Pengikatan Jaminan Atas Tanah Belum Terdaftar Sebagai Jaminan

Penilaian terhadap aspek manajemen ini adalah untuk menilai pengalaman dari perusahaan yang memohon kredit dalam mengelola kegiatan usahanya, termasuk sumber daya manusia yang mendukung kegiatan usaha tersebut. f. Aspek Sosial Ekonomi Untuk melakukan penilaian terhadap dampak dari kegiatan usaha yang dijalankan oleh perusahaan yang memohon kredit khususnya bagi masyarakat baik secara ekonomis maupun sosial. g. Aspek AMDAL Penilainan terhadap aspek AMDAL ini sangat penting karena merupakan salah satu persyaratan pokok untuk dapat beroperasinya suatu perusahaan. Oleh karena kegiatan usaha yang dijalankan oleh suatu perusahaan pasti mempunyai dampak tehadap lingkungan baik darat, air dan udara. Dari uraian yang diterangkan di atas adalah merupakan ketentuan dan persyaratan umum dalam pemberian kredit dalam Perbankan di Indonesia.

B. Pengikatan Jaminan Atas Tanah Belum Terdaftar Sebagai Jaminan

Pemberian Kredit Pada PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua 1. Sejarah PT. Bank SUMUT Terbitnya Peraturan Pemerintah Nomor 1 tahun 1955 merupakan tonggak awal berdirinya Bank Pembangunan Daerah di seluruh Indonesia, di mana dinyatakan bahwa di daerah – daerah Provinsi dapat didirikan Bank Pembangunan Daerah. Bank Pembangunan Daerah Sumatera Utara BPDSU didirikan pada tanggal 4 November 1961 dengan Akte Notaris Rusli No. 22 dalam bentuk Perseroan Terbatas. Pada awal pendirian BPDSU ini pengelolaan dilakukan dengan sederhana dan dilengkapi dengan badan – badan seperti dewan pengurus yang diketuai langsung oleh Gubernur Kepala Daerah Sumatera Utara dan direksi adalah para wakil pemegang saham pemerintah dan swasta. Universitas Sumatera Utara Berdasarkan Undang – Undang Nomor 13 Tahun 1962 tentang ketentuan Pokok Bank Pembangunan Daerah, maka pada tanggal 23 September 1965 Bank Pembangunan Daerah Sumatera Utara merubah status dari bentuk Perseroan Terbatas menjadi Bank Pembangunan Daerah Sumatera Utara, dengan pengertian sahamnya 100 dimiliki oleh Pemerintah Daerah Sumatera Utara, dan seluruh modalsaham pihakswasta dikembalikan sebagaimana mestinya. Di mana Peraturan Daerah Nomor 5 tahun 1965 menetapkan besarnya modal dasar yang dimiliki sebesar Rp.100.000.000,- dan saham dimiliki oleh Pemerintah Daerah Tingkat I Sumatera Utara dan Pemerintah Daerah Tingkat II Sumatera Utara. Dalam perkembangan selanjutnya, sesuai dengan kebutuhan, terjadi beberapa kali perubahan peraturan pemerintah daerah untuk meningkatkan modal disetor. Pada tanggal 16 April 1999 bentuk Badan Hukum diubah kembali menjadi Perseroan Terbatas sesuai dengan Akte Pendirian Perseroan Terbatas Nomor 38 Tahun 1999 Notaris Alina Nasution, S.H yang telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia Nomor C-8224 HT.01.01 Tahun 1999 dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia Nomor 54 Tanggal 6 Juli 1999, dengan modal dasar sebelumnya telah dituangkan dalam Peraturan Daerah Tingkat I Sumatera Utara Nomor 2 Tahun 1999. Sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan selanjutnya dengan Akte Nomor 31 Tanggal 15 Desember 1999 modal dasar ditingkatkan menjadi Rp. 500.000.000,-. Universitas Sumatera Utara Dalam pelaksanaan operasionalnya, nama Bank Pembangunan Daerah