BAB II DESKRIPSI PROYEK - Perancangan Mixed-use Shopping Mall dan Office di Kawasan Transit Oriented Development (TOD) Binjai

BAB II DESKRIPSI PROYEK

2.1 Tinjauan terhadap Kota Binjai

Kota Binjai merupakan salah satu kota yang tengah berkembang di provinsi Sumatera Utara, Indonesia.Kota Binjai terletak 22km dari Kota medan, yang merupakan ibukota dari provinsi Sumatera Utara. Pada jaman dahulu, Kota Binjai berstatus sebagai daerah tingkat II, bukanlah sebuah kota. Akan tetapi, dikarenakan kepadatan penduduk yang terus menerus meningkat, dan tingkat ekomoni yang semakin tinggi buat ukuran daerah tingkat II dan kayanya akan hasil komoditas asli menjadikan kota Binjai sebagai salah satu kota besar di Sumatera Utara. Kota Binjai berbatasan secara langsung dengan Kabupaten Langkat di sebelah barat dan utara, serta berbatasan dengan Deli Serdang di sebelah timur dan selatan. Kota Binjai juga merupakan salah satu Kota yang termasuk dalam pembangunan Mebidangro, yang didalam pembangunan tersebut meliputi kota Medan, Kota Binjai, Deli serdang dan kabupaten Karo.

Gambar 2.1 Peta Kota Binjai dari Kota Medan (sumber : diunduh dari google map)

Mebidangro menekankan pembangunan yang merata pada kota-kota yang terlibat, sehingga kota-kota lain tersebut bukan hanya menjadi kota yang menopang keberlangsungan dari Kota Medan, melainkan kota-kota tersebut masing-masing mampu meningkatkan kualitas penduduk dan ekonominya.

Kota Binjai merupakan sebuah Kota yang memilki kawasan yang strategis, yaitu sebagai Kota yang menjadi pintu masuk ke Kota Medan apabila perjalanan ditempuh dari Aceh. Kota Binjai dan Medan, dihubungkan melalui jalan lintas sumatera, dimana jalan tersebut menghubungkan Kota Medan, Kota Binjai, dan Aceh melalui jalan darat. Di jalan ini banyak terdapat truk-truk pengangkutan, sehingga jalan yang merupakan jalan penghubung satu-satunya ini kerap dilanda kemacetan. Kota Binjai sejak dahulu telah dijuluki sebagai Kota rambutan, hal tersebut dikarenakan Kota Binjai terkenal akan hasil rambutannya sejak jaman dahulu, yang sampai sekarang juga diakui kualitasnya oleh berbagai pelosok daerah di Indonesia.

Gambar 2.2. Peta Binjai Timur (sumber : diunduh dari google map)Gambar 2.3. Peta lokasi site (sumber : diunduh dari google map)

2.2 Deskripsi Umum Proyek

1. Fungsi Bangunan : Mixed use shopping mall and office

2. Status proyek : Fiktif

3. Pemilik proyek : Pemerintah kota Binjai

4. Lokasi : Jln. Ikan Paus

5. Luas lahan : 15.816,6 m²

6. Batasan site : Pada sebelah utara, site berbatasan dengan jalan Tjut Nyak Dhien, pada sebelah selatan dan barat site berbatasan dengan jalan lintas sumatera, dan pada sebelah timur site berbatasan dengan jalan Ikan Hiu.

2.3 Terminologi Judul

Judul dari proyek ini adalah “mixed-use shopping mall and office. Berikut merupakan penjelasan terhadap judul kasus proyek :  Mixed-use, berasal dari 2 suku kata, yaitu mix dan use. Mix berarti campuran, atau berbagai hal yang di campur aduk menjadi satu, juga bisa memiliki arti tumpang tindih. Sedangkan use memiliki arti pemakaian. Dengan kata lain, mixed-use berarti bahwa terdapat lebih dari 1 fungsi pada satu rancangan/ satu tempat, yang dimana penggabungan fungsi-fungsi yang berbeda tersebut bisa dalam satu massa. Jika multi massa, bisa dihubungkan dengan sky-cross, jembatan, atau sky-bridge, dll. Contohnya adalah judul rancangan, yaitu mixed-use antara shopping mall dengan office.

 Shopping, berasal dari suku kata shop, yang memiliki arti toko/ retail. Shopping sendiri memiliki arti “kegiatan berbelanja” terhadap suatu barang atau jasa.

 Mall dalam rancangan, berarti bahwa sebuah bangunan besar yang terhubung satu sama lainnya, yang dimana didalamnya umumnya terdapat fungsi retail dan tempat makan seperti restoran.

 Office, merupakan kantor. Kantor office di rancangan ini merupakan tipe kantor sewa dengan sistem menyewa tempat dengan perlantai/ per area (office leasing space). Dengan kata lain, office atau kantor merupakan tempat yang menyewakan spacenya untuk penggunaan sebagai kantor, yang disewakan kepada penyewa baik dengan per space, maupun perlantai.

Jadi, mixed-use shopping mall and office merupakan sebuah rancangan multi fungsi pusat perbelanjaan yang dihubungkan dengan sky-cross yang dimana di salah satu bangunan shopping mall tersebut terdapat gedung kantor sewa.

