EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROPERTI PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN CITRA ALAM MANDIRI SUKOHARJO

EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROPERTI PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN CITRA ALAM MANDIRI SUKOHARJO SKRIPSI

Oleh : HANDHIKA EKA YUHANANTA I.1108516 FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan bangunan komersial atau perumahan).

Properti merupakan investasi terbaik, karena karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah akan semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak. Rumah-rumah baru akan terus dibangun, terutama di kota-kota besar dan negara berkembang. Nilai properti akan naik disebabkan oleh inflasi yang membuat harga barang dan jasa naik. Secara umum investasi properti dianggap lebih aman, karena kebanyakan investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor luar. Misalnya harga-harga di bursa saham bisa naik maupun turun dengan cepat bahkan signifikan karena isu politik, kebijakan pemerintah, keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang harganya turun saat angka inflasi dan suku bunga naik. Meskipun properti juga terpengaruh oleh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat. Misalnya harga rumah tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan.

Hal lain yang menarik dari investasi properti adalah bahwa sistemnya bisa dibuat sedemikian rupa sehingga memungkinkan untuk menggunakan uang dari pihak lain untuk membiayai investasi. Pada jenis investasi lain, besarnya jumlah investasi sangat ditentukan dari seberapa banyak investor bersedia dan mampu membayarnya secara tunai. Kesempatan untuk menggunakan uang dari pihak lain terwujud dalam bentuk pembiayaan ini disebut dengan istilah leverage atau kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu.

dimana pertumbuhan properti akan selalu berbanding lurus dengan pertumbuhan ekonomi. Ketika ekonomi tumbuh maka properti akan menyusul tumbuh di belakangnya, tetapi ketika ekonomi memburuk, properti akan lebih dulu jatuh. Untuk melihat prospek properti pada suatu saat secara makro adalah dengan melihat trend suku bunga SBI (Sertifikat Bank Indonesia). Ketika suku bunga rendah artinya itu adalah saat properti sedang bagus, karena ketika suku bunga rendah, baik kredit konstruksi bagi developer dan KPR bagi end user akan mudah terserap. Secara umum beberapa hal yang harus dinilai dalam melakukan investasi properti yaitu nilai tanah (luas tanah dikalikan dengan harga pasaran yang berlaku, bukan NJOP), nilai bangunan (luas bangunan dikalikan dengan harga bangunan), dan premium value (misalnya lokasi yang strategis).

Ada beberapa tipe pelaku investasi properti, yang pertama adalah orang yang keputusannya dalam membeli properti hanya berdasarkan anggapan bahwa harga properti akan selalu naik, sehingga mereka membeli tanpa melalui proses survey harga secara mendalam. Tipe yang kedua adalah orang yang memutuskan untuk membeli properti ketika harga yang ditawarkan jauh di bawah harga pasar, kemudian dijual lagi dengan harga yang lebih mahal. Tipe yang ketiga adalah orang yang melakukan jual beli properti dengan cara membebaskan lahan yang luas, kemudian memberikan nilai tambah di atas lahan tersebut sehingga harganya bisa naik berkali-kali lipat. Tipe yang keempat adalah golongan yang membeli properti dengan dasar keputusan ketika harga properti tersebut turun dan tidak akan menjualnya kembali, karena digunakan untuk berbisnis.

Semakin besarnya peluang bisnis properti di kota Solo dan sekitarnya dilirik oleh para developer baik dari dalam kota Solo sendiri ataupun pengembang dari luar kota, salah satu developer yang mengembangkan bisnis perumahan adalah CV. Arfa Mandiri dengan proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo.

akan timbul pertanyaan apakah proyek ini layak untuk dijalankan, apakah menginvestasikan dana pada proyek ini menguntungkan dan mempunyai prospek yang bagus.

Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut, penulis mencoba untuk melakukan evaluasi kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini. Evaluasi kelayakan investasi properti ini mencakup aspek teknis (evaluasi kompetitor, evaluasi pemilihan lokasi, evaluasi strategi pemasaran), aspek sosial (evaluasi perizinan), dan aspek ekonomi (evaluasi finansial). Data di dapat dari questionaire, wawancara, hasil pengamatan dan referensi, kemudian diolah dengan program Microsoft Office Excel 2003.

1.2 Rumusan Masalah

Agar penelitian lebih terarah, maka dirumuskan beberapa permasalahan sebagai berikut :

1. Apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini secara teknis memungkinkan (possible) untuk dijalankan?

2. Apakah investasi pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini secara ekonomis feasible?

3. Apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini acceptable apabila dilihat dari aspek sosial?

1.3 Batasan Masalah

Batasan masalah dalam penelitian ini adalah :

1. Data primer didapat dari hasil questionaire, wawancara dan pengamatan, sedangkan data sekunder diperoleh dari referensi.

2. Evaluasi kelayakan investasi properti ini mencakup aspek teknis (evaluasi kompetitor, evaluasi pemilihan lokasi, evaluasi strategi pemasaran), aspek sosial (evaluasi perizinan), dan aspek ekonomi (evaluasi finansial).

Office Excel 2003.

1.4 Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini adalah untuk mencari jawaban atas permasalahan yang telah dirumuskan diatas yaitu :

1. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini secara teknis memungkinkan (possible) untuk dijalankan.

2. Untuk mengetahui apakah menginvestasikan dana pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini secara ekonomis feasible.

3. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini secara sosial acceptable.

1.5 Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah :

1. Bagi mahasiswa : Menambah pengetahuan dan wawasan mengenai kelayakan investasi pada suatu obyek properti.

2. Bagi para konsumen perumahan : Dapat dijadikan sebagai bahan pengambilan keputusan untuk membeli rumah di kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.

3. Bagi pihak developer : Dari hasil evaluasi ini dapat dilakukan upaya-upaya peningkatan sehingga investasi pada proyek ini akan lebih memberi hasil yang optimal.

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Tinjauan Pustaka

Berdasarkan kutipan dari jurnal internasional, The Building Stock As a Reseach Object, ”Land is a non renewable and limited resourse. It cannot be consumed but only has a changed use”. Lahan atau tanah adalah sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui dan terbatas. Lahan atau tanah ini hanya bisa digunakan dengan cara dialih fungsikan. (Niklaus Kohler and Uta Hassler, Karlsruhe University, Germany).