Sumatera Utara BPDSU yang disingkat menjadi PT. Bank Sumut pada tanggal 16 April 1999 tercatat pernah menempati kantor di Jl. Palang Merah Medan, kemudian dipindahkan ke Jl. Imam Bonjol Nomor 7 Medan. Pada tanggal 20 April 1989. Rudini sebagai Menteri Dalam Negeri yang menjabat pada saat itu berkenan meresmikan pemakaian gedung kantor baru yang cukup megah yang terletak di jantung bisnis kota Medan tepatnya di Jl. Imam Bonjol Nomor 18 Medan yang ditempati hingga saat ini. Seiring dengan perkembangan dunia perbankan yang semakin pesat, maka kini PT Bank Sumut telah memiliki unit kerja yang berjumlah 23 Kantor Cabang yang terdiri dari 20 Kantor Cabang Konvensional dan 3 Kantor Cabang Syariah, 60 Kantor Cabang Pembantu, 2 Payment point yang berfungsi untuk melayani pembayaran Pajak Kendaraan Bermotor pkb, 2 Kas Mobil, dengan Mesin ATM. 2. Visi PT. Bank SUMUT Visi dari PT. Bank SUMUT adalah menjadi bank andalan untuk membantu dan mendorong pertumbuhan perekonomian dan pembangunan daerah di segala bidang serta sebagai salah satu sumber pendapatan daerah dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat. Dalam menjalani kehidupannya, PT. Bank SUMUT telah berusaha untuk mewujudkan visinya dengan cara memberikan bantuan kepada masyarakat yang kurang mampu berupa bantuan beasiswa kepada anak yatim, bantuan kepada anak – anak yang berada di patu asuhan, bantuan Universitas Sumatera Utara kepada orang tua yang berada dipanti jompo, bantuan kepada fakir miskin serta turut berpartipasi dalam pembangunan rumah ibadah dan kegiatan akademis, dan kegiatan kemasyarakatan lainnya. 3. Misi PT. Bank SUMUT Adapun yang menjadi misi PT. Bank SUMUT adalah mengelola dana pemerintah dan masyarakat secara profesional yang didasarkan pada prinsip – prinsip compliance. Sebagai alat kelengkapan Otonomi Daerah di bidang Perbankan, PT. Bank SUMUT berfungsi sebagai penggerak dan pendorong laju pembangunan di daerah, bertindak sebagai pemegang kas Daerah yang melaksnakan penyimpanan uang daerah serta sebagai salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah dengan melakukan kegiatan usaha sebagai Bank Umum seperti dimaksudkan pada Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. 4. Jenis – jenis Kredit yang Disalurkan oleh Bank 1. Kredit Umum Kredit dengan sistem Rekening Koran diberikan kepada peroranganbadan usaha untuk kebutuhan menambah modal – modal kerja, sehingga dapat memperlancar dan meningkatkan kegiatan usaha yang dijalankan. Usaha yang dapat dibiayai merupakan usaha produktif di sektor perdagangan, industri, jasa pertanian dan sektor – sektor lainnya. 2. Kredit Surat Perintah Kerja Kredit SPK Universitas Sumatera Utara Kredit SPK Surat Perintah Kerja yaitu kredit modal kerja dalam bentuk Rekening Koran untuk membantu pengusaha yang mendapatkan kontrak kerja pemboronganpengadaan barang atau jasa dari instansi pemerintah maupun perusahaan swasta yang bonafid menurut penilaian bank. Kredit ini mendukung modal kerja KontraktorSupplier untuk dapat menyelesaikan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan. 3. Kredit Angsuran Lainnya KAL Kredit Angsuran Lainnya adalah fasilitas kredit yang diberikan kepada peroranganbadan usaha yang mempunyai usaha produktif pada sektor perdagangan, industri jasa, pertanian dan sektor – sektor lainnya atau mempunyai penghasilan tetap fasilitas kredit yang digunakan untuk membiayai keperluan yang bersifat investasi, modal kerja, dan konsumtif. 