Analisis Hukum Hak Sisa Hasil Lelang Atas Barang Jaminan Pada Pembiayaan Perbankan Syariah (Studi di PT. Bank Muamalat, Tbk. Cabang Stabat) Chapter III V

BAB III
PROSEDUR PELAKSANAAN LELANG PADA
PT. BANK MUAMALAT, Tbk. CABANG STABAT
A. Prosedur Pelaksanaan Lelang Pada PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk.
Cabang Stabat
Pembiayaan bermasalah adalah suatu resiko yang tidak dapat dihindari oleh
setiap bank dalam pemberian pembiayaan. Hal-hal tersebut dapat disebabkan oleh
tidak dipenuhinya prestasi kepada bank seperti debitur mengalami gagal usaha
sehingga mengakibatkan berkurangnya pendapatan sesuai dengan perjanjian karena
karakter debitur yang tidak baik. Prestasi merupakan kewajiban yang harus dipenuhi
oleh para pihak dalam perjanjian. Menurut ketentuan Pasal 1234 KUHPerdata ada
tiga macam prestasi yang dapat diperjanjikan untuk tiap perikatan, yaitu untuk
memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, dan untuk tidak berbuat sesuatu.98
Sedangkan wanprestasi adalah suatu keadaan dimana debitur sebagai pihak
yang bertanggungjawab, tidak memenuhi prestasi yang telah disepakati bersama
kreditur dengan sebagaimana mestinya sehingga itu merupakan suatu kesalahan bagi
debitur.99 Dalam arti bahwa suatu keadaan dimana seseorang tidak memenuhi
kewajiban yang di dasarkan pada suatu kontrak atau perjanjian.
Bentuk-bentuk dari wanprestasi yang dilakukan oleh debitur yaitu:
a. Tidak memenuhi prestasi sama sekali;
Sehubungan dengan debitur yang tidak memenuhi prestasinya maka dikatakan

debitur tidak memenuhi prestasi sama sekali.
98

Yahman,Karakteristik Wanprestasi dan Tindak Pidana Penipuan yang Lahir Dari
Hubungan Kontraktual, (Jakarta : Penerbit Prestasi Pustaka, 2011), hal. 30.
99
Ibid, hal. 31.

67
Universitas Sumatera Utara

68

b. Memenuhi prestasi tetapi tidak tepat waktunya;
Apabila prestasi debitur masih dapat diharapkan pemenuhannya, maka debitur
dianggap memenuhi prestasi tetapi tidak tepat waktunya.
c. Memenuhi prestasi tetapi tidak sesuai atau keliru.
Debitur yang memenuhi prestasi tapi keliru, apabila prestasi yang keliru
tersebut tidak dapat diperbaiki lagi maka debitur dikatakan tidak memenuhi
prestasi sama sekali.100

Wanprestasi dimulai pada saat pihak debitur tidak melakukan kewajibannya
sesuai dengan kesepakatan dan lalai melaksanakannya. Maka suatu wanprestasidari
pihak debitur menyebabkan salah satu pihak dirugikan yang dalam hal ini adalah
bank. Pada Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Suatu perjanjian yang
tidak dilaksanakan karena adanya suatu unsur kesalahan atau kelalaian yang pada
prinsipnya suatu wanprestasi membutuhkan pernyataan lalai (somasi) dan tentang
jangka waktu perhitungan ganti rugi yang dapat dituntut, serta jenis dan jumlah ganti
rugi yang dapat dituntut dengan dalil wanprestasi. Sehingga setiap konsekuensi dari
perbuatan wanprestasi selalu diawali dengan suatu peringatan atau pernyataan lalai
yang membuktikan kesalahan atau kelalaian dari pihak yang wanprestasi.101
Pada PT. Bank Muamalat Indonesia,Tbk Cabang Stabat, eksekusi terhadap
barang jaminan adalah upaya terakhir yang dilakukan dalam menangani pembiayaan
bermasalah atau macet dimana sebelumnya bank telah melakukan upaya-upaya yaitu
dengan

melakukan

penataan

kembali

(restructuring),

Persyaratan

kembali

(reconditioning), penjadwalan kembali (rescheduling), melakukan tindakan persuasif

100

R.Setiawan,Pokok-Pokok Hukum Perjanjian, (Jakarta : Penerbit Putra Abadin, 1999), hal.

18.
101

J.
Satrio,
Beberapa
Segi

Hukum
Tentang
http//www.hukumonline.com.diakses pada tanggal 27 Oktober 2016.

Somasi

oleh,

Universitas Sumatera Utara

69

kepada nasabah, serta pemberian surat peringatan kepada nasabah. Apabila bank
sudah memenuhi syarat dan prosedur secara administrasi dan nasabah tetap bersikap
tidak kooperatif, maka bank akan melakukan eksekusi terhadap jaminan atau
melakukan lelang.Langkah-langkah tersebut dilakukan bank agar tercapainya
perlindungan hukum terhadap bank sebagai kreditur preferent dan bank memperoleh
kepastian hukum dengan adanya jaminan tersebut.
Pelaksanaan lelang dilakukan dengan berbagai pertimbangan dan penilaian
terhadap kredit nasabah yang mengalami kendala dalam mengatasi pembayaran atau

kewajibannya terhadap bank.Sebenarnya kunci kesuksesan dari lelang, sehingga
terciptanya harga lelang yang optimal berada di tangan penjual terutama penjual
melakukan pengumuman dan pemberian kesempatan yang sama dan kemudahan
kepada para peminat lelang untuk mejadi peserta lelang.102
Pelaksanaan lelang merupakan jalur litigasi dalam penyelesaian pembiayaan
bermasalah, dimana penyelesaian melalui litigasi ini dapat dilakukan melalui 2 cara
yaitu :
1. Lelang melalui pengadilan
Sejak diundangkannya Undang-Undang Nomor 3 tahun 2006 tentang
Peradilan Agama, bilamana terjadi sengketa dalam bidang muamalah maka
diselesaikan lewat Pengadilan Agama. Tujuan dari keberadaan Peradilan Agama
adalah bertugas dan berwenang memeriksa, memutus dan menyelesaikan perkara di

102

Rachmadi Usman, Hukum Lelang, (Jakarta : Penerbit Sinar Grafika, 2016), hal. 61.

Universitas Sumatera Utara

70

tingkat pertama antara orang-orang beragama Islam dibidang :perkawinan, waris,
wasiat, hibah, waqaf, zakat, infaq, shadaqoh dan ekonomi syariah.
Penyebab dilaksanakannya lelang melalui pengadilanadalah debitur tidak
menunjukkan sikap kooperatif atau tidak beritikad baik selama bertemu dengan pihak
bank, meskipun menurut penilaian pihak bank nasabah cukup mampu untuk
melaksanakan kewajibannya.Nasabah juga tidak mematuhi kesepakatan yang telah
disepakati sebelumnya terhadap pihak bank, berkenaan dengan penyerahan obyek
jaminan.Sehingga pihak bank dapat langsung memproses kasus tersebut melalui
pengadilan.Dalam hal ini bank mengajukan permohonan lelang dan sita jaminan ke
Pengadilan Agama. Kemudian Bank melakukan proses lelang yang dilakukan oleh
pengadilan Agama dan dilimpahkan ke KPKNL (Kantor Pelayanan Kekayaan Negara
dan Lelang).
2. Lelang melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang
(KPKNL)
Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) adalah instansi
vertikal Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) yang berada di bawah dan
bertanggung jawab langsung kepada kepala kantor wilayah DJKN.103KPKNL
memiliki visi yaitu menjadi pengelola kekayaan Negara, piutang Negara, dan lelang
professional, serta bertanggung jawab untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat, serta

misi yaitu :

103

Ibid, hal.67.

Universitas Sumatera Utara

71

a. Mewujudkan optimalisasi penerimaan, efisiensi pengeluaran, dan
efektivitas pengelolaan kekayaan Negara;
b. Mengamankan kekayaan Negara secara fisik, administrasi, dan hukum;
c. Mewujudkan nilai kekayaan Negara yang wajar dan dapat dijadikan
acuan dalam berbagai keperluan penilaian;
d. Melakukan pengurusan piutang Negara yang efektif, efisien, transparan,
dan akuntabel;
e. Mewujudkan lelang yang efektif, efisien, tarnsparan, akuntabel, adil, dan
kompetitif sebagai instrument jual beli yang mampu mengakomodasi
kepentingan bersama.104

Visi dan misi dari KPKNL tersebut menggambarkan kemudahan dan
keuntungan yang diperoleh dengan menggunakan jasa KPKNL yaitu :
a. Adil karena lelang bersifat terbuka, transparan, dan obyektif.
b. Aman, karena lelang disaksikan, dipimpin, dan dilaksanakan oleh pejabat
lelang selaku pejabat umum yang diangkat oleh pemerintah yang bersifat
independen. Karena itu, pembeli lelang pada dasarnya cukup terlindungi
system lelang mengharuskan pejabat lelang meneliti lebih dahulu secara
formal tentang keabsahan penjualan dan barang yang akan dijual lelang.
c. Cepat dan efisien, karena lelang didahului dengan pengumuman lelang
sehingga peserta lelang dapat terkumpul pada saat hari lelang dan
pembayaran dilakukan secara tunai.
d. Mewujudkan harga yang wajar, karena pembentukan harga lelang pada
dasarnya menggunakan system penawaran yang bersifat kompetitif dan
transparan.
e. Memberikan kepastian hukum, karena pelaksanaan lelang oleh pejabat
lelang dibuat berita acara pelaksanaan lelang yang disebut risalah lelang
sebagai suatu akta autentik yang dapat dipergunakan untuk keperluan
balik nama, dan sebagainya.105
Dengan menggunakan KPKNL bank dapat langsung melaksanakan lelang
dengan cara mendaftarkan ke KPKNL. Dengan mendaftarkan lelang kepada KPKNL

bank memperoleh beberapa keuntungan yaitu, selain biaya yang terjangkau, jangka
waktu relatif lebih singkat yaitu minimal 3 (tiga) bulan, sehingga masih memberikan
104

Ibid, hal.70.
S. Mantayborbir, Iman Jauhari, Agus Hari Widodo, Hukum Piutang Dan Lelang Negara
Indonesia,(Medan : Penerbit Pustaka Bangsa, 2002), hal. 183.
105

Universitas Sumatera Utara

72

toleransi

waktu

kepada

debitur

dalam

rangka

menyelesaikan

kewajiban-

kewajibannya.
Pelaksanaan lelang tentunya tidak terlepas dari para pihak dalam pelaksanaan
lelang tersebut. Pihak-pihak yang terlibat dalam proses lelang menurut hukum lelang
di Indonesia, yaitu :
1. Nasabah yaitu orang yang telah meminjam uang pada kreditur, namun tidak
melaksanakan kewajiban sesuai dengan kesepakatannya.
2. Kreditur adalah pihak bank atau lembaga lain yang telah memberikan uang
atau modal kepada nasabah.
3. Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL)
4. Pihak atau pembeli barang jaminan yaitu orang atau badan yang telah
membeli atau menang dalam pelelangan barang jaminan.

Selain itu pihak internal Bank Muamalat Indonesia Tbk, Cabang Stabat yang
terlibat dalam pelaksanaan lelang adalah:
1. Komite Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah : yang menyetujui proses
lelang dilakukan, juga terkait biaya yang timbul.
2. Staff Branch Collection (BC) yang mengajukan proses lelang ke komite,
mendaftarkan ke KPKNL maupun hadir dalam proses lelang.
3. Account Manager (AM) selaku marketing yang membina nasabah,
memberikan solusi hingga memberikan peringatan kepada nasabah akan
dilakukan proses lelang juga mencari calon peserta lelang selain peserta
lelang yang mendaftar dari hasil pengumuman proses lelang oleh KPKNL.
4. Staff Legal yang membantu staff Bank Muamalat terkait untuk
memberikan advice, mengawal secara legalitas dan menghadapi nasabah
jika terjadi potensi gugatan dikemudian hari.106

106

Hasil wawancara, Taufik, Sub Brach Manager PT. Bank Muamalat Indonesia Tbk, Cabang
Stabat, pada tanggal 7 November 2016.

Universitas Sumatera Utara

73

Pada Bank Muamalat pelaksanaan penyelesaiannya sesuai dengan cara-cara
penyelesaian pembiayaan bermasalah, karena bank memiliki penilaian tersendiri
terhadap nasabahnya yang mengalami kesulitan dalam menjalankan tanggung
jawabnya terhadap bank tersebut. Namun segala proses yang dilakukan PT. Bank
Muamalat Indonesia Tbk, Cabang Stabat

Indonesia Tbk, Cabang Stabat tetap

berpegang kepada hukum islam yang sesuai dengan konsep dan kaidah syariah
(perbankan syariah).107
Pembiayaan bermasalah pada PT. Bank Muamalat Indonesia Tbk, Cabang
Stabat yang telah sampai pada proses litigasi dengan melakukan lelang adalah
produk pembiayaan KPR Rumah, dimana terhadap eksekusi barang jaminan tidak
bergerak diatur secara jelas dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang
Hak Tanggungan yang diatur dalam Pasal 6 yang berbunyi :
“Apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan
umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”
Berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan, memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama
untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan
umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Apabila
debitor cidera janji, tanpa perlu meminta Penetapan Ketua Pengadilan.Cukuplah

107

Hasil Wawancara, Taufik, Sub Brach Manager PT. Bank Muamalat
Cabang Stabat, pada tanggal 7 November 2016.

Indonesia Tbk,

Universitas Sumatera Utara

74

apabila pemegang Hak Tanggungan mengajukaan permohonan kepada Kepala Kantor
Pelayanan KekayaanNegara dan Lelang (KPKNL) tempat dimana barang jaminan
untuk pelaksanaan pelelangan umum dalam rangka eksekusi objek hak tanggungan
tersebut.108
Dalam praktik penyelesaian dari pembiayaan bermasalah, PT. Bank Muamalat
Indonesia Tbk, Cabang Stabat melakukan eksekusi Hak Tanggungan atas objek
jaminandengan cara mengajukan permohonan Eksekusi Hak Tanggungan secara
tertulis kepada Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL),
baik dengan menggunakan jasa pra lelang Balai Lelang Swasta maupun secara
langsung kepada KPKNL tersebut. Sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, KPKNL merupakan
instansi pemerintah yang berada dibawah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara pada
Departemen Keuangan yang bertugas untuk menyelenggarakan lelang.
Pasal 2, 3 dan 4 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006 jo.
Pasal 6 KeputusanDirektorat Jenderal Piutang dan Lelang Negara Nomor 35/PL/2002
menentukan syarat lelang.Syarat lelang adalah asas atau patokan yang harus
ditegakkan Pejabat Lelang pada pelaksanaan lelang.mengenai syarat lelang terdiri
dari syarat umum dan syarat khusus.Syarat-syarat umum lelang merupakan syarat
yang berlaku dalam setiap pelaksanaan lelangyaitu :

108

St. Remy Sjahdeni, Hak Tanggungan, Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah
yangDihadapi oleh Perbankan, (Bandung : Penerbit Alumni, 1999), hal. 165

Universitas Sumatera Utara

75

1. Dilaksanakan di hadapan Pejabat Lelang atau ditutup dan disahkan oleh
Pejabat Lelang kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan.
2. Terbuka untuk umum yang dihadiri oleh Penjual dan 1(satu) orang peserta
atau lebih. Menurut Pasal 4 (1) 8 Peraturan Menteri Keuangan Nomor
93/PMK.06/2010, Lelang tetap dilaksanakan walaupun hanya diikuti oleh 1
(satu) orang peserta lelang;
3. Pengumuman lelang;
4. Harga lelang dibayar secara tunai selambat-lambatnya 1 (satu) hari setelah
pelaksanaan lelang.
Syarat Tambahan Pasal 8 Keputusan Menteri Keuangan jo. Pasal 6 ayat (2)
Keputusan Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang Negara memberi hak kepada
penjual menentukan syarat-syarat lelang yang bersifat tambahan, yaitu:
1. Jadwal penjelasan lelang kepada peserta lelang sebelum pelaksanaan lelang
(aanwidjzing);
2. Jangka waktu bagi calon pembeli untuk melihat, meneliti secara fisik barang
yang akan dilelang;
Menurut Pasal 22 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010
menyatakanpelaksanaan lelang atas tanah atau tanah dan bangunan wajib dilengkapi
dengan SKT dari Kantor Pertanahan setempat.Permintaan penerbitan SKT kepada
Kepala Kantor Pertanahan setempat diajukan oleh Kepala KPKNL atau Pejabat
Lelang Kelas II.

Universitas Sumatera Utara

76

Dalam Pasal 29 ditentukan bahwa setiap lelang disyaratkan adanya uang
jaminan penawaran lelang.sementara dalam Pasal 30 ditentukan Penyetoran Uang
Jaminan Penawaran Lelang dilakukan melalui rekening KPKNL atau langsung
ke Bendahara Penerimaan KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas I untuk lelang yang
diselenggarakan oleh KPKNL. Kemudian Dalam Pasal 35 diatur bahwa setiap
pelaksanaan lelang disyaratkan adanya Nilai Limit, dan Penetapan Nilai Limit
menjadi tanggung jawab Penjual/Pemilik Barang.
Mengenai Pengumuman Lelang diatur dalam Pasal 41 yang menyatakan,
Penjualan secara lelang wajib didahului dengan Pengumuman Lelang yang dilakukan
oleh Penjual. Penjual harus menyerahkan bukti Pengumuman Lelang sesuai ketentuan
kepada Pejabat Lelang.Menurut Pasal 42 (1) Pengumuman Lelang paling sedikit
memuat:
a. Identitas Penjual;
b. Hari, tanggal, waktu dan tempat pelaksanaan lelang dilaksanakan;
c. Jenis dan jumlah barang;
d. Lokasi, luas tanah, jenis hak atas tanah, dan ada/tidak adanya bangunan,
khusus untuk barang tidak bergerak berupa tanah dan/atau bangunan;
e. Spesifikasi barang, khusus untuk barang bergerak;
f. Waktu dan tempat melihat barang yang akan dilelang;
g. Uang Jaminan Penawaran Lelang meliputi besaran, jangka waktu, cara dan
tempat penyetoran, dalam hal dipersyaratkan adanya Uang Jaminan
Penawaran Lelang;

Universitas Sumatera Utara

77

h. Cara penawaran lelang; dan
i. Jangka waktu Kewajiban Pembayaran Lelang oleh Pembeli.
Pelaksanaan lelang dilakukan diadakan pejabat lelang, sesuai dengan
ketentuan yang berlaku.Pejabat lelang adalah pejabat umum yang diangkat oleh
menteri keuangan untuk melaksakan pelelangan berdasarkan peraturan perundangundangan yang berlaku (Pasal 1 ayat (2) Keputusan Menteri keuangan RI Nomor
3038/KMK.01/2000 tentan pejabat lelang. Tugas, fungsi, dan wewenang pejabat
lelang diatur dalam Pasal 2 sampai dengan Pasal 4 Melakukan persiapan lelang
Pelaksanaan

lelang,

membuat

pelaksanaan

lelang

(Pasal

2

RI

Nomor

3038/KMK.01/2000 tentang pejabat lelang.
Fungsi pejabat lelang adalah:
a. Peneliti dokumen objek lelang, dalam pelaksanaan lelang. Pejabat lelang
meneliti kebenaran formal dokumen lelang
b. Pemberi imformasi lelang untuk mengoptilmalkan pelaksanaan lelang.
Imformasi ini diberikan kepada pengguna jasa lelang
c. Pemimpin lelang, yaitu untuk menjamin ketertiban, keamanan dan
kewancaraan, serta mewujudkan pelaksanaan lelang yang berdaya guna dan
dapat dipertanggungjawabka sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Pejabat
lelang dalammemimpin lelang harus komunikatif, tegas dan berwibawa
d. Juri, Pejabat lelang sebagai seorang juri harus bertindak adil dan bijaksana
untuk menyelesaikan persengketaan yang mungkin timbul dalam pelaksanaan
lelang

Universitas Sumatera Utara

78

e. Pejabat umum. Pejabat lelang sabagai pejabat lelang yang membuat akta
autentik berdasarkan undang-undang diwilayah kerjanya
f. Bendaharawan. Dalam pelaksanaan lelang, pejabat lelang menerima,
menyetorkan, dan mempertanggungjawabkan uang hasil lelang (keputusan
keuangan RI Nomor 3038/KMK.01/2000 tentan pejabat lelang.
Kewenangan pejabat lelang diatur dalam Pasal 4 (Keputusan Keuangan RI
Nomor 3038/KMK.01/2000 tentang Pejabat Lelang. Wewenang pejabat lelang
meliputi:
a. Pemerintah pelengkapan dokumen persyaratan lelang
b. Meminta bantuan aparat keamanan apabila diperlukan
c. Menegur atau menyeluarkan atau pengunjung lelang apabila melanggar tata
tertib
d. Menghentikan pelaksanaan lelang unruk sementara waktu apabila terjadi
ketidaktertiban atau ketidakamanan dalam pelaksanaan lelang
e. Mengesahkan atau membatalkan surat penawaran lelang
f. Menetapkan pemenang lelang
g. Membatalkan pemenang lelangb bagi pembeli yang wanprestasi
h. Menerima hasil lelang dari pemenang lelang
i. Menyerahkan hasil lelang kepada bendaharawan penerima/rekening Kantor
Lelang atau penjual bagi pejabat lelang kelas satu
j. Menyerahkan hasil lelang kepada Balai Lelang/ pemilik barang bagi pejabat
lelang kelas dua
k. Memberikan kuasa kepada pihak lain dalam hal terjadi kekosongan bagi
pejabat lelang kelas dua.

Universitas Sumatera Utara

79

Prosedur lelang adalah sebagai berikut :109
1. Siapapun yang berminat melakukan penjualan lelang harus mengajukan
permintaan tertulis ke KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II setempat. Dalam
hal pemohon mengajukan permintaan secara lisan/telepon harus diikuti
permintaan secara tertulis.
2. Permintaan Lelang tidak boleh ditolak oleh Pejabat Lelang, kecuali
permintaan tersebut tidak memenuhi syarat-syarat yang ditentukan dalam
peraturan lelang.
3. Setiap pemohon lelang harus mengajukan surat permintaan lelang secara
tertulis dilampiri dokumen/bukti-bukti hak dan kewenangannya yang dapat
meyakinkan pejabat lelang.
4. Pemohon lelang/penjual menetapkan syarat-syarat lelang . Syarat-syarat
lelang dari penjual diserahkan selambat-lambatnya tiga hari sebelum lelang
kepada pejabat lelang. Syarat-syarat tersebut tidak boleh bertentangan dengan
ketentuan lelang dan peraturan umum lainnya.
5. Waktu lelang ditentukan oleh pejabat lelang dengan memperhatikan keinginan
pemohon lelang
6. Tempat Lelang : Semua pelaksanaan lelang harus dilakukan oleh kantor
lelang yang mempunyai kewenangan di wilayahnya ditempat barang berada.
Pengecualian pelaksanaan lelang diluar wilayah kewenangan kantor lelang
hanya dibenarkan dengan izin tertulis terlebih dahulu dari kepala KPKNL.
7. Dalam hal pada suatu lelang diperlukan uang jaminan maka pemohon
lelang/penjual menetapkan besarnya uang jaminan lelang yang harus disetor
calon peserta lelang ke KPKNL.
8. Pemohon Lelang/Penjual melaksanakan pengumuman lelang melalui surat
kabar harian setempat/terdekat setelah Kantor Lelang memberitahu tanggal
pelaksanaan lelangnya
9. Penerimaan pendaftaran peserta lelang dapat dilakukan oleh Pemohon
Lelang/Penjual dan diberitahukan kepada KPKNL.
10. Pelaksanaan lelang dilakukan oleh Pejabat Lelang bersama-sama dengan
Pemohon Lelang/Penjual. Atas pelaksanaan lelang tersebut oleh Pejabat
Lelang dibuat Berita Acara yang disebut Risalah Lelang.
11. Pembayaran hasil lelang dilakukan secara tunai segera setelah pelaksanaan
lelang kepada Pejabat Lelang dan selanjutnya oleh Bendaharawan Penerima
KPKNL disetorkan ke Bank Pemohon Lelang.

Pelaksanaan Lelang yang dilakukan oleh PT. Bank Muamalat Indonesia Tbk,
Cabang Stabat adalah lelang melalui KPKNL. Bank membuat permohonan lelang
109

Sutardjo,1994, Tata Cara Pelelangan Barang Milik/Kekayaan Negara, (Jakarta : Penerbit
PT. Gramedia, 1994), hal. 9

Universitas Sumatera Utara

80

kepada nasabah dan didaftarakan kepada KPKNL. Kemudianoleh KPKNL ditetapkan
tanggal atau hari dan jam pelaksanaan lelang. Selanjutnya KPKNL membuat
pengumuman lelang disurat kabar harian selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari
sebelum lelang dilakukan untuk barang eksekusi dan untuk barang non eksekusi
barang tidak bergerak,diumumkan hanya satu kali melalui surat kabar selambatlambatnya 7 (tujuh) hari sebelum lelang, sedangkan barang bergerak dilakukan
selambat-lambatnya 5 (lima) hari sebelum lelang dilaksanakan.110
Para peserta lelang yang telah mengetahui adanya lelang dan berminat ikut
serta dalam pelaksanaan lelang menyetorkan uang jaminan ke rekening KPKNL,
pelaksanaan lelang yang dilaksanakan oleh pejabat lelang dari KPKNL dan setelah
ditemukan pemegang lelang dalam pelaksanaan lelang maka, pemenang lelang
membayar harga lelang kepada KPKNL dan membayar bea lelang yang akan
disetorkan ke kas Negara oleh KPKNL, dan hasil bersih lelang disetor ke pemohon
lelang atau pemilik barang. Dalam hal pemohon lelang atau pemilik barang disini
adalah instansi pemerintah, maka hasil lelang disetor ke kas Negara. Setelah itu
KPKNL menyerahkan dokumen dan petikan risalah lelang sebagai buku untuk balik
nama dan sebagainya.111
Dalam melaksanakan penawaran lelang langsung dan/ atau penawaran lelang
tidak langsung dilakukan dengan cara lisan, smakin meningkat atau semakin

110

Wildan Suyuthi, Sita Eksekusi Praktek Kejurusitaan Pengadilan, (Jakarta : Penerbit PT.
Tatanusa, 2004), hal. 50.
111
Rachmadi Usman, Op.Cit, hal. 154.

Universitas Sumatera Utara

81

menurun, tertulis, atau tertulis dilanjutkan dengan lisan, dalam hal penawaran
tertinggi belum mencapai nilai limit.112
Pada PT. Bank Muamalat Indonesia Tbk, Cabang Stabat, tahapan menjelang
hingga proses lelang itu sendiri adalah sebagai berikut :
1. H-7 menjelang jatuh tempo tanggal angsuran maka nasabah akan
diinformasikan (diingatkan) via SMS Gateway, lalu H-3 diingatkan via
Telpon oleh bagian terkait.
2. Ketika nasabah mulai menunggak H+1, maka akan diinformasikan secara
tertulis yaitu berupa Surat Pemberitahuan.
3. Dalam tempo 3 (tiga) hari nasabah tidak juga melakukan pembayaran
maka akan diingatkan lagi secara tertulis berupa Surat Teguran sekaligus
Panggilan (Undangan)
4. Selanjutnya setelah 3 (tiga) hari tidak ada respon apapun dari nasabah,
maka diingatkan kembali secara tertulis berupa Surat Peringatan I
sekaligus dilakukan collection (penagihan) atau visit (kunjungan) ke
rumah nasabah, orang tua, mertua, saudara, tempat usaha, tempat bekerja
untuk mengetahui sebab permasalahan pembiayaan nasabah tersebut.
5. Setelah 7 (tujuh) hari juga nasabah tidak ditemukan atau tidak
memberikan respon apapun atas tindakan (peringatan) dari Bank, maka
nasabah akan diingatkan kembali secara tertulis berupa Surat Peringatan II
sekaligus visit (kunjungan) untuk membicarakan solusi atas
permasalahannya, karena bisa saja pendapatan usaha nasabah dalam
kondisi goyang, jatuh, menurun sehingga proses 3R merupakan solusi
sementara hingga nasabah kembali eksis dan lancar.
6. Namun hingga 7 (tujuh) hari kemudian, juga nasabah tidak menunjukkan
tanda-tanda kooperatif kepada Bank maka nasabah akan diingatkan
kembali secara tertulis berupa Surat Peringatan III, sekaligus kunjungan
untuk menawarkan alternatif solusi lainnya yaitu Proses Menjual Jaminan
oleh Nasabah sendiri sehingga nasabah bisa menyelesaikan hutang di
Bank dan jika masih ada sisa bisa untuk bertahan. Namun jika nasabah
tidak sanggup menjual sendiri, maka nasabah bisa menyerahkan
jaminannya secara sukarela kepada Bank dengan Proses Agunan Yang
112

Pasal 54, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang.

