Artikel Studi kelayakan investasi Bisnis
STUDI KELAYAKAN INVESTASI HOTEL BINTANG 3
INVESTMENT FEASIBILITY STUDY 3 STAR HOTEL
Nur Zeina Mayasari
Major : Accountancy , Lecturer : Universitas Langlangbuana (UNLA)
Pajajaran University Accounting Doctoral UNPAD Student
Bandung-Jawa Barat
Email : [email protected]
This thesis regard Invesment feasibility study 3 star hotel simulation writter. Hotel
will start year 2014 and will operate year 2015 up to 2024.
Invesment study will reckoned from initial investment, cash flow operate for during
10 year. Result of moderate , optimism , and pessimist that 1) NPV Positive 2) IRR bigger from
WACC 3) Payback Period shorter duration than period acceptable period. So that can be told
Founding 3 star Hotel owning executed competent and beneficial invesment
Keyword: Invesment Feasibility Study 3 Star Hotel , NPV, IRR, Analysis Sensitivitas and
Scenario
1
Latar Belakang
Perkembangan dunia usaha perhotelan menuju Asean Economic Community (AEC)
pada tahun 2015, secara umum menunjukan suatu kondisi baru dimana suatu industri hotel
dituntut untuk menghadapi tingkat persaingan yang semakin ketat dan keras, serta
permintaan pasar yang terus meningkat. Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI)
menghimbau bahwa industri perhotelan, khususnya di Bandung harus lebih kompetitif
dalam meningkatkan kemampuan tenaga kerja dan menjalankan dunia bisnisnya.
Berdasarkan data dari Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI), pada bulan
Agustus 2013 sebanyak 8.808 wisatawan mancanegara datang ke Jawa Barat. Jumlah tersebut
mengalami peningkatan sebesar 12.88% dibandingkan jumlah wisatawan pada bulan
sebelumnya yang berjumlah 7.803 wisatawan.
Tabel 1.1
Banyaknya Tamu Mancanegara Dan Nusantara
di Jawa Barat Tahun 2010-2013 (orang)
Sumber : PHRI 2013
2
Tingkat penghunian kamar (TPK) bintang 3 atau okupansi rata-rata hotel di Jawa
Barat tahun 2013 masih cukup tinggi diatas 40% yaitu mencapai sebesar 43.01 % (BPS,
2013)
Gambar 1.1 Perkembangan Tingkat Penghunian Kamar (TPK) Hotel
Sumber : BPS 2013
Gambar 1.5
Grafik Kontribusi Sektor Perdagangan , Hotel, Dan Restoran
Sumber: BPS 2012
3
Pada Tahun 2012 Sektor Perdagangan, Hotel, dan restoran tetap memegang
peranan penting bagi perekonomian Jawa Barat mencapai 41.55% dibandingkan sektor
lainnya.(BPS, 2012)
Gambar 1.6
Grafik Kontribusi Sektor Perdagangan , Hotel, Dan Restoran
Sumber: BPS 2013
Aktivitas ekonomi Kota Bandung, sebagian besar bersumber dari sektor perdagangan,
hotel dan restoran yang memberikan kontribusi sekitar 36,4% dari seluruh kegiatan ekonomi di
Kota Bandung. (BPS, 2013)
Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis kelayakan pendirian Hotel Bintang 4,
dengan memenuhi HBU ( Hight and Best Use) lokasi tersebut memang layak untuk hotel.
Analisis kelayakan investasi dilakukan dengan estimasi Arus Kas, Metode Kelayakan Investasi:
Payback period, Net Present Value (NPV) , Internal Rate of Return (IRR), analisis sensitivitas
dan analisis skenario.
4
RUMUSAN MASALAH
Rumusan masalah yang akan dikemukakan dalam penelitian ini adalah sebagai
berikut:
1.
Bagaimana proyeksi arus kas investasi pendirian Hotel Bintang 3 ?
2.
Bagaimana kelayakan investasi pendirian Hotel Bintang 3 ditinjau dari faktor
Payback Period, Net Present Value (NPV), dan Internal Rate of Return (IRR)?
Bagaimana analisis sensitivitas dan analisis skenario kelayakan investasi Hotel
3.
Bintang 3?
TUJUAN PENELITIAN
Adapun tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Untuk menentukan proyeksi arus kas investasi pendirian Hotel Bintang 3.
2. Untuk mengetahui
dan menjelaskan kelayakan investasi pendirian Hotel Bintang 3
ditinjau dari faktor Payback Period, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR).
3. Untuk mengetahui dan menjelaskan analisis sensitivitas dan analisis skenario kelayakan
investasi hotel bintang 3
5
TINJAUAN PUSTAKA
Pengertian Investasi
Pengertian Investasi yang dipandang dari waktu merupakan suatu tindakan
melepaskan dana saat sekarang dengan harapan untuk dapat menghasilkan arus dana masa
datang dengan jumlah yang lebih besar dari dana yang dilepaskan pada saat investasi awal
(initial investment).
Istilah lainnya adalah capital investment (investasi modal). Menurut
Hartono (2009:5) investasi adalah penundaan konsumsi sekarang untuk dimasukkan ke aktiva
produktif selama periode tertentu.
Tandelilin (2010:2) menyatakan bahwa investasi adalah komitmen atas sejumlah dana
atau sumber daya lainnya yang dilakukan saat ini dengan tujuan memperoleh sejumlah
keuntungan di masa depan. Basalamah (2006:24) menyatakan bahwa Investasi adalah
kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang modal pada saat
sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa mendatang. Karena investasi itu
berhadapan dengan
masa mendatang
yang
penuh
ketidakpastian,
maka sebelum
melaksanakan investasi perlu dilakukan studi kelayakan guna menentukan apakah investasi
tersebut menguntungkan (Basalamah, 2006 : 24).
Pengaturan investasi
yang efektif menurut
memperhatikan faktor- faktor berikut ini:
1. Adanya alternatif investasi
2. Estimasi arus kas dari usulan investasi tersebut
3. Evaluasi arus kas tersebut
4. Memilih proyek yang sesuai dengan kriteria tersebut
6
Husnan (2006:195),
perlu
5. Monitoring dan penilaian terus menerus terhadap proyek investasi setelah investasi
dilaksanakan.
6. Para pengambil keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk mengadakan
perhitungan – perhitungan yang sangat rinci dalam rangka suatu proses pemutusan yang
harus dilakukan dalam waktu yang sangat singkat, perlu dikuasai suatu cara perhitungan
pendahuluan yang hasilnya dapat menunjang suatu pembuatan perhitungan. Keinginan
utama dari investor adalah meminimalkan risiko dan memaksimalkan pengembalian
(minimize risk and maximize return). Asumsi umum bahwa investor individu yang
rasional adalah seorang yang tidak menyukai risiko (risk aversive), sehingga
investasi yang berisiko harus dapat menawarkan tingkat perolehan yang lebih tinggi
(higher rates of return), oleh karena itu investor sangat membutuhkan seluruh informasi
mengenai tingkat risiko serta tingkat pengembalian yang diinginkan dari investasinya.
Aspek keuangan merupakan aspek yang dianggap menjadi faktor dominan dalam
membangun suatu proyek, baik proyek swasta maupun proyek publik menurut Moeljadi
(2006:13). Aspek Keuangan, meliputi:
1.
Menentukan sumber dana. Kajian terhadap jumlah dana yang diperlukan, baik
untuk keperluan investasi awal maupun untuk kebutuhan modal kerja.
2. Menghitung kebutuhan dana untuk aktiva tetap dan modal kerja. Kajian terhadap
sumber dana, sekaligus perhitungan mengenai biaya atas modal yang direncanakan
ditarik, termasuk rancangan terhadap struktur modal yang tergolong layak.
3. Aliran kas. Proyeksi arus kas yang memuat rincian prospek arus kas masuk dan
prospek arus kas keluar. Proyeksi arus kas tersebut berguna sebagai landasan untuk
melakukan analisis kelayakan finansial dengan menggunakan metode yang lazim,
7
seperti payback period, net present value (NPV), Profitability Index (PI), Internal
Rate Of Return (IRR), Sensitivity Analysis & Scenario Analysis.
Capital Budgeting
Menurut Gitman & Zutter (2012:390) Capital budgeting merupakan suatu proses
ataupun tahapan dalam mengevaluasi dan memilih investasi jangka panjang yang sesuai
dengan tujuan perusahaan yakni memaksimalkan kekayaan investor.
Menurut Hongren (2009:119) Capital budgeting merupakan perencanaan jangka
panjang dalam membuat keputusan pengeluaran aktiva tetap.
Cash Flow
Cash flow merupakan aliran kas yang ada di perusahaan selama periode tertentu (periode
investasi), menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) dan berapa uang yang keluar
(cash out).
Bagi investor seringkali konsep cash flow lebih penting dari konsep laba,
karena dengan kas maka perusahaan dapat melakukan investasi dan membayar kewajiban.
Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa untuk menghitung cash flow dalam suatu
perusahaan sering digunakan informasi keuangan (financial information) yang terdapat
dalam laporan perhitungan rugi laba (income statement).
Initial Cash Flow
Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa initial cashflow meliputi seluruh cash outlay
yang digunakan untuk membeli aktiva yang akan digunakan dalam operasional dan terdiri
atas: (1) harga pokok aktiva, (2) biaya Instalasi, (3) hasil penjualan aktiva lama , dan (4)
pajak penjualan aktiva lama.
8
Initial cash flow merupakan aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran-pengeluaran
kas untuk keperluan investasi, sebagai pengeluaran kas negative.
Weighted Average Cost Of Capital (WACC)
Palepu (2012: 475) :
…………………(2.1.1)
Keterangan:
Vd: Nilai pasar dari pinjaman (The Market Value of Debt)
Ve: Nilai pasar dari ekuitas (The Market Value of Equity)
rd: Biaya pinjaman modal (The Cost Of Debt Capital)
re: Biaya ekuitas modal (The Cost of Equity Capital)
T: Pajak
Net Present Value
Gitman & Zutter (2012:397) Metode NPV membandingkan nilai sekarang arus kas
di masa yang akan datang diharapkan berasal dari proyek investasi dengan pengeluaran kas
awal dari investasi tersebut. Moeljadi (2006:130) berpendapat bahwa NPV suatu investasi
adalah selisih dari present value (PV) of proceed dengan PV of initial Investment (I) selama
umur ekonomisnya pada discount rate tertentu.
…………………………(2.2.1)
9
Internal Rate Of return (IRR)
Metode tingkat pengembalian/Internal Rate of Return Method (IRR) adalah
besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama
besarnya
Terima NPV>0.