4. Kredit Pensiunan Kredit Pensiunan adalah produk kredit PT. Bank Sumut yang diberikan secara perseorangan kepda para penerima pensiun yang terdiri dari para pensiun sendiri dan pensiunan janda atau duda yang uang pensiunnya dikelola dan disalurkan oleh PT. Tabungan Asuran Pegawai Negeri PT.Taspen. Pengembalian Kredit Pensiunan dilakukan dengan pembayaran angsuran pokok dan bungan setiap bulan dari uang pensiun yang diterima sesuai dengan daftar angsuran. 5. Kredit Multi guna Universitas Sumatera Utara Kredit Multi Guna adalah kredit angsuran yang diberikan kepada pegawai DinasInstansiLembaga Pemerintah, BUMN, BUMD, dan swasta Nasional yang layak menurut bank baik yang pembayaran gajinys melaui maupun tidak melaui Bank Sumut. Kredit Multi Guna dapat digunakan untuk memenuhi kebutuhan seperti : biaya sekolah anak, biaya perbaikan rumah, biaya pengobatan, dll maupun untuk mebuka usaha sampingan. 6. Kredit SUMUT Sejahtera KSS Fasilitas kredit ini memeiliki tujuan mulia diberikan kepada masyarakat pra sejahtera yang memiliki usaha mikro untuk meningkatlan peran wanita dalam menopang ekonomi keluarga dengan sistem kelompok guna memperbaiki taraf hidup keluarga pra sejahtera atau berpenghasilan rendah menuju ke taraf sejahtera yang lebih baik, membina pengusaha mikro yang memiliki kelayakan usaha tetapi belum bankable sehingga menjadi layak menjadi nasabah bank, serta mewujudkan visi dan misi Bank Sumut khususnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat dan membantu program Pemerintah dalam rangka pengentasan kemiskinan. 7. Kredit Peduli Usaha Mikro KPUM Kredit Peduli Usaha Mikro merupaka kredit tanpa agunan dengan angsuran tetap yang diberikan kepada pemilik usaha mikro dalam rangka meningkatkan kemampuannya untuk mengembangkan usaha. 8. Kredit Program Pemerintah Universitas Sumatera Utara Salah satu bentuk Kredit Program Pemerintah adalah Kredit Pembiayaan Pengusaha Nias KPP-Nias yang telah berdomisili danatau telah melakukan kegiatan usaha di wilayah bencana alam, gempa, dan tsunami pada Kabupaten Nias dan Kabupaten Nias Selatan. 9. Kredit Kepemilikan Rumah Kredit Kepemilikan Rumah merupakan kredit yang diberikan kepada Pegawai Negeru Sipil PNS dengan masa kerja minimal 1 tahun yang belum memiliki rumah serta berpenghasilan tetap dan mampu membayar angsuran. 10. Kredit Bersubsidi Kredit Bersubsidi merupakan fasilitas kredit yang diberikan Bank Sumut disertai dengan bantuan Pemerintah. 11. Kredit Konstruksi Kredit Konstruksi merupakan fasilitas kredit yang diberikan Bank Sumut kepada pihak – pihak yang bergerak dalam bidang konstruksi. 12. Kredit Kepemilikan Sepeda Motor Krdit Kepemilikan sepeda motor adalah fasilitas kredit yang diberikan untuk membiayai pembelian sepeda motor bagi karyawan Bank Sumut. 13. Kredit Investasi Kredit investasi merupakan kredit jangka menegahpanjang yang diberikan kepada calon debitur untuk membiayai barang – barang modal dalam rangka rehabilitasi, modernisasi, perluasan ataupun Universitas Sumatera Utara pendirian proyek baru, misalnya untuk pembelian mesin – mesin, banguan dan tanah untuk pabrik, yang pelunasannya dari hasil usaha dengan barang – barang modal yang dibiayai. 