Universitas Sumatera Utara

82

Diambil Alih (AYDA), sehingga hutang nasabah lunas dan bersih secar
Bank Checking.
7. Ternyata nasabah juga tidak kooperatif untuk menyelesaikan
pembiayaannya setelah ditawarkan banyak alternatif oleh Bank, maka
Bank akan memberikan peringatan terakhir berupa Somasi Lelang yang
mengingatkan nasabah akan dilaksanakannya proses lelang jika nasabah
tidak menunjukkan tanda – tanda kooperatif kepada Bank.
8. Selanjutnya Bank akan melakukan penilaian ulang atas (retaksasi) jaminan
pembiayaan nasabah untuk mengetahui nilai pasar dan likuidasi saat akan
dilelang.
9. Lalu Bank akan mendaftarkan Sertifikat Hak Tanggungan atas jaminan
nasabah ke kantor KPKNL (Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan
Lelang) setempat (Medan), dengan melampirkan dokumentasi tertulis
yaitu SP 1, SP2, SP3, Somasi Lelang, serta total kewajiban (hutang)
nasabah di Bank terkait.
10. Selanjutnya KPKNL akan mengumumkan jadwal lelang di media cetak
yang mencantumkan nama nasabah, spesifikasi jaminan, waktu lelang,
persyaratan lelang.
11. Saat hari H lelang dilakukan, para peserta lelang sudah harus menyetorkan
nominal syarat lelang di rekening penampungan. Peserta lelang tahap 1
minimal 2 peserta.
12. Jika belum ada peminat sebagai peserta lelang saat proses lelang tahap 1,
maka KPKNL akan menjadwal ulang proses Lelang tahap 2 di media
cetak.
13. Setelah memenangkan lelang, maka pemenang lelang paling lambat 5 hari
kerja setelah pelaksanaan lelang harus melakukan pelunasan pembayaran
baik secara cash maupun menggunakan cek/giro.
14. Pemenang lelang adalah yang menawar dengan harga tertinggi, sehingga
memungkinkan sisa lelang akan dikembalikan ke nasabah setelah
dilakukan penyelesaian hutang nasabah.
15. Pejabat lelang selanjutnya mengesahkan pemenang lelang dengan harga
penawar tertinggi.
16. Pembayaran pelunasan disetorkan ke rekening KPKNL, dan pemenang
lelang mendapatkan kuitansi dari Bendahara Penerimaan KPKNL.
17. Pejabat lelang menyerahkan asli sertipikat paling lambat 1 hari kerja
setelah pembeli (pemenang lelang) menunjukkan tanda bukti lunas
pembayaran.
18. Bisa juga Bank menyerahkan langsung kepada pembeli (pemenang lelang)
setelah menunjukkan tanda bukti lunas pembayaran.

Universitas Sumatera Utara

83

19. Dana hasil lelang (setelah dipotong biaya oleh KPKNL), maka paling
lambat 3 hari kerja akan disetorkan/ditransfer oleh Bendahara Penerimaan
KPKNL ke Bank Pemohon lelang.
20. Pejabat lelang wajib membuat Minuta Risalah Lelang yang akan
ditandangani Pejabat lelang, Bank, dan pembeli (pemenang lelang).
21. Minuta Risalah lelang disimpan di KPKNL, sedangkan Bank dan pembeli
akan mendapatkan Salinan/Kutipan/Grosse Risalah Lelang yang distempel
basah oleh pejabat KPKNL. Salinan risalah lelang ini digunakan oleh
pembeli untuk proses Balik Nama di BPN.113
Pengawasan dalam proses pelaksanaan lelang yaitu dilakukan pengawas
lelang adalah pejabat yang ditunjuk melakukan pembinaan dan pengawasan kepada
pejabat lelang.114 Namun, dalam pelaksanaan lelang Pelaksanaan lelang pada PT.
Bank Muamalat Indonesia Tbk, Cabang Stabat tidak dilakukan pengawasan karena
pihak yang melaksanakan pelelangan adalah petugas KPKNL yang langsung ditunjuk
melaksanakan

lelang.115

Pelelangan

yang

dilakukan

oleh

KPKNL

dalam

menyelesaikan pembiayaan bermasalah pada PT. Bank Muamalat Indonesia Tbk,
Cabang Stabat, yaitu terhadap pembiayaan bermasalah sebesar 1% (satu persen) dari
total pembiayaan yang telah disalurkan dengan total 2 jaminan yang telah dilakukan
lelang, yaitu Pembiayaan KPR senilai Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta
rupiah), dengan jangka waktu angsuran 10 tahun yang diberikan pada tahun 2012 dan
dinyatakan macet, pada tahun 2015 dengan jumlah sisa hutang sebesar
Rp. 72.525.696,- (tujuh puluh dua juta lima ratus dua puluh lima ribu enam ratus

113

Hasil Wawancara, Taufik, Sub Brach Manager PT. Bank Muamalat Indonesia Tbk,
Cabang Stabat, pada tanggal 7 November 2016.
114
Pasal 1 angka18Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang.
115
Hasil wawancara, Taufik, Sub Brach Manager PT. Bank Muamalat Tbk, Cabang Stabat,
pada tanggal 7 November 2016.

Universitas Sumatera Utara

84

Sembilan

puluh

enam

rupiah).

Hasil

lelang

jaminan

tersebut

sebesar

Rp. 135.283.365,- (seratus tiga puluh lima juta dua ratus delapan puluh tiga ribu tiga
ratus enam puluh lima rupiah). Dan lelang tersebut memperoleh sisa lelang sebesar
Rp. 62.757.669,- (enam puluh dua juta tujuh rtus lima puluh tujuh ribu enam ratus
enam puluh Sembilan rupiah).116
B. Kendala Yang Dihadapi Dalam Pelaksanaan Lelang Pada PT. Bank
Muamalat Indonesia Tbk, Cabang Stabat
Beberapa permasalahan yang sering kali muncul dalam pelaksanaan lelang
misalnya, terkait dengan soal siapa yang harus dilindungi dalam lelang eksekusi,
eksekusi pengosongan (eksekusi riil) akibat pelelangan dari pihak ketiga, adanya
gugatan terhadap berita acara lelang, penentuan harga limit lelang, pelelangan
terhadap saham atau bagaimana status barang curian yang dibeli dari lelang.117
Kendala lain yang terjadi dalam pelaksanaan lelang yaitu adanya gugatan
yang dapat dilakukan pihak yang merasa dirugikan, gugatan yang biasa dilakukan
adalah gugatan perbuatan melawan hukum. perbuatan melawan hukum adalah tidak
hanya perbuatan yang langsung melanggar hukum, melainkan juga perbuatan yang
secara langsung melanggar kesusilaan, keagamaan, dan sopan santun yang secara
tidak langsung juga melanggar hukum.118Gugatan yang dimaksud adalah pihak ketiga
yang memiliki kepentingan terhadap jaminan tersebut, dimana debitur memiliki
116

Hasil wawancara, Taufik, Sub Brach Manager PT. Bank Muamalat Tbk, Cabang Stabat,,
pada tanggal 9 Januari 2017.
117
Wildan Suyuthi, Sita Dan Eksekusi (Praktek Kejurusitaan Pengadilan, (Jakarta : Penerbit
Tata Nusa, 2014) hal. 50.
118
Wirjono Prodjodikoro, Perbuatan Melanggar Hukum, (Bandung, :PenerbitCV. Mandar
Maju, 2000), hal.6-7

