Tinjauan Hukum Terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah Antara Conocophillips Indonesia Inc Ltd Dan Karyawannya
TIN JAU AN H U KU M TERH AD AP P ERJAN J IAN
P EMILIKAN RU MAH AN TARA
CON OCOP H ILLIP S IN D ON ESIA IN C LTD D AN
KARYAW AN N YA
S KRIPS I
Diajukan kepada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat
Guna Mempero leh Gelar Sarjana Hukum
DISUSUN OLEH :
REZA FAHLEVI
040200096
DEPARTEMEN PERDATA DAGANG
FAKU LTAS H U KU M
U N IVERSITAS SU MATERA U TARA
MED AN
20 0 8
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
2
LEMBAR PENGESAHAN
TIN J AU AN H U KU M TERH AD AP PERJ AN J IAN PEMILIKAN
RU MAH AN TARA CON OCOPH ILLIPS IN D ON ES IA IN C LTD
D AN KARYAW AN N YA
S KRIPS I
Diajukan untuk Melengkapi Tugas Akhir
dan Memenuhi Syarat Memperoleh
Gelar Sarjana Hukum
OLEH :
REZA FAHLEVI
040200096
DEPARTEMEN PERDATA DAGANG
Disetujui o leh :
Ketua Departemen Hukum Perdata
Prof. Dr. TAN KAMELLO, SH, MS.
NIP: 131 764 556
Pembimbing I
Pembimbing II
Prof. Dr. TAN KAMELLO, SH., MS.
PUSPA MELATI, SH, M.Hum
NIP : 131 764 556
NIP :
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
3
ABSTRAKSI
Skripsi ini penulis beri judul : Tinjauan Hukum terhadap Perjanjia n
Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya”.
Rumah yang dimaksudkan dalam skripsi ini yaitu rumah ataupun apartemen yang
menjadi tempat tinggal karyawan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Dala m
perjanjian pemilikan rumah tersebut, pihak perusahaan yaitu ConocoPhillips
Indonesia Inc Ltd menyediakan sejumlah dana kepada karyawannya, namun t idak
keseluruhan, melainkan hanya karyawan yang memenuhi persyaratan, untuk
digunakan karyawan sesuai dengan tujuan dana tersebut diberikan. Hal ini tak
ubahnya seperti pinjaman atau kredit pemilikan rumah pada inst istusi bank.
Bedanya pada bank, pihak peminjam dibebankan sejumlah uang diluar hutang
pokok yang disebut bunga, sedangkan pada ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd
tidak dibebankan bunga atas dana yang dipinjamkan. Besarnya dana yang
diberikan dihitung berdasar indeks prestasi kerja dan masa kerja akt if selama
pekerja bekerja di perusahaan yang bersangkutan. Pekerja wajib melunas i
pinjaman tersebut dengan menyisihkan 25 % dari penghasilan nya/bulan sampa i
dengan hutang tersebut lunas. Perjanjian ini dapat dikategorikan sebaga i
perjanjian pinjam-meminjam, dalam hal ini perjanjian pinjam uang.
Berdasarkan uraian di atas, maka ada beberapa hal yang dapat kita kupas,
diantaranya adalah bagaimana prosedur dan persyaratan yang harus dipenuhi
karyawan/peminjam untuk memperoleh pinjaman pemilikan rumah tersebut.
Kemudian bagaimana bentuk dan isi perjanjian pemilikan rumah dimaksud, serta
hak dan kewajiban para pihak yang tertuang dalam perjanjian pemilikan rumah.
Apakah perjanjian ini mempunyai kapasitas untuk bersikap seimbang dala m
melindungi para pihak yang terlibat dalam perjanjian pemilikan rumah dimaksud.
Di samping itu, dibahas juga mengenai bagaimana wanprestasi dan akibat huku m
yang terjadi dalam perjanjian pemilikan rumah, serta penyelesaian sengketa yang
terjadi di antara para pihak.
Dalam penulisan skripsi ini, penulis melakukan penelit ian, yaitu penelit ian
kepustakaan (Library Reseacrh) dengan menggunakan Kitab Undang-Undang,
Peraturan Perundang-undangan, buku-buku teks, kutipan situs internet, dan
sebagainya. Penulis juga menggunakan penelit ian lapangan (Field Research) yaitu
dengan melakukan pendekatan langsung pada sumbernya dengan melakuka n
kunjungan ke Kantor Pusat ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd di Jakarta dan
melakukan tanya jawab dengan salah satu karyawan perusahaan ConocoPhillips
Indonesia Inc Ltd. Hal ini sangat banyak membantu penulis dalam mengumpulkan
data-data yang dibutuhkan serta memberi keterangan dalam menjawab
permasalahan yang terdapat dalam skripsi ini.
Penulis berpendapat fasilitas yang diberikan ConocoPhillips Indonesia Inc
Ltd kepada karyawannya merupakan terobosan brilian yang harus dit iru o le h
perusahaan lain, karena memberikan manfaat yang begitu besar bag i
pembangunan masyarakat Indonesia sepenuhnya dan manusia Indonesia
seutuhnya sehingga dapat meningkatkan kualitas sumber daya menusia d i
Indonesia.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
4
KATA PENGANTAR
Pertama-tama penulis memanjatkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT
Yang Maha Kuasa, Maha Pengasih lagi Maha Penyayang, karena berkat rahmat
dan karunia-Nya penulis dapat memulai dan menyelesaikan skripsi ini, sehingga
penulis berkesempatan memenuhi salah satu kewajiban bagi melengkapi syaratsyarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara Medan.
Skripsi ini penulis beri judul : “Tinjauan Hukum Terhadap Perjanjia n
Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya.“.
Penulis menyadari bahwa dalam menyusun karya ilmiah ini penulis akan
dihadang banyak kesulitan dan rintangan, baik karena keterbatasan literatur
maupun karena beberapa hal lainnya. Namun demikian, didorong oleh rasa ingin
tahu secara lebih dekat serta hasrat untuk menyajikan sesuatu karya ilmiah yang
memiliki warna tersendiri, maka penulis dalam segala kedangkalan dan
keterbatasannya berusaha memulai dan menyelesaikan skripsi ini dengan harapa n
kiranya dapat lah sekedar memberi variasi guna menambah perbendaharaan
khazanah skripsi ini pada almamater penulis disamping menambah wawasa n
pengetahuan penulis sendiri.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini jauh dari sempurna, tak ada
pengetahuan penulis yang dapat diandalkan kecuali hanya sekedar kesungguhan
dan ketekunan. Oleh karena itu dengan segala kerendahan hat i penulis memo ho n
kemurahan pembaca agar kiranya sudi memberikan tegur sapa dan krit ik
membangun bagi penyempurnaan karya ilmiah ini.
Dengan selesainya penulisan skripsi ini, maka dengan hat i yang ikhlas dan
penuh hormat penulis menghanturkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1.
Bapak Prof. Dr. Tan Kamello, SH. MS., selaku Ketua Departemen
Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan,
merangkap sebagai Dosen Pembimbing I, yang telah banyak
memberikan masukan bagi penulis guna kesempurnaan skripsi ini.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
5
2.
Ibu Puspa Melat i, SH. M.Hum., selaku Dosen Pembimbing II yang
telah bermurah hat i untuk membimbing dan mengarahkan penulis
dalam menyelesaikan skripsi ini hingga selesai.
3.
Bapak/Ibu Dosen serta Asisten dan Staf Pengajar Fakultas Huku m
Universitas Sumatera Utara, yang telah mendidik penulis selama
menempuh perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara- Medan.
4.
Semua teman sejawat khususnya bagi teman-teman stambuk 2004
yang telah banyak membantu dalam penyusunan skripsi ini.
Secara khusus ucapan terima kasih dengan penuh hormat dan penghargaa n
yang sebesar-besarnya penulis alamatkan kepada Ayah dan Ibu, terist imewa
kepada Ayah yang dengan sabar, serta tidak jemu-jemunya mendampingi da n
mendengar penulis dalam melakukan penelit ian di sela-sela waktu luangnya.
Dalam kesempatan ini penulis menghaturkan terima kasih kepada Ayah dan Ibu,
yang dengan bersusah payah dan penuh sabar telah mengasuh, membimbing, dan
membiayai penulis sehingga dapat melintasi berbagai jenjang pendidikan, mula i
prasekolah sampai perguruan tinggi.
Semoga kiranya apa yang telah penulis sajikan dalam skripsi ini dapat
membawa manfaat bagi kita semua.
Medan, Maret
2008
Hormat Penulis,
REZA FAHLEVI
NIM.
040200096
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
6
DAFTAR ISI
Abstraksi ............................................................................................................. i
Kata Pengantar .................................................................................................. ii
Daftar Isi ............................................................................................................. iv
BAB
I
PEN DAHU LUA N
A. Latar Belakang .......................................................................... 1
B. Perumusan Masalah .................................................................. 4
C. Tujuan dan Manfaat Penulisan ................................................. 4
D. Keaslian Penulisan ..................................................................... 6
E. Tinjauan Kepustakaan .............................................................. 6
F. Metode Penulisan
.................. 8
G. Sistematika Penulisan ................................................................ 9
BAB II
TIN JAUA N M ENGEN AI HUK UM PERJ ANJI AN
A. Perjanjian sebagai Sumber Perikatan ...................................... 11
B. Macam-Macam Perikatan ......................................................... 14
C. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian.............................................. 19
D. Jual Beli dan Pinjam Meminjam sebagai Perjanjian Khusus.. 35
BAB III
B EB ERA PA
HAL
TEN TANG
CONOCO PHI LL I PS
INDON ES IA inc Ltd
A. Deskripsi Perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan
Terbentuknya di Indonesia........................................................ 41
B. Bentuk Badan Hukum Perusahaan ConocoPhillips Indonesia
IncLtd ......................................................................................... 45
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
7
C. Struktur
Organisasi
dan
Manajemen
Perusahaan
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd ............................................. 47
BAB IV T I N J A U A N
HUK UM
TERH ADA P
PE RJAN JIA N
PEM I LIK AN RUM AH A NTA RA CO NOCOPH I LL IPS
INDON ES IA Inc Ltd DAN K ARYAWAN NYA
A. Prosedur dan Persyaratan Memperoleh Pinjaman Pemilikan
Rumah/Program Bantuan Kepemilikan Rumah ...................... 52
B. Bentuk dan Isi Perjanjian Pemilikan Rumah ........................... 63
C. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Pemilikan
Rumah Pemilikan Rumah dan Akibat Hukumnya .................. 66
D. Wanprestasi dalam Perjanjian Pemilikan Rumah dan Akibat
Hukumnya ................................................................................. 70
BAB V K E S I M P U L A N D A N S A R A N
A. Kesimpulan ................................................................................ 76
B. Saran
................................................................................... 78
DAFTAR PUST AK A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
LAM PI RAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
8
BAB I
PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang
Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, baik untuk tempat
tinggal, tempat usaha, perkantoran dan lain sebagainya. Rumah dapat dijadikan
agunan hutang. Rumah juga bisa dialihkan, diperjualbelikan, dihibahkan,
disewakan dan diwariskan.
Sebagian besar masyarakat beranggapan memiliki rumah sebagai tempat
tinggal adalah suatu hal yang sangat urgen dan mendesak. Anggapan ini buka n
suatu hal yang muluk-muluk, karena di saat perekonomian negara yang tengah
mengalami kemunduran dan di saat harga akan kebutuhan sehari-hari mulai sulit
dijangkau o leh sebagian masyarakat, serta ketersediaan lahan/tanah yang semakin
terbatas, hal ini merupakan sinyal akan pent ingnya rumah bagi masyarakat
sebagai tempat untuk berdiam, tempat untuk berlindung, tempat untuk memula i
kehidupan serta merencanakan setiap agenda kehidupan. Belum lagi kekhawat iran
akan harga dari rumah di masa mendatang yang terus bergerak naik seiring
dengan pergerakan harga tanah.
Masalah perumahan merupakan suatu masalah yang sangat rumit da n
sangat kompleks, karena menyangkut banyak hal seperti keadaan sosial, budaya,
ekonomi, ditambah lagi meningkatnya jumlah penduduk, dan berbagai hal lain
yang kesemuanya itu tidak dapat dilepaskan kaitannya satu dengan yang lain.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
9
Dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara, ditetapkan bahwa pembanguna n
perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu
kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkunga n
kehidupan, memberi arah pada pertumbuhan wilayah, dan memperluas lapanga n
pekerjaan, serta menggerakkan kegiatan ekono mi dalam rangka peningkatan dan
pemerataan kesejahteraan rakyat.