Hal inilah yang mendasari pesatnya laju pertumbuhan sektor properti di kota Solo dan sekitarnya. Pembangunan permukiman dan perumahan, menengah ke atas dan menengah ke bawah, naik secara signifikan. Pembangunan perumahan menengah ke bawah tahun 2004 mencapai 800 unit, tahun 2005 meningkat menjadi 1.600 unit. Tahun 2006 mencapai 3.000 unit. Sedangkan pembangunan perumahan menengah atas tahun 2004 sekitar 500-600 unit, tahun 2005 dibangun sekitar 1.000 unit. tahun 2006 dibangun sekitar 1.500 unit. Tahun–tahun berikutnya terus mengalami peningkatan yang signifikan. (REI Surakarta).

Seseorang atau sekelompok orang dalam membeli unit perumahan mempunyai pertimbangan yang berbeda-beda, tapi pada dasarnya mempunyai garis persamaan yaitu :

1. Lokasi Konsumen lebih menyukai lokasi yang dekat dengan pusat bisnis, mall, pasar, rumah sakit, terminal/bandara/stasiun, sekolah. Lokasi yang kurang diminati misalnya dekat dengan makam, dilalui kabel tegangan tinggi, dekat dengan tempat pembuangan sampah, dan sebagainya.

2. Fasilitas Misalnya taman, lebar jalan, listrik dan pasokan air (PDAM atau air tanah).

3. Legal Terdiri atas IMB, status sertifikat (HM atau HGB). SHM lebih diminati daripada HGB.

4. Pengalaman pengembang Tingkat kepercayaan konsumen lebih tinggi pada pengembang yang telah berpengalaman.

5. Luas rumah dan tanah Luas rumah dan tanah mempengaruhi konsumen sesuai dengan kebutuhannya.

6. Harga unit perumahan Harga yang murah atau sebanding dengan produk yang ditawarkan akan lebih dipilih oleh konsumen. ( Suwito Santoso, Konsultan Properti).

2.2. Dasar Teori

2.2.1. Pengertian Investasi Properti

Investasi properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan bangunan komersial atau perumahan). (Property Plus, 2010).

Segala hal yang dipersiapkan sebelum membuka sebuah usaha disebut investasi awal yang terdiri dari modal investasi itu sendiri, cadangan modal kerja dan cadangan modal operasional selama sekian bulan.

2.2.2. Evaluasi Investasi

Evaluasi merupakan penilaian atas sebuah obyek, dalam hal ini adalah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri. Tujuan evaluasi adalah untuk mengetahui kondisi investasi, apakah layak untuk dijalankan, mempunyai prospek yang bagus dan menguntungkan. Cakupan evaluasi ini meliputi evaluasi kompetitor, pemilihan lokasi, strategi pemasaran, perizinan dan finansial.

2.2.2.1. Kompetitor

Sangat penting untuk mengetahui kekuatan kompetitor atau pesaing, untuk itu perlu diperhatikan berbagai aspek, mulai dari persaingan harga, kualitas produk, sistem pemasaran, promosi, hingga kinerja personel yang terlibat.

Sebaiknya tidak bertarung pada level yang sama, perlu dicari level yang berbeda agar tidak terjadi perebutan pasar. Segmen yang sama bisa diambil asalkan pihak developer lebih unggul dan harga tidak lebih tinggi dari pesaing. (Property Plus, 2010).

Untuk menganalisis kekuatan kompetitor, penulis melakukan pengamatan dalam beberapa hal, yaitu tipe rumah, kelas rumah, harga jual, progress dan jangka waktu penjualan dari pihak kompetitor.

2.2.2.2. Pemilihan Lokasi

Pemilihan lokasi merupakan keputusan terpenting bagi pengembang, apalagi lahan dinilai sebagai komoditas yang terbatas. Lokasi yang bagus atau strategis dapat menjadi keunggulan kompetitif yang sulit diduplikasi.

Lokasi bagus adalah lokasi yang mudah terlihat kendaraan yang melintas. Semakin banyak kendaraan yang melintas didepannya, kemungkinan berhasil juga akan semakin besar. Keramaian lalu lintas juga merupakan salah satu bentuk iklan yang paling efektif.

Lokasi bagus adalah lokasi yang banyak peminatnya. Tidak semua lokasi memiliki karakter yang sama, dapat berubah seiring dengan waktu, seperti perubahan infrastruktur dan sarana transportasi publik (stasiun kereta api, terminal bus, bandara dan sebagainya). Hal ini dapat berpengaruh besar bagi properti perumahan. (Property Plus, 2010).

Untuk melakukan evaluasi kelayakan lokasi, dibuat questionaire yang berisi kriteria penilaian atas lokasi tersebut.

2.2.2.3. Strategi Pemasaran

Pemasaran adalah proses sosial dan manajerial dimana individu dan kelompok mendapatkan kebutuhan sesuai keinginan mereka dengan menciptakan, menawarkan dan menukarkan produk yang bernilai satu sama lain. (Susanto, 1999). Pemasaran memiliki kekuatan unutk mengendalikan bisnis, mengerti tentang pasar, memenangkan konsumen, memimpin inovasi, membangun merek dan mengendalikan pertumbuhan yang menguntungkan.

Beberapa strategi yang digunakan dalam penjualan antara lain sebagai berikut :

1. Uang cash plus KPR Uang muka antara 20–30 % dan bisa dibayarkan secara bertahap selama 3–4 bulan atau selama masa bangun. Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang diajukan ke bank dengan fasilitas KPR. KPR ini diajukan sebelum rumah jadi atau progress bangun nol persen.

2. Pembayaran cash bertahap dan cash keras Pembayaran secara bertahap dan cash keras pada prinsipnya mengacu pada keharusan pelunasan oleh konsumen sebelum rumah ditempati atau rumah jadi. Sedangkan besar tahapan pembayaran dan waktunya bisa bervariasi tergantung kapan mulai bangun atau kapan rumah selesai.

3. Kredit melalui developer Sistem pembayaran secara kredit kepada developer. Jangka waktu dan suku bunga sesuai dengan ketentuan dari developer. (Property Plus, 2010).

Untuk mengevaluasi pemasaran, penulis melakukan wawancara dengan pihak developer untuk mendapatkan data-data terkait strategi pemasaran yang digunakan.