Universitas Sumatera Utara

85

kewajiban untuk pembayaran hutang terhadap pihak lain, itulah yang menjadi kendala
dalam pelaksanaan lelang tersebut.
Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1365 KUHPerdata disebutkan bahwa:
“tiap perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian pada orang lain,
mewajibkan orang yang bersalah menimbulkan kerugian, mengganti kerugian
tersebut.” Berdasarkan rumusan pasal tersebut, suatu perbuatan dikatakan melawan
hukum apabila memenuhi empat unsur yaitu:
1) Perbuatan itu harus melawan hukum (onrechtmatig);
2) Perbuatan itu harus menimbulkan kerugian;
3) Perbuatan itu harus itu dilakukan dengan kesalahan;
4) Antara perbuatan dan kerugian yang timbul harus ada hubungan kausal.
Beberapa karakteristik gugatan perbuatan melawan hukum dalam lelang,
antara lain terkait:
1. Gugatan atas dasar kesalahan/kelalaian debitor sehubungn dengan
kepemilikan debitor atas barang jaminan meliputi perbuatan mengenai
harta bersama, harta warisan, jaminan milik pihak ketiga;
2. Gugatan atas dasar kesalahan/kelalaian debitor dengan persyaratan dalam
hubungan
perjanjian
kredit
meliputi
perbuatan
mengenai
pengikatan/perjanjian yang cacat/tidak sah, hak tanggungan;
3. Gugatan atas dasar kesalahan/kelalaian institusi/lembaga eksekusi, selaku
kuasa undang-undang dari kreditor (Pengadilan Negeri, PUPN) meliputi
perbuatan mengenai paksa/penyitaan/SP3N/Pemblokiran;
4. Gugatan atas dasar kesalahan/kelalaian sehubungan dengan pelaksanaan
lelang dan akibat dari lelang meliputi perbuatan pelelangan, harga tidak
wajar, pengosongan.
5. Gugatan atas dasar kesalahan/kelalaian lain-lain.119

119

Purnama Sianturi, Perlindungan Hukum terhadap Pembeli Barang Jaminan Tidak
Bergerak Melalui Lelang,(Bandung :Penerbit CV.Mandar Maju, 2008), hal.

Universitas Sumatera Utara

86

Gugatan terjadi akibat ketidakpuasan salah satu pihak.Gugatan yang
dilakukan debitur sebelum pelaksanaan lelang ditujukan dengan maksud untuk
menunda pelaksanaan lelang.Selain itu, adanya bentuk perlindungan hukum terhadap
pihak pemenang lelang dari agunan yang diikat hak tanggungan dalam kaitan dengan
Undang-Undang No. 49 Prp tahun 1960 tentang Panitia Utang Piutang Negara tidak
memiliki bentuk atau konsep perlindungan hukum terhadap pemenang eksekusi
lelang atau tidak terjamin sepenuhnya.
Selain itu, dalam pemberian kewenangan kepada pemegang hak tanggungan
untuk mengelola objek hak tanggungan dalam pelaksanaannya terdapat hambatanhambatan yaitu perjanjian pemberian kewenangan mengelola barang agunan kepada
kreditur harus dibuat dalam suatu akta pemberian hak tanggungan, dan mulai berlaku
apabila debitur wanprestasi dan harus dengan persetujuan ketua pengadilan
negeri.120Hal tersebut menyebabkan memakan waktu, biaya dan tenaga yang tidak
sedikit, karena untuk menentukan kapan debitur dinyatakan wanprestasi, kreditur
harus terlebih dahulu melakukan penyelamatan kredit melalui penjadwalan kembali
seperti yang sudah dijelaskan pada bab sebelumnya.
Kendala yang muncul dalam pelaksanaan lelang di PT. Bank Muamalat
Indonesia Tbk, Cabang Stabat, yaitu :
1. Sedikitnya peminat sebagai peserta lelang, sehingga tidak memungkinkan
lelang berjalan hanya sekali. Untuk mengatasi hal ini, maka Bank akan
mengumumkan tertulis di setiap jaringan kantornya, menggandeng
120

Susan Pricilia Suwikromo, Hambatan Dalam Pelaksanaan Lelang Atas Jaminan
Kebendaan Yang Diikat Dengan Hak Tanggungan, Lex Privatum, Vol.IV No.1, 1 Januari 2016, hal.
53.

Universitas Sumatera Utara

87

developer atau juga nasabah Bank yang memang berminat menambah
aset.
2. Nasabah yang tidak setuju dilakukan lelang atas jaminannya, dan biasanya
jika nasabah menempati atas jaminan tersebut. Untuk mengatasi hal ini,
sudah jauh hari Bank mengingatkan nasabah secara tertulis dan juga
menawarkan solusi kepada nasabah. Yang semuanya itu tergantung
kemauan nasabah untuk menyelesaikan dan sesuai ketentuan Bank dan
Undang-Undang yang berlaku. Sekali lagi bahwa Proses Lelangitu adalah
proses terakhir jika nasabah tidak kooperatif.121
Dari keterangan diatas telah jelas bahwa pihak bank untuk menjamin
kepastian hukum yang mana untuk mencari sejauh mana hukum melindungi,
mengcover kedudukan hukum kreditur dan harta yang dijadikan agunan. Dan untuk
mendapat suatu perlindungan hukum bank telah melakukan beberapa cara dan
langkah-langkah untuk mengantisipasi proses penyelesaian pembiayaan bermasalah
sampai akhirnya dilaksanakannya lelang terhadap obyek jaminan hak tanggungan
tersebut.
C. Penyelesaian Permasalahan Yang Terjadi Dalam Pelaksanaan Lelang Pada
PT. Bank Muamalat Tbk Cabang Stabat
Penyelesaian permasalahan yang terjadi dalam pelaksanaan lelang pada PT.
Bank Muamalat Indonesia Tbk, Cabang Stabat sesuai dengan hukum islam yang
menggunakan konsep dan kaedah syariah lebih bersifat toleransi kepada debitur yang
belum bisa melunasi hutang, dan pihak bank juga melakukan tindakan persuasif
terlebih dahulu dan memberikan peringatan dengan jeda hari yang tidak tentu.

121

Hasil Wawancara, Taufik, Sub Brach ManagerPT. Bank Muamalat Indonesia Tbk, Cabang
Stabat, pada tanggal 7 November 2016.

Universitas Sumatera Utara

88

Tindakan persuasive yang dimaksud adalah berupa memberi peringatan terlebih
dahulu kepada nasabah yang wanprestasi dengan itikad baik.
Kebanyakan pihak debitur tidak memahami bahwa peraturan yang dituangkan
dalam suatu perjanjian tersebut sesuai dengan undang-undang yang berlaku
dan sudah jelas memiliki kekuatan hukum, yang penyelesaiannya berupa
eksekusi. Eksekusi adalah perbuatan yang dilakukan dengan paksa, jadi sudah
tentu ada kendala ketika pihak nasabah tidak terima dan melakukan
perlawanan kepada bank, karena merasa tidak sesuai dengan prosedur, selain
itu dari pihak debitur sering mengulur waktu lelang sehingga proses eksekusi
terhambat, bahkan ada juga obyek jaminan yang akan dieksekusi tersebut
belum memenuhi jumlah utang debitur, dan yang lebih parah lagi ada juga
debitur yang kabur dan tidak bertanggung jawab.122
Dari permasalahan tersebutlah maka bank dalam melaksanakan proses
eksekusi, upaya yang dilakukan pihak bank antara lain dengan melakukan gugatan
kepengadilan dengan kuasa hukum dan melibatkan kepolisian jika memang hal itu
diperlukan, bahkan bisa saja dengan koordinasi antara kepala desa dan aparat terkait
sebelum eksekusi dilakukan agar obyek jaminan yang akan dieksekusi dapat
diamankan dari berbagai kemungkinan yang berdampak buruk terhadap pelaksanaan
eksekusi tersebut.

122

Hasil Wawancara, Taufik, Sub Brach ManagerPT. Bank Muamalat Indonesia Tbk, Cabang
Stabat, pada tanggal 7 November 2016.