Perumahan mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan
watak serta kepribadian bangsa serta perlu dibina dan dikembangkan demi
kelangsungan kehidupan dan penghidupan masyarakat. Seperti yang diamanatkan
dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia pasal 27 ayat 2 yakni
“Tiap-tiap warga negara berhak atas pekerjaan dan penghidupan yang layak bag i
kemanusiaan”. Namun demikian, belum semua anggota masyarakat dapat
menikmat i atau memiliki rumah yang layak, sehat, aman, dan serasi.
Upaya pembangunan perumahan dan pemukiman harus terus dit ingkatkan,
dikarenakan kebutuhan terhadap perumahan merupakan hal yang sangat
mendesak apalagi jika dilihat dari angka laju pertumbuhan jumlah penduduk yang
terus meningkat dari tahun ke tahun. Namun satu hal yang perlu dicatat, idealnya
upaya ini harus diwujudkan dengan menyediakan perumahan dengan harga yang
terjangkau o leh masyarakat terutama go longan masyarakat menengah ke bawah
dan dengan tetap memperhat ikan persyaratan minimum bagi perumahan atau
pemukiman yang layak, sehat, aman, dan serasi.
Pemerintah juga harus mendorong peran serta masyarakat terutama pihak
swasta untuk senantiasa menyalurkan dana ke masyarakat dengan berbaga i
kemudahan dan keringanan sehingga dapat menggerakkan roda perekonomian
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
10
dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Hal ini dapat
dilihat pada apa yang telah dilakukan o leh institusi-inst itusi bank baik bank
pemerintah maupun bank swasta nasio nal, melalui pemberian kredit atau
pinjaman yang dikenal dengan ist ilah Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Namun
pemberian kredit tidak terlepas dari prinsip pemberian kredit yang dilakukan o le h
bank yaitu penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan modal, agunan
dan prospek usaha debitur.
Dewasa ini mulai ada inst itusi-inst itusi bukan bank yang menyalurkan
dananya ke masyarakat dan memudahkan masyarakat untuk memiliki ruma h
sebagai tempat tinggal. Bahkan disini, mereka mempunyai nilai keuntungan yang
cukup berpihak kepada debitur, dimana mereka meniadakan bunga atas dana yang
mereka pinjamkan. Melainkan hanya hutang pokok yang harus dilunasi o leh
debitur. Hal ini dapat kita lihat pada ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd yang
memberikan fasilitas semacam itu kepada pekerjanya. Fasilitas itu mereka
namakan dengan ist ilah Program Bantuan Kepemilikan Rumah/Ho me Owneship
Assistance Program (HOAP).
Penulis merasa tertarik dan terpanggil untuk menelit i dan menelaah segisegi hukum yang t imbul dari feno mena di atas, yaitu dalam segi hukum perjanjia n
terutama dit injau dari perjanjian pinjaman, dengan tit ik berat pembahasan terletak
pada bagaimana pelaksanaan perjanjian pinjaman tersebut. Demikianlah akhirnya
penulis menyajikan sebuah tulisan ilmiah yang didasarkan pada hasil penelit ia n
dan pengamatan menyangkut segi-segi hukum perjanjian dalam perjanjian
pemilikan rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya
sehingga maka tulisan ilmiah ini penulis turunkan dengan menggunakan judul:
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
11
“Tinjauan Hukum Terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips
Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya”.
B.
Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan, dan hasil
penelit ian meliput i penelit ian dokumen dan penilit ian kepustakaan yang
bersangkut paut dengan perjanjian pemilikan rumah ini, maupun hasil pengamatan
yang penulis lakukan, penelit ian dibatasi dalam beberapa ruang lingkup yaitu
sebagai berikut :
1. Bagaimanakah prosedur dan persyaratan memperoleh pinjaman pemilika n
rumah/program bantuan kepemilikan rumah?
2. Bagaimana bentuk dan isi dari perjanjian pemilikan rumah tersebut?
3. Bagaimana hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pemilika n
rumah?
4. Bagaimana terjadinya wanprestasi dalam perjanjian pemilikan rumah serta
akibat hukumnya?
C.
Tujuan dan Manfaat Penulisan
Tujuan pembahasan dari penelit ian yang dilakukan o leh penulis adala h
sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui ketentuan mengenai prosedur dan persyaratan
mempero leh pinjaman pemilikan rumah/program bantuan kepemilikan
rumah.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
12
2. Untuk mengetahui bentuk dan isi dari perjanjian pemilikan rumah antara
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya.
3. Untuk mengetahui hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjia n
pemilikan rumah.
4. Untuk mengetahui wanprestasi serta akibat hukum yang dit imbulka n
dalam perjanjian pemilikan rumah.
Dengan penulisan ini diharapkan mempero leh manfaat sebagai berikut:
a) Manfaat secara umum adalah:
i) Kegunaan Teoritis.
Penelit ian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikira n
terhadap suatu ilmu hukum dan dapat menambah bahan kepustakaan, khususnya
tentang pengaturan hak dan kewajiban para pihak dalam Perjanjian Pemilikan
Rumah.
ii) Kegunaan Praktis:
Diharapkan penelit ian ini dapat memberikan informasi kepada para
praktisi hukum dan masyarakat mengenai t injauan hukum terhadap Perjanjia n
Pemilikan Rumah antara suatu perusahaan dengan karyawannya.
b) Manfaat pribadi adalah :
Penulisan ini menambah pengetahuan penulis lebih mendalam mengena i
tinjauan hukum terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara suatu perusahaan
dengan karyawannya.
Penulisan ini bermanfaat dalam hal pemenuhan tugas akhir dala m
menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sebaga i
syarat untuk mendapatkan gelar Sarjana Hukum.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
13
D.
Keaslian Penulisan
Sepanjang pengetahuan penulis mengenai penulis an skripsi yang berjudu l
“Tinjauan Hukum terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips
Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya”, belum pernah ada dalam arsip Perpustakaan
USU. Oleh karena itu tulisan ini dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.
E.
Tinjauan Kepustakaan
Perjanjian pemilikan rumah, tidak ditemukan pengaturannya dalam KUH
Perdata, melainkan perjanjian ini merupakan perjanjian yang lahir dari kebutuha n
akan suatu perangkat hukum perikatan di masyarakat yang berkenaan dengan
pemberian pinjaman untuk kepemilikan rumah.
Perjanjian atau verbintenis adalah hubungan hukum rechtsbetrekking yang
oleh itu sendiri diatur dan disahkan cara perhubungannya. Yahya Harahap
mengemukakan bahwa perjanjian mengandung pengert ian suatu hubungan huku m
kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan hak
pada satu pihak untuk mempero leh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak
lain untuk menunaikan prestasi. Menurut R. Subekt i, “Perjanjian adalah suatu
persetujuan dengan mana dua orang atau lebih mengikatkan diri untuk
melaksanakan suatu hal”. Sedangkan dalam Pasal 1313 Buku III KUH Perdata
dikatakan “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau
lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Dari beberapa
definisi di atas, ada unsur yang sangat melekat pada definisi perjanjian itu sendir i
yaitu hubungan hukum (rechtsbetrekking) yang menyangkut hukum kekayaan
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
14
antara dua orang atau lebih, yang memberi hak kepada satu pihak dan kewajiban
pada pihak lain tentang suatu prestasi.
Riduan Syahrani dalam bukunya yang berjudul Seluk Beluk dan Asas-Asas
hukum Perdata mengemukakan bahwa hukum perjanjian dari KUH Perdata
menganut asas konsensualis me. Artinya ialah : hukum perjanjian dari KUH
Perdata itu menganut suatu asas bahwa untuk melahirkan perjanjian cukup dengan
sepakat saja dan dengan demikian perikatan yang dit imbulkan karenanya suda h
dilahirkan pada saat atau detik tercapainya konsensus sebagaimana dimaksudka n
di atas. Pada detik tersebut perjanjian sudah jadi dan mengikat, bukannya pada
detik-det ik lain yang kemudian atau yang sebelumnya.
Pasal 1338 KUH Perdata menerangkan bahwa, segala perjanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang untuk mereka yang
membuatnya. Dengan kata lain bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah
artinya tidak bertentangan dengan Undang-Undang mengikat kedua belah pihak.
Perjanjian itu pada umumnya t idak dapat ditarik kembali kecuali dengan
persetujuan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan-alasan yang ditetapkan
oleh Undang-Undang. Pasal 1338 KUH Perdata juga menyatakan bahwa, semua
perjanjian harus dilaksanakan dengan it ikad baik. Bahwa cara menjalankan suatu
perjanjian tidak bertentangan dari kepatutan dan keadilan.
Dalam perjanjian pemilikan rumah yang dikaji dalam skripsi ini,
ditemukan
pihak-pihak
yang
terikat
dalam
perjanjian
tersebut
adala h
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawan. ConocoPhillips Indonesia Inc
Ltd merupakan suatu badan usaha berbentuk Perseroan Terbatas Penanama n
Modal Asing. Adapun definis i Penanaman Modal Asing dalam Undang-Undang
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
15
25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, Bab I Ketentuan Umum, Pasal 1
adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wila yah negara
Republik Indonesia yang dilakukan o leh penanam modal asing, baik yang
menggunakan modal asing sepenuhnya maupun yang berpatungan dengan
penanam modal dalam negeri.
Dalam perjanjian ini ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd membuat
kesepakatan dengan karyawannya untuk menyediakan dana kepada karyawannya
yang memenuhi persyaratan untuk keperluan kepemilikan rumah karyawannya
tersebut. Karyawan mempunyai kewajiban untuk melunasi pinjaman yang
diberikan dengan menyis ihkan 25 % dari penghasilan perbulannya tanpa
dikenakan bunga atas total pinjaman yag diberikan.
F.
Metode Penulisan
Guna merampungkan penyajian skripsi ini agar dapat memenuhi kriteria
sebagai suatu tulisan ilmiah diperlukan suatu metode penulisan. Sesuai denga n
rumusan permasalahan dan tujuan penulisan, maka penulisan ini bersifat
deskript if analist is. Deskriptif maksudnya menggambarkan atau menelaa h
permasalahan hukum terhadap objek penelit ian yaitu Perjanjian Pemilika n
Rumah. Analist is maksudnya data hasil penelit ian terlebih dahulu dio la h
kemudian diuraikan secara cermat t injauan hukum terhadap pelaksanaa n
perjanjian pemilikan rumah berdasarkan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Selanjutnya metode yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adala h
sebagai berikut:
1.
Penelit ian Kepustakaan (Library Research)
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
16
Yaitu dengan melakukan penelit ian tentang literatur yang telah diseleks i
terlebih dahulu guna mendapatkan bahan-bahan yang bersifat teoritis ilmiah yang
digunakan sebagai rujukan dalam pembahasan skripsi ini untuk memperkuat dalil
dan fakta penelit ian. Bahan hukum yang dipergunakan dalam penelit ian in i
meliput i bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Bahan hukum primer
terdiri dari peraturan perundang-undangan dan produk hukum lainnya,
diantaranya seperti Peraturan Pemerintah (PP), Keputusan Presiden (Keppres),
Keputusan Menteri (Kepmen). Sedangkan bahan hukum sekunder adalah semua
publikasi tentang hukum yang bukan merupakan dokumen resmi yang dapat
berupa buku-buku teks, kamus hukum, maupun art ikel-artikel ilmiah tentang
hukum yang terkait dengan Tema penulisan skripsi ini.
2.
Penelit ian Lapangan ( Field Research)
Yaitu
dengan
melakukan
pendekatan-pendekatan
langsung
pada
sumbernya dalam praktek perjanjian pemilikan rumah suatu perusahaan dengan
karyawannya, dalam kaitan ini ialah karyawan perusahaan yang bersangkutan.
G.
Sistematika Penulisan
Adapun sistemat ika penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut :
1. BAB I : merupakan bab Pendahuluan yang menguraikan latar belakang
masalah, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penulisan, keaslian
penulisan, tinjauan kepustakaan, metode penelit ian, dan sistemat ika
penulisan.
2. BAB II : merupakan bab yang membahas mengenai Tinjauan Mengena i
Hukum Perjanjian. Dalam bab ini penulis menguraikan tentang perjanjia n
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
17
sebagai sumber perikatan, macam-macam perikatan, syarat-syarat sahnya
perikatan serta jual-beli dan pinjam-meminjam sebagai suatu perjanjia n
khusus.
