4 ayat 4 UUHT. Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana disebut diatas tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah,
pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dilakukan dengan penandatanganan serta bersama pada APHT yang bersangkutan
oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa oleh pemilik benda-benda tersebut untuk menandatangani serta bersama APHT dengan akta otentik. Yang
dimaksud akta otentik di sini adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT atas benda-benda di atas tanah tersebut yang
dibebani Hak Tanggungan Pasal 4 ayat 5 UUHT.
21
Objek Hak Tanggungan menjadi lebih luas jika dikaitkan dengan Pasal 12 UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, sebagaimana tertuang
dalam Pasal 27 UUHT, yang menyatakan bahwa ketentuan Hak Tanggungan berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas rumah susun. Hak
jaminan atas rumah susun tersebut meliputi: a.
Rumah susun yang berdiri atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai yang diberikan oleh negara; dan
b. Hak milik atas satuan rumah susun yang bangunannya berdiri di atas tanah
hak-hak yang tersebut di atas.
4. Subjek Hak Tanggungan
Yang dimaksud subjek Hak Tanggungan dalam hal ini adalah pemberi dan pemegang Hak Tanggungan.
a. Pemberi Hak Tanggungan
21
Subekti, Op.Cit, hal. 45-46
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
Pemberi Hak Tanggungan adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak
Tanggungan. Kewenangan tersebut harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan Pasal 8 UUHT.
Dari penjelasan umum UUHT antara lain dijelaskan bahwa pada saat pembuatan SKMHT dan APHT, harus sudah ada keyakinan pada Notaris
atau PPAT yang bersangkutan bahwa pemberi Hak Tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak
Tanggungan yang dibebankan. Meskipun kepastian mengenai dimilikinya kewenangan tersebut baru dipersyaratkan pada waktu pemberian Hak
Tanggungan itu didaftar. b.
Pemegang Hak Tanggungan Pemegang Hak Tanggungan adalah orang atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang Pasal 9 UUHT. Karena Hak Tanggungan sebagai lembaga hak atas tanah tidak mengandung
kewenagan untuk menguasai secara fisik dan menggunakan tanah yang dijadikan pemberi Hak Tanggungan kecuali dalam keadaan yang
disebutkan dalam Pasal 11 ayat 2 huruf c, maka pemegang Hak tanggungan dapat dilakukan oleh Warga Negara Indonesia atau Badan
Hukum Indonesia atau Warga Negara Asing atau Badan Hukum Asing.
22
5. Proses Pembebanan Hak Tanggungan
22
M.Bahsan Op. Cit, hal.29-30
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
Secara umum prosedur pemberian kredit dengan jaminan Hak Tanggungan yang diajukan calon debitur kepada kreditur, yang dalam hal ini
adalah pihak bank yaitu dengan melalui tahap sebagai berikut: a.
Calon debitur mengajukan permohonan kredit dan menyerahkan berkas- berkas yang diperlukan dan telah ditentukan pihak bank dalam pengajuan
kredit; b.
Calon debitur mengisi formulir permohonan kredit yang telah disediakan oleh pihak bank. Setelah formulir diisi dengan lengkap dan benar, formulir
tersebut kemudian diserahkan kembali kepada bank; c.
Pihak bank kemudian melakukan analisis dan evaluasi kredit atas dasar data yang tercantum dalam formulir permohonan kredit tersebut. Tujuan analisis
ini adalah untuk memastikan kebenaran data dan informasi yang diberikan dalam permohonan kredit. Selain itu, hasil analisis dan evaluasi kredit ini
digunakan sebagai dasar pertimbangan akan diterima atau ditolaknya permohonan kredit tersebut.;
d. Apabila terhadap hasil analisis dan evaluasi kredit calon debitur dinyatakan
layak oleh pihak bank untuk memperoleh kredit, maka kemudian dilakukan negosiasi antara kedua belah pihak, yaitu pihak bank dan calon debitur.
Negosiasi kredit ini antara lain mengenai maksimal kredit yang akan diberikan, keperluan kredit, jangka waktu kredit, biaya administrasi, denda,
bunga dan sebagainya; e.
Apabila telah terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak maka dilakukan penandatanganan perjanjian kredit yang berupa surat pengakuan hutang
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
dengan pengikatan jaminan, dalam hal ini berupa jaminan Hak Tanggungan, dihadapan PPAT dan pejabat bank;
f. Setelah dilakukan pengikatan jaminan Hak Tanggungan dan PPAT telah
memberikan keterangan bahwa calon debitur dinyatakan telah memenuhi persyaratan, baru kemudian bank merealisasikan kredit kepada calon
debitur.
23
Pengikatan jaminan Hak Tanggungan yang dilakukan dalam perjanjian kredit yang dimaksud di sini adalah melalui proses pembebanan Hak
Tanggungan sebagaimana telah ditentukan dalam UUHT yaitu melalui dua tahap berupa:
a. Tahap pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan di hadapan PPAT;
b. Tahap pendaftaran Hak tanggungan yang dilakukan di Kantor Pertanahan
Kabupaten atau Kota setempat, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan.
Menurut Pasal 1 angka 4 UUHT disebutkan bahwa PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak
atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa pembebanan Hak Tanggungan. Dalam penjelasan umum angka 7 dijelaskan
pula bahwa dalam kedudukan sebagaimana tersebut dalam Pasal 1 angka 4, maka akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik.
a. Tahap Pemberian Hak Tanggungan
23
Thomas Suyatno, 1993, Dasar-dasar Hukum Perkreditan Edisi Ketiga, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, hal. 32
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
Sesuai dengan sifat Accecoir dari Hak Tanggungan, Maka pembebanan Hak Tanggungan didahului dengan perjanjian yang
menimbulkan hubungan hukum hutang piutang yang dijamin pelunasannya, yang merupakan perjanjian pokoknya. Hal ini adalah sebagaimana tersebut
dalam Pasal 10 ayat 1 UUHT yang menyatakan bahwa pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan
sebagaimana jaminan pelunasan hutang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang yang
bersangkutan. Menurut ketentuan Pasal 10 ayat 2 UUHT pemberian Hak
Tanggungan yang wajib dihadiri oleh pemberi Hak Tanggungan, pemegang Hak Tanggungan dan dua orang saksi, dilakukan dengan pembuatan APHT
yang dibuat oleh PPAT sesuai peraturan Perundang-undangan yang berlaku. APHT yang dibuat oleh PPAT tersebut merupakan akta otentik Penjelasan
Umum angka 7 UUHT. Terhadap objek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang
berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, artinya hak atas tanah tersebut
belum bersertifikat, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Hak
lama yang dimaksud disini adalah hak yang kepemilikan atas tanah menurut hukum adat yang telah ada akan tetapi proses administrasi dalam
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
konversinya belum selesai dilaksanakan menurut peraturan perundang- undangan yang berlaku.
24
Terhadap objek Hak Tanggungan yang terdiri lebih dari satu bidang tanah dan diantaranya ada yang letaknya diluar daerah kerjanya,
untuk pembuatan pemberian APHT yang bersangkutan PPAT memerlukan ijin dari Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional BPN
Propinsi. Dengan ketentuan bahwa bidang-bidang tanah tersebut harus terletak dalam satu daerah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten Kota Pasal
3 ayat 2 Peraturan Menteri Agraria No. 15 Tahun 1961 dan Pasal 3 Keputusan Direktur Jenderal Agraria No. SK. 67DDA1968.
25
1. Nama dan identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
Selanjutnya Undang-undang menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya APHT. Dengan tidak mencantumkannya secara lengkap hal-
hal yang wajib disebut dalam APHT. Maka mengakibatkan akta yang bersangkutan menjadi batal demi hukum. Dalam Pasal 11 ayat 1 UUHT
disebutkan hal-hal yang wajib dicantumkan dalam APHT, yaitu:
2. Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada angka 1, dan apabila
di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia. Apabila domisili
pilihan itu tidak dicantumkan dalam APHT maka kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih;
24
M. Bahsan, Op. Cit, hal. 31
25
Bambang Setijoprodjo dalam Lembaga Kajian Hukum dan Bisnis Fakultas Hukum USU Medan, 1996, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan Hasil
Seminar, Citra Aditya Bakti,Bandung, hal. 58-59
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
3. Penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin
pelunasannya dengan Hak Tanggungan dan meliputi juga nama dan identitas debitur yang bersangkutan;
4. Nilai tanggungan;
5. Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan, yakni meliputi
rincian mengenai sertfikat hak atas tanah yang bersangkutan, atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian mengenai
pemilikan, letak, batas-batas, dan luas tanah. Selain hal tersebut di atas, dalam APHT dapat dicantumkan janji-
janji yang sifatnya fakultatif dan tidak mempunyai pengaruh terhadap sahnya APHT Pasal 11 ayat 2 UUHT. Dalam hal ini pihak-pihak bebas
menentukan untuk menyebutkan atau tidak menyebutkan janji-janji tersebut dalam APHT. Dalam dimuatnya janji-janji itu dalam APHT yang kemudian
di daftar pada Kantor Pertanahan, maka janji-janji terdebut juga mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga.
26
1. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk
menyewakan objek Hak Tanggungan dan atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa di muka, kecuali dengan persetujuan
tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; Adapun janji-janji yang disebutkan dalam APHT sebagaimana
tersebut dalam Pasal 11 ayat 2, antara lain:
26
Rachmadi Usman, Op. Cit, hal. 110
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
2. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan, kecuali
dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
3. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan
berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi objek Hak Tanggungan apabila debitur sungguh-sungguh cidera
janji; 4.
Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan
untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek Hak Tanggungan karena tidak
dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan Undang-undang; 5.
Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan apabila debitur
cidera janji; 6.
Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;
7. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya
atas objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
8. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila objek Hak Tanggungan dilepaskan dari
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;
9. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan diasuransikan;
10. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak
Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan; 11.
Janji bahwa sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan tetap berada di tangan kreditur sampai
seluruh kewajiban debitur dipenuhi sebagaimana mestinya. Ada janji yang dilarang untuk dilakukan, yaitu janji yang
disebutkan dalam Pasal 12 UUHT, yaitu dilarang diperjanjikan pemberian kewenangan kepada debitur untuk memiliki objek Hak Tanggungan apabila
debitur cidera janji. Ketentuan tersebut diadakan dalam rangka melindungi kepentingan debitur dan pemberi Hak Tanggungan lainnya, terutama jika
nilai objek Hak Tanggungan melebihi besarnya hutang yang dijamin. Oleh karena itu pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk serta merta menjadi
pemilik objek Hak Tanggungan jika debitur cidera janji.
b. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan
Menurut Pasal 13 UUHT, pamberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah
penandatanganan APHT. PPAT wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan dan berkas lainnya yang diperlukan kepada Kantor
Pertanahan.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
Dengan pengiriman oleh PPAT berarti akta dan berkas lain yang diperlukan itu disampaikan ke Kantor Pertanahan melalui petugasnya atau
dikirim melalui pos tercatat. PPAT wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman dengan memperhatikan kondisi di daerah dan fasilitas yang
ada, serta selalu berpedoman pada tujuannya untuk didaftarkannya Hak Tanggungan itu secepat mungkin. Berkas lain yang dimaksud di sini adalah
meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan objek Hak Tanggungan, dan identitas pihak-pihak yang bersangkutan, termasuk di dalamnya
sertifikat hak atas tanah dan atau surat-surat keterangan mengenai objek Hak Tanggungan. PPAT wajib melaksanakan ketentuan tersebut karena
jabatannya. Sanksi atas pelanggarannya akan ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur jabatan PPAT.
27
Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan atas dasar data di dalam APHT serta berkas pendaftaran yang diterimanya
dari PPAT, dengan dibuatkan buku tanah Hak Tanggungan. Bentuk dan isi buku tanah Hak Tanggungan telah ditetapkan berdasarkan Peraturan
Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997.
28
Menurut Pasal 13 ayat 4 UUHT tanggal pembuatan buku tanah Hak Tanggungan adalah hari ke-7 setelah penerimaan secara lengkap surat-
Dengan dibuatnya buku tanah tersebut, Hak Tanggungan lahir dan kreditur menjadi kreditur pemegang
Hak Tanggungan, dengan kedudukan mendahului dari kreditur-kreditur lain.
27
Bambang Setijoprodjo dalam Lembaga Kajian Hukum Bisnis Fakultas Hukum USU Medan, Op.Cit, hal. 69
28
J. Satrio, 1998, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku 2, Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 143
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
surat yang diperlukan bagi pendaftaran Hak Tanggungan. Jika hari ke-7 jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja
berikutnya. Kepastian tanggal buku tanah itu dimaksudkan agar pembuatan buku tanah Hak Tanggungan tidak berlarut-larut sehingga dapat merugikan
pihak-pihak yang berkepentingan dan mengurangi jaminan kepastian hukum.
Dalam hal hak atas tanah yang dijadikan jaminan belum bersertifikat terlebih dahulu sebelum dilakukan pendaftaran Hak
Tanggungan. Waktu hari ketujuh yang ditetapkan sebagai tanggal buku tanah Hak Tanggungan tersebut dalam hal yang demikian, dihitung sejak
selesainya pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan
putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap, sertifikat Hak Tanggungan diberi irah-irah dengan membubuhkan pada sampulnya
kalimat “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” Pasal 14 ayat 2 dan 3 UUHT. Dengan pencantuman
irah-irah tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan, maka untuk itu dapat dipergunakan Lembaga Parate Eksekusi sebagaimana dimaksud dalam Pasal
224 HIR dan 258 Rbg. Setelah sertifikat Hak Tanggungan selesai dibuat, kemudian
sertifikat Hak Tanggungan tersebut diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan yang bersangkutan.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
6. Eksekusi Hak Tanggungan
Salah satu ciri dari Hak Tanggungan adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya apabila dikemudian hari debitur wanprestasi.
Eksekusi Hak Tanggungan yaitu terjadi apabila debitur cidera janji sehingga objek Hak Tanggungan kemudian dijual melalui pelelangan umum menurut
cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari
hasilnya untuk pelunasan piutangnya dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur lain.
29
a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak
Tanggungan atas dasar kewenangan dan janji yang disebut dalam Pasal 6 UUHT;
Menurut Pasal 20 ayat 1 UUHT, eksekusi Hak Tanggungan dilakukan berdasarkan:
b. Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2 UUHT. Berdasarkan Pasal 6 UUHT disebutkan bahwa apabila debitur cidera
janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta
mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Penjualan objek Hak Tanggungan dapat juga dilakukan di bawah tangan asalkan atas
kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan.
29
Habib Ajie, 2000, Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan Atas Tanah, Mandar Maju, Bandung, hal. 22
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
Penjualan barang secara prosedural ini dimungkinkan dapat diperoleh harga yang tertinggi sehingga menguntungkan semua pihak. Hal ini dilakukan
setelah lewat 1 satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan
diumumkan dalam 2 dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan atau media masa setempat, serta tidak ada pernyataan keberatan
Pasal 22 ayat 2 dan 3 UUHT. Eksekusi Hak Tanggungan dengan titel eksekutorial dapat dilakukan
karena berdasarkan Pasal 14 ayat 2 UUHT, sertifikat Hak Tanggungan sebagai tanda atau alat bukti adanya Hak Tanggungan yang memuat irah-irah
yang berbunyi “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”. Dengan irah-irah tersebut, sertifikat Hak Tanggungan
mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
Dari uraian tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa pelaksanaan eksekusi objek Hak Tanggungan dapat dilakukan melalui 3 tiga cara, yaitu:
a. Parate Eksekusi Pasal 14 ayat 2 UUHT
Dalam hal ini kreditur pemegang Hak Tanggungan harus menunjukkan bukti bahwa debitur ingkar janji dalam memenuhi kewajibannya dan dengan
menyerahkan sertifikat Hak Tanggungan yang bersangkutan sebagai dasarnya. Permohonan eksekusi ini diajukan kepada Ketua Pengadilan
Negeri. Eksekusi kemudian dilakukan atas dasar perintah dan dengan
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
Pimpinan Ketua Pengadilan Negeri tersebut, melalui pelelangan umum yang dilakukan oleh Kantor Lelang Negara.
b. Pelelangan Umum Pasal 6 UUHT
Pelaksanaan pelelangan umum berdasarkan pada Pasal 6 UUHT ini lebih mudah daripada “Parate Eksekusi”, karena dalam pelelangan ini tidak
diperlukan perintah Ketua Pengadilan Negeri untuk melakukan penjualan terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pelelangan ini
langsung dapat dilakukan karena dimilikinya kekuatan eksekutorial yang termuat pada irah-irah sertfikat Hak Tanggungan tersebut, sehingga dalam
hal ini kreditur pemegang Hak Tanggungan langsung dapat mengajukan permintaan penjualan objek Hak Tanggungan yang bersangkutan kepada
Kantor Lelang Negara. c.
Penjualan di Bawah Tangan Pasal 6 UUHT Dalam keadaan tertentu apabila melalui pelelangan umum diperkirakan tidak akan
menghasilkan harga tertinggi, maka atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, dimungkinkan eksekusi dilakukan dengan cara penjualan di bawah
tangan, jika dengan cara demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Penjualan di bawah tangan terhadap objek Hak
Tanggungan ini wajib dilakukan menurut ketentuan PP No. 14 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yaitu harus dilakukan dihadapan PPAT yang membuat
aktanya dan diikuti dengan pendaftarannya di Kantor Pertanahan.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
BAB IV PELAKSANAAN PEMBERIAN KREDIT FENGAN JAMINAN HAK
TANGGUNGAN PADA PERUSAHAAN DAERAH BANK PERKREDITAN RAKYAT BADAN KREDIT KECAMATAN TENGARAN KABUPATEN
SEMARANG A. Gambaran Umum BPR
Perusahaan Daerah Bank Perkreditan Rakyat Badan Kredit Kecamatan Tengaran PD BPR BKK Tengaran adalah sebuah perusahaan daerah milik
pemerintah daerah tingkat II Kabupaten Semarang yang berkedudukan dan melaksanakan operasionalnya di kecamatan Tengaran. Secara resmi berdiri pada
tanggal 21 Juni 1976 dengan nama Badan Kredit Pedesaan BKPD, atas dasar Surat Keputusan Bupati Daerah Tingkat II Semarang Nomor 1BKPD 1971. Pada
tanggal 1 Januari 1973 BKPD diubah menjadi Badan Kredit Kecamatan BKK atas dasar Surat Keputusan Bupati Daerah Tingkat II Semarang Nomor
G3221970 yang didukung Peraturan Daerah Nomor II Tahun 1981. Pada Tanggal 8 Oktober 1991 BKK Tengaran dikukuhkan sebagai Bank Perkreditan Rakyat
BPR atas dasar Surat Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor 330km.B1991. Pada tanggal 18 April 1995 PD BPR BKK dalam pelaksanaan operasionalnya
diatur Peraturan Daerah Provinsi Dati II Jawa Tengah Nomor 4 Tahun 1995. PD BPR BKK Tengaran merupakan suatu usaha pemerintah dibidang
perbankan yang bertujuan meningkatkan taraf hidup masyarakat pedesaan. Tugas
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
pokok PD BPR BKK Tengaran hampir sama dengan tugas-tugas bank-bank lain pada umumnya, yaitu menghimpun dan menyalurkan dana kepada masyarakat
khususnya masyarakat pedesaan. Latar belakang dibentuknya PD BPR BKK Tengaran adalah untuk “Pembangunan Desa” Rural Development. Khususnya
diwilayah kecamatan Tengaran. Tujuan PD BPR BKK Tengaran antara lain:
30
a. Memberikan modal pada golongan masyarakat ekonomi lemah di wilayah
pedesaan melalui kredit; b.
Melindungi pengusaha kecil dari jeratan lintah darat; c.
Menggerakkan prinsip gemar menabung pada masyarakat pedesaan. Untuk melaksanakan kegiatan operasionalnya PD BPR BKK Tengaran
membutuhkan sarana yang dapat menunjang tujuan pokoknya yaitu pembangunan BKK secara merata dan seragam yang ditinjau dari aspek filosofis, fungsi, dan
fisik di seluruh wilayah jawa tengah.
31
Struktur organisasi dapat menggambarkan kedudukan masing-masimg jabatan dalam suatu badan usaha sehubungan dengan wewenang dan tanggung
jawab yang ada pada masing-masing bidang kerja. Sementara itu, struktur Struktur organisasi dapat diperlukan sebagai gambaran secara sistematis
tentang hubungan-hubungan kerjasama dari orang-orang dalam rangka mencapai suatu tujuan. Setiap badan usaha harus mempunyai struktur organisasi yang tepat
dan memuat pembagian tugas serta wewenang .
30
Hasil wawancara dengan bapak Edy Suprobo, selaku Kasie Kredit, Tanggal 4 Pebruari 2008.
31
Hasil wawancara dengan bapak Edy Suprobo, selaku Kasie Kredit, tanggal 4 Pebruari 2008.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
organisasi yang tepat dan jelas akan memudahkan pimpinan dalam mengadakan pengawasan maupun meminta pertanggung jawaban pada bawahannya.
Adapun bentuk struktur organisasi PD BPR BKK Tengaran adalah sebagai berikut:
32
Keterangan:
32
Arsip PD BPR BKK Tengaran.
DIREKSI
PEMBUKUAN DEWAN KOMISARIS
BAGIAN BUPATI SEMARANG
KASIE KASIE
DANA PIT SEKSI UMUM
BAGIAN PEMASARAN
PIT KASIE KREDIT PIT SEKSI
KASIR
PIT KASIE KREDIT
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
a. Bupati Semarang
Bupati Semarang merupakan pemilik sekaligus pemegang saham PD BPR BKK. Seperti telah dikemukakan di atas bahwa PD BPR BKK
adalah suatu perusahaan daerah yang dimiliki oleh pemerintah daerah tingkat II Kabupaten Semarang.
b. Dewan Komisaris
Dewan Komisaris merupakan pengawas yang mempunyai tugas menetapkan kebijaksanaan umum yang digariskan oleh pemegang saham,
melaksanakan pengawasan, pemeriksaan, dan pembinaan terhadap PD BPR BKK. Dewan komisaris mempunyai beberapa fungsi sebagai berikut:
1 Menyusun tata cara pengawasan dan pengelolaan PD BPR BKK;
2 Melakukan pengawasan terhadap pengurusan PD BPR BKK;
3 Menetapkan kebijaksanaan anggaran dan keuangan PD BPR BKK;
4 Melakukan pembinaan dan pengembangan PD BPR BKK.
c. Direksi
Direksi mempunyai tugas menyusun perencanaan, melaksanakan koordinasi dalam pelaksanaan tugas antar anggota Direksi dan melakukan
pembinaan serta pengendalian terhadap bidang, sekretariat, sub bagian, seksi, cabang atau unit pelayanan berdasarkan azas keseimbangan dan
keserasian. Fungsi Direksi adalah sebagai berikut: 1
Pelaksanaan manajemen PD BPR BKK berdasarkan kebijaksanaan umum pemegang saham yang ditetapkan oleh dewan pengawas;
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
2 Penetapan kebijaksanaan untuk melaksanakan pengurusan dan
pengelolaan PD BPR BKK berdasarkan kebijaksanaan umum pemegang saham yang ditetapkan oleh dewan pengawas;
3 Penyusunan dan penyampaian RKAP dan perubahannya kepada
BupatiWalikota melalui dewan pengawas untuk mendapatkan pengesahan setelah melalui pembahasan dalam rapat pemegang saham;
4 Penyusunan dan penyampaian laporan bulanan, laporan keuangan
tahunan, dan laporan-laporan lainnya yang diperlukan kepada kantor Bank Indonesia setempat dan tindasannya disampaikan kepada Badan
Pembina Propinsi dan Badan Pembina KabupatenKota; 5
Penyusunan dan pengumuman laporan keuangan publikasi dan melaporkannya kepada kantor Bank Indonesia setempat dan
tindasannya disampaikan kepada Badan Pembina Propinsi dan Badan Pembina KabupatenKota;
6 Penyusunan dan penyampaian laporan pertanggungjawaban tahunan
kepada pemegang saham; 7
Penyusunan dan penyampaian laporan akhir masa jabatan kepada pemegang saham.
d. Bagian Pemasaran
Bagian pemasaran mempunyai tugas menghimpun dana dan menyalurkannya dalam bentuk kredit sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku. Bagian pemasaran membawahi bagian-bagian sebagai berikut:
1 Seksi Kredit
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
Seksi kredit mempunyai tugas melaksanakan segala kegiatan yang berhubungan dengan usaha perkreditan diantaranya pemasaran,
pemberian kredit, penagihan, pengadministrasian, dan pemantauan kolektibilitas. Untuk melaksanakan tugasnya seksi kredit mempunyai
fungsi sebagai berikut: a
Pelaksanaan perencanaan kredit; b
Penyelenggaraan usaha dengan kolektibilitas yang tinggi; c
Pemberian penjelasan tentang syarat-syarat dan prosedur kepada calon nasabah;
d Penelitian syarat-syarat calon nasabah kredit;
e Penganalisaan calon nasabah yang mengajukan kredit;
f Pemberian rekomendasi permohonan kredit yang diajukan oleh
nasabah; g
Pelaksanaan administrasi kredit, mempersiapkan, dan meneliti perjanjian kredit;
h Pelaksanaan penyimpanan dan pemeliharaan dokumen;
i Pembinaan kredit usaha kecil, kredit investasi, kredit konsumsi,
program hubungan PD BPR BKK dengan kelompok peminjam, dan penanganan kredit bermasalah;
j Pembinaan nasabah yang kreditnya dihapusbukukan;
k Penagihan secara intensif dan semaksimal mungkin atas kredit
yang telah dihapusbukukan; l
Pemberian saran dan pertimbangan mengenai langkah-langkah dan atau tindakan-tindakan yang perlu diambil di bidang tugasnya.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
2 Seksi Dana
Seksi dana mempunyai tugas melakukan usaha dan koordinasi pengembangan dana dan pembinaan hubungan nasabah PD BPR BKK.
Dalam melakukan tugasnya seksi dana mempunyai fungsi sebagai berikut:
a Penyelenggaraan usaha pengembangan dana;
b Pelaksanaan administrasi keluar masuk dana;
c Pengelolaan rekening nasabah;
d Pemberian saran dan pertimbangan mengenai langkah-langkah dan
atau tindakan-tindakan yang perlu diambil di bidang tugasnya. e.
Bagian Pelayanan Bagian pelayanan mempunyai tugas melakukan pengkoordinasian
kegiatan-kegiatan pemasukan dan pengeluaran dana serta melakukan pembukuan dan penerimaan laporan dari bagian-bagian lain. Bagian
pelayanan membawahi bagian-bagian sebagai berikut:
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
1 Pembukuan
Seksi pembukuan mempunyai tugas melakukan pembukuan dan menerima laporan dari bagian-bagian lain. Dalam melaksanakan
tugasnya seksi pembukuan mempunyai fungsi sebagai berikut: a
Pencatatan atas seluruh transaksi; b
Penyusunan laporan keuangan; c
Pemberian saran dan pertimbangan-pertimbangan mengenai langkah-langkah dan atau tindakan-tindakan yang perlu diambil di
bidang tugasnya. 2
Kasir Seksi kas mempunyai tugas melaksanakan koordinasi kegiatan-
kegiatan pemasukan dan pengeluaran uang. Dalam melaksanakan tugasnya seksi kas mempunyai fungsi sebagai berikut:
a Pengkoordinasian pengawasan, pengarahan terhadap kegiatan dan
pelaksanaan tugas: b
Penelitian kebenaran laporan kas harian; c
Penyetoran dan penarikan uang antar bank; d
Pemegang kunci brankas; e
Pemberian saran dan pertimbangan-pertimbangan mengenai langkah-langkah dan atau tindakan-tindakan yang perlu diambil di
bidang tugasnya.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
B. Tata Cara Pemberian Kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan 1. Pemberian Kredit oleh PD BPR BKK Tengaran
PD BPR BKK dalam memberikan kredit harus mendasarkan pada prinsip kehati-hatian. Sebagai lembaga keuangan yang melepaskan uangnya
kepada masyarakat, PD BPR BKK Tengaran harus bertindak hati-hati dalam menentukan siapa yang patut untuk diberikan kredit dan berapa besarnya
jumlah kredit yang diberikan setelah mengetahui apa jaminan yang diberikan oleh calon debitur dan juga penerapan prinsip 5 C Collateral, Capital,
Capacity, Character, Condition of Economy
33
Di dalam praktik permohonan yang diajukan oleh calon debitur terlalu berlebihan. Oleh karena itu dalam mengajukan permohonan kredit perlu
diperhitungkan tentang adanya penyimpangan atau hal-hal yang tidak diinginkan.
dengan baik. Selain hal tersebut, PD BPR BKK Tengaran juga harus menjaga bahwa perjanjian yang
dibuat dengan calon debitur tidak cacat dan memenuhi syarat-syarat sah perjanjian. Apabila sejak dini bank sudah bertindak hati-hati, dapatlah
diharapkan bahwa kredit yang diberikan kepada debitur terjamin dalam pengembaliannya, yaitu dikembalikan sebelum atau tepat pada waktu yang
telah diperjanjikan.
34
33
Hasil wawancara dengan bapak Sudanar, selaku Direktur, Tanggal 6 Pebruari 2008
34
Hasil wawancara dengan bapak Edy Suprobo, selaku Kasie Kredit, Tanggal 13 Pebruari 2008
Dalam menyikapi hal ini PD BPR BKK Tengaran mengadakan “Survey on The Spot” atau peninjauan tempat dimana barang jaminan berada.
Dari hasil “Survey on The Spot” petugas dapat membuat laporan penilaian
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
jaminan kredit yang kemudian diserahkan kepada direksi. Syarat calon debitur yang mengajukan kredit antara lain:
35
a. Syarat Permohonan Kredit
1 Calon debitur merupakan penduduk yang berdomisili di kecamatan
Tengaran dan sekitarnya yang berpenghasilan rendah; 2
Calon debitur memiliki usaha yang produktif. b. Syarat Pengajuan Kredit
1 Calon debitur mengisi formulir pengambilan kredit yang telah disediakan;
2 Formulir diketahui dan diperkuat oleh Kepala Desa atau Kepala Kelurahan setempat.
Selain syarat tersebut calon debitur juga harus melengkapi syarat sebagai berikut:
a. Formulir tanda penerimaan jaminan yang berisi tentang barang yang
dijadikan jaminan, apabila barang jaminan berupa hak atas tanah maka terlebih dahulu harus dibuatkan SKMHT Surat Kuasa Membebankan Hak
tanggungan atau APHT Akta Pemberian Hak Tanggungan pada Notaris yang ditunjuk;
b. Formulir penyerahan hak milik jaminan. Formulir ini berisi daftar barang-
barang jaminan. Selanjutnya yang menerangkan sebagai kuasa adalah PD BPR BKK Tengaran dan surat ini dikuatkan oleh pihak yang berwenang;
35
Hasil wawancara dengan bapak Edy Suprobo, selaku Kasie kredit, Tanggal 13 Pebruari 2008
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
c. Surat kuasa menjual. Yaitu surat yang menerangkan kesanggupan calon
debitur apabila ia tidak dapat melunasi hutangnya setelah jatuh tempo maka barang yang dijadikan jaminan tersebut menjadi milik PD BPR
BKK, yang kemudian jaminan tersebut dapat dilelang secara umum. Dari hasil pelelangan tersebut, digunakan untuk melunasi biaya pokok kredit
dan kelebihannya dikembalikan kepada debitur. Pada saat pengambilan kredit oleh debitur tidak dapat dikuasakan
kepada orang lain namun harus secara langsung oleh yang bersangkutan dan harus menunjukkan identitas diri. Jika ingin mengajukan tambahan kredit
maka debitur harus memenuhi syarat sebagai berikut: a.
Pinjaman kredit yang terdahulu telah lunas; b.
Angsuran kredit yang terdahulu baik, lancar, dan pengembaliannya sesuai jangka waktu yang telah ditentukan;
c. Usaha yang dilakukan debitur mengalami perkembangan dengan
pemberian kredit yang terdahulu. Apabila syarat-syarat tersebut telah dipenuhi maka untuk selanjutnya
surat perjanjian pinjaman penandatanganannya dilakukan oleh petugas dan surat kuasa tidak berlaku lagi. Pemberian kredit oleh PD BPR BKK Tengaran
kepada masyarakat dilaksanakan dengan mudah, murah, dan cepat hal ini bertujuan untuk meningkatkan taraf hidup masyarakat menengah ke bawah.
36
Di dalam pelaksanaan perjanjian kredit tersebut menimbulkan hak dan kewajiban masing-masing pihak yaitu kreditur PD BPR BKK Tengaran dan
36
Hasil wawancara dengan bapak Edy Suprobo, selaku Kasie Kredit, Tanggal 13 Pebruari 2008.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
debitur memiliki beberapa hak dan terikat pada beberapa kewajiban yang wajib dipenuhi guna menjamin rasa saling percaya oleh para pihak serta
kegiatan perkreditan dapat dilaksanakan dengan lancar. Beberapa hak dan kewajiban tersebut antara lain sebagai berikut:
37
a. Hak Kreditur
1 Menerima bunga sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati
bersama; 2
Menegur atau memperingatkan apabila dalam pembayaran angsuran kredit dinyatakan kurang lancar atau diragukan;
3 Menerima administrasi dan provisi.
b. Kewajiban Kreditur
1 Memberikan pelayanan dengan sebaik-baiknya kepada debitur;
2 Memberikan informasi mengenai kredit;
3 Mematuhi segala ketentuan yang termuat di dalam perjanjian kredit;
c. Hak Debitur
1 Menerima Kredit yang diberikan oleh kreditur;
2 Menerima tabungan di akhir pelunasan;
3 Debitur diasuransikan. Artinya, kredit yang ditanggung oleh pihak
asuransi. Yang dijaminkan adalah jumlah plafon kreditnya. Apabila debitur meninggal dunia sebelum jatuh tempo pembayaran kredit maka
kredit dapat diklaim oleh pihak asuransi. d.
Kewajiban Debitur 1
Membayar kredit dengan tertib;
37
Hasil wawancara dengan bapak Edy Suprobo, selaku Kasie Kredit, Tanggal 22 Pebruari 2008.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
2 Membayar kredit tepat waktu sesuai dengan ketentuan yang telah
diperjanjikan; 3
Mematuhi segala ketentuan yang termuat di dalam perjanjian kredit.
2. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT
