Faktor-faktor yang Mempengaruhi Housing Demand (Permintaan akan Rumah) Kasus Kota Madya Medan
Oleh :
UM
I
8836903 PWD
PROGRAM PASCA SARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
1992
R I N G K A S A N
SYAHRUM R A Z A L I - F a k t o r - F a k t o r
Demand
(Permintaan
Akan
( D i bawah birnbingan
H.
Yang M e m p e n g a r u h i H o u s i n g
Rumah)
Kasus
Kotamadya
A f f e n d i Awar s e b a g a i K e t u a ,
Medan.
Bachtiar
Miraza dan Adelina Manurung, s e b a g a i a n g g o t a ) .
P e n e l i t i a n i n i bertujuan untuk mengetahui :
(1) F a k t o r - f a k t o r
perrnintaan
akan
yang mempengaruhi dalam rnengefektipkan
perurnahan,
besar
(2)
bagian
dari
pen-
dapatan k e i u a r g a yang d i s i s i h k a n untuk b e l a n j a perumahan,
(3)
kebutuhan
didasarkan
kepada
Data
tingkat
Medan,
rurnah
dan
kondisi
penelitian
Pusat
dan
Menteri
usaha-usaha
spesifik
bersumber
Cabang,
Negara
pemenuhannya,
di
Kotamadya
dari
Perum
Pemerintah
Perurnahan
Daerah
Medan.
Perumnas
Kotamadya
Real
Rakyat,
yang
Estate
I n d o n e s i a P u s a t d a n P i m p i n a n D a e r a h S u r n a t e r a U t a r a - Aceh,
Bank
Tabungan
Negara
Cabang
Medan,
PT.
Papan
Sejahtera
P u s a t dan Cabang Medan, K a n t o r S t a t i s t i k S u m a t e r a U t a r a ,
Developer
Pernbangunan
Perumahan
di
Medan
dan
hasil
kunjungan dan wawancara dengan p a r a penghuni perumahan d i
daerah
Pusat
Kota,
perurnahan d i d a e r a h
perurnahan
industri,
Puiau Brayan dan Kota
Sungai
Badan
Deli,
perurnahan
Penqawas
d i
daerah
perluasan
Kota,
perurnahan
d i daerah
kurnuh
Maksum,
Dinas
Pembangunan
perurnahan p a d a j a l u r t e p i
dan
dan
J a w a t a n PT.
Keuangan
Pusri
Surnatera
dan
Utara
.
O i
dalam
pelaksanaan
penelitian
ini,
penarikan
s a m p e l d i l a k u k a n dengan c a r a menentukan 5 h i n g g a 10% d a r i
jumlah
seluruh
penghuni
pada
tiap
tipe
perumahan.
Pemilikan t i p e perumahan d i d a s a r k a n pada k a r a k t e r spesifik
d a r i model perumahan yang
ada
d i dalam Kotamadya
Model a n a l i s i s yang d i a j u k a n ada
analisis
yang
fungsi
permintaan
mempengaruhi
dan
permintaan
(dua)
2
analisis
atau
Medan.
yaitu
:
faktor-faktor
analisis
regressi.
A n a l i s i s f u n g s i permintaan merupakan a n a l i s i s d e s k r i p t i p
yang
data-datanya
disimpulkan
dari
hasil
pengumpulan
langsung kepada keluarga penghuni perumahan.
Analisis
mintaan
data
faktor-faktor
akan
rumah,
statistik
dan
yang
berpengaruh
dilakukan
dengan
dilakukan
dengan
terhadap
per-
menggunakan
bentuk
data-
persamaan
matematik berupa a n a l i s i s r e g r e s i .
Oeskripsi
menyajikan
luas,
data
jumlah
daerah
umum
penelitian
tentang
penduduk,
digambarkan
Kotamadya
kepadatan
Medan
dengan
meliputi
penduduk,
iklim,
topografi.
Medan s e b a g a i i b u k o t a P r o p i n s i S u m a t e r a U t a r a
mengalami
pertumbuhan
penduduk
yang
sangat
periode 1970 - 1980 dan 1980 - 1990 y a i t u
4% d a n 3 , 5 % r a t a - r a t a
Medan
tumbuh
cepat
pada
masing-masing
pertahun.
dari
4
(empat)
wilayah
Kecamatan
s e b a g a i i n t i p e r t u m b u h a n K o t a y a i t u K e c a m a t a n Medan K o t a
(Pusat
~ o t a j , , Kecamatan
Medan
B a r a t d a n K e c a m a t a n Medan B a r u .
Timur,
Kecamatan
Medan
Area pemukiman penduduk y a n g r e l a t i p p a d a t t e r d a p a t p a d a
empat Kecamatan t e r s e b u t .
Pada
tahun
1973 diadakan
perluasan
wilayah
Kota
d e n g a n memasukkan W i l a y a h K a b u p a t e n D e l i S e r d a n g m e n j a d i
11 ( s e b e l a s ) K e c a m a t a n d a n l u a s a r e a l m e n j a d i 2 6 . 5 1 0
(sebelumnya
(1988)
hanya
5100
memperlihatkan
Struktur
HA.
luas
area
Penggunaan
tanah
dialokasi
untuk
yang
+ 42% d a r i l u h ;
perumahan i a l a h 11.141,45 HA a t a u a r e a Kotamadya.
masing-masing
HA
seluruh
Luas a r e a untuk i n d u s t r i dan perdagangan
s e l u a s 4 4 5 H A d a n 4 2 8 H A a t a u h a n y a 1'6 d a n
1 , 8 % . Area i n i t e r u s berkernbang s e s u a i dengan pertumbuhan
kegiatan
akan
industri
mengambil
dan
lahan
perdagangan
perumahan.
dan
Secara
t a n a h untuk perumahan t i d a k t e r b u k a dan
ketentuan
:
Pemohon
harus
dengan
berupa
demikian
formal
alokasi
dibatasi
Badan
dengan
Hukum
atau
P e r u s a h a a n y a n g s e c a r a s p e s i f i k mempunyai k e g i a t a n u s a h a
dalam pembangunan perumahan
d a n h a r u s mempunyai
rencana
pembangunan yang d i t u a n g k a n d i dalam s u a t u p r o p o s a l a t a u
u s u l a n proyek. A l o k a s i t a n a h untuk perumahan t e r t u t u p dan
hanya
terbatas
terjadinya
pada
suatu
perusahaan
bentuk
rnonopoli.
menyebabkan h a r g a t a n a h matang
konsumen
perumahan
harus
tertentu,
menyebabkan
Bentuk
monopoli
akan rneningkat pada
membayar
harga
tanah
saat
untuk
rumahnya.
Laju
pertumbuhan
penduduk
Kotamadya
Medan
yang
I
c e p a t pada p e r i o d e 1980 - 1985 memperlihatkan angka r a t a iii
rata
pertumbuhan
3,5%
pertahun.
-+
tahun 1990 sebesar 1 , 9 j u t a jiwa
angkutan
(15
kerja
pendidikan
Sekolah
-
tahun
Oasar
Dari
55
jumlah
penduduk
56% t e r g o l o n g s e b a g a i
tahun)
53% d a n
dengan
SLTP
tingkat
2 1 % maka
dapat
disimpulkan t e r j a d i n y a kenaikan kebutuhan perumahan untuk
golongan masyarakat berpenghasilan rendah.
PDRB
Medan
tahun
perdagangan,
adalah
(Produk
1987
Domestik
memperlihatkan
hotel, restoran,
terbesar,
Regional
walaupun
Bruto)
bahwa
Kotamadya
bidang
usaha
pengangkutan dan komunikasi
terjadi
penurunan
prosentase.
Bidang i n d u s t r i t e l a h meningkat d a r i 1 2 , 5 % t a h u n 1983 ke
15% pada t a h u n 1987. I n i b e r a r t i ada p e n i n g k a t a n k e g i a t a n
i n d u s t r i yang cukup p e s a t dan s e c a r a p r o p o r s i o n a l t e r j a d i
kenaikan
kebutuhan
Dapat
potensial
sebabkan
perumahan
disimpulkan
telah
oleh
bahwa
meningkat
laju
untuk
permintaan
d a r i tahun
pertumbuhan
karyawan
ke tahun
penduduk
yang
o l e h pertumbuhan ekonomi d i bidang perdagangan,
industri.
perumahan
yang
di-
didukung
jasa
dan
industri.
M e n u r u t l a p o r a n Ekonomi d a n S o s i a l
t i k Sumatera Utara
rumah t i d a k
35% p e n d u d u k
Kantor S t a t i s -
1 9 9 0 u n t u k Kotamadya Medan,
mendesak.
Dari
Kotamadya
hasil
Medan
mereka yang membutuhkan rumah
survey
kebutuhan
tersebut
membutuhkan
rumah.
hanya
Dari
i n i 75% membutuhkan rumah
t i p e k e c i l (T36 k e bawah).
Studi
yang
dilakukan
penulis
mengambil
6
(enam)
f a k t o r p e n t i n g yang b e r p e n g a r u h t e r h a d a p p e r m i n t a a n rumah
yaitu :
(1). Tingkat
tahun
pendapatan,
ke
kelompok
tahun
yang
akan
tetapi
pendapatan
periode 1985
( 2 ) . Harga rumah,
-
cenderung
tetap
meningkat
pendapatan
(Pegawai
dari
riel
pada
Negeri)
pada
1990 t i d a k meningkat.
yang berhubung
dengan harga t a n a h yang
t e r u s r n e n i n g k a t d a n a k i b a t i n f l a s i , h a r g a rbrnah d a r i
tahun ke tahun t e r u s meningkat.
( 3 ) . Harga
rumah
sewa,
sebagai
barang
subsitusi
dari
rumah untuk d i b e l i , harganya meningkat d a r i t a h u n k e
tahun.
(4). Selera,
atau
aspirasi
penghuni
t e n t u k a n o l e h t i p e rumah.
mengakibatkan perubahan
terhadap
rumah
di-
Pendapatan yang meningkat
selera
terhadap
tipe
rumah
lebih
spesifik
lagi
besar
tertentu.
( 5 ) . B e s a r rumah t a n g g a ,
dan
a n g g o t a k e l u a r g a dalam rumah t a n g g a yang pada d a e r a h
perkotaan cenderung untuk bertambah k e c i l .
( 6 ) . Lingkungan,
yang
berpengaruh
terhadap
permintaan
a k a n r u m a h . Rumah-rumah d e n g a n l i n g k u n g a n b a i k l e b i h
besar
permintaannya
sehubungan
dengan
kenaikan
tingkat pendidikan.
H a s i l a n a l i s a r e g r e s i d a r i sample s u r v e y perumahan
y a n g d i l a k u k a n p e n u l i s m e m p e r l i h a t k a n p e r m i n t a a n perumahan
1
d i K o t a m a d y a Medan
( a ) . Harga
rumah
(1991) adalah s e b a g a i b e r i k u t
yang
diminta
rata-rata
:
Rp.7.997.000,-
s e d a n g h a r g a rumah minimum R p . 4 . 0 0 0 . 0 0 0 , -
dan harga
r u m a h maximum a d a l a h s e b e s a r R p . 1 7 . 5 0 0 . 0 0 0 , Ini berarti bila
maka
rata-rata
d i p e r h i t u n g k a n t e r h a d a p t i p e rumah
rumah
y a i t u rumah t y p e
yang
diminta
sederhana
dengan
adalah
dua
type
36,
kamar t i d u r .
B i l a d i s u b s i t u s i k a n d e n g a n r u m a h s e w a maka r a t a - r a t a
rurnah s e w a y a n g d i m i n t a a d a l a h d e n g a n s e w a Rp.40.000/
bulan atau + Rp.500.000,-
untuk s a t u tahun.
Rumah
berada
dengan
harga
i n i
pada
lingkungan
8
(prasarana lengkap akan t e t a p i sarana t i d a k lengkap)
dengan ukuran rumah 2 0 - 40 m
2
.
( b ) . T e r d a p a t hubungan yang e r a t a n t a r a rumah yang diminta
dengan
tingkat
pendapatan
(0,768)
begitu
pula
t e r d a p a t hubungannya dengan h a r g a rumah sewa ( 0 , 5 8 0 )
dan t i p e rumah
(0,990).
akan meningkatkan t i p e
rnenyewa r u m a h ,
Artinya kenaikan pendapatan
rumah
yang
dan
bila
akan meminta rumah sewa dengan h a r g a
yang l e b i h b e s a r dan t i p e rumah.
terdapat
diminta
hubungan
yang
nyata
Akan
tetapi tidak
antara
tingkat
pendapatan dengan -besar anggota keluarga. I n i berarti
bahwa
kepala
keluarga
adalah
satu-satunya
pencari
nafkah.
(c). Jumlah anggota keluarga r a t a - r a t a
5 orang y a i t u i b u ,
b a p a k d a n 3 ( t i g a ) a n a k . J u m l a h i n i c e n d e r u n g menurun
d a r i d a t a Perum Perumnas u n t u k Mandala dan H e l v e t i a
rata-rata
6 ( e n a m ) a n g g o t a k e l u a r g a p e r rurnah t a n g g a .
Data
lebih
ini
besar
dari
data
Nasional
(sensus
1991) yang rnenyatakan jumlah a n g g o t a k e l u a r g a dalam
s a t u rumah t a n g g a r a t a - r a t a
Hasil
analisa
regresi
4,l.
berganda
memperlihatkan
,
persamaan :
dimana
: Y
XI
I
= p e r m i n t a a n rumah
= t i n g k a t pendapatan
X2 = h a r g a rumah sewa
X3 = t i p e rumah
X4 = anggota keluarga.
Hasil pengujian
sangat
terlihat
menentukan
X3
bahwa
permintaan
rumah.
m i n t a a n t e r h a d a p t i p e rumah-rumah
dengan
aspirasi
penghuni
atau
tipe
rumah
Artinya
per-
t e r t e n t u sehubungan
rumah
terhadap
sangat
menentukan p e r m i n t a a n rumah (walaupun dengan t i n g k a t
pendapatan berbeda).
Begitu
mintaan
lebih
pula
anggota
keluarga
rumah.
Keluarga
akan
besar,
meningkat
permintaan
(X4)
menentukan
dengan
anggota
perumahannya
vii
yang
,cenderung
I
.
per-
RIWAYAT HIDUP
Penulis
dilahirkan
Balai-Asahan,
Tanjung
pada
tanggal
Propinsi
10
Sumatera
Mei
Utara,
p e r t a m a d a r i 7 ( t u j u h ) b e r s a u d a r a d a r i Ayah H .
Ibu H.
1941
di
anak
R a z a l i dan
Mahani.
Penulis
menyelesaikan
Karang Galang pada
tahun
Sekolah
1953,
Dasar
di
Sungai
S e k o l a h Menengah
Pertama
N e g e r i d i T a n j u n g B a l a i t a h u n 1 9 5 6 , S e k o l a h Menengah A t a s
tahun
1 9 6 1 d i SMA N e g e r i
I1 Medan
dan
pada
tahun
menyelesaikan Pendidikan pada I n s t i t u t Teknologi
L u l u s sebagai Sarjana Teknik
d i Bandung dan
Pada
tahun
1972
menikah
1972
Bandung
Arsitektur.
dengan Tieke Merdikanti
Kasiman dan t e l a h d i k a r u n i a i t i g a orang p u t e r a .
Pengalaman k e r j a d i m u l a i A p r i l 1 9 7 2 p a d a Pemerintah
D a e r a h K o t a m a d y a Medan s e b a g a i W a k i l K e p a l a D i n a s B a n g u n Bangunan dan t e m p a t kediaman.
Tahun 1 9 7 3 d i a n g k a t K e p a l a
D i n a s . K e b e r s i h a n d a n P e r t a m a n a n K o t a m a d y a Medan d a n t a h u n
1974
dipindahkan
Kotamadya
Medan.
sebagai
Tahun
Pejabat
Kepala
Dinas
Bangunan
1010s b u t u h
1976 mengajukan
dan
pindah s e b a g a i S t a f Pengajar Fakultas Teknik Universitas
Indonesia
Jakarta
pada
Jurusan Teknik
1977 diterima s e b a g a i S t a f f
dan'diternpatkan
House
1979
Project
-
1981
sebagai
pada
Pemimpin
d i Cirebon hingga
sebagai
Kepala
viii
Arsitektur.
Tahun
PERUM PERUMNAS d a k a r t a
Proyek
tahun
Bagian
S.S.
1979.
and
Pada
Pengelolaan
Core
tahun
PERUM
PERUMNAS
dan Riau.
PERUM
meliputi
Tahun
PERUMNAS
Sumatera
Utara,
1984 menjabat
di
Jakarta
Aceh,
Kepala
dan
Surnatera
Barat
Bagian Pengelolaan
rnengundurkan
diri
sejak
Oktober 1984.
Tahun
1985
sebagai
Ketua
Jurusan
Arsitektur
Institut
T e k n o l o g i Medan d a n 1 9 8 7 m e n j a d i D e k a n F a k u l t a s S i p i l d a n
Perencanaan
pada
Institut
yang
sarna.
pada
Mei
1990
d i l a n t i k s e b a g a i Dekan F a k u l t a s T e k n i k U n i v e r s i ' t a s
Medan
Area d i Medan.
Tahun
1988 penulis
Pasca
Sarjana
(S-2)
melanjutkan
d i
KPK
Pendidikan
IPB
-
USU
pada
Program
pada
Jurusan
P e r e n c a n a a n Pernbangunan W i l a y a h d a n P e d e s a a n (P.W.O.).
Oleh :
UM
I
8836903 PWD
PROGRAM PASCA SARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
1992
R I N G K A S A N
SYAHRUM R A Z A L I - F a k t o r - F a k t o r
Demand
(Permintaan
Akan
( D i bawah birnbingan
H.
Yang M e m p e n g a r u h i H o u s i n g
Rumah)
Kasus
Kotamadya
A f f e n d i Awar s e b a g a i K e t u a ,
Medan.
Bachtiar
Miraza dan Adelina Manurung, s e b a g a i a n g g o t a ) .
P e n e l i t i a n i n i bertujuan untuk mengetahui :
(1) F a k t o r - f a k t o r
perrnintaan
akan
yang mempengaruhi dalam rnengefektipkan
perurnahan,
besar
(2)
bagian
dari
pen-
dapatan k e i u a r g a yang d i s i s i h k a n untuk b e l a n j a perumahan,
(3)
kebutuhan
didasarkan
kepada
Data
tingkat
Medan,
rurnah
dan
kondisi
penelitian
Pusat
dan
Menteri
usaha-usaha
spesifik
bersumber
Cabang,
Negara
pemenuhannya,
di
Kotamadya
dari
Perum
Pemerintah
Perurnahan
Daerah
Medan.
Perumnas
Kotamadya
Real
Rakyat,
yang
Estate
I n d o n e s i a P u s a t d a n P i m p i n a n D a e r a h S u r n a t e r a U t a r a - Aceh,
Bank
Tabungan
Negara
Cabang
Medan,
PT.
Papan
Sejahtera
P u s a t dan Cabang Medan, K a n t o r S t a t i s t i k S u m a t e r a U t a r a ,
Developer
Pernbangunan
Perumahan
di
Medan
dan
hasil
kunjungan dan wawancara dengan p a r a penghuni perumahan d i
daerah
Pusat
Kota,
perurnahan d i d a e r a h
perurnahan
industri,
Puiau Brayan dan Kota
Sungai
Badan
Deli,
perurnahan
Penqawas
d i
daerah
perluasan
Kota,
perurnahan
d i daerah
kurnuh
Maksum,
Dinas
Pembangunan
perurnahan p a d a j a l u r t e p i
dan
dan
J a w a t a n PT.
Keuangan
Pusri
Surnatera
dan
Utara
.
O i
dalam
pelaksanaan
penelitian
ini,
penarikan
s a m p e l d i l a k u k a n dengan c a r a menentukan 5 h i n g g a 10% d a r i
jumlah
seluruh
penghuni
pada
tiap
tipe
perumahan.
Pemilikan t i p e perumahan d i d a s a r k a n pada k a r a k t e r spesifik
d a r i model perumahan yang
ada
d i dalam Kotamadya
Model a n a l i s i s yang d i a j u k a n ada
analisis
yang
fungsi
permintaan
mempengaruhi
dan
permintaan
(dua)
2
analisis
atau
Medan.
yaitu
:
faktor-faktor
analisis
regressi.
A n a l i s i s f u n g s i permintaan merupakan a n a l i s i s d e s k r i p t i p
yang
data-datanya
disimpulkan
dari
hasil
pengumpulan
langsung kepada keluarga penghuni perumahan.
Analisis
mintaan
data
faktor-faktor
akan
rumah,
statistik
dan
yang
berpengaruh
dilakukan
dengan
dilakukan
dengan
terhadap
per-
menggunakan
bentuk
data-
persamaan
matematik berupa a n a l i s i s r e g r e s i .
Oeskripsi
menyajikan
luas,
data
jumlah
daerah
umum
penelitian
tentang
penduduk,
digambarkan
Kotamadya
kepadatan
Medan
dengan
meliputi
penduduk,
iklim,
topografi.
Medan s e b a g a i i b u k o t a P r o p i n s i S u m a t e r a U t a r a
mengalami
pertumbuhan
penduduk
yang
sangat
periode 1970 - 1980 dan 1980 - 1990 y a i t u
4% d a n 3 , 5 % r a t a - r a t a
Medan
tumbuh
cepat
pada
masing-masing
pertahun.
dari
4
(empat)
wilayah
Kecamatan
s e b a g a i i n t i p e r t u m b u h a n K o t a y a i t u K e c a m a t a n Medan K o t a
(Pusat
~ o t a j , , Kecamatan
Medan
B a r a t d a n K e c a m a t a n Medan B a r u .
Timur,
Kecamatan
Medan
Area pemukiman penduduk y a n g r e l a t i p p a d a t t e r d a p a t p a d a
empat Kecamatan t e r s e b u t .
Pada
tahun
1973 diadakan
perluasan
wilayah
Kota
d e n g a n memasukkan W i l a y a h K a b u p a t e n D e l i S e r d a n g m e n j a d i
11 ( s e b e l a s ) K e c a m a t a n d a n l u a s a r e a l m e n j a d i 2 6 . 5 1 0
(sebelumnya
(1988)
hanya
5100
memperlihatkan
Struktur
HA.
luas
area
Penggunaan
tanah
dialokasi
untuk
yang
+ 42% d a r i l u h ;
perumahan i a l a h 11.141,45 HA a t a u a r e a Kotamadya.
masing-masing
HA
seluruh
Luas a r e a untuk i n d u s t r i dan perdagangan
s e l u a s 4 4 5 H A d a n 4 2 8 H A a t a u h a n y a 1'6 d a n
1 , 8 % . Area i n i t e r u s berkernbang s e s u a i dengan pertumbuhan
kegiatan
akan
industri
mengambil
dan
lahan
perdagangan
perumahan.
dan
Secara
t a n a h untuk perumahan t i d a k t e r b u k a dan
ketentuan
:
Pemohon
harus
dengan
berupa
demikian
formal
alokasi
dibatasi
Badan
dengan
Hukum
atau
P e r u s a h a a n y a n g s e c a r a s p e s i f i k mempunyai k e g i a t a n u s a h a
dalam pembangunan perumahan
d a n h a r u s mempunyai
rencana
pembangunan yang d i t u a n g k a n d i dalam s u a t u p r o p o s a l a t a u
u s u l a n proyek. A l o k a s i t a n a h untuk perumahan t e r t u t u p dan
hanya
terbatas
terjadinya
pada
suatu
perusahaan
bentuk
rnonopoli.
menyebabkan h a r g a t a n a h matang
konsumen
perumahan
harus
tertentu,
menyebabkan
Bentuk
monopoli
akan rneningkat pada
membayar
harga
tanah
saat
untuk
rumahnya.
Laju
pertumbuhan
penduduk
Kotamadya
Medan
yang
I
c e p a t pada p e r i o d e 1980 - 1985 memperlihatkan angka r a t a iii
rata
pertumbuhan
3,5%
pertahun.
-+
tahun 1990 sebesar 1 , 9 j u t a jiwa
angkutan
(15
kerja
pendidikan
Sekolah
-
tahun
Oasar
Dari
55
jumlah
penduduk
56% t e r g o l o n g s e b a g a i
tahun)
53% d a n
dengan
SLTP
tingkat
2 1 % maka
dapat
disimpulkan t e r j a d i n y a kenaikan kebutuhan perumahan untuk
golongan masyarakat berpenghasilan rendah.
PDRB
Medan
tahun
perdagangan,
adalah
(Produk
1987
Domestik
memperlihatkan
hotel, restoran,
terbesar,
Regional
walaupun
Bruto)
bahwa
Kotamadya
bidang
usaha
pengangkutan dan komunikasi
terjadi
penurunan
prosentase.
Bidang i n d u s t r i t e l a h meningkat d a r i 1 2 , 5 % t a h u n 1983 ke
15% pada t a h u n 1987. I n i b e r a r t i ada p e n i n g k a t a n k e g i a t a n
i n d u s t r i yang cukup p e s a t dan s e c a r a p r o p o r s i o n a l t e r j a d i
kenaikan
kebutuhan
Dapat
potensial
sebabkan
perumahan
disimpulkan
telah
oleh
bahwa
meningkat
laju
untuk
permintaan
d a r i tahun
pertumbuhan
karyawan
ke tahun
penduduk
yang
o l e h pertumbuhan ekonomi d i bidang perdagangan,
industri.
perumahan
yang
di-
didukung
jasa
dan
industri.
M e n u r u t l a p o r a n Ekonomi d a n S o s i a l
t i k Sumatera Utara
rumah t i d a k
35% p e n d u d u k
Kantor S t a t i s -
1 9 9 0 u n t u k Kotamadya Medan,
mendesak.
Dari
Kotamadya
hasil
Medan
mereka yang membutuhkan rumah
survey
kebutuhan
tersebut
membutuhkan
rumah.
hanya
Dari
i n i 75% membutuhkan rumah
t i p e k e c i l (T36 k e bawah).
Studi
yang
dilakukan
penulis
mengambil
6
(enam)
f a k t o r p e n t i n g yang b e r p e n g a r u h t e r h a d a p p e r m i n t a a n rumah
yaitu :
(1). Tingkat
tahun
pendapatan,
ke
kelompok
tahun
yang
akan
tetapi
pendapatan
periode 1985
( 2 ) . Harga rumah,
-
cenderung
tetap
meningkat
pendapatan
(Pegawai
dari
riel
pada
Negeri)
pada
1990 t i d a k meningkat.
yang berhubung
dengan harga t a n a h yang
t e r u s r n e n i n g k a t d a n a k i b a t i n f l a s i , h a r g a rbrnah d a r i
tahun ke tahun t e r u s meningkat.
( 3 ) . Harga
rumah
sewa,
sebagai
barang
subsitusi
dari
rumah untuk d i b e l i , harganya meningkat d a r i t a h u n k e
tahun.
(4). Selera,
atau
aspirasi
penghuni
t e n t u k a n o l e h t i p e rumah.
mengakibatkan perubahan
terhadap
rumah
di-
Pendapatan yang meningkat
selera
terhadap
tipe
rumah
lebih
spesifik
lagi
besar
tertentu.
( 5 ) . B e s a r rumah t a n g g a ,
dan
a n g g o t a k e l u a r g a dalam rumah t a n g g a yang pada d a e r a h
perkotaan cenderung untuk bertambah k e c i l .
( 6 ) . Lingkungan,
yang
berpengaruh
terhadap
permintaan
a k a n r u m a h . Rumah-rumah d e n g a n l i n g k u n g a n b a i k l e b i h
besar
permintaannya
sehubungan
dengan
kenaikan
tingkat pendidikan.
H a s i l a n a l i s a r e g r e s i d a r i sample s u r v e y perumahan
y a n g d i l a k u k a n p e n u l i s m e m p e r l i h a t k a n p e r m i n t a a n perumahan
1
d i K o t a m a d y a Medan
( a ) . Harga
rumah
(1991) adalah s e b a g a i b e r i k u t
yang
diminta
rata-rata
:
Rp.7.997.000,-
s e d a n g h a r g a rumah minimum R p . 4 . 0 0 0 . 0 0 0 , -
dan harga
r u m a h maximum a d a l a h s e b e s a r R p . 1 7 . 5 0 0 . 0 0 0 , Ini berarti bila
maka
rata-rata
d i p e r h i t u n g k a n t e r h a d a p t i p e rumah
rumah
y a i t u rumah t y p e
yang
diminta
sederhana
dengan
adalah
dua
type
36,
kamar t i d u r .
B i l a d i s u b s i t u s i k a n d e n g a n r u m a h s e w a maka r a t a - r a t a
rurnah s e w a y a n g d i m i n t a a d a l a h d e n g a n s e w a Rp.40.000/
bulan atau + Rp.500.000,-
untuk s a t u tahun.
Rumah
berada
dengan
harga
i n i
pada
lingkungan
8
(prasarana lengkap akan t e t a p i sarana t i d a k lengkap)
dengan ukuran rumah 2 0 - 40 m
2
.
( b ) . T e r d a p a t hubungan yang e r a t a n t a r a rumah yang diminta
dengan
tingkat
pendapatan
(0,768)
begitu
pula
t e r d a p a t hubungannya dengan h a r g a rumah sewa ( 0 , 5 8 0 )
dan t i p e rumah
(0,990).
akan meningkatkan t i p e
rnenyewa r u m a h ,
Artinya kenaikan pendapatan
rumah
yang
dan
bila
akan meminta rumah sewa dengan h a r g a
yang l e b i h b e s a r dan t i p e rumah.
terdapat
diminta
hubungan
yang
nyata
Akan
tetapi tidak
antara
tingkat
pendapatan dengan -besar anggota keluarga. I n i berarti
bahwa
kepala
keluarga
adalah
satu-satunya
pencari
nafkah.
(c). Jumlah anggota keluarga r a t a - r a t a
5 orang y a i t u i b u ,
b a p a k d a n 3 ( t i g a ) a n a k . J u m l a h i n i c e n d e r u n g menurun
d a r i d a t a Perum Perumnas u n t u k Mandala dan H e l v e t i a
rata-rata
6 ( e n a m ) a n g g o t a k e l u a r g a p e r rurnah t a n g g a .
Data
lebih
ini
besar
dari
data
Nasional
(sensus
1991) yang rnenyatakan jumlah a n g g o t a k e l u a r g a dalam
s a t u rumah t a n g g a r a t a - r a t a
Hasil
analisa
regresi
4,l.
berganda
memperlihatkan
,
persamaan :
dimana
: Y
XI
I
= p e r m i n t a a n rumah
= t i n g k a t pendapatan
X2 = h a r g a rumah sewa
X3 = t i p e rumah
X4 = anggota keluarga.
Hasil pengujian
sangat
terlihat
menentukan
X3
bahwa
permintaan
rumah.
m i n t a a n t e r h a d a p t i p e rumah-rumah
dengan
aspirasi
penghuni
atau
tipe
rumah
Artinya
per-
t e r t e n t u sehubungan
rumah
terhadap
sangat
menentukan p e r m i n t a a n rumah (walaupun dengan t i n g k a t
pendapatan berbeda).
Begitu
mintaan
lebih
pula
anggota
keluarga
rumah.
Keluarga
akan
besar,
meningkat
permintaan
(X4)
menentukan
dengan
anggota
perumahannya
vii
yang
,cenderung
I
.
per-
RIWAYAT HIDUP
Penulis
dilahirkan
Balai-Asahan,
Tanjung
pada
tanggal
Propinsi
10
Sumatera
Mei
Utara,
p e r t a m a d a r i 7 ( t u j u h ) b e r s a u d a r a d a r i Ayah H .
Ibu H.
1941
di
anak
R a z a l i dan
Mahani.
Penulis
menyelesaikan
Karang Galang pada
tahun
Sekolah
1953,
Dasar
di
Sungai
S e k o l a h Menengah
Pertama
N e g e r i d i T a n j u n g B a l a i t a h u n 1 9 5 6 , S e k o l a h Menengah A t a s
tahun
1 9 6 1 d i SMA N e g e r i
I1 Medan
dan
pada
tahun
menyelesaikan Pendidikan pada I n s t i t u t Teknologi
L u l u s sebagai Sarjana Teknik
d i Bandung dan
Pada
tahun
1972
menikah
1972
Bandung
Arsitektur.
dengan Tieke Merdikanti
Kasiman dan t e l a h d i k a r u n i a i t i g a orang p u t e r a .
Pengalaman k e r j a d i m u l a i A p r i l 1 9 7 2 p a d a Pemerintah
D a e r a h K o t a m a d y a Medan s e b a g a i W a k i l K e p a l a D i n a s B a n g u n Bangunan dan t e m p a t kediaman.
Tahun 1 9 7 3 d i a n g k a t K e p a l a
D i n a s . K e b e r s i h a n d a n P e r t a m a n a n K o t a m a d y a Medan d a n t a h u n
1974
dipindahkan
Kotamadya
Medan.
sebagai
Tahun
Pejabat
Kepala
Dinas
Bangunan
1010s b u t u h
1976 mengajukan
dan
pindah s e b a g a i S t a f Pengajar Fakultas Teknik Universitas
Indonesia
Jakarta
pada
Jurusan Teknik
1977 diterima s e b a g a i S t a f f
dan'diternpatkan
House
1979
Project
-
1981
sebagai
pada
Pemimpin
d i Cirebon hingga
sebagai
Kepala
viii
Arsitektur.
Tahun
PERUM PERUMNAS d a k a r t a
Proyek
tahun
Bagian
S.S.
1979.
and
Pada
Pengelolaan
Core
tahun
PERUM
PERUMNAS
dan Riau.
PERUM
meliputi
Tahun
PERUMNAS
Sumatera
Utara,
1984 menjabat
di
Jakarta
Aceh,
Kepala
dan
Surnatera
Barat
Bagian Pengelolaan
rnengundurkan
diri
sejak
Oktober 1984.
Tahun
1985
sebagai
Ketua
Jurusan
Arsitektur
Institut
T e k n o l o g i Medan d a n 1 9 8 7 m e n j a d i D e k a n F a k u l t a s S i p i l d a n
Perencanaan
pada
Institut
yang
sarna.
pada
Mei
1990
d i l a n t i k s e b a g a i Dekan F a k u l t a s T e k n i k U n i v e r s i ' t a s
Medan
Area d i Medan.
Tahun
1988 penulis
Pasca
Sarjana
(S-2)
melanjutkan
d i
KPK
Pendidikan
IPB
-
USU
pada
Program
pada
Jurusan
P e r e n c a n a a n Pernbangunan W i l a y a h d a n P e d e s a a n (P.W.O.).
UM
I
8836903 PWD
PROGRAM PASCA SARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
1992
R I N G K A S A N
SYAHRUM R A Z A L I - F a k t o r - F a k t o r
Demand
(Permintaan
Akan
( D i bawah birnbingan
H.
Yang M e m p e n g a r u h i H o u s i n g
Rumah)
Kasus
Kotamadya
A f f e n d i Awar s e b a g a i K e t u a ,
Medan.
Bachtiar
Miraza dan Adelina Manurung, s e b a g a i a n g g o t a ) .
P e n e l i t i a n i n i bertujuan untuk mengetahui :
(1) F a k t o r - f a k t o r
perrnintaan
akan
yang mempengaruhi dalam rnengefektipkan
perurnahan,
besar
(2)
bagian
dari
pen-
dapatan k e i u a r g a yang d i s i s i h k a n untuk b e l a n j a perumahan,
(3)
kebutuhan
didasarkan
kepada
Data
tingkat
Medan,
rurnah
dan
kondisi
penelitian
Pusat
dan
Menteri
usaha-usaha
spesifik
bersumber
Cabang,
Negara
pemenuhannya,
di
Kotamadya
dari
Perum
Pemerintah
Perurnahan
Daerah
Medan.
Perumnas
Kotamadya
Real
Rakyat,
yang
Estate
I n d o n e s i a P u s a t d a n P i m p i n a n D a e r a h S u r n a t e r a U t a r a - Aceh,
Bank
Tabungan
Negara
Cabang
Medan,
PT.
Papan
Sejahtera
P u s a t dan Cabang Medan, K a n t o r S t a t i s t i k S u m a t e r a U t a r a ,
Developer
Pernbangunan
Perumahan
di
Medan
dan
hasil
kunjungan dan wawancara dengan p a r a penghuni perumahan d i
daerah
Pusat
Kota,
perurnahan d i d a e r a h
perurnahan
industri,
Puiau Brayan dan Kota
Sungai
Badan
Deli,
perurnahan
Penqawas
d i
daerah
perluasan
Kota,
perurnahan
d i daerah
kurnuh
Maksum,
Dinas
Pembangunan
perurnahan p a d a j a l u r t e p i
dan
dan
J a w a t a n PT.
Keuangan
Pusri
Surnatera
dan
Utara
.
O i
dalam
pelaksanaan
penelitian
ini,
penarikan
s a m p e l d i l a k u k a n dengan c a r a menentukan 5 h i n g g a 10% d a r i
jumlah
seluruh
penghuni
pada
tiap
tipe
perumahan.
Pemilikan t i p e perumahan d i d a s a r k a n pada k a r a k t e r spesifik
d a r i model perumahan yang
ada
d i dalam Kotamadya
Model a n a l i s i s yang d i a j u k a n ada
analisis
yang
fungsi
permintaan
mempengaruhi
dan
permintaan
(dua)
2
analisis
atau
Medan.
yaitu
:
faktor-faktor
analisis
regressi.
A n a l i s i s f u n g s i permintaan merupakan a n a l i s i s d e s k r i p t i p
yang
data-datanya
disimpulkan
dari
hasil
pengumpulan
langsung kepada keluarga penghuni perumahan.
Analisis
mintaan
data
faktor-faktor
akan
rumah,
statistik
dan
yang
berpengaruh
dilakukan
dengan
dilakukan
dengan
terhadap
per-
menggunakan
bentuk
data-
persamaan
matematik berupa a n a l i s i s r e g r e s i .
Oeskripsi
menyajikan
luas,
data
jumlah
daerah
umum
penelitian
tentang
penduduk,
digambarkan
Kotamadya
kepadatan
Medan
dengan
meliputi
penduduk,
iklim,
topografi.
Medan s e b a g a i i b u k o t a P r o p i n s i S u m a t e r a U t a r a
mengalami
pertumbuhan
penduduk
yang
sangat
periode 1970 - 1980 dan 1980 - 1990 y a i t u
4% d a n 3 , 5 % r a t a - r a t a
Medan
tumbuh
cepat
pada
masing-masing
pertahun.
dari
4
(empat)
wilayah
Kecamatan
s e b a g a i i n t i p e r t u m b u h a n K o t a y a i t u K e c a m a t a n Medan K o t a
(Pusat
~ o t a j , , Kecamatan
Medan
B a r a t d a n K e c a m a t a n Medan B a r u .
Timur,
Kecamatan
Medan
Area pemukiman penduduk y a n g r e l a t i p p a d a t t e r d a p a t p a d a
empat Kecamatan t e r s e b u t .
Pada
tahun
1973 diadakan
perluasan
wilayah
Kota
d e n g a n memasukkan W i l a y a h K a b u p a t e n D e l i S e r d a n g m e n j a d i
11 ( s e b e l a s ) K e c a m a t a n d a n l u a s a r e a l m e n j a d i 2 6 . 5 1 0
(sebelumnya
(1988)
hanya
5100
memperlihatkan
Struktur
HA.
luas
area
Penggunaan
tanah
dialokasi
untuk
yang
+ 42% d a r i l u h ;
perumahan i a l a h 11.141,45 HA a t a u a r e a Kotamadya.
masing-masing
HA
seluruh
Luas a r e a untuk i n d u s t r i dan perdagangan
s e l u a s 4 4 5 H A d a n 4 2 8 H A a t a u h a n y a 1'6 d a n
1 , 8 % . Area i n i t e r u s berkernbang s e s u a i dengan pertumbuhan
kegiatan
akan
industri
mengambil
dan
lahan
perdagangan
perumahan.
dan
Secara
t a n a h untuk perumahan t i d a k t e r b u k a dan
ketentuan
:
Pemohon
harus
dengan
berupa
demikian
formal
alokasi
dibatasi
Badan
dengan
Hukum
atau
P e r u s a h a a n y a n g s e c a r a s p e s i f i k mempunyai k e g i a t a n u s a h a
dalam pembangunan perumahan
d a n h a r u s mempunyai
rencana
pembangunan yang d i t u a n g k a n d i dalam s u a t u p r o p o s a l a t a u
u s u l a n proyek. A l o k a s i t a n a h untuk perumahan t e r t u t u p dan
hanya
terbatas
terjadinya
pada
suatu
perusahaan
bentuk
rnonopoli.
menyebabkan h a r g a t a n a h matang
konsumen
perumahan
harus
tertentu,
menyebabkan
Bentuk
monopoli
akan rneningkat pada
membayar
harga
tanah
saat
untuk
rumahnya.
Laju
pertumbuhan
penduduk
Kotamadya
Medan
yang
I
c e p a t pada p e r i o d e 1980 - 1985 memperlihatkan angka r a t a iii
rata
pertumbuhan
3,5%
pertahun.
-+
tahun 1990 sebesar 1 , 9 j u t a jiwa
angkutan
(15
kerja
pendidikan
Sekolah
-
tahun
Oasar
Dari
55
jumlah
penduduk
56% t e r g o l o n g s e b a g a i
tahun)
53% d a n
dengan
SLTP
tingkat
2 1 % maka
dapat
disimpulkan t e r j a d i n y a kenaikan kebutuhan perumahan untuk
golongan masyarakat berpenghasilan rendah.
PDRB
Medan
tahun
perdagangan,
adalah
(Produk
1987
Domestik
memperlihatkan
hotel, restoran,
terbesar,
Regional
walaupun
Bruto)
bahwa
Kotamadya
bidang
usaha
pengangkutan dan komunikasi
terjadi
penurunan
prosentase.
Bidang i n d u s t r i t e l a h meningkat d a r i 1 2 , 5 % t a h u n 1983 ke
15% pada t a h u n 1987. I n i b e r a r t i ada p e n i n g k a t a n k e g i a t a n
i n d u s t r i yang cukup p e s a t dan s e c a r a p r o p o r s i o n a l t e r j a d i
kenaikan
kebutuhan
Dapat
potensial
sebabkan
perumahan
disimpulkan
telah
oleh
bahwa
meningkat
laju
untuk
permintaan
d a r i tahun
pertumbuhan
karyawan
ke tahun
penduduk
yang
o l e h pertumbuhan ekonomi d i bidang perdagangan,
industri.
perumahan
yang
di-
didukung
jasa
dan
industri.
M e n u r u t l a p o r a n Ekonomi d a n S o s i a l
t i k Sumatera Utara
rumah t i d a k
35% p e n d u d u k
Kantor S t a t i s -
1 9 9 0 u n t u k Kotamadya Medan,
mendesak.
Dari
Kotamadya
hasil
Medan
mereka yang membutuhkan rumah
survey
kebutuhan
tersebut
membutuhkan
rumah.
hanya
Dari
i n i 75% membutuhkan rumah
t i p e k e c i l (T36 k e bawah).
Studi
yang
dilakukan
penulis
mengambil
6
(enam)
f a k t o r p e n t i n g yang b e r p e n g a r u h t e r h a d a p p e r m i n t a a n rumah
yaitu :
(1). Tingkat
tahun
pendapatan,
ke
kelompok
tahun
yang
akan
tetapi
pendapatan
periode 1985
( 2 ) . Harga rumah,
-
cenderung
tetap
meningkat
pendapatan
(Pegawai
dari
riel
pada
Negeri)
pada
1990 t i d a k meningkat.
yang berhubung
dengan harga t a n a h yang
t e r u s r n e n i n g k a t d a n a k i b a t i n f l a s i , h a r g a rbrnah d a r i
tahun ke tahun t e r u s meningkat.
( 3 ) . Harga
rumah
sewa,
sebagai
barang
subsitusi
dari
rumah untuk d i b e l i , harganya meningkat d a r i t a h u n k e
tahun.
(4). Selera,
atau
aspirasi
penghuni
t e n t u k a n o l e h t i p e rumah.
mengakibatkan perubahan
terhadap
rumah
di-
Pendapatan yang meningkat
selera
terhadap
tipe
rumah
lebih
spesifik
lagi
besar
tertentu.
( 5 ) . B e s a r rumah t a n g g a ,
dan
a n g g o t a k e l u a r g a dalam rumah t a n g g a yang pada d a e r a h
perkotaan cenderung untuk bertambah k e c i l .
( 6 ) . Lingkungan,
yang
berpengaruh
terhadap
permintaan
a k a n r u m a h . Rumah-rumah d e n g a n l i n g k u n g a n b a i k l e b i h
besar
permintaannya
sehubungan
dengan
kenaikan
tingkat pendidikan.
H a s i l a n a l i s a r e g r e s i d a r i sample s u r v e y perumahan
y a n g d i l a k u k a n p e n u l i s m e m p e r l i h a t k a n p e r m i n t a a n perumahan
1
d i K o t a m a d y a Medan
( a ) . Harga
rumah
(1991) adalah s e b a g a i b e r i k u t
yang
diminta
rata-rata
:
Rp.7.997.000,-
s e d a n g h a r g a rumah minimum R p . 4 . 0 0 0 . 0 0 0 , -
dan harga
r u m a h maximum a d a l a h s e b e s a r R p . 1 7 . 5 0 0 . 0 0 0 , Ini berarti bila
maka
rata-rata
d i p e r h i t u n g k a n t e r h a d a p t i p e rumah
rumah
y a i t u rumah t y p e
yang
diminta
sederhana
dengan
adalah
dua
type
36,
kamar t i d u r .
B i l a d i s u b s i t u s i k a n d e n g a n r u m a h s e w a maka r a t a - r a t a
rurnah s e w a y a n g d i m i n t a a d a l a h d e n g a n s e w a Rp.40.000/
bulan atau + Rp.500.000,-
untuk s a t u tahun.
Rumah
berada
dengan
harga
i n i
pada
lingkungan
8
(prasarana lengkap akan t e t a p i sarana t i d a k lengkap)
dengan ukuran rumah 2 0 - 40 m
2
.
( b ) . T e r d a p a t hubungan yang e r a t a n t a r a rumah yang diminta
dengan
tingkat
pendapatan
(0,768)
begitu
pula
t e r d a p a t hubungannya dengan h a r g a rumah sewa ( 0 , 5 8 0 )
dan t i p e rumah
(0,990).
akan meningkatkan t i p e
rnenyewa r u m a h ,
Artinya kenaikan pendapatan
rumah
yang
dan
bila
akan meminta rumah sewa dengan h a r g a
yang l e b i h b e s a r dan t i p e rumah.
terdapat
diminta
hubungan
yang
nyata
Akan
tetapi tidak
antara
tingkat
pendapatan dengan -besar anggota keluarga. I n i berarti
bahwa
kepala
keluarga
adalah
satu-satunya
pencari
nafkah.
(c). Jumlah anggota keluarga r a t a - r a t a
5 orang y a i t u i b u ,
b a p a k d a n 3 ( t i g a ) a n a k . J u m l a h i n i c e n d e r u n g menurun
d a r i d a t a Perum Perumnas u n t u k Mandala dan H e l v e t i a
rata-rata
6 ( e n a m ) a n g g o t a k e l u a r g a p e r rurnah t a n g g a .
Data
lebih
ini
besar
dari
data
Nasional
(sensus
1991) yang rnenyatakan jumlah a n g g o t a k e l u a r g a dalam
s a t u rumah t a n g g a r a t a - r a t a
Hasil
analisa
regresi
4,l.
berganda
memperlihatkan
,
persamaan :
dimana
: Y
XI
I
= p e r m i n t a a n rumah
= t i n g k a t pendapatan
X2 = h a r g a rumah sewa
X3 = t i p e rumah
X4 = anggota keluarga.
Hasil pengujian
sangat
terlihat
menentukan
X3
bahwa
permintaan
rumah.
m i n t a a n t e r h a d a p t i p e rumah-rumah
dengan
aspirasi
penghuni
atau
tipe
rumah
Artinya
per-
t e r t e n t u sehubungan
rumah
terhadap
sangat
menentukan p e r m i n t a a n rumah (walaupun dengan t i n g k a t
pendapatan berbeda).
Begitu
mintaan
lebih
pula
anggota
keluarga
rumah.
Keluarga
akan
besar,
meningkat
permintaan
(X4)
menentukan
dengan
anggota
perumahannya
vii
yang
,cenderung
I
.
per-
RIWAYAT HIDUP
Penulis
dilahirkan
Balai-Asahan,
Tanjung
pada
tanggal
Propinsi
10
Sumatera
Mei
Utara,
p e r t a m a d a r i 7 ( t u j u h ) b e r s a u d a r a d a r i Ayah H .
Ibu H.
1941
di
anak
R a z a l i dan
Mahani.
Penulis
menyelesaikan
Karang Galang pada
tahun
Sekolah
1953,
Dasar
di
Sungai
S e k o l a h Menengah
Pertama
N e g e r i d i T a n j u n g B a l a i t a h u n 1 9 5 6 , S e k o l a h Menengah A t a s
tahun
1 9 6 1 d i SMA N e g e r i
I1 Medan
dan
pada
tahun
menyelesaikan Pendidikan pada I n s t i t u t Teknologi
L u l u s sebagai Sarjana Teknik
d i Bandung dan
Pada
tahun
1972
menikah
1972
Bandung
Arsitektur.
dengan Tieke Merdikanti
Kasiman dan t e l a h d i k a r u n i a i t i g a orang p u t e r a .
Pengalaman k e r j a d i m u l a i A p r i l 1 9 7 2 p a d a Pemerintah
D a e r a h K o t a m a d y a Medan s e b a g a i W a k i l K e p a l a D i n a s B a n g u n Bangunan dan t e m p a t kediaman.
Tahun 1 9 7 3 d i a n g k a t K e p a l a
D i n a s . K e b e r s i h a n d a n P e r t a m a n a n K o t a m a d y a Medan d a n t a h u n
1974
dipindahkan
Kotamadya
Medan.
sebagai
Tahun
Pejabat
Kepala
Dinas
Bangunan
1010s b u t u h
1976 mengajukan
dan
pindah s e b a g a i S t a f Pengajar Fakultas Teknik Universitas
Indonesia
Jakarta
pada
Jurusan Teknik
1977 diterima s e b a g a i S t a f f
dan'diternpatkan
House
1979
Project
-
1981
sebagai
pada
Pemimpin
d i Cirebon hingga
sebagai
Kepala
viii
Arsitektur.
Tahun
PERUM PERUMNAS d a k a r t a
Proyek
tahun
Bagian
S.S.
1979.
and
Pada
Pengelolaan
Core
tahun
PERUM
PERUMNAS
dan Riau.
PERUM
meliputi
Tahun
PERUMNAS
Sumatera
Utara,
1984 menjabat
di
Jakarta
Aceh,
Kepala
dan
Surnatera
Barat
Bagian Pengelolaan
rnengundurkan
diri
sejak
Oktober 1984.
Tahun
1985
sebagai
Ketua
Jurusan
Arsitektur
Institut
T e k n o l o g i Medan d a n 1 9 8 7 m e n j a d i D e k a n F a k u l t a s S i p i l d a n
Perencanaan
pada
Institut
yang
sarna.
pada
Mei
1990
d i l a n t i k s e b a g a i Dekan F a k u l t a s T e k n i k U n i v e r s i ' t a s
Medan
Area d i Medan.
Tahun
1988 penulis
Pasca
Sarjana
(S-2)
melanjutkan
d i
KPK
Pendidikan
IPB
-
USU
pada
Program
pada
Jurusan
P e r e n c a n a a n Pernbangunan W i l a y a h d a n P e d e s a a n (P.W.O.).
Oleh :
UM
I
8836903 PWD
PROGRAM PASCA SARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
1992
R I N G K A S A N
SYAHRUM R A Z A L I - F a k t o r - F a k t o r
Demand
(Permintaan
Akan
( D i bawah birnbingan
H.
Yang M e m p e n g a r u h i H o u s i n g
Rumah)
Kasus
Kotamadya
A f f e n d i Awar s e b a g a i K e t u a ,
Medan.
Bachtiar
Miraza dan Adelina Manurung, s e b a g a i a n g g o t a ) .
P e n e l i t i a n i n i bertujuan untuk mengetahui :
(1) F a k t o r - f a k t o r
perrnintaan
akan
yang mempengaruhi dalam rnengefektipkan
perurnahan,
besar
(2)
bagian
dari
pen-
dapatan k e i u a r g a yang d i s i s i h k a n untuk b e l a n j a perumahan,
(3)
kebutuhan
didasarkan
kepada
Data
tingkat
Medan,
rurnah
dan
kondisi
penelitian
Pusat
dan
Menteri
usaha-usaha
spesifik
bersumber
Cabang,
Negara
pemenuhannya,
di
Kotamadya
dari
Perum
Pemerintah
Perurnahan
Daerah
Medan.
Perumnas
Kotamadya
Real
Rakyat,
yang
Estate
I n d o n e s i a P u s a t d a n P i m p i n a n D a e r a h S u r n a t e r a U t a r a - Aceh,
Bank
Tabungan
Negara
Cabang
Medan,
PT.
Papan
Sejahtera
P u s a t dan Cabang Medan, K a n t o r S t a t i s t i k S u m a t e r a U t a r a ,
Developer
Pernbangunan
Perumahan
di
Medan
dan
hasil
kunjungan dan wawancara dengan p a r a penghuni perumahan d i
daerah
Pusat
Kota,
perurnahan d i d a e r a h
perurnahan
industri,
Puiau Brayan dan Kota
Sungai
Badan
Deli,
perurnahan
Penqawas
d i
daerah
perluasan
Kota,
perurnahan
d i daerah
kurnuh
Maksum,
Dinas
Pembangunan
perurnahan p a d a j a l u r t e p i
dan
dan
J a w a t a n PT.
Keuangan
Pusri
Surnatera
dan
Utara
.
O i
dalam
pelaksanaan
penelitian
ini,
penarikan
s a m p e l d i l a k u k a n dengan c a r a menentukan 5 h i n g g a 10% d a r i
jumlah
seluruh
penghuni
pada
tiap
tipe
perumahan.
Pemilikan t i p e perumahan d i d a s a r k a n pada k a r a k t e r spesifik
d a r i model perumahan yang
ada
d i dalam Kotamadya
Model a n a l i s i s yang d i a j u k a n ada
analisis
yang
fungsi
permintaan
mempengaruhi
dan
permintaan
(dua)
2
analisis
atau
Medan.
yaitu
:
faktor-faktor
analisis
regressi.
A n a l i s i s f u n g s i permintaan merupakan a n a l i s i s d e s k r i p t i p
yang
data-datanya
disimpulkan
dari
hasil
pengumpulan
langsung kepada keluarga penghuni perumahan.
Analisis
mintaan
data
faktor-faktor
akan
rumah,
statistik
dan
yang
berpengaruh
dilakukan
dengan
dilakukan
dengan
terhadap
per-
menggunakan
bentuk
data-
persamaan
matematik berupa a n a l i s i s r e g r e s i .
Oeskripsi
menyajikan
luas,
data
jumlah
daerah
umum
penelitian
tentang
penduduk,
digambarkan
Kotamadya
kepadatan
Medan
dengan
meliputi
penduduk,
iklim,
topografi.
Medan s e b a g a i i b u k o t a P r o p i n s i S u m a t e r a U t a r a
mengalami
pertumbuhan
penduduk
yang
sangat
periode 1970 - 1980 dan 1980 - 1990 y a i t u
4% d a n 3 , 5 % r a t a - r a t a
Medan
tumbuh
cepat
pada
masing-masing
pertahun.
dari
4
(empat)
wilayah
Kecamatan
s e b a g a i i n t i p e r t u m b u h a n K o t a y a i t u K e c a m a t a n Medan K o t a
(Pusat
~ o t a j , , Kecamatan
Medan
B a r a t d a n K e c a m a t a n Medan B a r u .
Timur,
Kecamatan
Medan
Area pemukiman penduduk y a n g r e l a t i p p a d a t t e r d a p a t p a d a
empat Kecamatan t e r s e b u t .
Pada
tahun
1973 diadakan
perluasan
wilayah
Kota
d e n g a n memasukkan W i l a y a h K a b u p a t e n D e l i S e r d a n g m e n j a d i
11 ( s e b e l a s ) K e c a m a t a n d a n l u a s a r e a l m e n j a d i 2 6 . 5 1 0
(sebelumnya
(1988)
hanya
5100
memperlihatkan
Struktur
HA.
luas
area
Penggunaan
tanah
dialokasi
untuk
yang
+ 42% d a r i l u h ;
perumahan i a l a h 11.141,45 HA a t a u a r e a Kotamadya.
masing-masing
HA
seluruh
Luas a r e a untuk i n d u s t r i dan perdagangan
s e l u a s 4 4 5 H A d a n 4 2 8 H A a t a u h a n y a 1'6 d a n
1 , 8 % . Area i n i t e r u s berkernbang s e s u a i dengan pertumbuhan
kegiatan
akan
industri
mengambil
dan
lahan
perdagangan
perumahan.
dan
Secara
t a n a h untuk perumahan t i d a k t e r b u k a dan
ketentuan
:
Pemohon
harus
dengan
berupa
demikian
formal
alokasi
dibatasi
Badan
dengan
Hukum
atau
P e r u s a h a a n y a n g s e c a r a s p e s i f i k mempunyai k e g i a t a n u s a h a
dalam pembangunan perumahan
d a n h a r u s mempunyai
rencana
pembangunan yang d i t u a n g k a n d i dalam s u a t u p r o p o s a l a t a u
u s u l a n proyek. A l o k a s i t a n a h untuk perumahan t e r t u t u p dan
hanya
terbatas
terjadinya
pada
suatu
perusahaan
bentuk
rnonopoli.
menyebabkan h a r g a t a n a h matang
konsumen
perumahan
harus
tertentu,
menyebabkan
Bentuk
monopoli
akan rneningkat pada
membayar
harga
tanah
saat
untuk
rumahnya.
Laju
pertumbuhan
penduduk
Kotamadya
Medan
yang
I
c e p a t pada p e r i o d e 1980 - 1985 memperlihatkan angka r a t a iii
rata
pertumbuhan
3,5%
pertahun.
-+
tahun 1990 sebesar 1 , 9 j u t a jiwa
angkutan
(15
kerja
pendidikan
Sekolah
-
tahun
Oasar
Dari
55
jumlah
penduduk
56% t e r g o l o n g s e b a g a i
tahun)
53% d a n
dengan
SLTP
tingkat
2 1 % maka
dapat
disimpulkan t e r j a d i n y a kenaikan kebutuhan perumahan untuk
golongan masyarakat berpenghasilan rendah.
PDRB
Medan
tahun
perdagangan,
adalah
(Produk
1987
Domestik
memperlihatkan
hotel, restoran,
terbesar,
Regional
walaupun
Bruto)
bahwa
Kotamadya
bidang
usaha
pengangkutan dan komunikasi
terjadi
penurunan
prosentase.
Bidang i n d u s t r i t e l a h meningkat d a r i 1 2 , 5 % t a h u n 1983 ke
15% pada t a h u n 1987. I n i b e r a r t i ada p e n i n g k a t a n k e g i a t a n
i n d u s t r i yang cukup p e s a t dan s e c a r a p r o p o r s i o n a l t e r j a d i
kenaikan
kebutuhan
Dapat
potensial
sebabkan
perumahan
disimpulkan
telah
oleh
bahwa
meningkat
laju
untuk
permintaan
d a r i tahun
pertumbuhan
karyawan
ke tahun
penduduk
yang
o l e h pertumbuhan ekonomi d i bidang perdagangan,
industri.
perumahan
yang
di-
didukung
jasa
dan
industri.
M e n u r u t l a p o r a n Ekonomi d a n S o s i a l
t i k Sumatera Utara
rumah t i d a k
35% p e n d u d u k
Kantor S t a t i s -
1 9 9 0 u n t u k Kotamadya Medan,
mendesak.
Dari
Kotamadya
hasil
Medan
mereka yang membutuhkan rumah
survey
kebutuhan
tersebut
membutuhkan
rumah.
hanya
Dari
i n i 75% membutuhkan rumah
t i p e k e c i l (T36 k e bawah).
Studi
yang
dilakukan
penulis
mengambil
6
(enam)
f a k t o r p e n t i n g yang b e r p e n g a r u h t e r h a d a p p e r m i n t a a n rumah
yaitu :
(1). Tingkat
tahun
pendapatan,
ke
kelompok
tahun
yang
akan
tetapi
pendapatan
periode 1985
( 2 ) . Harga rumah,
-
cenderung
tetap
meningkat
pendapatan
(Pegawai
dari
riel
pada
Negeri)
pada
1990 t i d a k meningkat.
yang berhubung
dengan harga t a n a h yang
t e r u s r n e n i n g k a t d a n a k i b a t i n f l a s i , h a r g a rbrnah d a r i
tahun ke tahun t e r u s meningkat.
( 3 ) . Harga
rumah
sewa,
sebagai
barang
subsitusi
dari
rumah untuk d i b e l i , harganya meningkat d a r i t a h u n k e
tahun.
(4). Selera,
atau
aspirasi
penghuni
t e n t u k a n o l e h t i p e rumah.
mengakibatkan perubahan
terhadap
rumah
di-
Pendapatan yang meningkat
selera
terhadap
tipe
rumah
lebih
spesifik
lagi
besar
tertentu.
( 5 ) . B e s a r rumah t a n g g a ,
dan
a n g g o t a k e l u a r g a dalam rumah t a n g g a yang pada d a e r a h
perkotaan cenderung untuk bertambah k e c i l .
( 6 ) . Lingkungan,
yang
berpengaruh
terhadap
permintaan
a k a n r u m a h . Rumah-rumah d e n g a n l i n g k u n g a n b a i k l e b i h
besar
permintaannya
sehubungan
dengan
kenaikan
tingkat pendidikan.
H a s i l a n a l i s a r e g r e s i d a r i sample s u r v e y perumahan
y a n g d i l a k u k a n p e n u l i s m e m p e r l i h a t k a n p e r m i n t a a n perumahan
1
d i K o t a m a d y a Medan
( a ) . Harga
rumah
(1991) adalah s e b a g a i b e r i k u t
yang
diminta
rata-rata
:
Rp.7.997.000,-
s e d a n g h a r g a rumah minimum R p . 4 . 0 0 0 . 0 0 0 , -
dan harga
r u m a h maximum a d a l a h s e b e s a r R p . 1 7 . 5 0 0 . 0 0 0 , Ini berarti bila
maka
rata-rata
d i p e r h i t u n g k a n t e r h a d a p t i p e rumah
rumah
y a i t u rumah t y p e
yang
diminta
sederhana
dengan
adalah
dua
type
36,
kamar t i d u r .
B i l a d i s u b s i t u s i k a n d e n g a n r u m a h s e w a maka r a t a - r a t a
rurnah s e w a y a n g d i m i n t a a d a l a h d e n g a n s e w a Rp.40.000/
bulan atau + Rp.500.000,-
untuk s a t u tahun.
Rumah
berada
dengan
harga
i n i
pada
lingkungan
8
(prasarana lengkap akan t e t a p i sarana t i d a k lengkap)
dengan ukuran rumah 2 0 - 40 m
2
.
( b ) . T e r d a p a t hubungan yang e r a t a n t a r a rumah yang diminta
dengan
tingkat
pendapatan
(0,768)
begitu
pula
t e r d a p a t hubungannya dengan h a r g a rumah sewa ( 0 , 5 8 0 )
dan t i p e rumah
(0,990).
akan meningkatkan t i p e
rnenyewa r u m a h ,
Artinya kenaikan pendapatan
rumah
yang
dan
bila
akan meminta rumah sewa dengan h a r g a
yang l e b i h b e s a r dan t i p e rumah.
terdapat
diminta
hubungan
yang
nyata
Akan
tetapi tidak
antara
tingkat
pendapatan dengan -besar anggota keluarga. I n i berarti
bahwa
kepala
keluarga
adalah
satu-satunya
pencari
nafkah.
(c). Jumlah anggota keluarga r a t a - r a t a
5 orang y a i t u i b u ,
b a p a k d a n 3 ( t i g a ) a n a k . J u m l a h i n i c e n d e r u n g menurun
d a r i d a t a Perum Perumnas u n t u k Mandala dan H e l v e t i a
rata-rata
6 ( e n a m ) a n g g o t a k e l u a r g a p e r rurnah t a n g g a .
Data
lebih
ini
besar
dari
data
Nasional
(sensus
1991) yang rnenyatakan jumlah a n g g o t a k e l u a r g a dalam
s a t u rumah t a n g g a r a t a - r a t a
Hasil
analisa
regresi
4,l.
berganda
memperlihatkan
,
persamaan :
dimana
: Y
XI
I
= p e r m i n t a a n rumah
= t i n g k a t pendapatan
X2 = h a r g a rumah sewa
X3 = t i p e rumah
X4 = anggota keluarga.
Hasil pengujian
sangat
terlihat
menentukan
X3
bahwa
permintaan
rumah.
m i n t a a n t e r h a d a p t i p e rumah-rumah
dengan
aspirasi
penghuni
atau
tipe
rumah
Artinya
per-
t e r t e n t u sehubungan
rumah
terhadap
sangat
menentukan p e r m i n t a a n rumah (walaupun dengan t i n g k a t
pendapatan berbeda).
Begitu
mintaan
lebih
pula
anggota
keluarga
rumah.
Keluarga
akan
besar,
meningkat
permintaan
(X4)
menentukan
dengan
anggota
perumahannya
vii
yang
,cenderung
I
.
per-
RIWAYAT HIDUP
Penulis
dilahirkan
Balai-Asahan,
Tanjung
pada
tanggal
Propinsi
10
Sumatera
Mei
Utara,
p e r t a m a d a r i 7 ( t u j u h ) b e r s a u d a r a d a r i Ayah H .
Ibu H.
1941
di
anak
R a z a l i dan
Mahani.
Penulis
menyelesaikan
Karang Galang pada
tahun
Sekolah
1953,
Dasar
di
Sungai
S e k o l a h Menengah
Pertama
N e g e r i d i T a n j u n g B a l a i t a h u n 1 9 5 6 , S e k o l a h Menengah A t a s
tahun
1 9 6 1 d i SMA N e g e r i
I1 Medan
dan
pada
tahun
menyelesaikan Pendidikan pada I n s t i t u t Teknologi
L u l u s sebagai Sarjana Teknik
d i Bandung dan
Pada
tahun
1972
menikah
1972
Bandung
Arsitektur.
dengan Tieke Merdikanti
Kasiman dan t e l a h d i k a r u n i a i t i g a orang p u t e r a .
Pengalaman k e r j a d i m u l a i A p r i l 1 9 7 2 p a d a Pemerintah
D a e r a h K o t a m a d y a Medan s e b a g a i W a k i l K e p a l a D i n a s B a n g u n Bangunan dan t e m p a t kediaman.
Tahun 1 9 7 3 d i a n g k a t K e p a l a
D i n a s . K e b e r s i h a n d a n P e r t a m a n a n K o t a m a d y a Medan d a n t a h u n
1974
dipindahkan
Kotamadya
Medan.
sebagai
Tahun
Pejabat
Kepala
Dinas
Bangunan
1010s b u t u h
1976 mengajukan
dan
pindah s e b a g a i S t a f Pengajar Fakultas Teknik Universitas
Indonesia
Jakarta
pada
Jurusan Teknik
1977 diterima s e b a g a i S t a f f
dan'diternpatkan
House
1979
Project
-
1981
sebagai
pada
Pemimpin
d i Cirebon hingga
sebagai
Kepala
viii
Arsitektur.
Tahun
PERUM PERUMNAS d a k a r t a
Proyek
tahun
Bagian
S.S.
1979.
and
Pada
Pengelolaan
Core
tahun
PERUM
PERUMNAS
dan Riau.
PERUM
meliputi
Tahun
PERUMNAS
Sumatera
Utara,
1984 menjabat
di
Jakarta
Aceh,
Kepala
dan
Surnatera
Barat
Bagian Pengelolaan
rnengundurkan
diri
sejak
Oktober 1984.
Tahun
1985
sebagai
Ketua
Jurusan
Arsitektur
Institut
T e k n o l o g i Medan d a n 1 9 8 7 m e n j a d i D e k a n F a k u l t a s S i p i l d a n
Perencanaan
pada
Institut
yang
sarna.
pada
Mei
1990
d i l a n t i k s e b a g a i Dekan F a k u l t a s T e k n i k U n i v e r s i ' t a s
Medan
Area d i Medan.
Tahun
1988 penulis
Pasca
Sarjana
(S-2)
melanjutkan
d i
KPK
Pendidikan
IPB
-
USU
pada
Program
pada
Jurusan
P e r e n c a n a a n Pernbangunan W i l a y a h d a n P e d e s a a n (P.W.O.).