Kantor Sewa Kualanamu
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Terminologi Judul
Kantor
Kantor, berasal dari bahasa Belanda “kantoor” , adalah sebutan untuk
tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang
dijalankan secara rutin. Kantor hanya berupa suatu kamar atau ruangan
kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.
Menurut Cyril M. Harris dalam bukunya “Dictionary of Architecture and
Construction” , kantor berarti bangunan yang digunakan untuk tujuan
professional
ataupun
administrasi
dan
tidak
ada
bagian
yang
dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan
pembersih kantor.
Sewa atau rent berarti perjanjian peralihan hak milik dari bangunan,
tanah dan lain-lain, selama jangka waktu tertentu dan biasanya dengan
pembayaran pada waktu tertentu pula.
Kantor Sewa
Jadi, dapat ditarik kesimpulan bahwa kantor sewa adalah suatu wadah
atau tempat (bangunan) komersial dengan fungsi utama menyediakan ruang
usaha untuk mewadahi kegiatan bisnis dengan pelayanan profesional dengan
cara menyewakan lantai (ruangan) kepada pihak-pihak yang memerlukan demi
kelancaran kerjanya selama jangka waktu tertentu disertai dengan pembayaran
pada waktu tertentu pula.
2.2
Tinjauan Umum
Bisnis pengiriman atau pengangkutan barang melalui angkutan udara
(kargo) memiliki prospek usaha yang sangat strategis. Jumlah peningkatan
akan pengangkutan/pengiriman barang melalui angkutan udara mempengaruhi
peningkatan jumlah perusahaan yang terkait dalam sektor perusahaan jasa,
persewaan, dan keuangan.
6
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.1 Produksi Angkutan Udara Niaga Berjadwal Domestik
T
Sumber: Direktorat Jendral Perhubungan UdaraKementerian Perhubungan
Tabel 2.2 Produksi Angkutan Udara Niaga Berjadwal International
Sumber: Direktorat Jendral Perhubungan UdaraKementerian Perhubungan
7
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.3 Lalu Lintas Penumpang dan Barang Angkutan Udara Penerbangan Luar
Negeri di Lima Bandar Udara Utama
Sumber: Laporan dari PT. Angkasa Pura I, II
8
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.4 Lalu Lintas Penumpang dan Barang Angkutan Udara Penerbangan Dalam
Negeri di Lima Bandar Udara Utama
Sumber: Laporan dari PT. Angkasa Pura I, II
Berdasarakan tabel diatas akan diprediksi jumlah barang (ton) yang akan ada pada
Bandara Kualanamu sampai pada tahun 2025.
x=
x=
.
− .
−
+
.
+
+
+ .
.
−
+ .
.
+
=
.
.
−
.
=
+
.
−
.
+
.
−
.
ton
x=rata-rata kenaikan per tahun, maka prediksi pada tahun 2025 adalah
P
− =p
P =
.
+
+
−
.
. �)
P = P + n. x
= 12.096 +13.264 = 25.360 ton (prediksi tahun 2025)
9
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.5 Prediksi Jumlah Barang Pada Kargo Bandara
Kualanamu, 2009-2025
2.2.1
Tahun
Jumlah (Ton)
2009
12.096
2010
13.681
2011
16.168
2012
16.867
2013
17.373
2014
16.241
2015
17.070
2016
17.899
2017
18.728
2018
19.557
2019
20.386
2020
21.215
2021
22.044
2022
22.873
2023
23.702
2024
24.531
2025
25.360
Tenaga Kerja
Tenaga kerja adalah modal bagi geraknya roda pembangunan. Jumlah
dan komposisi tenaga kerja akan terus mangalami perubahan seiring dengan
berlangsungnya proses demografi. Bagian dari tenaga kerja yang aktif dalam
kegiatan ekonomi disebut angkatan kerja. Jumlah penduduk Deli Serdang yang
merupakan angkatan kerja, didasarkan pada hasil Sakernas bulan Agustus
2014, ada sebanyak 898.033 jiwa yang terdiri dari 835.162 jiwa terkategori
bekerja dan sebesar 62.871 jiwa terkategori mencari kerja dan tidak bekerja
(pengangguran terbuka), sedangkan dan pada kondisi 2013, terdapat 754.454
jiwa terkategori bekerja dan sebesar 61.529 jiwa terkategori mencari kerja dan
tidak bekerja (pengangguran terbuka).
10
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.6 Penduduk Yang Bekerja di Deli Serdang (%)
Uraian
2012
2013
2014
Sektor pertanian
19,12
16,95
17,01
Sektor industri
14,59
13,37
13,90
Sektor konstruksi
22.14
24,71
22,75
Sektor
18,54
18,88
18,89
17,28
17,96
18,74
8,33
8,13
8,71
pengolahan
perdagangan,
hotel, dan restoran
Sektor jasa
kemasyarakatan
Sektor lainnya *)
Keterangan: *) Sektor lainnya: (Pertambangan dan Penggalian,
Listrik, Gas dan Air, Angkutan, dan Komunikasi, Keuangan,
Asuransi, Usaha Persewaan Bangunan, Tanah Dan Jasa
Perusahaan)
Sumber: Statistika Daerah Kabupaten Deli Serdang 2015 dan 2014
Berdasarakan tabel diatas akan diprediksi presentase jumlah pekerja di bidang
Jasa Perusahaan, Keuangan, Asuransi, Usaha Persewaan Bangunan sampai pada tahun
2025.
x=
x=
,
,
− ,
+ − ,
+ ,
=
,
− ,
= ,
%
−
. �)
x=rata-rata kenaikan per tahun, maka prediksi pada tahun 2025 adalah
P = P + n. x
P
−
=p
P = ,
P = ,
P =
+
+
+ ,
, %
. ,
(prediksi pada tahun 2025),
maka dapat ditentukan jumlah tenaga kerja yang bekerja di sektor Jasa
Perusahaan, Keuangan, Asuransi, dan Usaha Persewaan Bangunan.
11
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.7 Jumlah Tenaga Kerja Kabupaten Deli Serdang
Tahun
Jumlah Penduduk
Bekerja
Mencari Kerja dan
(Orang)
(Orang)
Tidak Bekerja (Orang)
2014
898.033
835.162
62.871
2013
815.983
745.454
61.529
Sumber: Statistika Daerah Kabupaten Deli Serdang 2015 dan 2014
Jumlah Penduduk yang bekerja, adalah:
a = 835.162 - 754.545 = 80.708
.
x=
�
.
%= ,
% = 0,0966
Untuk memproyeksikan jumlah pekerja di Deli Serdang pada tahun 2025,
menggunakan rumus Eksponensial yang dipakai.
Perhitungan dengan Eksponensial menggunakan rumus matematis sebagai
berikut:
P =P
Dimana:
+�
P : Jumlah Pekerja Tahun Ke − n
P : Jumlah Pekerja Awal
r: Rata-rata Pertumbuhan Pekerja
n: Jumlah Tahun
−
=p
P =
.
P
P =
.
P = .
−
+ .
,
,
.
orang
(prediksi tahun 2025)
Maka banyaknya pekerja yang bekerja di sektor Jasa Perusahaan, Keuangan,
Asuransi, dan Usaha Persewaan Bangunan, adalah:
,
� .
.
orang =
.
orang
(prediksi tahun 2025)
Pertumbuhan tenaga kerja yang kurang diimbangi dengan pertumbuhan
lapangan kerja akan menyebabkan tingkat kesempatan kerja cenderung menurun.
Jumlah penduduk yang bekerja tidak selalu menggambarkan jumlah kesempatan
kerja yang ada. Hal ini dikarenakan sering terjadinya mismatch dalam pasar kerja.
Pada tahun 2014, dari total angkatan kerja sebesar 898.033 orang, sekitar 93
persen dari mereka telah bekerja dan sekitar 7 persen dari mereka tidak bekerja.
12
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.1 Presentase Jumlah Penduduk Bekerja Per Sektor 2014 (%)
Sumber: BPS Kabupaten Deli Serdang
2.2.3
Perkembangan Ekonomi Kab. Deli Serdang
2.2.4
Perkembangan Keuangan, Persewaan, dan Perusahaan Jasa
a.
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
Laju pertumbuhan ekonomi Kabupaten Deli Serdang pada tahun
2014 mengalami perlambatan bila dibandingkan dengan tahun 2013.
Berdasarkan perhitungan PDRB atas harga konstan 2010, laju
pertumbuhan ekonomi Kabupaten Deli Serdang tahun 2014 adalah
sekitar 7,67 persen. Nilai PDRB atas harga konstan 2010 pada tahun
2013 adalah 51.892,42 milyar rupiah, pada tahun 2014 meningkat
menjadi 55.870,48 milyar rupiah.
b.
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Per Kapita
Secara umum pendapatan setiap penduduk Kabupaten Deli Serdang
dicerminkan oleh PDRB per kapita. Besarnya PDRB per kapita atas dasar
harga berlaku meningkat dari 31,35 juta rupiah pada tahun 2013 menjadi
sekitar 34,94 juta rupiah pada tahun 2014, sedangkan PDRB per kapita
Kabupaten Deli Serdang pada tahun 2014 bila dilihat berdasrkan harga
konstan 2010 meningkat menjadi 28,15 juta rupiah dari sebesar 26,75
juta rupiah pada tahun sebelumnya.
13
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.8 Penduduk Berumur 15 Tahun Keatas Yang Bekerja Menurut Lapangan
Usaha Utama Dan Jenis Kelamin
Sumber: Badan Pusat Statistika Kabupaten Deli Serdang
14
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.9 Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten Deli Serdang Atas
Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan Usaha (Milyar)
Sumber: Badan Pusat Statistika Kabupaten Deli Serdang
15
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.10 Laju Pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten
Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan
Usaha (Persen)
Sumber: Badan Pusat Statistika Kabupaten Deli Serdang
16
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.11 Indeks Perkembangan Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten
Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan
Usaha (2010=100)
Sumber: Badan Pusat Statistika Kabupaten Deli Serdang
17
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan tabel-tabel diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa:
Urutan jumlah penduduk yang bekerja menurut lapangan usaha utama di
Kabupaten Deli Serdang,
Jumlah tenaga kerja di sektor Keuangan, Asuransi, Usaha, Persewaan
Bangunan, Tanah, dan Jasa Perusahaan
2025).
.
orang (prediksi tahun
Jika dilihat dari banyaknya penduduk menurut kecamatan dan status
kewarganegaraan 2014, Kecamatan Batang Kuis berada pada urutan ke11.
Berdasarkan penduduk berumur 15 tahun keatas yang bekerja menurut
lapangan usaha utama di Kabupaten Deli Serdang, dalam kategori
“Keuangan, Asuransi, Usaha, Persewaan Bangunan, Tanah, dan Jasa
Perusahaan” berada di urutan ke-7 (21.909 orang) dengan pekerja lakilaki lebih banyak daripada perempuan.
Produk domestik regional bruto Kabupaten Deli Serdang atas dasar harga
konstan 2010 menurut lapangan usaha, kategori keuangan dan asuransi,
real estate, dan jasa perusahaan (bisnis) meningkat setiap tahunnya
hingga 2014.
Laju pertumbuhan produk domestik regional bruto Kabupaten Deli
Serdang atas dasar harga konstan 2010 menurut lapangan usaha, kategori
keuangan dan asuransi, real estate, dan jasa perusahaan (bisnis))
mengalami naik dan turun setiap tahunnya hingga 2014.
Indeks perkembangan produk domestik regional bruto Kabupaten Deli
Serdang atas dasar harga berlaku menurut lapangan usaha tahun 20102014, keuangan dan asuransi, real estate, dan jasa perusahaan (bisnis)
meningkat setiap tahunnya hingga 2014.
18
Universitas Sumatera Utara
2.2.5
Tinjauan Fungsi
Klasifikasi Gedung Perkantoran
Menurut KADIN (Kamar Dagang dan Industri), gedung perkantoran
dibagi atas beberapa kategori, yaitu berdasarkan:
a.
b.
c.
Tujuan usaha dan lingkungan bersama
Kantor administrasi pemerintah
Kantor administrasi perusahaan
Kantor administrasi sosial
Kepemilikan
Milik pemerintah
Milik swasta
Sifat dari bangunan kantor
Kantor bersifat komersil
Bangunan kantor ini adalah bangunan kantor yang
disewakan untuk memperoleh keuntungan materi. Klasifikasi
kantor sewa dibedakan atas faktor jumlah lantai dan fasilitas
perkantoran, sedangkan sistem pemanfaatan kantor sewa dilakukan
dengan sistem hak milik untuk tiap lantai bangunan (strata title)
dan sistem sewa (leasing).
Kantor bersifat non komersil
Sistem dan tujuan administrasi
1.
Kantor profit
2.
Kantor non profit
Pemakaian bangunan kantor
1.
Kantor untuk badan usaha sejenis
2.
Kantor untuk berbagai bidang usaha
Hirarki
1.
Kantor induk / pusar
2.
Kantor cabang
Sedangkan menurut L.Manaseh dan R.Cunliffe, kantor dapat dibagi
menjadi 4 jenis, yaitu :
19
Universitas Sumatera Utara
Commercial Office
Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran
untuk umum (yang disewakan), perusahaan dagang (trading company),
asuransi dan transportasi.
Industrial Office
Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik
dengan pabriknya.
Professional Office
Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan
merupakan perkantoran dengan jumlah modal yang digunakan relatif
kecil.
Institutional / Governmental Office
Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk
lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanya
digunakan waktu yang lama atau panjang.
Dari jenis-jenis kantor di atas dipilih jenis Commercial Office sebagai
fungsi utama proyek ini.
A.
Menurut Peruntukkannya
Klasifikasi kantor menurut peruntukannya:
1.
Tenant Owned Office Building
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh pemilik yang
biasanya tergabung dalam yayasan atau institusi untuk digunakan
oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki
hubungan
erat
dan
disewakan
kepada
siapa
saja
yang
membutuhkan.
2.
Bangunan Investasi
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh suatu
perusahaan berupa pengembang untuk disewakan kepada beberapa
penyewa (Multy Tenancy Building).
3.
Bangunan Kantor Spekulatif
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh perusahaan
untuk disewakan secara spekulatif (dengan perencanaan jangka
panjang) kepada penyewa yang berminat.
20
Universitas Sumatera Utara
B.
Menurut Sistem Sewa
Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis
berdasarkan perhitungan luasan yang disewa, yaitu :
1.
Net System artinya
Sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luasan
lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan
biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.
2.
Gross System artinya
Sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai
kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih
kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena
penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common
space. Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per
lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per meter persegi lebih
rendah.
Melihat kedua sistem sewa tersebut maka dipilih suatu
kombinasi kedua sistem di atas sebagai acuan sistem sewa dalam
proyek ini, yaitu semi-gross system yang relatif cukup lazim
dipakai di Indonesia. Semi-gross system artinya penyewa dikenakan
biaya sewa akumulasi luasan lantai yang dipakai ditambah luasan
common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang
telah dibagi sama rata dengan penyewa lainnya. Untuk hal ini
fleksibilitas dapat dicapai dengan negosiasi antara pengelola
gedung dengan penyewa melihat varietas usaha, varietas penyewa
dan varietas luasan yang dipakai oleh penyewa.