2.2.2.4. Perizinan

Ketentuan perizinan antar daerah berbeda-beda, oleh karena itu ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu apakah lokasi tersebut diperbolehkan untuk dijadikan kawasan perumahan, fasilitas apa saja yang harus dipenuhi untuk mendirikan perumahan, luas kaveling yang boleh dibangun, luas fasilitas umum Ketentuan perizinan antar daerah berbeda-beda, oleh karena itu ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu apakah lokasi tersebut diperbolehkan untuk dijadikan kawasan perumahan, fasilitas apa saja yang harus dipenuhi untuk mendirikan perumahan, luas kaveling yang boleh dibangun, luas fasilitas umum

Semua hal tersebut dijadikan pertimbangan atas biaya yang diperlukan dan untuk menganalisis kelayakan proyek atas biaya keseluruhan. (Property Plus, 2010).

Untuk mengevaluasi perizinan, penulis mengambil data dari hasil wawancara dengan pihak developer.

2.2.2.5. Finansial

Evaluasi finansial mencakup proyeksi kas, payback period, NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BCR (Benefit Cost Ratio). Payback period, NPV dan IRR adalah beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan investasi. Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda, ketiganya menunjukkan seberapa berharganya sebuah investasi. (Peni R. Pramono, 2008).

Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar masuknya uang dan pada akhirnya menunjukkan apakah investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang diteliti antara lain adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan.

Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah investasi mencapai titik impas atau kapan modal yang ditanamkan akan kembali. Payback Period dihitung dari tahun terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah yang belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun berikutnya.

Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan sisa antara kas masuk dan kas keluar dari sebuah investasi. Proyeksi kas memperhitungkan apa yang didapat dan dikeluarkan pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai saat ini, oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan nilai uang Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan sisa antara kas masuk dan kas keluar dari sebuah investasi. Proyeksi kas memperhitungkan apa yang didapat dan dikeluarkan pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai saat ini, oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan nilai uang

i = rate of interest (tingkat suku bunga) n = umur proyek CF = cash flow

Apabila : NPV positif = investasi layak (diterima) NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak)

IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai nol. Atau dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas bersih di masa datang (future net cash flow) dengan pengeluaran investasi awal. IRR dinyatakan dalam persen.

Apabila : IRR > i = investasi layak (diterima) IRR < i = investasi tidak layak (ditolak)

BCR merupakan cara mengevaluasi suatu proyek dengan membandingkan nilai sekarang (present value) dari seluruh manfaat/keuntungan yang diperoleh dengan nilai sekarang dari seluruh biaya proyek tersebut.

B BCR  .................................................................................................... (5)

Dimana :

i = rate of interest n = umur proyek

B = benefit

C = cost Apabila :

BCR > 1 = investasi layak (diterima) BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)

2.2.3. Pengolahan Data

Data primer yang diperoleh dari hasil questionaire, wawancara dan observasi dilapangan, kemudian digunakan sebagai data masukan untuk mengevaluasi kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.

2.2.4 Analisis Deskriptif

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik deskriptif. Menurut Sumanto (1995) yang dimaksud analisis deskriptif adalah penelitian dengan mengumpulkan data untuk menguji hipotesis yang berkaitan dengan status atau kondisi obyek yang diteliti pada saat dilakukan penelitian.

Ketentuan-ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisis deskriptif antara lain :

1. Analisis deskriptif dibatasi hanya pada taraf pengumpulan fakta-fakta saja, untuk menguraikan suatu keadaan.

2. Di dalam analisis deskriptif diperlukan perencanaan agar uraian tersebut benar-benar sudah mencakup seluruh persoalan dalam setiap fasenya.

3. Data yang deskriptif biasanya dipergunakan sebagai dasar yang langsung untuk membuat keputusan-keputusan.

4. Setelah menganalisis data, orang yang melakukan penelitian biasanya mencoba untuk meramalkan akibat dari suatu tindakan. (J.Supranto, 1993).

Singgih Santoso (2008) menyatakan bahwa analisis statistik deskriptif lebih berhubungan dengan pengumpulan dan peringkasan data, serta penyajian hasil peringkasan tersebut. Data-data statistik yang bisa diperoleh dari hasil sensus, survei, atau pengamatan lainnya umumnya masih acak, mentah, dan tidak terorganisir dengan baik. Data-data tersebut harus diringkas dengan baik dan teratur, baik dalam bentuk tabel atau grafik sebagai dasar untuk berbagai pengambilan keputusan.

Statistik deskriptif adalah statistik yang berfungsi untuk mendiskripsikan atau memberi gambaran terhadap obyek yang diteliti melalui data sampel atau populasi sebagaimana adanya, tanpa melakukan analisis dan membuat kesimpulan yang berlaku untuk umum. (Sugiyono, 1994).

2.3. Kerangka Pemikiran

Proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, maka akan timbul pertanyaan apakah proyek ini secara teknis memungkinkan untuk dijalankan, apakah investasi dana pada proyek ini secara ekonomis feasible dan apakah proyek ini acceptable apabila ditinjau dari aspek sosial.

Untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut perlu dilakukan evaluasi kelayakan investasi properti ini yang mencakup aspek teknis (evaluasi kompetitor, evaluasi pemilihan lokasi, evaluasi strategi pemasaran), aspek sosial (evaluasi perizinan) dan aspek ekonomis (evaluasi finansial). Data yang didapat berasal dari hasil questionaire, wawancara dan pengamatan, kemudian evaluasi finansial diolah dengan program Microsoft Office Excel 2003.

Setelah dilakukan evaluasi investasi, dapat diketahui apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini memang layak untuk dijalankan, menguntungkan dan mempunyai prospek yang bagus.

BAB 3 METODE PENELITIAN

3.1 Metode Penelitian

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik deskriptif.

3.2 Lokasi Penelitian

Penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri, yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo.

3.3 Waktu Penelitian

Penelitian dilakukan selama 3 bulan pada jam kerja (pukul 08.00-16.00 WIB) dengan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.

3.4 Sumber Data

Data primer berasal dari hasil survey, questionaire dan wawancara dengan pihak developer dan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri. Sedangkan data sekunder berasal dari referensi buku, jurnal dan internet.

3.5 Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data adalah cara-cara yang digunakan untuk mengumpulkan data- data yang akan digunakan untuk penelitian, hasil dari proses pengumpulan data tersebut kemudian dianalisis sesuai dengan persoalan yang dihadapi, yaitu sesuai dengan tujuan penelitian dan obyek yang diselidiki.

questoinaire dan wawancara dengan pihak developer untuk mendapatkan informasi-informasi yang berkaitan dengan penelitian, serta pengamatan langsung di lapangan. Disamping itu juga mencari data sekunder, berupa data yang mengacu dari penelitian yang pernah dilakukan, literatur-literatur, majalah, surat kabar, internet dan berbagai sumber yang relevan dengan judul penelitian.