3. BAB III : merupakan pembahasan mengenai beberapa hal tentang
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Dalam bab ini penulis menguraika n
mengenai deskripsi perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan
terbentuknya
di
Indonesia,
bentuk
badan
hukum
perusahaan
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd, serta struktur organisasi da n
manajemen perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd.
4. BAB IV : merupakan pembahasan mengenai Tinjauan Hukum Terhadap
Perjanjian Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan
Karyawannya. Dalam bab ini penulis menguraikan mengenai prosedur dan
persyaratan mempero leh pinjaman pemilikan rumah/program bantuan
kepemilikan rumah, bentuk dan isi dari perjanjian pemilikan rumah, hak
dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pemilikan rumah, serta
mengenai terjadinya wanprestasi dalam perjanjian pemilikan ruma h
tersebut dan akibat hukumnya, sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku di Indonesia.
5. BAB V : merupakan pembahasan mengenai Kesimpulan dan Saran. Dala m
bab ini penulis mengemukakan kesimpulan yang dipet ik dari uraian-uraian
bab terdahulu yang telah diuji keabsahannya berdasarkan data-data yang
telah diperoleh. Selanjutnya dalam bab ini penulis memberikan beberapa
saran yang kiranya mungkin berguna sebagai informasi bagi kalanga n
akademis di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
18
BAB II
TINJAUAN MENGENAI HUKUM PERJANJIAN
A.
Perjanjian Sebagai Sumber Perikatan
Perjanjian atau Verbintenis mengandung pengertian : suatu hubunga n
hukum kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan
hak pada satu pihak untuk mempero leh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada
pihak lain untuk menunaikan prestasi. 1 Sedangkan dalam Pasal 1313 Buku III
KUH Perdata dikatakan “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.
Dari kedua pengert ian singkat di atas kita jumpai di dalamnya beberapa unsur
yang memberi wujud pengertian perjanjian, antara lain hubungan huku m
(rechtsbetrekking) yang menyangkut hukum kekayaan antara dua orang atau
lebih, yang memberi hak kepada satu pihak dan kewajiban pada pihak lain tentang
suatu prestasi.
Perjanjian atau verbintenis adalah hubungan hukum rechtsbetrekking yang
oleh itu sendiri diatur dan disahkan cara perhubungannya. Oleh karena it u
perjanjian yang mengandung hubungan hukum antara perorangan adalah hal-ha l
yang terletak dan berada dalam lingkungan hukum. Itulah sebabnya hubungan
hukum dalam perjanjian, bukan suatu hubungan hukum yang bisa timbul dengan
sendirinya seperti yang dijumpai dalam harta benda kekeluargaan. Dala m
hubungan hukum kekayaan keluarga, dengan sendirinya t imbul hubungan huku m
antara anak dengan kekayaan orang tuanya seperti yang diatur dalam huku m
waris. Lain halnya dalam perjanjian, hubungan hukum antara pihak yang satu
1
M.Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Penerbit Alumni, Bandung, 1986, hal.6.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
19
dengan yang lain t idak bisa timbul dengan sendirinya. Hubungan itu tercipta ole h
karena adanya tindakan hukum (rechtshandeling). Tindakan atau perbuatan
hukum yang dilakukan o leh pihak-pihak lain yang menimbulkan hubunga n
hukum dalam perjanjian, sehingga terhadap satu pihak diberi hak o leh pihak yang
lain untuk memperoleh prestasi. Sedangkan pihak yang lain itu pun menyediakan
diri dibebani dengan “kewajiban” untuk menunaikan prestasi. Jadi satu pihak
mempero leh “hak (recht)” dan pihak sebelah lagi memikul “kewajiban (plicht)”
menyerahkan atau menunaikan prestasi yang menurut undang-undang berupa :
1)
Memberikan sesuatu
2)
Melakukan suatu perbuatan
3)
Tidak melakukan suatu perbuatan.
Perikatan o leh buku III KUH Perdata didefinisikan sebagai “Suatu
hubungan hukum (mengenai kekayaan harta benda) antara dua orang, yang
memberi hak pada yang satu untuk menuntut barang sesuatu dari yang lainnya,
sedangkan orang yang lainnya ini diwajibkan memenuhi tuntutan itu”. Hubungan
hukum disini art inya hak orang/pihak tersebut dijamin o leh Hukum, yaitu apabila
tuntutan tersebut tidak dipenuhi secara sukarela maka pihak debitur dapat dituntut
dimuka Pengadilan. Pihak yang berhak menuntut dinamakan pihak berpiutang
atau “kreditur”, sedangkan pihak yang wajib memenuhi tuntutan dinamakan pihak
berhutang atau “debitur”.
Perkataan “Perikatan” mempunyai arti yang lebih luas dari perkataan
“Perjanjian”, sebab dalam buku III diatur juga perihal hubungan hukum yang
sama sekali t idak bersumber pada suatu persetujuan atau perjanjian yaitu periha l
perikatan yang timbul dari perbuatan yang melanggar hukum (onrechtmatige
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
20
daad) dan perihal perikatan yang t imbul dari pengurusan kepent ingan orang lain
yang t idak berdasarkan persetujuan (zaakwaarneming). Tetapi sebagian besar dar i
buku III KUH Perdata ditujukan pada perikatan yang t imbul dari persetujuan atau
perjanjian.
Sumber-sumber perikatan, oleh Undang-Undang diterangkan bahwa suatu
perikatan dapat lahir dari suatu persetujuan (perjanjian) atau dari Undang-Undang
(Pasal 1233 KUH Perdata). Perikatan yang lahir dari Undang-Undang dapat
dibagi lagi atas perikatan-perikatan yang lahir dari Undang-Undang saja (Pasa l
1352 KUH Perdata) dan yang lahir dari Undang-Undang karena suatu perbuatan
orang. Yang terakhir ini dapat dibagi lagi atas perikatan-perikatan yang lahir dar i
suatu perbuatan yang diperbo lehkan dan yang lahir dari perbuatan yang
berlawanan dengan hukum (Pasal 1353 KUH Perdata).
Pasal 1338 KUH Perdata menerangkan bahwa, segala perjanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang untuk mereka yang
membuatnya. Dengan kata lain bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah
artinya tidak bertentangan dengan Undang-Undang mengikat kedua belah pihak.
Perjanjian itu pada umumnya t idak dapat ditarik kembali kecuali dengan
persetujuan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan-alasan yang ditetapkan
oleh Undang-Undang.
Pasal 1338 KUH Perdata juga menyatakan bahwa, semua perjanjian harus
dilaksanakan dengan it ikad baik. Bahwa cara menjalankan suatu perjanjian tidak
bertentangan dari kepatutan dan keadilan. Lebih lanjut mengenai syarat-syarat
sahnya suatu perjanjian akan dibahas pada sub bab III pada bab ini.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
21
B.
Macam-Macam Perikatan
Bentuk perikatan yang paling sederhana, ialah suatu perikatan yang
masing-masing pihak hanya ada satu orang dan satu prestasi yang seketika juga
dapat ditagih pemba yarannya. Di samping bentuk yang paling sederhana itu,
terdapat berbagai macam perikatan lain yang akan diuraikan dalam pembahasa n
berikut ini.
1)
Perikatan Bersyarat
Perikatan bersyarat adalah suatu perikatan yang digantungkan pada suatu
kejadian di kemudian hari, yang masih belum tentu akan atau t idak terjadi. Suatu
perjanjian yang demikian itu menggantungkan kepada adanya suatu perikatan
pada suatu syarat yang menunda atau mempertangguhkan. Contoh jika seseorang
X berjanji untuk membeli mo bil jika ia lulus ujian, disini dapat dikatakan bahwa
jual beli itu hanya dapat terjadi jika X lulus ujian. Kedua, mungkin untuk
memperjanjikan, bahwa suatu perikatan yang sudah akan berlaku, akan dibatalka n
jika kejadian yang belum tentu itu timbul. Disini dikatakan perjanjian itu
digantungkan kepada syarat pembatalan (ontbindende voorwaarde).
Undang-Undang menetapkan bahwa suatu perjanjian sudah batal (nietig),
jika mengandung suatu ikatan yang digantungkan kepada suatu syarat yang
mengharuskan suatu pihak untuk melakukan suatu perbuatan yang sama sekali
tidak mungkin untuk dilakukannya atau yang bertentangan dengan UndangUndang dan kesusilaan. Tapi berbeda halnya dalam pewarisan, yaitu suatu saat
yang demikian jika dicantumkan dalam testamen t idak menyebabkan batalnya
testamen, tetapi dianggap syarat yang demikian itu tidak ada, sehingga surat
wasiat itu berlaku dengan t idak mengandung syarat. Selanjutnya, diterangkan
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
22
bahwa, t iap perjanjian yang mengandung kewajiban t imbal balik, kelalaian salah
satu pihak sudah merupakan syarat batalnya perjanjian yang tercantum dala m
pasal 1266 KUH Perdata.
2)
Perikatan yang Digantungkan pada Suatu Ketetapan Waktu
(tijdsbepaling)
Perbedaan antara suatu syarat dengan perbedaan waktu, yaitu yang
pertama berupa suatu kejadian atau perist iwa yang belum tentu atau tidak akan
terlaksana, sedangkan yang kedua adalah suatu hal yang tidak akan past i aka n
datang, meskipun belum tentu kapan datangnya, misalnya meninggalnya
seseorang. Contoh suatu perikatan yang ditentukan pada suatu ketetapan waktu
tertentu adalah perjanjian perburuhan, hutang wesel yang dapat ditagih suatu
waktu.
3)
Perikatan yang Memperbolehkan Memilih (Alternatif)
Ini adalah suatu perikatan dimana terdapat dua macam atau lebih prestas i
sedangkan kepada si berhutang diserahkan yang mana yang akan ia lakukan.
Misalnya, seseorang dapat memilih, akan berlibur ke Bali atau ke Hawai jika ia
dapat melakukan suatu hal tertentu.
4)
Perikatan Tanggung-Menanggung (hoiofdelijk tatau solidair)
Ini adalah perikatan dimana beberapa orang bert indak sebagai yang
berhutang berhadapan dengan satu orang yang menghutangkan, atau sebaliknya.
Perikatan tanggung-menanggung lazim diperjanjikan sebelumnya dalam suatu
perjanjian dan harus diperjanjikan secara tegas terlebih dahulu (uitdrukklijk).
Tetapi ada kalanya juga perikatan tanggung-menanggung ini diterangkan dala m
KUH Perdata, mengenai beberapa orang bersama-sama meminjam suatu barang,
mengenai suatu orang menerima penyuruhan (lastgeving) dari beberapa orang.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
23
5)
Perikatan yang Dapat Dibagi dan Perikatan yang Tidak Dapat Dibagi
Apakah suatu perikatan dapat dibagi? Atau bahkan t idak dapat dibag i
sama sekali? Jawabannya tergantung pada mungkin tidaknya membagi prestasi.
Pada hakekatnya tergantung pula dari kehendak atau maksud dari kedua bela h
pihak yang membuat perjanjian. Persoalan dapat atau tidak dapat dibagi suatu
prestasi t imbul kemudian, jika salah satu pihak dalam perjanjian telah digant ika n
oleh beberapa orang lain yang biasanya karena kemat ian yang digant ikan oleh ahli
warisnya. Pada asasnya jika tidak diperjanjikan suatu perikatan tidak boleh dibagibagi, sebab si berpiutang selalu berhak menuntut pemenuhan perjanjian untuk
sepenuhnya dan tidak usah menerima pembayaran sebagian demi sebagian.
6)
Perikatan dengan Penetapan Hukuman (strafbeding)
Untuk mencegah jangan sampai si berhutang dengan mudah saja
melalaikan kewajibannya, dalam praktek banyak dipakai perjanjian dimana s i
berhutang dikenakan hukuman jika ia t idak menepati janjinya. Hukuman itu
biasanya ditetapkan dalam suatu jumlah uang tertentu yang sebenarnya
merupakan suatu pembayaran kerugian yang sejak semula sudah ditetapkan
sendiri o leh para pihak dalam perjanjian itu. Dan hakim mempunyai kekuasaan
untuk meringankan hukuman jika sebagian telah dipenuhi. 2
7)
Perikatan-Perikatan yang Lahir dari Undang-Undang
Dalam Pasal 1352 KUH Perdata dikatakan bahwa “Perikatan-perikatan
yang dilahirkan demi Undang-Undang, timbul dari Undang-Undang saja atau dari
Undang-Undang sebagai akibat dari perbuatan orang.”