2.4. Tinjauan umum dari Shopping Mall

2.4.1 Tinjauan umum dari shopping mall

2.4.1.1 Pengertian Dari Shopping Mall

Shopping mall, pada umumnya berarti bahwa:  Shopping, berasal dari suku kata shop, yang mempunyai arti dari “toko” atau “retail”, dengan tambahan –ing, maka shopping berarti berbelanja, atau membeli barang-barang yang merupakan keperluan, baik itu keperluan primer, sekunder, maupun tersier.

 Mall dalam rancangan, berarti bahwa sebuah bangunan besar yang terhubung satu sama lainnya, yang dimana didalamnya umumnya terdapat fungsi retail dan tempat makan seperti restoran. Jadi, secara judul, shopping mall berarti bahwa sebuah rancangan dari pusat perbelanjaan(shopping mall) yang dimana dihubungkan oleh sky-cross antar bangunannya, dan umumnya terdapat fungsi retail yang banyak dan tempat makan seperti restoran.

Shopping mall memiliki berbagai pengertian yang berbeda- beda dari berbagai ahli dan pakar.

“Shopping mall is a group of retail and other commercial establishments that is planned, developed, owned, and manage as a single property. On-site parkng is provided. The mall

’s size and orientation are generally determined by the market characteristics of the trade served area by the mall. The two main configuration s of shopping malls are malls and open-air strip mall s.”

(International Council Of Shopping Center). Hal tersebut memiliki arti, yaitu “shopping mall adalah kelompok ritel dan komersial lainnya yang perencanaan dan manajemennya direncanakan, dikembangkan, dimiliki dan diatur sebagaimana mestinya sebagai sebuah property yang utuh. Juga tersedia tempat parkir di shopping mall. Ukuran dari shopping mall dan orientasi nya ditentukan oleh pasar di lokasinya tersebut. Dua konfigurasi yang utama dari shopping mall ini adalah mall dan pusat yang terbuka.

Menurut Nadine Beddington, shopping mall merupakan sebuah rancangan, “yang dimana didalamnya terdapat unit-unit retail yang disewakan kepada penyewa individual, yang dimana pengawasannya diawasi oleh pengelola yang bertanggung jawab penuh atas shopping mall tersebut, dan pengelolaannya bersifat terpusat

”.(Nadine Beddington, Design for Shopping Centres, 1982 ).

Dan berikut merupakan pernyataan mengenai arti shopping mall lainnya menurut Victor Gruen, “Sebuah tempat yang bersifat komersial yang merupakan suatu wadah untuk pedagang yang diatur oleh pengelola, yang dimana memberikan layanan dan service untuk kebutuhan social dan ekonomi masyarakat, tetapi melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang yang bersifat untuk mendapatkan keuntungan yang besar .

2.4.1.2 Klasifikasi Pusat Perbelanjaan (Shopping Mall)

Klasifikasi dari shopping mall dapat dibedakan atas beberapa kategori yang berbeda, yaitu:

1. Berdasarkan jenis barang yang dijual, yaitu: a.

Convenience store Convenience store, atau dalam bahasa Indonesianya merupakan mini- market, umumnya berukuran kecil, dapat diakses oleh semua kalangan masyarakat. Convenience store dapat dengan mudah ditemui di berbagai titik-titik tempat, seperti pinggiran jalan, daerah-daerah komersial, perumahan, dll. Convenience store bersifat lokal dan tradisional, dan di dalam bisa ditemukan beragam produk, baik untuk kebutuhan sehari-hari maupun kebutuhan tambahan.

Demand store Demand store, merupakan jenis retail, yang dibuka akibat tingginya permintaan akan suatu produk. Misalnya toko yang menjual merchandise dan barang-barang fashion yang dibuat sendiri oleh artis- artis, dll.

Impulse store Yaitu retail yang menjual barang- barang “khas: dengan harga yang mahal atau disebut juga barang mewah. Penjualan seperti ini bertujuan untuk menarik para consumer untuk membeli dan menimbulkan niat consumer untuk memiliki barang-barang tersebut. Dengan kata lain, consumer yang membeli barang tersebut akan merasa bangga, karena mereka sanggup membeli barang tersebut.

2. Berdasarkan variasi barang yang ditawarkan, maka pusat perbelanjaan dapat dibagi atas: a.

Specialty Store Merupakan jenis retail yang menjual sesuatu barang/jasa yang bersifat umum atau tertentu saja. Tetapi barang yang dijual terdapat beragam merek.

Variety Shop merupakan retail yang menjual beragam produk dengan harga yang murah. Pada umumnya, barang-barang yang dijual berupa makanan, minuman, produk hygiene, peralatan-peralatan, maupun elektronik. Barang yang dijual di variety shop umumnya merupakan harga yang tidak dapat berubah lagi .

3. Jika dilihat dari luas area pelayanan U.I.I standar (“shopping centers,

planning, development & administration, edgar lion P.Eng”) : a.

