21. Dokumentasi Kelayakan Lingkungan dan Teknis (2)
Tabel 5. 6. Skor Kelayakan Teknis Skor Kandidat
No Sub Kriteria Bogor Tapos 1 Tapos 2 Cilodong
1 Kapasitas daya listrik di kawasan.
3 3 3 3 Kondisi tanah lebih tinggi dari jalan
3 3 3 3 raya/akses.
3 Sistem drainase.
3 3 3 3 Rencana
pengembangan
jalan/Tidak
2 2 2 2 berada pada rencana pelebaran jalan.
Tidak dilalui
3 3 3 3 mengakibatkan gangguan elektromagnetis.
Ketersediaan sumber air (permukaan dan
1 1 1 1 atau PDAM)
Ketersediaan jaringan telekomunikasi dan
3 3 3 3 atau jaringan serat optik 3 operator.
8 Ketersediaan energi listrik
Total Skor
Sumber: Tim Narasumber, 2015
Hal. 9
Berdasarkan hasil penilaian terhadap 8 sub kriteria diatas, terlihat bahwa Kandidat Tapos 1 dan Bogor 1 (Karanggan) tidak memiliki keunggulan karena memiliki kelemahan kriteria dan indikator terutama pada adanya rencana pengembangan jaringan jalan yang mengakibatkan harus dibebaskannya beberapa meter tanah. Sedangkan Kandidat Bogor 1 (Karanggan) terdapat kelemahan pada sub kriteria kondisi tanah yang berada dibawah jalan, yang artinya dalam perencanaannnya perlu membuat desain drainase lingkungan tersendiri.
Matrik Indikator dan Parameter
Untuk memudahkan dalam penilaian tiap aspek/kriteria, sub kriteria dan indikator yang telah disusun maka tim narasumber membuat matrik kondisi eksisting berdasarkan pengkajian dari dokumen yang ada dan pengamatan dan pengukuran di lapangan. Lebih detail dapat dilihat pada matrik tabel dibawah ini.
Hal. 10
Tabel 5. 7. Matrik Pengkajian Aspek/Kriteria Administrasi
Aspek Administrasi
Bogor 1/Karanggan
Membayar Pajak Bumi dan Bangunan
Lunas
Terhutang Rp. 25 juta
Terhutang Rp. 75jt
Terhutang
Lahan seluas +- 2 ha dengan kepemilikan minimum tidak banyak
2 Orang, 9 Sertifikat
1 Orang
1 Orang
8 Orang, 11 Sertifikat
SHM untuk meminimumkan kegagalan pengadaan lahan. Ada SHM yang diterbitkan oleh BPN/ATR.
ada
ada ada ada
Sumber: Tim Narasumber, 2015
Tabel 5. 8. Matrik Pengkajian Aspek/Kriteria Lingkungan
Aspek Lingkungan
Bogor 1/Karanggan
Kesesuai dengan
Perlu advice planning dari Bappeda/Tarukim
Perlu advice planning dari
Rencana Tata Ruang
Bappeda/Tarukim Kota terkait
Bappeda/Tarukim Kota terkait
Kota terkait
Bappeda/Tarukim Kota terkait
Kab/Kota Tidak
ada konflik
Tidak ada
Tidak ada
Baru selesai diputus di pengadilan, dan
Tidak ada
pemanfaatan lahan
sudah inkrah (berkekuatan hukum tetap dan pasti). Berdasarkan wawancara dengan petugas Dispenda, Sdr Hendri Prastowo menguasai fisik lahan.
Tidak terdapat gangguan
Drainase perkotaan yang tepat berada di
Drainase perkotaan yang tepat berada di
Tidak ada
pencemaran lingkungan
lokasi tercemar sedang. Kegiatan jasa
lokasi tercemar berat dan banyak bangunan
bangunan gedung gudang, assembling
terdekat adalah POM Bensin yang
semi permanen berada ditepi drainase
motor berjarak jauh. Aktivitas terdekat
berada tepat di depan lokasi
tersebut.
adalah balai benih ikan dan industri.
Tingkat polusi udara
Tidak berada dalam
Berada di penetapan kawasan
lingkungan padat
permukiman.
permukiman kepadatan sedang
permukiman.
permukiman kepadatan tinggi
penduduk Terhindar
Ada, warung dan klaim
kewajiban pembebasan
kepemilikan lahan di gerbang
lahan liar (bangunan liar)
pintu masuk.
Adanya jaminan
Jarak ke Polsek Cimanggis (5,31 Km)
Jarak ke Polsek Cimanggis (8,66 Km)
Jarak ke Polsek Cimanggis (4,5 Km)
Jarak ke Polsek Citeureup (2,73
keamanan lingkungan
Jarak ke PolResKota/Kab (10,7 Km)
Jarak ke PolResKota/Kab (12,9 Km)
Jarak ke PolResKota/Kab (8,8 Km)
Km) Jarak ke PolResKota/Kab (10,3
Hal. 11
Aspek Lingkungan
Tersedianya fasilitas
Tersedia jalan kota, yakni Jln. Raya
Tersedia jalan kota, yakni Jln. Raya
Tersedia jalan kota, yakni Jln. Raya
Tersedia jalan kota, yakni
umum (Jalan, angkutan
Jln. Raya Tapos
umum, drainase, JPU,
Jaringan drainase primer tepat berada
Jaringan drainase sekunder tepat
Jaringan drainase sekunder tepat
Jaringan drainase primer
jaringan listrik,
di tepi lahan yakni sungai kecil,
berada di depan lahan yakni
berada di depan lahan yakni drainase
tepat berada di tepi lahan
TPS/TPA) masuk ke dalam sistem
lingkungan kawasan, tidak mengalir
Jaringan penerangan umum jalan tidak
tidak mengalir namun cukup lebar,
namun cukup lebar, berbau dan banyak
jaringan drainase jalan tol
tersedia
berbau dan banyak sampah.
sampah dan bangunan semi permanen.
Jagorawi.
Jaringan listrik tersedia
Jaringan penerangan umum jalan
Jaringan penerangan umum jalan tidak
Jaringan penerangan umum
jalan tidak tersedia
perkotaan, namun perlu disiapkan TPS
Jaringan listrik tersedia
Jaringan listrik tersedia
Jaringan listrik tersedia
Khusus di dalam lokasi lahan
TPA terintegrasi dengan sistem
TPA terintegrasi dengan
perkotaan, namun perlu disiapkan
perkotaan, namun perlu disiapkan TPS
sistem perkotaan, namun
TPS Khusus di dalam lokasi lahan
Khusus di dalam lokasi lahan
perlu disiapkan TPS Khusus di dalam lokasi lahan
Memiliki keuntungan
Jarak ke Jalan Tol Jagorawi (3 Km)
Jarak ke Jalan Tol Jagorawi (3,81 Km)
Jarak ke Jalan Tol Jagorawi (7,15 Km)
Jarak ke Jalan Tol Jagorawi (0,9
lokasi (location
Km)
advantage) akses yang mudah di jangkau Posisi Strategis Lahan
Simetris, sebagian
Simetris memanjang, dibatasi drainase
Simetris, sebagian
secara simetris
lingkungan lebar 3 m
lingkungan lebar 6 m
berhadapan dengan akses jalan Bebas dari Banjir
Bebas banjir
Bebas banjir
Bebas banjir
Bebas banjir
Tingkat kepadatan lalu
lintas Ketersediaan prasarana
transportasi umum Wilayah
dengan jaringan jalur transportasi yang baik dan mudah Sistem jaringan jalan
lokal yang memadai untuk
lalu lintas kendaraan tonase sedang
Sumber: Tim Narasumber, 2015
Hal. 12
Tabel 5. 9. Matrik Pengkajian Aspek/Kriteria Teknis
Aspek Teknis
Bogor 1/Karanggan
Kapasitas daya catu listrik
PLN dan Genset
PLN dan Genset
PLN dan Genset
PLN dan Genset
Kondisi wilayah/tanah
Simetris, sebagian
Simetris, sebagian
simetris
drainase lingkungan lebar 3 m
drainase lingkungan lebar 6 m
Kondisi tanah lebih tinggi
Tidak, namun lebih tinggi dari Jalan Tol Jagorawi dari jalan raya Sistem drainase yang baik
Tidak berada pada rencana
Menurut Rencana Jaringan jalan di dalam RTRW pelebaran jalan
20 m
20 m (harus menutupi drainase
Tidak, jikapun ada rencana harus
lingkungan yang ada)
Kabupaten Bogor Th. 2005-2025, lokasi di
perkotaan lebar 6 m.
Kranggan tidak masuk ke dalam rencana pelebaran jalan. Ada GSJ 15meter
Tida kdilalui jalur SUTET
(gangguan radiasi/elektromagnetik) Ketersediaan Sumber Air
Air Tanah
Air Tanah
Air Tanah
Air Tanah
Tanah dan PDAM Ketersediaan
Frekuensi Sinyal Telkomsel, Xl dan Mentari telekomunikasi dan serat
jaringan
Frekuensi Sinyal Telkomsel, Xl dan
Frekuensi Sinyal Telkomsel, Xl dan
Frekuensi Sinyal Telkomsel, Xl dan
Dapat berkomunikasi antar optik 3 operator
pengguna. Untuk jaringan serta optik di Depok di
Untuk jaringan serta optik di Depok
Untuk jaringan serta optik di Depok
Untuk jaringan serta optik di Depok
1. Jl. Bangbarung ( ISAT Narasoma ); 2. Jl.
di Jl. Lenteng Agung Timur dan Jl.
di Jl. Lenteng Agung Timur dan Jl.
di Jl. Lenteng Agung Timur dan Jl.
Pajajaran; 3. Jl. Baranang Siang; 4. Jl. Oto
Margonda Raya
Margonda Raya
Margonda Raya
Iskandar; 5. Jl. Juanda; 6. Jl. Dewi Sartika; 7. Jl. Raya Bogor KM. 33
Ketersediaan energi listrik
Ketersediaan jaringan
Drainase tersedia
Drainase tersedia
Drainase tersedia
Drainase tersedia
utilitas
Telekomunikasi tersedia
Telekomunikasi tersedia
Telekomunikasi tersedia
Telekomunikasi tersedia
Jaringan jalan tersedia
Jaringan jalan tersedia
Jaringan jalan tersedia
Jaringan jalan tersedia
Air bersih (non perpipaan) tersedia
Air bersih (non perpipaan) tersedia
Air bersih (non perpipaan) tersedia
Air bersih (non perpipaan) tersedia
Jaringan listrik tersedia
Jaringan listrik tersedia
Jaringan listrik tersedia
Jaringan listrik tersedia
Sumber: Tim Narasumber, 2015
Hal. 13
Kesimpulan Akhir
Penetapan Lokasi
Mendasari kerangka acuan kerja dan pengkajian terhadap dokumen dan pengamatan di lapangan, ketiga (3) aspek yang telah dikaji dihasilkan bahwa kandidat Tapos 1 menjadi urutan no satu (1), Cilodong menjadi urutan no dua (2), kandidat Tapos 2 menjadi urutan nomor tiga (3) dan terakhir urutan keempat (4) Kandidat Bogor 1/Karanggan.
Tabel 5. 10. Skor Penetapan Skor
No Aspek/Kriteria ∑ Sub Kriteria Bogor Tapos 1 Tapos 2 Cilodong 1/Karanggan
Total Skor
Sumber: Tim Narasumber, 2015
Namun jika pertanyaannya adalah bagaimana tekanan lingkungan disekitar lokasi kandidat dimasa 5-10 mendatang ?, agar BBPPT Kemenkominfo tidak memindahkan permasalahan yang ada ke tempat yang lain maka BBPPT harus mempertimbangkan daya dukung dari kegiatan yang dapat menekan timbulnya aktifitas yang mengganggu kegiatan didalam bangunan gedung BBPPT nantinya. Semisal lahan terbuka hijau, permukiman kepada rendah, area perlindungan air, ruang terbuka hijau dan lainnya. Kegiatan-kegiatan dengan fungsi ruang tersebut akan membantu bangunan gedung BBPPT untuk tetap dapat menjalankan fasilitas pengujian/kalibrasinya tanpa gangguan dan akhirnya memenuhi persyaratan standar yang telah ditetapkan oleh Badan Standardisasi Nasional dan International Organization for Standardization (ISO).
Kriteria dan/atau aspek lain perlu dipertimbangkan oleh BBPPT Kemenkominfo semisal seberapa jauh pemilik lahan secara sadar dan mau membantu pemerintah untuk melepas tanahnya dengan ganti untung/ganti rugi sehingga si pemilik lahan dapat dikategorikan sangat kooperatif mendorong pemerintah untuk dapat menjalankan tugas dan fungsinya.
Hal. 14
Didalam pemilihan lokasi ini, aspek dan/atau kriteria yang disusun sebenarnya sudah cukup baik namun penyimpulan akhir dari kegiatan ini tidak serta merta menjadi tolak ukur keberhasilan BBPPT Kemenkominfo dalam memilih lokasi, tahapan lanjutan pasca penetapan lokasi kandidat terpilih dengan urutan pemilihan yang bijak perlu dilakukan. Hal ini perlu diperhatikan karena kepemilikan lahan didalam Undang-Undang No 2 Tahun 2002 tentang pengadaan tanah bagi kepentingan umum kemudian Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum Peraturan Presiden No 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum; Peraturan Presiden No 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum; Peraturan Presiden No 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum; Peraturan Presiden No
40 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagu Pembangunan Untuk Kepentingan Umum; Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 TAHUN 2007 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Sebagaimana Telah Diubah Dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum; dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan RI No 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah mengakui hak-hak kepemilikan pribadi dan makna ganti rugi yang terkandung didalam kebijakan pengadaan tanah menjadi preseden buruk dalam proses pembebasan tanah di Indonesia.
Untuk itu diperlukan pendekatan khusus dan pribadi tanpa adanya kerugian yang mengakibatkan gagalnya proses pembebasan/pengadaan lahan yang telah ditetapkan.
Mengacu kepada Peraturan Menteri BPN/Agraria No. 6 Tahun 2015 tentang Perubahan atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah yang didalamnya menimbang pasal 111 ayat (2) Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Hal. 15
Untuk Kepentingan Umum sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 30 tahun 2015 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum pada pasal satu (1) poin ketiga (3) ayat satu (1) yang berbunyi sebagai berikut: “ dalam rangka efisiensi dan efektifitas, pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar, dapat dilakukan langsung oleh instansi yang memerlukan tanah dengan Pihak yang Berhak, dengan cara jual beli atau tukar menukar atau cara lain yang disepakati kedua belah pihak. Kemudian ayat ketiga 3 yang berbunyi: “ pengadaan tanah yang dilakukan langsung sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dapat dilakukan tanpa melalui tahapan penyelenggaraan pengadaan tanah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, dan peraturan pelaksanaannya. Yang artinya BBPPT dapat melakukan pengadaan tanah melalui metoda jual beli. Namun, sebelum jual beli dilakukan sesuai amanat Peraturan Menteri ini, BBPPT harus menggunakan jasa penilai untuk menentukan nilai jual beli.
Mencermati amanat peraturan menteri tersebut diatas maka langkah selanjutnya yang dapat dilakukan adalah (i) penetapan lokasi; (ii) pemilihan/penetapan jasa penilai dan parallel dengan itu adalah menyurati pemilik hak atas tanah untuk mengajukan penawaran harga.
Tree Plan
Tree Plan merupakan salah satu pendekatan penanganan yang mudah dilakukan apabila penetapan lokasi, pembebasan lahan, desain dan konstruksi bangunan BBPPT Kemenkominfo sudah dilakukan nantinya. Aspek/Kriteria, Sub Kriteria dan Indikator yang tidak sempurna (skor kecil dari 3) ditangani melalui rekayasa teknologi dan lingkungan agar bangunan gedung dan lingkungan sekitar Laboratorium BBPPT Kemenkominfo memenuhi standar nasional dan internasional.
Semisal desain kedap suara bangunan didalam gedung dapat di rekayasa teknik dengan bahan peredam. Desain kedap suara dan getar di luar gedung dapat di desain melalui penanaman vegetasi Pohon Jati Emas, Bambu dan Rumput.
Hal. 16
Lebih lengkap, hasil penilaian dan total skor terhadap empat (4) kandidat lokasi dapat dilihat pada gambar 5.1 dibawah ini.
Hal. 17
Gambar 5. 1. Tree Plan Empat (4) Kandidat
Sumber: Analisis, 2015
Hal. 18
Bab 6 Saran dan Rekomendasi
Saran
1. Hasil pengkajian terhadap empat (4) kandidat lahan faktor penting yang harus dijadikan pertimbangan oleh Balai Besar Perangkat Pengujian Telekomunikasi adalah faktor tekanan lingkungan aktifitas disekitar kawasan kandidat. Balai Besar PPT harus memiliki proyeksi jauh kedepan hingga 15-20 tahun mendatang agar kegiatan pengujian/kalibrasi tidak terganggu. Oleh karenanya apabila lahan terbuka dan/atau lahan hijau disekitar kandidat semakim luas, artinya gangguan akan semakin minim.
2. Rekayasa teknik bangunan gedung dan vegetasi merupakan hal penting yang harus dimasukkan dalam perencanaan desain dan pembangunan gedung sarana dan prasarana Balai Besar PPT.
3. Apabila penetapan lahan pembangunan telah dilakukan, disarankan agar panitia pengadaan lahan juga beranggotakan dari Pemerintah Setempat, Kantor Pertanahan, dan Notaris yang disepakati oleh para pemegang hak.
Rekomendasi
1. Perlunya jasa penilai nilai jual-beli lahan sebagai tindak lanjut dari amanat Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN No 6 Tahun 2015.
2. Perlunya menguasai lahan terpilih untuk melanjutkan program pembangunan sarana dan prasarana Balai Besar Perangkat Pengujian Telekomunikasi melalui mekanisme sesuai Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN No. 6 Tahun 2015.
Hal. 1