2
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Cetakan XXIX, PT. Intermasa, Jakarta, 2001, hal
128-131
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
24
Yang dimaksud dengan perikatan yang lahir dari Undang-Undang saja
ialah perikatan-perikatan yang t imbul o leh hubungan kekeluargaan. Sepert i yang
terdapat pada Buku I KUH Perdata, misalnya kewajiban seorang anak yang
mampu, untuk memberikan nafkah kepada orang tuanya yang berada dala m
keadaan miskin.
Perikatan yang lahir dari Undang-Undang karena suatu perbuatan orang
ialah pertama t imbul jika seseorang melakukan sesuatu “pembayaran yang tidak
diwajibkan” (Pasal 1359 ayat 1). Perbuatan yang demikian ini menerbitkan suatu
perikatan, yaitu memberikan hak kepada orang yang telah membayarkan itu untuk
menuntut kembali apa yang telah dibayarkan dan meniadakan kewajiban untuk
mengembalikan pembayaran-pembayaran itu.
Suatu perikatan yang lahir dari Undang-Undang karena perbuatan yang
diperbo lehkan dinamakan “zaakwaarneming” (Pasal 1354 KUH Perdata). Ini
terjadi jika seseorang dengan sukarela dan dengan t idak diminta mengurus
kepent ingan-kepent ingan orang lain. Misalnya, orang yang sedang berpergian,
dengan memelihara kebunnya, membasmi kebakaran yang t imbul di rumahnya
dan sebagainya. Dalam t indakan keluar, orang yang melakukan pengurusa n
kepent ingan orang lain itu dapat bertindak atas nama sendiri atau dapat bertindak
atas nama orang yang berkepent ingan. Dari perbuatan yang dinamakan
zaakwaarneming ini terbit lah suatu kewajiban bagi orang yang melakuka n
pengurusan untuk meneruskan pengurusan itu sampai orang yang berkepentinga n
telah kembali ke tempatnya. Jika pengurusan itu dilakukan dengan baik orang
yang berkepent ingan wajib mengembalikan segala biaya yang dikeluarkan, dan ia
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
25
diwajibkan pula memenuhi semua perjanjia n yang telah dibuat untuk
kepent ingannya.
Perihal perikatan yang lahir dari Undang-Undang karena suatu perbuatan
yang melanggar hukum diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata. Pasal in i
menjelaskan bahwa, tiap perbuatan yang melanggar hukum (onrechtmatige daad)
mewajibkan orang yang melakukan perbuatan itu, jika karena kesalahannya telah
timbul kerugian, untuk membayar kerugian itu.
Dalam Pasal 1367 KUH Perdata seseorang t idak saja bertanggungjawab
untuk kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri, tetapi juga untuk kerugian
yang disebabkan perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya atau orangorang yang berada di bawah pengawasannya.
Lazimnya pasal ini diart ikan terbatas (limit atif), yaitu seseorang dapat
diminta pertanggungjawaban atas perbuatan orang lain, dalam hubunganhubungan dan hal-hal sebagai berikut :
a. Orang tua atau wali untuk anak yang belum dewasa yang t inggal pada
mereka dan mereka melakukan kekuasaan orang tua atau perwalian
padanya.
b. Majikan untuk buruhnya, dalam melaksanakan pekerjaan yang ditugaskan
kepada mereka.
c. Guru sekolah dan kepala tukang untuk murid dan tukangnya selama
mereka ini dalam pengawasan mereka.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
26
C.
Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian
Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan “Suatu perjanjian adalah suatu
perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu
orang lain atau lebih” 3.
Perjanjian merupakan sumber perikatan atau dengan kata lain perikatan
biasa lahir dari perjanjian. Perikatan merupakan suatu perbuatan hukum antara
dua pihak, dimana para pihak menuntut sesuatu dari pihak lain yang mempunya i
kewajiban memenuhi tuntutan ini. Dalam arti luas perjanjian berarti set iap
perikatan yang menimbulkan akibat hukum sebagai yang dikehendaki oleh para
pihak.
M. Yahya Harahap berpendapat, “Perjanjian mengandung pengert ian suatu
hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua orang atau lebih yang
memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk mempero leh prestasi dan sekaligus
mewajibkan pada pihak yang lain untuk menunaikan prestasi” 4.Menurut R.
Subekt i, “Perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih
mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal” 5.
Dari pendapat para sarjana tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa
perjanjian itu adalah hubungan hukum yang terjadi antara dua orang atau lebih
yang saling berjanji yang masing-masing pihak mengikatkan diri di dalamnya da n
mempunyai hak dan kewajiban yang harus dipenuhi.
Syarat sahnya perjanjian tercantum dalam Pasal 1320 KUH Perdata antara
lain ya itu :
3
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Cetakan ke- XXXI
PT. Pradnya Paramita, Jakarta 2001 hal. 338
4
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni Bandung, 1986, hal.6
5
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan XIV, PT. Intermasa, Jakarta, 1996, hal.1
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
27
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
3. Mengenai suatu hal tertentu.
4. Suatu sebab yang halal.
Dari Pasal 1320 KUH Perdata di atas dapat dilihat adanya syarat subjekt if
dan syarat objekt if. Dua syarat pertama dinamakan syarat subjektif dan dua syarat
terakhir dinamakan syarat objekt if. Perbedaan syarat-syarat sahnya perjanjia n
dalam dua kelo mpok ini o leh banyak ahli hukum digunakan untuk mengetahu i
apakah perjanjian itu batal demi hukum (vo ib ab init io) atau perjanjian yang dapat
dimintakan pembatalannya (vo idable).
Perjanjian yang batal demi hukum adalah perjanjian yang dari semula
sudah batal, hal ini berarti tidak pernah ada perjanjian tersebut, sedangkan
perjanjian yang dapat dimintakan pembatalannya adalah perjanjian yang dar i
semula berlaku tetapi perjanjian ini dapat dimint akan pembatalannya dan apabila
tidak dimintakan pembatalannya maka perjanjian ini tetap berlaku.
Para ahli hukum Indonesia, umumnya berpendapat bahwa dalam hal syarat
objekt if t idak dipenuhi, maka perjanjian itu batal demi hukum, sedangkan dala m
hal syarat subjekt if t idak dipenuhi maka perjanjian itu bukan batal demi huku m
melainkan dapat diminta pembatalannya. Dengan kata lain perjanjian ini sah atau
mengikat selama t idak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan yang berhak
meminta pembatalannya.
Dari pendapat umum para ahli hukum dapat disimpulkan bahwa syaratsyarat sahnya perjanjian subjekt if bukanlah merupakan syarat mut lak karena
perjanjian yang t idak memenuhi syarat subjektif tetap mengikat atau sah,
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
28
sepanjang belum dinyatakan t idak sah o leh hakim atas permintaan pihak yang
berhak meminta pembatalan.
Hal yang sangat perlu diperhat ikan berkaitan dengan syarat-syarat sahnya
perjanjian yaitu :
Ad.1. Sepakat Mereka yang Mengikatkan Diri
Sepakat yang dimaksudkan tersebut bahwa kedua subjek yang
mengadakan perjanjian itu harus bersepakat, setuju, seia sekata mengenai hal-ha l
pokok dari perjanjian yang diadakan itu. Apa yang dikehendaki pihak yang satu
juga dikehendaki o leh pihak yang lain. Mereka menghendaki sesuatu yang sama
secara t imbal balik. Tercapainya sepakat ini dinyatakan o leh kedua belah pihak
dengan mengucapkan perkataan-perkataan seperti; setuju, oke, dan lain-lain
sebagainya ataupun dengan bersama-sama menaruh tanda tangan di bawa h
pernyataan-pernyataan tertulis sebagai tanda (bukti) bahwa kedua belah pihak
telah menyetujui segala apa yang tertera di atas tulisan itu. 6
Hukum perjanjian dari KUH Perdata menganut asas konsensualisme.
Art inya ialah : hukum perjanjian dari KUH Perdata itu menganut suatu asas
bahwa untuk melahirkan perjanjian cukup dengan sepakat saja dan denga n
demikian perikatan yang dit imbulkan karenanya sudah dilahirkan pada saat atau
detik tercapainya konsensus sebagaimana dimaksudkan diatas. Pada detik tersebut
perjanjian sudah jadi dan mengikat, bukannya pada detik-det ik lain yang
terkemudian atau yang sebelumnya. 7
6
Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, Penerbit Kencana, Jakarta, 2004,
hal. 37.
7
Riduan Syahrani, Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Penerbit Alumni, Bandung,
1992, hal. 70.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
29
Sepakat antara para pihak yang mengadakan persetujuan itu harus tanpa
cacat, apabila t idak demikian dapat dimintakan pembatalannya ke Pengadilan.
Adapun yang dimaksud dengan cacat ialah meliput i kekhilafan, paksaan, dan
penipuan.
a.
Kekhilafan
Kekhilafan yang dimaksud di atas adalah jika salah satu pihak khila f
tentang hal pokok yang diperjanjikan atau tentang sifat pent ing barang yang
menjadi objek perjanjian atau mengenai orang dengan siapa diadakan perjanjia n
itu.
Kekhilafan mengenai barang misalnya seseorang membeli sebuah lukisa n
yang dikiranya lukisan Leonardo da Vinci, tetapi kemudian hanya merupakan
tiruannya saja. Kekhilafan mengenai orang misalnya jika seorang promotor musik
mengadakan kontrak dengan orang/sekelo mpok orang yang dikiranya sebuah grup
musik terkenal padahal hanya namanya saja yang sama.
b.
Paksaan
Yang dimaksud dengan paksaan adalah paksaan rohani atau paksaan jiwa,
jadi bukanlah paksaan badan. Misal, salah satu pihak karena diancam atau diteror
terpaksa menyetujui suatu perjanjian. Yang dipersoalkan disini adalah orang
memberikan persetujuan namun t idak secara bebas melainkan karena aka n
dianiaya atau akan dibuka suatu rahasia kala u ia t idak menyetujui suatu
perjanjian. Yang diancamkan itu harus suatu perbuatan yang terlarang dan
paksaan tersebut dilakukan o leh pihak ket iga. Ancaman atau paksaan itu harus
menimbulkan rasa takut pada orang yang normal. Harus ada rasa khawat ir aka n
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
30
menderita kerugian mengenai dirinya, ialah t idak hanya kehilangan jiwanya,
melainkan kehilangan keselamatan, kehormatan, jabatan, dan kebebasannya.
c.
Penipuan
Penipuan terjadi jika salah satu pihak dengan sengaja memberikan
keterangan-keterangan yang palsu atau tidak benar disertai dengan tipu muslihat
untuk membujuk pihak lawannya. Misalnya sepeda motor yang diperjanjikan
digant i merknya, dipalsukan no mor mesinnya. Ketentuan dalam Pasal 1328 KUH
Perdata menyatakan bahwa “Penipuan merupakan suatu alasan untuk pembatala n
perjanjian, apabila tipu muslihat yang dipakai oleh salah satu pihak, adala h
sedemikian rupa hingga terang dan nyata bahwa pihak yang lain t idak telah
membuat perikatan itu jika t idak dilakukan t ipu muslihat tersebut”.
Ad.2. Kecakapan untuk Membuat Suatu Perikatan
Kecakapan untuk bertindak dalam hukum merupakan syarat subjekt if
dalam perjanjian yang sah dibuat antara para pihak. Kecakapan bert indak ini
dalam banyak hal berhubungan dengan masalah kewenangan bertindak dala m
hukum. Subjek yang melakukan perjanjian harus cakap (bek waam) merupakan
syarat umum untuk melakukan perbuatan hukum secara sah yaitu harus sudah
dewasa, sehat akal pikiran dan tidak dilarang o leh suatu peraturan perundangundangan untuk melakukan suatu perbuatan tertentu. Subjek hukum terbagi dua
yaitu manusia dan badan hukum. Dalam hal ini akan dibahas mengenai subjek
hukum manusia. Menurut Pasal 1329 KUH Perdata yang berbunyi “Set iap orang
adalah cakap untuk membuat perikatan, jika ia oleh Undang-Undang t idak
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
31
dinyatakan t idak cakap” 8. Jadi menurut ketentuan pasal ini, semua dianggap
mampu atau cakap untuk mengikatkan diri dalam suatu persetujuan.