= 0 ……………….(2.2.2)
IRR>r terima project dan IRR < r tolak project
Pengertian Hotel
Pengertian Hotel
yang dimuat oleh Dirjen Pariwisata-Deparpostel tahun 2012,
menyebutkan bahwa Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau
seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa penginapan, makan dan minum,
serta jasa
lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial.
Unsur-Unsur Persyaratan Hotel Bintang 3
Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi dikeluarkan oleh Dirjen pariwisata
dengan SK Kep-22/U/VI/2012.
Dalam surat keputusan ini hotel dengan klasifikasi
berbintang dapat digolongkan menjadi lima kelas. Penggolongan ini disesuaikan dengan
syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi, terutama berhubungan dengan persyaratan umum
mengenai keadaan kamar suatu hotel.
10
Kriteria klasifikasi hotel bintang tiga adalah jumlah kamar standar
antara 50-59
kamar,
Kamar suite minimum 3 kamar, Kamar mandi di dalam, Luas kamar standar minimum 30 m 2,
Luas kamar suite minimum 45m2.
Analisis Sensitivitas dan Analisis Scenario
Analisis sensitifitas dalam suatu perusahaan yang terjadi akibat adanya perubahan
situasi bisnis perusahaan. Perubahan harga dan quantity barang dan aspek bisnis lainnya.
Ketidakpastian berarti bahwa semakin banyak kemungkinan yang akan terjadi. Proses
capital budgeting memerlukan perkiraan arus kas yang diharapkan diperoleh sepanjang umur
proyek. Perkiraan yang tepat tentang biaya modal yang telah memperhitungkan resiko secara
tepat.Oleh sebab itu sebaiknya dibuat suatu analisa sensitivitas mengenai NPV Proyek.
Gitman & Zutter (2012:240) analisis sensitivitas merupakan suatu teknik untuk
menilai dampak berbagai perubahan dalam masing - masing variabel penting terhadap hasil
yang mungkin terjadi. Analisis sensitivitas mencoba menganalisis apa yang terjadi terhadap
NPV proyek apabila ada perubahan dari suatu bisnis perusahaan.
Pendekatan Masalah
Pendekatan pemecahan masalah yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi
dimulai dari adanya permintaan pasar (excess demand) diatas 40% dan antisipasi resiko baik
financial risk , business risk, operasional risk dan economic risk . Sehingga perencanaan
investasi yang baik dapat meminimalkan kerugian investasi dalam keadaan yang tidak pasti,
terhadap resiko yang muncul di masa yang akan datang.
11
METHODE
Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan metode
analisis deskriptif. Dimana pengertian metode Deskriptif menurut Nazir (2003:54), merupakan
suatu metode dalam meneliti status sekelompok manusia, suatu objek, suatu set kondisi, suatu
sistem pemikiran, ataupun suatu kelas peristwa pada masa sekarang.
Rancangan Pemecahan Masalah
Rancangan pemecahan masalah bertujuan untuk menjawab rumusan masalah, yaitu
apakah proyeksi investasi pembangunan Hotel Bintang 3 dianggap layak atau tidak layak.
maka dilakukan beberapa tahapan yaitu:
1. Menentukan initial Investment atas rencana usulan investasi.
a. Menentukan proyeksi biaya operasional atas rencana investasi. Proyeksi biaya
operasional atas rencana investasi. Proyeksi biaya operasional dihitung dengan
memperhitungkan unsur-unsur biaya antara lain biaya perolehan tanah, biaya
pembangunan hotel, kendaraan, peralatan dan lain-lain.
b. Menentukan proyeksi pendapatan atas rencana investasi. Proyeksi pendapatan
merupakan penerimaan dari unit terjual produk yang akan diperoleh dari investasi.
2. Menentukan proyeksi operating cash flow. Operating cash flow adalah aliran kas yang
akan digunakan untuk menutup investasi, yang diterima setiap tahun selama umur investasi,
dan berupa aliran kas bersih. Menurut Brigham & Houston (2010:345) Operating Cash
Flow dapat dihitung sebagai berikut :
Operating cash flow =EAT + Depreciation+ (1-tax) interest
=NOPAT + Depreciation
12
3. Tahapan selanjutnya melakukan perhitungan NPV. Sebelumnya dilakukan perhitungan
WACC yang akan dijadikan sebagai discount factor untuk memperoleh NPV. Kemudian
untuk mendapatkan cost of equity maka mencari terlebih dahulu beta Hotel bintang 3.
4. Melakukan penilaian kelayakan investasi dengan teknik- teknik penganggaran modal,
yaitu Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Payback Period.
5.
Melakukan anaisis sensitivitas dan analisis skenario.
Analisis sensitivitas menggunakan analisis penganggaran modal (capital budgeting).
Analisis sensitivitas ini menggambarkan keadaan yang diharapkan yaitu kondisi dimana
variabel-variabel biaya operasional, pendapatan, dan bunga bank diubah - ubah. Dasar
asumsi menggunakan persentase (%) nilai deviasi : 3.3 %berdasarkan historical data 3
tahun terakhir . Bunga bank hanya diubah pada kondisi pesimis, karena pada kondisi
optimis bunga bank tidak akan menurun. Analisis skenario menggunakan indikator dan
kriteria berikut ini:
Kriteria dan Indikator Perubahan Analisis Skenario
Faktor Perubahan
Pesimis
Indikator
Pendapatan menurun
Biaya Operasional bertambah
Bunga Bank bertambah
Kriteria
Pendapatan-3%
Biaya +3%
Bunga +3%
Moderate
Tidak berubah
Normal
Biaya Operasional turun
Pendapatan naik
Sumber : Hasil Penelitian penulis 2014
Optimis
13
Biaya - 3%
Pendapatan +3%
HASIL
Kelayakan Investasi
Penentuan pendapatan
dalam
kelayakan
investasi
menggunakan dasar asumsi 45%, hal ini diperoleh
pendirian
Hotel
Bintang 3
dari rata-rata Tingkat Penghunian
Kamar (TPK) selama tahun 2010-2013. Untuk tahun ke 2 dan seterusnya diperkirakan
naik 5% per tahun.
Kenaikan Dan Penurunan Hotel Bintang 3
TPK Hotel Bintang 3
Tahun
Tahun 2011-2013
Kenaikan / Penurunan
2011
42.03 %
0.28 %
2012
48.85 %
6.82 %
2013
43.01 %
-5.84 %
TPK
44.63 %
Sumber : PHRI dan data diolah penulis 2014
Penentuan asumsi Tingkat Penghunian Kamar (TPK) pada tahun ke 1 pada hotel Bintang
3 sebesar 45% menggunakan asumsi pendekatan realisasi tahun lalu yang lebih valid dan
mendekati kondisi riil hasil periode sebelumnya (Soetopo, 2014:71).
14
Tingkat Hunian Kamar Hotel Bintang 3
Tingkat Hunian
Tahun
45% Tahun ke 1
2015
50% Tahun ke 2
2016
55% Tahun ke 3
2017
60% Tahun ke 4
2018
65% Tahun ke 5
2019
70% Tahun ke 6
2020
75% Tahun ke 7
2021
80% Tahun ke 8
2022
85% Tahun ke 9
2023
90% Tahun ke 10
2024
Sumber : Hasil Simulasi penulis 2014
Penentuan tahun 2014 sebagai tahun pertama, dengan dasar asumsi bahwa penulis
sebagai pelaku dunia usaha bisnis perhotelan bintang 3 perorangan.
Jumlah kamar yang direncanakan dibuat berdasarkan acuan klasifikasi hotel bintang 3
yaitu 59 kamar serta memiliki fasilitas: lift, swimming pool, laundy dan gym.
15
Tabel 4.1.3 Jumlah Kamar dan Harga Kamar Hotel
Jumlah
Kamar
Harga Kamar
Existing 2014
Harga Kamar
Estimasi 2015
Week Day
Harga
Kamar
Estimasi
2015 Week
End
Deluxe
50
650.000-700.000
689,000
751,010
Suite
7
750.000-800.000
795,000
866,550
Junior Suite
1
1.000.000-1.200.000
1,060,000
1,155,400
Presiden Suite
1
1.200.000-1.500.000
1,272,000
1,386,480
Jumlah dan
Jenis kamar
Total
59
Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
Tabel 4.1.4 Dasar Asumsi Penerimaan Pendapatan Hotel Bintang 3
Penerimaan Pendapatan Hotel Bintang 3
Dasar Asumsi
Penerimaan Kamar Hotel Week Day
Dari TPK selama 261 hari
Penerimaan Kamar Hotel Week End
Dari TPK selama 104 hari
Penerimaan Dari Restoran
25% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Convention Hall/ Ballroom
60% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Meeting Room
30% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Swimming Pool
5% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Gym
5% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Laundry
5% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
16
Estimasi Initial investment Investasi pembangunan Hotel Bintang 3 mengacu pada
harga pasar ( market ) tahun 2014, kenaikan tanah dan bangunan, dengan standar luas tanah
hotel bintang 3 antara 900 sampai dengan 1200 meter persegi.
Tabel 4.1.5 Rata Rata Luas Tanah Hotel Bintang 3
Rata-rata luas
tanah
Tanah Hotel Bintang
3
Luas Tanah
Bangunan
Halaman
900-1200
700
200 -400
meter persegi
meter persegi
meter Persegi
Sumber : Simulasi data diolah penulis 2014
Tabel 4.1.6 Pembangunan Per Lantai Hotel Bintang 3
Rincian Per
Lantai
Jumlah
Kamar
Ukuran
Total
Total Pembangunan
per lantai
1
2
3
4=2x3
5
50
30 meter
1500 meter
persegi
Deluxe
Suite
7
45 meter
135 meter
persegi
Junior Suite
1
48 meter
48 meter
persegi
50 meter
50 meter
persegi
Prsiden Suite
1
59 room
Total
1733 meter
persegi 3 lantai
FO, & Ballroom
1 lantai
Restoran &
Swimming Pool
1 lantai
Office
1 lantai
TOTAL LANTAI
Sumber : Simulasi data diolah penulis 2014
17
6 Lantai
Hotel Bintang 3 diperkirakan dapat di bangun sebanyak 6 lantai, dimana tiga lantai
adalah kamar hotel, yaitu dari 1733 meter dibagi luas bangunan 700 meter sehingga didapat
tiga lantai kapasitas ruangan, satu lantai masing-masing Front Office dan Ballroom, satu
lantai Restoran dan Swimming Pool dan satu lantai terakhir untuk office.