3.6 Instrumen Pengumpulan Data

Instrumen pengumpulan data adalah alat bantu yang dipilih dan digunakan oleh peneliti dalam kegiatannya mengumpulkan data agar menjadi sistematis. Adapun instrumen yang digunakan adalah lembar pengamatan dan alat tulis.

3.7 Tahapan Penelitian dan Analisis Data

Tahap dan prosedur penelitian adalah sebagai berikut :

1. Tahap persiapan Langkah yang dilakukan yaitu merumuskan masalah penelitian dan menentukan tujuan penelitian kemudian menentukan metode yang dipakai dalam penelitian.

2. Tahap pengumpulan data.

a. Survey lapangan untuk melihat apakah proyek yang ada memenuhi syarat untuk dijadikan lokasi penelitian serta melakukan proses perijinan kepada pelaksana dan pemilik proyek.

b. Menentukan zona yang akan diamati.

3. Tahap penilaian atau scoring data. Langkah yang dilakukan dalam tahap ini yaitu melakukan wawancara dan mengajukan questionaire dengan pihak developer, kemudian melakukan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.

4. Tahap analisis data Langkah yang dilakukan yaitu menganalisis data penelitian dengan menggunakan analisis statistik deskriptif, mengevaluasi kompetitor, pemilihan lokasi, strategi pemasaran, pemasaran dan perhitungan finansial.

Langkah yang dilakukan yaitu melakukan evaluasi dan pembahasan dari hasil analisis kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.

3.8 Bagan Alir Penelitian

Langkah kerja penelitian digambarkan dalam bagan alir sebagai berikut :

MULAI

LATAR BELAKANG dan IDENTIFIKASI MASALAH

RUMUSAN MASALAH

KAJIAN PUSTAKA dan

LANDASAN TEORI

PENGAMATAN DI LAPANGAN

PENGUMPULAN dan

KOMPILASI DATA

ANALISIS DATA dan PEMBAHASAN

KESIMPULAN dan SARAN

SELESAI

BAB 4 ANALISIS dan PEMBAHASAN

4.1 Analisis Risiko

Sebagaimana dengan dunia usaha pada umumnya, CV. Citra Alam Mandiri tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang dipengaruhi oleh faktor–faktor internal maupun eksternal yang masing-masing berdampak pada keuangan perusahaan.

4.1.1 Risiko Internal

Risiko internal merupakan resiko yang hadir atau muncul dari dalam perusahaan. Risiko ini dapat diminimalkan karena variabelnya berasal dari dalam perusahaan. Risiko internal perusahaan biasanya muncul dari sistem manajemen perusahaan, artinya perusahaan harus dikelola dengan baik dan profesional sesuai dengan fungsi dan tanggung jawab setiap bagian. Struktur organisasi yang dimiliki terutama dalam rencana struktur organisasi proyek harus dibuat lebih jelas dan sesuai dengan kebutuhan. Dalam perencanaan struktur organisasi tersebut pembagian tugas dan tanggung jawab setiap jabatan harus jelas. Penempatan SDM harus profesional dibidangnya agar pembangunan dan pemasaran perum Citra Alam Mandiri dapat berjalan dengan baik. Untuk meminimalisir risiko internal, CV. Citra Alam Mandiri menempatkan SDM yang berpengalaman dalam pembangunan dan pemasaran perum Citra Alam Mandiri mulai dari manajer proyek, marketing, hingga operasional proyek di lapangan.

4.1.2 Risiko Eksternal

Risiko eksternal merupakan resiko yang muncul dari luar perusahaan, antara lain sebagai berikut :

1. Risiko Naik Turunnya Pasar Kegiatan usaha utama CV. Citra Alam Mandiri adalah pembebasan dan 1. Risiko Naik Turunnya Pasar Kegiatan usaha utama CV. Citra Alam Mandiri adalah pembebasan dan

2. Risiko Perubahan Peraturan Pemerintah Pemerintah memiliki wewenang untuk mengeluarkan peraturan–peraturan yang dapat berakibat negatif terhadap pasar properti di Indonesia yang pada akhirnya dapat mempengaruhi keuangan perusahaan. Oleh karena itu, perusahaan membuat analisis sensitivitas mengenai risiko-risiko yang berimbas pada keuangan.

3. Risiko Gugatan Hukum Sudah menjadi pengetahuan umum bahwa pembebasan tanah di Indonesia tidak menutup kemungkinan timbulnya gugatan hukum, perusahaan menyadari akan adanya risiko timbulnya gugatan hukum dalam kegiatan pembebasan lahan yang dilakukan. Hal ini memungkinkan timbulnya biaya baru sehingga berdampak negatif bagi kondisi keuangan perusahaan. Untuk meminimalisir risiko ini, sebelum membebaskan atau membeli lahan, pihak developer selalu memeriksa terlebih dahulu kondisi dan status tanah yang ditawarkan. Pemeriksaan ini melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) Sukoharjo.

4. Risiko Kurangnya Pendanaan Pembangunan perum Citra Alam Mandiri merupakan sebuah proyek jangka panjang, sedangkan tingkat penjualan dapat berbeda–beda dalam setiap periode sehingga tingkat kesuksesan tidak dapat ditentukan berdasarkan hasil penjualan dalam salah satu periode saja. Untuk menyikapi hal tersebut, pihak developer menyiapkan cadangan dana untuk kegiatan operasional perusahaan dengan pendanaan secara internal maupun eksternal yang mencakup pinjaman dari bank.

5. Risiko Dampak Lingkungan Kegiatan–kegiatan pembangunan perum Citra Alam Mandiri yang berpengaruh terhadap lingkungan hidup selalu dipantau oleh perusahaan,

Kabupaten maupun desa tidak akan menetapkan peraturan tambahan yang akan mengharuskan perusahaan untuk mengeluarkan biaya tambahan sehubungan dengan masalah lingkungan hidup. Hal ini dapat mempengaruhi kinerja keuangan perusahaan. Untuk meminimalisir hal tersebut, perusahaan selalu berusaha mematuhi regulasi yang dibuat pemerintah desa maupun kabupaten dan membuat analisis sensitivitas mengenai risiko-risiko yang berimbas pada keuangan perusahaan.

6. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan Beberapa bahan bangunan seperti semen, besi beton dan pasir merupakan bahan bangunan utama dalam pembangunan proyek. Harga bahan bangunan utama tersebut dapat mengalami kenaikan sehingga mengakibatkan meningkatnya biaya konstruksi suatu proyek yang dapat menurunkan laba bersih perusahaan. Untuk meminimalisir risiko tersebut, perusahaan membuat analisis sensitivitas sebagai dasar perencanaan keuangan.