Ketentuan dalam Pasal 1330 KUH Perdata menyatakan bahwa “Orang
P EMILIKAN RU MAH AN TARA
CON OCOP H ILLIP S IN D ON ESIA IN C LTD D AN
KARYAW AN N YA
S KRIPS I
Diajukan kepada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat
Guna Mempero leh Gelar Sarjana Hukum
DISUSUN OLEH :
REZA FAHLEVI
040200096
DEPARTEMEN PERDATA DAGANG
FAKU LTAS H U KU M
U N IVERSITAS SU MATERA U TARA
MED AN
20 0 8
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
2
LEMBAR PENGESAHAN
TIN J AU AN H U KU M TERH AD AP PERJ AN J IAN PEMILIKAN
RU MAH AN TARA CON OCOPH ILLIPS IN D ON ES IA IN C LTD
D AN KARYAW AN N YA
S KRIPS I
Diajukan untuk Melengkapi Tugas Akhir
dan Memenuhi Syarat Memperoleh
Gelar Sarjana Hukum
OLEH :
REZA FAHLEVI
040200096
DEPARTEMEN PERDATA DAGANG
Disetujui o leh :
Ketua Departemen Hukum Perdata
Prof. Dr. TAN KAMELLO, SH, MS.
NIP: 131 764 556
Pembimbing I
Pembimbing II
Prof. Dr. TAN KAMELLO, SH., MS.
PUSPA MELATI, SH, M.Hum
NIP : 131 764 556
NIP :
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
3
ABSTRAKSI
Skripsi ini penulis beri judul : Tinjauan Hukum terhadap Perjanjia n
Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya”.
Rumah yang dimaksudkan dalam skripsi ini yaitu rumah ataupun apartemen yang
menjadi tempat tinggal karyawan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Dala m
perjanjian pemilikan rumah tersebut, pihak perusahaan yaitu ConocoPhillips
Indonesia Inc Ltd menyediakan sejumlah dana kepada karyawannya, namun t idak
keseluruhan, melainkan hanya karyawan yang memenuhi persyaratan, untuk
digunakan karyawan sesuai dengan tujuan dana tersebut diberikan. Hal ini tak
ubahnya seperti pinjaman atau kredit pemilikan rumah pada inst istusi bank.
Bedanya pada bank, pihak peminjam dibebankan sejumlah uang diluar hutang
pokok yang disebut bunga, sedangkan pada ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd
tidak dibebankan bunga atas dana yang dipinjamkan. Besarnya dana yang
diberikan dihitung berdasar indeks prestasi kerja dan masa kerja akt if selama
pekerja bekerja di perusahaan yang bersangkutan. Pekerja wajib melunas i
pinjaman tersebut dengan menyisihkan 25 % dari penghasilan nya/bulan sampa i
dengan hutang tersebut lunas. Perjanjian ini dapat dikategorikan sebaga i
perjanjian pinjam-meminjam, dalam hal ini perjanjian pinjam uang.
Berdasarkan uraian di atas, maka ada beberapa hal yang dapat kita kupas,
diantaranya adalah bagaimana prosedur dan persyaratan yang harus dipenuhi
karyawan/peminjam untuk memperoleh pinjaman pemilikan rumah tersebut.
Kemudian bagaimana bentuk dan isi perjanjian pemilikan rumah dimaksud, serta
hak dan kewajiban para pihak yang tertuang dalam perjanjian pemilikan rumah.
Apakah perjanjian ini mempunyai kapasitas untuk bersikap seimbang dala m
melindungi para pihak yang terlibat dalam perjanjian pemilikan rumah dimaksud.
Di samping itu, dibahas juga mengenai bagaimana wanprestasi dan akibat huku m
yang terjadi dalam perjanjian pemilikan rumah, serta penyelesaian sengketa yang
terjadi di antara para pihak.
Dalam penulisan skripsi ini, penulis melakukan penelit ian, yaitu penelit ian
kepustakaan (Library Reseacrh) dengan menggunakan Kitab Undang-Undang,
Peraturan Perundang-undangan, buku-buku teks, kutipan situs internet, dan
sebagainya. Penulis juga menggunakan penelit ian lapangan (Field Research) yaitu
dengan melakukan pendekatan langsung pada sumbernya dengan melakuka n
kunjungan ke Kantor Pusat ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd di Jakarta dan
melakukan tanya jawab dengan salah satu karyawan perusahaan ConocoPhillips
Indonesia Inc Ltd. Hal ini sangat banyak membantu penulis dalam mengumpulkan
data-data yang dibutuhkan serta memberi keterangan dalam menjawab
permasalahan yang terdapat dalam skripsi ini.
Penulis berpendapat fasilitas yang diberikan ConocoPhillips Indonesia Inc
Ltd kepada karyawannya merupakan terobosan brilian yang harus dit iru o le h
perusahaan lain, karena memberikan manfaat yang begitu besar bag i
pembangunan masyarakat Indonesia sepenuhnya dan manusia Indonesia
seutuhnya sehingga dapat meningkatkan kualitas sumber daya menusia d i
Indonesia.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
4
KATA PENGANTAR
Pertama-tama penulis memanjatkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT
Yang Maha Kuasa, Maha Pengasih lagi Maha Penyayang, karena berkat rahmat
dan karunia-Nya penulis dapat memulai dan menyelesaikan skripsi ini, sehingga
penulis berkesempatan memenuhi salah satu kewajiban bagi melengkapi syaratsyarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara Medan.
Skripsi ini penulis beri judul : “Tinjauan Hukum Terhadap Perjanjia n
Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya.“.
Penulis menyadari bahwa dalam menyusun karya ilmiah ini penulis akan
dihadang banyak kesulitan dan rintangan, baik karena keterbatasan literatur
maupun karena beberapa hal lainnya. Namun demikian, didorong oleh rasa ingin
tahu secara lebih dekat serta hasrat untuk menyajikan sesuatu karya ilmiah yang
memiliki warna tersendiri, maka penulis dalam segala kedangkalan dan
keterbatasannya berusaha memulai dan menyelesaikan skripsi ini dengan harapa n
kiranya dapat lah sekedar memberi variasi guna menambah perbendaharaan
khazanah skripsi ini pada almamater penulis disamping menambah wawasa n
pengetahuan penulis sendiri.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini jauh dari sempurna, tak ada
pengetahuan penulis yang dapat diandalkan kecuali hanya sekedar kesungguhan
dan ketekunan. Oleh karena itu dengan segala kerendahan hat i penulis memo ho n
kemurahan pembaca agar kiranya sudi memberikan tegur sapa dan krit ik
membangun bagi penyempurnaan karya ilmiah ini.
Dengan selesainya penulisan skripsi ini, maka dengan hat i yang ikhlas dan
penuh hormat penulis menghanturkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1.
Bapak Prof. Dr. Tan Kamello, SH. MS., selaku Ketua Departemen
Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan,
merangkap sebagai Dosen Pembimbing I, yang telah banyak
memberikan masukan bagi penulis guna kesempurnaan skripsi ini.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
5
2.
Ibu Puspa Melat i, SH. M.Hum., selaku Dosen Pembimbing II yang
telah bermurah hat i untuk membimbing dan mengarahkan penulis
dalam menyelesaikan skripsi ini hingga selesai.
3.
Bapak/Ibu Dosen serta Asisten dan Staf Pengajar Fakultas Huku m
Universitas Sumatera Utara, yang telah mendidik penulis selama
menempuh perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara- Medan.
4.
Semua teman sejawat khususnya bagi teman-teman stambuk 2004
yang telah banyak membantu dalam penyusunan skripsi ini.
Secara khusus ucapan terima kasih dengan penuh hormat dan penghargaa n
yang sebesar-besarnya penulis alamatkan kepada Ayah dan Ibu, terist imewa
kepada Ayah yang dengan sabar, serta tidak jemu-jemunya mendampingi da n
mendengar penulis dalam melakukan penelit ian di sela-sela waktu luangnya.
Dalam kesempatan ini penulis menghaturkan terima kasih kepada Ayah dan Ibu,
yang dengan bersusah payah dan penuh sabar telah mengasuh, membimbing, dan
membiayai penulis sehingga dapat melintasi berbagai jenjang pendidikan, mula i
prasekolah sampai perguruan tinggi.
Semoga kiranya apa yang telah penulis sajikan dalam skripsi ini dapat
membawa manfaat bagi kita semua.
Medan, Maret
2008
Hormat Penulis,
REZA FAHLEVI
NIM.
040200096
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
6
DAFTAR ISI
Abstraksi ............................................................................................................. i
Kata Pengantar .................................................................................................. ii
Daftar Isi ............................................................................................................. iv
BAB
I
PEN DAHU LUA N
A. Latar Belakang .......................................................................... 1
B. Perumusan Masalah .................................................................. 4
C. Tujuan dan Manfaat Penulisan ................................................. 4
D. Keaslian Penulisan ..................................................................... 6
E. Tinjauan Kepustakaan .............................................................. 6
F. Metode Penulisan
.................. 8
G. Sistematika Penulisan ................................................................ 9
BAB II
TIN JAUA N M ENGEN AI HUK UM PERJ ANJI AN
A. Perjanjian sebagai Sumber Perikatan ...................................... 11
B. Macam-Macam Perikatan ......................................................... 14
C. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian.............................................. 19
D. Jual Beli dan Pinjam Meminjam sebagai Perjanjian Khusus.. 35
BAB III
B EB ERA PA
HAL
TEN TANG
CONOCO PHI LL I PS
INDON ES IA inc Ltd
A. Deskripsi Perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan
Terbentuknya di Indonesia........................................................ 41
B. Bentuk Badan Hukum Perusahaan ConocoPhillips Indonesia
IncLtd ......................................................................................... 45
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
7
C. Struktur
Organisasi
dan
Manajemen
Perusahaan
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd ............................................. 47
BAB IV T I N J A U A N
HUK UM
TERH ADA P
PE RJAN JIA N
PEM I LIK AN RUM AH A NTA RA CO NOCOPH I LL IPS
INDON ES IA Inc Ltd DAN K ARYAWAN NYA
A. Prosedur dan Persyaratan Memperoleh Pinjaman Pemilikan
Rumah/Program Bantuan Kepemilikan Rumah ...................... 52
B. Bentuk dan Isi Perjanjian Pemilikan Rumah ........................... 63
C. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Pemilikan
Rumah Pemilikan Rumah dan Akibat Hukumnya .................. 66
D. Wanprestasi dalam Perjanjian Pemilikan Rumah dan Akibat
Hukumnya ................................................................................. 70
BAB V K E S I M P U L A N D A N S A R A N
A. Kesimpulan ................................................................................ 76
B. Saran
................................................................................... 78
DAFTAR PUST AK A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
LAM PI RAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
8
BAB I
PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang
Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, baik untuk tempat
tinggal, tempat usaha, perkantoran dan lain sebagainya. Rumah dapat dijadikan
agunan hutang. Rumah juga bisa dialihkan, diperjualbelikan, dihibahkan,
disewakan dan diwariskan.
Sebagian besar masyarakat beranggapan memiliki rumah sebagai tempat
tinggal adalah suatu hal yang sangat urgen dan mendesak. Anggapan ini buka n
suatu hal yang muluk-muluk, karena di saat perekonomian negara yang tengah
mengalami kemunduran dan di saat harga akan kebutuhan sehari-hari mulai sulit
dijangkau o leh sebagian masyarakat, serta ketersediaan lahan/tanah yang semakin
terbatas, hal ini merupakan sinyal akan pent ingnya rumah bagi masyarakat
sebagai tempat untuk berdiam, tempat untuk berlindung, tempat untuk memula i
kehidupan serta merencanakan setiap agenda kehidupan. Belum lagi kekhawat iran
akan harga dari rumah di masa mendatang yang terus bergerak naik seiring
dengan pergerakan harga tanah.
Masalah perumahan merupakan suatu masalah yang sangat rumit da n
sangat kompleks, karena menyangkut banyak hal seperti keadaan sosial, budaya,
ekonomi, ditambah lagi meningkatnya jumlah penduduk, dan berbagai hal lain
yang kesemuanya itu tidak dapat dilepaskan kaitannya satu dengan yang lain.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
9
Dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara, ditetapkan bahwa pembanguna n
perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu
kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkunga n
kehidupan, memberi arah pada pertumbuhan wilayah, dan memperluas lapanga n
pekerjaan, serta menggerakkan kegiatan ekono mi dalam rangka peningkatan dan
pemerataan kesejahteraan rakyat.