Tabel 4.1.7 Initial Investment Pembangunan Hotel Bintang 3 Tahun 2015
Deskripsi
Quantity
Price
Total Project Tahun
2014 (Rp)
1
2
3
4=2x3
900
1. Investasi tanah
2. Investasi Bangunan
meter
persegi
25.000.000 /
meter persegi
21.000.000.000 /
6 lantai , 59 lantai
kamar (140.000/m2)
3. Investasi Fixed Asset
22,500,000,000
126,000,000,000
31,360,000,000
-Furniture
6,272,000,000
-Perlengkapan
25,088,000,000
900
4. Jasa Konsultan
Perencanaan
meter
persegi
5. Biaya Pajak Masa
Perencanaan
4%
6. Biaya Pajak Masa
Pelaksanaan
2%
18
4.000.000 /
meter persegi
3,600,000,000
144,000,000
Tidak memakai
jasa konsultan
0
7. Biaya Pajak Masa
Pengawasan
Tidak memakai
jasa konsultan
4%
0
183,604,000,000
Total Investasi
Sumber : Hasil Simulasi penulis dan data diolah 2014
Investasi Fixed Asset terdiri atas furniture terdiri atas meja, kursi , dan lemari sehingga
memiliki bobot 20% , sedangkan untuk perlengkapan (fixtures) merupakan barang yang
melekat pada asset di kamar yaitu kulkas, sistem pendingin udara (ac), sistem alarm hotel,
dan lain sebagainya.
Estimasi Fixed Asset Hotel Bintang 3 Tahun 2015
Keterangan
Proporsi
Estimasi 2015
%
Furnitures
20%
6,272,000,000
Machinary
33%
10,319,183,942
Food & Beverage Bar
16%
5,159,591,971
Dry Cleaning & Laundry
4%
1,289,897,993
Fitness Center
8%
2,579,795,986
Complimentary Toiletries
5%
1,692,346,167
Room & Office Equipment
13%
4,076,800,000
100%
31,360,000,000
Perlengkapan:
Sumber : Hasil Simulasi penulis dan data diolah 2014
19
Diperoleh arus kas operasi sebagai berikut:
Arus Kas Operasi Hotel Bintang 3 Tahun 2015-2024
Arus Kas
Uraian
Laba
Bersih
2015
2016
2017
6,129,468,486
7,228,886,260
8,143,565,986
2018
2019
9,115,036,539 10,146,817,303
Depresiasi 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000
Amortisasi
Pre
Opening
31,250,000
31,250,000
31,250,000
31,250,000
31,250,000
Bunga (1tax)
678,865,691
800,631,062
901,935,880
1,009,530,532
1,123,804,806
Arus Kas
17,059,584,177 18,280,767,322 19,296,751,866 20,375,817,070 21,521,872,109
Tabel 4.2.2 Arus Kas Operasi Hotel 3 Tahun 2015-2024
Arus Kas
Uraian
Laba
Bersih
2020
2021
2022
2023
2024
11,242,645,411 12,406,489,194 10,779,037,536 14,979,675,619 16,373,907,990
Depresiasi 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000
Amortisasi
Pre
Opening
31,250,000
31,250,000
31,250,000
0
0
Bunga (1tax)
1,245,172,606
1,374,073,442
-1,193,825,987
1,659,065,197
1,813,482,586
Arus Kas
22,739,068,017 24,031,812,636
-1,721,613,523 26,858,740,816 28,407,390,576
Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
20
Simulasi ini menggunakan metode garis lurus (straight line method). Metode depresiasi
hotel bintang 3 untuk bangunan 20 tahun, sedangkan untuk perlengkapan 8 tahun. Penulis
menggunakan dasar simulasi depresiasi berikut ini :
Umur Ekonomis Depresiasi Hotel Bintang 3
Jenis
Umur Ekonomis
Tanah
-
Bangunan
20 tahun
Furniture
8 tahun
Perlengkapan
8 tahun
Sumber : Simulasi penulis 2014
Terminal Arus Kas / Arus Kas Akhir
Perhitungan nilai terminal value dapat menggunakan perhitungan arus kas akhir
dengan metode stable growth model
CAPM : Ke = rf+β(rm-rf)
Ke
= 8.3% +0.9692(12.467%-8.3%)
= 8.3%+4.04%
=12.34%
Mencari Beta dengan cara (Damodaran,2006:352): wixi didapat angka 0.97.
Sedangkan mencari Annually Return Market perusahaan terbuka menggunakan
rumus:
Return market x 12, dengan Annualy Return Market :
=1.039 x12
=12.467%
21
Maka nilai Terminal Value sebesar :
= 28.407.390.576 / (12.34%-10%)
= 1,213,991,050,265.71
Arus Kas Akhir
tahun 2024 setelah dijumlahkan dengan nilai terminal value,
sehingga didapat:
= 28,407,390,576 +1,213,991,050,265.71
= 1,242,398,440,841.93
Cost Of Equity
Perhitungan cost of equity sudah diperoleh sebelumnya , menggunakan
metode CAPM (Capital Asset Pricing Model) sebesar 12.34%.
Ke
= rf+β(rm-rf)
Ke
= 8.3% +0.9692(12.467%-8.3%)
= 8.3%+4.04%
=12.34%
WACC
Dengan proporsi pendanaan 85% pinjaman dan 15% ekuitas dan hasil
perhitungan cost of debt
dengan nilai 8.625 % dan equity sebesar 12.34%, maka
diperoleh WACC sebesar = cost of equity + cost of debt
= (we.ke)+(wi.ki)
22
=(15% x 12.34 %)+(85% x 8.62%)
= 9.2 %
Hasil perhitungan WACC ini digunakan sebagai dasar untuk discount factor
menghitung present value. Sehingga akan mendapatkan nilai NPV untuk proyek ini.
Discount factor yang akan digunakan berdasarkan WACC sebesar 9.20 %.
Net Present Value (NPV)
Perhitungan NPV dimulai pada menghitung jumlah cash flow discounted yang
terdiri atas arus kas operasi, kemudian mengurangi jumlah cash flow tersebut dengan
initial investment. Selanjutnya perhitungan NPV akan digunakan melihat berapa
besarnya value yang akan diterima perusahaan saat memutuskan berinvestasi (tahun
ke 0). Perhitungan NPV seperti di bawah ini:
23
Hasil Perhitungan NPV
(Rp 000)
Perio
d (T)
Year
0
2014
Discou
nt
Cumulative
Factor
Net Cash
(9.20%
Flow
)
Initial
Investme
nt
Cash Flow
183,604,0
00
183,604,00
0
0
1
183,604,000
1
2015
17,059,584
17,059,584
0.92
15,622,330
2
2016
18,280,767
35,340,351
0.84
15,330,247
3
2017
19,296,752
54,637,103
0.77
14,818,911
4
2018
20,375,817
75,012,920
0.70
14,329,284
5
2019
21,521,872
96,534,793
0.64
13,860,116
6
2020
0.59
22,739,068
119,273,86
1
143,305,67
3
0.54
24,031,813
0.49
(1,721,614)
141,584,06
0
168,442,80
0
0.45
26,858,741
7
8
9
10
2021
2022
2023
2024
13,410,249
12,978,606
-851,441
12,164,154
0.41
1,242,398,4
41
1,410,841,2
41
515,269,592
NPV
WACC
IRR
24
Present
Value
443,328,047.
12
9.2%
26.23%
Internal Rate Of Return (IRR)
Hasil IRR 26.23%, dimana WACC adalah 9,20%. Proyek pembangunan Hotel Bintang
3 memberikan tingkat pengembalian diatas WACC, dimana nilai tersebut membuat
proyek ini layak dilakukan secara investasi.
Payback Period
jangka waktu pengembalian selama 9 tahun 0 bulan sejak pengoperasian.
Pentingnya WACC Dalam Keputusan Investasi
Dalam hubungannya dengan pengambilan keputusan Investasi, WACC
menggunakan CAPM digunakan untuk menilai suatu proyek investasi.
Analisis Sensitivitas dan Analisis Skenario
Analisis Sensitivitas
Pada awal perencanaan, Hotel Bintang 3 akan menggunakan feasibility study
dengan penempatan analisis scenario
sebagai base case. Analisis
moderate
sensitivitas dilakukan dengan mengasumsikan perubahan terhadap beberapa variabel
pada arus kas investasi dari estimasi historical dari tahun 2010-2013 memiliki kepekaan
kenaikan dan penurunan di 3%.
Standar Deviasi Hotel Bintang 3
Tahun
TPK Hotel
Bintang 3 Tahun
2010-2013
Standar
Deviasi
2011
42.03
3.3
2012
48.85
2013
43.01
Sumber : PHRI dan data diolah 2014
25
Indikator sebagai berikut :
1.
Variabel Pendapatan kenaikan dan penurunan dari base case
2.
Variabel Biaya Operasional kenaikan dan penurunan dari base case
Penulis telah membagi menjadi biaya tetap (fixed cost) dan biaya berubahubah (variabel cost)
3.
Varibel Bunga Bank kenaikan dari base case
Analisis Sensitivitas
Indikator
Sensitivitas
Payback
Period
NPV
Kenaika
n NPV
Pendapatan
Dinaikan 3%
449,520,392.65
1.4%
26.51%
9 tahun 0
bulan
Beban
Operasional
Dinaikan 3%
439,048,397.50
-1.0%
26.04%
9 tahun 2
bulan
IRR
Bunga Bank
Dinaikan 3%
443,386,136.14
0.01%
26.24%
9 tahun 0
bulan
Base Case
443,328,047.12
100.00% 26.23%
9 tahun 0
bulan
Pendapatan
Diturunkan 3%
Beban
Operasional
Diturunkan 3%
437,135,701.59
447,607,696.74
-1.4%
1.0%
25.96%
9 tahun 2
bulan
26.42%
9 tahun 0
bulan
Sumber : Data telah diolah penulis 2014
Dari data tersebut dapat disimpulkan bahwa yang paling peka adalah ketika
pendapatan dinaikan 3%, maka sensitif terhadap IRR mencapai 26.51%.
