tingkah laku yang nyata dari subjek. Pada itikad baik mutlak, penilaiannya terletak pada akal sehat dan keadilan, dibuat ukuran yang objektif untuk
menilai keadaan penilaian tidak memihak menurut norma-norma yang objektif
9
5. Asas Kepribadian Asas kepribadian merupakan asas yang menentukan bahwa seseorang
yang akan melakukan dan atau membuat kontrak hanya untuk kepentingan perseorangan saja. Hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1315 dan Pasal 1340
KUHPerdata. Pasal 1315 KUHPerdata berbunyi: “Pada umumnya seseorang tidak dapat mengadakan perikatan atau perjanjian selain untuk dirinya
sendiri.” Inti dari ketentuan ini bahwa seseorang yang mengadakan perjanjian hanya untuk kepentingan dirinya sendiri.
Pasal 1340 KUHPerdata berbunyi: “Perjanjian hanya berlaku antara pihak yang membuatnya.” Ini berarti bahwa perjanjian yang dibuat oelh para pihak
hanya berlaku bagi mereka yang membuatnya. Namun, ketentuan itu ada pengecualiannya, sebagaimana diintrodusir dalam Pasal 1317 KUHPerdata,
yang berbunyi: “Dapat pula perjanjian diadakan untuk kepentingan pihak ketiga, bila suatu perjanjian yang dibuat untuk diri sendiri, atau suatu
pemberian kepada orang lain, mengandung suatu syarat semacam itu.” Pasal ini mengkonstruksikan bahwa seseorang dapat mengadakan perjanjian untuk
kepentingan pihak ketiga dengan suatu syarat yang ditentukan. Sedangkan dalam Pasal 1318 KUHPerdata, tidak hanya mengatur
perjanjian untuk diri sendiri, tetapi juga untuk kepentingan ahli warisnya dan untuk orang-orang yang memperoleh hak daripadanya. Pasal 1317
KUHPerdata mengatur tentang pengecualiannya, sedangkan pasal 1318 KUHPerdata mengatur tentang ruang lingkupnya yang luas
10
.
C. Penerapan Asas-Asas Hukum Kontrak
Kehendak para pihak yang diwujudkan dalam kesepakatan adalah merupakan dasar mengikatnya suatu perjanjian. Kehendak tersebut dapat
dinyatakan dengan berbagai cara baik
9
Ibid., hlm. 11
10
Ibid., hlm. 12-13
7
lisan maupun tertulis dan mengikat para pihak dengan segala akibat hukumnya
11
. Menurut teori klasik hukum kontrak, asas itikad baik dapat diterapkan dalam
situasi dimana perjanjian sudah memenuhi syarat tertentu, akibatnya ajaran ini tidak melindungi pihak yang menderita kerugian dalam tahap prakontrak atau
tahap perundingan, karena dalam tahap ini perjanjian belum memenuhi syarat hal tertentu
12
. Dalam kasus Ny. Linawati Tjhang melawan PT Sumber Agung Real Estate
Construction, penggugat sabagai pembeli beritikad baik dan sangat keberatan dengan keadaan rumah kantor Rukan Unit R28 tidak sesuai dengan penjelasan
dan site plan yang diberikan Tergugat bahwa di halaman di depan Rukan tersebut seharusnya lepas pandang dan dapat digunakan untuk parkir kendaraan, ternyata
telah berdiri bangunan permanen untuk menyimpan mesin diesel yang dilengkapi cerobong asap. Menurut penggugat tindakan tersebut berpotensi menimbulkan
kerugian bagi penggugat serta mengganggu kegiatan penggugat dalam menjalankan kegiatan usaha bisnis. Penggugat mengajukan gugatan perbuatan
melawan hukum dang anti rugi sebesar Rp 1.245.576.625,- sesuai dengan harga rukan yang sudah dilunasi oleh penggugat, ditambah ganti rugi imateriel sebesar
Rp 5.000.000.000,- ditambah bunga 20 per tahun terhitung sejak gugatan di daftarkan. Pengadilan Negeri Jakarta Utara dalam Putusan No.
