Kantor Sewa di Central Park Kualanamu.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Terminologi Judul
Judul proyek ini adalah Kantor sewa di Central Park Kualanamu yang berfungsi
sebagai kantor sewa dengan coffe shop sebagai fasilitas penunjang.
Pengertian dari judul proyek ini adalah:
•

Kantor
Berasal dari bahasa Belanda kantoor dan bahasa Perancis comptoir yang
berarti tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang
dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa satu kamar atau ruangan
kecil maupun bangunan bertingkat tinggi. Kantor terbagi menjadi dua jenis,
kantor pusat dan kantor cabang. Kantor pusat dapat diartikan sebagai kantor
terbesar atau terpenting, sedangkan kantor cabang dapat diartikan sebagai

•

kantor yang tersebar ke berbagai daerah.
Ruang Kantor

Berfungsi untuk mendukung penghuninya dalam pelaksanaan pekerjaan,
dengan biaya serendah mungkin dan tingkat kepuasan setinggi mungkin.
Mengingat beragamnya jenis pekerjaan dan tugas yang dikerjakan berikut
adalah tiga jenis ruang kantor:

 Ruang Kerja (work spaces)

 Ruang Pertemuan (meeting spaces)

•

 Ruang Pendukung (support spaces)
Ruang Kerja
Ruang kerja biasanya digunakan untuk melaksanakan pekerjaan yang
lazim, seperti membaca, menulis, dan pekerjaan dengan menggunakan
komputer. Ada Sembilan jenis generik ruang kerja, masing-masing mendukung
aktivitas yang berbeda.

9
Universitas Sumatera Utara

Kantor terbuka (open office)

Ruangan tim (team space)

Kubikel (cubicle)

Ruangan privat (private
office)

Kantor berbagi (shared
office)

Kamar tim (team room)

work lounge

touch down

Booth belajar (study booth)

Gambar 2.1 Tipe Ruang Kerja
(Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor,25 Maret 2016)

• Ruang Pertemuan
Ruang pertemuan biasanya digunakan untuk proses interaktif, dapat berupa
percakapan singkat atau pertukaran pendapat. Ada enam jenis ruangan pertemuan,
masing-masing mendukung aktivitas yang berbeda.

Kamar pertemuan kecil
(small meeting room)

Kamar pertemuan besar
(large meeting room)

Ruang pertemuan kecil
(Small meeting space)

10
Universitas Sumatera Utara

Ruang pertemuan besar
(''large meeting space)

brainstorm room

meeting point

Gambar 2.2 Tipe Ruang Pertemuan
(Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor,25 Maret 2016)

•

Ruang Pendukung
Ruang pendukung dalam suatu kantor biasanya digunakan untuk aktivitas
sekunder seperti pengarsipan dokumen atau beristirahat. Ada dua belas jenis
generik ruang pendukung, masing-masing mendukung aktivitas yang berbeda.

Ruang arsip (filing space)

Ruang surat (mail area)

Ruang simpanan (gudang;
storage space)

Dapur (pantry area)

Ruang printer dan fotokopi
(print and copy area)

Ruang istirahat (break area)

11
Universitas Sumatera Utara

Ruang ganti (locker area)

Ruang merokok (smoking
room)

Perpustakaan (library)

Ruang bermain (games
room)

Ruang tunggu (waiting
area)

Ruang sirkulasi (circulation
space)

Gambar 2.3 Tipe Ruang Pendukung
(Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor,25 Maret 2016)

2.2. Lokasi
Deli Serdang sebagai kabupaten yang cukup dekat dengan ibukotanya Provinsi
Sumatera yaitu kota Medan yang tergolong sebagai kota terbesar ketiga di Indonesia, secara
geografis kecamatan Batang Kuis terletak pada 335 - 341 LU 41 - 46 BT. Batang Kuis
memiliki luas wilayahnya mencapai 4.034 Ha

2.2.1. Kriteria Pemilihan Lokasi
Kantor sewa di Central Park Kualanamu akan dibangun pada lokasi komersil yang
strategis dan berada dekat dengan kota Deli Serdang serta dekat dengan sarana pendukung

12
Universitas Sumatera Utara

seperti Bandara Kualanamu, Hotel, dan Pabrik. Jaraknya yang tidak terlalu jauh dari pusat
kota medan juga menjadi pertimbangan mengapa kami memilih lokasi di Kecamatan Batang
Kuis tersebut, selain itu sesui dengan arahan Struktur Ruang Mebidangro dalam Rencana
Pusat Kegiatan dijelaskan bahwa, Kawasan Batang Kuis merupakan kawasan pusat
perdagangan, jasa dan permukiman.
Tabel 2.1 Kriteria Pemilihan Lokasi

No

Kriteria

1

Tinjauan

2

3

Lokasi
terhadap Letaknya yang berada dikawasan strategis dan merupakan

struktur kota

daerah komersil

Wilayah

Site termasuk dalam wilayah pengembangan kota Medan –

pengembangan

Deli Serdang.

Lingkungan

Berada di tempat strategis dan memiliki potensi yang dapat
mendukung bangunan.

4

/ • Mudah diakses karena letaknya yang berada di jalan utama

Pencapaian
aksesibilitas

menuju Bandara Kualanamu.
• Tingkat kemacetan yang renah
• Banyanknya transportasi umum yang menuju ke arah
site/lokasi.

5

Area pelayanan

Area sekitar merupakan fungsi yang saling mendukung satu
sama lain.

6

Utilitas

kota

/ Dekat dengan utilitas yang memadai seperti (listrik, air,

lingkungan

telpon, drainase, dll.)

7

Status kepemilikan

Adanya status hak milik.

8

Orientasi

Orientasi bangunan sebaiknya dapat memaksimalkan cahaya
yang masuk kedalam bangunan, guna mengurangi pemakaian
listrik yang berkebihan.

13
Universitas Sumatera Utara

9

View

Memanfaatkan view yang bagus dengan sebaik-baiknya baik
dari dalam maupun dari luar site.

10

Ukuran lahan

Luas lahan yang telah ditentukan didalam GBRP untuk
bangunan tunggal (> 1Ha)

11

Kontur

tapak

/ Kontur tapak sebaiknya relatif datar agar memudahkan

topografi

perancangan bangunan.

(Sumber : Time-Saver Standard for Building Types dan hasil olah data.pdf,25 Maret 2016)

2.2.2. Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi
Perancangan Kantor sewa di Central Park Kualanamu merupakan suatu kelengkapan
sarana perekonomian di Kecamatan Batang Kuis dan sekitarnya, dalam hal ini kantor sewa
yang mampu menunjang maupun menjadi iconic Kecamatan Batang Kuis mampu
memberikan dampak positip bangi seluruh masyarakat dan kota Deli Serdang itu sendiri,
adapun sasaran lain dari proyek ini adalah turis mancanegara yang ingin membuka kantor
cabang di Indonesia tepatnta di kecamatan Batang Kuis.
Berikut adalah data umum site Kecamatan Batang Kuis :
 Judul Proyek

 Status Proyek

 Pemilik Proyek
 Lokasi Tapak

 Batas-batas site
•

: Kantor sewa di Central Park Kualanamu
: Fiktif
: Pihak Swasta
: Jln. Kuala Namu, Kec. Batang Kuis, Kab. Deli Serdang

•

Batas Utara

: lahan komersil lainnya

Batas Timur

: lahan komersil lainnya

•

Batas Selatan

: Jl. Kuala Namu (jalan menuju bandara)

Batas Barat

: lahan komersil lainnya

•

 Luas Lahan
 Kontur
•

•

: ± 1,5 Ha
: Relative datar

KDB

: 60 %

KLB

: maks. 8 Lt
14
Universitas Sumatera Utara

 Fungsi Eksisting
 Potensi Lokasi :
•

: lahan kosong

•

Terletak jauh dari kebisingan kota

•

Banyaknya kendaraan umum yang menujuh ke lokasi site

•

Berada dekat kawasan Bandar Udara Kualanamu

Luas site mendukung ± 1,5 Ha

2.3. Tinjauan Fungsi
Tinjauan fungsi membahas tentang prilaku pengguna beserta dengan aktivitas dan juga
membahas tentang besaran ruang, program ruang dan studi banding dengan arsitektur fungsi
sejenis.