Dengan asumsi adanya efisiensi pada biaya berubah ubah ( variabel cost )
26
oleh divisi keuangan dan akuntansi Hotel Bintang 3
yaitu efisiensi cost 30%,
sensitivitas analisis menjadi:
Sensitivitas Analysis Dari Efisiensi Biaya variabel 30%
Indikator
Sensitivitas
NPV
IRR
Payback Period
Pendapatan Dinaikan
3%
470,081,353.30
27.27%
8 tahun 1 bulan
Beban Operasional
Dinaikan 3%
460,226,186.98
26.83%
8 tahun 5 bulan
Bunga Bank
Dinaikan 3%
463,967,598.33
27.00%
8 tahun 3 bulan
Base Case
463,889,007.77
27.00%
8 tahun 3 bulan
Pendapatan
Diturunkan 3%
457,696,662.24
26.72%
8 tahun 6 bulan
Beban Operasional
Diturunkan 3%
456,586,123.46
26.69%
8 tahun 4 bulan
Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
Artinya efisiensi biaya variabel berpengaruh positif menaikan IRR
sebesar 27.27%.
Biaya karyawan telah dimaksimalkan oleh penulis, dimana hotel bintang 3
karyawan berkisar antara 50 orang sampai 80 personil. Memberikan asumsi operasional
hotel masih tetap bisa berjalan dengan efisiensi di bidang Human Resources dengan
Man power Planning (MPP)
sebanyak 45 personil yang terdiri atas gaji pokok
karyawan dan inchase service
tambahan gaji yang diberikan sebagai jasa layanan
inchase di setiap week end
, yang didapat dari :
Biaya inchase service tahun 2009/2010
27
: Rp 500.000
Sehingga estimasi Inchase service tahun 2015 sebesar
=(Rp 500.000 x 6% x 6) + Rp 500.000
= Rp 680.000
Dari total salary per bulan akan diketahui total salary per tahun 2015
sejumlah:
= Rp 173,018,070 x 12
= Rp 2,076,216,840
Hotel Bintang 3 membebankan pada biaya gaji karyawan pada tahun 2015.
Analisis Skenario
Penulis melihat adanya peluang tingginya demand wisatawan mancanegara
(wisman) dan wisatawan nusantara (winus) tahun 2015. Sehingga dengan analisis
kelayakan dengan skenario moderat, pesimis dan optimis proyek tersebut layak untuk
dijalankan secara investasi:
Analisis Skenario
Faktor
Perubahan
Pesimis
Kriteria
Pendapatan -3%
Biaya
Operasional+3%
Hasil Penelitian
Payback
Period
NPV
IRR
Bunga +3%
28
9 tahun 0 bulan
432,903,699.26
25.77%
Payback
Period
Normal
Moderate
NPV
Biaya Operasional 3%
Optimis
9 tahun 0 bulan
443,328,047.12
IRR
26.23%
Payback
Period
8 tahun 9 bulan
NPV
453,800,042.27
Pendapatan +3%
IRR
26.70%
Sumber : Hasil olah data penulis 2014
Analisis skenario jika divisi keuangan dan akuntansi dapat menghemat biaya
berubah ubah ( variabel cost ) sebanyak 30%, maka analisa skenario lebih baik
sebagai berikut:
Analisis Skenario Dari Efisiensi Biaya Variabel 30%
Faktor
Perubaha
n
Pesimis
Kriteria
Pendapatan -3%
Hasil Penelitian
Payback Period
8 tahun 8 bulan
NPV
454,102,605.32
IRR
26.55%
Payback Period
8 tahun 3 bulan
NPV
463,889,007.77
IRR
27.00%
Biaya Operasional+3%
Bunga +3%
Moderate
29
Normal
Optimis
Biaya Operasional - 3%
Payback Period
7 tahun 9 bulan
NPV
473,744,174.10
IRR
27.44%
Pendapatan +3%
Sumber : Hasil olah data penulis 2014
Artinya pada kondisi Optimis, Moderate, dan Pesimis kondisi tersebut
diterima, karena NPV Positif, Payback period lebih kecil daripada umur ekonomis,
dan IRR lebih kecil dari WACC. Skenario alternative 1 dan 2 tersebut layak untuk
dijalankan.
Kesimpulan
Dari hasil penelitian mengenai Studi Kelayakan Investasi Hotel Bintang 3, maka
penulis dapat menarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Pada kondisi moderate sebagai base case, investasi pembangunan Hotel Bintang 3
dari tahun 2015 sampai dengan 2024 layak dijalankan dari perhitungan NPV bernilai
positif sebesar Rp 443,328,047,120 IRR sebesar 26.23% , dan Payback Period 9
tahun 0 bulan, hal ini memberikan hasil yang menguntungkan untuk berinvestasi.
2. Pada kondisi Optimis menghasilkan nilai NPV Rp 453,800,042.27, IRR 26.70 %
dengan payback period 8 tahun 9 bulan, dari IRR dapat menjadi pengembalian yang
baik dan dinilai cepat oleh pelaku hotel bintang 3.
3. Analisis skenario layak pada kondisi pesimis, karena menghasilkan
NPV positif
Rp 432,903,699.26, payback period 9 tahun 0 bulan, IRR 25.77% diatas WACC
sebesar 9.20 %.
30
4. Analisis yang paling peka adalah pada saat pendapatan dinaikan 3 %, maka terjadi
sensitivitas terhadap IRR sebesar 26.51%. Sehingga faktor kenaikan pendapatan 3 %
menjadi faktor utama yang dapat diantisipasi perusahaan.
5. Skenario dengan efisiensi biaya berubah – ubah (variabel cost) berpengaruh terhadap
IRR lebih tinggi
mencapai 27.44%. Payback Period lebih cepat 7 tahun 9 bulan
dengan NPV 473,744,174.100. Sehingga efisiensi cost biaya variabel menjadi salah
satu faktor penting dalam menentukan metode studi kelayakan investasi.
Saran
Berdasarkan pembahasan yang telah dilakukan dan setelah memberikan kesimpulan
atas hasil penelitian, penulis bermaksud mengajukan saran sebagai berikut:
1. Para pelaku Bisnis usaha hotel Bintang 3
Analisa skenario masih terdapat kelemahan, yakni tidak adanya fleksibilitas jika adanya
informasi mengenai perubahan ditengah berjalannya umur ekonomi proyek tersebut.
Artinya analisa dapat dilakukan jika asumsi tidak berubah.
2.
Pihak Akademisi
Terdapat beberapa hal yang dapat dijadikan masukan bagi kalangan akademisi, terutama
untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan penelitian selanjutnya, yaitu sebagai berikut:
Penulis menyarankan bagi pihak akademisi lainnya untuk menggunakan metode lain
dalam menganalisis data seperti real option dan decision tree
3. Peneliti berikutnya
Melihat ketidakpastian masa yang akan datang. Peneliti berikutnya dapat lebih detail dalam
melanjutkan penelitian.
31
4. Dinas Pariwisata, PHRI, Dispenda, dan Kantor Pajak (KPP)
Penelitian ini dapat dijadikan bahan pertimbangan dalam melakukan update data yang
berkaitan dengan hotel bintang 3, serta penentuan pajak hotel
konstruksi
32
dan
pada
masa
bintang 3 pada masa
operasional
proyek.
Prosiding Development Education Accountancy Strategy MEA Society of ASEAN
Finance Accounting (Kanjuruhan Malang)
DAFTAR PUSTAKA
Archer,StephenH.and G.Marc Coate,George Recette.1993.Financial Management . Second
Singapore: John Willey & Sons.
Alwine.2003. Managerial Performance NPV Maximization. Journal of Finance
Bapepam.2009. Peraturan Pemerintah RI No 40.Jakarta
Bapepam.2013. Peraturan Pemerintah RI No 46.Jakarta
Basalamah.2006. Studi Kelayakan Investasi Proyek.Jakarta: Budi Aksara
Brigham & Houston. 2007. Financial Management Theory and Practise.USA: Dryden press
Bruner & Eades. 2009. Six Edition. Case Studies in Finance. New York: Mc Graw Hill.
Brigham,E & Allen. 2009.Fundamental of Financial Management . South Western: centage
Brigham & Houston. 2010.Fundamental of Financial Management . South Western: centage
Candra,P.1990.Financial Management .Second Edition.New Delhi:Tata Mc Graw Hill Publishing
Copeland, Weston & Shastri. 2005. Financial Theory and Corporate Policy.Pearson Addision
weasly
Damodaran.2002.Investment valuation.New York : wiley
Damodaran.2006.Investment valuation.New York : wiley
Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda) 2012.Selayang Pandang Pajak Daerah. Bandung
Dirjen Pajak.2010. PER-61/PJ/2010 tentang Tata Cara Persiapan Pengalihan PBB. Bandung
Dirjen Pariwisata. 2012.SKEP 22/U/VI Pariwisata. Bandung.
Elazar.1998. Why the NPV criterian does ot maximize NPV. Journal of Finance
Elton E.J and Martin J.Gruber.2002.Modern Portofolio Theory and Investment Analysis.John
Wille&Sons
Gitman & Zutter,L .2012. Principle of Management Finance. New york: Harper Collin Collage
Publishers.
Hongren. 2009.Modern Investment,New Jersey:Prentice Hall Inc
Prosiding Development Education Accountancy Strategy MEA Society of ASEAN
Finance Accounting (Kanjuruhan Malang)
Husnan, Suad 2006 . Dasar-dasar Manajemen Keuagan. Yogyakarta:BPFE
Harjito,Agus.2011. Manajemen Keuangan.Yogyakarta:Ekonisia
Ida,B.2008. Sistem Akuntansi Perhotelan.Jakarta: Graha Ilmu
Isaac.1998. Analysis Sensitifitas Hypotesis. Journal of Finance Kasmir & Jafar.2005. Manajemen
Keuangan . Jakarta: Rajawali Kodoatie.2005.Analisis Ekonomi.Yogyakarta:Andi Offset
Mayasari,N.Z,Investment Feasibility Study 3 Star Hotel. Journal of Management and
Collaboration, 2(10).
Moeljadi.2006. Manajemen Keuangan. Malang:Bayumedia
Osbone. 2009. A resolution to the NPV — IRR debate. Journal of Finance
Oslon, J. 2000. NPV Projects and the behavior of Residual Earnings. Journal of Finance
Nazir.2006. Metode Penelitian. Jakarta:Graha Ilmu
Palepu.2012.Business Analysis Valuation. Third Edition. USA
Pemkot.2011.Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 20.Bandung
Pemkot.2014.Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 20.Bandung
Sartono, Agus.2010. Manajemen Keuangan Teori dan Aplikasi. Yogyakarta:BPFE
Soeharto.2005.Manajemen Proyek.Bandung: Erlangga
Soetopo.2014.Akuntansi Perhotelan. Bandung:Erlangga
Tandelilin. 2010. Portofolio dan Investasi Teori dan Aplikasi.Yogyakarta:Kanisius
Zvi, Bodie.2003.Investment.Boston: McGraw Hill
INVESTMENT FEASIBILITY STUDY 3 STAR HOTEL
Nur Zeina Mayasari
Major : Accountancy , Lecturer : Universitas Langlangbuana (UNLA)
Pajajaran University Accounting Doctoral UNPAD Student
Bandung-Jawa Barat
Email : [email protected]
This thesis regard Invesment feasibility study 3 star hotel simulation writter. Hotel
will start year 2014 and will operate year 2015 up to 2024.
