23
c. Ditelantarkan;
d. Jatuh kepada orang asing berkewarganegaraan rangkap Pasal 26 ayat
2 UUPA dan ketentuan pasal 21 ayat 3 UUPA; e.
Tanahnya musnah.
C. Dasar Hukum Pelaksanaan Perubahan Hak Atas Tanah Dari Hak
Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Untuk Rumah Tinggal.
1. Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 tentang pokok-
pokok agraria. 2.
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang hak guna usaha, Hak Guna Bangunan dan hak pakai atas tanah.
3. Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 9 Tahun 1997 tentang pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah sangat sederhana RSS dan rumah sederhana RS.
4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
5. Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 6 Tahun 1998 tentang pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal.
6. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1999 tentang pelimpahan kewenangan pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah Negara.
7. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
24
8. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 tentang tarif atas jenis
penerimaan negara bukan pajak.
D. Perubahan Hak Atas Tanah Dari Hak Guna Bangunan Menjadi
Hak Milik Untuk Rumah Tinggal.
Secara teoritis, “perubahan hak adalah penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan suatu hak atas
tanah tertentu, atas permohonan pemegang haknya, menjadi tanah Negara dan sekaligus memberikan tanah tersebut kepadanya dengan hak atas tanah jenis
lainnya”. Pasal 1 angka 11 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999.
Dengan demikian perteori sebenarnya peningkatan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik terdiri dari dua proses yang bersambungan yaitu: 1.
Pelepasan Hak Guna Bangunan dari pemegangnya kepada Negara hingga menjadi tanah Negara; dan 2. Pemberian Hak Milik atas tanah Negara dari Pemerintah
kepada mantan pemegang Hak Guna Bangunan dimaksud. Tanah Negara
Tanah Hak Guna Bangunan Atas Nama
Pemohon Tanah Hak Milik
Atas Nama Pemohon 1 2
25
1. Syarat-Syarat Perubahan Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak
Milik Untuk Rumah Tinggal.
Persyaratan mengenai kriteria bidang tanah yang diberikan Hak Milik dengan Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan
Pertanahan Nasional nomor 9 tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana RSS dan Rumah Sederhana
RS, tercantum di dalam pasal 1 huruf d, yaitu: a.
Harga perolehan tanah dan rumah tersebut, dan, apabila atas bidang tanah itu sudah dikenakan pajak bumi dan bangunan tersendiri, nilai
jual obyek jual pajak NJOP pajak bumi dan bangunan tanah dan rumah tersebut tidak lebih dari pada Rp. 30.000.000,- tigapuluh juta
rupiah. Yang dimaksud harga perolehan adalah harga yang dibayar oleh
pemegang hak terakhir pemohon perubahan hak untuk memperoleh rumah dan tanah yang bersangkutan. Harga perolehan ini dapat dilihat
dari akta jual beli tanah dan rumah yang bersangkutan. Atau, dalam hal tanah dan rumah yang berasal dari perumahan negeri golongan III,
surat keterangan pelunasan sewa beli rumah beserta tanah yang bersangkutan. Nilai Jual Obyek Pajak NJOP pajak bumi dan
bangunan dapat dilihat dari SPT PBB tahun terakhir. Apabila permohonan perubahan hak itu diajukan dalam bulan yang SPT PBB
tahun yang bersangkutan belum disampaikan oleh Kantor Pajak
26
sebelum bulan Mei, maka NJOP-nya dilihat dari SPT PBB tahun sebelumnya.
Apabila untuk bidang tanah yang bersangkutan belum dipungut PBB tersendiri, karena belum dipisah dari Hak Guna Bangunan
induknya, maka kriteria mengenai NJOP ini tidak dipergunakan dan nilai tanah dan rumah cukup ditentukan oleh harga perolehannya.
b. Luas tanah tidak lebih dari pada 200 m
2
; Kriteria ini dapat dilihat dari sertipikat Hak Guna Bangunan yang
bersangkutan atau, kalau belum ada sertipikatnya, dari akta jual belinya.
c. Di atasnya telah dibangun rumah dalam rangka pembangunan
perumahan massal atau kompleks perumahan, tanah tersebut tidak merupakan kapling kosong, melainkan sudah ada rumah di atasnya
yang dibangun dalam rangka pembangunan perumahan massal atau kompleks perumahan, misalnya:
1 Perumahan yang dibangun oleh pengembang untuk dijual kepada
masyarakat. 2
Perumahan yang dibangun oleh instansi Pemerintah untuk pegawainya, termasuk rumah negeri golongan III.
3 Perumahan yang dibangun oleh perusahaan untuk pegawainya.
4 Perumahan yang dibangun koperasi untuk anggotanya.
5 Perumahan yang dibangun oleh yayasan untuk melaksanakan
maksud dan tujuan yayasan.