2.3.1. Deskripsi Penggunaan dan Kegiatan
Pengguna dalam kegiatan Kantor sewa di Central Park Kualanamu terdiri atas penyewa,
pengelolah dan servis.
• Penyewa

Penyewa adalah pihak yang menyewa office, ruang rapat, dan fasilitas bisnis lainnya
•

yang disediakan guna menjalankan aktivitas bisnis.
Pengelola
Pengelola adalah pihak yang melakukan pengelolaan kegiatan administrasi dan
operasional yang dikelompokkan menjadi 2 tingkatan, yaitu :
- Pimpinan, terdiri dari direktur dan wakil direktur. Direktur ini dibantu oleh
sekretaris yang bertanggung jawab langsung kepada direktur.
- Kepala bagian, terdiri dari kabag operasional, pemasaran, keuangan,

•

keamanan, pemeliharaan, dan perawatan gedung.
Servis
Servis adalah pihak yang melakukan pelayanan bangunan seperti masalah teknis,
kebersihan, keamanan, utilitas, pantry, pergudangan dll.

15
Universitas Sumatera Utara

2.3.2. Deskripsi Perilaku
•

Penyewa

Diagram 2.1 Deskripsi Perilaku Penyewa

16
Universitas Sumatera Utara

•

Pengelolah

Diagram 2.2 Deskripsi Perilaku Pengelolah

17
Universitas Sumatera Utara

•

Servis

Diagram 2.3 Deskripsi Perilaku Service

18
Universitas Sumatera Utara

2.3.3 Deskripsi Kebutuhan Ruang
1. Fasilitas Utama
-

Kantor Sewa

2. Fasilitas Pendukung
-

Meeting Room

-

Cafe, restoran, lounge

3. Fasilitas Pelengkap
-

Open Space, (taman, fountain, pedestrian, dll.)

-

Lobby

4. Fasilitas Pelayanan
-

Kantor pengelola

-

Toilet umum

-

Mushollah

-

ATM gallery

-

Loading dock

-

Pos satpam

-

Parkir

Tabel 2.2 Kebutuhan Ruang Kantor
Fungsi
Kantor

Kelompok

Kebutuhan

Fungsi

Ruang

Utama

Penyewa besar

Sewa

Persyaratan
• Ketinggian antara lantai dan
plafond sesuai fungsi ruang

• Jendela bertirai dan tidak tembus
sinar dari luar

• Target penyewa adalah Bank
• Penghawaan yang sesuai
Penyewa sedang

• Ketinggian antara lantai dan
plafond sesuai fungsi ruang

• Penghawaan yang sesuai

• Pencahayaan yang cukup

• Standar penyewaan biasanya

19
Universitas Sumatera Utara

hitunga m2

Penyewa kecil

• Ketinggian antara lantai dan
plafond sesuai fungsi ruang

• Pencahayaan cukup

• Penghawaan yang sesuai

• Standar penyewaan biasanya per
ruangan

Lobby

• Lokasi strategis sehingga mudah
ditemukan

• Pencahayaan baik
• Penghawaan baik
• Cukup luas

• Meja resepsion berukuran
standart

Meeting room

• Pencahayaan cukup dan sesuai
• Ketinggian antara lantai dan
plafond sesuai fungsi ruang

• Tidak ada kolom penghalang di
tengah ruang

• Penghawaan yang tepat dan
sesuai

• Suasana interior sesuai konsep
Coffe shop

• Memerlukan view yang bagus

• Menyediakan tempat indoor dan
outdoor

• Kursi dan meja diklasifikasikan
berdasarkan jumlah kursi (dua
kursi, empat, dsb)

• Material yang dipakai di dalam
cafe harus berdasarkan konsep
•

yang diusung
Kenyamanan terjamin

20
Universitas Sumatera Utara

• Penghawaan baik

• Pencahayaan yang sesuai

• Kebersihan dan kerapian baik

Area parkir

• Kemudahan pencapaian dan
sirkulasi

• Menggunakan perkerasan yang
aman

• Ukuran parkir untuk kendaraan
diklasifikasikan berdasarkan jenis
kendaraan

• Ukuran sesuai standard

Pelengkap

Toilet/ rest room • Ruangan cukup untuk
pengunjung

• Tertutup dan tidak tembus
pandang

• Penghawaan yang sesuai

• Pencahayaan yang cukup
• Bersih

(Sumber : Time-Saver Standard for Building Types dan hasil olah data.pdf,25 Maret 2016)

2.3.4. Studi Banding Arsitektur yang Mempunyai Fungsi Sejenis
•

The Edge (Amsterdam, The Netherlands)