7. Risiko Kelangkaan Bahan Bangunan Kelangkaan pasokan bahan bangunan yang diperlukan bagi proyek pembangunan perumahan dapat berakibat buruk bagi pihak developer. Akibat buruk yang ditimbulkan dapat berupa keterlambatan penyerahan bangunan kepada pembeli dan pencairan dana KPR dari bank. Hal ini pada akhirnya dapat merusak reputasi developer yang dapat mengakibatkan menurunnya permintaan atas produk yang dihasilkan. Tertundanya pencairan dana KPR dari bank kepada pihak developer akan berpengaruh kepada aliran kas perusahaan. Untuk menjaga kelangkaan bahan bangunan, pihak developer mengambil langkah untuk menstok material bahan bangunan yang disimpan dalam gudang dan secara kontinyu melakukan kontrol stok material tersebut.

8. Risiko Molornya Durasi Schedule Pembangunan Dalam merencanakan pembangunan atau proses konstruksi, pihak developer telah melakukan perkiraan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proses pembangunan. Kondisi tersebut tentunya dengan asumsi tidak ada kendala yang cukup berarti selama dilapangan. Namun demikian tidak menutup kemungkinan akan terjadi hal–hal yang tidak diinginkan yang dapat 8. Risiko Molornya Durasi Schedule Pembangunan Dalam merencanakan pembangunan atau proses konstruksi, pihak developer telah melakukan perkiraan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proses pembangunan. Kondisi tersebut tentunya dengan asumsi tidak ada kendala yang cukup berarti selama dilapangan. Namun demikian tidak menutup kemungkinan akan terjadi hal–hal yang tidak diinginkan yang dapat

9. Risiko Naiknya Suku Bunga Kegiatan usaha perusahaan dipengaruhi pula oleh naiknya suku bunga yang dapat mengakibatkan turunnya target penjualan. Disamping itu, kenaikan suku bunga dapat mengakibatkan naiknya biaya pinjaman yang pada akhirnya dapat menurunkan laba bersih perusahaan. Untuk meminimalisir risiko tersebut, perusahaan membuat analisis sensitivitas sebagai dasar perencanaan keuangan.

10. Risiko Kondisi Perekonomian Bila keadaan perekonomian negara mengalami kelesuan yang panjang maka daya beli masyarakat menurun. Keadaan ini dapat menurunkan permintan yang mengakibatkan menurunnya pendapatan perusahaan. Untuk meminimalisir hal tersebut, pihak developer bekerjasama dengan bank supaya dapat memberikan pinjaman dengan suku bunga yang cukup rendah. Hal lainnya adalah dengan cara pembayaran yang lebih fleksibel sehingga pembeli tidak dibebani oleh suku bunga yang cukup tinggi.

11. Risiko Persaingan Usaha Persaingan pasar properti di Indonesia cukup ketat, selain itu kegagalan perusahaan dalam mengantisipasi dan/atau mencermati persaingan akan mengakibatkan beralihnya pembeli ke pesaing yang lebih kompetitif baik dari segi harga maupun kualitas pelayanan. Hal–hal tersebut akan berdampak pada realisasi penjualan, laba usaha dan kinerja perusahaan. Risiko persaingan adalah salah satu hal yang tidak mungkin dihindari. Oleh karena itu, perusahaan selalu memberikan pelayanan terbaik mulai dari saat penawaran hingga setelah pembelian (after sales service). Perusahaan juga memberikan berbagai macam cara pembayaran sehingga pembeli dapat memilih cara pembayaran yang sesuai dengan kemampuan konsumen.

Risiko kebakaran dan kerusakan merupakan risiko yang tidak terelakkan yang mungkin dapat terjadi pada suatu proyek. Risiko kerusakan bangunan dapat timbul oleh tindakan–tindakan perusakan yang dilakukan oleh manusia maupun yang diakibatkan oleh bencana alam lainnya. Hal–hal tersebut dapat mengakibatkan kerugian bagi perusahaan yang pada akhirnya dapat mempengaruhi keuangan dan kinerja perusahaan. Untuk meminimalisir risiko tersebut, pihak developer selalu melakukan pengawasan dan pengontrolan proyek secara kontinyu.

13. Risiko Tidak Tercapai Proyeksi Target penjualan yang telah diproyeksikan memiliki kemungkinan tidak tercapai atau malah bisa melebihi target tersebut. Target yang tidak tercapai disebabkan oleh banyak faktor yang mempengaruhi, antara lain faktor permintaan dan kondisi perekonomian yang memberikan pengaruh atas rencana target penjualan. Oleh karena itu, dalam menetapkan target penjualan, pihak developer selalu memperhatikan segmen yang dituju dan ditunjang oleh strategi pemasaran yang baik sehingga mampu mengoptimalkan peluang yang ada. Secara umum, risiko tidak tercapainya penjualan tergambarkan pada analisa sensitivitas yang terdapat pada analisa keuangan.

4.2 Analisis Pemilihan Lokasi

Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri terletak di Jl. Beo, kelurahan Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo. Area perumahan

menempati lahan seluas 1826 m 2 , dengan batas sebelah utara adalah jalan dan

kebun, batas sebelah selatan adalah jalan dan kebun, batas sebelah barat adalah pemukiman penduduk dan batas sebelah timur adalah sawah.

Gambar 4.1 Peta Lokasi Perumahan Citra Alam Mandiri

4.2.1 Aksesibilitas dan Transportasi

Lokasi proyek berada pada lokasi yang mempunyai aksesibilitas yang baik. Hal ini terlihat dari kemudahan pencapaian menuju lokasi dari berbagai arah. Lokasi terletak tidak jauh dari Jalan Ahmad Yani yang merupakan jalan utama penghubung kota Solo dengan kota Klaten, Yogyakarta, Boyolali dan Semarang. Banyak angkutan umum yang melewati Jalan Ahmad Yani, lokasi juga terletak tidak jauh dari terminal bus Kartasura yang hanya berjarak 2 km. Selain itu, jarak ke bandara Adi Sumarmo juga tidak terlalu jauh, yakni 6 km.

