Perjanjian Kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan 1. Jaminan

BAB III WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN KREDIT DENGAN JAMINAN HAK TANGGUNGAN

C. Perjanjian Kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan 1. Jaminan

Pada hakekatnya hak-hak jaminan kebendaan tidak mempunyai kedudukan yang berdiri sendiri, melainkan selalu merupakan accessoire dari suatu perikatan pokok. Walaupun hanya merupakan accessoire, hak-hak jaminan kebendaan itu bagi yang berhak kreditur sangat berperan karena memberikan preferensi voorang, pendahuluan dalam hal ia melakukan verhaal atas benda-benda tertentu dari harta kekayaan debitur guna menutup shulld si debitur kepadanya. 14 Ada kemungkinan seorang debitur mempunyai utang pada beberapa kreditur, karena itu harus berpedoman pada Pasal 1132 KUH Perdata. Oleh karena itu menurut R. Subekti 15 14 Purwahid Patrik dan Kashadi. 2002. Hukum Jaminan Edisi Revisi Dengan UUHT. Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro. hal. 4 15 R. Subekti. Jaminan-Jaminan Untuk Pembayaran Kredit Menurut Hukum Indonesia. Bandung: Alumni, 1991, hal 12 , Pasal 1132 tersebut di atas mengatakan bahwa ada kemungkinan Undang-undang memberikan kedudukan istimewa atau privilege atau preferensi kepada kreditur-kreditur tertentu. Kreditur-kreditur seperti itu didahulukan pembayarannya. Hak-hak yang bersifat memberikan jaminan secara khusus diatur dalam Bab-Bab XIX, XX, dan XXI dari Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Universitas Sumatera Utara KUH Perdata. Hak-hak mana adalah privilege, gadai dan hipotik. 16 Dengan berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan yang mencabut sebagian ketentuan hipotik, maka hak istimewa ini juga di atur. Mengenai Hak Tanggungan ini Mochammad Djai’is, 17 a. Utang yang telah ada; atau mengemukakan bahwa “menurut ketentuan Hukum Jaminan, suatu jaminan selalu merupakan accessoire dari perjanjian pokok”. Hal demikian juga diatur dalam UUHT. Dalam Pasal 1 butir 1 UUHT dinyatakan antara lain bahwa “Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang tertentu”. Jenis utang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan, diatur dalam Pasal 3 ayat 1, dinyatakan bahwa: b. Utang yang diperjanjikan dengan jumlah tertentu; atau c. Utang yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat ditentukan jumlahnya berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan. Accesoire disini dimaksudkan sebagai perjanjian tambahan atau ikutan dari perjanjian utang piutang atau perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok. Berkaitan dengan preferensi dalam Hak Tanggungan, dikemukakan oleh Purwahid Patrik dan Kashadi bahwa : 18 16 Purwahd Patrik dan Kashadi. Loc.cit. 17 Mochammad Dja’is. “Peran Sifat Accesoire Hak Tanggungan Dalam Mengatasi Kredit Macet”. Masalah-Masalah Hukum. Majalah Fakultas Hukum Universitas Diponegoro. Semarang. Edisi Khusus Tahun XXV. 1997, hal 54. 18 Purwahid Patrik dan Kashadi. Op.cit. hal 53-54. Universitas Sumatera Utara Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan piutang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Dalam arti, bahwa apabila debitur cidera janji wanprestasi maka kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku. Maksudnya walaupun seseorang menjadi kreditur peringkat pertama preferen harus menyelesaikan lebih dahulu piutang negara bila ada, termasuk yang diatur dalam Pasal 1139 KUH Perdata tentang hak didahulukan yang dilekatkan pada barang tertentu dan Pasal 1149 KUH Perdata tentang hak didahulukan atas segala barang bergerak dan barang tetap pada umumnya.

2. Pengertian dan Ciri-Ciri Hak Tanggungan

Dalam Kamus Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan sebagai barang yang dijadikan jaminan. Sedangkan jaminan itu sendiri artinya tanggungan atas pinjaman yang diterima 19 19 H. Salim HS. Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia. Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2005 hal 95. . Istilah yang sering dipakai adalah agunan. Pengertian Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 1 ayat 1 UUHT yang dinyatakan bahwa : Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Universitas Sumatera Utara Selain pengertian Hak Tanggungan dalam UUHT, Budi Harsono mengartikan Hak Tanggungan adalah 20 Penerapan asas-asas hukum adat tidaklah mutlak, melainkan selalu memperhatikan dan disesuaikan dengan perkembangan kenyataan dan kebutuhan dalam masyarakat yang dihadapinya. Atas dasar kenyataan sifat hukum adat itu, dalam rangka asas pemisahan horizontal tersebut, dalam undang-undang ini dinyatakan bahwa, pembebanan Hak Tanggungan atas tanah, dimungkinkan pula : “Penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya”. Definisi yang dikemukakan Budi Harsono ini menekankan pada penguasaan hak atas tanah oleh kreditur sebagai agunan yang secara fisik tetap dikuasai pemiliknya, namun baru dijual lelang bila debitur cedera janji. Mengenai pengertian Hak Tanggungan yang diatur dalam UUHT di atas, latar belakangnya diuraikan dalam Penjelasan Umum ayat 6 : Hak Tanggungan yang diatur dalam undang-undang ini pada dasarnya adalah Hak Tanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun kenyataannya seringkali terdapat adanya benda-benda berupa bangunan, tanaman dan hasil karya, yang secara tetap merupakan kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan tersebut. Hukum Tanah Nasional didasarkan kepada Hukum Adat yang menggunakan asas pemisahan horizontal. Dalam rangka asas pemisahan horizontal, benda-benda yang merupakan kesatuan dengan tanah menurut hukum bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah, tidak dengan sendirinya meliputi benda- benda tersebut. 20 Budi Harsono yang dikutip H. Salim HS., Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah , 2005 hal 97. Universitas Sumatera Utara meliputi benda-benda sebagaimana dimaksud di atas. Hal tersebut sudah dilakukan dan dibenarkan oleh hukum dalam praktek, sepanjang benda-benda tersebut merupakan suatu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan dan keikutsertaan dijadikan jaminan, dengan tegas dinyatakan oleh pihak-pihak dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. Bangunan, tanaman dan hasil karya yang ikut dijadikan jaminan itu tidak terbatas pada yang dimiliki oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, melainkan dapat juga meliputi yang dimiliki pihak lain. Bangunan yang digunakan ruang bawah tanah yang secara fisik tidak ada hubungannya dengan bangunan yang berada di atas permukaan bumi di atasnya, tidak termasuk dalam pengaturan ketentuan mengenai Hak Tanggungan menurut undang-undang ini. Oleh sebab itu undang-undang ini diberi judul: “Undang- Undang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah, dan dapat disebut Undang-Undang Hak Tanggungan UUHT, yaitu Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Dari uraian dan paparan di atas, dapatlah dikemukakan ciri Hak Tanggungan. Ciri Hak Tanggungan adalah: 21 a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya atau yang dikenal dengan droit de preference. b. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun objek itu berada atau disebut dengan droit de suite. Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 7 UUHT. Biarpun objek Hak Tanggungan sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain, kreditur pemegang Hak Tanggungan tetap 21 H. Salim HS, Op.cit. hal 98. Universitas Sumatera Utara masih berhak untuk menjualnya melalui pelelangan umum jika debitur cidera janji; c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan;dan d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Dalam UUHT memberikan kemudahan dan kepastian kepada kreditur dalam pelaksanaan eksekusi. Ciri-ciri di atas selalu melekat pada Hak Tanggungan. Menurut J. Satrio bahwa : 22 1 Hak jaminan; ciri-ciri Hak Tanggungan bisa dilihat dalam Pasal 1 sub 1 Undang- Undang Hak Tanggungan, suatu pasal yang hendak memberikan perumusan tentang Hak Tanggungan yang antara lain dinyatakan cirinya: 2 Atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanah yang bersangkutan; 3 Untuk pelunasan suatu hutang; 4 Memberikan kedudukan yang diutamakan. Bila dibandingkan ciri-ciri yang dikemukakan dua sarjana di atas, maka ciri yang ditampilkan berbeda dasar pengaturannya yaitu Pasal 3 dan Pasal 1 UUHT sedangkan yang sama hanyalah mengenai kedudukan yang diutamakan. 22 J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan. Bandung: Citra Aditya Bakti. 2002, hal 278. Universitas Sumatera Utara

3. Asas-asas Hak Tanggungan

Mengenai asas-asas Hak Tanggungan banyak pakar yang memberikan pendapat. Asas-asas dari Hak Tanggungan ini meliputi asas publisitas, asas spesialitas dan asas tidak dapat dibagi-bagi. Asas publisitas ini dapat diketahui dari Pasal 13 ayat 1 UUHT yang menegaskan bahwa : “Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan”. Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan tersebut terhadap pihak ketiga. Asas spesialitas ini dapat diketahui dari Penjelasan Pasal 11 ayat 1 yang menyatakan bahwa : “ketentuan ini menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT. Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-hal yang disebut dalam APHT mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum”. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memenuhi asas spesialitas dari Hak Tanggungan, baik mengenai subjek, objek maupun utang yang dijamin. Asas tidak dapat dibagi-bagi ditegaskan dalam Pasal 2 ayat 1, bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam APHT sebagaimana dimaksud pada ayat 2. 23 Selain tiga asas yang diketengahkan di atas, H. Salim HS, juga mengemukakan asas-asas sebagai berikut: 24 23 Purwahid Patrik dan Kashadi. Op.cit. hal 55. 24 H. Salim HS. Op.cit. hal 102-103 Universitas Sumatera Utara a. Mempunyai kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan Pasal 1 ayat 1 UUHT; b. Tidak dapat dibagi-bagi Pasal 2 ayat 1 UUHT; c. Hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada Pasal 2 ayat 2 UUHT; d. Dapat dibebankan selain tanah juga berikut benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah tersebut Pasal 4 ayat 4 UUHT; e. Dapat dibebankan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah yang baruakan ada di kemudian hari Pasal 4 ayat 4 UUHT. Dengan syarat diperjanjikan secara tegas; f. Sifat perjanjian adalah tambahan accesoir Pasal 10 ayat 1, Pasal 18 ayat 1 UUHT; g. Dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru akan ada Pasal 3 ayat 1 UUHT; h. Dapat menjamin lebih dari satu utang Pasal 3 ayat 2 UUHT; i. Mengikuti objek dalam tangan siapa pun objek itu berada Pasal 7 UUHT; j. Tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan; k. Hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu Pasal 8, Pasal 11 ayat 1 UUHT; l. Wajib didaftarkan Pasal 13 UUHT; m. Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti; n. Dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu Pasal 11 ayat 2 UUHT; Universitas Sumatera Utara Mengenai sita yang disebutkan di atas tetap dilaksanakan sesuai prosedur di Pengadilan Negeri.

4. Objek Hak Tanggungan

Pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang,tetapi hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut : 25 a. Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang; b. Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat publisitas; c. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cidera janji benda yang dijadikan jaminan utang akan dijual di muka umum; dan d. Memerlukan penunjukan oleh undang-undang. Berkaitan dengan syarat di atas, Purwahid Patrik dan Kashadi mengemukakan bahwa yang dijadikan objek dari hak tanggungan meliputi: 26 1 Yang disebutkan dalam Pasal 4 ayat 1 : a Hak Milik ; b Hak Guna Usaha ; c Hak Guna Bangunan 2 Yang disebutkan dalam Pasal 4 ayat 2 : Hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar, menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. 25 Ibid. hal. 104 26 Patrik, Purwahid dan Kashadi. Hukum Jaminan Edisi Revisi dengan UUHT. Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro.2002. hal 61. Universitas Sumatera Utara 3 Yang disebutkan dalam Pasal 27 : a Rumah susun yang berdiri di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, dan hak pakai yang diberikan oleh negara ; b Hak milik atas satuan rumah susun, yang bangunannya berdiri di atas tanah hak milik, hak guna bangunan dan hak pakai yang diberikan oleh negara. Selain objek Hak Tanggungan sebagaimana dikemukakan di atas, Ignatius Ridwan Widyadharma juga menambahkan bahwa: 27 1 Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karyanya yang telah ada atau akan ada dan yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut Pasal 4 ayat 4 UUHT. Kemungkinan dalam kenyataan, ada bangunan, tanaman dan hasil karya sebagaimana dimaksud oleh Pasal 4 ayat 4 UUHT tersebut di atas tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan Penand atanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta autentik Pasal 4 ayat 5 UUHT. Objek Hak Tanggungan dapat meliputi tanah dan bangunan di atasnya serta tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada. Objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan, sehingga akan terjadi peringkat Hak Tanggungan. Hal ini dipertegas dalam Pasal 5 UUHT : 2 Apabila suatu objek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahannya. 27 Ignatius Ridwan Widyadharma,. Sedikit Tentang Hukum Jaminan Di Indonesia. Semarang: Tanjung Mas, 1999. hal 10 Universitas Sumatera Utara 3 Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan APHT yang bersangkutan.

5. Subjek Hak Tanggungan

Subjek dalam hal ini adalah pemberi Hak Tanggungan dan pemegang Hak Tanggungan. 28 Subjek di sini dapat berarti orang pribadi atau badan hukum. Seperti setiap perjanjian yang lain, dalam perjanjian pemberian hak tanggungan ada 2 dua pihak yang saling berhadapan, yaitu kreditur, yang setelah pemberian Hak Tanggungan akan disebut pemegang Hak Tanggungan dan pihak pemberi Hak Tanggungan, yang bisa debitur sendiri atau pihak- ketiga, sehingga mereka akan disebut debitur pemberi Hak Tanggungan atau pihak-ketiga pemberi Hak Tanggungan. 29 Subjek Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 9 UUHT. Dalam kedua pasal itu dinyatakan bahwa yang dapat menjadi subjek hukum dalam pembebanan Hak Tanggungan adalah pemberi Hak Tanggungan dan pemegang Hak Tanggungan. Pemberi Hak Tanggungan dapat perorangan atau badan hukum, yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan. Pemegang Hak Tanggungan terdiri dari perorangan atau badan hukum, yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang. Biasanya dalam praktek pemberi Hak Tanggungan disebut dengan debitur, yaitu orang yang meminjam uang di lembaga perbankan, sedangkan penerima Hak 28 Kashadi. Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia. Semarang: Badan Penerbit Universitas Diponegoro, 2000, hal 27. 29 J. Satrio. 2002 Op.cit. hal 286. Universitas Sumatera Utara Tanggungan disebut dengan istilah kreditur, yaitu orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang. 30 Pasal 8 UUHT disebutkan bahwa “pemberi Hak Tanggungan adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan”. Pemberi Hak Tanggungan bisa debitur sendiri, bisa pihak lain dan bisa juga debitur bersama pihak lain. Pihak lain tersebut bisa pemegang hak atas tanah yang dijadikan jaminan namun juga bisa pemilik bangunan, tanaman dan atau hasil karya yang ikut dibebani Hak Tanggungan. 31 Proses pemberian Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 10 dan Pasal 15 UUHT. Pasal 10 mengatur tata cara pemberian Hak Tanggungan secara langsung, sedangkan Pasal 15 mengatur tentang pemberian kuasa pembebanan hak tangungan oleh pemberi Hak Tanggungan kepada penerima kuasa. Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu : Keterlibatan pihak lain sebagai pemberi Hak Tanggungan karena dibutuhkan debitur dan sudah ada kesepakatannya tersendiri. Pasal 9 UUHT dinyatakan bahwa : “Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang”.

6. Proses Pembebanan Hak Tanggungan

32 a. Tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya APHT oleh PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin ; 30 H. Salim HS. Op.cit. hal 103-104. 31 Purwahid Patrik dan Kashadi. Op.cit. hal 63 32 Kashadi. Op.cit. hal 31-32 Universitas Sumatera Utara b. Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan. Perjanjian utang piutang sebagai tahap yang mendasari tahap pemberian Hak Tanggungan dapat dibuat secara notariil atau dibawah tangan. 1 Tahap Pemberian Hak Tanggungan Dalam Pasal 10 UUHT ditentukan bahwa : “Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian yang menimbulkan utang tersebut”. H. Salim HS 33 a Didahului janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang. , prosedur pemberian Hak Tanggungan, dengan cara langsung disajikan berikut ini: b Dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT oleh PPAT sesuai peraturan perundangan yang berlaku. c Objek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat didaftarkan, akan tetapi belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. 33 H. Salim HS. Op.cit. hal 146 Universitas Sumatera Utara Mariam Darus Badrulzaman 34 juga mengemukakan bahwa, bentuk perbuatan hukum dari perjanjian pemberian Hak Tanggungan ini adalah Akte Pemberian Hak Tanggungan APHT yang dibuat PPAT Pasal 10 ayat 2 jo. Pasal 17 UUHT. Menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya ditetapkan sebagai bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak dalam daerah kerjanya masing-masing. Dalam kedudukannya sebagai yang disebutkan di atas, maka akta-akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik 35 Dalam pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT, wajib dihadiri oleh pemberi Hak Tanggungan dan penerima Hak Tanggungan dan disaksikan oleh dua orang saksi. Jika tanah yang dijadikan jaminan belum bersertifikat yang wajib bertindak sebagai saksi adalah Kepala Desa dan seorang anggota pemerintahan dari desa yang bersangkutan. Pasal 25 PP. 10 Tahun 1961. . Dikatakan otentik karena dibuat oleh pejabat yang berwenang dan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. 36 34 Mariam Darus Badrulzaman. Serial Hukum Perdata Buku II Kompilasi Hukum Jaminan Bandung: Mandar Maju, 2004, hal 62 35 Purwahid Patrik dan Kashadi. Op.cit. hal 65 36 Ibid. hal 65-66 Kepala Desa dan anggota pemerintahan desa dianggap lebih mengetahui riwayat tanah tersebut. Dengan demikian, PPAT wajib menolak permintaan untuk membuat APHT jika tanah yang bersangkutan diketahui masih dalam perselisihan sengketa. Mengenai isi dari APHT diatur dalam Pasal 11 UUHT yang menyebutkan bahwa : Universitas Sumatera Utara 1 Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan : a Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan. b Domisili para pihak, dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan apabila di dalam APHT domisili pilihan itu tidak dicantumkan kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih. c Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 Ayat 1. nilai tanggungan d uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan. 2 Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain : a Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan danatau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa danatau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. b Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. c Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Universitas Sumatera Utara Pengadilan Tinggi yang daerah hukumnya meliputi letak objek Hak Tanggungan apabila debitur betul-betul cidera janji. d Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang. e Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji. f Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan. g Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. h Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila objek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum. i Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan diasuransikan. Universitas Sumatera Utara j Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan. k Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 Ayat 4. Berkaitan dengan isi APHT sebagaimana tersebut di atas, menurut Mariam Darus Badrulzaman, UUHT menentukan isi APHT dalam tiga jenis yaitu: 37 1 Isi Wajib Isi wajib, isi fakultatif dan isi dilarang. Jika isi wajib ini tidak dicantumkan selengkap-lengkapnya maka APHT ini batal demi hukum. Ketentuan ini berkaitan dengan asas spesialitas dari Hak Tanggungan, yaitu mengenai subyek, objek, dan utang yang dijamin Pasal 11 ayat 1 UUHT dan Penjelasannya. 2 Isi fakultatif Isi fakultatif ini tidak bersifat limitative, tetapi enumeratif dan tidak mempunyai pengaruh terhadap sahnya akte. Pihak-pihak bebas menentukan apakah isi tersebut dicantumkan atau tidak di dalam APHT janji-janji yang dimuat itu dan kemudian APHT nya didaftarkan pada Kantor Pertanahan, memperoleh sifat kebendaan dan mengikat pihak ketiga Pasal 11 ayat 2 UUHT dan penjelasannya. 3 Janji yang dilarang Pasal 12 UUHT mengatakan sebagai berikut: 37 Mariam Darus Badrulzaman. Serial Hukum Perdata Buku II Kompilasi Hukum Jaminan Bandung: Mandar Maju. 2004.hal 69-70 Universitas Sumatera Utara Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji, batal demi hukum. Janji yang dilarang ini merupakan pengecualian terhadap janji-janji yang dapat dimuat dalam APHT. a. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan Dalam Pasal 13 UUHT ditegaskan bahwa : 1 Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor Pertanahan. 2 Selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja setelah penandatanganan akte pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat 2, PPAT wajib mengirimkan akte pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan Warkah lain yang di perlukan kepada kantor Pertanahan. 3 Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimanan dimaksud pada ayat 1 dilakukan oleh kantor pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. 4 Tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 3 adalah tanggal hari ketujuh penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya. 5 Hak Tanggungan lahir pada tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 4. Universitas Sumatera Utara Kemudian di dalam Pasal 14 UUHT disebutkan bahwa: 1 Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 2 Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimanan dimaksud pada ayat 1 memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. 3 Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 2 mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. 4 Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimanan dimaksud dalam Pasal 13 ayat 3 dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. 5 Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan. Tahap pendaftaran dibuktikan dengan diterbitkannya sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-rah seperti disebutkan dalam Pasal 14 ayat 2 UUHT. Jadi irah-irah yang dicantumkan pada Sertifikat Hak Tanggungan dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada Sertifikat Hak Tanggungan, sehingga apabila debitur cidera janji wanprestasi siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh Universitas Sumatera Utara kekuatan hukum tetap, melalui tata cara dan dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan peraturan Hukum Acara Perdata. 38 Eksekusi Hak Tanggungan adalah jika debitur cidera janji maka objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur yang lain. Parate eksekusi adalah eksekusi penjualan secara langsung melalui pelelangan umum tanpa melalui pengadilan sedangkan Peraturan Hukum Acara perdata yang dimaksud adalah HIRRBg.

7. Eksekusi Hak Tanggungan

39 Syarat dan cara eksekusi dikemukakan oleh Ignatius Ridwan Widyadharma, bahwa apabila debitur cidera janji dapat ditempuh eksekusi Hak Tanggungan lewat dua kemungkinan yaitu : 40 a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutang dari hasil penjualan tersebut. b. Titel eksekutorialnya yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. 38 Purwahid Patrik dan Kashadi. Op.cit. hal 67-68 39 Ibid. hal 85 40 Ignatius Ridwan Widyadharma. Op.cit. hal 54 Universitas Sumatera Utara Pendapat di atas didasarkan pada ketentuan dalam Pasal 20 ayat 1 UUHT selengkapnya Pasal 20 menegaskan : 1 Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan : a hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau b Titel eksekutorial yang terdapat dalam Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2, objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan mendahulu daripada kreditur-kreditur lainnya ; 2 Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan objek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak ; 3 Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat 2 hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihakpihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan ; 4 Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ketentuan pada ayat 1, ayat 2, dan ayat 3, batal demi hukum ; Universitas Sumatera Utara 5 Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan. Adanya janji untuk menjual sendiri di atur dalam Pasal 6 UUHT yang menentukan bahwa : Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Penjelasan Pasal 6 UUHT menyatakan : Hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri, merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan. Hak dari pemegang Hak Tanggungan untuk melaksanakan haknya berdasarkan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut adalah hak yang semata-mata diberikan oleh undang-undang. Walau demikian tidaklah berarti hak tersebut demi hukum ada, melainkan harus diperjanjikan terlebih dahulu oleh para pihak dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan atas hak atas Universitas Sumatera Utara tanah. 41 Menurut J. Satrio Kalau hak ini tidak diperjanjikan dalam APHT, maka eksekusinya tidak dapat dilaksanakan berdasar Pasal 6 UUHT. 42 Harap diingat, bahwa hak parate eksekusi yang diberikan dalam Pasal 6 UUHT, sama seperti juga yang diperjanjikan melalui Pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata, adalah kewenangan yang bersyarat, yaitu hak tersebut baru ada kalau debitur sudah wanprestasi. , bahwa yang namanya “menjual atas kekuasaan sendiri” adalah parate eksekusi. Pada lembaga hipotik, hak kreditur untuk menjual objek hipotik di depan umum atas dasar parate eksekusi, didasarkan atas Pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata, yang menimbulkan banyak polemik, sehubungan dengan redaksi Pasal 1178 ayat 2, yang mendasarkan kepada kuasa mutlak yang diberikan oleh pemberi hipotik kepada pemegang hipotik. Kuasa mutlak di sini adalah kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasanya. 43 41 Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaja. Seri Hukum Harta Kekayaan Hak Tanggungan. Jakarta: Prenada Media, 2004, hal 248 42 J. Satrio. Op.cit. hal 285 43 Ibid. hal 286. Debitur wanprestasi kalau sudah dinyatakan lalai dalam memenuhi kewajibannya sesuai perjanjian yang dibuktikan dengan adanya surat somasi dari kreditur. Lembaga parate eksekusi eks Pasal 1178 2 K.U.H. Perdata dalam praktek sering mengalami hambatan. Hal ini karena dimandulkan oleh lembaga peradilan. Mahkamah Agung dalam Putusan No. 3210 KPdt1984 tanggal 30 Januari 1984 menyatakan, parate eksekusi yang dilakukan tanpa meminta persetujuan pengadilan negeri meski didasarkan pada Pasal 1178 2 K.U.H. Universitas Sumatera Utara Perdata merupakan perbuatan melawan hukum dan lelang yang dilakukan adalah batal. Putusan MA tersebut menjungkirbalikkan lembaga parate eksekusi yang sejak awal dimaksudkan untuk memudahkan kreditur memenuhi piutangnya manakala debitur wanprestasi. 44 Dalam ketentuan Pasal 14 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan bahkan ditegaskan bahwa Sertifikat Hak Tanggungan adalah Grosse Akta Hypotheek. Dengan adanya putusan MA No. 3210 KPdt1984 ini, maka Kantor lelang Negara KP2LN tidak berani melakukan pelelangan umum sampai sebelum keluarnya UUHT. Mengenai titel eksekutorial yang terdapat dalam Pasal 14 ayat 2 dipertegas dalam ayat 3 UUHT, selengkapnya kedua ayat tersebut menyatakan : 2 Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. 3 Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 2 mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. 45 44 M. Khoidin. Dimensi Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah. Bandung: Citra Aditya Bakti.2005, hal 85. 45 Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaja. Op.cit. hal 253. Disamakannya sertifikat Hak Tanggungan dengan Grosse Akta Hypotheek, karena eksekusi Hak Tanggungan didasarkan pada Pasal 224 HIR258 RBg. yang mengatur eksekusi Grosse Akta Hypotheek. Mengenai eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan, di dalam Pasal 26 UUHT ditentukan bahwa : Universitas Sumatera Utara Selama belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, dengan memperhatikan ketentuan dalam Pasal 14, peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang ada pada mulai berlakunya undang-undang ini, berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan. Dalam bagian penjelasan Pasal 26 UUHT disebutkan bahwa: Yang dimaksud dengan peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang ada dalam pasal ini, adalah ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang Diperbarui Het Herziene Indonesisch Reglement, Staatsblad 1941- 44 dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura, Staatsblad 1927-227 Ketentuan dalam Pasal 14 yang harus diperhatikan adalah bahwa grosse acte hypotheek yang berfungsi sebagai surat tanda bukti adanya hypotheek, dalam hal Hak Tanggungan adalah sertipikat Hak Tanggungan. Adapun yang dimaksud dengan peraturan perundang-undangan yang mengatur secara khusus eksekusi Hak Tanggungan, sebagai pengganti ketentuan khusus mengenai eksekusi hypotheek atas tanah yang disebut di atas. Sebagaimana dijelaskan dalam Penjelasan Umum ayat 9, ketentuan peralihan dalam pasal ini memberikan ketegasan, bahwa selama masa peralihan tersebut, ketentuan hukum acara di atas berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan, dengan penyerahan sertipikat Hak Tanggungan sebagai dasar pelaksanaannya. Ketentuan Pasal 6 merupakan eksekusi parate yang menunjuk lansung ke pelelangan umum sedangkan Pasal 14 ayat 2 jo. Pasal 26 UUHT mengatur titel eksekutorial melalui Pengadilan Negeri dan bila ada kesepakatan Universitas Sumatera Utara dari para pihak, penjualan di bawah tangan dapat dilakukan sebagaimana diatur dalam Pasal 20 ayat 2 UUHT.

D. Wanprestasi 4. Pengertian Wanprestasi