Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek
6.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek
· Pendapatan proyek = Rp 30.938.653.520,00 · Pengeluaran pokok proyek
= biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + cadangan pajak = Rp 1.546.932.676,00 + Rp 1.635.951.586,00 = Rp 3.182.884.262,00
· Biaya modal setelah konstruksi
F = total biaya modal (F/P,i,n) = Rp 124.344.000.000,00 (F/P,8%,1) = Rp 124.344.000.000,00 × 1,08 = Rp 134.291.520.000,00
6.2.4.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Aliran kas proyek yang akan dikaji meliputi keseluruhan, yaitu biaya investasi, operasi, produksi, pemeliharaan, dan pengeluaran lain-lain.
Pendapatan proyek (Ab)
= Rp 30.938.653.520,00
Pengeluaran proyek (Ac)
= Rp 3.182.884.262,00
Nilai investasi
= Rp 124.344.000.000,00
Biaya modal setelah konstruksi (I) = Rp 134.291.520.000,00 Umur investasi (n)
= 10 tahun
Suku bunga (i)
Masa konstruksi
Masa pengembalian kredit
Rp 134.291.520.000,00 Gambar 6.5. Cash flow analisis Net Present Value Rp 3.182.884.262,00
1 tahun
10 tahun
NPV = PWB – PWC – I PWB = Ab (P/A,i,n)
= Rp 30.938.653.520,00 (P/A,12%,10) = Rp 30.938.653.520,00 (5,650) = Rp 174.803.392.400,00
PWC = Ab (P/A,i,n) = Rp 3.182.884.262,00 (P/A,12%,10) = Rp 3.182.884.262,00 (5,650) = Rp 17.983.296.080,00
NPV = PWB – PWC – I = Rp 174.803.392.400,00 – Rp 17.983.296.080,00 – Rp 134.291.520.000,00 = Rp 22.528.576.310,00
Karena NPV = Rp 22.528.576.310,00 > 0, maka investasi tersebut layak.
6.2.4.2. Metode Hubungan Pendapatan–Biaya (Revenue-Cost Ratio)
Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan nilai pendapatan terhadap nilai pengeluaran. Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu: Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (undesirable) Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project) Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified) Pendapatan proyek (Ab)
= Rp 30.938.653.520,00
Pengeluaran proyek (Ac)
= Rp 3.182.884.262,00
Nilai investasi = Rp 124.344.000.000,00 Biaya modal setelah konstruksi (I) = Rp 134.291.520.000,00 Umur investasi (n)
= 10 tahun
Suku bunga (i)
Masa konstruksi
Masa pengembalian kredit Rp 30.938.653.520,00
i = 12%
Rp 3.182.884.262,00 Gambar 6.6. Cash flow analisis Revenue–Cost Ratio 1 tahun 10 tahun
Rp 134.291.520.000,00
PWB RCR =
PWC + I PWB = Ab (P/A,i,n) = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,12%,10) = Rp 30.938.653.520,00 (5,650) = Rp 174.803.392.400,00
PWC = Ab (P/A,i,n) = Rp 3.182.884.262,00 (P/A,12%,10) = Rp 3.182.884.262,00 (5,650) = Rp 17.983.296.080,00
= Rp 17.983.296 .080,00 + Rp 134.291.52 0.000,00
Karena RCR = 1,14795 > 1, maka investasi tersebut layak.
6.2.4.3. Metode Rate of Return (ROR)
Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga (discound interest rate) yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Apabila nilai ROR yang didapat ternyata lebih besar daripada MARR yang ditentukan (i) maka investasi dapat diterima.
Pendapatan proyek (Ab)
= Rp 30.938.653.520,00
Pengeluaran proyek (Ac)
= Rp 3.182.884.262,00
Nilai investasi
= Rp 124.344.000.000,00
Biaya modal setelah konstruksi (I) = Rp 134.291.520.000,00 Umur investasi (n)
= 10 tahun
Suku bunga (i)
Masa konstruksi
Masa pengembalian kredit Rp 30.938.653.520,00
Gambar 6.7. Cash flow analisis Rate of Return
1 tahun
10 tahun
ROR akan diperoleh saat NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan i yang berbeda untuk mendapatkan NPV mendekati 0.
Untuk i = 15% NPV = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,15%,10) – Rp 3.182.884.262,00 (P/A,15%,10)
– Rp 134.291.520.000,00 NPV = (Rp 30.938.653.520,00 × 5,019) – (Rp 3.182.884.262,00 × 5,019) – Rp 134.291.520.000,00 NPV = Rp 5.014.685.906,00
Untuk i = 16% NPV = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,16%,10) – Rp 3.182.884.262,00 (P/A,16%,10)
– Rp 134.291.520.000,00 NPV = (Rp 30.938.653.520,00 × 4,833) – (Rp 3.182.884.262,00 × 4,833) – Rp 134.291.520.000,00 NPV = –Rp 147.887.176,10
NPV = 0 berada diantara i = 15% dan i = 16%, selanjutnya dengan metode interpolasi diperoleh nilai ROR, yaitu:
ROR = 1 5 % + ( 16 % - 15 %)
Rp 5.014.685. 906,00
Rp 5.014.685. 906,00 + Rp 147.887.17 6,10
ROR = 15,97% > 12%
Nilai ROR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, yaitu 12%, berarti proyek layak dikerjakan.
6.2.4.4. Tingkat Pengembalian Investasi (RI)
A. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) Laba sebelum pajak + penyusutan = Pendapatan – biaya operasi dan pemeliharaan gedung dan halaman – biaya bunga
modal pinjaman – biaya bunga modal sendiri = Rp 30.938.653.520,00 – Rp 1.546.932.676,00 – Rp 8.040.480.941,00 – Rp 2.680.160.314,00 = Rp 18.671.079.590,00 Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun = A (P/A,i,n) = Rp 18.671.079.590,00 (P/A,8%,10) = Rp 18.671.079.590,00 × 6,710 = Rp 125.282.944.000,00
Biaya modal setelah konstruksi = Rp 134.291.520.000,00
Jadi tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb)
Karena RIb = 0,93292 < 1, maka investasi tersebut tidak layak.
B. Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa) Laba setelah pajak + penyusutan = Pendapatan – biaya operasi dan pemeliharaan gedung dan halaman – biaya bunga
modal pinjaman – cadangan pajak – biaya bunga modal sendiri = = Rp 30.938.653.520,00 – Rp 1.546.932.676,00 – Rp 8.040.480.941,00 – Rp 1.635.951.586,00 – Rp 2.680.160.314,00 = Rp 17.035.128.000,00
Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun = A (P/A,i,n) = Rp 17.035.128.000,00 (P/A,8%,10) = Rp 17.035.128.000,00 × 6,710 = Rp 114.305.708.900,00
Biaya modal setelah konstruksi = Rp 134.291.520.000,00
Jadi tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa)
Karena RIa = 0,85118 < 1, maka investasi tersebut tidak layak.
6.2.4.5. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE)
Laba setelah pajak + penyusutan = Rp 17.035.128.000,00 Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun = Rp 114.305.708.900,00 Nilai sekarang modal sendiri = modal sendiri (F/P,i,n)
= Rp 31.086.000.000,00 (F/P,8%,1) = Rp 31.086.000.000,00 × 1,08
= Rp 33.572.880.000,00
Jadi tingkat pengembalian modal sendiri
Karena RIa = 3,40470 > 1, maka investasi tersebut layak.