HASIL PENELITIAN
4.2 Desain Gedung Parkir
Perencanaan gedung parkir Lokitasari di didesain sendiri oleh penulis. Desain gedung parkir Lokitasari terdiri dari lima lantai dan 1 basement dengan luas total 6.836 m2 dimana jumlah petak parkir untuk kendaraan ringan keseluruhan berjumlah 299 petak dan untuk masing masing lantai dapat dilihat
GEDUNG PARKIR LOKITASARI
Gambar 4.1 Rencana Tampak Depan Gedung Parkir Lokitasari
Pembatas roda mobil
Pembatas roda mobil
Pembatas roda mobil
PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL
LANTAI IA
NAIK KE LAMTAI 1
PARKIR MOBIL
NAIK KE
LANTAI II A TURUN KE LANTAI I A NAIK KE
Pembatas roda mobil
PARKIR MOBIL
LANTAI I
TINGGI TEMBOK 1.50
0.00 LANTAI I
PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL
Gambar 4.2 Rencana Denah Gedung Parkir Lokitasari
Tabel 4.1 Jumlah Petak Parkir NO
LANTAI JUMLAH RUANG PARKIR
Sumber: Hasil analisis, 2011
4.3 Analisis Karakteristik Parkir Lokitasari
4.3.1 Fasilitas Parkir Pola parkir yang diterapkan pada gedung parkir Lokitasari adalah Pola
parkir kendaraan dua sisi dengan parkir sudut 90° dengan ukuran petak parkir 5 x 2,5 meterdan lebar jalur gang pada gedung parkir adalah 6 meter. Pada Tabel 4.2 dapat dilihat jumlah petak, sudut petak dan ukuran petak untuk masing masing lantai.
Tabel 4.2 Inventarisasi Fasilitas
NO 0 LANTAI Sudut Petak ( ) Ukuran Petak ( m )
5 IIIA 30 90 5 x 2,5 6 III
Sumber: Hasil analisis, 2011
4.3.2 Volume Parkir Volume parkir untuk gedung parkir Lokitasari didapat dari jumlah volume
parkir di sembilan ruas jalan (Lampiran B.1) yang akan dipindahkan ke gedung parkir Lokitasari. Dari tabel 4.3 dapat dilihat volume parkir mobil harian gedung parkir Lokitasari adalah 3.346 kendaraan per hari (Lampiran C.1). Tabel 4.3 Volume Parkir Mobil
Kendaraan Sumber: Hasil analisis, 2011
4.3.3 Waktu Rata – Rata Lama Parkir Waktu rata – rata lama parkir adalah waktu rata – rata yang digunakan
setiap kendaraan berada pada suatu ruang parkir. Waktu rata – rata lama parkir dapat dicari berdasarkan ”Persamaan 2.1”. Waktu rata- rata lama parkir untuk gedung parkir Lokitasari didapat dari analisis daerah parkir yang akan dipindahkan ke gedung ini. Berdasarkan hasil yang sudah di analisis, didapatkan rata – rata lama parkir kendaraan ringan untuk masing – masing waktu survai seperti pada tabel 4.4 Rata – rata lama parkir terlampir sebagai berikut :
Tabel 4.4 Rata – Rata Lama Parkir Rata - rata lama parkir
No
Waktu
(jam/kend)
Sumber: Hasil analisis, 2011
Berdasarkan Tabel 4.4 dapat dilihat rata – rata lama parkir kendaraan ringan diatas 1 jam per kendaraan, dengan rata rata lama parkir tertinggi 1,311 jam per kendaraan pada pukul 06.00-09.00.
4.3.4 Kapasitas Parkir Kapasitas parkir merupakan kemampuan maksimum ruang parkir untuk
menampung kendaraan. Kapasitas parkir dapat dicari berdasarkan ”Persamaan 2.2”. Dari hasil survai dan analisa data maka dapat diketahui kapasitas parkir untuk kendaraan roda empat dapat dilihat pada Tabel 4.5
Tabel 4.5 Kapasitas Parkir
Lama Rata Rata
Jumlah
No Waktu Kapasitas
Parkir
Petak
(Kendaraan/Jam) 1 06.00 - 09.00
(Jam/Kendaraan)
Sumber: Hasil analisis, 2011
Kapasitas kendaraan yang dapat ditampung gedung parkir Lokitasari dalam periode waktu tertentu didapat dari kapasitas parkir dikalikan jumlah jam pada periode tersebut, hasil perhitungannya dapat dilihat pada Tabel 4.6.