Universitas Sumatera Utara

BAB IV
PENYELESAIAN SETELAH DILAKSANKAN LELANG YANG
TERDAPAT SISA HASIL LELANG DI
PT. BANK MUAMALAT, Tbk. CABANG STABAT
A. Penyelesaian Setelah Dilaksanakan Lelang Yang Terdapat Sisa Hasil Lelang
Menurut Hukum Di Indonesia.
Sebagai mana telah dijelaskan pada bab sebelumnya bahwa prosedur
pelaksanaan lelang pada dasarnya dikelompokkan menjadi 3 (tiga) tahap yiatu tahap
pra lelang atau persiapan lelang, tahap pelaksanaan lelang dan tahap pasca lelang atau
setelah lelang dilaksanakan. Pada tahap pasca lelang atau setelah lelang dilaksanakan
ini menyangkut pembayaran harga lelang, penyetoran hasil lelang dan pembuatan
risalah lelang.123
Hasil Bersih Lelang selain lelang se bagaimana dimaksud pada ayat (1) , harus
disetor ke Penjual paling lambat 3 (tiga) hari kerja setelah pembayaran diterima oleh
Bendahara Penerimaan KPKNL atau Balai Lelang atau Pejabat Lelang Kelas II.124
Selanjutnya adalah pembuatan risalah lelang. Risalah lelang digunakan sebagai dasar
atau alas hak untuk balik nama atas obyek lelang tersebut kepada pihak pemenang
lelang. Agar bisa dilakukan pembayaran kepada bank selaku yang mengajukan lelang
atas obyek jaminan tersebut.
Pejabat lelang wajib membuat berita acara lelang atau dikenal juga dengan
risalah lelang, kewajiban membuat risalah lelang ditentukan dalam Pasal 85 ayat (1)

123

Purnama Tioria Sianturi, Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Barang Jaminan Tidak
Bergerak Melalui Lelang, (Bandung : Penerbit CV. Mandar Maju, 2013), hal. 82-84.
124
Pasal 82 ayat (4) Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia
Nomor
27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

89
Universitas Sumatera Utara

90

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 yang menyatakan bahwa
pejabat lelang yang melaksanakan lelang wajib membuat berita acara lelang yang
disebut risalah lelang. Risalah lelang memuat apa, mengapa, dimana, bila, bagaimana,
dan siapa-siapa yang terlibat dalam pelaksanaan lelang.125 Risalah lelang dibuat oleh
Pejabat Umum yang diberi wewenang khusus untuk melaksanakan penjualan barang
secara lelang, dan risalah lelang yang merupakan akta autentik dibuat dan dihadapan
Pejabat Lelang dapat terjadi apabila:126
a. Adanya permintaan pihak-pihak yang berkepentingan, yaitu penjual dan
pembeli yang meminta atau mengkehendaki agar perbuatan lelang tersebut
dinyatakan dalam akta autentik, walaupun dalam lelang permintaan itu
tidak langsung, karena penjual tujuan utamanya adalah permintaan
pelaksanaan lelang, yang konsekuensinya jika pemenang ditunjuk, maka
perjanjian konsesual tersebut harus dituangkan dalam risalah lelang;
b. Undang-undang mengharuskan risalah lelang dibuat dalam akta autentik.
Suatu penjualan lelang yang tidak dibuatkan akta risalah lelang, maka
perbuatan hukum itu batal demi hukum atau dianggap tidak pernah ada.
Partisipasi Pejabat Lelang berkenaan dengan pemindahan hak berdasarkan
risalah lelang dimaknai sebagai berikut:127
a. Perbuatan hukum pemindahan hak dalam lelang, sifatnya tunai;

125

Rachmadi Usman, Op.Cit, hal.155.
Ibid, hal.157
127
Ibid.
126

Universitas Sumatera Utara

91

b. Dengan dilakukan perbuatan hukum lelang atas benda yang menjadi obyek
pemindahan kepada penerima hak atas benda lelang, yaitu pembeli lelang;
c. Fungsi risalah lelang yang dibuat sebagai bukti, bahwa benar telah
dilakukan perbuatan hukum lelang yang bersangkutan. Perbuatan hukum
itu sifatnya tunai, sekaligus membuktikan berpindahnya hak atas benda
yang bersangkutan kepada penerima hak;
d. Tata usaha penjualan lelang sifatnya terbuka untuk umum, karena
dilakukan dihadapan umum dengan adanya pengumuman sebagai
undangan pada umum atau masyarakat. Hal ini menjadikan lelang
mempunyai kelebihan dari penjualan lain yang sifatnya tertutup untuk
umum, walaupun pembuktian mengenai berpindahnya hak tersebut sama,
berlaku terbatas pada pihak yang melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan.
Risalah lelang terdiri dari 3 (tiga) bagian yakni bagian kepala, bagian badan
dan bagian kaki serta fungsi risalah lelang adalah:128
1. Untuk kepentingan dinas;
a. Bagi kantor pertanahan, sebagai dasar peralihan hak atas tanah (balik
nama);
b. Bagi bendaharawan barang sebagai dasar penghapusan atas barang
yang dilelang dari daftar inventaris;

128

Ibid., hal. 158.

Universitas Sumatera Utara

92

c. Bagi kejaksaan atau Pengadilan Negeri sebagai bukti bahwa telah
melaksanakan penjualan sesuai dengan prosedur lelang;
d. Bagi Bank, sebagai dasar untuk meroya atau mencoret hak
tanggungan.
2. Bagi pembeli,

sebagai akta jual beli yang merupakan bukti yang sah

bahwa ia telah melakukan penjualan;
3. Bagi penjual sebagai bukti bahwa pemjual telah melakukan penjualan
sesuai dengan prosedur lelang;
4. Bagi adminitrasi lelang sebagai dasar perhitungan bea lelang dan uang
miskin.
Untuk penjualan umum, upah lelang dihitung menurut ketentuan peraturan
pemerintah. Disamping itu diatur pula penjualan yang diminta tetapi tidak
dilangsungkan pada hari yang telah ditetapkan untuk itu, dalam hal mana pembatalan
yang tidak pada waktunya menimbulkan kewajiban membayar ganti rugi, hal ini
dinyatakan dalam Pasal 10 Vendu Reglement. Dan Pasal 19 ayat (1) Vendu Reglement
menyatakan bahwa upah lelang sejauh tidak ditentukan lain oleh peraturan
pemerintah termaksud dalam Pasal 10, dibayar oleh Penjual.
Sedangkan uang miskin menjadi tanggung jawab pembeli kecuali ditentukan
lain oleh Peraturan Pemerintah, Pasal 19 ayat (2) Vendu Reglement menyatakan
bawha uang miskin dibayar oleh pembeli, kecuali jika diperjanjikan bahwa harga
pembelian tidak akan dibayar ke pemerintah, dalam hal pengecualian ini uang miskin
dibayar ke penjual. Jika atau sejauh upah lelang yang harus dibayar penjual tidak

Universitas Sumatera Utara

93

dapat diperhitungkan dengan cara yang ditentukan dalam Pasal 34, upah lelang,
sebagaimana uang miskin yang harus dubayar penjual, harus dibayar dalam delapan
hari sesudah penjualan.
Bea lelang adalah bea yang berdasarkan peraturan perundang-undangan,
dikenakan kepada penjual dan atau pembeli atas setiap pelaksanaan lelang, yang
merupakan penerimaan negara bukan pajak. Setiap pelaksanaan lelang sukarela atas
permintaan swasta, perorangan, badan hukum, atau badan usaha yang dilaksanakan
KPKNL atau pejabat Lelang Kelas II tanpa melalui Balai Lelang dikenakan bea
lelang noneksekusi.
Bea lelang termasuk sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak yang landasan
hukum penyelenggaraannya dan pengelolaannya berdasarkan Undang-Undang
Nomor 20 tahun 1997 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak. Mengenai besaran
uang miskin dalam rangka pelaksanaan lelang ditentukan dalam Pasal 33 ayat (3)
Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor PER-03/KN/2010, yang
menentukan bahwa setiap pelaksanaan lelang dikenakan yang miskin sebesar 0% (nol
persen).
Setelah membayar bea lelang, maka penjual dan pembeli harus membayar bea
materai yaitu dengan nama bea materai dikenakan pajak atas dokumen yang disebut
dalam undang-undang ini, menurut Pasal 1 ayat (1) Undang-undang Nomor 13 Tahun
1985 tentang Bea Materai. Hal ini mengandung arti bahwa tidak semua dokumen
dikenakan bea materai, yang dikenakan bea materai dibatasi pada dokumen-dokumen
yang disebut dalam Undang-Undang Nomor 13 Tahun 1985 tentang Bea Materai, dan