C.
Menurut Jumlah Penyewa
1.
Single Tenancy Building
Bangunan kantor yang disewakan kepada satu penyewa atau
perusahaan dengan jangka waktu tertentu.
2.
Single Tenancy Floor
Luas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang-ruang
fasilitas seperti elevator umum, ruang mesin, dan tangga umum
yang disewakan kepada penyewa atau perusahaan.
3.
Multy Tenancy Floor
21
Universitas Sumatera Utara
Satu lantai bangunan kantor yang disewakan kepada beberapa
penyewa atau perusahaan. Luas ruang yang disewakan tidak
termasuk fasilitas umum seperti lift, elevator, ruang mesin, dsb.
D.
Wadah Perkantoran
1.
Kompleks perkantoran
Kompleks perkantoran merupakan bangunan perkantoran
yang terpadu; seperti kantor pemerintah, perkantoran umum, pusat
perbelanjaan, klub eksekutif, hotel, hunian, pusat rekreasi, dan lainlain.
Wadah tersebut terbentuk seiring dengan perkembangan kota
yang mencakup perkembangan kebutuhan manusia yang terus
bertumbuh, yang dinilai dari perkembangan ekonomi dan lahan
yang semakin sempit. Pertimbangan akan lahan yang semakin
sempit dipengaruhi pertumbuhan penduduk, aktivitas bekerja,
tempat tinggal isirahat dan berekreasi/bermain.
2.
Gedung perkantoran
Gedung perkantoran merupakan bangunan perkantoran
tunggal yang direncanakan dan dirancang sesuai dengan fungsi dan
dilengkapi dengan
fasilitas
pendukung.
Bangunan
tersebut
dibedakan berdasarkan jumlah lantai, yang saat ini dapat dapat
dibagi tiga yaitu; bangunan tingkat rendah (memiliki 1-5 lantai),
bangunan tingkat menengah (memiliki 6-19 lantai), bangunan
tingkat tinggi (20 tingkat lebih).
Gedung perkantoran memiliki karakter masing-masing dan
konfigurasi yang berbeda.
�
�
� �� ��
y
,
�
� , � �
�� �
� ��
�
, .
y .
,M
E.E
.
22
Universitas Sumatera Utara
Kantor pemerintah
pusat/daerah
Gedung milik
sendiri
Bangunan milik
pribadi
Gedung Kantor
Bangunan sebagian
milik pribadi
Sebagian besar gedung
disewakan
Gedung sewa
Sebagian kecil gedung
disewakan
Gambar 2.1 Diagram Klasifikasi Gedung Perkantoran
Sumber:Dokumentasi Pribadi, 2016
Tinjauan Bisnis
Berikut ini beberapa penjelasan dari defenisi bisnis. Dalam bentuk
dasar kepemilikan bisnis, meskipun bentuk kepemilikan bisnis berbedabeda pada setiap negara, ada beberapa bentuk yang dianggap umum:
a.
Perusahaan perseorangan adalah bisnis yang kepemilikannya
dipegang oleh satu orang. Pemilik perusahaan perseorangan
memiliki tanggung jawab tak terbatas atas harta perusahaan.
b.
Persekutuan adalah bentuk bisnis di mana dua orang atau lebih
bekerja sama mengoperasikan perusahaan untuk mendapatkan
keuntungan. Sama seperti perusahaan perseorangan, setiap sekutu
(anggota persekutuan) memiliki tanggung jawab tak terbatas atas
harta perusahaan. Persekutuan dapat dikelompokkan menjadi
persekutuan komanditer dan firma.
c.
Perseroang adalah bisnis yang kepemilikannya dipegang oleh
beberapa orang dan diawasi oleh dewan direktur. Setiap pemilik
memiliki tanggung jawab yang terbatas atas harta perusahaan.
d.
Koperasi adalah bisnis yang beranggotakan orang-orang atau
badan
hukum
koperasi
dengan
melandaskan
kegiatannya
23
Universitas Sumatera Utara
berdasarkan prinsip koperasi sekaligus sebagai gerakan ekonomi
rakyat yang berdasarkan asas kekeluargaan. Koperasi bertujuan
untuk menyejahterakan anggotanya. Karateristik utama koperasi
yang membedakan dengan badan usaha lain adalah anggota
koperasi memiliki identitas ganda. Identitas ganda maksudnya
anggota koperasi merupakan pemilik sekaligus pengguna jasa
koperasi.
Berdasarkan klasifikasi, bisnis terdiri dari berbagai macam tipe,
dan, bisnis dapat dikelompokkan dengan cara yang berbeda-beda. Cara
yang
dapat
berdasarkan
digunakan
aktivitas
adalah
yang
dengan
mengelompokkan
dilakukannya
dalam
bisnis
menghasilkan
keuntungan.
a.
Manufaktur adalah bisnis yang memproduksi produk yang berasal
dari barang mentah atau komponen-komponen, kemudian dijual
untuk mendapatkan keuntungan. Contoh manufaktur adalah
perusahaan yang memproduksi barang fisik seperti mobil atau pipa.
b.
Bisnis jasa adalah bisnis yang menghasilkan barang intangible, dan
mendapatkan keuntungan dengan cara meminta bayaran atas jasa
yang mereka berikan. Contoh bisnis jasa adalah konsultan dan
psikolog.
c.
Pengecer dan distributor adalah pihak yang berperan sebagai
perantara barang antara produsen dengan konsumen. Kebanyakan
toko dan perusahaan yang berorientasi-konsumen adalah distributor
atau pengecer.
d.
Bisnis pertanian dan pertambangan adalah bisnis yang
memproduksi barang-barang mentah, seperti tanaman atau mineral
tambang.
e.
Bisnis finansial adalah bisnis yang mendapatkan keuntungan dari
investasi dan pengelolaan modal.
f.
Bisnis informasi adalah bisnis menghasilkan keuntungan terutama
dari pejualan-kembali properti intelektual (intelellectual property).
g.
Utilitas adalah bisnis yang mengoperasikan jasa untuk publik,
seperti listrik dan air, dan biasanya didanai oleh pemerintah.
24
Universitas Sumatera Utara
h.
Bisnis real estate adalah bisnis yang menghasilkan keuntungan
dengan cara menjual, menyewakan, dan mengembangkan properti,
rumah, dan bangunan.
i.
Bisnis transportasi adalah bisnis yang mendapatkan keuntungan
dengan cara mengantarkan barang atau individu dari sebuah lokasi
ke lokasi yang lain.
Berdasarkan pembahasan diatas, disimpulkan Kantor Sewa
Kualanamu adalah sebuah bangunan yang menyediakan fasilitas bisnis
jasa, real estate, dan transportasi untuk mendapatkan keuntungan serta
terlibat dalam perkembangan ekonomi. Fungsi utamanya adalah
menyediakan layanan informasi, promosi dan sebagainya yang
berhubungan dengan kegiatan bisnis.
E.
Struktur Organisasi Umum
Seiring dengan pertumbuhan suatu perkantoran, seorang manajer
pengelola gedung tidak dapat bekerja sendiri untuk melakukan
perencanaan dan pengembangan perusahaan. Maka dibentuklah suatu tim
kerja yang dapat diekspresikan dalam bentuk bagan yang umum seperti
bagan di bawah ini. Garis-garis penghubung dapat diartikan sebagai
pendelegasian atas tugas dari atasan kepada tim yang dibentuknya.
Direksi
Manager
Sekretaris
Kepala bagian
pemasaran
Kepala bagian
teknik
Kepala bagian
umum
Kepala bagian
keuangan
Pemasaran,
promosi,
dan iklan
Ahli
mekanikal
elektrikal,
dan
Administrasi,
statistika
Perencanaan
keuangan dan
anggaran,
akuntansi
Gambar 2.2 Diagram Struktur Organisasi Pengelola Gedung Perkantoran
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
25
Universitas Sumatera Utara
2.3
Tinjauan Lokasi Perancangan
2.3.1
Kriteria Pemilihan Lokasi
Bangunan kantor sewa yang akan direncanakan tentunya bersifat
komersil untuk perusahaan jasa pengiriman ekpress. Oleh karena itu diperlukan
kriteria lokasi sebagai berikut:
a.
Lokasi penempatan kantor jasa terintegrasi dengan kargo bandara karena
adanya kegiatan pengiriman dan pengambilan barang dari kargo.
b.
Karena melibatkan jasa pengiriman barang, diharapkan berada di lokasi
dapat dijangkau dengan berbagai macam kendaraan jasa pengiriman
barang dan sirkulasi yang mudah dan lancar.
c.
Bangunan direncanakan akan menggunakan struktur bangunan tinggi.
Keberadaan bangunan tinggi diharapkan dapat terintegrasi dengan
bangunan sekitarnya.
Beberapa kriteria dalam pemilihan site:
1.
RUTRK dan RDTRK
Kajian
utama dalam penilaian site yaitu kesesuaian dengan
RUTRK Deli Serdang dan RDTRK Batang Kuis, bangunan dengan
fungsi perkantoran sesuai dengan tata guna lahan untuk jasa komesial.
2.
Lingkungan
Lingkungan yang diharapkan untuk mendukung perencanaan
proyek ini adalah
lokasi yang strategis dalam dunia lokal maupun
internasional. Tidak hanya dalam
hubungan dengan , tetapi juga
diharapkan mampu memperkuat citra kawasan perkantoran.
3.
Fungsi Sekitar
Fungsi bangunan sekitar site akan mempengaruhi citra kawasan.
Penempatan bangunan dengan fungsi seragam di suatu kawasan tentu
akan memperkuat citra fungsi tersebut, dalam hal ini bangunan
perkantoran.
4.
Fungsi Lahan Sekarang
Fungsi lahan eksisting mempengaruhi kemudahan pembangunan
suatu bangunan, apabila lahan eksisting berupa lahan kosong, maka tidak
diperlukan proses pembebasan lahan, ganti rugi, penghancuran
bangunan, sampai pada proses pengangkutan sampah konstruksi.
26
Universitas Sumatera Utara
5.
Pencapaian
Pegawai adalah salah satu pengguna bangunan perkantoran yang
lebih aktif dan mengharapkan pencapaian ke lokasi yang relatif singkat.
Di samping jarak pencapaian ke site, sirkulasi jalan raya juga
mempengaruhi waktu dalam pencapaian ke lokasi.
6.
Ukuran Lahan
Lahan yang menjadi tempat gedung yang direncanakan diharapkan
memiliki kapasitas untuk dapat menampung program fungsional dan
pengembangannya di kemudian
hari. Dalam proyek ini lahan yang
diperkirakan kurang lebih 1,5 ha.
7.
Potensi Fasilitas Lingkungan
Fasilitas umum yang terdapat pada suatu kawasan perkantoran
juga memiliki pengaruh dalam perancangan, yang memungkinkan
pemanfaatan fasilitas lebih maksimal.
8.
View
View salah satu hal yang diperhatikan dalam proyek ini. View
yang diharapkan mampu mendukung fungsi gedung sebagai perkantoran.
9.
Pelayanan dan Service
Dalam kasus ini diharapkan pelayanan dan service mudah masuk
dan keluar site.
10.
Entrance
Suatu bangunan kantor yang menampung banyak pekerja akan
memiliki nilai tambah bila memiliki pintu masuk/keluar alternatif ke
tapak. Dengan demikian, pencapaian dari berbagai arah jalan dapat
disebar sehingga tidak menimbulkan kemacetan pada saat jam-jam
masuk/pulang kerja.
11.
Aktivitas kantor dengan lingkungan
Berbagai
aktivitas
dalam
lingkungan
perkantoran
dapat
mencerminkan fungsi site. Pegawai sebagai pelaku utama dalam
lingkungan perkantoran, dengan sendirinya membentuk citra dunia
perkantoran. Salah satunya lapangan kerja terbuka. Menurut Almat
(1980), bahwa faktor-faktor psikologis ruang sangat mempengaruhi
kinerja pegawai dan karyawan kantor, seperti depresi, kebisingan, view,
27
Universitas Sumatera Utara
dan lain-lain. Tekanan-tekanan tersebut dapat dihilangkan dengan
merubah suasana ruang sejenak untuk mengembalikan kinerja.
2.3.2
Tinjauan terhadap struktur kota
Keadaan Geografis dan Demografis Deli Serdang
Deli Serdang merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Sumatera
Utara, letaknya sangat strategis mengelilingi kota Medan sebagai ibukota
Provinsi Sumatera Utara. Di sebelah Utara, kabupaten ini berbatasan dengan
Kabupaten Langkat dan Selat Malaka, di sebelah Selatan dengan Kabupaten
Simalungun, di sebelah Barat dengan Kabupaten Karo dan di sebelah Timur
dengan Kabupaten Serdang Bedagai. Secara geografis letak kabupaten ini
antara 2°57’ sampai dengan 3°16’ Lintang Utara dan 98°33’ sampai dengan
99°27’ Bujur Timur.
Wilayah Kabupaten Deli Serdang tergolong ke dalam daerah beriklim
tropis. Suhu udara rata-rata pada tahun 2014 berkisar antara 23,9oC sampai
dengan 33,5oC. Jumlah hari hujan selama tahun tersebut sebanyak 174 hari
dengan curah hujan tertinggi tercatat sebesar 427 mm pada bulan Desember
dan curah hujan terendah 24 mm pada bulan Januari.
Tabel 2.12 Statistika Geografi dan Iklim Kabupaten Deli Serdang
Uraian
Luas
Letak di Atas Permukaan
Satuan
km
2014
2.497,72
m
0-500
m/dtk
1,20
Laut
Kecepatan Angin
Kelembapan Udara
%
84
Hari Hujan
hari
174
Curah Hujan
mm
2.040
Suhu Minimum
o
23,9
o
33,5
Suhu Rata-rata
Suhu Maksimum
Penguapan
Penyinaran Matahari
o
27,4
Mm/hari
3,8
%
47
Sumber: Badan Meteorologi dan Geofisika Stasiun Klimatologi Sampali
28
Universitas Sumatera Utara
Terletak di kawasan aerotropolis Bandara Kualanamu, Kabupaten Deli
Sedang, Sumatera Utara. Kawasan aerotropolis ini sudah dirancang oleh PT.
Angkasa Pura II. Kawasan ini dirancang di dua kecamatan, yaitu Kecamatan
Beringin dan Pantai Labu, Kabupaten Deli Serdang, Sumatera Utara.
Gambar 2.2 Peta Provinsi Sumatera Utara
Sumber: Gambar Peta Sumatera Utara
Dengan pertimbangan penggunaan lahan di kawasan aerotropolis ini
akan sejalan dengan pertumbuhan pembangunan yang akan terjadi beberapa
tahun kemudian, makan kantor dapat menjadi salah satu fasilitas pendukung
kegiatan angkutan udara.