14. Kredit Sindikasi Kredit sindikasi ialah pinjaman yang diberikan oleh beberapa kreditur sindikasi, yang biasanya terdiri dari bank – bank danatau lembaga – lembaga keuangan lainnya kepada seorang debitur, yang biasanya berbentuk badan hukum untuk membiayai satu atau beberapa proyek pembangunan gedung atau pabrik milik debitur. Pinjaman tersebut diberikan secara sindikasi mengingat jumlah yang dibutuhkan untuk membiayai proyek tersebut sangat besar, sehingga tidak mungkin dibiayai oleh kriditur tunggal. 15. Kredit Modal Kerja Kredit Modal Kerja disebut juga dengan Kredit Rekening Koran yaitu kredit yang menambah modal kerja pengusaha untuk memperlancar usaha. 5. Prosedur Pemberian Kredit Bank Prosedur pemberian dan penilaian kredit oleh dunia perbankan secara umum antar bank yang satu dengan bank yang lain tidak jauh berbeda, yang menjadi perbedaan mungin hanya terletak pada dokumen persyaratan dan ukuran – ukuran penilaian yang diterapkan oleh bank dengan pertimbangan masing – masing. Adapun prosedur pemberian kredit yang diterapkan oleh Bank Sumut adalah : 1. Permohonan Kredit Universitas Sumatera Utara Sebelum Calon Debitur memperoleh kredit terlebih dahulu harus melalui tahapan – tahapan penilaian mulai dari pengajuan proposal kredit, dokumen – dokumen yang diperukan, analisis kredit sampai kredit dicairkan. Untuk memperoleh fasilitas kredit oleh bank maka tahap pertama pemohon kredit mengajukan permohonan kredit secara tertulis dalam bentuk proposal. Proposal kredit harus dilampirkan bersama dokumen – dokumen lain yang dipersyaratkan. Adapun dokumen – dokumen yang harus dilampirkan oleh Calon Debitur adalah : a. Surat Permohonan Kredit b. Foto Copy KTP Pemohon atau Penjamin c. Izin – izin usaha seperti SITU Surat Izin Tempat Usaha d. Nomor Pokok Wajib Pajak NPWP e. Akta Pendirian dan Perubahannya f. PengesahanLegalitas g. Laporan Keuangan dan Proyeksi Keuangan h. Susunan Pemegang Saham i. Susunan PengurusDireksi j. Agunan k. Tanda Terima Dokumen Permohonan Kredit 1. Prosedur Pengumpulan Data Analisis Kredit lalu memeriksa kelengkapan dan kebenaran dokumen – dokumen calon debitur untuk diverifikasi. Calon Universitas Sumatera Utara debitur akan diwawancarai untuk pertama kalinya untuk mengetahui keinginan dan kebutuhan nasabah yang sebenarnya. Analisis kredit juga menyiapkan rencana kunjungan ke Calon Debitur untuk mengumpulkan sebanyak mungkin informasi yang dibutuhkan dan juga diupayakan untuk melakukan kunjungan dadakan. Kunjungan ke Calon Debitur dilengkapi dengan Surat Tugas dan dilakukan oleh dua petugas, selain berusaha untuk mengenal lebih dekat dan memperoleh dana tambahan yang diperlukan, juga memperoleh pemahaman langsung mengenai kondisi lingkungan dan manajemen perusahaan. Pada tahap ini data yang dikumpulkan lebih terinci dari tahap – tahap sebelumnya. Pemotreran atas barang – barang jaminan juga dapat dilakukan sebagai dokumentasi. 