Universitas Sumatera Utara

94

merujuk Pasal 44 Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor PER03/KN/2010 menyebutkan dokumen-dokumen risalah lelang yang dikenakan dan
tidak dikenakan bea materai, yaitu:
1. Bea materai untuk minuta risalah lelang dibebankan kepada penjual;
2. Bea materai untuk kutipan risalah lelang dibebankan kepada pembeli;
3. Bea materai untuk grose risalah lelang dibebankan kepada pembeli;
4. Bea materai untuk salinan risalah lelang dibebankan kepada pihak yang
berkepentingan;
5. Salinan risalah lelang untuk laporan pelaksanaan lelang atau kepentingan
dinas tidak dibubuhi materai.
Setelah kewajiban-kewajiban tersebut diatas dilaksanakan maka Bank atau
pihak-pihak yang memiliki kepntingan akan menggunakan risalah lelang untuk
melakukan pelunasan atas tunggakan nasabah dan kemudian meroya sertipikat hak
atas tanah tersebut dan melakukan balik nama kepada pemenang lelang. Dari risalah
lelang tersebut maka diketahui sisa hasil eksekusi jaminan tersebut dan harus
dikembalikan kepada nasabah (debitur). Sisa hasil lelang tidak boleh dimasukkan ke
neraca laba rugi bank sedangkan untuk sisa hasil eksekusi tersebut dapat dimintakan
kepada Pengadilan Negeri untuk ditunjuk pengurusnya. Dalam hal nasabah tidak
diketahui keberadaannya dan tidak pula meninggalkan kuasanya pada wakil untuk
mengurus harta kekayaan serta kepentingannya, maka nasabah tersebut dapat
dinyatakan berada dalam keadaan tidak hadir. Untuk orang yang berada dalam
keadaan tidak hadir, apabila ada alasan-alasan yang mendesak guna mengurus harta

Universitas Sumatera Utara

95

kekayaannya, Pengadilan Negeri dapat menunjuk Balai Harta Peninggalan guna
mengurus harta kekayaan dan kepentingan-kepentingan tersebut.129 Apabila harta
tersebut tidak banyak, maka Pengadilan Negeri dapat juga memerintahkan
pengurusan harta kekayaan tersebut kepada keluarga sedarah atau semenda dari orang
yang tidak hadir tersebut, atau kepada suami atau istrinya.130
Balai Harta Peninggalan dalam pelaksanaannya tugas pokok dan fungsinya
ditunjuk sebagai pengelola harta kekayaan berupa rumah atau tanah yang pemiliknya
dinyatakan tidak hadir dengan Penetapan Pengadilan Negeri, bangunan atau tanah
yang dikelola oleh Balai Harta Peninggalan pada umumnya dimohonkan untuk dibeli
oleh para penghuninya atau oleh pihak yang menguasai melalui Balai Harta
Peninggalan (Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
Nomor:M.02-HT.05.10 Tahun 2005 tentang Permohonan Ijin Pelaksanaan penjualan
harta kekayaan yang pemiliknya dinyatakan tidak hadir dan harta peninggalan yang
tidak terurus berada dalam pengawasan Balai Harta Peninggalan).
Keadaan tidak hadir diatur dalam Bab Ke-delapan Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata, dan ada beberapa unsur-unsur dari keadaan tidak hadir tersebut
yaitu:
1. Meninggalkan tempat kediamannya;
2. Tanpa memberikan kuasa kepada orang lain untuk mewakilinya;

129

R. Subekti, Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Jakarta, PT. Pradnya
Paramita, 2001, Pasal 463.
130
Ibid.

Universitas Sumatera Utara

96

3. Tidak menunjuk atau memberikan kepada orang lain untuk mengurus
kepentingannya;
4. Kuasa yang pernah diberikan telah gugur;
5. Jika timbul keadaan yang memaksa untuk menanggulangi pengurusan
harta bendanya secara keseluruhan atau sebagian;
6. Untuk mengangkat seorang wakil, harus diadakan tindakan-tindakan
hukum untuk mengisi kekosongan sebagai akibat ketidakhadiran tersebut;
7. Mewakili dan mengurus kepentingan orang yang tidak hadir, tidak hanya
meliputi kepentingan harta kekayaan saja, melainkan juga untuk
kepentingan-kepentingan pribadinya.
Keadaan tidak hadir dapat diketgorikan dalam 3 (tiga) masa yaitu:
1. Masa pengambilan tindakan sementara, suatu masa yang terjadi apabila
seseorang meninggalkan tempat tinggalnya tanpa mewakilkan kepentingannya
kepada seseorang. Pada keadaan ini tindakan sementara hanya diambil jika
ada alasan yang mendesak untuk mengurus seluruh atau sebagian harta
kekayaannya. Tindakan sementara tersebut dimintakan kepada Pengadilan
Negeri oleh orang atau pihak yang mempunyai kepentingan harta kekayaan
atau jaksa. Selanjutnya hakim akan memerintahkan kepada Balai Harta
Peninggalan untuk mengurus seluruh atau sebagian harta serta kepentingan
orang yang tidak hadir.131

131

Tan Thong Kie, Studi Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris, Jakarta: Inchtiar Baru
Van Hoeve, 2007, hal. 44.

Universitas Sumatera Utara

97

2. Masa ada dugaan hukum mungkin telah meninggal, masa ini terjadi jika:132
a.

Ia tidak hadir selama 5 (lima) tahun tanpa meninggalkan kuasa;

b. Ia tidak hadir selama 10 (sepuluh) tahun, surat kuasa ada tetapi masa
berlakunya habis;
c. Ia tidak hadir selama 1 (satu) tahun, apabila orangnya termasuk awak atau
penumpang kapal laut atau kapal udara;
d. Ia tidak hadir selama 1 (satu ) tahun,apabila orangnya hilang pada satu
peristiwa fatal yang menimpa sebuah kapal laut atau kapal udara.
Permohonan persangkaan meninggal dunia tersebut diajukan oleh pihak-pihak
yang berkepentingan kepada Pengadilan Negeri di tempat tinggal orang yang
tidak hadir dan dilakukan pemanggilan sebanyak 3 (tiga) kali. Panggilan
tersebut dilakukan melalui harian yang ditentukan oleh hakim dan
ditempelkan di Pintu Pengadilan Negeri serta Kantor Walikota. 133
3. Masa pewarisan definif, dimulai 30 (tiga puluh) tahun setelah pernyataan
persangkaan meninggal dunia tercantum dalam putusan pengadilan atau 100
(seratus ) tahun setelah kelahiran orang yang tidak hadir tersebut. Akibat dari
masa ini adalah :134

132

Ibid.
Ibid.
134
Ibid, hal. 46

133

Universitas Sumatera Utara