Pusat perbelanjaan regional, yaitu pusat perbelanjaan dengan luas area antara 27.890

– 74.000m². Pusat perbelanjaan ini terletak di lokasi yang strategis, yaitu lokasi pusat retail, lokasi pusat rekreasi maupun seni. Skala pelayanan yang dilayanni pada pusat perbelanjaan regional ini adalah berkisar sekitar 150.000
– 400.000 penduduk. Dikarenakan area cakupan dari pusat perbelanjaan ini yang besar, maka mall ini kebanyakan menjual produk-produk mewah untuk mendapat keuntungan yang lebih, hal tersebut dikarenakan biaya maintenance yang tinggi daari pusat perbelanjaan ini. Namun, juga terdapat retail- retail yang umum menjual produk-produk dengan harga diskon yang besar.

Pusat perbelanjaan komunitas, yaitu pusat perbelanjaan dengan luas area antara 9.290

– 23.225m². pusat perbelanjaan ini terletak di lokasi mendekati pusat kota. Skala pelayanan yang

dilayani pusat perbelanjaan ini adalah 40.000

– 150.000 penduduk.

Neighbourhood center atau disebut juga dengan strip mall, yaitu pusat perbelanjaan dengan luas area 2.720

– 9.290m². pusat perbelanjaan ini tidaklah terdapat di inti-inti kota maupun lokasi yang strategis , akan tetapi terletak di daerah/ lingkungan tertentu saja. Unit dari pusat perbelanjaan ini pun hanya sebesar ukuran supermarket. Skala pelayanan dari pusat perbelanjaan ini adalah 5.000 – 40.000 penduduk.

Superregional center, yaitu pusat perbelanjaan dengan luas lebih dari 74.000m². Pada pusat perbelanjaan ini, terdapat tiga atau lebih dari anchor store, retail-retail yang lebih bervariasi dari pusat perbelanjaan yang lebih kecil, dan pusat perbelanjaan ini umumnya tidak dapat disaingi oleh pusat perbelanjaan lainnya yang lebih kecil dalam ukuran skala dalam radius 40km.

Pusat fesyen/ pusat perbelanjaan umum, yaitu pusat perbelanjaan yang menjual barang-barang umum saja. Pusat perbelanjaan ini pada umumnya menjual pakaian dan berupa toko-toko butik. Pusat perbelanjaan ini memiliki luas lahan kira-kira 7.400

– 23.200m². Radius dari area yang dilayani dari pusat perbelanjaan ini adalah 8 sampai 24.1 km.

Outlet center, yaitu pusat perbelanjaan yang dimana pemilik suatu brand langsung menjual barang dan jasanya kepada public tanpa melaui perantara retail. Adapun retail-retail lainnya pada outlet mall ini hanya menjual barang-barang yang cacat, dengan harga diskon yang besar .

4. Jika dilihat dari bentuk bangunan, maka mall dapat dibagi atas 3 macam, yaitu : a.

Outdoor mall/ open mall Merupakan mall yang terbuka,dan mendapat sinar matahari langsung. Mall tipe ini merupakan mall yang pertama kali didirikan di dunia. Pada mall ini, akan dapat dinikmati view yang asri dan hidup, tanpa melalui perantara kaca, dan juga memakai udara bebas(bukan AC). Akan tetapi, seiring berjalannya waktu mall tipe ini tidaklah semuanya berhasil, dikarenakan berbagai faktor, salah satunya yaitu faktor cuaca sekarang yang tidak menentuk, kadang panas dan kadang tiba-tba hujan, sehingga tingkat ekonomi yang dihasilkan dari mall tipe ini tidak begitu menguntungkan dari segi financial.

Gambar 2.4. Open mall/outdoor mall

(sumber : diunduh dari google images) b.

Enclosed mall/ mall tertutup Mall tipe ini pada awalnya dikembangkan di Amerika, oleh seorang arsitek Victor Gruen, yang merupakan imigran asal Austria. mall ini merupakan rancangan pertama didunia. Pada rancangannya, retail-retail tidaklah didesain seperti konfigurasi tradisionalnya, yaitu menghadap ke jalanan, akan tetapi menghadap ke satu sama lainnya. Pada awal desainnya, mall ini tidak mempunyai pusatnya, dimana orang-orang beristirahat dan berlalu lalang dengan membawa troli. Pada akhirnya, Gruen menambahkan area pusat pada rancangannya. Pada mall tipe ini, selain terdapat pusat perbelanjaan dan servis-servis berbasis retail, ditambahkan lagi fungsi-fungsi non-retail lainnya, seperti sinema, gereja, dll). Akan tetapi, orang Amerika lebih menyukai desain mall dengan tipe yang terbuka, sehingga mall tipe kurang ini terkesan tidak begitu berhasil, dan mall ini juga memakan banyak lahan sebagai tempat parkir.

Gambar 2.5 mall tertutup/ enclosed mall (sumber : diunduh dari google images)

Composite mall Pada mall tipe ini, merupakan gabungan dari mall tipe terbuka/open dengan mall tipe tertutup/enclosed. Mall ini muncul, dikarenakan biaya untuk maintenance dan sevice dari mall tertutup pada dahulu terkesan memakan biaya yang cuckup tinggi dan boros dalam pemakaian energy.