Gambar 2.3 Kawasan Aerotropolis Angkasa Pura II
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
Dengan adanya batasan KKOP kawasan Bandara Kualanamu, Kabupaten
Deli Serdang, maka hal ini merupakan pertimbangan yang cukup signifikan
terhadap perancangan kantor jasa di sekitar kawasan bandara. Dari perhitungan
KKOP digambarkan dalam RDTRK Kawasan Kualanamu tahun 2008 bahwa
29
Universitas Sumatera Utara
wilayah Deli Serdang terbagi secara imaginer menjadi zona-zona kawasan
keselamatan yang lazim kemudian disebut sebagai ring 1, ring 2, dan ring 3
dengan ketentuan ketinggian yang bervariasi. Terlihat pada gambar di bawah
ini.
Gambar 2.4 Lingkar (ring) Zonasi Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
Berdasarkan pertimbangan faktor pola pemanfaatan, faktor kebisingan
dan faktor komponen pendukung Bandar Udara Kualanamu dinyatakan bahwa
pada daerah perpanjangan landasan baik sebelah utara maupun selatan berada
dalam daerah kontur kebisingan dengan nilai NEF lbih dari 40 db yang artinya
pada daerah ini tidak dibenarkan adanya pengembangan ataupun pembangunan
karena dapat mengganggu kesehatan masyarakat dan apabila tetap ingin
dilaksanakan harus menggunakan konstruksi bangunan khusus seperti peredam
kebisingan. Kebisingan maksimum pada daerah ini, untuk ring 1 adalah 10
meter, ring 2 adalah 28,5 meter, dan untuk ring 3 adalah 88,5 meter sehingga
pemanfaatan lahan yang sesuai adalah yang tidak berhubungan langsung
dengan aktivitas masyarakat seperti RTH, pertanian, peternakan, perikanan,
dan kuburan. Lebih jelas mengenai penggunaan lahan sekitar bandar udara
dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
30
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.13 Estimasi Penggunaan Tanah di sekitar Bandar Kualanamu Kabupaten Deli
Serdang
Komponen
Ring
1
Keterangan
RTH
RTH berfungsi sebagai peredam kebisingan yang
ditimbulkan oleh bandar udara dan dapat sebagai
lahan cadangan untuk mengantisipasi apabila
dibutuhkan pengembangan lahan bandar udara.
Rekreasi Terbuka dan
1
Diletakkan di luar perpanjangan landasan karena
Olahraga
berhubungan dengan aktivitas manusia sehingga
tidak berpengaruh terhadap kebisingan yang
ditimbulkan oleh bandar udara.
Perumahan, Apartemen,
2
Diperuntukkan bagi karyawan bandar udara dan
dan Asrama
para pengguna jasa angkutan udara.
Rumah Sakit
2
Diletakkan pada ring 2 untuk mengurangi
kebisingan dan untuk mengantisipasi apabila
terjadi korban kecelakaan penerbangan.
Jasa Komersial
2
Untuk melayani kebutuhan para pengguna jasa
angkutan udara sehingga dapat menghemat waktu,
tenaga, dan biaya.
Perdagangan
2
Untuk melayani kebutuhan para pengguna jasa
angkutan udara, karyawan bandar udara, dan
masyarakat sekitar bandar udara.
Komponen Penunjang
2,3
Tidak terlalu berpengaruh terhadap aktivitas
bandar udara hanya sebagai pelengkap saja.
Fasilitas Pelayanan
3
Disesuaikan
dengan
perkampungan
yang
Masyarakan Perdagangan
dipindahkan ke ring 3, sehingga dapat memenuhi
kebutuhan masyarakatnya tetapi hanya skala
lingkungan.
Pendidikan
2,3
Pada ring 2 dan ring 3 ada perumahan dan
perkampungan.
Kesehatan
3
Melayani kebutuhan pendudukan setempat.
Peribadatan
2,3
Melayani kebutuhan ibadah bagi penduduk di
sekitar bandar udara dan para pengguna jasa
angkutan udara.
Sumber:Studi Perkembangan Penggunaan Tanah Di Sekitar Bandara Kualanamu Kab.
Deli Serdang 2009
RING 1: memiliki ketinggian maksimal 150 meter
31
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.14 Rencana Sistem Perkotaan di Kab. Seli Serdang Tahun 2025
No.
1.
Hirarki
Pusat Pelayanan
Kawasan (PPK)
Kota
Tanjung
Morawa
Batang Kuis
Percut Sei
Tuan
Fungsi yang Dikembangkan
Deli Tua
Pagar
Merbau
Hamparan
Perak
Sunggal
Tembung
Galang
Sibolangit
Perdagangan dan jasa lokal
Industri
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Pengolahan perdagangan dan
perkebunan
TOD
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa regional
Pengolahan pertanian dan
perikanan
Perumahan dan permukiman
Industri
Pusat pendidikan dan olahraga
Perdagangan dan jasa
Industri
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Industri
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa regional
(pasar induk sayuran)
TOD
Pelayanan sosial
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Pengolahan pertanian dan
perkebunan
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa
Industri
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Pengolahan pertanian dan
perkebunan
TOD
Militer
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Pariwisata
Agropolitan
Kawasan konservasi (kawasan
suaka alam)
Perumahan dan permukiman
32
Universitas Sumatera Utara
No.
Hirarki
Kota
Gunung
Meriah
Namo Rambe
Fungsi yang Dikembangkan
Pengolahan pertanian
Kehutanan
Pengolahan pertanian
Perumahan
Pariwisata
Bangun
Pengolahan pertanian dan
Purba
perkebunan
Perumahan dan permukiman
Patumbak
Pengolahan pertanian dan
perkebunan
Perumahan
Industri
Perdagangan dan jasa
Sumber: RTRW Kabupaten Deli Serdang Tahun 2010-2030
Gambar 2.5 Lokasi Perancangan Kantor Jasa Kualanamu
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
Lokasi Perancangan terletak di Kecamatan Batang Kuis.
Batang Kuis merupakan salah satu kecamatan di Kabupaten Deli
Serdang. Di sebelah Utara, kecamatan ini berbatasan dengan Kecamatan Pantai
Labu, di sebelah Selatan dengan Kecamatan Tanjung Morawa, di sebelah Barat
dengan Kecamatan Batang Kuis dan di sebelah Timur dengan Kecamatan
Pantai Labu.
33
Universitas Sumatera Utara
Kecamatan ini terletak di
35 -
41 LU dan
-
BT dengan
ketinggian 4 – 30 meter diatas permukaan laut. Curah hujan di Kecamatan
Batang kuis sebesar 1.821 mm/tahun dan kecepatan angin 1,33 mm/tahun.
Rata-rata iklim di kecamatan ini maksimum 320C dan minimum 22,40C
dengan tingkat penguapan 4,08 mm/tahun.
Pada umumnya keadaan tanah di Kecamatan Batang Kuis putih
bercampur pasir dan memiliki topografi yang relatif datar.
A.
Analisis Pemilihan Lokasi
Gambar 2.6 Tata Guna Lahan Kab. Deli Serdang
Sumber:RDTR Kualanamu
Alternatif Pemilihan Lokasi
Alternatif Lokasi A
Luas lahan : 1,5 ha (15.000� )
Lokasi : Kec. Batang Kuis, Kab. Deli Serdang, Sumatera Utara
Kelebihan :
•
Berada di tepi jalan kolektor, yaitu Jalan ke Bandara (dapat
menjadi akses langsung ke kargo bandara).
•
Pencapaian ke lokasi site mudah.
•
Kawasan ini merupakan kawasan yang lalu lintasnya tidak
begitu padat.
34
Universitas Sumatera Utara
Kekurangan:
•
Site berada di zona transisi yang diperuntukkan lahannya
untuk RTH (Ruang Terbuka Hijau).
Alternatif Lokasi B
Luas lahan : 1,5 ha (15.000� )
Lokasi : Kec. Batang Kuis, Kab. Deli Serdang, Sumatera Utara
Kelebihan :
•
Berada di tepi jalan kolektor, yaitu Jalan ke Bandara (dapat
menjadi akses langsung ke cargo bandara).
•
Pencapaian ke lokasi site mudah.
•
Kawasan ini merupakan kawasan yang lalu lintasnya tidak
begitu padat.
•
Site berada di zona Ring II yang diperuntukkan lahannya
untuk jasa komersil
Kekurangan:
•
Lahan sekitar site, masih banyak lahan untuk perkebunan.
Alternatif Lokasi C
Luas lahan : 1,5 ha (15.000� )
Lokasi : Kec. Batang Kuis, Kab. Deli Serdang, Sumatera Utara
Kelebihan :
•
Site berada di zona Ring II yang diperuntukkan lahannya
untuk jasa komersil
35
Universitas Sumatera Utara
Kekurangan:
B.
•
Lahan sekitar site, banyak rumah penduduk lantai 1.
•
Akses pencapaian ke lokasi site susah.
•
Kawasan ini merupakan kawasan yang lalu lintasnya padat.
Penilaian Alternatif Lokasi
Berdasarkan kriteria pemilihan lokasi dibuat suatu tabel penilaian
potensi site dalam perancangan gedung perkantoran.
Tabel 2.15 Penilaian Terhadap Site
Kriteria Penilaian
No.
1.
Peraturan
2.
Lingkungan
3.
Fungsi sekitar
4.
Fungsi lahan
sekarang
5.
Kondisi lahan
sekarang
Pencapaian
6.
7.
Potensi fasilitas
lingkungan
8.
9.
View
Pelayanan dan
servis
10.
Pintu Masuk
11.
Aktivitas kantor
dengan lingkungan
Total
Lokasi A
Jalan Raya ke
Bandara
7
(Ring II, Hutan
Kota)
10
(Strategis)
Lokasi B
Jalan Raya
ke Bandara
10
(Ring II, Jasa
Komersial)
10
(Strategis)
10
(Hotel,
Restoran,
Rumah
penduduk)
10
(Lahan
kosong)
10
(Relatif datar)
8
(Akses mudah
dan lancar)
8
(Rumah
penduduk)
Lokasi C
Jalan Batang
Kuis
10
(Ring II, Jasa
Komersial)
5
(Cukup
Strategis)
8
(Rumah
penduduk)
10
(memadai dan
baik)
8
8
10
(Lahan
kosong)
10
(Relatif datar)
8
(Akses
mudah dan
lancar)
10
(memadai dan
baik)
8
8
10
(Lahan
kosong)
10
(Relatif datar)
5
(Akses susah)
10
(memadai dan
baik)
7
10
7
(satu sisi)
10
(sangat
mendukung)
98
7
(satu sisi)
10
(sangat
mendukung)
99
9
(dua sisi)
8
(tidak begitu
mendukung)
82
Keterangan: Penilaian terhadap potensi yang diharapkan dengan nilai tertinggi 10
36
Universitas Sumatera Utara
C.
Analisis dan Penetapan Lokasi
Dari hasil penilaian dapat diambil kesimpulan, bahwa Site B di
Jalan Raya ke Bandara adalah site yang paling berpotensi dan akan
digunakan sebagai lahan/site dalam proyek ini.
D.
Figure Ground / Bangunan Kawasan
Pada sisi timur site, terdapat figure ground atau susunan bangunan
rumah penduduk jarang (rumah tinggal dan tempat usaha digabung),
sedangkan di sisi barat site ada lahan perkebunan jagung.
Daerah di sekitar site didominasi oleh bangunan rumah penduduk
1-2 lantai, perumahan 1 lantai yang dialihfungsikan menjadi tempat
usaha juga, seperti rumah makan/restoran, salon, bengkel, kedai/warung,
dan sebagainya.
1.
Akses Pencapaian Lokasi
Gambar 2.7 Pecapaian ke Lokasi Site
Sumber: Dokumentasi, 2106
Lokasi site dapat dicapai dari Jl. Batang Kuis dan jalan bandara.
Jalan bandara merupakan jalan kolektor dan Jl. Batang Kuis merupakan
jalan lingkungan. Keduanya memiliki volume kendaraan yang tinggi
pada jam-jam tertentu.
Pencapaian menuju site dapat dicapai dengan beberapa moda
transportasi yang ada, baik melalui angkutan pribadi.
Lokasi site terhadap pusat Kota Medan (Medan-Tembung-Batang
Kuis-Aras Kabu-Lubuk Pakam (Kualanamu) sepanjang 33,8
kilometer dapat ditempuh dengan kendaraan pribadi.
Lokasi site dapat dicapai melalui jalan bebas hambatan yaitu
melalui jalan TOL Balmerah.
37
Universitas Sumatera Utara
Lokasi site terhadap simpang Kayu Besar sampai Kualanamu
sepanjang 15 kilometer dapat ditempuh dengan kendaraan pribadi.
2.
Area pelayanan
Gambar 2.8 Area Pelayanan
Sumber:Peta Sumatera Utara
Kantor Sewa Kualanamu ini melayani kota-kota di Provinsi
Sumatera Utara dengan yang terlihat pada gambar diatas.
3.
Deskripsi kondisi Eksiting Lokasi
Lokasi lahan terletak di Jalan ke Bandara Kualanamu dekat dengan
persimpangan Jl. Batang Kuis-Kualanamu. Batas-batas site:
Sebelah Timur
: Rumah Penduduk
Sebelah Selatan
: Jalan Raya ke Bandara Kualanamu
Sebelah Barat
: Perkebunan Jagung
Sebelah Utara
: Jalan Lingkungan (asumsi)
Data Umum Site
Luas lahan : 1,5 ha (15.000 � )
Kontur : Relatif rata
GSB :
Jarak dari pusat kota : Medan – Tembung – Batang Kuis- Aras KabuLubuk Pakam (Kualanamu) sepanjang 33,8 km.
Pemilik : Persero
2.4
Tinjauan Kelompok atau Pelaku Kegiatan
2.4.1
Deskripsi pengguna dan kegiatan/aktivitas
38
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan kelompok aktivitas yang mungkin dalam gedung pelaku
aktivitas perlu dikelompokkan atas kegiatan berdasarkan kepentingannya
menjadi :
Kelompok Pengelola
Kelompok Service
Kelompok Kegiatan Utama (yaitu penyewa kantor)
Kelompok Kegiatan Pelengkap
Kelompok-kelompok ini memiliki kebutuhan ruang masing-masing
sesuai dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan yang dapat
digambarkan pada bagan berikut.
Kelompok Pengelola
Kelompok Pelengkap
Kelompok Service
Kelompok Kegiatan Utama
Gambar 2.3 Diagram Hubungan antar kelompok aktivitas di dalam gedung
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
Dari bentuk hubungan dan kelompoknya, ada ruang-ruang yang umum
terdapat pada perkantoran. Kelompok kegiatan utama adalah kelompok yang
melakukan aktivitas terbanyak di ruang-ruang perkantoran yang disewakan.