Daerah Zuidas Amsterdam dengan cepat muncul sebagai salah satu kawasan bisnis yang
paling signifikan di Eropa, dengan koneksi yang sangat baik untuk transportasi umum dan
jaringan siklus-rute dan stasiun kereta api berkecepatan tinggi baru. Kantor 40,000m² baru
untuk Deloitte adalah gedung kantor yang paling berkelanjutan di dunia yang telah mendapat
rating tertinggi yang pernah dicatat oleh Building Research Establishment (BRE), penilai
global bangunan yang berkelanjutan.
Proyek yang diberi nama The Edge, meraih sertifikasi konstruksi baru BREEAM dari
'Outstanding' serta skor 98,36 persen dengan menggunakan teknologi pintar yang
21
Universitas Sumatera Utara

inovatif.Ruang kerja diatur di sekitar atrium megah 15-lantai, sebuah jendela animasi untuk
aktifitas perkantoran, jembatan beredar dan core angkat. Bagian dasar atrium diaktivasi oleh
restoran, kafe, ruang pameran dan fasilitas konferensi.
Atrium merupakan paru-paru bangunan, dan sirkulasi ruang kantor. Bentuk bangunan
memungkinkan cahaya utara menjadi 60% untuk kantor. Timur, barat serta selatan dinding
memiliki bukaan yang lebih kecil. Selain peranannya dalam strategi lingkungan, atrium
menyediakan bangunan dengan sebuah identitas yang akan memberikan kontribusi pada
arsitektur yang luar biasa dari Zuidas.

Gambar 2.4 The Edge (Amsterdam, The Netherlands)
(Sumber : http://www.bloomberg.com/features/2015-the-edge-the-worlds-greenest-building,25 Maret 2016)

22
Universitas Sumatera Utara

2.4. ELABORASI TEMA

2.4.1. Pengertian Tema Green Arsitektur
Arsitektur hijau merupakan konsep arsitektur yang berusaha untuk meminimalkan
dampak negatif yang ditimbulkan oleh moderasi dan efisiensi dalam pemakaian bahan
bangunan, energi, serta ruang pembangunan terhadap lingkungan alam. Konsep ini juga
biasa disebut arsitektur berkelanjutan. Di dalam konsep arsitektur hijau, pendekatan
utama yang digunakan yaitu kesadaran pada energi dan konservasi ekologi dalam
pengelolaan lingkungan. Sedangkan manfaat utama dari green architecture diharapkan
bisa melestarikan lingkungan alam sekitar sehingga tetap layak huni bagi generasi yang
akan datang.

2.4.2. Interpretasi Tema
Prinsip dasar dari arsitektur hijau ialah memanfaatkan energi secara efisien dalam
kelanjutan arsitektur tersebut. Jadi di mulai dari proses pembangunan, perawatan,
renovasi, dan lain-lain harus dilakukan dengan memperhatikan pemakaian energi. Bahkan
akan lebih baik jika keberadaan arsitektur tersebut mampu menghasilkan suatu energi
baru. Misalnya pemanfaatan sinar matahari, angin, petir, hujan, dan sebagainya.

Gambar 2.5 Lingkaran Konsep Green Arsitektur
(Sumber : http://harian.analisadaily.com/arsitektur/news/bermula-dari-vernakular-dan-kolonialtropis/206006/2016/01/17)

23
Universitas Sumatera Utara

2.4.3. Keterkaitan Tema Dengan Judul
Tema yang diterapkan pada perancangan Kantor Sewa di Cenrtal Park Kualanamu
adalah tema Green Arsitektur. Hal ini dikarenakan banyak bangunan dirancang tanpa
pertimbangan yang matang, sehingga mengakibatkan pemborosan energi, dan tidak
berkelanjutan.

2.4.4. Studi Banding Arsitektur Tema Sejenis
•

BSD Office Park, BSD City – Tangerang
• Nama Proyek : BSD Office Park
• Pengembang : PT. Bumi Serpong Damai (BSD)
• Lokasi : BSD City, Tangerang
• Konsultan Arsitektur : PT. Airmas Asri
• Luas Tapak : 8.245 m2
• Luas Lantai Dasar : 3.144 m2
• Luas Bangunan Total : 13.329 m2 Jumlah
• Lantai : 5 lantai dan 1 semi basement

Gambar 2.6 BSD Office Park, BSD City – Tangerang
(Sumber : http://www.sinarmasland.com/bsd-green-office-park,25 Maret 2016)

Green Architecture, sebuah konsep bangunan arsitektur berwawasan lingkungan hijau
mengemuka dalam berbagai diskursus pada dua dekade belakangan ini sebagai salah satu