Gambar 2.6 Composite mall/ mall gabungan (sumber : diunduh dari google images)

2.4.1.3. Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan (Shopping Mall)

Sistem sirkulasi dari shopping mall dapat dibagi menjadi 3 macam, yaitu: 1.

Sistem banyak koridor Pada sistem ini terdapat banyak koridor dan retail-retail yang berjejeran, sehingga sirkulasi dari pusat perbelanjaan dengan sistem sirkulasi ini terkesan membingungkan dan tidak nyaman. Pada bagian desain retail tersebut juga terkesan monoton, sehingga tidaklah attraktif apabila dilihat dari sisi interior. Pada sistem ini, unit retail yang memiliki sewa yang paling tinggi dan merupakan unit yang paling strategis adalah unit yang terletak di bagian luar, terutama unit yang dekat dengan entrance.

Keuntungan lain dari sistem ini adalah persentase pemakaian lahan untuk unit retailnya yang tinggi, dikarenakan tersusun dengan rapi dan teratur.

Gambar 2.7 konfigurasi dari sistem banyak koridor (sumber : diunduh dari google images)

2. Sistem plaza

Pada sistem ini, terdapat plaza atau ruang yang besar pada inti dari pusat perbelanjaan yang menjadi acuan orientasi dari kegiatan-kegiatan yang akan berlangsung di pusat perbelanjaan tersebut. Pada pola ini, sistem koridor masi tetan dipakai, walaupun tidak sebanyak pada sistem banyak koridor. Pada sistem ini, sistem informasi pada bangunan sudah mulai tertata, mulai dari nama retail, letak retail, dan lokasi-lokasi yang strategis pada bangunan tersebut.

Gambar 2.8 konfigurasi dari sistem plaza (sumber : diunduh dari google images)

3. Sistem Mall

Pada sistem ini, sirkulasi akan lebih dikonsentrasikan ke hanya beberapa sirkulasi utama yang mengkoneksikan semua kegiatan yang ada pada pusat perbelanjaan tersebut. Retail-retail akan berjajaran dan saling berhadapan, sehingga sirkulasi yang terdapat diantara retail tersebut, mampu menjadi mall dari pusat perbelanjaan tersebut, dan dalam area yang lebih luas, dapat menjadi atrium dari pusat perbelanjaan tersebut. Jalur sirkulasi utama tersebut, juga akan menjadi sirkulasi utama yang menghubungkan anchor store dengan retail-retail maupun unit fungsi lainnya.

Gambar 2.9 konfigurasi dari sistem mall (sumber : diunduh dari google images)

2.4.1.4 Faktor Utama dari Shopping Mall

Agar sebuah shopping mall berhasil, maka diperlukan keberadaan dari beberapa elemen berikut, yaitu:

1. Food Court Pada kebanyakan shopping mall di Amerika, food court merupakan sebuah keharusan yang ada, dikarenakan mampu menarik para consumer untuk mengunjungi pusat perbelanjaan tersebut daripada pusat perbelanjaan lainnya. Selai n foodcourt, restoran siap saji/ fast food juga termasuk dalam katergori ini.

2. Department Store Sejak jaman dahulu dimana Victor Gruen mengembangkan sistem shopping mall, keberadaan department store dalam suatu pusat perbelanjaan sangatlah penting demi menjaga kestabilitas ekonomi dari suatu pusat perbelanjaan, hal tersebut dikarenakan department store mampu menarik pengunjung yang lebih banyak. Dikatakan mampu menjaga kestabilitas ekonomi dari suatu pusat perbelanjaan, dikarenakan pengunjung yang hanya ingn mengunjungi departemen store juga akan pasti mengunjungi retail-retail yang kecil kecil lainnya,

3. Anchor Store Anchor store merupakan unit departemen store dengan ukuran yang lebih besar, dan mampu menarik minat pengunjung yang lebih tinggi lagi. Pada umumnya, keberadaan anchor store sangatlah penting dalam suatu pusat perbelanjaan, dan biasanya anchor store mendapat diskon yang besar dari biaya sewanya. Pada konfigurasi unit anchor store pada suatu pusat perbelanjaan, biasanya terletak di bagian ujung dan ujung, sehingga pengunjung secara otomatis juga akan mengunjungi retail-retail lainnya secara tidak langsung.

4. Secondary Anchor Merupakan toko-toko retail kecil , baik yang memiliki brand tertentu ataupun sendiri. Keberadaan retail ini sangatlah vital dari unsur-unsur keberhasilan dari suatu pusat perbelanjaan, dikarenakan memiliki fungsi yang bervariasi dan juga mampu menarik minat dari beragam kalangan masyarakat.

5. Desain Desain dari suatu pusat perbelanjaan, sangatlah penting untuk menarik minat pengunjung, baik dari desain exterior maupun interiornya. Pada desain exteriornya, arsitekturnya harus mampu stand-out diantara bangunan sekitarnya, tetapi tidak menonjol dan harmonis. Sedangkan pada desain interiornya, konfigurasi unit-unit retail dan sirkulasinya harusnya tidak membingungkan dan nyaman untuk didatangi oleh segala kalangan masyarakat.

