Analisis Tekno Ekonomi
6.2.2. Analisis Tekno Ekonomi
6.2.2.1. Biaya Modal
A. Biaya Langsung (direct cost)
1. Biaya bangunan Biaya bangunan diasumsikan sebesar Rp100.000.000.000,00.
2. Biaya tanah Biaya tanah = (luas lantai dasar + luas lahan fasilitas) × harga satuan tanah
Harga satuan tanah pada Proyek Apartemen Solo Paragon diasumsikan sebesar Rp 3.000.000,00/m 2 . Sedangkan luas lahan fasilitas diasumsikan seluas lantai dasar,
yaitu sebesar 724 m 2 .
Sehingga biaya tanah = (724 + 724) ×Rp 3.000.000,00
= Rp 4.344.000.000,00
Total biaya biaya langsung = biaya tanah + biaya bangunan = Rp 4.344.000.000,00 + Rp 100.000.000.000,00 = Rp 104.344.000.000,00
B. Biaya Tidak Langsung (indirect cost) Biaya tidak langsung diasumsikan sebesar 10% dari biaya bangunan. Biaya tidak langsung = 10% × biaya bangunan
= 10% × Rp 100.000.000.000,00 = Rp 10.000.000.000,00
C. Cadangan Biaya Cadangan biaya diasumsikan sebesar Rp 10.000.000.000,00
D. Total Biaya Modal Total biaya modal = biaya langsung + biaya tidak langsung + cadangan biaya = Rp 104.344.000.000,00 + Rp 10.000.000.000,00 + Rp 10.000.000.000,00 = Rp 124.344.000.000,00
6.2.2.2. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan
A. Data Pembiayaan Proyek Biaya proyek pembangunan Apartemen Solo Paragon merupakan share antara modal sendiri dan modal pinjaman. Pada penelitian ini, biaya proyek diasumsikan bersumber 25% dari modal sendiri dan 75% dari modal pinjaman. Maka perhitungan pembiayaan proyek adalah sebagai berikut: Modal sendiri : 25% × Rp 124.344.000.000,00 = Rp 31.086.000.000,00 Modal pinjaman : 75% × Rp 124.344.000.000,00 = Rp 93.258.000.000,00 Masa pelunasan kredit
= 10 tahun
Bunga kredit = 12% pertahun Bunga modal sendiri
= 12% pertahun (direncanakan) Masa konstruksi
= 1 tahun (360 hari) Perubahan nilai uang terhadap waktu
B. Pendapatan Tahunan Pendapatan proyek dari penjualan unit apartemen. Perhitungannya adalah sebagai berikut: Misal:
Penjualan gedung (r) 2 = Rp/m /tahun Total luas lantai
= luas lantai kotor × junlah lantai
= 724 m 2 × 25
2 = 18.100 m
Pendapatan proyek dari penjualan gedung = r ×18.100
= 18.100 r
C. Biaya Tahunan Pengeluaran proyek terdiri dari: 1). Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman Besar biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman diasumsikan sebesar 5% dari pendapatan. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman = 5% × pendapatan = 5% × 18.100 r = 905 r
2). Biaya penyusutan/depresiasi gedung Besar biaya penyusutan gedung dihitung menggunakan metode garis lurus (straight line method ). Biaya penyusutan bangunan = Investasi/n
= Rp 124.344.000.000,00/40 = Rp 3.108.600.000,00
3). Biaya bunga modal pinjaman Menurut Hartono Poerbo (1998), untuk menghitung besarnya biaya modal terlebih dahulu menghitung besarnya perkembangan modal di akhir masa konstruksi (1 tahun).
1 tahun ; i =12%
F Gambar 6.1. Cash flow perkembangan modal pinjaman
Nilai F = modal pinjaman (F/P,i,n) = Rp 93.258.000.000,00 (F/P,12%,1) = Rp 93.258.000.000,00 × 1,120 = Rp 104.448.960.000,00 Nilai F = modal pinjaman (F/P,i,n) = Rp 93.258.000.000,00 (F/P,12%,1) = Rp 93.258.000.000,00 × 1,120 = Rp 104.448.960.000,00
F A Gambar 6.2. Cash flow bunga modal pinjaman tahunan
Bunga = {F × (A/P,i,n)} – {(1/n) × F} = {Rp 104.448.960.000,00 (A/P,12%,10)} – (1/10 × Rp 104.448.960.000,00) = (Rp 104.448.960.000,00 × 0,17698) – Rp 10.444.896.000,00 = Rp 8.040.480.941,00
4). Pengembalian pokok modal pinjaman Biaya pengembalian pokok modal pinjaman = 1/n × F
= 1/10 × Rp 104.448.960.000,00 = Rp 10.444.896.000,00
5). Cadangan pajak Besar pajak atas bunga diasumsikan sebesar 15%. Jadi perhitungan biaya pajak adalah sebagai berikut: Biaya pajak = 15% × {pendapatan – (biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman +
biaya bunga modal pinjaman + biaya pengembalian pokok modal pinjaman)} = 15% × {18.100 r – [905 r + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00]} = 2.579,25 r – Rp 2.772.806.541,00
6). Biaya bunga modal sendiri Untuk menghitung besarnya biaya modal terlebih dahulu menghitung besarnya perkembangan modal di akhir masa konstruksi (1 tahun).
1 tahun ; i =12%
F Gambar 6.3. Cash flow perkembangan modal sendiri
Nilai F = modal sendiri (F/P,i,n) = Rp 31.086.000.000,00 (F/P,12%,1) = Rp 31.086.000.000,00 × 1,120 = Rp 34.816.320.000,00
n = 10 tahun ; i = 12%
F A Gambar 6.4. Cash flow bunga modal sendiri tahunan
Bunga = {F × (A/P,i,n)} – {(1/n) × F} = { Rp 34.816.320.000,00 (A/P,12%,10)} – (1/10 × Rp 34.816.320.000,00) = (Rp 34.816.320.000,00 × 0,27741) – Rp 3.481.632.000,00 = Rp 2.680.160.314,00
7). Pengembalian pokok modal sendiri Biaya pengembalian pokok modal sendiri = 1/n × F
= 1/10 × Rp 34.816.320.000,00 = Rp 3.481.632.000,00
Total biaya tahunan: = biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + biaya
penyusutan/depresiasi gedung + biaya bunga modal pinjaman + biaya pengembalian pokok modal pinjaman + cadangan pajak + biaya bunga modal sendiri + biaya pengembalian pokok modal sendiri
= 905 r + Rp 3.108.600.000,00 + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00 + (2.579,25 r – Rp 2.772.806.541,00) + Rp 2.680.160.314,00 + Rp 3.481.632.000,00
= 3.484,25 r + Rp 24.982.962.710,00
D. Perhitungan Jual Minimum Nilai jual minimum diperoleh jika pendapatan = pengeluaran. Jadi perhitungan nilai jual minimum adalah sebagai berikut: Pendapatan
= Pengeluaran
18.100 r
= 3.484,25 r + Rp 24.982.962.710,00
18.100 r – 3.484,25 r = Rp 24.982.962.710,00 14.615,75 r
= Rp 24.982.962.710,00
r 2 = Rp 1.709.317,874/m /tahun
E. Nilai Jual Minimum yang Diinginkan (R) Nilai jual minimum yang diinginkan diperoleh dari koefisien dikalikan r (harga jual minimum) agar seluruh aspek kelayakan investasi dapat terpenuhi (layak). Jika dengan perhitungan harga jual minimum seluruh aspek analisis kelayakan investasi terpenuhi (layak), maka r tidak perlu dikalikan dengan koefisien. Akan tetapi, jika dengan perhitungan harga jual minimum ada salah satu atau beberapa aspek analisis kelayakan investasi tidak terpenuhi (tidak layak), maka r harus dikalikan dengan koefisien, sehingga seluruh aspek analisis kelayakan investasi terpenuhi (layak). Koefisien ini didapat dengan cara coba-coba (trial).
Untuk analisis kelayakan investasi pada contoh ini digunakan harga jual minimum tanpa dikalikan dengan koefisien, yaitu sebesar Rp 1.709.317,874/m 2 /tahun.
Tabel 6.1. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan dengan perhitungan manual
No. Keterangan Rp
1. Pendapatan tahunan
18.100r
2. Pengeluaran tahunan 2. Pengeluaran tahunan
1.546.932.676,00 pemeliharaan
905r
b. Biaya penyusutan/ 3.108.600.000,00 depresiasi gedung
c. Biaya bunga
modal
8.040.480.941,00 pinjaman
d. Biaya
pengembalian
10.444.896.000,00 pokok modal pinjaman
e. Cadangan pajak 1.635.951.586,00
2.579,25 r –
Rp 2.772.806.541,00
f. Biaya bunga modal sendiri 2.680.160.314,00
g. Biaya
pengembalian
3.481.632.000,00 pokok modal sendiri