Ruang kelompok kegiatan pengelola yang terdiri dari :
Ruang direksi
Ruang manager
Ruang sekretaris
Ruang kepala bagian
Ruang tenaga ahli
Ruang rapat
Ruang tamu dan lobby pengelola
Ruang kelompok kegiatan service :
Toilet
39
Universitas Sumatera Utara
Klinik
Gudang
Mekanikal Elektrikal
Kelompok kegiatan pelengkap merupakan fasilitas pelengkap dalam gedung
perkantoran. Fasilitas ini dipengaruhi oleh potensi lingkungan dan site.
Deskripsi perilaku
Kegiatan-kegiatan yang dilakukan:
Pengelola
Karyawan
Parkir
Bekerja
Datang
Makan
Parkir
Bekerja
Datang
Melayani
Makan
Parkir
Pulang
Parkir
Pulang
Sholat
Parkir
Sholat
Pulang
Kantor
Penyewa
Parkir
Datang
Rapat
Makan
Gambar 2.4 Diagram Deskripsi Perilaku
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
2.4.2
Deskripsi Kebutuhan Ruang
Dari kelompok kegiatan dan pengguna diperoleh acuan kebutuhan ruang
untuk menjadi dasar perancangan.
40
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.16 Tabel Kebutuhan Ruang Kantor Jasa
Jenis Ruang
Pengguna
Kegiatan
Nama Ruang
Zona
Ruang
Kelompok
General
-Menjalankan
Pengelola
Manager
perusahaan
R. kantor
Privat
-Berkoordinasi dengan R. rapat direksi Privat
tiap kepala bagian
-Beristirahat
(makan, -R. istirahat
mimum, dsb).
-R. makan
Kepala Tiap -Menjalankan
Bidang
tugas R. kantor
Privat
Privat
Semi-Publik
bidang masing-masing
-Berkoordinasi dengan R. rapat direksi Privat
dengan
General
Manager
-Beristirahat
Sekretaris
-R. Istirahat
-Membantu
tugas -R. Sekretaris
Semi-publik
Privat
General Manager dan
kepala tiap bidang
-Berkoordinasi dengan
tiap kepala bagian
-Beristirahat
Office
boy -Menjaga
kebersihan R. office boy
Semi-publik
atau cleaning dan membantu tugas
service
non-teknis
-Beristirahat
-R.
makan/ Servis
Pantry
-Toilet
Servis
-Musholla
Servis
-Gudang
Semi-publik
Kelompok
Karyawan
-Bekerja
-R. kerja
Semi-publik
Kegiatan
Kantor
-Beristirahat
-R. istirahat
Privat
-Toilet
Semi-publik
Utama
41
Universitas Sumatera Utara
(Perkantoran)
-Melamar pekerjaan
-Masuk
dan
Teknisi
Servis
-Distribusi
Semi-publik
-R. resepsionis
Publik
keluar -R tunggu
pekerjaan
Kelompok
-Musholla
-R. wawancara
Publik
Semi-publik
listrik R. genset
darurat
-Distribusi penghawaan -R. AHU
buatan
-R. chiller
-Distribusi air bersih -R. pompa
dan air limbah
-R. water tank
-Distribusi komunikasi
R. PABX
-Mengontrol distribusi
R. kontrol
-Mengontrol
R. CCTV
keamanan/menjaga
keamanan
Kelompok
-Restoran dan -Makan dan minum
-R.
makan Publik
Pelengkap
cafetaria
-Duduk-duduk/santai,
restoran
mengobrol
-Dapur bersih Privat
dan kotor
-Gudang
Semi-publik
penyimpanan
dan pendingin
-Mini market
Belanja
-Kasir/Counter
Privat
-Sales Area
Publik
-Kasir/Counter
Privat
-Gudang
Semi-publik
Penyimpanan
-R kantor
Privat
Pengelola
-R.
istirahat Semi-publik
karyawan
- Toilet dan Publik
42
Universitas Sumatera Utara
ruang ganti
-ATM Center
-Mengambil uang
Publik
-R.
Melakukan pertemuan/ -R. respsionis
Semi-publik
Serbaguna
konferensi
-R. Serbaguna
Privat
Tempat parkir
-R. kontrol
Semi-publik
kendaraan
-Toilet
Publik
-Area parkir
2.4.3
Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang
a.
Deskripsi Persyaratan Ruang
Beberapa persyaratan dan kriteria ruang dalam kaitannya dengan
kebutuhan ruang ditunjukkan pada tabel dibawah ini.
1.
Fleksibilitas
Dinding penyekat fleksibel dan dapat memenuhi adanya
perubahan fungsi ruang. Dalam perancangan kantor jasa, pemilihan
layout tata ruang bergantung pada instansi yang menyewa karena
kebutuhan privasi dan luasan lantai (modul) yang disewa berbedabeda
sesuai
dengan
kebutuhan
jenis
kegiatannya.
Dalam
perancangan kantor sewa, biasanya hanya ditawarkan modul-modul
ruang sehingga konsumen dapat memilih sesuai kebutuhan
kantornya.
2.
Akustika dan Kebisingan
Pengendalian kebisingan dalam kantor mencakup:
Perlindungan terhadap sumber kebisingan eksternal (lalu
lintas dan kegiatan di sekitar kantor).
Insulasi horisontal dan vertikal antar masing-masing ruang
untuk menjamin kerahasiaan pembicaraan (speech privacy).
Reduksi kebisingan internal pada ruang kantor (alat mekanik
seperti sistem pemanas, ventilasi, pengkondisi udara, pipa air
ledeng, elevator, eskalator, komputer, tabung angin, dan alatalat lainnya; kegiatan di dalam kantor seperti pembicaraan,
sirkulasi, serta membuka dan menutup pintu).
43
Universitas Sumatera Utara
Berikut persyaratan penting dalam perancangan akustika kantor:
Daerah lantai harus diberi karpet untuk menyerap bunyi dan
menghindari bising langkah kaki. Karpet harus tebal dan
dipasang di lapisan bawah (underlay) yang elastis.
Langit-langit harus dilapisis dengan bahan penyerap bunyi
dengan koefisien serap yang baik.
Luas total dari kaca jendela tidak boleh melebihi 40% luas
tembok luar, dipandang dari ruang kantor bagian dalam. Tirai
penyerap bunyi harus digunakan di sepanjang bukaan
dinding.
Seluruh permukaan dinding yang mengelilingi ruang kantor
harus dilapisi karpet dengan daya serap bunyi yang tinggi.
Pembagian ruang atau peletakan partisi sebagai pemisah
visual harus dilapisi dengan bahan penyerap bunyi untuk
menghindari penyebaran gelombang bunyi berfrekuensi
rendah.
Distribusi peralatan kantor yang menimbulkan kebisingan
(mesik tik, telepon, printer, dll) harus serata mungkin di
semua ruang kantor.
Perlengkapan kantor yang tidak berhubungan secara langsung
dengan pekerjaan kantor (genset, mesin photocopy, dll) yang
menimbulkan kebisingan harus diletakan dalam ruang
tertentu serta terpisah secara visual pada bagian yang tersisa
dari kantor.
Tanaman dan bunga di dalam ruang kantor dapat
memberikan pengaruh menenangkan secara psiko-akustik.
3.
Pencahayaan
Permasalahan
pencahayaan
yang
dapat
muncul
pada
perancangan kantor adalah glare atau silau, pembayangan, maupun
pemantulan cahaya yang terlalu terang.
44
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.17 Rekomendasi Nilai Maksimum Indeks Silau
Sumber: Data Arsitek Jilid 1, hal 17
Kegiatan pada kantor adalah kegiatan rutin sehingga
maksimum indeks silau pada kantor adalah 19. Berikut
pencahayaan yang dibutuhkan ruang menurut kegiatan:
Tabel 2.18 Perhitungan Cahaya Rata-Rata
Sumber: Data Arsitek Jilid 1, hal 17
4.
Penghawaan
Penghawaan untuk kegiatan rutin di perkantoran pada
umumnya menggunakan sistem penghawaan buatan yaitu AC (Air
Conditioner), karena dalam pengaturan suhu dapat diatur sesuai
kebutuhan dan tidak dipengaruhi faktor eksternal seperti iklim dan
cuaca. Namun untuk faktor kesehatan pekerja kantor, maka ruang
kantor memiliki bukaan yang memungkinkan terjadinya pertukaran
udara secara berkala.
Pertimbangan dan Peraturan dalam Perencanaan Kantor
Semua orang bekerja lebih baik apabila mereka diberi lingkungan dan
peralatan yang sesuai dengan pekerjaan mereka, dan juru tulis bukan
perkecualian dalam kaidah ini. Akomodasi perkantoran harus ditata dan
45
Universitas Sumatera Utara
dilengkapi agar juru tulis dapat bekerja sepanjang hari tanpa pemborosan
gerakan, tanpa gangguan, dan tanpa terpengaruh secara tidak perlu oleh
keletihan mental yang dapat menyertai pekerjaan di belakang meja.
Tabel ini menawarkan beberapa tipe gedung kantor beserta kriteria
umumnya (mulai dari jumlah lantai sampai jenis sistem HVAC yang
digunakan).
Tabel 2.19 Kriteria Perencanaan dan Desain bagi Beberapa Jenis Gedung
Kantor
Gambar 2.9 Perbandingan Jenis Layout Kantor. Layout bervariasi tergantung
pada: derajat kedekatan, kepadatan pengguna, dan distribusi ruang
M
G
y,
,
y
,M
M
,
,
,
.
46
Universitas Sumatera Utara
.
Gambar 2.10 Tipikal Layout Structured Open Plan Office
Gambar 2.11 Tipikal Layout Group Space
47
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.12 Tipikal Layout Self-Regulatory Office
Gambar 2.13 Tipikal Layout Combi Office
Gambar 2.14 Tipikal Layout Cellular Office
48
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.15 Jangkauan rata-rata yang
duduk di kursi. Untuk menjangkau
daerah luar, orang harus membungkuk,
tetapi tidak sampai berdiri
Gambar 2.16 Meja dengan
tempat untuk meletakkankertas
pada satu sisi
Gambar 2.17 Dimensi meja untuk
pekerjaan dasar: menulis dan mengetik
Gambar 2.18 Meja dengan tempat
untuk meletakkan kertas pada dua
sisi
Gambar 2.19 Meja dengan tempat
untuk kertas, alat tulis, dan telepon
Gambar 2.20 Meja dengan
tempat untuk kertas dan referensi
Gambar 2.21 Meja dengan tempat
ruang untuk kertas yang lapang
Gambar 2.22 Kebutuhan ruang
untuk laci meja kerja
49
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.23 Kebutuhan ruang untuk unit filing lateral
Gambar 2.24 Kebutuhan ruang dan sirkulasi berbagai peralatan kantor
Gambar 2.25 Layout dan ruang
sirkulasi meja dan rak file
Gambar 2.26 Layout dengan kursi dan
rak file, serta jalur sirkulasinya
50
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.27 Layout meja kerja
dengan meja tambahan dan jalur
sirkulasi
Gambar 2.28 Layout meja kerja dengan
meja tambahan yang digunakan bersama
beserta jalur sirkulasinya
Gambar 2.29 Layout alternatif meja kerja dengan meja tambahan dan jalur sirkulasi
Gambar 2.30 Layout meja kerja
dengan meja tambahan bersama
dan jalur sirkulasi
Gambar 2.31 Meja gambar dengan
front reference: luas 7�
51
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.32 Meja gambar dengan
back reference: luas 6,6�
Gambar 2.33 Meja gambar dengan
side reference: luas 7,1�
Gambar 2.34 Meja gambar yang
yang digunakan sirkulasi: luas 6�
Gambar 2.35 Kebutuhan ruang
bagi pertemuan informal
Gambar 2.36 Kebutuhan ruang bagi pertemuan formal
52
Universitas Sumatera Utara
Tipologi Kantor
53
Universitas Sumatera Utara
A.
Deskripsi Kriteria Ruang
Tabel 2.20 Kriteria Ruang
No.
Nama
Kriteria Ruang
Ruang
1.
Area
Resepsionis
Lobby
Ruang
Tunggu
No.
2.
Perlengkapan
Thermal
Akustik
Keber-
Tambahan
Ruang
Ruangan
sihan
Meja dan fasilitas
untuk aksesibilitas.
Partisi
untuk
pembatas
dalam
dengan luar.
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
dan Meja dan bangku
Nama
Ruang
Area
Pengelola
Gedung
Kantor
Ruang
Pimpinan
Bagian
Umum
Bagian
Pemasaran
Bagian
Keuangan
Bagian
Teknisi
Bagian Arsip
Cahaya
View
Terang,
mendapat
cahaya.
Kualitas
ruang
berseni.
Terang,
mendapat
cahaya alami
dan
view
yang baik.
Cahaya
terintegrasi.
-
√
Kriteria Ruang
Perlengkapan
Thermal Akustik KeberCahaya
View
Tambahan
Ruang Ruangan
sihan
Ruang
tunggu
Sejuk
Tenang
√ Terang,
√
untuk aksesbilitas
Nyaman
pencahayaan
khusus
di
lobby area
pengelola
gedung.
Sejuk
Tenang
Terang,
√
√
Nyaman
mendapatkan
cahaya alami
Sejuk
Tenang
√
√
dan
view
Nyaman
keluar pada
Sejuk
Tenang
√
√
setiap kantor
Nyaman
kepala
Sejuk
Tenang
√
√
bagian.
Nyaman
Untuk kantor
staff
mendapatkan
lampu kerja
pada setiap
mejanya.
Sejuk
Tenang
√
√
Nyaman
Sejuk
Tenang
√ Pencahayaan
Nyaman
lampu
54
Universitas Sumatera Utara
3.
Bagian Rapat Terdapat satu meja
dan beberapa kursi
untuk aksesbilitas.
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
Rent Space
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
Utilitas dan Servis
Sejuk
Tenang
Nyaman
√
Ada fasilitas yang
mendukung
aksesbilitas
4.
Ruang Terdapat pantry
Istirahat
buatan.
Terang,
dengan
penerangan
buatan.
Terang,
mendapatkan
cahaya alami
dan buatan
Terang,
mendapatkan
cahaya alami
dan buatan.
Terang,
mendapatkan
cahaya alami
dan buatan.
Terang,
dengan
penerangan
buatan.
-
√
√
Musholla Ada
tempat
penyimpanan alas
kaki
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
√
Lavatory Ada
toilet
aksesbilitas untuk
lantai
yang
memiliki
kepentingan
utama.
Janitor
-
Sejuk
Nyaman
Sedikit
berisik
√
-
-
Ruang Panel Akses untuk kabelkabel dan peralatan
Ruang
kabel
Telepon
Ruang Trafo, Penyaring/peredam
Genset, dan kebisingan (suara
Tangki BBM mesin)
Nyaman
Tenang
Nyaman
Tenang
√
√
√
Nyaman
Berisik
-
Ruang
Tangki Air
Bersih
Ruang
Sewage
Treatment
Plant
Bak Sampah
Akses pipa-pia air
bersih
Nyaman
Sedikit
berisik
√
Ak
TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Terminologi Judul
Kantor
Kantor, berasal dari bahasa Belanda “kantoor” , adalah sebutan untuk
tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang
dijalankan secara rutin. Kantor hanya berupa suatu kamar atau ruangan
kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.
Menurut Cyril M. Harris dalam bukunya “Dictionary of Architecture and
Construction” , kantor berarti bangunan yang digunakan untuk tujuan
professional
ataupun
administrasi
dan
tidak
ada
bagian
yang
dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan
pembersih kantor.
Sewa atau rent berarti perjanjian peralihan hak milik dari bangunan,
tanah dan lain-lain, selama jangka waktu tertentu dan biasanya dengan
pembayaran pada waktu tertentu pula.
Kantor Sewa
Jadi, dapat ditarik kesimpulan bahwa kantor sewa adalah suatu wadah
atau tempat (bangunan) komersial dengan fungsi utama menyediakan ruang
usaha untuk mewadahi kegiatan bisnis dengan pelayanan profesional dengan
cara menyewakan lantai (ruangan) kepada pihak-pihak yang memerlukan demi
kelancaran kerjanya selama jangka waktu tertentu disertai dengan pembayaran
pada waktu tertentu pula.
2.2
Tinjauan Umum
Bisnis pengiriman atau pengangkutan barang melalui angkutan udara
(kargo) memiliki prospek usaha yang sangat strategis. Jumlah peningkatan
akan pengangkutan/pengiriman barang melalui angkutan udara mempengaruhi
peningkatan jumlah perusahaan yang terkait dalam sektor perusahaan jasa,
persewaan, dan keuangan.
6
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.1 Produksi Angkutan Udara Niaga Berjadwal Domestik
T
Sumber: Direktorat Jendral Perhubungan UdaraKementerian Perhubungan
Tabel 2.2 Produksi Angkutan Udara Niaga Berjadwal International
Sumber: Direktorat Jendral Perhubungan UdaraKementerian Perhubungan
7
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.3 Lalu Lintas Penumpang dan Barang Angkutan Udara Penerbangan Luar
Negeri di Lima Bandar Udara Utama
Sumber: Laporan dari PT. Angkasa Pura I, II
8
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.4 Lalu Lintas Penumpang dan Barang Angkutan Udara Penerbangan Dalam
Negeri di Lima Bandar Udara Utama
Sumber: Laporan dari PT. Angkasa Pura I, II
Berdasarakan tabel diatas akan diprediksi jumlah barang (ton) yang akan ada pada
Bandara Kualanamu sampai pada tahun 2025.
x=
x=
.
− .
−
+
.
+
+
+ .
.
−
+ .
.
+
=
.
.
−
.
=
+
.
−
.
+
.
−
.
ton
x=rata-rata kenaikan per tahun, maka prediksi pada tahun 2025 adalah
P
− =p
P =
.
+
+
−
.
. �)
P = P + n. x
= 12.096 +13.264 = 25.360 ton (prediksi tahun 2025)
9
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.5 Prediksi Jumlah Barang Pada Kargo Bandara
Kualanamu, 2009-2025
2.2.1
Tahun
Jumlah (Ton)
2009
12.096
2010
13.681
2011
16.168
2012
16.867
2013
17.373
2014
16.241
2015
17.070
2016
17.899
2017
18.728
2018
19.557
2019
20.386
2020
21.215
2021
22.044
2022
22.873
2023
23.702
2024
24.531
2025
25.360
Tenaga Kerja
Tenaga kerja adalah modal bagi geraknya roda pembangunan. Jumlah
dan komposisi tenaga kerja akan terus mangalami perubahan seiring dengan
berlangsungnya proses demografi. Bagian dari tenaga kerja yang aktif dalam
kegiatan ekonomi disebut angkatan kerja. Jumlah penduduk Deli Serdang yang
merupakan angkatan kerja, didasarkan pada hasil Sakernas bulan Agustus
2014, ada sebanyak 898.033 jiwa yang terdiri dari 835.162 jiwa terkategori
bekerja dan sebesar 62.871 jiwa terkategori mencari kerja dan tidak bekerja
(pengangguran terbuka), sedangkan dan pada kondisi 2013, terdapat 754.454
jiwa terkategori bekerja dan sebesar 61.529 jiwa terkategori mencari kerja dan
tidak bekerja (pengangguran terbuka).
10
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.6 Penduduk Yang Bekerja di Deli Serdang (%)
Uraian
2012
2013
2014
Sektor pertanian
19,12
16,95
17,01
Sektor industri
14,59
13,37
13,90
Sektor konstruksi
22.14
24,71
22,75
Sektor
18,54
18,88
18,89
17,28
17,96
18,74
8,33
8,13
8,71
pengolahan
perdagangan,
hotel, dan restoran
Sektor jasa
kemasyarakatan
Sektor lainnya *)
Keterangan: *) Sektor lainnya: (Pertambangan dan Penggalian,
Listrik, Gas dan Air, Angkutan, dan Komunikasi, Keuangan,
Asuransi, Usaha Persewaan Bangunan, Tanah Dan Jasa
Perusahaan)
Sumber: Statistika Daerah Kabupaten Deli Serdang 2015 dan 2014
Berdasarakan tabel diatas akan diprediksi presentase jumlah pekerja di bidang
Jasa Perusahaan, Keuangan, Asuransi, Usaha Persewaan Bangunan sampai pada tahun
2025.
x=
x=
,
,
− ,
+ − ,
+ ,
=
,
− ,
= ,
%
−
. �)
x=rata-rata kenaikan per tahun, maka prediksi pada tahun 2025 adalah
P = P + n. x
P
−
=p
P = ,
P = ,
P =
+
+
+ ,
, %
. ,
(prediksi pada tahun 2025),
maka dapat ditentukan jumlah tenaga kerja yang bekerja di sektor Jasa
Perusahaan, Keuangan, Asuransi, dan Usaha Persewaan Bangunan.
11
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.7 Jumlah Tenaga Kerja Kabupaten Deli Serdang
Tahun
Jumlah Penduduk
Bekerja
Mencari Kerja dan
(Orang)
(Orang)
Tidak Bekerja (Orang)
2014
898.033
835.162
62.871
2013
815.983
745.454
61.529
Sumber: Statistika Daerah Kabupaten Deli Serdang 2015 dan 2014
Jumlah Penduduk yang bekerja, adalah:
a = 835.162 - 754.545 = 80.708
.
x=
�
.
%= ,
% = 0,0966
Untuk memproyeksikan jumlah pekerja di Deli Serdang pada tahun 2025,
menggunakan rumus Eksponensial yang dipakai.
Perhitungan dengan Eksponensial menggunakan rumus matematis sebagai
berikut:
P =P
Dimana:
+�
P : Jumlah Pekerja Tahun Ke − n
P : Jumlah Pekerja Awal
r: Rata-rata Pertumbuhan Pekerja
n: Jumlah Tahun
−
=p
P =
.
P
P =
.
P = .
−
+ .
,
,
.
orang
(prediksi tahun 2025)
Maka banyaknya pekerja yang bekerja di sektor Jasa Perusahaan, Keuangan,
Asuransi, dan Usaha Persewaan Bangunan, adalah:
,
� .
.
orang =
.
orang
(prediksi tahun 2025)
Pertumbuhan tenaga kerja yang kurang diimbangi dengan pertumbuhan
lapangan kerja akan menyebabkan tingkat kesempatan kerja cenderung menurun.
Jumlah penduduk yang bekerja tidak selalu menggambarkan jumlah kesempatan
kerja yang ada. Hal ini dikarenakan sering terjadinya mismatch dalam pasar kerja.
Pada tahun 2014, dari total angkatan kerja sebesar 898.033 orang, sekitar 93
persen dari mereka telah bekerja dan sekitar 7 persen dari mereka tidak bekerja.
12
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.1 Presentase Jumlah Penduduk Bekerja Per Sektor 2014 (%)
Sumber: BPS Kabupaten Deli Serdang
2.2.3
Perkembangan Ekonomi Kab. Deli Serdang
2.2.4
Perkembangan Keuangan, Persewaan, dan Perusahaan Jasa
a.
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
Laju pertumbuhan ekonomi Kabupaten Deli Serdang pada tahun
2014 mengalami perlambatan bila dibandingkan dengan tahun 2013.
Berdasarkan perhitungan PDRB atas harga konstan 2010, laju
pertumbuhan ekonomi Kabupaten Deli Serdang tahun 2014 adalah
sekitar 7,67 persen. Nilai PDRB atas harga konstan 2010 pada tahun
2013 adalah 51.892,42 milyar rupiah, pada tahun 2014 meningkat
menjadi 55.870,48 milyar rupiah.
b.
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Per Kapita
Secara umum pendapatan setiap penduduk Kabupaten Deli Serdang
dicerminkan oleh PDRB per kapita. Besarnya PDRB per kapita atas dasar
harga berlaku meningkat dari 31,35 juta rupiah pada tahun 2013 menjadi
sekitar 34,94 juta rupiah pada tahun 2014, sedangkan PDRB per kapita
Kabupaten Deli Serdang pada tahun 2014 bila dilihat berdasrkan harga
konstan 2010 meningkat menjadi 28,15 juta rupiah dari sebesar 26,75
juta rupiah pada tahun sebelumnya.
13
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.8 Penduduk Berumur 15 Tahun Keatas Yang Bekerja Menurut Lapangan
Usaha Utama Dan Jenis Kelamin
Sumber: Badan Pusat Statistika Kabupaten Deli Serdang
14
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.9 Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten Deli Serdang Atas
Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan Usaha (Milyar)
Sumber: Badan Pusat Statistika Kabupaten Deli Serdang
15
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.10 Laju Pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten
Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan
Usaha (Persen)
Sumber: Badan Pusat Statistika Kabupaten Deli Serdang
16
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.11 Indeks Perkembangan Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten
Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan
Usaha (2010=100)
Sumber: Badan Pusat Statistika Kabupaten Deli Serdang
17
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan tabel-tabel diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa:
Urutan jumlah penduduk yang bekerja menurut lapangan usaha utama di
Kabupaten Deli Serdang,
Jumlah tenaga kerja di sektor Keuangan, Asuransi, Usaha, Persewaan
Bangunan, Tanah, dan Jasa Perusahaan
2025).
.
orang (prediksi tahun
Jika dilihat dari banyaknya penduduk menurut kecamatan dan status
kewarganegaraan 2014, Kecamatan Batang Kuis berada pada urutan ke11.
Berdasarkan penduduk berumur 15 tahun keatas yang bekerja menurut
lapangan usaha utama di Kabupaten Deli Serdang, dalam kategori
“Keuangan, Asuransi, Usaha, Persewaan Bangunan, Tanah, dan Jasa
Perusahaan” berada di urutan ke-7 (21.909 orang) dengan pekerja lakilaki lebih banyak daripada perempuan.
Produk domestik regional bruto Kabupaten Deli Serdang atas dasar harga
konstan 2010 menurut lapangan usaha, kategori keuangan dan asuransi,
real estate, dan jasa perusahaan (bisnis) meningkat setiap tahunnya
hingga 2014.
Laju pertumbuhan produk domestik regional bruto Kabupaten Deli
Serdang atas dasar harga konstan 2010 menurut lapangan usaha, kategori
keuangan dan asuransi, real estate, dan jasa perusahaan (bisnis))
mengalami naik dan turun setiap tahunnya hingga 2014.
Indeks perkembangan produk domestik regional bruto Kabupaten Deli
Serdang atas dasar harga berlaku menurut lapangan usaha tahun 20102014, keuangan dan asuransi, real estate, dan jasa perusahaan (bisnis)
meningkat setiap tahunnya hingga 2014.
18
Universitas Sumatera Utara
2.2.5
Tinjauan Fungsi
Klasifikasi Gedung Perkantoran
Menurut KADIN (Kamar Dagang dan Industri), gedung perkantoran
dibagi atas beberapa kategori, yaitu berdasarkan:
a.
b.
c.
Tujuan usaha dan lingkungan bersama
Kantor administrasi pemerintah
Kantor administrasi perusahaan
Kantor administrasi sosial
Kepemilikan
Milik pemerintah
Milik swasta
Sifat dari bangunan kantor
Kantor bersifat komersil
Bangunan kantor ini adalah bangunan kantor yang
disewakan untuk memperoleh keuntungan materi. Klasifikasi
kantor sewa dibedakan atas faktor jumlah lantai dan fasilitas
perkantoran, sedangkan sistem pemanfaatan kantor sewa dilakukan
dengan sistem hak milik untuk tiap lantai bangunan (strata title)
dan sistem sewa (leasing).
Kantor bersifat non komersil
Sistem dan tujuan administrasi
1.
Kantor profit
2.
Kantor non profit
Pemakaian bangunan kantor
1.
Kantor untuk badan usaha sejenis
2.
Kantor untuk berbagai bidang usaha
Hirarki
1.
Kantor induk / pusar
2.
Kantor cabang
Sedangkan menurut L.Manaseh dan R.Cunliffe, kantor dapat dibagi
menjadi 4 jenis, yaitu :
19
Universitas Sumatera Utara
Commercial Office
Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran
untuk umum (yang disewakan), perusahaan dagang (trading company),
asuransi dan transportasi.
Industrial Office
Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik
dengan pabriknya.
Professional Office
Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan
merupakan perkantoran dengan jumlah modal yang digunakan relatif
kecil.
Institutional / Governmental Office
Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk
lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanya
digunakan waktu yang lama atau panjang.
Dari jenis-jenis kantor di atas dipilih jenis Commercial Office sebagai
fungsi utama proyek ini.
A.
Menurut Peruntukkannya
Klasifikasi kantor menurut peruntukannya:
1.
Tenant Owned Office Building
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh pemilik yang
biasanya tergabung dalam yayasan atau institusi untuk digunakan
oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki
hubungan
erat
dan
disewakan
kepada
siapa
saja
yang
membutuhkan.
2.
Bangunan Investasi
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh suatu
perusahaan berupa pengembang untuk disewakan kepada beberapa
penyewa (Multy Tenancy Building).
3.
Bangunan Kantor Spekulatif
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh perusahaan
untuk disewakan secara spekulatif (dengan perencanaan jangka
panjang) kepada penyewa yang berminat.
20
Universitas Sumatera Utara
B.
Menurut Sistem Sewa
Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis
berdasarkan perhitungan luasan yang disewa, yaitu :
1.
Net System artinya
Sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luasan
lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan
biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.
2.
Gross System artinya
Sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai
kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih
kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena
penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common
space. Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per
lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per meter persegi lebih
rendah.
Melihat kedua sistem sewa tersebut maka dipilih suatu
kombinasi kedua sistem di atas sebagai acuan sistem sewa dalam
proyek ini, yaitu semi-gross system yang relatif cukup lazim
dipakai di Indonesia. Semi-gross system artinya penyewa dikenakan
biaya sewa akumulasi luasan lantai yang dipakai ditambah luasan
common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang
telah dibagi sama rata dengan penyewa lainnya. Untuk hal ini
fleksibilitas dapat dicapai dengan negosiasi antara pengelola
gedung dengan penyewa melihat varietas usaha, varietas penyewa
dan varietas luasan yang dipakai oleh penyewa.