2.4.1.5. Aktifitas dalam Shopping Mall

Pada subbab berikut ini, akan dipaparkan beberapa contoh dari proyek sejenisnya, yaitu rancangan shopping mall dengan fungsi perkantoran. Studi banding proyek sejenis ini, akan menjadi panduan utama dan acuan dalam membuat garis besar dari konsep dan desain dari rancangan.

Kоnsеp Mаll Di Indonesia, pada tahun 1980-an umumnya di ibukota, yaitu Kota Jakarta, terdapat trend baru yang sangat booming, yaitu pembangunan berbagai konsep rancangan shopping mall. Pada masa itu, shopping mall merupakan suatu konsep pusat perbelanjaan yang baru bagi masyarakat Indonesia, dan masyarakat Kota Jakartalah yangdulu mencicipi nuansa dan bangunan dari

Aktifitas Utama Berbelanja, rekreasi, makan, minum,

berkumpul, jalan-jalan, bekerja

Aktifitas pendukung Kegiatan pengelola, bongkar muat, administrasi,

Aktifitas pelengkap Perawatan, maintenance dan pemeliharaan bangunan

Aktifitas pelayanan

Customer service, sekuritas,

pelayanan

2.5 Studi Banding Proyek Sejenis

1. Ciputrа Mаll, Jаkаrtа, Indоnеsiа a.

Shopping Mall. Melihat potensi dari Kota Jakarta dan betapa antusianya masyarakat Kota Jakarta pada masa itu terhadap bangunan shopping mall, maka pengembang dan developer property, yaitu grup Ciputra ingin mеncоbа mеnеrаpkаn kоnsеp tеrsеbut pаdа sаlаh sаtu pusаt bеlаnjа rаncаngаnnyа. Hal tersebut juga menjadikan rancangan hasil grup Ciputra ni, “Ciputra Mall” menjadi bangunan berkonsep mall yang ke-2 di Indonesia.

Melalui kerjasama dengan menggandeng konsultan arsitektur asal Amerika, yang merupakan konsultan yang telah berpengalaman dalam merencanakan pembangunan shopping mall di Amerika, maka grup Cputra merealisasikan keinginan membangun dan merencanakan proyek pembangunan Mall ciputra ini di kawasan Jakarta Barat. Shopping mall ini mulai dibangun dan ground-breaking pada tahun 1989.

Pеmbаngunаnnyа dimulаi pаdа Mаrеt 1991,pеmbukааn pаdа 26 fеbruаri 1993 dаn dirеsmikаn оlеh ibu Tiеn Sоеhаrtо pаdа 21 mаrеt 1994.

Gambar 2.10 exterior dari mall Ciputra (sumber : diunduh dari google images) b.

Fаmily Shоpping Cеntеr Dеngаn kоnsеp Fаmily Shоping Cеntеr bеrslоgаn Wоrld оf Chоicеs –

Duniа Sеgаlа Pilihаn, Mаl Ciputrа аdаlаh mаl kеluаrgа tеmpаt dimаnа kеbutuhаn dаn аktifitаs sеluruh аnggоtа kеluаrgа dаpаt tеrpеnuhi. Tidаk tеrtutup jugа untuk kаlаngаn pеlаjаr dаn kаryаwаn kаrеnа lоkаsinyа yаng dikеlilingi оlеh kоmplеks pеrumаhаn, pеndidikаn dаn niаgа.

Mаl Ciputrа mеnеmpаti lаhаn dipеrsimpаngаn аntаrа Jl. S. Pаrmаn – Jl. Kyаi Tаpа – Jl. Tоl Dаlаm Kоtа, аdаlаh lоkаsi yаng strаtеgis kаrеnа sеlаlu mеnjаdi dаеrаh yаng dilеwаti sеtiаp оrаng yаng аkаn mеnuju kе kаwаsаn Jаkаrtа Bаrаt. Аksеs pеncаpаiаnnyа pun sаngаt mеnguntungkаn kаrеnа dаpаt ditеmpuh mеlаlui bеbеrаpа ruаs jаlаn dаn dibuаt pintu-pintu mаsuk dаri sеtiаp ruаs jаlаn tеrsеbut.

Dеngаn luаs lаhаn ± 5 Hа, Mаl Ciputrа аdаlаh sеbuаh supеrblоck dеngаn Mix-usеd Cоmplеx yаitu mаl dеngаn luаs ± 80.000 m2 yаng tеrdiri dаri 9 lаntаi dаn hоtеl bintаng еmpаt dеngаn luаs ± 30.000 m2 yаng tеrdiri dаri 9 lаntаi. Kоnsеp аrsitеkturаl kеsеluruhаn bаik еkstеriоr mаupu intеriоr аdаlаh fеstivе, bеrsifаt cеrаh dаn rаmаi. Kоnsеp ini dаpаt tеrlihаt аntаrа lаin pаdа pеrmаinаn 2 wаrnа utаmа yаitu pеаch yаng pаdа sааt itu mеnjаdi

trеnd wаrnа Intеrnаsiоnаl dаn hijаu tоscа yаng mеlаmbаngkаn cоrpоrаtе

idеntity Grup Ciputrа. Tеrlihаt jugа pаdа pеrmаinаn bеntuk mаssа

bаngunаn yаng mеrupаkаn pеrpаduаn аntаrа bаngunаn mаl dаn hоtеl yаng disаmbungkаn mеlаlui sеbuаh pоdium dibаgiаn tеngаh dilеngkаpi dеngаn mеnаrа pаdа kеduа ujungnyа.