4.2.2 Infrastruktur dan Fasilitas Publik

Saat ini, dilokasi perumahan dan lingkungan sekitarnya sudah tersedia beberapa sarana infrastruktur yang sudah sangat baik seperti jaringan listrik, jaringan air Saat ini, dilokasi perumahan dan lingkungan sekitarnya sudah tersedia beberapa sarana infrastruktur yang sudah sangat baik seperti jaringan listrik, jaringan air

Berikut data beberapa kantor, sarana kesehatan, sarana pendidikan, bank dan fasilitas bisnis disekitar lokasi perumahan Citra Alam Mandiri.

NO JENIS FASILITAS PUBLIK

RADIUS

KANTOR PEMERINTAH

1 Kantor Polisi Kartasura

2 km

2 Kantor Kecamatan Kartasura

2 km

3 Kantor Balai Besar Bengawan Solo

800 m

4 Kantor Kelurahan Gonilan

500 m

5 SAMSAT Solo

2 km

6 Kantor DPRD Solo

1,5 km

PERGURUAN TINGGI

1 Universitas Muhammadiyah Surakarta

300 m

2 Akademi Seni & Desain Indonesia

300 m

3 International Hotel School (IHS)

600 m

SEKOLAH

1 SDN 2 Gonilan

100 m

2 SMP & SMU Al Firdaus

300 m

3 Ponpes Assalam

250 m

PERBANKAN

1 Bank Mandiri Syariah

250 m

2 Bank BNI

300 m

3 Bank BRI

1 km

4 Bank BCA

2 km

5 Bank Mandiri

1,3 km

6 Bank BTN

1 km

7 Bank BPD Jateng

1,7 km

RUMAH SAKIT

1 RSI Yarzis

500 m

2 RS Ortopedi

600 m

3 RS Karima Utama

1,5 km

PASAR & PUSAT PERBELANJAAN

1 Pasar Gumpang

1 km

2 Pasar Kleco

1,5 km

3 Pasar Klewer Kartasura

5 Goro Assalam

300 m

6 Mall Luwes Kartasura

1 km

7 Solo Square

2 km

PABRIK

1 PT. Tyfountex

1 km

2 PT. Swastama

1 km

HOTEL

1 Lor In Hotel

1,3 km

SPBU

1 SPBU Pabelan

600 m

2 SPBU Gembongan

800 m

3 SPBU Colomadu

1 km

Tabel 4. 1 Fasilitas Publik Sekitar Lokasi Perumahan

4.2.3 Kondisi Perkembangan Lingkungan

Saat ini, kondisi lingkungan disekitar lokasi perumahan Citra Alam Mandiri sedang berkembang sebagai kawasan bisnis yang di dominasi oleh kost-kostan mahasiswa, toko/ruko yang digunakan sebagai tempat usaha, baik kuliner, warnet/game online, fotocopy/penjilidan, kelontong, laundry, pakaian, komputer dan aksesoris.

Lokasi strategis yang diperkuat dengan dukungan fasilitas publik dan infrastruktur yang baik menjadikan daerah ini sangat potensial untuk dijadikan sebagai lokasi perumahan, hal ini diindikasikan oleh pembangunan pemukiman baru yang terus bermunculan. Lingkungan disekitar lokasi masih sangat potensial untuk dikembangkan pada masa yang akan datang.

4.2.4 Rencana Pengembangan Wilayah

Dalam Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 2 Tahun 2005 tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Kecamatan Kartasura, dijelaskan pada pasal 18 bahwa strategi pengembangan wilayah kecamatan Kartasura adalah sebagai berikut : Dalam Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 2 Tahun 2005 tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Kecamatan Kartasura, dijelaskan pada pasal 18 bahwa strategi pengembangan wilayah kecamatan Kartasura adalah sebagai berikut :

2. Ke arah Timur (Pabelan, Makamhaji dan Gonilan) pusat pendidikan dan kesehatan.

3. Ke arah Selatan (Gumpang, Pucangan dan Ngemplak) untuk industri kecil.

4. Ke arah Barat (Kertonatan, Wirogunan dan Ngabeyan) industri pengolahan kayu.

Berdasarkan pasal 22 RUTRK Kecamatan Kartasura, desa Gonilan termasuk Bagian Wilayah Kota (BWK III). Terkait dengan pasal 24 mengenai rencana pengembangan kota, BWK III diperuntukkan sebagai pusat pelayanan kota tingkat regional, khususnya pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan, industri dan pariwisata.

Pasal 26 mengenai rencana permukiman, menyebutkan bahwa kebutuhan rumah sampai dengan akhir tahun perencanaan sebanyak 20.570 unit dengan persebaran mengacu pada rencana persebaran penduduk. Pengembangan permukiman diarahkan pada pusat-pusat kegiatan kota Kecamatan Kartasura sehingga tercapai sistem kota yang efisien.

Pasal 28 mengenai rencana fasilitas perdagangan dan jasa, menyebutkan bahwa jumlah fasilitas perdagangan yang dibutuhkan sampai akhir tahun perencanaan di BWK III mempunyai fasilitas sekurang-kurangnya 1 pasar tradisional dan beberapa pasar modern, pasar grosir, pertokoan, toko dan warung yang jumlahnya menyesuaikan kebutuhan dan perkembangan kota, serta sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pasal 29 mengenai rencana fasilitas pendidikan dan budaya, menjelaskan bahwa rencana fasilitas pendidikan yang dibutuhkan sampai akhir tahun perencanaan pada BWK III adalah sekurang-kurangnya 16 TK/RA/BA, 11 SD/MI, 3 SMP/MTs, 6 SMA/SMK/MA, 1 Perguruan Tinggi. Fasilitas pendidikan yang ada tetap dipertahankan, sedang untuk perluasannya disesuaikan dengan tingkat skala pelayanan dan ketersediaan lahan.

sampai akhir tahun perencanaan pada BWK III adalah mempunyai fasilitas kesehatan sekurang-kurangnya 2 Rumah Sakit, 1 Puskesmas, 2 Puskesmas Pembantu, 3 Rumah Bersalin, 9 tempat Praktek Dokter, 3 Balai Pengobatan dan 3 Apotik.

Pasal 33 mengenai rencana fasilitas industri, menjelaskan bahwa fasilitas industri pada BWK III diperuntukkan bagi industri besar dan industri kecil yang non polutan. Jenis industri diarahkan pada industri yang bersifat padat karya.

Pasal 34 mengenai rencana fasilitas rekreasi dan olah raga, menjelaskan bahwa kebutuhan sampai dengan akhir tahun perencanaan pada BWK III adalah mempunyai fasilitas sekurang-kurangnya 12 taman bermain dan 3 lapangan olah raga terbuka.