2. Analisis Kredit Tujuan utama dari analisis kredit adalah untuk memperoleh keyakinan apakah Calon Debitur memiliki kemampuan memenuhi kewajibannya kepada bank secara tertib, baik pembayaran pokok pinjaman maupun bunganya sesuai dengan ketentuan yang disepakati , sehingga kredit macet dapat diminimalisis. Analisis kredit dilakaukan dengan pendekatan prinsip – prinpsip 5C untuk kriteria Calon Debitur yang layak menerima pinjamn kredit, yaitu : 1. Character Prinsip karakter yaitu penilaian terhadap personalitas Calon Debitur, bagaimana sifatnya, kejujurannya, rajin, pergaulannya Universitas Sumatera Utara dimasyarakat, pendapat masyarakat mengenai Calon Debitur, dll. Watak Calon Debitur juga dapat diketahui dengan melihat kelancaran kelancaran pembayaran kredit di masa lalu jika ada. 2. Capacity Prinsip capacity yaitu penilaian terhadap kemampuan Calon Debitur untuk membayar, di mana diteliti mengenai pendidikan dan pengalaman usahanya, reputasi perusahaan, riwayat usahanya, keahliannya dalam bidang usaha tersebut sehingga bank mempunyai keyakinan bahwa suatu usaha yang dibiayai oleh kredit tersebut dikelola oleh orang – orang yang tepat. Analisis yang dilakukan Analisi Kredit seperti kemampuan Calon Debitur mencetak laba, kemampuan membiayai operasional sehari – hari, memenuhi kewajiabn kredit, dll. 3. Capital Prinsip capital yaitu penilaian terhadap besar kecilnya modal dan bagaimana pendistribusian modal, apakah ada modal yang cukup untuk menggerakkan sumber daya secara efektif, apakah pengaturan modal kerja baik sehingga perusahaan berjalan lancar, berapa besar modal kerja, dll. Hal ini dapat dilihat di Neraca Calon Debitur. 4. Collateral Prinsip collateral yaitu jaminan yang diberikan Calon Debitur akan dianalisis apakah layak dan memenuhi persyaratan yang ditentukan bank. Nilai jaminan yang harus dipebuhi Liquid Universitas Sumatera Utara Value adalah 70 dari nilai jaminan Nilai Pasar sedangkan pemberian kredit akan dipertimbangkan jika Cover Ratio di atas 100. Hal – hal yang harus diperhatikan dalam menganalisis jaminan antara lain adalah jaminan mempunyai nilai ekonomis secara umum dan barang jaminan tersebut mudah dipasarkan, tidak cepat rusak, serta kondisi dan lokasi jaminan yang cukup baik. 5. Condition Kondisi ekonomi secara umum dan khusus menyangkut fleksibilitas sector usaha calon debitur dalam menghadapi perubahan di masa yang akan datang yang perlu diteliti dengan mkasud agar bank dapat memperkecil resiko yang mungkin timbul oleh situasi ekonomi. Setelah data – data yang dibutuhkan untuk proses analisis dianggap cukup dari berbagai aspek mengenai kelengkapan Calon Debitur maka dilakukan analisis kredit. Pada tahap ini, analis kredit harus lebih banyak berdiskusi dengan rekan sejawat, KasiKabag PemasaranKasi Kredit Kepala Cabang agar diperoleh hasil analisi yang tepat, efektif dan teruji. Analisis kredit lalu menyiapkan analisa pembahasan kredit secara umum yang menyangkut : a. Aspek hukum Universitas Sumatera Utara Analisis aspek hukum menekankan pada penilitian status yuridis badan usaha, yaitu mengutamakan pembahasan calon debitur dari segi hukum, mencakup : 1. Keabsahasan akte pendirian di mana ditetapkan bahwa akte tersebut harus mendapatkan pengesahan dari Departemen Kehakiman. 2. Surat – surat izin perusahaan, seperti : SIUP Surat Izin Usaha Perdagangan, SITU Surat Izin Tempat Usaha, SIUJK Surata Izin Usaha Jasa Konstruksi, dll. 3. Legalitas barang – barang jaminan yang diajukan sebagai jaminan. b. Aspek manajemen Titik berat analisis ini diarahkan kepada : 1. Riwayat perusahaan, mencakup bentukstatus perusahaan serta sejarah singkat perusahaan, gambaran mengenai struktur organisasi serta pembagian wewenang, gambaran pengalaman usaha dalam bisnisnya dan susunan pemegang saham. 