Perumahan mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan
watak serta kepribadian bangsa serta perlu dibina dan dikembangkan demi
kelangsungan kehidupan dan penghidupan masyarakat. Seperti yang diamanatkan
dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia pasal 27 ayat 2 yakni
“Tiap-tiap warga negara berhak atas pekerjaan dan penghidupan yang layak bag i
kemanusiaan”. Namun demikian, belum semua anggota masyarakat dapat
menikmat i atau memiliki rumah yang layak, sehat, aman, dan serasi.
Upaya pembangunan perumahan dan pemukiman harus terus dit ingkatkan,
dikarenakan kebutuhan terhadap perumahan merupakan hal yang sangat
mendesak apalagi jika dilihat dari angka laju pertumbuhan jumlah penduduk yang
terus meningkat dari tahun ke tahun. Namun satu hal yang perlu dicatat, idealnya
upaya ini harus diwujudkan dengan menyediakan perumahan dengan harga yang
terjangkau o leh masyarakat terutama go longan masyarakat menengah ke bawah
dan dengan tetap memperhat ikan persyaratan minimum bagi perumahan atau
pemukiman yang layak, sehat, aman, dan serasi.
Pemerintah juga harus mendorong peran serta masyarakat terutama pihak
swasta untuk senantiasa menyalurkan dana ke masyarakat dengan berbaga i
kemudahan dan keringanan sehingga dapat menggerakkan roda perekonomian
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
10
dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Hal ini dapat
dilihat pada apa yang telah dilakukan o leh institusi-inst itusi bank baik bank
pemerintah maupun bank swasta nasio nal, melalui pemberian kredit atau
pinjaman yang dikenal dengan ist ilah Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Namun
pemberian kredit tidak terlepas dari prinsip pemberian kredit yang dilakukan o le h
bank yaitu penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan modal, agunan
dan prospek usaha debitur.
Dewasa ini mulai ada inst itusi-inst itusi bukan bank yang menyalurkan
dananya ke masyarakat dan memudahkan masyarakat untuk memiliki ruma h
sebagai tempat tinggal. Bahkan disini, mereka mempunyai nilai keuntungan yang
cukup berpihak kepada debitur, dimana mereka meniadakan bunga atas dana yang
mereka pinjamkan. Melainkan hanya hutang pokok yang harus dilunasi o leh
debitur. Hal ini dapat kita lihat pada ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd yang
memberikan fasilitas semacam itu kepada pekerjanya. Fasilitas itu mereka
namakan dengan ist ilah Program Bantuan Kepemilikan Rumah/Ho me Owneship
Assistance Program (HOAP).
Penulis merasa tertarik dan terpanggil untuk menelit i dan menelaah segisegi hukum yang t imbul dari feno mena di atas, yaitu dalam segi hukum perjanjia n
terutama dit injau dari perjanjian pinjaman, dengan tit ik berat pembahasan terletak
pada bagaimana pelaksanaan perjanjian pinjaman tersebut. Demikianlah akhirnya
penulis menyajikan sebuah tulisan ilmiah yang didasarkan pada hasil penelit ia n
dan pengamatan menyangkut segi-segi hukum perjanjian dalam perjanjian
pemilikan rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya
sehingga maka tulisan ilmiah ini penulis turunkan dengan menggunakan judul:
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
11
“Tinjauan Hukum Terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips
Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya”.
B.
Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan, dan hasil
penelit ian meliput i penelit ian dokumen dan penilit ian kepustakaan yang
bersangkut paut dengan perjanjian pemilikan rumah ini, maupun hasil pengamatan
yang penulis lakukan, penelit ian dibatasi dalam beberapa ruang lingkup yaitu
sebagai berikut :
1. Bagaimanakah prosedur dan persyaratan memperoleh pinjaman pemilika n
rumah/program bantuan kepemilikan rumah?
2. Bagaimana bentuk dan isi dari perjanjian pemilikan rumah tersebut?
3. Bagaimana hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pemilika n
rumah?
4. Bagaimana terjadinya wanprestasi dalam perjanjian pemilikan rumah serta
akibat hukumnya?
C.
Tujuan dan Manfaat Penulisan
Tujuan pembahasan dari penelit ian yang dilakukan o leh penulis adala h
sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui ketentuan mengenai prosedur dan persyaratan
mempero leh pinjaman pemilikan rumah/program bantuan kepemilikan
rumah.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
12
2. Untuk mengetahui bentuk dan isi dari perjanjian pemilikan rumah antara
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawannya.
3. Untuk mengetahui hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjia n
pemilikan rumah.
4. Untuk mengetahui wanprestasi serta akibat hukum yang dit imbulka n
dalam perjanjian pemilikan rumah.
Dengan penulisan ini diharapkan mempero leh manfaat sebagai berikut:
a) Manfaat secara umum adalah:
i) Kegunaan Teoritis.
Penelit ian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikira n
terhadap suatu ilmu hukum dan dapat menambah bahan kepustakaan, khususnya
tentang pengaturan hak dan kewajiban para pihak dalam Perjanjian Pemilikan
Rumah.
ii) Kegunaan Praktis:
Diharapkan penelit ian ini dapat memberikan informasi kepada para
praktisi hukum dan masyarakat mengenai t injauan hukum terhadap Perjanjia n
Pemilikan Rumah antara suatu perusahaan dengan karyawannya.
b) Manfaat pribadi adalah :
Penulisan ini menambah pengetahuan penulis lebih mendalam mengena i
tinjauan hukum terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara suatu perusahaan
dengan karyawannya.
Penulisan ini bermanfaat dalam hal pemenuhan tugas akhir dala m
menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sebaga i
syarat untuk mendapatkan gelar Sarjana Hukum.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
13
D.
Keaslian Penulisan
Sepanjang pengetahuan penulis mengenai penulis an skripsi yang berjudu l
“Tinjauan Hukum terhadap Perjanjian Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips
Indonesia Inc Ltd dan Karyawannya”, belum pernah ada dalam arsip Perpustakaan
USU. Oleh karena itu tulisan ini dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.
E.
Tinjauan Kepustakaan
Perjanjian pemilikan rumah, tidak ditemukan pengaturannya dalam KUH
Perdata, melainkan perjanjian ini merupakan perjanjian yang lahir dari kebutuha n
akan suatu perangkat hukum perikatan di masyarakat yang berkenaan dengan
pemberian pinjaman untuk kepemilikan rumah.
Perjanjian atau verbintenis adalah hubungan hukum rechtsbetrekking yang
oleh itu sendiri diatur dan disahkan cara perhubungannya. Yahya Harahap
mengemukakan bahwa perjanjian mengandung pengert ian suatu hubungan huku m
kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan hak
pada satu pihak untuk mempero leh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak
lain untuk menunaikan prestasi. Menurut R. Subekt i, “Perjanjian adalah suatu
persetujuan dengan mana dua orang atau lebih mengikatkan diri untuk
melaksanakan suatu hal”. Sedangkan dalam Pasal 1313 Buku III KUH Perdata
dikatakan “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau
lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Dari beberapa
definisi di atas, ada unsur yang sangat melekat pada definisi perjanjian itu sendir i
yaitu hubungan hukum (rechtsbetrekking) yang menyangkut hukum kekayaan
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
14
antara dua orang atau lebih, yang memberi hak kepada satu pihak dan kewajiban
pada pihak lain tentang suatu prestasi.
Riduan Syahrani dalam bukunya yang berjudul Seluk Beluk dan Asas-Asas
hukum Perdata mengemukakan bahwa hukum perjanjian dari KUH Perdata
menganut asas konsensualis me. Artinya ialah : hukum perjanjian dari KUH
Perdata itu menganut suatu asas bahwa untuk melahirkan perjanjian cukup dengan
sepakat saja dan dengan demikian perikatan yang dit imbulkan karenanya suda h
dilahirkan pada saat atau detik tercapainya konsensus sebagaimana dimaksudka n
di atas. Pada detik tersebut perjanjian sudah jadi dan mengikat, bukannya pada
detik-det ik lain yang kemudian atau yang sebelumnya.
Pasal 1338 KUH Perdata menerangkan bahwa, segala perjanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang untuk mereka yang
membuatnya. Dengan kata lain bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah
artinya tidak bertentangan dengan Undang-Undang mengikat kedua belah pihak.
Perjanjian itu pada umumnya t idak dapat ditarik kembali kecuali dengan
persetujuan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan-alasan yang ditetapkan
oleh Undang-Undang. Pasal 1338 KUH Perdata juga menyatakan bahwa, semua
perjanjian harus dilaksanakan dengan it ikad baik. Bahwa cara menjalankan suatu
perjanjian tidak bertentangan dari kepatutan dan keadilan.
Dalam perjanjian pemilikan rumah yang dikaji dalam skripsi ini,
ditemukan
pihak-pihak
yang
terikat
dalam
perjanjian
tersebut
adala h
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan karyawan. ConocoPhillips Indonesia Inc
Ltd merupakan suatu badan usaha berbentuk Perseroan Terbatas Penanama n
Modal Asing. Adapun definis i Penanaman Modal Asing dalam Undang-Undang
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
15
25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, Bab I Ketentuan Umum, Pasal 1
adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wila yah negara
Republik Indonesia yang dilakukan o leh penanam modal asing, baik yang
menggunakan modal asing sepenuhnya maupun yang berpatungan dengan
penanam modal dalam negeri.
Dalam perjanjian ini ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd membuat
kesepakatan dengan karyawannya untuk menyediakan dana kepada karyawannya
yang memenuhi persyaratan untuk keperluan kepemilikan rumah karyawannya
tersebut. Karyawan mempunyai kewajiban untuk melunasi pinjaman yang
diberikan dengan menyis ihkan 25 % dari penghasilan perbulannya tanpa
dikenakan bunga atas total pinjaman yag diberikan.
F.
Metode Penulisan
Guna merampungkan penyajian skripsi ini agar dapat memenuhi kriteria
sebagai suatu tulisan ilmiah diperlukan suatu metode penulisan. Sesuai denga n
rumusan permasalahan dan tujuan penulisan, maka penulisan ini bersifat
deskript if analist is. Deskriptif maksudnya menggambarkan atau menelaa h
permasalahan hukum terhadap objek penelit ian yaitu Perjanjian Pemilika n
Rumah. Analist is maksudnya data hasil penelit ian terlebih dahulu dio la h
kemudian diuraikan secara cermat t injauan hukum terhadap pelaksanaa n
perjanjian pemilikan rumah berdasarkan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Selanjutnya metode yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adala h
sebagai berikut:
1.
Penelit ian Kepustakaan (Library Research)
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
16
Yaitu dengan melakukan penelit ian tentang literatur yang telah diseleks i
terlebih dahulu guna mendapatkan bahan-bahan yang bersifat teoritis ilmiah yang
digunakan sebagai rujukan dalam pembahasan skripsi ini untuk memperkuat dalil
dan fakta penelit ian. Bahan hukum yang dipergunakan dalam penelit ian in i
meliput i bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Bahan hukum primer
terdiri dari peraturan perundang-undangan dan produk hukum lainnya,
diantaranya seperti Peraturan Pemerintah (PP), Keputusan Presiden (Keppres),
Keputusan Menteri (Kepmen). Sedangkan bahan hukum sekunder adalah semua
publikasi tentang hukum yang bukan merupakan dokumen resmi yang dapat
berupa buku-buku teks, kamus hukum, maupun art ikel-artikel ilmiah tentang
hukum yang terkait dengan Tema penulisan skripsi ini.
2.
Penelit ian Lapangan ( Field Research)
Yaitu
dengan
melakukan
pendekatan-pendekatan
langsung
pada
sumbernya dalam praktek perjanjian pemilikan rumah suatu perusahaan dengan
karyawannya, dalam kaitan ini ialah karyawan perusahaan yang bersangkutan.
G.
Sistematika Penulisan
Adapun sistemat ika penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut :
1. BAB I : merupakan bab Pendahuluan yang menguraikan latar belakang
masalah, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penulisan, keaslian
penulisan, tinjauan kepustakaan, metode penelit ian, dan sistemat ika
penulisan.
2. BAB II : merupakan bab yang membahas mengenai Tinjauan Mengena i
Hukum Perjanjian. Dalam bab ini penulis menguraikan tentang perjanjia n
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
17
sebagai sumber perikatan, macam-macam perikatan, syarat-syarat sahnya
perikatan serta jual-beli dan pinjam-meminjam sebagai suatu perjanjia n
khusus.
3. BAB III : merupakan pembahasan mengenai beberapa hal tentang
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd. Dalam bab ini penulis menguraika n
mengenai deskripsi perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan
terbentuknya
di
Indonesia,
bentuk
badan
hukum
perusahaan
ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd, serta struktur organisasi da n
manajemen perusahaan ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd.