Gambar 2.11 interior dari mall Ciputra (sumber : diunduh dari google images)

Sеlаin dаri sеgi disаin, pеrаncаngаn mаl Ciputrа tidаk mеlupаkаn 2 fаktоr pеnting yаitu kеmudаhаn dаn kеnyаmаnа pеngunjung. Untuk kеmudаhаn, dibuаt kоridоr utаmа dеngаn sistеm rаmp sеpаnjаng intеriоr bаngunаn sеbаgаi sirkulаsi hоrizоntаl, sеdаngkаn untuk sirkulаsi vеrtikаl tеrdаpаt 10 buаh еlеvаtоr dаn 29 buаh еskаlаtоr, sеrtа bеrbаgаi signаgе/dirеctоry sеbаgаi pеnunjuk аrаh. Untuk kеnyаmаnаn, dibuаt ruаng – ruаng publik dеngаn ukurаn bеsаr аntаrа lаin аtrium dаn cеntеrcоurt tеmpаt bеrbаgаi аcаrа biаsа dilаksаnаkаn sеpеrti pаmеrаn. Dilеngkаpi jugа dеngаn еlеmеn – еlеmеn intеriоr sеpеrti vоid, skylight pаdа lаntаi fооdcоurt sеbаgаi pеnеrаngаn аlаmi dаn brigе.

Bеrbаgаi fаsilitаs tеrsеdiа di mаl ini yаng sеcаrа gаris bеsаr dаpаt dibаgi mеnjаdi bеbеrаpа kеlоmpоk. Fаsilitаs pusаt pеrtоkоаn bеrupа rеtаi tеnаnt yаng bеrjumlаh 360 unit. Fаsilitаs umum bеrupа аrеа pаmеrаn di аtrium/cеntеrcоurt, аrеа bеrmаin аnаk, ruаng ibu dаn bаyi, tеmpаt pеnitipаn аnаk, plаygrоup bеkеrjа sаmа dеngаn Sаnggаr Bоbо, ruаng sеrbа gunа Аmаdеus, tаmаn bаcааn аnаk dаn bеrbаgаi kеlаs umum sеpеrti kеlаs musik dаn kеlаs kоmputеr.

Gambar 2.12 Atrium Ciputra mall (sumber : diunduh dari google images)

Fаsilitаs hiburаn bеrupа Biоskоp Citrа 21 (4 studiо), stringеr dаn

Fun city

. Fаsilitаs sоsiаl bеrupа kаntin murаh untuk kаryаwаn. Fаsilitаs pеlеngkаp bеrupа АTM cеntеr, tоilеt pеngunjung disеtiаp lаntаi, pusаt infоrmаsi, kursi rоdа, mushоllа, dаn tеlеpоn umum. Fаsilitаs lаin yаng tidаk kаlаh pеnting аdаlаh fаsilitаs pаrkir yаng dibаgi mеnjаdi duа jеnis yаitu pаrkir tеrbukа di sеkеliling аrеа bаngunаn dаn pаrkir tеrtutup bеrupа gеdung pаrkir 11 lаntаi dеngаn systеm split lеvеl. Kаpаsitаs kеduаnyа dаpаt dаpаt mеnаmpung ± 1.500 buаh mоbil dаn ± 700 buаh sеpеdа mоtоr sеrtа dаpаt mеmеnuhi dаyа tаmpung pеngunjung bаik pаdа hаri – hаri biаsа mаupun pаdа аkhir pеkаn dаn libur.

Sеsuаi dеngаn kоndisi kаwаsаn sеgmеntаsi mаl ciputrа аdаlаh B+. Untuk itu, bеrаgаm jеnis rеtаil tеnаnt yаng dipilih tеlаh mеlаlui sеlеksi disеsuаikаn sеgmеntаsi tеrsеbut dаn dеngаn sistеm pеngеlоlааn yаitu systеm sеwа pеnuh. Pеnеrаpаn singlе-cоrridоr dеngаn rаmping sistеm

shоpping cеntеr di lаntаi 1- 6 pаdа intеriоr bаngunаn mеnаmbаh kuаt

kоnsеp mаl. Pеnyusunаn lеtаk rеtаi tеnаnt bеrhubungаn lаngsung dеngаn zоning mаl. Untuk bаrаng – bаrаng bеrmеrеk dаri mаncаnеgаrа dilеtаkkаn di

grоund flооr sеbаgаi dаyа tаrik dаn nilаi juаl mаl. Аnchоr tеnаnt di

sudut

– sudut bаngunаn untuk mеnаrik pеngunjung аgаr mеngеlilingi sеmuа sudut bаgiаn mаl. Sеdаngkаn untuk rеtаil tеnаnt kеcil, disusun

bеrcаmpur аgаr sеcаrа psikоlоgis pеngunjung tidаk mеrаsа lеlаh dаn bоsаn.