C.
Menurut Jumlah Penyewa
1.
Single Tenancy Building
Bangunan kantor yang disewakan kepada satu penyewa atau
perusahaan dengan jangka waktu tertentu.
2.
Single Tenancy Floor
Luas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang-ruang
fasilitas seperti elevator umum, ruang mesin, dan tangga umum
yang disewakan kepada penyewa atau perusahaan.
3.
Multy Tenancy Floor
21
Universitas Sumatera Utara
Satu lantai bangunan kantor yang disewakan kepada beberapa
penyewa atau perusahaan. Luas ruang yang disewakan tidak
termasuk fasilitas umum seperti lift, elevator, ruang mesin, dsb.
D.
Wadah Perkantoran
1.
Kompleks perkantoran
Kompleks perkantoran merupakan bangunan perkantoran
yang terpadu; seperti kantor pemerintah, perkantoran umum, pusat
perbelanjaan, klub eksekutif, hotel, hunian, pusat rekreasi, dan lainlain.
Wadah tersebut terbentuk seiring dengan perkembangan kota
yang mencakup perkembangan kebutuhan manusia yang terus
bertumbuh, yang dinilai dari perkembangan ekonomi dan lahan
yang semakin sempit. Pertimbangan akan lahan yang semakin
sempit dipengaruhi pertumbuhan penduduk, aktivitas bekerja,
tempat tinggal isirahat dan berekreasi/bermain.
2.
Gedung perkantoran
Gedung perkantoran merupakan bangunan perkantoran
tunggal yang direncanakan dan dirancang sesuai dengan fungsi dan
dilengkapi dengan
fasilitas
pendukung.
Bangunan
tersebut
dibedakan berdasarkan jumlah lantai, yang saat ini dapat dapat
dibagi tiga yaitu; bangunan tingkat rendah (memiliki 1-5 lantai),
bangunan tingkat menengah (memiliki 6-19 lantai), bangunan
tingkat tinggi (20 tingkat lebih).
Gedung perkantoran memiliki karakter masing-masing dan
konfigurasi yang berbeda.
�
�
� �� ��
y
,
�
� , � �
�� �
� ��
�
, .
y .
,M
E.E
.
22
Universitas Sumatera Utara
Kantor pemerintah
pusat/daerah
Gedung milik
sendiri
Bangunan milik
pribadi
Gedung Kantor
Bangunan sebagian
milik pribadi
Sebagian besar gedung
disewakan
Gedung sewa
Sebagian kecil gedung
disewakan
Gambar 2.1 Diagram Klasifikasi Gedung Perkantoran
Sumber:Dokumentasi Pribadi, 2016
Tinjauan Bisnis
Berikut ini beberapa penjelasan dari defenisi bisnis. Dalam bentuk
dasar kepemilikan bisnis, meskipun bentuk kepemilikan bisnis berbedabeda pada setiap negara, ada beberapa bentuk yang dianggap umum:
a.
Perusahaan perseorangan adalah bisnis yang kepemilikannya
dipegang oleh satu orang. Pemilik perusahaan perseorangan
memiliki tanggung jawab tak terbatas atas harta perusahaan.
b.
Persekutuan adalah bentuk bisnis di mana dua orang atau lebih
bekerja sama mengoperasikan perusahaan untuk mendapatkan
keuntungan. Sama seperti perusahaan perseorangan, setiap sekutu
(anggota persekutuan) memiliki tanggung jawab tak terbatas atas
harta perusahaan. Persekutuan dapat dikelompokkan menjadi
persekutuan komanditer dan firma.
c.
Perseroang adalah bisnis yang kepemilikannya dipegang oleh
beberapa orang dan diawasi oleh dewan direktur. Setiap pemilik
memiliki tanggung jawab yang terbatas atas harta perusahaan.
d.
Koperasi adalah bisnis yang beranggotakan orang-orang atau
badan
hukum
koperasi
dengan
melandaskan
kegiatannya
23
Universitas Sumatera Utara
berdasarkan prinsip koperasi sekaligus sebagai gerakan ekonomi
rakyat yang berdasarkan asas kekeluargaan. Koperasi bertujuan
untuk menyejahterakan anggotanya. Karateristik utama koperasi
yang membedakan dengan badan usaha lain adalah anggota
koperasi memiliki identitas ganda. Identitas ganda maksudnya
anggota koperasi merupakan pemilik sekaligus pengguna jasa
koperasi.
Berdasarkan klasifikasi, bisnis terdiri dari berbagai macam tipe,
dan, bisnis dapat dikelompokkan dengan cara yang berbeda-beda. Cara
yang
dapat
berdasarkan
digunakan
aktivitas
adalah
yang
dengan
mengelompokkan
dilakukannya
dalam
bisnis
menghasilkan
keuntungan.
a.
Manufaktur adalah bisnis yang memproduksi produk yang berasal
dari barang mentah atau komponen-komponen, kemudian dijual
untuk mendapatkan keuntungan. Contoh manufaktur adalah
perusahaan yang memproduksi barang fisik seperti mobil atau pipa.
b.
Bisnis jasa adalah bisnis yang menghasilkan barang intangible, dan
mendapatkan keuntungan dengan cara meminta bayaran atas jasa
yang mereka berikan. Contoh bisnis jasa adalah konsultan dan
psikolog.
c.
Pengecer dan distributor adalah pihak yang berperan sebagai
perantara barang antara produsen dengan konsumen. Kebanyakan
toko dan perusahaan yang berorientasi-konsumen adalah distributor
atau pengecer.
d.
Bisnis pertanian dan pertambangan adalah bisnis yang
memproduksi barang-barang mentah, seperti tanaman atau mineral
tambang.
e.
Bisnis finansial adalah bisnis yang mendapatkan keuntungan dari
investasi dan pengelolaan modal.
f.
Bisnis informasi adalah bisnis menghasilkan keuntungan terutama
dari pejualan-kembali properti intelektual (intelellectual property).
g.
Utilitas adalah bisnis yang mengoperasikan jasa untuk publik,
seperti listrik dan air, dan biasanya didanai oleh pemerintah.
24
Universitas Sumatera Utara
h.
Bisnis real estate adalah bisnis yang menghasilkan keuntungan
dengan cara menjual, menyewakan, dan mengembangkan properti,
rumah, dan bangunan.
i.
Bisnis transportasi adalah bisnis yang mendapatkan keuntungan
dengan cara mengantarkan barang atau individu dari sebuah lokasi
ke lokasi yang lain.
Berdasarkan pembahasan diatas, disimpulkan Kantor Sewa
Kualanamu adalah sebuah bangunan yang menyediakan fasilitas bisnis
jasa, real estate, dan transportasi untuk mendapatkan keuntungan serta
terlibat dalam perkembangan ekonomi. Fungsi utamanya adalah
menyediakan layanan informasi, promosi dan sebagainya yang
berhubungan dengan kegiatan bisnis.
E.
Struktur Organisasi Umum
Seiring dengan pertumbuhan suatu perkantoran, seorang manajer
pengelola gedung tidak dapat bekerja sendiri untuk melakukan
perencanaan dan pengembangan perusahaan. Maka dibentuklah suatu tim
kerja yang dapat diekspresikan dalam bentuk bagan yang umum seperti
bagan di bawah ini. Garis-garis penghubung dapat diartikan sebagai
pendelegasian atas tugas dari atasan kepada tim yang dibentuknya.
Direksi
Manager
Sekretaris
Kepala bagian
pemasaran
Kepala bagian
teknik
Kepala bagian
umum
Kepala bagian
keuangan
Pemasaran,
promosi,
dan iklan
Ahli
mekanikal
elektrikal,
dan
Administrasi,
statistika
Perencanaan
keuangan dan
anggaran,
akuntansi
Gambar 2.2 Diagram Struktur Organisasi Pengelola Gedung Perkantoran
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
25
Universitas Sumatera Utara
2.3
Tinjauan Lokasi Perancangan
2.3.1
Kriteria Pemilihan Lokasi
Bangunan kantor sewa yang akan direncanakan tentunya bersifat
komersil untuk perusahaan jasa pengiriman ekpress. Oleh karena itu diperlukan
kriteria lokasi sebagai berikut:
a.
Lokasi penempatan kantor jasa terintegrasi dengan kargo bandara karena
adanya kegiatan pengiriman dan pengambilan barang dari kargo.
b.
Karena melibatkan jasa pengiriman barang, diharapkan berada di lokasi
dapat dijangkau dengan berbagai macam kendaraan jasa pengiriman
barang dan sirkulasi yang mudah dan lancar.
c.
Bangunan direncanakan akan menggunakan struktur bangunan tinggi.
Keberadaan bangunan tinggi diharapkan dapat terintegrasi dengan
bangunan sekitarnya.
Beberapa kriteria dalam pemilihan site:
1.
RUTRK dan RDTRK
Kajian
utama dalam penilaian site yaitu kesesuaian dengan
RUTRK Deli Serdang dan RDTRK Batang Kuis, bangunan dengan
fungsi perkantoran sesuai dengan tata guna lahan untuk jasa komesial.
2.
Lingkungan
Lingkungan yang diharapkan untuk mendukung perencanaan
proyek ini adalah
lokasi yang strategis dalam dunia lokal maupun
internasional. Tidak hanya dalam
hubungan dengan , tetapi juga
diharapkan mampu memperkuat citra kawasan perkantoran.
3.
Fungsi Sekitar
Fungsi bangunan sekitar site akan mempengaruhi citra kawasan.
Penempatan bangunan dengan fungsi seragam di suatu kawasan tentu
akan memperkuat citra fungsi tersebut, dalam hal ini bangunan
perkantoran.
4.
Fungsi Lahan Sekarang
Fungsi lahan eksisting mempengaruhi kemudahan pembangunan
suatu bangunan, apabila lahan eksisting berupa lahan kosong, maka tidak
diperlukan proses pembebasan lahan, ganti rugi, penghancuran
bangunan, sampai pada proses pengangkutan sampah konstruksi.
26
Universitas Sumatera Utara
5.
Pencapaian
Pegawai adalah salah satu pengguna bangunan perkantoran yang
lebih aktif dan mengharapkan pencapaian ke lokasi yang relatif singkat.
Di samping jarak pencapaian ke site, sirkulasi jalan raya juga
mempengaruhi waktu dalam pencapaian ke lokasi.
6.
Ukuran Lahan
Lahan yang menjadi tempat gedung yang direncanakan diharapkan
memiliki kapasitas untuk dapat menampung program fungsional dan
pengembangannya di kemudian
hari. Dalam proyek ini lahan yang
diperkirakan kurang lebih 1,5 ha.
7.
Potensi Fasilitas Lingkungan
Fasilitas umum yang terdapat pada suatu kawasan perkantoran
juga memiliki pengaruh dalam perancangan, yang memungkinkan
pemanfaatan fasilitas lebih maksimal.
8.
View
View salah satu hal yang diperhatikan dalam proyek ini. View
yang diharapkan mampu mendukung fungsi gedung sebagai perkantoran.
9.
Pelayanan dan Service
Dalam kasus ini diharapkan pelayanan dan service mudah masuk
dan keluar site.
10.
Entrance
Suatu bangunan kantor yang menampung banyak pekerja akan
memiliki nilai tambah bila memiliki pintu masuk/keluar alternatif ke
tapak. Dengan demikian, pencapaian dari berbagai arah jalan dapat
disebar sehingga tidak menimbulkan kemacetan pada saat jam-jam
masuk/pulang kerja.
11.
Aktivitas kantor dengan lingkungan
Berbagai
aktivitas
dalam
lingkungan
perkantoran
dapat
mencerminkan fungsi site. Pegawai sebagai pelaku utama dalam
lingkungan perkantoran, dengan sendirinya membentuk citra dunia
perkantoran. Salah satunya lapangan kerja terbuka. Menurut Almat
(1980), bahwa faktor-faktor psikologis ruang sangat mempengaruhi
kinerja pegawai dan karyawan kantor, seperti depresi, kebisingan, view,
27
Universitas Sumatera Utara
dan lain-lain. Tekanan-tekanan tersebut dapat dihilangkan dengan
merubah suasana ruang sejenak untuk mengembalikan kinerja.
2.3.2
Tinjauan terhadap struktur kota
Keadaan Geografis dan Demografis Deli Serdang
Deli Serdang merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Sumatera
Utara, letaknya sangat strategis mengelilingi kota Medan sebagai ibukota
Provinsi Sumatera Utara. Di sebelah Utara, kabupaten ini berbatasan dengan
Kabupaten Langkat dan Selat Malaka, di sebelah Selatan dengan Kabupaten
Simalungun, di sebelah Barat dengan Kabupaten Karo dan di sebelah Timur
dengan Kabupaten Serdang Bedagai. Secara geografis letak kabupaten ini
antara 2°57’ sampai dengan 3°16’ Lintang Utara dan 98°33’ sampai dengan
99°27’ Bujur Timur.
Wilayah Kabupaten Deli Serdang tergolong ke dalam daerah beriklim
tropis. Suhu udara rata-rata pada tahun 2014 berkisar antara 23,9oC sampai
dengan 33,5oC. Jumlah hari hujan selama tahun tersebut sebanyak 174 hari
dengan curah hujan tertinggi tercatat sebesar 427 mm pada bulan Desember
dan curah hujan terendah 24 mm pada bulan Januari.
Tabel 2.12 Statistika Geografi dan Iklim Kabupaten Deli Serdang
Uraian
Luas
Letak di Atas Permukaan
Satuan
km
2014
2.497,72
m
0-500
m/dtk
1,20
Laut
Kecepatan Angin
Kelembapan Udara
%
84
Hari Hujan
hari
174
Curah Hujan
mm
2.040
Suhu Minimum
o
23,9
o
33,5
Suhu Rata-rata
Suhu Maksimum
Penguapan
Penyinaran Matahari
o
27,4
Mm/hari
3,8
%
47
Sumber: Badan Meteorologi dan Geofisika Stasiun Klimatologi Sampali
28
Universitas Sumatera Utara
Terletak di kawasan aerotropolis Bandara Kualanamu, Kabupaten Deli
Sedang, Sumatera Utara. Kawasan aerotropolis ini sudah dirancang oleh PT.
Angkasa Pura II. Kawasan ini dirancang di dua kecamatan, yaitu Kecamatan
Beringin dan Pantai Labu, Kabupaten Deli Serdang, Sumatera Utara.
Gambar 2.2 Peta Provinsi Sumatera Utara
Sumber: Gambar Peta Sumatera Utara
Dengan pertimbangan penggunaan lahan di kawasan aerotropolis ini
akan sejalan dengan pertumbuhan pembangunan yang akan terjadi beberapa
tahun kemudian, makan kantor dapat menjadi salah satu fasilitas pendukung
kegiatan angkutan udara.