Ditinjau dari hal-hal tersebut, RUTRK Kecamatan Kartasura sangat mendukung pengembangan wilayah disekitar lokasi perumahan pada masa yang akan datang.

4.2.5 Penilaian Lokasi

Setelah dilakukan pengamatan dilokasi, kemudian dilakukan penilaian atas kriteria-kriteria sebagai berikut :

No Keterangan

Positif (+) Negatif (-) 1 Lebar depan dibanding panjang = 1 : 2

60 40 2 Lebar depan > 25 m

80 20 3 Bentuk tanah ngantong

50 50 4 Dekat mall

90 10 5 Dekat pasar

70 30 6 Dekat rumah sakit

70 30 7 Dekat kantor polisi

70 30 8 Dekat stadion

50 50 9 Dekat perempatan jalan

50 50 10 Dekat pom bensin

30 70 11 Jalan datar

90 10 12 Dilalui jalur listrik tegangan tinggi

Positif (+) Negatif (-) 13 Dekat pabrik

20 80 14 Dekat pemakaman

10 90 15 Dekat sungai

50 50 16 Tusuk sate

30 70 17 Bentuk tanah kecil belakang

20 80 18 Banyak pohon besar

70 30 19 Tanah dibawah jalan

40 60 20 Jalan masuk lebih dari 2 mobil

80 20 21 Status tanah SHM

50 50 22 Belum sertifikat

30 70 23 Tanah waris

60 40 24 Pembayaran cash

10 90 25 Dekat dengan perumahan penduduk

50 50 26 Tanah sawah

40 60 27 Tanah kas

20 80 28 Sumber air tanah

70 30 29 Jenis tanah biasa

70 30 30 Dekat terminal bus, stasiun, bandara

70 30 31 Dekat tempat ibadah

50 50 32 Jalan buntu

40 60 33 Jalan masuk ke lokasi masih tanah

40 60 34 Dekat kampus atau sekolah

70 30 35 Dekat kantor militer

40 60 36 Dekat penjara

30 70 37 Dekat tempat pembuangan sampah

20 80 38 Dekat peternakan

20 80 39 Dekat lembaga keagamaan

50 50 40 Dekat kantor pemerintah

70 30 41 Jalan 2 arah

80 20 42 Hadap timur

70 30 43 Lokasi di kota

80 20 44 Pinggir jalan tol

20 80 45 Akses dekat jalan tol

20 80 46 Akses pinggir jalan utama antar kota

90 10 47 Akses pinggir jalan kota

70 30 48 Akses pinggir jalan kampung

Positif (+) Negatif (-) 49 Dekat rel kereta api

30 70 50 Dekat bengkel

20 80 51 Dekat perbankan

60 40 52 Lingkungan pegawai/pengusaha

80 20 53 Status ekonomi penduduk menengah keatas

90 10 54 Dekat menara pemancar

50 50 55 Dekat sumber gas alam

30 70 56 Daerah banjir

20 80 57 Dekat pangkalan truk

30 70 58 Dilalui angkutan umum

90 10 59 Kiri kanan tanah kosong

90 10 60 Belakang masih ada tanah kosong

Tabel 4.2 Penilaian Lokasi Perumahan

Penilaian pemilihan lokasi berdasarkan kriteria-kriteria tersebut di atas menunjukkan hasil yang positif, hal ini menunjukkan bahwa lokasi tersebut layak untuk dijadikan kawasan perumahan.

4.2.6 Analisis SWOT Lokasi Perumahan

Berdasarkan analisa yang telah dilakukan terhadap pemilihan lokasi, kemudian dirumuskan hal-hal sebagai berikut :

1. Kekuatan (strengths) agar dapat dimaksimalkan.

2. Kelemahan (weakness) agar dapat diminimalisir.

3. Peluang (opportunities) agar dapat dimanfaatkan.

4. Tantangan (threats) agar dapat diantisipasi.

 Lokasi perumahan strategis  Aksesibilitas lokasi mudah di

jangkau dari berbagai arah.  Lokasi perumahan dekat

dengan pusat bisnis, pendidikan dan fasilitas publik lainnya.

 Bukan daerah banjir  Infrastruktur disekitar lokasi

perumahan sangat baik.

 Lokasi perumahan dekat dengan sawah, pemukiman penduduk dan kost-kostan mahasiswa, sehingga terkesan kurang nyaman.

Opportunities

 Perkembangan kawasan disekitar lokasi perumahan yang sangat cepat.

 Permintaan terhadap rumah tinggal cukup tinggi.

 Harus didukung oleh strategi

pemasaran yang baik.  Harus merekrut manajemen

yang berpengalaman dalam bidang perumahan.

 Diperlukan manajemen

pengelolaan yang baik dan pelayanan yang memuaskan terhadap konsumen.

 Diperlukan pagar pembatas agar lokasi perumahan tidak terganggu oleh lingkungan sekitar.

Threats

 Hadirnya proyek perumahan baru yang sekelas disekitar lokasi perumahan.

 Berubahnya peraturan pemerintah, misalnya pajak atau tata ruang.

 Harga jual harus kompetitif.  Kualitas produk harus lebih

unggul dari pihak kompetitor.  Manajemen pengelolaan

property harus baik.  Pelayanan kepada konsumen

harus memuaskan.

 Harus dilakukan strategi pemasaran yang kreatif, inovatif dan intensif supaya lebih kompetitif.

 Pihak developer harus melakukan koordinasi dengan pemerintah daerah agar tidak terbentur dengan peraturan yang berlaku.

Tabel 4.3 Analisis SWOT lokasi perumahan

4.3.1 Peta Persaingan Usaha

Kompetitor pada penelitian ini dibatasi pada developer dengan produk perumahan yang sekelas dengan perumahan Citra Alam Mandiri, yaitu dengan kisaran tipe

perumahan mulai dari tipe 45 sampai dengan tipe 55 m 2 . Sedangkan dari segi

jarak, dibatasi dalam radius maksimal 2 km dari perumahan Citra Alam Mandiri.

Cit ra Alam Mand iri

Taman Panda n

Taman Palem

Saf i ra Residen ce

Pe rm at a Re gency

In t an Permat a

Gambar 4.2 Peta Persaingan Usaha

4.3.2 Analisis Harga

Analisis harga jual perumahan yang direncanakan harus mempertimbangkan harga jual perumahan lainnya yang telah ada terlebih dahulu. Selain itu, juga didasarkan atas pertimbangan posisi produk dibandingkan dengan perumahan

No. Nama Perumahan

Type

(LB/LT)

Harga

(Rp.)