27
Kriteria ini dapat dilihat dari akta jual beli tanah dan rumah yang bersangkutan atau dokumen lain yang menyertai jual beli. Untuk
mendaftar Hak Milik menurut keputusan ini tidak diperlukan keterangan lain dari pada yang disebut di atas dan tidak perlu dilakukan pemeriksaan
lapangan, termasuk keterangan dan pemeriksaan mengenai jenis maupun keadaan bangunan rumah yang bersangkutan.
Sedangkan dalam perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik untuk rumah tinggal dalam Peraturan Menteri Negara
AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal dinyatakan
bahwa suatu bidang tanah dapat diberikan Hak Milik jika harus memenuhi syarat sebagai berikut:
a. Hak Guna Bangunan atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan
perseorangan WNI yang luasnya 600 m
2
atau kurang, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas
pemegang haknya dengan Hak Milik. b.
Tanah Hak Guna Bangunan atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan WNI yang luasnya 600 m
2
atau kurang yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak
tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang hak.
c. Untuk pemberian Hak Milik tersebut penerima hak harus membayar
uang pemasukan kepada negara sesuai ketentuan yang berlaku.
28
d. Permohonan Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang tidak
memenuhi syarat untuk diproses menurut Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997 jo.
Nomor 15 Tahun 1997 dan Nomor 1 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana RSS dan
Rumah Sederhana RS, Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 tentang Pemberian
Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Telah Dibeli Oleh Pegawai Negeri Dari Pemerintah diproses sesuai dengan ketentuan
dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun 1972 jo. Nomor 5 Tahun 1973. Permohonan Hak Milik tersebut dibatasi untuk
tanah seluas maksimum 2.000 dua ribu m
2
, dalam pengurusan permohonan Hak Miliknya juga harus dilampirkan pernyataan dari
pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah
tinggal tidak lebih dari 5 lima bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 lima ribu m
2
. Jika bidang tanah kepunyaan Warga Negara Indonesia WNI yang
diperuntukkan sebagai tempat rumah tinggal, dengan status kepemilikan Hak Guna Bangunannya yang luasnya lebih dari 600 m
2
sd 2000 m
2
dan tidak lebih dari 5000 m
2
menurut ketentuan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang
Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan, dapat diberikan Hak Milik atas tanahnya yang memenuhi
29
kriteria tertentu yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak oleh Pemerintah. Tanah yang dimohonkan Hak Miliknya tersebut dapat
diberikan apabila letak tanah untuk rumah tinggal tersebut sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah RTRW yang menetapkan bahwa lokasi
tanah yang dimohonkan Hak Miliknya itu memang dipergunakan untuk sebagai wilayah pemukiman.
2. Pendaftaran Perubahan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik
Untuk Rumah Tinggal
Pasca perubahan status tanah oleh pemohon sebagai penerima hak baru yaitu Hak Milik mesti segera mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan
KabupatenKota agar dibukukan dan diterbitkan sertipikat Hak Milik. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian
surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman,
terjangkau, mutakhir dan terbuka, untuk itu pendaftaran tanah bertujuan : a.
Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hkum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-
30
hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan .
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendataran Tanah, dijelaskan bahwa sertipikat adalah surat tanda bukti hak
sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat 2 huruf c Undang-undang Pokok Agraria UUPA untuk hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Tanah
Wakaf, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
Sedangkan isi dari sertipikat itu sendiri yaitu berupa salinan buku tanah dan surat ukur.
“sertipikat merupakan surat tanda bukti hak atas tanah, suatu pengakuan dan penegasan dari Negara terhadap penguasaan tanah secara
perseorangan atau bersama atau badan hukum yang namanya ditulis di dalamnya dan sekaligus menjelaskan lokasi, gambar, ukuran dan batas-
batas bidang tanah tersebut” Hermit 2004: 29
Pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 1999 Pasal 76 Ayat 1 dan 2 bahwa
pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal dapat diberikan melalui ketetapan oleh menteri dimana pemberian hak ini masuk dalam
kategori pemberian hak secara umum. Pemberian hak secara umum
31
tersebut merupakan pemberian hak atas sebidang tanah yang memenuhi kriteria tertentu kepada penerima hak yang memenuhi kriteria tertentu
yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak. Permohonan pendaftaran perubahan Hak Guna Bangunan menjadi
Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal diajukan secara tertulis Kepada Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang
bersangkutan. Permohonan pendaftaran perubahan hak atas tanah tersebut memuat:
a. Ketetangan mengenai pemohon: nama, tanggal lahir, pekerjaan, tempat
tinggal dan keterangan mengenai bidang-bidang tanah yang telah dipunyai.
b. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data
fisik: sertipikat, letak, batas-batas dan luasnya sebutkan tanggal dan nomor surat ukurnya.
c. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang
dimiliki termasuk bidang tanah yang dimohon. Permohonan pendaftaran perubahan Hak Guna Bangunan
menjadi Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tersebut harus dilampiri dengan:
1 Bukti identitas pemohon
2 Sertipikat tanah yang bersangkutan sertipikat Hak Guna Bangunan
yang dimohon untuk diubah menjadi Hak Milik. 3
Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal, berupa:
32
a Foto copy izin mendirikan bangunan IMB yang
mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau
b Surat keterangan dari kepala desa atau kelurahan setempat
bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, apabila izin mendirikan bangunan IMB tersebut belum
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. 4
Foto copy Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan SPPT-PBB tahun berjalan atau terakhir.