Gambar 2.3 Kawasan Aerotropolis Angkasa Pura II
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
Dengan adanya batasan KKOP kawasan Bandara Kualanamu, Kabupaten
Deli Serdang, maka hal ini merupakan pertimbangan yang cukup signifikan
terhadap perancangan kantor jasa di sekitar kawasan bandara. Dari perhitungan
KKOP digambarkan dalam RDTRK Kawasan Kualanamu tahun 2008 bahwa
29
Universitas Sumatera Utara
wilayah Deli Serdang terbagi secara imaginer menjadi zona-zona kawasan
keselamatan yang lazim kemudian disebut sebagai ring 1, ring 2, dan ring 3
dengan ketentuan ketinggian yang bervariasi. Terlihat pada gambar di bawah
ini.
Gambar 2.4 Lingkar (ring) Zonasi Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
Berdasarkan pertimbangan faktor pola pemanfaatan, faktor kebisingan
dan faktor komponen pendukung Bandar Udara Kualanamu dinyatakan bahwa
pada daerah perpanjangan landasan baik sebelah utara maupun selatan berada
dalam daerah kontur kebisingan dengan nilai NEF lbih dari 40 db yang artinya
pada daerah ini tidak dibenarkan adanya pengembangan ataupun pembangunan
karena dapat mengganggu kesehatan masyarakat dan apabila tetap ingin
dilaksanakan harus menggunakan konstruksi bangunan khusus seperti peredam
kebisingan. Kebisingan maksimum pada daerah ini, untuk ring 1 adalah 10
meter, ring 2 adalah 28,5 meter, dan untuk ring 3 adalah 88,5 meter sehingga
pemanfaatan lahan yang sesuai adalah yang tidak berhubungan langsung
dengan aktivitas masyarakat seperti RTH, pertanian, peternakan, perikanan,
dan kuburan. Lebih jelas mengenai penggunaan lahan sekitar bandar udara
dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
30
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.13 Estimasi Penggunaan Tanah di sekitar Bandar Kualanamu Kabupaten Deli
Serdang
Komponen
Ring
1
Keterangan
RTH
RTH berfungsi sebagai peredam kebisingan yang
ditimbulkan oleh bandar udara dan dapat sebagai
lahan cadangan untuk mengantisipasi apabila
dibutuhkan pengembangan lahan bandar udara.
Rekreasi Terbuka dan
1
Diletakkan di luar perpanjangan landasan karena
Olahraga
berhubungan dengan aktivitas manusia sehingga
tidak berpengaruh terhadap kebisingan yang
ditimbulkan oleh bandar udara.
Perumahan, Apartemen,
2
Diperuntukkan bagi karyawan bandar udara dan
dan Asrama
para pengguna jasa angkutan udara.
Rumah Sakit
2
Diletakkan pada ring 2 untuk mengurangi
kebisingan dan untuk mengantisipasi apabila
terjadi korban kecelakaan penerbangan.
Jasa Komersial
2
Untuk melayani kebutuhan para pengguna jasa
angkutan udara sehingga dapat menghemat waktu,
tenaga, dan biaya.
Perdagangan
2
Untuk melayani kebutuhan para pengguna jasa
angkutan udara, karyawan bandar udara, dan
masyarakat sekitar bandar udara.
Komponen Penunjang
2,3
Tidak terlalu berpengaruh terhadap aktivitas
bandar udara hanya sebagai pelengkap saja.
Fasilitas Pelayanan
3
Disesuaikan
dengan
perkampungan
yang
Masyarakan Perdagangan
dipindahkan ke ring 3, sehingga dapat memenuhi
kebutuhan masyarakatnya tetapi hanya skala
lingkungan.
Pendidikan
2,3
Pada ring 2 dan ring 3 ada perumahan dan
perkampungan.
Kesehatan
3
Melayani kebutuhan pendudukan setempat.
Peribadatan
2,3
Melayani kebutuhan ibadah bagi penduduk di
sekitar bandar udara dan para pengguna jasa
angkutan udara.
Sumber:Studi Perkembangan Penggunaan Tanah Di Sekitar Bandara Kualanamu Kab.
Deli Serdang 2009
RING 1: memiliki ketinggian maksimal 150 meter
31
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.14 Rencana Sistem Perkotaan di Kab. Seli Serdang Tahun 2025
No.
1.
Hirarki
Pusat Pelayanan
Kawasan (PPK)
Kota
Tanjung
Morawa
Batang Kuis
Percut Sei
Tuan
Fungsi yang Dikembangkan
Deli Tua
Pagar
Merbau
Hamparan
Perak
Sunggal
Tembung
Galang
Sibolangit
Perdagangan dan jasa lokal
Industri
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Pengolahan perdagangan dan
perkebunan
TOD
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa regional
Pengolahan pertanian dan
perikanan
Perumahan dan permukiman
Industri
Pusat pendidikan dan olahraga
Perdagangan dan jasa
Industri
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Industri
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa regional
(pasar induk sayuran)
TOD
Pelayanan sosial
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Pengolahan pertanian dan
perkebunan
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa
Industri
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Pengolahan pertanian dan
perkebunan
TOD
Militer
Perumahan dan permukiman
Perdagangan dan jasa lokal
Pariwisata
Agropolitan
Kawasan konservasi (kawasan
suaka alam)
Perumahan dan permukiman
32
Universitas Sumatera Utara
No.
Hirarki
Kota
Gunung
Meriah
Namo Rambe
Fungsi yang Dikembangkan
Pengolahan pertanian
Kehutanan
Pengolahan pertanian
Perumahan
Pariwisata
Bangun
Pengolahan pertanian dan
Purba
perkebunan
Perumahan dan permukiman
Patumbak
Pengolahan pertanian dan
perkebunan
Perumahan
Industri
Perdagangan dan jasa
Sumber: RTRW Kabupaten Deli Serdang Tahun 2010-2030
Gambar 2.5 Lokasi Perancangan Kantor Jasa Kualanamu
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
Lokasi Perancangan terletak di Kecamatan Batang Kuis.
Batang Kuis merupakan salah satu kecamatan di Kabupaten Deli
Serdang. Di sebelah Utara, kecamatan ini berbatasan dengan Kecamatan Pantai
Labu, di sebelah Selatan dengan Kecamatan Tanjung Morawa, di sebelah Barat
dengan Kecamatan Batang Kuis dan di sebelah Timur dengan Kecamatan
Pantai Labu.
33
Universitas Sumatera Utara
Kecamatan ini terletak di
35 -
41 LU dan
-
BT dengan
ketinggian 4 – 30 meter diatas permukaan laut. Curah hujan di Kecamatan
Batang kuis sebesar 1.821 mm/tahun dan kecepatan angin 1,33 mm/tahun.
Rata-rata iklim di kecamatan ini maksimum 320C dan minimum 22,40C
dengan tingkat penguapan 4,08 mm/tahun.
Pada umumnya keadaan tanah di Kecamatan Batang Kuis putih
bercampur pasir dan memiliki topografi yang relatif datar.
A.
Analisis Pemilihan Lokasi
Gambar 2.6 Tata Guna Lahan Kab. Deli Serdang
Sumber:RDTR Kualanamu
Alternatif Pemilihan Lokasi
Alternatif Lokasi A
Luas lahan : 1,5 ha (15.000� )
Lokasi : Kec. Batang Kuis, Kab. Deli Serdang, Sumatera Utara
Kelebihan :
•
Berada di tepi jalan kolektor, yaitu Jalan ke Bandara (dapat
menjadi akses langsung ke kargo bandara).
•
Pencapaian ke lokasi site mudah.
•
Kawasan ini merupakan kawasan yang lalu lintasnya tidak
begitu padat.
34
Universitas Sumatera Utara
Kekurangan:
•
Site berada di zona transisi yang diperuntukkan lahannya
untuk RTH (Ruang Terbuka Hijau).
Alternatif Lokasi B
Luas lahan : 1,5 ha (15.000� )
Lokasi : Kec. Batang Kuis, Kab. Deli Serdang, Sumatera Utara
Kelebihan :
•
Berada di tepi jalan kolektor, yaitu Jalan ke Bandara (dapat
menjadi akses langsung ke cargo bandara).
•
Pencapaian ke lokasi site mudah.
•
Kawasan ini merupakan kawasan yang lalu lintasnya tidak
begitu padat.
•
Site berada di zona Ring II yang diperuntukkan lahannya
untuk jasa komersil
Kekurangan:
•
Lahan sekitar site, masih banyak lahan untuk perkebunan.
Alternatif Lokasi C
Luas lahan : 1,5 ha (15.000� )
Lokasi : Kec. Batang Kuis, Kab. Deli Serdang, Sumatera Utara
Kelebihan :
•
Site berada di zona Ring II yang diperuntukkan lahannya
untuk jasa komersil
35
Universitas Sumatera Utara
Kekurangan:
B.
•
Lahan sekitar site, banyak rumah penduduk lantai 1.
•
Akses pencapaian ke lokasi site susah.
•
Kawasan ini merupakan kawasan yang lalu lintasnya padat.
Penilaian Alternatif Lokasi
Berdasarkan kriteria pemilihan lokasi dibuat suatu tabel penilaian
potensi site dalam perancangan gedung perkantoran.
Tabel 2.15 Penilaian Terhadap Site
Kriteria Penilaian
No.
1.
Peraturan
2.
Lingkungan
3.
Fungsi sekitar
4.
Fungsi lahan
sekarang
5.
Kondisi lahan
sekarang
Pencapaian
6.
7.
Potensi fasilitas
lingkungan
8.
9.
View
Pelayanan dan
servis
10.
Pintu Masuk
11.
Aktivitas kantor
dengan lingkungan
Total
Lokasi A
Jalan Raya ke
Bandara
7
(Ring II, Hutan
Kota)
10
(Strategis)
Lokasi B
Jalan Raya
ke Bandara
10
(Ring II, Jasa
Komersial)
10
(Strategis)
10
(Hotel,
Restoran,
Rumah
penduduk)
10
(Lahan
kosong)
10
(Relatif datar)
8
(Akses mudah
dan lancar)
8
(Rumah
penduduk)
Lokasi C
Jalan Batang
Kuis
10
(Ring II, Jasa
Komersial)
5
(Cukup
Strategis)
8
(Rumah
penduduk)
10
(memadai dan
baik)
8
8
10
(Lahan
kosong)
10
(Relatif datar)
8
(Akses
mudah dan
lancar)
10
(memadai dan
baik)
8
8
10
(Lahan
kosong)
10
(Relatif datar)
5
(Akses susah)
10
(memadai dan
baik)
7
10
7
(satu sisi)
10
(sangat
mendukung)
98
7
(satu sisi)
10
(sangat
mendukung)
99
9
(dua sisi)
8
(tidak begitu
mendukung)
82
Keterangan: Penilaian terhadap potensi yang diharapkan dengan nilai tertinggi 10
36
Universitas Sumatera Utara
C.
Analisis dan Penetapan Lokasi
Dari hasil penilaian dapat diambil kesimpulan, bahwa Site B di
Jalan Raya ke Bandara adalah site yang paling berpotensi dan akan
digunakan sebagai lahan/site dalam proyek ini.
D.
Figure Ground / Bangunan Kawasan
Pada sisi timur site, terdapat figure ground atau susunan bangunan
rumah penduduk jarang (rumah tinggal dan tempat usaha digabung),
sedangkan di sisi barat site ada lahan perkebunan jagung.
Daerah di sekitar site didominasi oleh bangunan rumah penduduk
1-2 lantai, perumahan 1 lantai yang dialihfungsikan menjadi tempat
usaha juga, seperti rumah makan/restoran, salon, bengkel, kedai/warung,
dan sebagainya.
1.
Akses Pencapaian Lokasi
Gambar 2.7 Pecapaian ke Lokasi Site
Sumber: Dokumentasi, 2106
Lokasi site dapat dicapai dari Jl. Batang Kuis dan jalan bandara.
Jalan bandara merupakan jalan kolektor dan Jl. Batang Kuis merupakan
jalan lingkungan. Keduanya memiliki volume kendaraan yang tinggi
pada jam-jam tertentu.
Pencapaian menuju site dapat dicapai dengan beberapa moda
transportasi yang ada, baik melalui angkutan pribadi.
Lokasi site terhadap pusat Kota Medan (Medan-Tembung-Batang
Kuis-Aras Kabu-Lubuk Pakam (Kualanamu) sepanjang 33,8
kilometer dapat ditempuh dengan kendaraan pribadi.
Lokasi site dapat dicapai melalui jalan bebas hambatan yaitu
melalui jalan TOL Balmerah.
37
Universitas Sumatera Utara
Lokasi site terhadap simpang Kayu Besar sampai Kualanamu
sepanjang 15 kilometer dapat ditempuh dengan kendaraan pribadi.
2.
Area pelayanan
Gambar 2.8 Area Pelayanan
Sumber:Peta Sumatera Utara
Kantor Sewa Kualanamu ini melayani kota-kota di Provinsi
Sumatera Utara dengan yang terlihat pada gambar diatas.
3.
Deskripsi kondisi Eksiting Lokasi
Lokasi lahan terletak di Jalan ke Bandara Kualanamu dekat dengan
persimpangan Jl. Batang Kuis-Kualanamu. Batas-batas site:
Sebelah Timur
: Rumah Penduduk
Sebelah Selatan
: Jalan Raya ke Bandara Kualanamu
Sebelah Barat
: Perkebunan Jagung
Sebelah Utara
: Jalan Lingkungan (asumsi)
Data Umum Site
Luas lahan : 1,5 ha (15.000 � )
Kontur : Relatif rata
GSB :
Jarak dari pusat kota : Medan – Tembung – Batang Kuis- Aras KabuLubuk Pakam (Kualanamu) sepanjang 33,8 km.
Pemilik : Persero
2.4
Tinjauan Kelompok atau Pelaku Kegiatan
2.4.1
Deskripsi pengguna dan kegiatan/aktivitas
38
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan kelompok aktivitas yang mungkin dalam gedung pelaku
aktivitas perlu dikelompokkan atas kegiatan berdasarkan kepentingannya
menjadi :
Kelompok Pengelola
Kelompok Service
Kelompok Kegiatan Utama (yaitu penyewa kantor)
Kelompok Kegiatan Pelengkap
Kelompok-kelompok ini memiliki kebutuhan ruang masing-masing
sesuai dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan yang dapat
digambarkan pada bagan berikut.
Kelompok Pengelola
Kelompok Pelengkap
Kelompok Service
Kelompok Kegiatan Utama
Gambar 2.3 Diagram Hubungan antar kelompok aktivitas di dalam gedung
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
Dari bentuk hubungan dan kelompoknya, ada ruang-ruang yang umum
terdapat pada perkantoran. Kelompok kegiatan utama adalah kelompok yang
melakukan aktivitas terbanyak di ruang-ruang perkantoran yang disewakan.