Invesment study will reckoned from initial investment, cash flow operate for during
10 year. Result of moderate , optimism , and pessimist that 1) NPV Positive 2) IRR bigger from
WACC 3) Payback Period shorter duration than period acceptable period. So that can be told
Founding 3 star Hotel owning executed competent and beneficial invesment
Keyword: Invesment Feasibility Study 3 Star Hotel , NPV, IRR, Analysis Sensitivitas and
Scenario
1
Latar Belakang
Perkembangan dunia usaha perhotelan menuju Asean Economic Community (AEC)
pada tahun 2015, secara umum menunjukan suatu kondisi baru dimana suatu industri hotel
dituntut untuk menghadapi tingkat persaingan yang semakin ketat dan keras, serta
permintaan pasar yang terus meningkat. Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI)
menghimbau bahwa industri perhotelan, khususnya di Bandung harus lebih kompetitif
dalam meningkatkan kemampuan tenaga kerja dan menjalankan dunia bisnisnya.
Berdasarkan data dari Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI), pada bulan
Agustus 2013 sebanyak 8.808 wisatawan mancanegara datang ke Jawa Barat. Jumlah tersebut
mengalami peningkatan sebesar 12.88% dibandingkan jumlah wisatawan pada bulan
sebelumnya yang berjumlah 7.803 wisatawan.
Tabel 1.1
Banyaknya Tamu Mancanegara Dan Nusantara
di Jawa Barat Tahun 2010-2013 (orang)
Sumber : PHRI 2013
2
Tingkat penghunian kamar (TPK) bintang 3 atau okupansi rata-rata hotel di Jawa
Barat tahun 2013 masih cukup tinggi diatas 40% yaitu mencapai sebesar 43.01 % (BPS,
2013)
Gambar 1.1 Perkembangan Tingkat Penghunian Kamar (TPK) Hotel
Sumber : BPS 2013
Gambar 1.5
Grafik Kontribusi Sektor Perdagangan , Hotel, Dan Restoran
Sumber: BPS 2012
3
Pada Tahun 2012 Sektor Perdagangan, Hotel, dan restoran tetap memegang
peranan penting bagi perekonomian Jawa Barat mencapai 41.55% dibandingkan sektor
lainnya.(BPS, 2012)
Gambar 1.6
Grafik Kontribusi Sektor Perdagangan , Hotel, Dan Restoran
Sumber: BPS 2013
Aktivitas ekonomi Kota Bandung, sebagian besar bersumber dari sektor perdagangan,
hotel dan restoran yang memberikan kontribusi sekitar 36,4% dari seluruh kegiatan ekonomi di
Kota Bandung. (BPS, 2013)
Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis kelayakan pendirian Hotel Bintang 4,
dengan memenuhi HBU ( Hight and Best Use) lokasi tersebut memang layak untuk hotel.
Analisis kelayakan investasi dilakukan dengan estimasi Arus Kas, Metode Kelayakan Investasi:
Payback period, Net Present Value (NPV) , Internal Rate of Return (IRR), analisis sensitivitas
dan analisis skenario.
4
RUMUSAN MASALAH
Rumusan masalah yang akan dikemukakan dalam penelitian ini adalah sebagai
berikut:
1.
Bagaimana proyeksi arus kas investasi pendirian Hotel Bintang 3 ?
2.
Bagaimana kelayakan investasi pendirian Hotel Bintang 3 ditinjau dari faktor
Payback Period, Net Present Value (NPV), dan Internal Rate of Return (IRR)?
Bagaimana analisis sensitivitas dan analisis skenario kelayakan investasi Hotel
3.
Bintang 3?
TUJUAN PENELITIAN
Adapun tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Untuk menentukan proyeksi arus kas investasi pendirian Hotel Bintang 3.
2. Untuk mengetahui
dan menjelaskan kelayakan investasi pendirian Hotel Bintang 3
ditinjau dari faktor Payback Period, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR).
3. Untuk mengetahui dan menjelaskan analisis sensitivitas dan analisis skenario kelayakan
investasi hotel bintang 3
5
TINJAUAN PUSTAKA
Pengertian Investasi
Pengertian Investasi yang dipandang dari waktu merupakan suatu tindakan
melepaskan dana saat sekarang dengan harapan untuk dapat menghasilkan arus dana masa
datang dengan jumlah yang lebih besar dari dana yang dilepaskan pada saat investasi awal
(initial investment).
Istilah lainnya adalah capital investment (investasi modal). Menurut
Hartono (2009:5) investasi adalah penundaan konsumsi sekarang untuk dimasukkan ke aktiva
produktif selama periode tertentu.
Tandelilin (2010:2) menyatakan bahwa investasi adalah komitmen atas sejumlah dana
atau sumber daya lainnya yang dilakukan saat ini dengan tujuan memperoleh sejumlah
keuntungan di masa depan. Basalamah (2006:24) menyatakan bahwa Investasi adalah
kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang modal pada saat
sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa mendatang. Karena investasi itu
berhadapan dengan
masa mendatang
yang
penuh
ketidakpastian,
maka sebelum
melaksanakan investasi perlu dilakukan studi kelayakan guna menentukan apakah investasi
tersebut menguntungkan (Basalamah, 2006 : 24).
Pengaturan investasi
yang efektif menurut
memperhatikan faktor- faktor berikut ini:
1. Adanya alternatif investasi
2. Estimasi arus kas dari usulan investasi tersebut
3. Evaluasi arus kas tersebut
4. Memilih proyek yang sesuai dengan kriteria tersebut
6
Husnan (2006:195),
perlu
5. Monitoring dan penilaian terus menerus terhadap proyek investasi setelah investasi
dilaksanakan.
6. Para pengambil keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk mengadakan
perhitungan – perhitungan yang sangat rinci dalam rangka suatu proses pemutusan yang
harus dilakukan dalam waktu yang sangat singkat, perlu dikuasai suatu cara perhitungan
pendahuluan yang hasilnya dapat menunjang suatu pembuatan perhitungan. Keinginan
utama dari investor adalah meminimalkan risiko dan memaksimalkan pengembalian
(minimize risk and maximize return). Asumsi umum bahwa investor individu yang
rasional adalah seorang yang tidak menyukai risiko (risk aversive), sehingga
investasi yang berisiko harus dapat menawarkan tingkat perolehan yang lebih tinggi
(higher rates of return), oleh karena itu investor sangat membutuhkan seluruh informasi
mengenai tingkat risiko serta tingkat pengembalian yang diinginkan dari investasinya.
Aspek keuangan merupakan aspek yang dianggap menjadi faktor dominan dalam
membangun suatu proyek, baik proyek swasta maupun proyek publik menurut Moeljadi
(2006:13). Aspek Keuangan, meliputi:
1.
Menentukan sumber dana. Kajian terhadap jumlah dana yang diperlukan, baik
untuk keperluan investasi awal maupun untuk kebutuhan modal kerja.
2. Menghitung kebutuhan dana untuk aktiva tetap dan modal kerja. Kajian terhadap
sumber dana, sekaligus perhitungan mengenai biaya atas modal yang direncanakan
ditarik, termasuk rancangan terhadap struktur modal yang tergolong layak.
3. Aliran kas. Proyeksi arus kas yang memuat rincian prospek arus kas masuk dan
prospek arus kas keluar. Proyeksi arus kas tersebut berguna sebagai landasan untuk
melakukan analisis kelayakan finansial dengan menggunakan metode yang lazim,
7
seperti payback period, net present value (NPV), Profitability Index (PI), Internal
Rate Of Return (IRR), Sensitivity Analysis & Scenario Analysis.
Capital Budgeting
Menurut Gitman & Zutter (2012:390) Capital budgeting merupakan suatu proses
ataupun tahapan dalam mengevaluasi dan memilih investasi jangka panjang yang sesuai
dengan tujuan perusahaan yakni memaksimalkan kekayaan investor.
Menurut Hongren (2009:119) Capital budgeting merupakan perencanaan jangka
panjang dalam membuat keputusan pengeluaran aktiva tetap.
Cash Flow
Cash flow merupakan aliran kas yang ada di perusahaan selama periode tertentu (periode
investasi), menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) dan berapa uang yang keluar
(cash out).
Bagi investor seringkali konsep cash flow lebih penting dari konsep laba,
karena dengan kas maka perusahaan dapat melakukan investasi dan membayar kewajiban.
Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa untuk menghitung cash flow dalam suatu
perusahaan sering digunakan informasi keuangan (financial information) yang terdapat
dalam laporan perhitungan rugi laba (income statement).
Initial Cash Flow
Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa initial cashflow meliputi seluruh cash outlay
yang digunakan untuk membeli aktiva yang akan digunakan dalam operasional dan terdiri
atas: (1) harga pokok aktiva, (2) biaya Instalasi, (3) hasil penjualan aktiva lama , dan (4)
pajak penjualan aktiva lama.
8
Initial cash flow merupakan aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran-pengeluaran
kas untuk keperluan investasi, sebagai pengeluaran kas negative.
Weighted Average Cost Of Capital (WACC)
Palepu (2012: 475) :
…………………(2.1.1)
Keterangan:
Vd: Nilai pasar dari pinjaman (The Market Value of Debt)
Ve: Nilai pasar dari ekuitas (The Market Value of Equity)
rd: Biaya pinjaman modal (The Cost Of Debt Capital)
re: Biaya ekuitas modal (The Cost of Equity Capital)
T: Pajak
Net Present Value
Gitman & Zutter (2012:397) Metode NPV membandingkan nilai sekarang arus kas
di masa yang akan datang diharapkan berasal dari proyek investasi dengan pengeluaran kas
awal dari investasi tersebut. Moeljadi (2006:130) berpendapat bahwa NPV suatu investasi
adalah selisih dari present value (PV) of proceed dengan PV of initial Investment (I) selama
umur ekonomisnya pada discount rate tertentu.
…………………………(2.2.1)
9
Internal Rate Of return (IRR)
Metode tingkat pengembalian/Internal Rate of Return Method (IRR) adalah
besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama
besarnya
Terima NPV>0.
= 0 ……………….(2.2.2)
IRR>r terima project dan IRR < r tolak project
Pengertian Hotel
Pengertian Hotel
yang dimuat oleh Dirjen Pariwisata-Deparpostel tahun 2012,
menyebutkan bahwa Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau
seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa penginapan, makan dan minum,
serta jasa
lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial.
Unsur-Unsur Persyaratan Hotel Bintang 3
Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi dikeluarkan oleh Dirjen pariwisata
dengan SK Kep-22/U/VI/2012.
Dalam surat keputusan ini hotel dengan klasifikasi
berbintang dapat digolongkan menjadi lima kelas. Penggolongan ini disesuaikan dengan
syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi, terutama berhubungan dengan persyaratan umum
mengenai keadaan kamar suatu hotel.
10
Kriteria klasifikasi hotel bintang tiga adalah jumlah kamar standar
antara 50-59
kamar,
Kamar suite minimum 3 kamar, Kamar mandi di dalam, Luas kamar standar minimum 30 m 2,
Luas kamar suite minimum 45m2.
Analisis Sensitivitas dan Analisis Scenario
Analisis sensitifitas dalam suatu perusahaan yang terjadi akibat adanya perubahan
situasi bisnis perusahaan. Perubahan harga dan quantity barang dan aspek bisnis lainnya.
Ketidakpastian berarti bahwa semakin banyak kemungkinan yang akan terjadi. Proses
capital budgeting memerlukan perkiraan arus kas yang diharapkan diperoleh sepanjang umur
proyek. Perkiraan yang tepat tentang biaya modal yang telah memperhitungkan resiko secara
tepat.Oleh sebab itu sebaiknya dibuat suatu analisa sensitivitas mengenai NPV Proyek.
Gitman & Zutter (2012:240) analisis sensitivitas merupakan suatu teknik untuk
menilai dampak berbagai perubahan dalam masing - masing variabel penting terhadap hasil
yang mungkin terjadi. Analisis sensitivitas mencoba menganalisis apa yang terjadi terhadap
NPV proyek apabila ada perubahan dari suatu bisnis perusahaan.
Pendekatan Masalah
Pendekatan pemecahan masalah yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi
dimulai dari adanya permintaan pasar (excess demand) diatas 40% dan antisipasi resiko baik
financial risk , business risk, operasional risk dan economic risk . Sehingga perencanaan
investasi yang baik dapat meminimalkan kerugian investasi dalam keadaan yang tidak pasti,
terhadap resiko yang muncul di masa yang akan datang.
11
METHODE
Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan metode
analisis deskriptif. Dimana pengertian metode Deskriptif menurut Nazir (2003:54), merupakan
suatu metode dalam meneliti status sekelompok manusia, suatu objek, suatu set kondisi, suatu
sistem pemikiran, ataupun suatu kelas peristwa pada masa sekarang.
Rancangan Pemecahan Masalah
Rancangan pemecahan masalah bertujuan untuk menjawab rumusan masalah, yaitu
apakah proyeksi investasi pembangunan Hotel Bintang 3 dianggap layak atau tidak layak.
maka dilakukan beberapa tahapan yaitu:
1. Menentukan initial Investment atas rencana usulan investasi.
a. Menentukan proyeksi biaya operasional atas rencana investasi. Proyeksi biaya
operasional atas rencana investasi. Proyeksi biaya operasional dihitung dengan
memperhitungkan unsur-unsur biaya antara lain biaya perolehan tanah, biaya
pembangunan hotel, kendaraan, peralatan dan lain-lain.
b. Menentukan proyeksi pendapatan atas rencana investasi. Proyeksi pendapatan
merupakan penerimaan dari unit terjual produk yang akan diperoleh dari investasi.
2. Menentukan proyeksi operating cash flow. Operating cash flow adalah aliran kas yang
akan digunakan untuk menutup investasi, yang diterima setiap tahun selama umur investasi,
dan berupa aliran kas bersih. Menurut Brigham & Houston (2010:345) Operating Cash
Flow dapat dihitung sebagai berikut :
Operating cash flow =EAT + Depreciation+ (1-tax) interest
=NOPAT + Depreciation
12
3. Tahapan selanjutnya melakukan perhitungan NPV. Sebelumnya dilakukan perhitungan
WACC yang akan dijadikan sebagai discount factor untuk memperoleh NPV. Kemudian
untuk mendapatkan cost of equity maka mencari terlebih dahulu beta Hotel bintang 3.
4. Melakukan penilaian kelayakan investasi dengan teknik- teknik penganggaran modal,
yaitu Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Payback Period.
5.
Melakukan anaisis sensitivitas dan analisis skenario.
Analisis sensitivitas menggunakan analisis penganggaran modal (capital budgeting).
Analisis sensitivitas ini menggambarkan keadaan yang diharapkan yaitu kondisi dimana
variabel-variabel biaya operasional, pendapatan, dan bunga bank diubah - ubah. Dasar
asumsi menggunakan persentase (%) nilai deviasi : 3.3 %berdasarkan historical data 3
tahun terakhir . Bunga bank hanya diubah pada kondisi pesimis, karena pada kondisi
optimis bunga bank tidak akan menurun. Analisis skenario menggunakan indikator dan
kriteria berikut ini:
Kriteria dan Indikator Perubahan Analisis Skenario
Faktor Perubahan
Pesimis
Indikator
Pendapatan menurun
Biaya Operasional bertambah
Bunga Bank bertambah
Kriteria
Pendapatan-3%
Biaya +3%
Bunga +3%
Moderate
Tidak berubah
Normal
Biaya Operasional turun
Pendapatan naik
Sumber : Hasil Penelitian penulis 2014
Optimis
13
Biaya - 3%
Pendapatan +3%
HASIL
Kelayakan Investasi
Penentuan pendapatan
dalam
kelayakan
investasi
menggunakan dasar asumsi 45%, hal ini diperoleh
pendirian
Hotel
Bintang 3
dari rata-rata Tingkat Penghunian
Kamar (TPK) selama tahun 2010-2013. Untuk tahun ke 2 dan seterusnya diperkirakan
naik 5% per tahun.
Kenaikan Dan Penurunan Hotel Bintang 3
TPK Hotel Bintang 3
Tahun
Tahun 2011-2013
Kenaikan / Penurunan
2011
42.03 %
0.28 %
2012
48.85 %
6.82 %
2013
43.01 %
-5.84 %
TPK
44.63 %
Sumber : PHRI dan data diolah penulis 2014
Penentuan asumsi Tingkat Penghunian Kamar (TPK) pada tahun ke 1 pada hotel Bintang
3 sebesar 45% menggunakan asumsi pendekatan realisasi tahun lalu yang lebih valid dan
mendekati kondisi riil hasil periode sebelumnya (Soetopo, 2014:71).
14
Tingkat Hunian Kamar Hotel Bintang 3
Tingkat Hunian
Tahun
45% Tahun ke 1
2015
50% Tahun ke 2
2016
55% Tahun ke 3
2017
60% Tahun ke 4
2018
65% Tahun ke 5
2019
70% Tahun ke 6
2020
75% Tahun ke 7
2021
80% Tahun ke 8
2022
85% Tahun ke 9
2023
90% Tahun ke 10
2024
Sumber : Hasil Simulasi penulis 2014
Penentuan tahun 2014 sebagai tahun pertama, dengan dasar asumsi bahwa penulis
sebagai pelaku dunia usaha bisnis perhotelan bintang 3 perorangan.
Jumlah kamar yang direncanakan dibuat berdasarkan acuan klasifikasi hotel bintang 3
yaitu 59 kamar serta memiliki fasilitas: lift, swimming pool, laundy dan gym.
15
Tabel 4.1.3 Jumlah Kamar dan Harga Kamar Hotel
Jumlah
Kamar
Harga Kamar
Existing 2014
Harga Kamar
Estimasi 2015
Week Day
Harga
Kamar
Estimasi
2015 Week
End
Deluxe
50
650.000-700.000
689,000
751,010
Suite
7
750.000-800.000
795,000
866,550
Junior Suite
1
1.000.000-1.200.000
1,060,000
1,155,400
Presiden Suite
1
1.200.000-1.500.000
1,272,000
1,386,480
Jumlah dan
Jenis kamar
Total
59
Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
Tabel 4.1.4 Dasar Asumsi Penerimaan Pendapatan Hotel Bintang 3
Penerimaan Pendapatan Hotel Bintang 3
Dasar Asumsi
Penerimaan Kamar Hotel Week Day
Dari TPK selama 261 hari
Penerimaan Kamar Hotel Week End
Dari TPK selama 104 hari
Penerimaan Dari Restoran
25% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Convention Hall/ Ballroom
60% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Meeting Room
30% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Swimming Pool
5% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Gym
5% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Penerimaan dari Laundry
5% Dari Penerimaan Kamar Hotel
Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
16
Estimasi Initial investment Investasi pembangunan Hotel Bintang 3 mengacu pada
harga pasar ( market ) tahun 2014, kenaikan tanah dan bangunan, dengan standar luas tanah
hotel bintang 3 antara 900 sampai dengan 1200 meter persegi.
Tabel 4.1.5 Rata Rata Luas Tanah Hotel Bintang 3
Rata-rata luas
tanah
Tanah Hotel Bintang
3
Luas Tanah
Bangunan
Halaman
900-1200
700
200 -400
meter persegi
meter persegi
meter Persegi
Sumber : Simulasi data diolah penulis 2014
Tabel 4.1.6 Pembangunan Per Lantai Hotel Bintang 3
Rincian Per
Lantai
Jumlah
Kamar
Ukuran
Total
Total Pembangunan
per lantai
1
2
3
4=2x3
5
50
30 meter
1500 meter
persegi
Deluxe
Suite
7
45 meter
135 meter
persegi
Junior Suite
1
48 meter
48 meter
persegi
50 meter
50 meter
persegi
Prsiden Suite
1
59 room
Total
1733 meter
persegi 3 lantai
FO, & Ballroom
1 lantai
Restoran &
Swimming Pool
1 lantai
Office
1 lantai
TOTAL LANTAI
Sumber : Simulasi data diolah penulis 2014
17
6 Lantai
Hotel Bintang 3 diperkirakan dapat di bangun sebanyak 6 lantai, dimana tiga lantai
adalah kamar hotel, yaitu dari 1733 meter dibagi luas bangunan 700 meter sehingga didapat
tiga lantai kapasitas ruangan, satu lantai masing-masing Front Office dan Ballroom, satu
lantai Restoran dan Swimming Pool dan satu lantai terakhir untuk office.