120Pdt.G2006PN.Jkt.Ut tanggal 11 April 2007 mengabulkan gugatan penggugat sebagian, yaitu menghukum tergugat membayar ganti rugi materiel dan imateriel
ditambah bunga 6 setahun. Pengadilan Tinggi Jakarta dalam Putusan No. 428PDT2007PT.DKI tanggal 26 Februari 2008 menyatakan bahwa gugatan
tidak dapat diterima. Dengan alasan bahwa gugatan kabur karena penggugat menyatakan sebagai pemilik atas rukan aquo, tetapi baru menyatakan akan serah
terima rukan yang telah dibayar lunas. Selanjutnya, menurut pengadilan tinggi penggugat tidak punya kapasitas untuk menggugat, karena unit ruko tersebut
bukan merupakan unit bangunan yang terpisah tersendiri melainkan suatu kesatuan dengan unit hunian lainnya yang dikenal dengan nama Apartemen
11
Suharmoko, Hukum Perjanjian: Teori dan Analisa Kasus, Jakarta: Kencana, 2014, hlm 3-4.
12
Ibid,. hlm. 5.
8
Gading Mediterania Residences. Bahwa di tiap ruko tidak ada lahan parkir yang dikhususkan untuk pemilik unit ruko. Putusan pengadilan tinggi dikuatkan oleh
Putusan Mahkamah Agung No. 2559KPDT2008 tanggal 10 Juni 2008
13
. Dilihat dari penerapan asas-asas hukum kontrak pada kasus tersebut bahwa
asas kebebasan berkontrak tercermin ketika Ny. Linawati Tjhang membuat perjanjian dengan PT. Sunter Agung Real Estate Development and Construction.
Dalam hal tersebut dapat dilihat bahwa Ny. Linawati Tjhang bebas membuat kontrak dengan siapapun asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang yang
berlaku. Asas Konsensualisme dan asas Pacta Sunt Servanda tercermin pada ketika
Ny. Linawati Tjhang melihat site plan dan membeli rumah kantor pada PT. Sunter Agung Real Estate Development and Construction. Setelah Ny. Linawati Tjhang
membeli rumah kantor tersebut otomatis akan menimbulkan kewajiban para pihak yang melakukan perjanjian tersebut.
Menurut kasus tersebut, mengingat bahwa KUHPerdata masih menganut teori kontrak klasik, dimana itikad baik hanya ada pada tahapan pelaksanaan
perjanjian atau ketika hak dan kewajiban timbul sebagai akibat dari hubungan kontraktual yang terbentuk. Dengan mengacu pada hal ini terlihat bahwa keadaan
rumah kantor yang tidak sesuai dengan site plan yang diberikan oleh developer, selain itu dilihat bahwa objek perjanjian adalah rumah kantor itu sendiri, dan
lahan lepas di depan rumah kantor tersebut bukan merupakan objek perjanjian. Hal ini berarti jika menurut KUHPer yang memandang bahwa itikad baik hanya
terjadi pada tahapan pelaksanaan kontrak, berarti pada kasus tersebut tergugat tidak bersalah, karena hal tersebut terjadi pada tahap pra-contractual.
Akan tetapi, menurut teori kontrak modern, itikad baik sudah harus ada pada tahap perundingan sebelum adanya lahirnya kesepakatan, sehingga akibat
hukum dari janji-janji pada tahap pra-contractual diakui dan jika dilanggar menimbulkan akibat hukum, hal tersebut diatur dalam sistem hukum civil law.
Dalam sistem common law dikenal dengan doktrin promissory estoppel yang mengemukakan bahwa jika salah satu pihak sudah percaya dan menaruh
13
Ibid., hlm 8-9
9
pengharapan terhadap janji-janji dari pihak lain dan kepercayaan itu mengakibatkan berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu ternyata kemudian janji
tersebut diingkari sehingga timbul kerugian, maka pihak yang dirugikan itu berhak menuntut ganti rugi. Berdasar doktrin promissory estoppel, PT. Sunter
Agung Real Estate Development dan Construction dianggap melakukan perjanjian dengan itikad buruk terhadap Ny. Linawati Tjhang, karena rumah kantor yang
dibeli oleh Ny. Linawati Tjhang tidak sesuai dengan site plan, di halaman depan rumah kantor yang seharusnya lepas pandang dan digunakan untuk parkir
kendaraan, ternyata telah berdiri bangunan permanen untuk menyimpan diesel yang dilengkapi dengan cerobong asap. Atas hal tersebut Ny. Linawati Tjhang
berhak menuntut kepada PT. Sunter Agung Real Estate Development and Construction atas kerugian yang diterima oleh Ny. Linawati Tjhang karena
pembangunan rumah kantor tersebut tidak sesuai dengan site plan yang ditawarkan oleh PT. Sunter Agung Real Estate Development and Construction.
10
BAB III PENUTUP
A. Kesimpulan