Tabel 4.6 Kapasitas Kendaraan Per Periode Waktu
Kapasitas No
Waktu
Lama Rata Rata
Jumlah
Kapasitas
jumlah Kendaraan
Parkir
Petak
jam Per Periode waktu
(jam) (Kendaraan) 1 06.00 - 09.00
(Jam/Kendaraan)
(Petak)
(Kendaraan/Jam)
Kapasitas Per Hari
Sumber: Hasil analisis, 2011
4.4 Tingkat Pertumbuhan dan Inflasi
Untuk memprediksi volume parkir yang akan menggunakan gedung parkir Lokitasari sampai dengan umur proyek dilaksanakan ada faktor mempengaruhi yaitu faktor pertumbuhan kendaraan kepemilikan kendaraan ringan. Untuk itu, prediksi pertumbuhan lalu-lintas didasarkan atas keberadaan data historis yaitu data statistik. Dari data statistik pertumbuhan kendaraan 5 tahun terakhir ( Th
2005 - 2009) didapat tingkat pertumbuhan kendaraan ringan adalah 5,30 % selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 4.7. Tabel 4.7 Pertumbuhan Jumlah Kendaraan Ringan di Denpasar
Tahun Uraian
2008 2009 Jumlah Kendaraan kendaraan ringan (buah)
11,96 Pertumbuhan Rata Rata (%per Tahun)
Sumber: BPS, 2010 Untuk itu, prediksi tarif parkir pada masa yang akan datang digunakan data inflasi. Dari data statistik inflasi 5 tahun terakhir ( Th 2005 - 2009) didapat rata-rata inflasi sebesar 7,10% dapat dilihat pada Tabel 4.8. Tabel 4.8 Inflasi
4,30 5,91 9,62 4,37 Rata Rata Inflasi(%per Tahun)
Sumber: BPS, 2010
4.5 Prediksi Volume Parkir Kendaraan di Gedung Parkir Lokitasari
Prediksi volume parkir yang akan menggunakan gedung parkir lokitasari sampai 30 tahun ke depan dengan tingkat pertumbuhan 5,30 % per tahun dapat dilihat pada Tabel 4.9. Volume Parkir di gedung parkir Lokitasari per periode waktu dibatasi oleh kapasitas parkir pada periode tersebut, jika prediksi volume parkir sudah melewati kapasitas maka volume parkir pada tahun tersebut dan seterusnya sama dengan volume kapasitas parkir.
Tabel 4.9 Prediksi Volume Parkir
Volume
06.00- 09.00- 11.00- 14.00- 16.00- 19.00- 21.00- 24.00- Volume 09.00 11.00 14.00 16.00 19.00 21.00 24.00 06.00 total
No Tahun
Kapasitas Gedung Parkir Per Periode Waktu
Sumber: Hasil analisis, 2011
V olume
Tahun
Gambar 4.3 Volume Gedung Parkir
4.6 Pendapatan
Pendapatan dari gedung parkir Lokitasari dari tarif yang ditetapkan dikalikan dengan volume kendaraan yang parkir. Penetapan harga jasa fasilitas parkir akan berbeda untuk masing masing wilayah. Untuk menetapkan harga jasa fasilitas parkir tersebut adalah tergantung pada harga fasilitas parkir. Untuk penawaran semakin besar fasilitas parkir yang disediakan, maka semakin murah harga jasa fasilitas parkir, sedangkan untuk permintaan adalah semakin murah harga jasa fasilitas parkir maka permintaan parkir semakin besar. Penetapan harga atas fasilitas parkir untuk gedung parkir Lokitasari dengan dua alternatif yang pertama sesuai dengan Perda Nomor 5 tahun 2003 sebesar Rp.2000 dan alternatif kedua sebesar Rp. 3500 ini dikarenakan rata – rata lama parkir di gedung parkir melebihi 1 jam. Pendapatan gedung parkir Lokitasari dari tahun 2014 sampai 2043 dapat dilihat pada Tabel 4.10 halaman 50 dan Tabel 4.11 halaman 51.
Tabel 4.10 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 2.000
Prediksi Kendaraan
Tahun Tarif
Parkir
Jumlah Hari
Nilai Manfaat
rata rata Harian
Sumber: Hasil analisis, 2011
Tabel 4.11 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 3500
Prediksi Kendaraan
Tahun Tarif
Parkir
Jumlah Hari
Nilai Manfaat
rata rata Harian
Sumber: Hasil analisis, 2011
4.7 Biaya Konstruksi
Biaya dalam pembangunan gedung parkir Lokitasari ini, terdiri atas biaya pembangunan (terdiri dari biaya konstruksi, biaya fasilitas gedung parkir, biaya studi, DED dan pengawasan), biaya pemeliharaan rutin dan operasional. Untuk biaya bongkar gedung lama diasumsikan sama dengan hasil bongkaran gedung lama. Komponen biaya proyek untuk estimasi analisis kelayakan gedung parkir Lokitasari adalah sesuai dengan Tabel 4.12 dan untuk Rencana anggaran biaya konstruksi dapat dilihat pada tabel 4.13 halaman 53.
Tabel 4.12 Biaya Pembangunan Gedung Parkir Lokitasari
No
Uraian
Jumlah Harga
A Pembangunan A1 Biaya Konstruksi
12.946.003.757,78 A2 Study, DED, Pengawasan
B Biaya Overhead (10% dari A) 1.294.600.375,78 C Finance Cost (1% dari A)
Total Biaya Investasi 14.823.174.302,66 PPN 10 %
1.482.317.430,27 Total Biaya Investasi + PPN 10 %
D Biaya Operasional 192.000.000,00
Sumber: Hasil analisis, 2011
Tabel 4.13 Rencana Anggaran Biaya Konstruksi Gedung Parkir
NO URAIAN PEKERJAAN
JUMLAH I PEKERJAAN PERSIAPAN
VOL.
SAT
H.SAT
1 Uitzet dan bouwplank
30.000 5.040.000,00 2 Pekerjaan Pembersihan
II PEKERJAAN STRUKTUR A BANGUNAN LANTAI I DAN IA
15.382 37.914.653,41 2 Buang Hasil Galian
11.532 28.424.898,14 3 Bore File
m3
600.000 1.714.608.000,00 4 Bobok kepala tiang
49.425 2.668.950,00 5 urugan pasir di bawah poor
Buah
114.396 7.567.295,40 6 Lean Concrete di bawah poor
1.963.285 519.485.211,00 8 urugan pasir bawah pondasi
m3
114.396 2.362.117,25 9 Pasangan Batu Kosong
m3
269.970 22.298.010,17 10 pasangan pondasi batu kali
m3
434.970 70.569.097,83 11 Sloof K 300
m3
3.522.799 374.095.889,65 12 urugan limestone
m3
135.000 91.313.460,00 13 urugan pasir di bawah lantai
m3
114.396 4.551.588,05 14 plat lantai K 300
m3
2.592.083 569.268.084,29 15 Kolom K 300
m3
3.741.908 299.408.918,30 16 Balok K 300
m3
3.738.032 463.110.765,33 17 Dinding Beton K 300
m3
4.714.241 169.644.790,93 18 Ram K 300
m3
2.592.083 46.460.506,06 19 Tangga K 300
m3
2.468.880 9.052.810,18 20 Kolom Praktis 175
m3
5.561.191 1.618.640,25 21 Pas. Bata
m3
119.227 35.753.792,76 22 Pek. Aspal
B BANGUNAN LANTAI II DAN IIA
3.741.908 256.636.215,68 2 Balok K 300
1 Kolom K 300
m3
3.738.032 463.110.765,33 3 Plat Lantai K 300
m3
2.592.083 569.268.084,29 4 Ram K 300
m3
2.592.083 61.947.341,41 5 Tangga K300
m3
2.592.083 9.504.567,00 6 Kolom Praktis K 175
m3
5.561.191 1.618.640,25 7 Pas. Bata
m3
119.227 35.753.792,76 8 Pek. Aspal
Sumber: Hasil analisis, 2011
Tabel 4.13 Lanjutan
NO URAIAN PEKERJAAN
JUMLAH c BANGUNAN LANTAI III DAN IIIA
VOL.
SAT
H.SAT
1 Kolom K 300
256.636.216 2 Balok K 300
463.110.765 3 Plat Lantai K 300
569.268.084 4 Ram K 300
61.947.341 5 Tangga K300
9.504.567 6 Kolom Praktis K 175
1.618.640 7 Pas. Bata
35.753.793 8 Pek. Aspal
d BANGUNAN LANTAI IV DAN IVA
1 Kolom K 300
256.636.215,68 2 Balok K 300
463.110.765,33 3 Plat Lantai K 300
569.268.084,29 4 Ram K 300
61.947.341,41 5 Tangga K300
9.504.567,00 6 Kolom Praktis K 175
1.618.640,25 7 Pas. Bata
35.753.792,76 8 Pek. Aspal
e BANGUNAN LANTAI V DAN VA
569.268.084,29 2 Ram K 300
1 Plat Lantai K 300
46.460.506,06 3 Tangga K 300
9.504.567,00 4 Kolom Praktis K 175
6.033.113,67 5 Pas. Bata
35.753.792,76 6 Pek. Aspal
III PEKERJAAN FINISING
1 plaster dinding
32.986.800,00 2 acian dinding
25.639.740,00 3 Pek Plamir dan Cat dinding ex dulux
52.479.000,00 4 Paras ex. Palimanan
702.777.600,00 5 Pek. Marka Jalan
42.071.400,00 6 Pek. Pembatas Roda Mobil
53.508.000,00 7 Pek.Kusen Type 1
1.000.000,00 8 Pek. Pintu Type 1
1.400.000,00 9 Pek.Kusen Type 2
1.500.000,00 10 Pek. Pintu Type 2
3.000.000,00 11 Pek. Raling Tangga
Sumber: Hasil analisis, 2011
Tabel 4.13 Lanjutan
NO URAIAN PEKERJAAN
VOL.
SAT
H.SAT
JUMLAH
IV MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL
1 Mekanikal Ddan Elektrikal
Sumber: Hasil analisis, 2011
4.8 Analisis Finansial
Evaluasi finansial dilakukan dengan maksud mengevaluasi kelayakan proyek finansial. Metode yang digunakan adalah NPV, BCR, dan IRR. Berdasarkan pengelolaan data Tabel Penentuan Tarif Parkir Rencana dan Tabel Anggaran Biaya dengan kenaikan inflasi 7,1 % maka ditentukan NPV, BCR dan IRR, rekapitulasi hasil analisis dapat dilihat pada Tabel 4.17 dan 4.18.
Tabel 4.14 Biaya Konstruksi Gedung Parkir
No Tahun Biaya Konstruksi
Biaya Pemeliharaan Rutin
Total Biaya
Sumber: Hasil analisis, 2011
Tabel 4.15 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Satu Rp 2.000,00 (dalam juta)
Pendapatan Gedung Parkir
Pengeluaran Gedung Parkir
Nilai sekarang DR 18 %
Tahun
Parkir Lain
Kumulatif Kumulatif Biaya nya
Investasi
Operasional dan Pemeliharaan
Sumber : Hasil Analisis 2011
NPV=
BCR
IRR
Tabel 4.16 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Dua Rp. 3.500 (dalam juta
Pendapatan Gedung Parkir
Pengeluaran Gedung Parkir
Nilai sekarang DR 18 %
Tahun
Investasi
Operasional dan Pemeliharaan
Net Cashflow
Kumulatif Kumulatif Biaya
Parkir Lainnya
Total Pengeluaran
Sumber : Hasil Analisis 2011 NPV=
BCR
IRR
Tabel 4.17 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Satu (dalam juta) Hasil Analisisi
No
Uraian
(dalam juta)
A Pembangunan
1 Study, DED, Pengawasan 453,11 2 Biaya Konstruksi
12.946,00 3 Biaya Operasional
B Manfaat
1 Pendapatan Per Tahun 2.442,58
C Indikator Penilaian
Sumber : Hasil analisis 2011
Tabel 4.18 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Dua (dalam juta) No
Uraian
Hasil Analisisi
A Pembangunan
1 Study, DED, Pengawasan 453,11 2 Biaya Konstruksi
12.946,00 3 Biaya Operasional
B Manfaat
1 Pendapatan Per Tahun 3.663,87
C Indikator Penilaian
Sumber : Hasil analisis 2011 Dari rekapitulasi hasil analisis finansial untuk tarif alternatif satu dengan tingkat suku bunga 18% per tahun menghasilkan NPV = -14..488.940.000, BCR = 0,60 dan IRR=9,59% . Sedangkan untuk alternatif dua dengan tingkat suku bunga 18% per tahun menghasilkan NPV = 729.360.000, BCR = 1,020 dan IRR 18,41 %.
4.9 Payback Period
Payback Period pada pembangunan gedung parkir Lokitasari digunakan dengan mengacu pada asumsi bahwa komponen manfaat dan komponen biaya yang dihasilkan dari suatu analisis kuantitatif pada dasarnya merepresentasikan kondisi ‘cash flow’. Dengan cara grafis lebih menggambarkan secara sederhana dari kondisi cash flow yang ada dibandingkan dengan cara analisis. Payback Period dilakukan setelah analisis NPV, BCR dan IRR dilakukan dan menghasilkan nilai yang layak. Payback Period hanya dilakukan pada tarif alternatif dua dengan tarif Rp. 3.500 karena menghasilkan nilai NPV = 729.360.000, BCR = 1,020 dan IRR 18,41 %. Dari Gambar 4.4 dapat diketahui payback period untuk alternatif kedua pada tahun 2022
Payback Period
Pada Tahun 2022
Gambar 4.4 Grafik Payback Period
4.10 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas pembangunan gedung parkir Lokitasari dilakukan untuk mengetahui sejauh mana dampak parameter – parameter investasi. Analisis sensitivitas pada pembangunan gedung parkir Lokitasari hanya dilakukan untuk alternatif dua Dengan tarif sebesar Rp. 3.500 karena karena menghasilkan nilai NPV = 2.002.060.000, BCR = 1,056 dan IRR 19,05 %.
Dari tabel cash flow Tabel 4.16 pada halaman 58 didapat data sebagai berikut Investasi
= Rp 16.305.491.732,93
Annual Benefit
= Rp 4.274.515.000,00
Annual Cost
= Rp 192.000.000,00
Nilai Sisa
= Rp 450.312.817.738,00
Umur investasi = 33 tahun terdiri dari 3 tahun pembangunan ditambah 30
Tahun umur bangunan
Suku Bunga
Rumus sensitivitas: NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)
Analisis sensitivitas investasinya: NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)
0 = - I + 4.274.515.000 (5,528) + 450.312.817.738 (0,005)- 192.000.000 (5,528) 0 = -I + 24.818.482.254,19 I = Rp 24.818.482.254,19
Artinya investasi sensitif pada nilai Rp 24.818.482.254,19dimana jika biaya investasi meningkat dari Rp 16.305.491.732,93 sampai Rp 24.818.482.254,19 investasi masih layak, namun jika kenaikan investasi telah melampaui nilai Rp 24.818.482.254,19 maka investasi dimaksud tidak layak lagi.
Analisis sensitivitas benefitnya: NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)
0 = - 16.305.491.732,93+Ab (5,528)+450.312.817.738(0,005)- 192.000.000(5,528) 0 =5,528 Ab -15.115.246.044,24 Ab = Rp 2.734.454.844,55
Artinya annual benefit akan sensitif pada angka Rp 2.734.454.844,55 jika realisasi benefit lebih kecil dari angka tersebut maka investasi menjadi tidak layak lagi. Jadi, penurunan benefit hanya dibenarkan sampai angka Rp 2.734.454.844,55 juta tersebut.
Analisis sensitivitas cost: NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)
0 =-16.305.491.732,93+4.274.515.000(5,528)+450.312.817.738(0,005)-Ac(5,528) 0 = 9.574.308.921,26 – Ac(5,528)
Ac = Rp 1.732.060.155,45
Artinya operation cost akan sensitif pada nilai Rp. 1.732.060.155,45 apabila peningkatan biaya operational melebihi angka diatas, investasi dinyatakan tidak layak.