Tabel 4.1.7 Initial Investment Pembangunan Hotel Bintang 3 Tahun 2015
Deskripsi
Quantity
Price
Total Project Tahun
2014 (Rp)
1
2
3
4=2x3
900
1. Investasi tanah
2. Investasi Bangunan
meter
persegi
25.000.000 /
meter persegi
21.000.000.000 /
6 lantai , 59 lantai
kamar (140.000/m2)
3. Investasi Fixed Asset
22,500,000,000
126,000,000,000
31,360,000,000
-Furniture
6,272,000,000
-Perlengkapan
25,088,000,000
900
4. Jasa Konsultan
Perencanaan
meter
persegi
5. Biaya Pajak Masa
Perencanaan
4%
6. Biaya Pajak Masa
Pelaksanaan
2%
18
4.000.000 /
meter persegi
3,600,000,000
144,000,000
Tidak memakai
jasa konsultan
0
7. Biaya Pajak Masa
Pengawasan
Tidak memakai
jasa konsultan
4%
0
183,604,000,000
Total Investasi
Sumber : Hasil Simulasi penulis dan data diolah 2014
Investasi Fixed Asset terdiri atas furniture terdiri atas meja, kursi , dan lemari sehingga
memiliki bobot 20% , sedangkan untuk perlengkapan (fixtures) merupakan barang yang
melekat pada asset di kamar yaitu kulkas, sistem pendingin udara (ac), sistem alarm hotel,
dan lain sebagainya.
Estimasi Fixed Asset Hotel Bintang 3 Tahun 2015
Keterangan
Proporsi
Estimasi 2015
%
Furnitures
20%
6,272,000,000
Machinary
33%
10,319,183,942
Food & Beverage Bar
16%
5,159,591,971
Dry Cleaning & Laundry
4%
1,289,897,993
Fitness Center
8%
2,579,795,986
Complimentary Toiletries
5%
1,692,346,167
Room & Office Equipment
13%
4,076,800,000
100%
31,360,000,000
Perlengkapan:
Sumber : Hasil Simulasi penulis dan data diolah 2014
19
Diperoleh arus kas operasi sebagai berikut:
Arus Kas Operasi Hotel Bintang 3 Tahun 2015-2024
Arus Kas
Uraian
Laba
Bersih
2015
2016
2017
6,129,468,486
7,228,886,260
8,143,565,986
2018
2019
9,115,036,539 10,146,817,303
Depresiasi 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000
Amortisasi
Pre
Opening
31,250,000
31,250,000
31,250,000
31,250,000
31,250,000
Bunga (1tax)
678,865,691
800,631,062
901,935,880
1,009,530,532
1,123,804,806
Arus Kas
17,059,584,177 18,280,767,322 19,296,751,866 20,375,817,070 21,521,872,109
Tabel 4.2.2 Arus Kas Operasi Hotel 3 Tahun 2015-2024
Arus Kas
Uraian
Laba
Bersih
2020
2021
2022
2023
2024
11,242,645,411 12,406,489,194 10,779,037,536 14,979,675,619 16,373,907,990
Depresiasi 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000
Amortisasi
Pre
Opening
31,250,000
31,250,000
31,250,000
0
0
Bunga (1tax)
1,245,172,606
1,374,073,442
-1,193,825,987
1,659,065,197
1,813,482,586
Arus Kas
22,739,068,017 24,031,812,636
-1,721,613,523 26,858,740,816 28,407,390,576
Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
20
Simulasi ini menggunakan metode garis lurus (straight line method). Metode depresiasi
hotel bintang 3 untuk bangunan 20 tahun, sedangkan untuk perlengkapan 8 tahun. Penulis
menggunakan dasar simulasi depresiasi berikut ini :
Umur Ekonomis Depresiasi Hotel Bintang 3
Jenis
Umur Ekonomis
Tanah
-
Bangunan
20 tahun
Furniture
8 tahun
Perlengkapan
8 tahun
Sumber : Simulasi penulis 2014
Terminal Arus Kas / Arus Kas Akhir
Perhitungan nilai terminal value dapat menggunakan perhitungan arus kas akhir
dengan metode stable growth model
CAPM : Ke = rf+β(rm-rf)
Ke
= 8.3% +0.9692(12.467%-8.3%)
= 8.3%+4.04%
=12.34%
Mencari Beta dengan cara (Damodaran,2006:352): wixi didapat angka 0.97.
Sedangkan mencari Annually Return Market perusahaan terbuka menggunakan
rumus:
Return market x 12, dengan Annualy Return Market :
=1.039 x12
=12.467%
21
Maka nilai Terminal Value sebesar :
= 28.407.390.576 / (12.34%-10%)
= 1,213,991,050,265.71
Arus Kas Akhir
tahun 2024 setelah dijumlahkan dengan nilai terminal value,
sehingga didapat:
= 28,407,390,576 +1,213,991,050,265.71
= 1,242,398,440,841.93
Cost Of Equity
Perhitungan cost of equity sudah diperoleh sebelumnya , menggunakan
metode CAPM (Capital Asset Pricing Model) sebesar 12.34%.
Ke
= rf+β(rm-rf)
Ke
= 8.3% +0.9692(12.467%-8.3%)
= 8.3%+4.04%
=12.34%
WACC
Dengan proporsi pendanaan 85% pinjaman dan 15% ekuitas dan hasil
perhitungan cost of debt
dengan nilai 8.625 % dan equity sebesar 12.34%, maka
diperoleh WACC sebesar = cost of equity + cost of debt
= (we.ke)+(wi.ki)
22
=(15% x 12.34 %)+(85% x 8.62%)
= 9.2 %
Hasil perhitungan WACC ini digunakan sebagai dasar untuk discount factor
menghitung present value. Sehingga akan mendapatkan nilai NPV untuk proyek ini.
Discount factor yang akan digunakan berdasarkan WACC sebesar 9.20 %.
Net Present Value (NPV)
Perhitungan NPV dimulai pada menghitung jumlah cash flow discounted yang
terdiri atas arus kas operasi, kemudian mengurangi jumlah cash flow tersebut dengan
initial investment. Selanjutnya perhitungan NPV akan digunakan melihat berapa
besarnya value yang akan diterima perusahaan saat memutuskan berinvestasi (tahun
ke 0). Perhitungan NPV seperti di bawah ini:
23
Hasil Perhitungan NPV
(Rp 000)
Perio
d (T)
Year
0
2014
Discou
nt
Cumulative
Factor
Net Cash
(9.20%
Flow
)
Initial
Investme
nt
Cash Flow
183,604,0
00
183,604,00
0
0
1
183,604,000
1
2015
17,059,584
17,059,584
0.92
15,622,330
2
2016
18,280,767
35,340,351
0.84
15,330,247
3
2017
19,296,752
54,637,103
0.77
14,818,911
4
2018
20,375,817
75,012,920
0.70
14,329,284
5
2019
21,521,872
96,534,793
0.64
13,860,116
6
2020
0.59
22,739,068
119,273,86
1
143,305,67
3
0.54
24,031,813
0.49
(1,721,614)
141,584,06
0
168,442,80
0
0.45
26,858,741
7
8
9
10
2021
2022
2023
2024
13,410,249
12,978,606
-851,441
12,164,154
0.41
1,242,398,4
41
1,410,841,2
41
515,269,592
NPV
WACC
IRR
24
Present
Value
443,328,047.
12
9.2%
26.23%
Internal Rate Of Return (IRR)
Hasil IRR 26.23%, dimana WACC adalah 9,20%. Proyek pembangunan Hotel Bintang
3 memberikan tingkat pengembalian diatas WACC, dimana nilai tersebut membuat
proyek ini layak dilakukan secara investasi.
Payback Period
jangka waktu pengembalian selama 9 tahun 0 bulan sejak pengoperasian.
Pentingnya WACC Dalam Keputusan Investasi
Dalam hubungannya dengan pengambilan keputusan Investasi, WACC
menggunakan CAPM digunakan untuk menilai suatu proyek investasi.
Analisis Sensitivitas dan Analisis Skenario
Analisis Sensitivitas
Pada awal perencanaan, Hotel Bintang 3 akan menggunakan feasibility study
dengan penempatan analisis scenario
sebagai base case. Analisis
moderate
sensitivitas dilakukan dengan mengasumsikan perubahan terhadap beberapa variabel
pada arus kas investasi dari estimasi historical dari tahun 2010-2013 memiliki kepekaan
kenaikan dan penurunan di 3%.
Standar Deviasi Hotel Bintang 3
Tahun
TPK Hotel
Bintang 3 Tahun
2010-2013
Standar
Deviasi
2011
42.03
3.3
2012
48.85
2013
43.01
Sumber : PHRI dan data diolah 2014
25
Indikator sebagai berikut :
1.
Variabel Pendapatan kenaikan dan penurunan dari base case
2.
Variabel Biaya Operasional kenaikan dan penurunan dari base case
Penulis telah membagi menjadi biaya tetap (fixed cost) dan biaya berubahubah (variabel cost)
3.
Varibel Bunga Bank kenaikan dari base case
Analisis Sensitivitas
Indikator
Sensitivitas
Payback
Period
NPV
Kenaika
n NPV
Pendapatan
Dinaikan 3%
449,520,392.65
1.4%
26.51%
9 tahun 0
bulan
Beban
Operasional
Dinaikan 3%
439,048,397.50
-1.0%
26.04%
9 tahun 2
bulan
IRR
Bunga Bank
Dinaikan 3%
443,386,136.14
0.01%
26.24%
9 tahun 0
bulan
Base Case
443,328,047.12
100.00% 26.23%
9 tahun 0
bulan
Pendapatan
Diturunkan 3%
Beban
Operasional
Diturunkan 3%
437,135,701.59
447,607,696.74
-1.4%
1.0%
25.96%
9 tahun 2
bulan
26.42%
9 tahun 0
bulan
Sumber : Data telah diolah penulis 2014
Dari data tersebut dapat disimpulkan bahwa yang paling peka adalah ketika
pendapatan dinaikan 3%, maka sensitif terhadap IRR mencapai 26.51%.
Dengan asumsi adanya efisiensi pada biaya berubah ubah ( variabel cost )
26
oleh divisi keuangan dan akuntansi Hotel Bintang 3
yaitu efisiensi cost 30%,
sensitivitas analisis menjadi:
Sensitivitas Analysis Dari Efisiensi Biaya variabel 30%
Indikator
Sensitivitas
NPV
IRR
Payback Period
Pendapatan Dinaikan
3%
470,081,353.30
27.27%
8 tahun 1 bulan
Beban Operasional
Dinaikan 3%
460,226,186.98
26.83%
8 tahun 5 bulan
Bunga Bank
Dinaikan 3%
463,967,598.33
27.00%
8 tahun 3 bulan
Base Case
463,889,007.77
27.00%
8 tahun 3 bulan
Pendapatan
Diturunkan 3%
457,696,662.24
26.72%
8 tahun 6 bulan
Beban Operasional
Diturunkan 3%
456,586,123.46
26.69%
8 tahun 4 bulan
Sumber : Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
Artinya efisiensi biaya variabel berpengaruh positif menaikan IRR
sebesar 27.27%.
Biaya karyawan telah dimaksimalkan oleh penulis, dimana hotel bintang 3
karyawan berkisar antara 50 orang sampai 80 personil. Memberikan asumsi operasional
hotel masih tetap bisa berjalan dengan efisiensi di bidang Human Resources dengan
Man power Planning (MPP)
sebanyak 45 personil yang terdiri atas gaji pokok
karyawan dan inchase service
tambahan gaji yang diberikan sebagai jasa layanan
inchase di setiap week end
, yang didapat dari :
Biaya inchase service tahun 2009/2010
27
: Rp 500.000
Sehingga estimasi Inchase service tahun 2015 sebesar
=(Rp 500.000 x 6% x 6) + Rp 500.000
= Rp 680.000
Dari total salary per bulan akan diketahui total salary per tahun 2015
sejumlah:
= Rp 173,018,070 x 12
= Rp 2,076,216,840
Hotel Bintang 3 membebankan pada biaya gaji karyawan pada tahun 2015.
Analisis Skenario
Penulis melihat adanya peluang tingginya demand wisatawan mancanegara
(wisman) dan wisatawan nusantara (winus) tahun 2015. Sehingga dengan analisis
kelayakan dengan skenario moderat, pesimis dan optimis proyek tersebut layak untuk
dijalankan secara investasi:
Analisis Skenario
Faktor
Perubahan
Pesimis
Kriteria
Pendapatan -3%
Biaya
Operasional+3%
Hasil Penelitian
Payback
Period
NPV
IRR
Bunga +3%
28
9 tahun 0 bulan
432,903,699.26
25.77%
Payback
Period
Normal
Moderate
NPV
Biaya Operasional 3%
Optimis
9 tahun 0 bulan
443,328,047.12
IRR
26.23%
Payback
Period
8 tahun 9 bulan
NPV
453,800,042.27
Pendapatan +3%
IRR
26.70%
Sumber : Hasil olah data penulis 2014
Analisis skenario jika divisi keuangan dan akuntansi dapat menghemat biaya
berubah ubah ( variabel cost ) sebanyak 30%, maka analisa skenario lebih baik
sebagai berikut:
Analisis Skenario Dari Efisiensi Biaya Variabel 30%
Faktor
Perubaha
n
Pesimis
Kriteria
Pendapatan -3%
Hasil Penelitian
Payback Period
8 tahun 8 bulan
NPV
454,102,605.32
IRR
26.55%
Payback Period
8 tahun 3 bulan
NPV
463,889,007.77
IRR
27.00%
Biaya Operasional+3%
Bunga +3%
Moderate
29
Normal
Optimis
Biaya Operasional - 3%
Payback Period
7 tahun 9 bulan
NPV
473,744,174.10
IRR
27.44%
Pendapatan +3%
Sumber : Hasil olah data penulis 2014
Artinya pada kondisi Optimis, Moderate, dan Pesimis kondisi tersebut
diterima, karena NPV Positif, Payback period lebih kecil daripada umur ekonomis,
dan IRR lebih kecil dari WACC. Skenario alternative 1 dan 2 tersebut layak untuk
dijalankan.
Kesimpulan
Dari hasil penelitian mengenai Studi Kelayakan Investasi Hotel Bintang 3, maka
penulis dapat menarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Pada kondisi moderate sebagai base case, investasi pembangunan Hotel Bintang 3
dari tahun 2015 sampai dengan 2024 layak dijalankan dari perhitungan NPV bernilai
positif sebesar Rp 443,328,047,120 IRR sebesar 26.23% , dan Payback Period 9
tahun 0 bulan, hal ini memberikan hasil yang menguntungkan untuk berinvestasi.
2. Pada kondisi Optimis menghasilkan nilai NPV Rp 453,800,042.27, IRR 26.70 %
dengan payback period 8 tahun 9 bulan, dari IRR dapat menjadi pengembalian yang
baik dan dinilai cepat oleh pelaku hotel bintang 3.
3. Analisis skenario layak pada kondisi pesimis, karena menghasilkan
NPV positif
Rp 432,903,699.26, payback period 9 tahun 0 bulan, IRR 25.77% diatas WACC
sebesar 9.20 %.
30
4. Analisis yang paling peka adalah pada saat pendapatan dinaikan 3 %, maka terjadi
sensitivitas terhadap IRR sebesar 26.51%. Sehingga faktor kenaikan pendapatan 3 %
menjadi faktor utama yang dapat diantisipasi perusahaan.
5. Skenario dengan efisiensi biaya berubah – ubah (variabel cost) berpengaruh terhadap
IRR lebih tinggi
mencapai 27.44%. Payback Period lebih cepat 7 tahun 9 bulan
dengan NPV 473,744,174.100. Sehingga efisiensi cost biaya variabel menjadi salah
satu faktor penting dalam menentukan metode studi kelayakan investasi.
Saran
Berdasarkan pembahasan yang telah dilakukan dan setelah memberikan kesimpulan
atas hasil penelitian, penulis bermaksud mengajukan saran sebagai berikut:
1. Para pelaku Bisnis usaha hotel Bintang 3
Analisa skenario masih terdapat kelemahan, yakni tidak adanya fleksibilitas jika adanya
informasi mengenai perubahan ditengah berjalannya umur ekonomi proyek tersebut.
Artinya analisa dapat dilakukan jika asumsi tidak berubah.
2.
Pihak Akademisi
Terdapat beberapa hal yang dapat dijadikan masukan bagi kalangan akademisi, terutama
untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan penelitian selanjutnya, yaitu sebagai berikut:
Penulis menyarankan bagi pihak akademisi lainnya untuk menggunakan metode lain
dalam menganalisis data seperti real option dan decision tree
3. Peneliti berikutnya
Melihat ketidakpastian masa yang akan datang. Peneliti berikutnya dapat lebih detail dalam
melanjutkan penelitian.
31
4. Dinas Pariwisata, PHRI, Dispenda, dan Kantor Pajak (KPP)
Penelitian ini dapat dijadikan bahan pertimbangan dalam melakukan update data yang
berkaitan dengan hotel bintang 3, serta penentuan pajak hotel
konstruksi
32
dan
pada
masa
bintang 3 pada masa
operasional
proyek.
Prosiding Development Education Accountancy Strategy MEA Society of ASEAN
Finance Accounting (Kanjuruhan Malang)
DAFTAR PUSTAKA
Archer,StephenH.and G.Marc Coate,George Recette.1993.Financial Management . Second
Singapore: John Willey & Sons.
Alwine.2003. Managerial Performance NPV Maximization. Journal of Finance
Bapepam.2009. Peraturan Pemerintah RI No 40.Jakarta
Bapepam.2013. Peraturan Pemerintah RI No 46.Jakarta
Basalamah.2006. Studi Kelayakan Investasi Proyek.Jakarta: Budi Aksara
Brigham & Houston. 2007. Financial Management Theory and Practise.USA: Dryden press
Bruner & Eades. 2009. Six Edition. Case Studies in Finance. New York: Mc Graw Hill.
Brigham,E & Allen. 2009.Fundamental of Financial Management . South Western: centage
Brigham & Houston. 2010.Fundamental of Financial Management . South Western: centage
Candra,P.1990.Financial Management .Second Edition.New Delhi:Tata Mc Graw Hill Publishing
Copeland, Weston & Shastri. 2005. Financial Theory and Corporate Policy.Pearson Addision
weasly
Damodaran.2002.Investment valuation.New York : wiley
Damodaran.2006.Investment valuation.New York : wiley
Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda) 2012.Selayang Pandang Pajak Daerah. Bandung
Dirjen Pajak.2010. PER-61/PJ/2010 tentang Tata Cara Persiapan Pengalihan PBB. Bandung
Dirjen Pariwisata. 2012.SKEP 22/U/VI Pariwisata. Bandung.
Elazar.1998. Why the NPV criterian does ot maximize NPV. Journal of Finance
Elton E.J and Martin J.Gruber.2002.Modern Portofolio Theory and Investment Analysis.John
Wille&Sons
Gitman & Zutter,L .2012. Principle of Management Finance. New york: Harper Collin Collage
Publishers.
Hongren. 2009.Modern Investment,New Jersey:Prentice Hall Inc
Prosiding Development Education Accountancy Strategy MEA Society of ASEAN
Finance Accounting (Kanjuruhan Malang)
Husnan, Suad 2006 . Dasar-dasar Manajemen Keuagan. Yogyakarta:BPFE
Harjito,Agus.2011. Manajemen Keuangan.Yogyakarta:Ekonisia
Ida,B.2008. Sistem Akuntansi Perhotelan.Jakarta: Graha Ilmu
Isaac.1998. Analysis Sensitifitas Hypotesis. Journal of Finance Kasmir & Jafar.2005. Manajemen
Keuangan . Jakarta: Rajawali Kodoatie.2005.Analisis Ekonomi.Yogyakarta:Andi Offset
Mayasari,N.Z,Investment Feasibility Study 3 Star Hotel. Journal of Management and
Collaboration, 2(10).
Moeljadi.2006. Manajemen Keuangan. Malang:Bayumedia
Osbone. 2009. A resolution to the NPV — IRR debate. Journal of Finance
Oslon, J. 2000. NPV Projects and the behavior of Residual Earnings. Journal of Finance
Nazir.2006. Metode Penelitian. Jakarta:Graha Ilmu
Palepu.2012.Business Analysis Valuation. Third Edition. USA
Pemkot.2011.Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 20.Bandung
Pemkot.2014.Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 20.Bandung
Sartono, Agus.2010. Manajemen Keuangan Teori dan Aplikasi. Yogyakarta:BPFE
Soeharto.2005.Manajemen Proyek.Bandung: Erlangga
Soetopo.2014.Akuntansi Perhotelan. Bandung:Erlangga
Tandelilin. 2010. Portofolio dan Investasi Teori dan Aplikasi.Yogyakarta:Kanisius
Zvi, Bodie.2003.Investment.Boston: McGraw Hill