5 Surat pernyataan dari pemohon mengenai jumlah bidang, luas dan
status tanah-tanah yang dimiliki termasuk bidang tanah yang dimohon.
Setelah berkas permohonan pendaftaran perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tersebut
diterima, Kepala Kantor Pertanahan: 1
Memeriksa dan meneliti kelengkapan berkas permohonan 2
Mencatat dalam formulir isian 3
Memberikan tanda terima berkas permohonan Kepala Kantor Pertanahan meneliti kelengkapan dan
kebenaran berkas permohonan pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal dari Hak Guna Bangunan, dan memeriksa
kelayakan permohonan tersebut dapat atau tidaknya dikabulkan sesuai dengan Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan yang
berlaku.
33
Dalam hal hasil penelitian dan pemeriksaan berkas permohonan telah cukup untuk mengambil keputusan, apabila
tanahnya melebihi luas yang tidak terkena uang pemasukan sesuai Ketentuan Peraturan Perundan-Undangan yang berlaku, Kepala
Kantor Pertanahan mengeluarkan surat pemberitahuan penetapan uang pemasukan kepada Negara yang ditujukan dan diberikan oleh
pemohon. Setelah uang pemasukan dan biaya pendaftaran tanah dilunasi oleh pemohon, maka Kepala Kantor Pertanahan:
a Menegaskan Hak Guna Bangunan atau bekas Hak Guna
Bangunan tersebut menjadi tanah Negara serta mendaftar dan mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum
lainnya. b
Selanjutnya memberikan dan mendaftarnya menjadi Hak Milik serta mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar
umum lainnya. c
Dalam melaksanakan kegiatan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b, harus mencantumkan keputusan pemberian hak secara
umum sebagai dasar pemberian haknya. d
Menerbitkan sertipikat Hak Milik.
34
BAB III METODE PENELITIAN
Metode Penelitian adalah suatu cara atau langkah yang tepat yang harus ditempuh dalam suatu kegiatan ilmiah guna mencapai sasaran yang diinginkan.
Menurut Arikunto 2002:136 mendenifisikan bahwa metode penelitian yaitu cara yang digunakan oleh peneliti dalam mengumpulkan data penelitiannya, variasi
metode dimaksud adalah angket, wawancara, pengamatan atau observasi, tes, dokumentasi.
Metode ini penting, karena dengan melaksanakan kegiatan ini dapat menemukan, mengembangkan dan menguji kebenaran suatu pengetahuan, yang
akan dapat berjalan dengan baik menurut arahan yang sistematis. Untuk memperoleh data dalam penelitian ini maka peneliti menggunakan
metode penelitian kualitatif. Subagyo 2004:94 mengungkapkan bahwa dalam penggunaan data kualitatif terutama dalam penelitian yang dipergunakan untuk
permintaan informasi yang bersifat menerangkan dalam bentuk uraian, maka data tersebut tidak dapat diwujudkan dalam bentuk angka-angka, melainkan berbentuk
suatu penjelasan yang menggambarkan keadaan, proses, peristiwa tertentu. Pengertian dalam pembagian katergori berupa variabel kualitatif, bukan berarti tidak
dapat dinyatakan dalam bentuk nilai-nilai angka. Hal ini dapat diukur dengan angka meskipun hanya dengan cara dikualifikasikan yang paling sederhana dalam bentuk
prosentase. Cara ini yang paling sering dilakukan untuk melihat perbandingan atas dua keadaan atau lebih, sehingga dapat dilihat relativitas sebagai gambaran keduanya.
35
A. Lokasi Penelitian
Dalam hal ini penulis memilih lokasi penelitian di Kantor Pertanahan Kabupaten Demak di Jalan Bhayangkara Baru No.1 dengan berbagai
pertimbangan, yaitu Kantor Pertanahan adalah salah satu instansi yang berkaitan dengan studi AgrariaPertanahan khususnya untuk program studi D-3 Manajemen
Pertanahan Universitas Negeri Semarang UNNES, dan penulis juga memilih lokasi penelitian di Kantor Pemasaran Perusahaan Umum Perumahan Nasional
Perum Perumnas Pucang Gading di Jalan Pucang Gading Raya No. 1 dan 3, Desa Batursari dan Desa Kebonbatur Kecamatan Mranggen, Kabupaten Demak.
Dimana Perumahan Pucang Gading ini salah satu dari beberapa kompleks perumahan yang ada di Kabupaten Demak dan sebagai tempat pengambilan
sampel untuk pengambilan data penelitian.
B. Fokus Penelitian
Yang menjadi fokus penelitian ini adalah “proses pelaksanaan perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal dan
kendala-kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumahan Pucang Gading Kabupaten Demak”
C. Sumber Data Penelitian