24
Universitas Sumatera Utara

solusi untuk mengurangi laju pemanasan global (global warming). PT. Bumi Serpong Damai
(BSD), pengembang BSD City, akan membangun kompleks perkantoran hijau (green office)
di kawasan Central Business District (CBD) BSD City. Kompleks perkantoran tersebut
menggabungkan konsep high-tech office dengan lingkungan hijau.
BSD City – Business Park menciptakan kawasan bisnis representatif yang tidak hanya
menyediakan kawasana yang ramah lingkungan, tetapi juga mengarahkan untuk menciptakan
bangunan kantor yang berkualitas dengan disediakannya area publik dengan ruang-ruang
hijau terbuka serta plaza yang cukup luas di antara bangunan-bangunan kantor tersebut. Salah
satu bagian dari BSD City – Business Park adalah BSD Office Park. Bangunan dengan luas
sekitar 13.000 m2 dengan peruntukan kantor sewa ini terdiri dari empat lantai tipikal dan satu
lantai penthouse. Area support berupa parkir kendaraan kapasitas 170 mobil dan ruang-ruang
mekanikal elektrikal terdapat di lantai semi basement sehingga pemaksimalan sirkulasi udara
pasif dapat tercapai.
Bangunan ini menerapkan konsep green architecture sebagai diferensiasi market
rental office. Hal ini menarik karena ada keberanian dari phak pengembang (developer) untuk
memasarkan sesuatu yang lain sehingga terbentuk pasar tersendiri. Dapat kita pahami bahwa
penerapan konsep green architecture di Indoensia terutama dengan fungsi rental office tentu
saja akan berpengaruh dalam perhitungan nilai konstruksi yang lebih mahal dengan
konsekuensi pada nilai jual bangunan.
Bagaimana menyikapi fenomena ini baik dari segi desain, maupun ekonomi.
Bangunan ini mungkin dapat diambil sebagai reference dalam kasus penerapan bagaimana
sebuah konsep green atau lebih tepatnya konsep hemat energi yang dapat diterapkan pada
sebuah rental office.
Dilihat dari arah hadap bangunan, tapak bangunan ini sangat baik untuk
memaksimalkan pencahayaan alami bangunan dengan meletakkan sisi panjang bangunan di
utara-selatan, sedangkan timur merupakan sisi depan bangunan. Massa bangunan merupakan
dua buah gedung/wing yang dihubungkan dengan sebuah innercourt sebagai void yang
berfungsi sebagai sumber pencahayaan alami dan penghawaan juga membawa suasana taman
di area kerja. Atapnya, roof garden mampu meredam panas dan dimanfaatkan sebagai taman
untuk unit penthouse. Selain itu roof garden juga konversi lahan hijau yang digunakan
sebagai areal office meskipun tidak seluruhnya.

25
Universitas Sumatera Utara

Gambar 2.7 BSD Office Park, BSD City – Tangerang
(Sumber : http://www.sinarmasland.com/bsd-green-office-park,25 Maret 2016)

Jenis shading louvre alumunium tube, vegetasi, dan kaca low E. Khusus pada sisi
timur dan barat bangunan digunakan double shading berupa louvre dan kaca yang mampu
menahan panas sehingga beban pengkondisian udara tidak terlalu berat. Selain elemen
arsitektur bangunan, sistem mekanikal/elektrikal juga mempunyai nilai penting dalam
penghematan energi. Pemilihan jenis dan zoning pengkondisian udara yang tepat, sistem
otomatisasi dan pemilihan jenis pencahayaan diharapkan mampu mengurangi beban energi
listrik bangunan. Pengolahan air dengan sistem recycle diharapkan mampu meningkatkan
nilai guna air yang biasanya terbuang percuma setelah sekali pakai.
Semua lantai dasar di gedung-gedung yang akan dibangun di BSD Office Park BSD
City dijadikan area ritel. Di sana akan dibangun kafe, restoran, toko, dan bank, bahkan show
room mobil. Jika berkantor di BSD Office Park BSD City, kita dapat memanfaatkan waktu
luang lebih banyak bersama keluarga sehingga bisa menghemat waktu, tenaga, dan biaya
transportasi. Dengan adanya BSD Office Park, maka BSD City akan menjadi kota yang
semakin lengkap.

26
Universitas Sumatera Utara