Ruang kelompok kegiatan pengelola yang terdiri dari :
Ruang direksi
Ruang manager
Ruang sekretaris
Ruang kepala bagian
Ruang tenaga ahli
Ruang rapat
Ruang tamu dan lobby pengelola
Ruang kelompok kegiatan service :
Toilet
39
Universitas Sumatera Utara
Klinik
Gudang
Mekanikal Elektrikal
Kelompok kegiatan pelengkap merupakan fasilitas pelengkap dalam gedung
perkantoran. Fasilitas ini dipengaruhi oleh potensi lingkungan dan site.
Deskripsi perilaku
Kegiatan-kegiatan yang dilakukan:
Pengelola
Karyawan
Parkir
Bekerja
Datang
Makan
Parkir
Bekerja
Datang
Melayani
Makan
Parkir
Pulang
Parkir
Pulang
Sholat
Parkir
Sholat
Pulang
Kantor
Penyewa
Parkir
Datang
Rapat
Makan
Gambar 2.4 Diagram Deskripsi Perilaku
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
2.4.2
Deskripsi Kebutuhan Ruang
Dari kelompok kegiatan dan pengguna diperoleh acuan kebutuhan ruang
untuk menjadi dasar perancangan.
40
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.16 Tabel Kebutuhan Ruang Kantor Jasa
Jenis Ruang
Pengguna
Kegiatan
Nama Ruang
Zona
Ruang
Kelompok
General
-Menjalankan
Pengelola
Manager
perusahaan
R. kantor
Privat
-Berkoordinasi dengan R. rapat direksi Privat
tiap kepala bagian
-Beristirahat
(makan, -R. istirahat
mimum, dsb).
-R. makan
Kepala Tiap -Menjalankan
Bidang
tugas R. kantor
Privat
Privat
Semi-Publik
bidang masing-masing
-Berkoordinasi dengan R. rapat direksi Privat
dengan
General
Manager
-Beristirahat
Sekretaris
-R. Istirahat
-Membantu
tugas -R. Sekretaris
Semi-publik
Privat
General Manager dan
kepala tiap bidang
-Berkoordinasi dengan
tiap kepala bagian
-Beristirahat
Office
boy -Menjaga
kebersihan R. office boy
Semi-publik
atau cleaning dan membantu tugas
service
non-teknis
-Beristirahat
-R.
makan/ Servis
Pantry
-Toilet
Servis
-Musholla
Servis
-Gudang
Semi-publik
Kelompok
Karyawan
-Bekerja
-R. kerja
Semi-publik
Kegiatan
Kantor
-Beristirahat
-R. istirahat
Privat
-Toilet
Semi-publik
Utama
41
Universitas Sumatera Utara
(Perkantoran)
-Melamar pekerjaan
-Masuk
dan
Teknisi
Servis
-Distribusi
Semi-publik
-R. resepsionis
Publik
keluar -R tunggu
pekerjaan
Kelompok
-Musholla
-R. wawancara
Publik
Semi-publik
listrik R. genset
darurat
-Distribusi penghawaan -R. AHU
buatan
-R. chiller
-Distribusi air bersih -R. pompa
dan air limbah
-R. water tank
-Distribusi komunikasi
R. PABX
-Mengontrol distribusi
R. kontrol
-Mengontrol
R. CCTV
keamanan/menjaga
keamanan
Kelompok
-Restoran dan -Makan dan minum
-R.
makan Publik
Pelengkap
cafetaria
-Duduk-duduk/santai,
restoran
mengobrol
-Dapur bersih Privat
dan kotor
-Gudang
Semi-publik
penyimpanan
dan pendingin
-Mini market
Belanja
-Kasir/Counter
Privat
-Sales Area
Publik
-Kasir/Counter
Privat
-Gudang
Semi-publik
Penyimpanan
-R kantor
Privat
Pengelola
-R.
istirahat Semi-publik
karyawan
- Toilet dan Publik
42
Universitas Sumatera Utara
ruang ganti
-ATM Center
-Mengambil uang
Publik
-R.
Melakukan pertemuan/ -R. respsionis
Semi-publik
Serbaguna
konferensi
-R. Serbaguna
Privat
Tempat parkir
-R. kontrol
Semi-publik
kendaraan
-Toilet
Publik
-Area parkir
2.4.3
Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang
a.
Deskripsi Persyaratan Ruang
Beberapa persyaratan dan kriteria ruang dalam kaitannya dengan
kebutuhan ruang ditunjukkan pada tabel dibawah ini.
1.
Fleksibilitas
Dinding penyekat fleksibel dan dapat memenuhi adanya
perubahan fungsi ruang. Dalam perancangan kantor jasa, pemilihan
layout tata ruang bergantung pada instansi yang menyewa karena
kebutuhan privasi dan luasan lantai (modul) yang disewa berbedabeda
sesuai
dengan
kebutuhan
jenis
kegiatannya.
Dalam
perancangan kantor sewa, biasanya hanya ditawarkan modul-modul
ruang sehingga konsumen dapat memilih sesuai kebutuhan
kantornya.
2.
Akustika dan Kebisingan
Pengendalian kebisingan dalam kantor mencakup:
Perlindungan terhadap sumber kebisingan eksternal (lalu
lintas dan kegiatan di sekitar kantor).
Insulasi horisontal dan vertikal antar masing-masing ruang
untuk menjamin kerahasiaan pembicaraan (speech privacy).
Reduksi kebisingan internal pada ruang kantor (alat mekanik
seperti sistem pemanas, ventilasi, pengkondisi udara, pipa air
ledeng, elevator, eskalator, komputer, tabung angin, dan alatalat lainnya; kegiatan di dalam kantor seperti pembicaraan,
sirkulasi, serta membuka dan menutup pintu).
43
Universitas Sumatera Utara
Berikut persyaratan penting dalam perancangan akustika kantor:
Daerah lantai harus diberi karpet untuk menyerap bunyi dan
menghindari bising langkah kaki. Karpet harus tebal dan
dipasang di lapisan bawah (underlay) yang elastis.
Langit-langit harus dilapisis dengan bahan penyerap bunyi
dengan koefisien serap yang baik.
Luas total dari kaca jendela tidak boleh melebihi 40% luas
tembok luar, dipandang dari ruang kantor bagian dalam. Tirai
penyerap bunyi harus digunakan di sepanjang bukaan
dinding.
Seluruh permukaan dinding yang mengelilingi ruang kantor
harus dilapisi karpet dengan daya serap bunyi yang tinggi.
Pembagian ruang atau peletakan partisi sebagai pemisah
visual harus dilapisi dengan bahan penyerap bunyi untuk
menghindari penyebaran gelombang bunyi berfrekuensi
rendah.
Distribusi peralatan kantor yang menimbulkan kebisingan
(mesik tik, telepon, printer, dll) harus serata mungkin di
semua ruang kantor.
Perlengkapan kantor yang tidak berhubungan secara langsung
dengan pekerjaan kantor (genset, mesin photocopy, dll) yang
menimbulkan kebisingan harus diletakan dalam ruang
tertentu serta terpisah secara visual pada bagian yang tersisa
dari kantor.
Tanaman dan bunga di dalam ruang kantor dapat
memberikan pengaruh menenangkan secara psiko-akustik.
3.
Pencahayaan
Permasalahan
pencahayaan
yang
dapat
muncul
pada
perancangan kantor adalah glare atau silau, pembayangan, maupun
pemantulan cahaya yang terlalu terang.
44
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.17 Rekomendasi Nilai Maksimum Indeks Silau
Sumber: Data Arsitek Jilid 1, hal 17
Kegiatan pada kantor adalah kegiatan rutin sehingga
maksimum indeks silau pada kantor adalah 19. Berikut
pencahayaan yang dibutuhkan ruang menurut kegiatan:
Tabel 2.18 Perhitungan Cahaya Rata-Rata
Sumber: Data Arsitek Jilid 1, hal 17
4.
Penghawaan
Penghawaan untuk kegiatan rutin di perkantoran pada
umumnya menggunakan sistem penghawaan buatan yaitu AC (Air
Conditioner), karena dalam pengaturan suhu dapat diatur sesuai
kebutuhan dan tidak dipengaruhi faktor eksternal seperti iklim dan
cuaca. Namun untuk faktor kesehatan pekerja kantor, maka ruang
kantor memiliki bukaan yang memungkinkan terjadinya pertukaran
udara secara berkala.
Pertimbangan dan Peraturan dalam Perencanaan Kantor
Semua orang bekerja lebih baik apabila mereka diberi lingkungan dan
peralatan yang sesuai dengan pekerjaan mereka, dan juru tulis bukan
perkecualian dalam kaidah ini. Akomodasi perkantoran harus ditata dan
45
Universitas Sumatera Utara
dilengkapi agar juru tulis dapat bekerja sepanjang hari tanpa pemborosan
gerakan, tanpa gangguan, dan tanpa terpengaruh secara tidak perlu oleh
keletihan mental yang dapat menyertai pekerjaan di belakang meja.
Tabel ini menawarkan beberapa tipe gedung kantor beserta kriteria
umumnya (mulai dari jumlah lantai sampai jenis sistem HVAC yang
digunakan).
Tabel 2.19 Kriteria Perencanaan dan Desain bagi Beberapa Jenis Gedung
Kantor
Gambar 2.9 Perbandingan Jenis Layout Kantor. Layout bervariasi tergantung
pada: derajat kedekatan, kepadatan pengguna, dan distribusi ruang
M
G
y,
,
y
,M
M
,
,
,
.
46
Universitas Sumatera Utara
.
Gambar 2.10 Tipikal Layout Structured Open Plan Office
Gambar 2.11 Tipikal Layout Group Space
47
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.12 Tipikal Layout Self-Regulatory Office
Gambar 2.13 Tipikal Layout Combi Office
Gambar 2.14 Tipikal Layout Cellular Office
48
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.15 Jangkauan rata-rata yang
duduk di kursi. Untuk menjangkau
daerah luar, orang harus membungkuk,
tetapi tidak sampai berdiri
Gambar 2.16 Meja dengan
tempat untuk meletakkankertas
pada satu sisi
Gambar 2.17 Dimensi meja untuk
pekerjaan dasar: menulis dan mengetik
Gambar 2.18 Meja dengan tempat
untuk meletakkan kertas pada dua
sisi
Gambar 2.19 Meja dengan tempat
untuk kertas, alat tulis, dan telepon
Gambar 2.20 Meja dengan
tempat untuk kertas dan referensi
Gambar 2.21 Meja dengan tempat
ruang untuk kertas yang lapang
Gambar 2.22 Kebutuhan ruang
untuk laci meja kerja
49
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.23 Kebutuhan ruang untuk unit filing lateral
Gambar 2.24 Kebutuhan ruang dan sirkulasi berbagai peralatan kantor
Gambar 2.25 Layout dan ruang
sirkulasi meja dan rak file
Gambar 2.26 Layout dengan kursi dan
rak file, serta jalur sirkulasinya
50
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.27 Layout meja kerja
dengan meja tambahan dan jalur
sirkulasi
Gambar 2.28 Layout meja kerja dengan
meja tambahan yang digunakan bersama
beserta jalur sirkulasinya
Gambar 2.29 Layout alternatif meja kerja dengan meja tambahan dan jalur sirkulasi
Gambar 2.30 Layout meja kerja
dengan meja tambahan bersama
dan jalur sirkulasi
Gambar 2.31 Meja gambar dengan
front reference: luas 7�
51
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.32 Meja gambar dengan
back reference: luas 6,6�
Gambar 2.33 Meja gambar dengan
side reference: luas 7,1�
Gambar 2.34 Meja gambar yang
yang digunakan sirkulasi: luas 6�
Gambar 2.35 Kebutuhan ruang
bagi pertemuan informal
Gambar 2.36 Kebutuhan ruang bagi pertemuan formal
52
Universitas Sumatera Utara
Tipologi Kantor
53
Universitas Sumatera Utara
A.
Deskripsi Kriteria Ruang
Tabel 2.20 Kriteria Ruang
No.
Nama
Kriteria Ruang
Ruang
1.
Area
Resepsionis
Lobby
Ruang
Tunggu
No.
2.
Perlengkapan
Thermal
Akustik
Keber-
Tambahan
Ruang
Ruangan
sihan
Meja dan fasilitas
untuk aksesibilitas.
Partisi
untuk
pembatas
dalam
dengan luar.
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
dan Meja dan bangku
Nama
Ruang
Area
Pengelola
Gedung
Kantor
Ruang
Pimpinan
Bagian
Umum
Bagian
Pemasaran
Bagian
Keuangan
Bagian
Teknisi
Bagian Arsip
Cahaya
View
Terang,
mendapat
cahaya.
Kualitas
ruang
berseni.
Terang,
mendapat
cahaya alami
dan
view
yang baik.
Cahaya
terintegrasi.
-
√
Kriteria Ruang
Perlengkapan
Thermal Akustik KeberCahaya
View
Tambahan
Ruang Ruangan
sihan
Ruang
tunggu
Sejuk
Tenang
√ Terang,
√
untuk aksesbilitas
Nyaman
pencahayaan
khusus
di
lobby area
pengelola
gedung.
Sejuk
Tenang
Terang,
√
√
Nyaman
mendapatkan
cahaya alami
Sejuk
Tenang
√
√
dan
view
Nyaman
keluar pada
Sejuk
Tenang
√
√
setiap kantor
Nyaman
kepala
Sejuk
Tenang
√
√
bagian.
Nyaman
Untuk kantor
staff
mendapatkan
lampu kerja
pada setiap
mejanya.
Sejuk
Tenang
√
√
Nyaman
Sejuk
Tenang
√ Pencahayaan
Nyaman
lampu
54
Universitas Sumatera Utara
3.
Bagian Rapat Terdapat satu meja
dan beberapa kursi
untuk aksesbilitas.
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
Rent Space
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
Utilitas dan Servis
Sejuk
Tenang
Nyaman
√
Ada fasilitas yang
mendukung
aksesbilitas
4.
Ruang Terdapat pantry
Istirahat
buatan.
Terang,
dengan
penerangan
buatan.
Terang,
mendapatkan
cahaya alami
dan buatan
Terang,
mendapatkan
cahaya alami
dan buatan.
Terang,
mendapatkan
cahaya alami
dan buatan.
Terang,
dengan
penerangan
buatan.
-
√
√
Musholla Ada
tempat
penyimpanan alas
kaki
Sejuk
Nyaman
Tenang
√
√
Lavatory Ada
toilet
aksesbilitas untuk
lantai
yang
memiliki
kepentingan
utama.
Janitor
-
Sejuk
Nyaman
Sedikit
berisik
√
-
-
Ruang Panel Akses untuk kabelkabel dan peralatan
Ruang
kabel
Telepon
Ruang Trafo, Penyaring/peredam
Genset, dan kebisingan (suara
Tangki BBM mesin)
Nyaman
Tenang
Nyaman
Tenang
√
√
√
Nyaman
Berisik
-
Ruang
Tangki Air
Bersih
Ruang
Sewage
Treatment
Plant
Bak Sampah
Akses pipa-pia air
bersih
Nyaman
Sedikit
berisik
√
Ak