4. BAB IV : merupakan pembahasan mengenai Tinjauan Hukum Terhadap
Perjanjian Pemilikan Rumah antara ConocoPhillips Indonesia Inc Ltd dan
Karyawannya. Dalam bab ini penulis menguraikan mengenai prosedur dan
persyaratan mempero leh pinjaman pemilikan rumah/program bantuan
kepemilikan rumah, bentuk dan isi dari perjanjian pemilikan rumah, hak
dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pemilikan rumah, serta
mengenai terjadinya wanprestasi dalam perjanjian pemilikan ruma h
tersebut dan akibat hukumnya, sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku di Indonesia.
5. BAB V : merupakan pembahasan mengenai Kesimpulan dan Saran. Dala m
bab ini penulis mengemukakan kesimpulan yang dipet ik dari uraian-uraian
bab terdahulu yang telah diuji keabsahannya berdasarkan data-data yang
telah diperoleh. Selanjutnya dalam bab ini penulis memberikan beberapa
saran yang kiranya mungkin berguna sebagai informasi bagi kalanga n
akademis di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
18
BAB II
TINJAUAN MENGENAI HUKUM PERJANJIAN
A.
Perjanjian Sebagai Sumber Perikatan
Perjanjian atau Verbintenis mengandung pengertian : suatu hubunga n
hukum kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan
hak pada satu pihak untuk mempero leh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada
pihak lain untuk menunaikan prestasi. 1 Sedangkan dalam Pasal 1313 Buku III
KUH Perdata dikatakan “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.
Dari kedua pengert ian singkat di atas kita jumpai di dalamnya beberapa unsur
yang memberi wujud pengertian perjanjian, antara lain hubungan huku m
(rechtsbetrekking) yang menyangkut hukum kekayaan antara dua orang atau
lebih, yang memberi hak kepada satu pihak dan kewajiban pada pihak lain tentang
suatu prestasi.
Perjanjian atau verbintenis adalah hubungan hukum rechtsbetrekking yang
oleh itu sendiri diatur dan disahkan cara perhubungannya. Oleh karena it u
perjanjian yang mengandung hubungan hukum antara perorangan adalah hal-ha l
yang terletak dan berada dalam lingkungan hukum. Itulah sebabnya hubungan
hukum dalam perjanjian, bukan suatu hubungan hukum yang bisa timbul dengan
sendirinya seperti yang dijumpai dalam harta benda kekeluargaan. Dala m
hubungan hukum kekayaan keluarga, dengan sendirinya t imbul hubungan huku m
antara anak dengan kekayaan orang tuanya seperti yang diatur dalam huku m
waris. Lain halnya dalam perjanjian, hubungan hukum antara pihak yang satu
1
M.Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Penerbit Alumni, Bandung, 1986, hal.6.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
19
dengan yang lain t idak bisa timbul dengan sendirinya. Hubungan itu tercipta ole h
karena adanya tindakan hukum (rechtshandeling). Tindakan atau perbuatan
hukum yang dilakukan o leh pihak-pihak lain yang menimbulkan hubunga n
hukum dalam perjanjian, sehingga terhadap satu pihak diberi hak o leh pihak yang
lain untuk memperoleh prestasi. Sedangkan pihak yang lain itu pun menyediakan
diri dibebani dengan “kewajiban” untuk menunaikan prestasi. Jadi satu pihak
mempero leh “hak (recht)” dan pihak sebelah lagi memikul “kewajiban (plicht)”
menyerahkan atau menunaikan prestasi yang menurut undang-undang berupa :
1)
Memberikan sesuatu
2)
Melakukan suatu perbuatan
3)
Tidak melakukan suatu perbuatan.
Perikatan o leh buku III KUH Perdata didefinisikan sebagai “Suatu
hubungan hukum (mengenai kekayaan harta benda) antara dua orang, yang
memberi hak pada yang satu untuk menuntut barang sesuatu dari yang lainnya,
sedangkan orang yang lainnya ini diwajibkan memenuhi tuntutan itu”. Hubungan
hukum disini art inya hak orang/pihak tersebut dijamin o leh Hukum, yaitu apabila
tuntutan tersebut tidak dipenuhi secara sukarela maka pihak debitur dapat dituntut
dimuka Pengadilan. Pihak yang berhak menuntut dinamakan pihak berpiutang
atau “kreditur”, sedangkan pihak yang wajib memenuhi tuntutan dinamakan pihak
berhutang atau “debitur”.
Perkataan “Perikatan” mempunyai arti yang lebih luas dari perkataan
“Perjanjian”, sebab dalam buku III diatur juga perihal hubungan hukum yang
sama sekali t idak bersumber pada suatu persetujuan atau perjanjian yaitu periha l
perikatan yang timbul dari perbuatan yang melanggar hukum (onrechtmatige
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
20
daad) dan perihal perikatan yang t imbul dari pengurusan kepent ingan orang lain
yang t idak berdasarkan persetujuan (zaakwaarneming). Tetapi sebagian besar dar i
buku III KUH Perdata ditujukan pada perikatan yang t imbul dari persetujuan atau
perjanjian.
Sumber-sumber perikatan, oleh Undang-Undang diterangkan bahwa suatu
perikatan dapat lahir dari suatu persetujuan (perjanjian) atau dari Undang-Undang
(Pasal 1233 KUH Perdata). Perikatan yang lahir dari Undang-Undang dapat
dibagi lagi atas perikatan-perikatan yang lahir dari Undang-Undang saja (Pasa l
1352 KUH Perdata) dan yang lahir dari Undang-Undang karena suatu perbuatan
orang. Yang terakhir ini dapat dibagi lagi atas perikatan-perikatan yang lahir dar i
suatu perbuatan yang diperbo lehkan dan yang lahir dari perbuatan yang
berlawanan dengan hukum (Pasal 1353 KUH Perdata).
Pasal 1338 KUH Perdata menerangkan bahwa, segala perjanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang untuk mereka yang
membuatnya. Dengan kata lain bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah
artinya tidak bertentangan dengan Undang-Undang mengikat kedua belah pihak.
Perjanjian itu pada umumnya t idak dapat ditarik kembali kecuali dengan
persetujuan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan-alasan yang ditetapkan
oleh Undang-Undang.
Pasal 1338 KUH Perdata juga menyatakan bahwa, semua perjanjian harus
dilaksanakan dengan it ikad baik. Bahwa cara menjalankan suatu perjanjian tidak
bertentangan dari kepatutan dan keadilan. Lebih lanjut mengenai syarat-syarat
sahnya suatu perjanjian akan dibahas pada sub bab III pada bab ini.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
21
B.
Macam-Macam Perikatan
Bentuk perikatan yang paling sederhana, ialah suatu perikatan yang
masing-masing pihak hanya ada satu orang dan satu prestasi yang seketika juga
dapat ditagih pemba yarannya. Di samping bentuk yang paling sederhana itu,
terdapat berbagai macam perikatan lain yang akan diuraikan dalam pembahasa n
berikut ini.
1)
Perikatan Bersyarat
Perikatan bersyarat adalah suatu perikatan yang digantungkan pada suatu
kejadian di kemudian hari, yang masih belum tentu akan atau t idak terjadi. Suatu
perjanjian yang demikian itu menggantungkan kepada adanya suatu perikatan
pada suatu syarat yang menunda atau mempertangguhkan. Contoh jika seseorang
X berjanji untuk membeli mo bil jika ia lulus ujian, disini dapat dikatakan bahwa
jual beli itu hanya dapat terjadi jika X lulus ujian. Kedua, mungkin untuk
memperjanjikan, bahwa suatu perikatan yang sudah akan berlaku, akan dibatalka n
jika kejadian yang belum tentu itu timbul. Disini dikatakan perjanjian itu
digantungkan kepada syarat pembatalan (ontbindende voorwaarde).
Undang-Undang menetapkan bahwa suatu perjanjian sudah batal (nietig),
jika mengandung suatu ikatan yang digantungkan kepada suatu syarat yang
mengharuskan suatu pihak untuk melakukan suatu perbuatan yang sama sekali
tidak mungkin untuk dilakukannya atau yang bertentangan dengan UndangUndang dan kesusilaan. Tapi berbeda halnya dalam pewarisan, yaitu suatu saat
yang demikian jika dicantumkan dalam testamen t idak menyebabkan batalnya
testamen, tetapi dianggap syarat yang demikian itu tidak ada, sehingga surat
wasiat itu berlaku dengan t idak mengandung syarat. Selanjutnya, diterangkan
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
22
bahwa, t iap perjanjian yang mengandung kewajiban t imbal balik, kelalaian salah
satu pihak sudah merupakan syarat batalnya perjanjian yang tercantum dala m
pasal 1266 KUH Perdata.
2)
Perikatan yang Digantungkan pada Suatu Ketetapan Waktu
(tijdsbepaling)
Perbedaan antara suatu syarat dengan perbedaan waktu, yaitu yang
pertama berupa suatu kejadian atau perist iwa yang belum tentu atau tidak akan
terlaksana, sedangkan yang kedua adalah suatu hal yang tidak akan past i aka n
datang, meskipun belum tentu kapan datangnya, misalnya meninggalnya
seseorang. Contoh suatu perikatan yang ditentukan pada suatu ketetapan waktu
tertentu adalah perjanjian perburuhan, hutang wesel yang dapat ditagih suatu
waktu.
3)
Perikatan yang Memperbolehkan Memilih (Alternatif)
Ini adalah suatu perikatan dimana terdapat dua macam atau lebih prestas i
sedangkan kepada si berhutang diserahkan yang mana yang akan ia lakukan.
Misalnya, seseorang dapat memilih, akan berlibur ke Bali atau ke Hawai jika ia
dapat melakukan suatu hal tertentu.
4)
Perikatan Tanggung-Menanggung (hoiofdelijk tatau solidair)
Ini adalah perikatan dimana beberapa orang bert indak sebagai yang
berhutang berhadapan dengan satu orang yang menghutangkan, atau sebaliknya.
Perikatan tanggung-menanggung lazim diperjanjikan sebelumnya dalam suatu
perjanjian dan harus diperjanjikan secara tegas terlebih dahulu (uitdrukklijk).
Tetapi ada kalanya juga perikatan tanggung-menanggung ini diterangkan dala m
KUH Perdata, mengenai beberapa orang bersama-sama meminjam suatu barang,
mengenai suatu orang menerima penyuruhan (lastgeving) dari beberapa orang.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
23
5)
Perikatan yang Dapat Dibagi dan Perikatan yang Tidak Dapat Dibagi
Apakah suatu perikatan dapat dibagi? Atau bahkan t idak dapat dibag i
sama sekali? Jawabannya tergantung pada mungkin tidaknya membagi prestasi.
Pada hakekatnya tergantung pula dari kehendak atau maksud dari kedua bela h
pihak yang membuat perjanjian. Persoalan dapat atau tidak dapat dibagi suatu
prestasi t imbul kemudian, jika salah satu pihak dalam perjanjian telah digant ika n
oleh beberapa orang lain yang biasanya karena kemat ian yang digant ikan oleh ahli
warisnya. Pada asasnya jika tidak diperjanjikan suatu perikatan tidak boleh dibagibagi, sebab si berpiutang selalu berhak menuntut pemenuhan perjanjian untuk
sepenuhnya dan tidak usah menerima pembayaran sebagian demi sebagian.
6)
Perikatan dengan Penetapan Hukuman (strafbeding)
Untuk mencegah jangan sampai si berhutang dengan mudah saja
melalaikan kewajibannya, dalam praktek banyak dipakai perjanjian dimana s i
berhutang dikenakan hukuman jika ia t idak menepati janjinya. Hukuman itu
biasanya ditetapkan dalam suatu jumlah uang tertentu yang sebenarnya
merupakan suatu pembayaran kerugian yang sejak semula sudah ditetapkan
sendiri o leh para pihak dalam perjanjian itu. Dan hakim mempunyai kekuasaan
untuk meringankan hukuman jika sebagian telah dipenuhi. 2
7)
Perikatan-Perikatan yang Lahir dari Undang-Undang
Dalam Pasal 1352 KUH Perdata dikatakan bahwa “Perikatan-perikatan
yang dilahirkan demi Undang-Undang, timbul dari Undang-Undang saja atau dari
Undang-Undang sebagai akibat dari perbuatan orang.”
