Kantor Sewa Kualanamu

BAB 2
TINJAUAN PUSTAKA
2.1

TERMINOLOGI JUDUL
Pengertian Kantor Sewa Kualanamu
Dalam mengartikan Kantor Sewa Pariwisata Kualanamu, digunakan
pendekatan terhadap definisi secara terminologi, yaitu:
-

Kantor
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah balai
(gedung, rumah, ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan
(perusahaan dsb); tempat bekerja.
Menurut Moekijat (1997:3) adalah setiap tempat yang
biasanya dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha,
dengan nama apapun juga tempat tersebut mungkin diberikan.
Menurut Prajudi Atmosudirdjo (1982:25) adalah unit
organisasi terdiri atas tempat, staf personel dan operasi
ketatausahaan guna membantu pimpinan.

-

Sewa
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah pemakaian
sesuatu dengan membayar uang; uang yang dibayarkan karena
memakai atau meminjam sesuatu; ongkos; biaya pengangkutan
(transpor); yang boleh dipakai setelah dibayar dengan uang.
Menurut

Aliminsyah

(2002:283)

adalah

sejumlah

uang/barang yang dibayarkan kepada pemilik tanah oleh pihak
yang menggunakan tanah sebagai balas jasa untuk penggunaan
tanah tersebut.

7
Universitas Sumatera Utara

Dari pengertian kantor dan sewa di atas dapat diambil
kesimpulan bahwa kantor sewa adalah tempat melaksanakan
pekerjaan tata usaha yang dipakai dengan membayar sejumlah
uang.
Kualanamu adalah nama bandara yang terletak di
Kabupaten Deli Serdang Sumatera Utara. Dalam proyek ini site
terletak di kawasan Bandara Kualanamu dan kelak pebisnis yang
datang menjadi target pengunjung proyek perancangan.
Jadi dapat diartikan Kantor Sewa Kualanamu adalah tempat
melaksanakan pekerjaan tata usaha di sekitar Bandara Kualanamu
bagi instansi/perusahaan yang dipakai dengan membayar sejumlah
uang.
2.2

LOKASI

2.2.1

Kriteria Pemilihan Lokasi
Gedung kantor sewa

yang akan direncanakan tentu bersifat

komersil dan diharapkan menghasilkan keuntungan yang besar. Hal ini
mengakibatkan diperlukan kriteria lokasi, diantaranya:
1. Terletak pada salah satu akses utama dari Bandara Kualanamu
agar bangunan mudah terlihat oleh wisatawan.
2. Memiliki sirkulasi pencapaian yang mudah agar menarik
pengunjung untuk datang.
Beberapa kriteria dalam pemilihan site:
Lingkungan
Lingkungan yang diharapkan dalam mendukung proyek ini adalah
lokasi yang strategis, terutama dalam dunia bisnis. Selain untuk mencari
keuntungan, hal ini juga dibutuhkan untuk memperkuat identitas dari
bangunan tersebut.

8

Universitas Sumatera Utara

Fungsi Lahan
Fungsi lahan eksisting akan mempengaruhi kemudahan dalam
pembangunan proyek ini. Apabila lahan eksisting kosong, tidak diperlukan
proses pembebasan lahan, ganti rugi ataupun penghancuran bangunan.
Pencapaian
Sebagai salah satu pengguna gedung kantor yang paling aktif,
karyawan memerlukan pencapaian yang relatif singkat ke lokasi. Sirkulasi
jalan raya juga memengaruhi watu pencapaian menuju lokasi.
Ukuran Lahan
Lahan yang akan menjadi tempat pembangunan proyek diharapkan
dapat menampung semua kapasitas program fungsional, bahkan jika ada
pengembangan di kemudian hari. Oleh karena itu, lahan yang dibutuhkan
dalam pembangunan proyek ini antara 1 -1,5 Ha.
Potensi Fasilitas Lingkungan
Fasilitas umum yang terdapat di sekitar lokasi perancangan juga
memiliki pengaruh dalam perancangan. Hal ini dapat membantu
pemanfaatan fasilitas menjadi lebih maksimal.
View

View merupakan salah satu hal yang mendapat perhatian cukup
penting dalam proyek ini. View diharapkan dapat mendukung fungsi
gedung sebagai kantor.
Pelayanan dan Servis
Pada perancangan ini pelayanan dan servis diharapkan memiliki
sirkulasi yang mudah untuk masuk dan keluar site serta tidak mengganggu
sirkulasi utama.

9
Universitas Sumatera Utara

Entrance
Aktivitas kantor dengan lingkungan yang cukup sibuk membuat
sebaiknya entrance memiliki alternatif.
2.2.2

Deskripsi Kondisi Eksisting
Lokasi lahan terletak di Jalan Bandara Kualanamu, Kecamatan Batang
Kuis, Kabupaten Deli Serdang.
Luas

: 1,5 Ha (15.000 m2)

KDB

: 60% (9.000 m2)

KLB

: 9 ( 81.000 m2)
Keterangan : Pada TOR luas total bangunan telah
ditentukan yaitu 10.000 m2 untuk bangunan tunggal
dan 15.000 m2 untuk bangunan multi-massa

Batas-batas site

:

Sebelah Timur

: Lahan kosong

Sebelah Selatan

: Lahan kosong

Sebelah Barat

: Lahan kosong

Sebelah Utara

: Jalan Bandara Kualanamu

2.3

TINJAUAN FUNGSI

2.3.1

Tinjauan Kantor
Berdasarkan KADIN (Kamar Dagang dan Industri), terdapat beberapa
pembagian kategori gedung perkantoan, antara lain:
-