Mеskipun usiаnyа tеlаh mеnginjаk 13 tаhun, mаl ciputrа sаmpаi sеkаrаng tеtаp mеnjаdi mеnjаdi sаlаh sаtu tujuаn wisаtа bеlаnjа, umumnyа untuk kаwаsаn Jаkаrtа Bаrаt. Dеngаn kоndisi ini tеntunyа ciputrа mаll аkаn sеlаlu mеngеmbаngkаn dаn mеmаjukаn diri dеmi kеnyаmаnаn, kеmudаhаn dаn kеpuаsаn pеngunjung di tеngаh еrа pеrsаingаn аntаr mаl yаng sеmаkin hаri sеmаkin kuаt.

2. Galaxy Soho, Zaha Hadid Architects

Galaxy Soho merupakan rancangan dari arsitek ternama dunia, Zaha Hadid. Proyek ini mengambil lokasi di pusat kota Beijing, China. Luas dari proyek ini adalah 330.000 m². proyek ini memiliki 15 lantai, 12 sebagai fungsi office dan 3 lantai sebagai fungsi retail / pusat perbelanjaan, dengan total tinggi sekitar 67meter. Pada proyek ini terdapat berbagai fungsi-fungsi, yaitu kompleks dari pusat perbelanjaan, retail, pusat hiburan, dan juga sebagai office. Arsitektur dari rancangan ini adalah memiliki bentuk yang tidak kaku/ bukan sudut 90º, dengan desain yang terasa tersambung satu dengan lainnya dengan jembatan-jembatan. Selain itu, desain dari proyek ini juga mengambil bentukan fluidy, yaitu bentukan yang mengalir antara bangunan dengan open spacenya, sehingga bangunan tersebut terkesan tidak sendiri-sendiri, melainkan menjadi satu massa dengan open space maupun courtyardnya.

Gambar 2.13 Desain Galaxy Soho dengan konsep metafora (sumber : diunduh dari google images)

Pada lantai ground, 2, dan 3 diperuntukkan fungsinya sebagai retail, dan lantai atas nya, yaitu mulai dari lantai 4 diperuntukkan untuk penggunaan sebagai office space. Pada lantai paling atas dari rancangan ini, terdapat bar, restoran, dan kafe yang dimana mempunyai view panoramik yang indah dari Kota Beijing.

Pada pusat atrium dari rancangan ini, yaitu courtyard dari rancangan, Zaha Hadid mengaplikasikan arsitektur metafora, yaitu mengadopsi dari desain- desain courtyard zaman dulu/klasikal dari China, dimana merupakan tempat masuknya angin dan cahaya matahari kedalam bangunan, yang dikelilingi oleh bangunan-bangunan dengan berbagai fungsi.

Gambar 2.14 Courtyard dari bangunan kuno China (sumber : diunduh dari google images)

Walaupun courtyard dari Galaxy Soho mengadopsi desain dari courtyard klasik China, akan tetapi Zaha Hadid menambahkan inovasi yang khas dari desain-desainnya, yaitu merubah courtyard klasik yang memiliki sudut 90º dan tertutup semuanya oleh bangunan dengan courtyard yang mengalir ke luar bangunan, bahkan terasa berbaur dengan kawasan sekitarnya, yang dimana menurut Zaha Hadid seharusnya arsitektur abad ke-21 bentukannya harus seperti rancangannya, yaitu mengimprovisasi desain dari dahulu yang kurang sempurna.

Gambar 2.15 Fasad dari plat aluminium putih (sumber : diunduh dari google images) Pada intinya, bangunan ini mengadopsi arsitektur parametric, yaitu arsitektur yang cenderung lebih ke bentukan uncube, yang diklaim Zaha Hadid sebagai seharusnya desain bangunan dari abad ke-21, dan juga arsitektur metafora, yang dimana bangunan merupakan penggunaan makna/kiasan dari sesuatu, yang menjadi dasar yang fundamental dari suatu rancangan yang baru.

3. Starhill gallery

Starhill gallery dirancang oleh Spark Architects. Bangunan ini terletak di Kuala Lumpur, Malaysia. Bangunan arsitektural ini, menurut arsitek Stephen Pimbley, principal dan founding dari Spark Architects, merupakan bangunan shopping mall yang paling ikonik di kota Kuala Lumpur, terutama di daerah proyek, Bukit Bintang. Luas dari proyek ini adalah 2.000m², dan selesai pada tahun 2011. Desain ini, merupakan desain dari eksisting dari Starhill Gallery yang lama, dan pada shopping mall ini, terdapat berbagai retail-retail yang terkenal dan juga retail-retail yang mewah. Selain itu, juga terdapat berbagai restoran yang cukup mewah.