2
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Cetakan XXIX, PT. Intermasa, Jakarta, 2001, hal
128-131
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
24
Yang dimaksud dengan perikatan yang lahir dari Undang-Undang saja
ialah perikatan-perikatan yang t imbul o leh hubungan kekeluargaan. Sepert i yang
terdapat pada Buku I KUH Perdata, misalnya kewajiban seorang anak yang
mampu, untuk memberikan nafkah kepada orang tuanya yang berada dala m
keadaan miskin.
Perikatan yang lahir dari Undang-Undang karena suatu perbuatan orang
ialah pertama t imbul jika seseorang melakukan sesuatu “pembayaran yang tidak
diwajibkan” (Pasal 1359 ayat 1). Perbuatan yang demikian ini menerbitkan suatu
perikatan, yaitu memberikan hak kepada orang yang telah membayarkan itu untuk
menuntut kembali apa yang telah dibayarkan dan meniadakan kewajiban untuk
mengembalikan pembayaran-pembayaran itu.
Suatu perikatan yang lahir dari Undang-Undang karena perbuatan yang
diperbo lehkan dinamakan “zaakwaarneming” (Pasal 1354 KUH Perdata). Ini
terjadi jika seseorang dengan sukarela dan dengan t idak diminta mengurus
kepent ingan-kepent ingan orang lain. Misalnya, orang yang sedang berpergian,
dengan memelihara kebunnya, membasmi kebakaran yang t imbul di rumahnya
dan sebagainya. Dalam t indakan keluar, orang yang melakukan pengurusa n
kepent ingan orang lain itu dapat bertindak atas nama sendiri atau dapat bertindak
atas nama orang yang berkepent ingan. Dari perbuatan yang dinamakan
zaakwaarneming ini terbit lah suatu kewajiban bagi orang yang melakuka n
pengurusan untuk meneruskan pengurusan itu sampai orang yang berkepentinga n
telah kembali ke tempatnya. Jika pengurusan itu dilakukan dengan baik orang
yang berkepent ingan wajib mengembalikan segala biaya yang dikeluarkan, dan ia
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
25
diwajibkan pula memenuhi semua perjanjia n yang telah dibuat untuk
kepent ingannya.
Perihal perikatan yang lahir dari Undang-Undang karena suatu perbuatan
yang melanggar hukum diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata. Pasal in i
menjelaskan bahwa, tiap perbuatan yang melanggar hukum (onrechtmatige daad)
mewajibkan orang yang melakukan perbuatan itu, jika karena kesalahannya telah
timbul kerugian, untuk membayar kerugian itu.
Dalam Pasal 1367 KUH Perdata seseorang t idak saja bertanggungjawab
untuk kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri, tetapi juga untuk kerugian
yang disebabkan perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya atau orangorang yang berada di bawah pengawasannya.
Lazimnya pasal ini diart ikan terbatas (limit atif), yaitu seseorang dapat
diminta pertanggungjawaban atas perbuatan orang lain, dalam hubunganhubungan dan hal-hal sebagai berikut :
a. Orang tua atau wali untuk anak yang belum dewasa yang t inggal pada
mereka dan mereka melakukan kekuasaan orang tua atau perwalian
padanya.
b. Majikan untuk buruhnya, dalam melaksanakan pekerjaan yang ditugaskan
kepada mereka.
c. Guru sekolah dan kepala tukang untuk murid dan tukangnya selama
mereka ini dalam pengawasan mereka.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
26
C.
Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian
Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan “Suatu perjanjian adalah suatu
perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu
orang lain atau lebih” 3.
Perjanjian merupakan sumber perikatan atau dengan kata lain perikatan
biasa lahir dari perjanjian. Perikatan merupakan suatu perbuatan hukum antara
dua pihak, dimana para pihak menuntut sesuatu dari pihak lain yang mempunya i
kewajiban memenuhi tuntutan ini. Dalam arti luas perjanjian berarti set iap
perikatan yang menimbulkan akibat hukum sebagai yang dikehendaki oleh para
pihak.
M. Yahya Harahap berpendapat, “Perjanjian mengandung pengert ian suatu
hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua orang atau lebih yang
memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk mempero leh prestasi dan sekaligus
mewajibkan pada pihak yang lain untuk menunaikan prestasi” 4.Menurut R.
Subekt i, “Perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih
mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal” 5.
Dari pendapat para sarjana tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa
perjanjian itu adalah hubungan hukum yang terjadi antara dua orang atau lebih
yang saling berjanji yang masing-masing pihak mengikatkan diri di dalamnya da n
mempunyai hak dan kewajiban yang harus dipenuhi.
Syarat sahnya perjanjian tercantum dalam Pasal 1320 KUH Perdata antara
lain ya itu :
3
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Cetakan ke- XXXI
PT. Pradnya Paramita, Jakarta 2001 hal. 338
4
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni Bandung, 1986, hal.6
5
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan XIV, PT. Intermasa, Jakarta, 1996, hal.1
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
27
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
3. Mengenai suatu hal tertentu.
4. Suatu sebab yang halal.
Dari Pasal 1320 KUH Perdata di atas dapat dilihat adanya syarat subjekt if
dan syarat objekt if. Dua syarat pertama dinamakan syarat subjektif dan dua syarat
terakhir dinamakan syarat objekt if. Perbedaan syarat-syarat sahnya perjanjia n
dalam dua kelo mpok ini o leh banyak ahli hukum digunakan untuk mengetahu i
apakah perjanjian itu batal demi hukum (vo ib ab init io) atau perjanjian yang dapat
dimintakan pembatalannya (vo idable).
Perjanjian yang batal demi hukum adalah perjanjian yang dari semula
sudah batal, hal ini berarti tidak pernah ada perjanjian tersebut, sedangkan
perjanjian yang dapat dimintakan pembatalannya adalah perjanjian yang dar i
semula berlaku tetapi perjanjian ini dapat dimint akan pembatalannya dan apabila
tidak dimintakan pembatalannya maka perjanjian ini tetap berlaku.
Para ahli hukum Indonesia, umumnya berpendapat bahwa dalam hal syarat
objekt if t idak dipenuhi, maka perjanjian itu batal demi hukum, sedangkan dala m
hal syarat subjekt if t idak dipenuhi maka perjanjian itu bukan batal demi huku m
melainkan dapat diminta pembatalannya. Dengan kata lain perjanjian ini sah atau
mengikat selama t idak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan yang berhak
meminta pembatalannya.
Dari pendapat umum para ahli hukum dapat disimpulkan bahwa syaratsyarat sahnya perjanjian subjekt if bukanlah merupakan syarat mut lak karena
perjanjian yang t idak memenuhi syarat subjektif tetap mengikat atau sah,
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
28
sepanjang belum dinyatakan t idak sah o leh hakim atas permintaan pihak yang
berhak meminta pembatalan.
Hal yang sangat perlu diperhat ikan berkaitan dengan syarat-syarat sahnya
perjanjian yaitu :
Ad.1. Sepakat Mereka yang Mengikatkan Diri
Sepakat yang dimaksudkan tersebut bahwa kedua subjek yang
mengadakan perjanjian itu harus bersepakat, setuju, seia sekata mengenai hal-ha l
pokok dari perjanjian yang diadakan itu. Apa yang dikehendaki pihak yang satu
juga dikehendaki o leh pihak yang lain. Mereka menghendaki sesuatu yang sama
secara t imbal balik. Tercapainya sepakat ini dinyatakan o leh kedua belah pihak
dengan mengucapkan perkataan-perkataan seperti; setuju, oke, dan lain-lain
sebagainya ataupun dengan bersama-sama menaruh tanda tangan di bawa h
pernyataan-pernyataan tertulis sebagai tanda (bukti) bahwa kedua belah pihak
telah menyetujui segala apa yang tertera di atas tulisan itu. 6
Hukum perjanjian dari KUH Perdata menganut asas konsensualisme.
Art inya ialah : hukum perjanjian dari KUH Perdata itu menganut suatu asas
bahwa untuk melahirkan perjanjian cukup dengan sepakat saja dan denga n
demikian perikatan yang dit imbulkan karenanya sudah dilahirkan pada saat atau
detik tercapainya konsensus sebagaimana dimaksudkan diatas. Pada detik tersebut
perjanjian sudah jadi dan mengikat, bukannya pada detik-det ik lain yang
terkemudian atau yang sebelumnya. 7
6
Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, Penerbit Kencana, Jakarta, 2004,
hal. 37.
7
Riduan Syahrani, Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Penerbit Alumni, Bandung,
1992, hal. 70.
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
29
Sepakat antara para pihak yang mengadakan persetujuan itu harus tanpa
cacat, apabila t idak demikian dapat dimintakan pembatalannya ke Pengadilan.
Adapun yang dimaksud dengan cacat ialah meliput i kekhilafan, paksaan, dan
penipuan.
a.
Kekhilafan
Kekhilafan yang dimaksud di atas adalah jika salah satu pihak khila f
tentang hal pokok yang diperjanjikan atau tentang sifat pent ing barang yang
menjadi objek perjanjian atau mengenai orang dengan siapa diadakan perjanjia n
itu.
Kekhilafan mengenai barang misalnya seseorang membeli sebuah lukisa n
yang dikiranya lukisan Leonardo da Vinci, tetapi kemudian hanya merupakan
tiruannya saja. Kekhilafan mengenai orang misalnya jika seorang promotor musik
mengadakan kontrak dengan orang/sekelo mpok orang yang dikiranya sebuah grup
musik terkenal padahal hanya namanya saja yang sama.
b.
Paksaan
Yang dimaksud dengan paksaan adalah paksaan rohani atau paksaan jiwa,
jadi bukanlah paksaan badan. Misal, salah satu pihak karena diancam atau diteror
terpaksa menyetujui suatu perjanjian. Yang dipersoalkan disini adalah orang
memberikan persetujuan namun t idak secara bebas melainkan karena aka n
dianiaya atau akan dibuka suatu rahasia kala u ia t idak menyetujui suatu
perjanjian. Yang diancamkan itu harus suatu perbuatan yang terlarang dan
paksaan tersebut dilakukan o leh pihak ket iga. Ancaman atau paksaan itu harus
menimbulkan rasa takut pada orang yang normal. Harus ada rasa khawat ir aka n
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
30
menderita kerugian mengenai dirinya, ialah t idak hanya kehilangan jiwanya,
melainkan kehilangan keselamatan, kehormatan, jabatan, dan kebebasannya.
c.
Penipuan
Penipuan terjadi jika salah satu pihak dengan sengaja memberikan
keterangan-keterangan yang palsu atau tidak benar disertai dengan tipu muslihat
untuk membujuk pihak lawannya. Misalnya sepeda motor yang diperjanjikan
digant i merknya, dipalsukan no mor mesinnya. Ketentuan dalam Pasal 1328 KUH
Perdata menyatakan bahwa “Penipuan merupakan suatu alasan untuk pembatala n
perjanjian, apabila tipu muslihat yang dipakai oleh salah satu pihak, adala h
sedemikian rupa hingga terang dan nyata bahwa pihak yang lain t idak telah
membuat perikatan itu jika t idak dilakukan t ipu muslihat tersebut”.
Ad.2. Kecakapan untuk Membuat Suatu Perikatan
Kecakapan untuk bertindak dalam hukum merupakan syarat subjekt if
dalam perjanjian yang sah dibuat antara para pihak. Kecakapan bert indak ini
dalam banyak hal berhubungan dengan masalah kewenangan bertindak dala m
hukum. Subjek yang melakukan perjanjian harus cakap (bek waam) merupakan
syarat umum untuk melakukan perbuatan hukum secara sah yaitu harus sudah
dewasa, sehat akal pikiran dan tidak dilarang o leh suatu peraturan perundangundangan untuk melakukan suatu perbuatan tertentu. Subjek hukum terbagi dua
yaitu manusia dan badan hukum. Dalam hal ini akan dibahas mengenai subjek
hukum manusia. Menurut Pasal 1329 KUH Perdata yang berbunyi “Set iap orang
adalah cakap untuk membuat perikatan, jika ia oleh Undang-Undang t idak
Reza Fahlevi : TinjauanHukumTerhadapPerjanjianPemilikanRumah AntaraConocophillips IndonesiaInc LtdDan Karyawannya,2008.
USU Repository© 2009
31
dinyatakan t idak cakap” 8. Jadi menurut ketentuan pasal ini, semua dianggap
mampu atau cakap untuk mengikatkan diri dalam suatu persetujuan.
Ketentuan dalam Pasal 1330 KUH Perdata menyatakan bahwa “Orang