1 Safira Residence 55/116 m 2 275.000.000,00 50/121 m 2 265.000.000,00 45/81 m 2 180.000.000,00

2 Permata Regency 50/90 m 2 203.000.000,00 45/86 m 2 198.000.000,00

3 Taman Palem Residence 53/112 m 2 269.000.000,00 50/110 m 2 259.000.000,00

4 Taman Pandan Residence 46/95 m 2 219.000.000,00

5 Intan Permata Residence 54/95 m 2 280.000.000,00

Tabel 4.4 Harga Jual Perumahan di sekitar Lokasi Penelitian

4.3.2.2 Analisis Harga Perumahan Citra Alam Mandiri 4.3.2.2.1 Rencana Anggaran Biaya

Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibuat untuk mengetahui besar biaya modal yang dibutuhkan, antara lain biaya pembelian lahan, pembangunan perumahan dan infrastruktur penunjang, proses pengeringan tanah, notaris untuk proses pecah dan balik nama, pajak, marketing dan lain-lain.

NO

SAT UNIT

A. Pembebasan Lahan

1 Pembelian Tanah

725,000,000.00 B. Biaya Fisik

1 Urugan tanah & pemadatan

ls

1 1.00 40,000,000.00 40,000,000.00 2 Pembangunan Rumah Type 50

m2

16 50.00 1,350,000.00 1,080,000,000.00 3 Pembangunan Infrastruktur a. Pembuatan jalan lapis conblok

m2

1 445.00 54,200.00 24,119,000.00 b. Pembuatan Taman

ls

1 1.00 7,500,000.00 7,500,000.00 c. Pembuatan pagar samping & belakang

m2

1 313.80 260,000.00 81,588,000.00 d. Pembuatan pagar depan

m2

1 46.80 350,000.00 16,380,000.00 e. Pondasi

m3

1 105.60 338,200.00 35,713,920.00 f. Saluran drainase

m1

1 193.60 210,900.00 40,830,240.00 g. Listrik (tanpa trafo + tiang)

B. Biaya Administrasi

1 Biaya Pengeringan

m2

5,000.00 9,130,000.00 2 Biaya Notaris dan Administrasi

ls

1 5% 1,362,931,160.00 68,146,558.00 3 Biaya Marketing

ls

1 3% 1,362,931,160.00 40,887,934.80 4 Biaya tak terduga

TOTAL BIAYA 2,274,242,210.80

JENIS PEKERJAAN

Tabel 4.5 Rencana Anggaran Biaya

4.3.2.2.2 Perhitungan Harga Jual

Harga jual perumahan dihitung berdasarkan besar biaya modal yang dibutuhkan ditambah dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Harga pokok penjualan merupakan beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah. Perhitungan harga pokok penjualan harus memperhatikan komposisi unsur-unsur yang terdapat dalam perumahan, yaitu luas tanah dan bangunan. Nilai bunga pada perhitungan harga jual ini didasarkan pada Bank Syariah Mandiri Solo yaitu sebesar 7,8 % flat /tahun.

No

URAIAN

A. Beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah = Harga Pokok Penjualan ( HPP) 1 Biaya Pembangunan

2 Biaya Tanah

Beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah

B. Luas Rumah dan Tanah ( M2 ) :

Luas Bangunan

1. Rumah type 50/80

Luas Tanah

1. Rumah type 50/80

C. Komposisi Harga

Unit

Ukuran (m2) Harga/m2

Jumlah

Komposisi

1. Rumah type 50/80 Bangunan

D. Komps. Beban yg harus ditutup Penjualan Rumah ( B x D )

1. Rumah type 50/80

1. Rumah type 50/80 142,140 per unit

E. Harga Pokok Penjualan Unit Rumah

F. Harga Penjualan Unit Rumah

Jumlah (U)

Harga Jual % U. Muka U. Muka Jml Kredit Angsuran per Bulan

Harga Pokok Bobot Harga / unit

Unit

Total

1. Rumah type 50/80

Tabel 4.6 Perhitungan harga jual perumahan (x Rp. 1.000,00) Tabel 4.6 Perhitungan harga jual perumahan (x Rp. 1.000,00)

dengan tipe rumah 50/80 m 2 . Meskipun demikian, perumahan Citra Alam Mandiri

memiliki keunggulan dibandingkan pihak kompetitornya, yaitu berada pada lokasi yang lebih strategis. Hal ini diindikasikan dengan perkembangan lingkungan di sekitar lokasi perumahan yang lebih pesat dan harga tanah yang lebih mahal.

4.3.3 Posisi Produk

Perumahan Citra Alam Mandiri yang sedang dikembangkan merupakan kawasan hunian yang menghadirkan konsep yang berbeda dengan perumahan yang telah terlebih dahulu ada. Perumahan lainnya cenderung menghadirkan konsep modern minimalis, sedangkan perumahan Citra Alam Mandiri hadir dengan konsep Art Deco–Mediteranian yang sesuai untuk daerah beriklim tropis. Hal ini diindikasikan dengan tingginya jarak plafond dengan lantai, yaitu 5,7 m pada ruang tamu dan keluarga, 3,6 m pada ruangan lain yang menambah kesan lapang dan sejuk dalam ruangan.

Ditinjau dari segi lokasi, perumahan Citra Alam Mandiri berada pada lokasi yang lebih strategis dibandingkan dengan pihak kompetitornya. Hal–hal tersebut di atas membuat posisi produk lebih unggul dibandingkan pihak kompetitor. Berdasarkan hasil pengamatan, keseluruhan developer membidik segmen yang sama, yaitu segmen masyarakat menengah ke atas.

4.3.4 Analisis Permintaan

Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian (occupancy) dari kawasan perumahan lain yang telah ada. Berdasarkan hasil pengamatan di lapangan, Intan Permata Residence merupakan kawasan hunian yang occupancy- nya paling tinggi, mencapai 85 %. Taman Pandan Residence memiliki tingkat occupancy paling rendah, yaitu sekitar 35 %, tapi hal ini wajar mengingat perumahan tersebut baru mulai dipasarkan. Kawasan perumahan yang lain memiliki tingkat occupancy berkisar antara 55 % sampai dengan 75 %.

keputusan pihak developer untuk mengembangkan perumahan Citra Alam

Mandiri dengan tipe rumah 50/80 m 2 sudah tepat, mengingat posisi produk lebih unggul apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor.

4.4 Analisis Pemasaran

4.4.1 Target Market

Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe 50/80 m 2