Gambar 2.16 shopping mall Starhill Gallery (sumber : diunduh dari google images) Bangunan ini tidaklah sama pembentukan fasadnya dengan berbagai mall lainnya yan menghadap ke arah jalan di kawasan Bukit Bintang, hal ini dapat dilihat dari gambar diatas. Fasad bangunan terkesan lebih mengundang public untuk mengunjungi mall tersebut, dan juga mall tersebut memiliki koneksi visual tersendiri dengan kawasan tersebut. Bangunan tersebut, juga dapat direpresentasikan sebagai “obor/cahaya” dari kawasan tersebut.

Desain rancangan hasil Spark tersebut membuka fasad dari rancangan tersebut, sehingga pada bagian fasaf, terdapat deretan retail yang memiliki desain yang unik, yang dimana retail-retail tersebut serasa membungkus bangunannya dengan motif kaca kristal, dan panel dari bahan batu. Fasad baru tersebut, menganalogikan sebagai “kain yang basah” dari patung- patung dewa Yunani dan Roma. Selain itu, juga menganalogikan sebagai gambaran bentuk dari gaun pernikahan yang indah, dimana didalam bangunan tersebut terdapat pusat perbelanjaan yang menjualnya.

Gambar 2.17 Fasad dari Starhill gallery (sumber : diunduh dari google images)

Material baja ringan, batu, dan fasad dari kaca tersebut merupakan yang pertama yang ada di Malaysia, yang dimana juga mengemban teknologi dari pembuat fasad dari engineer Perancis, dimana mereka jugalah yang merancang struktur pyramid louvre, Paris.

Gambar 2.18 Iinterior dari Starhill Gallery (sumber : diunduh dari google images)

Interior dari starhill gallery ini menggunakan konsep yang modern dan sangatlah selaras dan sesuai dengan fasadnya. Hal ini dapat dilihat dari gambar 2.24 dan

gambar 2.22 pada diatas, dimana interior dan exterior memiliki bentuk ruang dan massa yang sama dan mengisi satu sama lainnya.

4. Khan Shatyr, Astana, Kazakhstan

Khan shatyr mall merupakan sebuah sebuah pusat hiburan yang besar, dan merupakan bangunan dengan struktur tenda terbesar didunia. Proyek ini dikembangkan oleh Foster and partners, dan proyek ini memiliki luas lahan sekitar 100.000m² dan memiliki tinggi 150m. Proyek ini dibangun pada tahun 2006 dan selesai pada tahun 2010.

Proyek ini dibangun di Astana, ibukota dari Kazakhstan. Proyek ini menyediakan berbagai layanan public, pusat cultural, dan pusat social bagi masyarakat disana. Proyek ini juga memberikan kenyamanan termal disepanjang tahun apapun cuacanya.

Pada proyek bangunan ini, terdapat 450meter area jogging track, dan juga banyak layanan lainnya, seperti shopping mall dengan butik, retail dengan brand internasional, supermarket, electronic stores, spa, foodcourt, kolam renang dan fasilitas hiburan, meliputi restoran, sinema, dan pusat hiburan yang mengakomodasi berbagai event dan pameran.

Gambar2.19 Exterior dari Khan Shatyr

(sumber : diunduh dari google images)

Pada bagian exterior dari bangunan Khan Shatyr ini dilengkapi dengan lampu-lampu LED yang dapat berubah-ubah warnanya sesuai dengan acara /festival yang tengah digelar. Pada malam hari, tenda tersebut juga mengeluarkan warna-warna seperti pada gambar diatas. Hal tersebut menjadikan bangunan tersebut sebagai ikon dari wilayah tersebut yang jelas terlihat pada gambar diatas maupun dibawah ini.

Gambar 2.20 Iinterior dari Khan shatyr (sumber : diunduh dari google images)

Pada bagian interiornya, terlihat jelas penggunaan struktur tendanya. Pada bagian struktur tenda tersebut dibuat menjadi void dan pada bagian lantai groundnya dibuat menjadi atrium dari bangunan tersebut. Pada void yang terbentuk itu, besar void nya sangatlah luas, sehinga bangunan ini apabila dilihat dari sisi interiornya, tidaklah nampak bahhwa bangunan ini sempit dan padat, akan tetapi seperti bangunan yang besar sekali dengan struktur yang besar juga pada bagian tengah / voidnya.

Gambar 2.21 Perayaan festival di Khan Shatyr (sumber : diunduh dari google images) Struktur dari bangunan Khan shatyr ini sendiri mengadopsi arsitektur metafora, dimana bentuk tenda ini dibuat mirip dengan bentuk tenda tradisional dari orang suku Nomad. Khan shatyr sendiri memiliki arti yaitu tenda dari Khan. Khan merupakan orang yang kelasnya / pangkat sosialnya paling tinggi menurut sejarahnya, bisa juga dikatakan sebagai raja dari suku Nomad pada jaman dahulu. Dikarenakan Negara Kazakhstan yang kaya dan kental akan berbagai detail- detailnya, suku, budaya dan sejarahnya, maka masyarakat pada Negara itu apabila melihat bangunan tersebut, maka dalam sejenak mereka akan langsung tahu bahwa bangunan tersebut merupakan analogi / metafora dari bangunan tenda pada jaman dahulu.

BAB II DESKRIPSI PROYEK - Perancangan Mixed-use Shopping Mall dan Office di Kawasan Transit Oriented Development (TOD) Binjai