Tujuan usaha dan lingkungan bersama




Kantor administrasi pemerintah
Kantor administrasi perusahaan
10
Universitas Sumatera Utara


-

Kepemilikan




-

Kantor administrasi sosial

Milik pemerintah
Milik swasta

Sifat dari bangunan kantor


Kantor bersifat komersil
Merupakan

gedung

kantor

yang

disewakan

untuk

memperoleh keuntungan materi.
Klasifikasi kantor sewa dibedakan atas:
 Faktor jumlah lantai

 Faktor fasilitas perkantoran
Sistem pemanfaatan kantor sewa dilakukan antara lain
dengan:
 Strata title (sistem hak milik untuk tiap lantai bangunan)


 Leasing (sistem sewa)

Kantor bersifat non komersil

 Sistem dan tujuan administrasi
 Kantor profit

 Kantor non profit

 Pemakaian bangunan kantor

 Kantor untuk badan usaha sejenis

 Kantor untuk berbagai bidang usaha

 Hirarki

 Kantor induk / pusat
 Kantor cabang

 Kantor perwakilan

Sedangkan menurut L Manaseh dan R Cunliffe, kantor dapat dibagi
menjadi 4 jenis, diantaranya:


Commercial Office

11
Universitas Sumatera Utara

Jenis perkantoran yang termasuk dalam golongan ini adalah
perkantoran untuk umum (yang disewakan), perusahaan dagang


(trading company), asuransi dan transportasi.
Industrial Office

Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik


dengan pabriknya
Professional Office

Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan
merupakan perkantoran dengan jumlah modal yang digunakan


relatif kecil.
Institutional / Government Office

Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk
lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh.
Biasanya digunakan dalam waktu yang lama / panjang.

Dari jenis-jenis kantor di atas, jenis yang dipilih sebagai fungsi utama dari
preoyek ini adalah Commercial Office.
Klasifikasi Kantor
Menurut Peruntukkannya
1.

Tenant Owned Office Building
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh pemilik yang
biasanya tergabung dalam yayasan atau institusi untuk digunakan
oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki
hubungan

erat

dan

disewakan

kepada

siapa

saja

yang

membutuhkan.
2.

Bangunan Investasi
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh suatu perusahaan
berupa pengembang untuk disewakan kepada beberapa penyewa
(Multy Tenancy Building).

3.

Bangunan Kantor Spekulatif

12
Universitas Sumatera Utara

Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh perusahaan untuk
disewakan secara spekulatif (dengan perencanaan jangka panjang)
kepada penyewa yang berminat.

Menurut Sistem Sewa
Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasar
perhitungan luasan yang disewa, yaitu:
o

Net System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar

luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan
biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.
o

Gross System artinya sewa per meter persegi dihitungkan atas dasar luas

lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih kecil
dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena penyewa dikenakan
beban biaya untuk koridor ataupun common space. Hal ini menyebabkan
penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per
meter persegi lebih rendah.
Berdasarkan pemaparan kedua sistem sewa tersebut, maka pada proyek ini sistem
sewa yang digunakan merupakan gabungan dari keduanya, yaitu semi-gross
system. Semi-gross system merupakan sistem sewa dimana penyewa akan

dikenakan biaya sewa sesuai dengan akumulasi luasan lantai yang digunakan serta
ditambahkan dengan luasa common space seperti lobby, area parkir, dan
sebagainya yang telah dibagi rata dengan penyewa lainnya. Dalam hal ini
fleksibilitas dapat dicapai melalui negosisasi antar pengelola gedung dengan
penyewa dengan pertimbangan varietas usaha, varietas penyewa serta varietas
luasan yang digunakan.
Menurut Jumlah Penyewa
1.

Single Tenancy Building
Bangunan kantor yang disewakan kepada satu penyewa atau perusahaan
dengan jangka waktu tertentu.

13
Universitas Sumatera Utara

2.

Single Tenancy Floor
Luas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang-ruang
fasilitas seperti elevator umum, ruang mesin, dan tangga umum
yang disewakan kepada penyewa atau perusahaan.

3.

Multy Tenancy Floor
Satu lantai bangunan kantor yang disewakan kepada beberapa
penyewa atau perusahaan. Luas ruang yang disewakan tidak
termasuk fasilitas umum seperti lift, elevator, ruang mesin, dsb.

Berdasarkan pemaparan jumlah penyewa tersebut, maka pada proyek ini kantor
sewa termasuk dalam kategori multy tenancy floor karena setiap satu lantai kantor
dapat disewa lebih dari satu instantsi/perusahaan.
Menurut Bentuk Denah
a.

Cellular System
Bangunan berbentuk memanjang dengan koridor sepanjang bangunan.
Sistem ini memiliki privasi yang tinggi pada ruang-ruangnya.

b.

Group Space System
Bangunan terdiri dari ruang-ruang yang berukuran sedang yang mampu
menampung 5 – 15 orang pegawai yang saling berkerja sama. Pembagian
ruang-ruang umumnya diterapkan pada bangunan yang memiliki jarak
koridor dengan dinding terluar kantor 15 – 20 m

c.

Open Plan Office System
Bangunan dengan susunan ruang-ruang yang fleksibel menurut kebutuhan
pemakainya sehingga menggunakan sekat partisi, furniture, dan vegetasi
yang dapat menjadi pembatas atau penanda rute sirkulasi.

Berdasarkan pemaparan tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk
dalam kategori open plan office system agar ruang dapat dimanfaatkan sefleksibel
mungkin sesuai kebutuhan oleh pihak penyewa.
Menurut Kedalamannya
a.

Shallow Space
Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar