62
Hak Tanggungan. Sama halnya apabila tanah yang dimohonkan di atas tanah Hak Pengelolaan harus mendapat rekomendasi dari pemegang dan
telah terdaftar sebagai obyek dan subyek Pajak Bumi dan Bangunan PBB.
Hak Guna Bangunan pada umumnya diperuntukkandigunakan untuk rumah tinggal, perkantoran dan perdagangan. Seperti halnya Hak
Milik, Hak Guna Bangunan pun bisa diwariskan atau dibebani oleh Hak Tanggungan dijadikan agunan bagi pinjaman uang serta boleh
diperjual belikan atau dialihkan. Dengan demikian sebenarnya hak-hak pemegang Hak Guna Bangunan tidak begitu berbeda dengan hak-hak
yang dipunyai oleh pemegang Hak Milik, kecuali dalam hak terbatasnya penggunaan tanahnya, agak merepotkan karena harus memperpanjang
masa berlakunya setiap akhir waktu berlakunya, dan biasanya di pasaran harga tanahnya lebih murah dari pada tanah Hak Milik. Tidak
mengherankan apabila para pemegang Hak Guna Bangunan, terutama para pemilik rumah di daerah perkotaan diperkirakan pada umumnya
ingin memiliki sertipikat dengan status Hak Milik atas tanahnya, yang tidak terbatas masa berlakunya dan diapresiasi masyarakat dengan nilai
dan harga yang lebih tinggi dari pada tanah dengan status kepemilikan sertipikat Hak Guna Bangunan.
3. Kendala-Kendala Yang Dihadapi Warga Perumahan Pucang
Gading Dalam Pelaksanaan Perubahan Hak Atas Tanah Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik
63
Di dalam pelaksanaan perubahan hak atas tanah sering kali terdapat kendala-kendala yang dihadapi oleh pihak yang akan
mengajukan perubahan hak atas tanah dengan pihak Kantor Pertanahan Kabupaten Demak. Kendala-kendala yang dialami oleh warga
perumahan Pucang Gading dan Kantor Pertanahan Kabupaten Demak dalam proses perubahan hak atas tanah adalah :
a. Kurang lengkapnya persyaratan-persyaratan yang ada didalam
berkas permohonan perubahan hak atas tanah yang harus dipenuhi oleh pemohon dalam mengajukan perubahan hak atas tanah.
b. Sertipikat tanah yang akan diajukan perubahan hak atas tanahnya
tersebut masih dalam keadaan sengketa antara pihak pemohon dengan pihak lain yang terkait dalam sengketa tersebut.
c. Salinan buku tanah yang ada di dalam sertipikat Hak Guna
Bangunan yang diajukan oleh pemohon ternyata tidak sama dengan catatan buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten
Demak. d.
Ijin Mendirikan Bangunan IMB yang dilampirkan oleh pihak pemohon menunjukkan bahwa IMB tersebut penggunaan tanahnya
tidak untuk rumah tinggal. e.
SPPT PBB Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi Dan Bangunan menunjukkan penggunaan tanahnya masih berupa tanah
kosong, hal ini menyebabkan keraguan kepada pihak Kantor
64
Pertanahan Kabupaten Demak, apakah tanah tersebut masih berupa tanah kosong atau sudah ada bangunan di atasnya.
f. Subjek sertipikat meninggal, akan tetapi pemohon sebagai pewaris
perubahan hak atas tanah tersbut belum melakukan balik nama, untuk itu maka pemohon harus melakukan balik nama sertipikat
terlebih dahulu, sehingga sertipikat tersebut menjadi atas nama pemohon pewaris.
g. Pemohon tidak menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang
asli pada saat mengajukan perubahan hak atas tanah ke Kantor Pertanahan.
Hal-hal yang terjadi diatas merupakan kendala-kendala yang dialami oleh warga perumahan Pucang Gading dalam mengajukan
permohonan perubahan hak atas tanah serta merupakan kendala yang dihadapi oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Demak di dalam
menangani proses perubahan hak atas tanah. Untuk itu maka usaha Kantor Pertanahan Kabupaten Demak di dalam menangani
permasalahan diatas dengan melakukan cara-cara sebagai berikut: a.
Pihak Kantor Pertanahan Kabupaten Demak akan mengembalikan kembali berkas permohonan perubahan hak atas tanah apabila pihak
pemohon tidak melengkapi syarat-syarat yang harus dipenuhi dan dilampirkan oleh pemohon terlebih dahulu, baru setelah berkas
lengkap diajukan kembali oleh pihak pemohon maka barulah pihak
65
Kantor Pertanahan Kabupaten Demak mau menerima berkas tadi untuk diproses.
b. Untuk permasalahan adanya sertipikat tanah yang masih sengketa
maka Kantor Pertanahan Kabupaten Demak menyarankan kepada pemohon untuk menyelesaikan sengketa tersebut dengan pihak
terkait. Kepala Kantor Pertanahan Demak akan menerima kembali berkas permohonan yang diajukan oleh pemohon jika sertipikat
tanah yang akan diserahkan untuk proses perubahan hak atas tanah tidak dalam sengketa.
c. Sertipikat Hak Guna Bangunan yang diajukan oleh pemohon untuk
proses perubahan hak atas tanah ternyata tidak sama dengan buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten Demak, maka
pihak Kantor Pertanahan melakukan pengecekan kembali mengenai data fisik maupun yuridis untuk mengetahui keabsahan sertipikat
yang dimiliki oleh pemohon tersebut. d.
Untuk IMB yang menunjukkan bahwa penggunaan tanahnya bukan untuk rumah tinggal, maka pihak Kantor Pertanahan Kabupaten
Demak tidak dapat menerima permohonan yang diajukan oleh pemohon, dan permohonan tersebut akan diterima oleh Kantor
Pertanahan apabila pemohon membuat surat IMB baru yang menunjukkan bahwa penggunaan tanah tersebut memang benar-
benar untuk rumah tinggal. e.
Apabila ada keraguan dilakukan pengecekan lapangan mengenai kondosi di lapangan, apabila masih berupa tanah kosong maka
66
berkas permohonan tadi dikembalikan kepada pemohon dan apabila sudah ada bangunan di atasnya maka dibuatkan berita acara
selanjutnya berkas permohonan diproses sebagaimana mestinya. f.
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Demak tidak akan menerima berkas permohonan apabila sertipikat yang diserahkan oleh
pemohon tidak atas namanya. Sehingga kalau pemohon ingin mengajukan permohonan perubahan hak atas tanah maka sertipikat
tersebut harus dibalik nama terlebih dahulu atas namanya pemohon. g.
Pihak Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Demak akan menerima berkas permohonan perubahan hak tas tanah jika sertipakat Hak
Guna Bangunan yang diserahkan ke Kantor Pertanahan adalah sertipikat Hak Guna Bangunan asli.
Tapi kenyataan dimasyarakat sertipikat asli belum semuanya dipegang oleh pemegang hak, sebagian masih dipegang oleh BTN.
Dengan alasan penguasa tanah sebagai pemegang hak belum lunas membayar angsuran pembelian tanah dan rumah. Adapun masyarakat
yang telah lunas membayar angsuran pembelian rumah dan tanah dan sekaligus menjadi pemegang hak akan memperoleh sertipikat Hak Guna
Bangunan atas nama dirinya dari BTN, sertipikat asli ada yang disimpan dan dipegang sendiri oleh pemegang hak, tetapi ada juga yang
dimasukkan ke Bank sebagai jaminan hutang.
67
B. Pembahasan