2. Performance penguruspemilikpemohon, yang perlu diperhatikan adalah latar belakang pendidikan serta pengalaman pengurus dalam mengelola perusahaan. c. Aspek keuangan Aspek keuangan merupakan aspek yang paling penting dalam menilai kondisi keuangan perusahaan. Cara yang Universitas Sumatera Utara digunakan oleh Bank Sumut untuk meneliti keadaan keuangan calon debitur adalah melalui analisis laporan keuangan dengan menggunakan analisis rasio keuangan, yang meliputi rasio likuiditas, rasio leverage, rasio coverage, rasio aktivitas dan rasio rentabilitas. d. Aspek teknis Aspek ini menekankan kelayakan dari segi proses produksi, dalam arti bahwa proses produksi dapat berjalan dengan baik dan dengan biaya yang efesien sehingga dapat diharapkan mampu menunjang pemasaran produk. e. Aspek pemasaran Pemasaran yang berhasil merupakan sumber penggerak utama dari proses perkembangan perusahaan secara keseluruhan dan merupakan sumber utama untuk pengembalian kredit. f. Aspek jaminan Dalam menilai aspek ini pihak bank secara langsung memperhatikan apakah jaminan yang diberikan oleh calon debitur memiliki bukti kepemilikan yang sah dan tidak dalam perebutan kekuasaan apapun. g. Aspek sosioligi, ekonomi, dan lingkungan Dalam menilai aspek ini, pihak bank secara langsung harus memperhatikan apakah usaha yang dijalankan calon debitur dapat diterima masyarakat umum, terutama yang Universitas Sumatera Utara menyangkut norma agama, adat istiadat, undang – undang serta lingkungan masyarakat setempat. 3. Tahap Keputusan Kredit Setelah itu, Analis Kredit merumuskan kesimpulan dan saran atas hasil analisa pembahasan kredit yang meliputi :plafond, jangka waktu kredit, suku bunga, provisi biaya, dll. Jika telah diyakini pada suatu kesimpulan bahwa permohonan kredit tersebut layak untuk diajukan maka hasil analisa dan usulan kredit dibuat dalam Formulir Memorandum Pengusulan Kredit FMPK. Memorendum ini pada dasarnya merupakan proposal kredit yang berisi identitas Calon Debitur dan hasil analisa kredit serta kesimpulan dari analisis kredit terhadap permohonan kredit yang diajukan Calon Debitur. Memorandum Pengusulan Kredit berisi : a. Identitas Pemohon b. Uraian permohonan kredit c. Uraian jaminan kredit d. Data umum tentang Calon Debitur e. Aspek – aspek yang dianalisa f. Hasilkesimpulan atau analisa yang dilakukan Setelah itu, MPK diserahkan ke KPK Kelompok Pemutus Kredit untuk mendapatka keputusan. Lalu KPK membuat keputusan dalam memorandum KPK dan menyerahkan kembali ke Analis Kredit. Apabila permohonan kredit disetujui maka Universitas Sumatera Utara dilaksanakanlah penandatanganan akad kredit, kemudian mengikat jaminan kredit dengan hipotik atau surat perjanjian yang dianggap perlu. Setelah akad kredit ditandatangani maka langkah selanjutnya adalah merealisasikan kredit. Namun apabila analis kredit merekomendasikan penolakn permohonan terhadap kredit tersebut, cukup dibuat memo penolakan kredit yang isinya sebagai berikut : a. Pertimbangan – pertimbangan alasan – alasan kuat untuk menolak permohonan kredit tersebut. b. Laporan aspek – aspek penilaian. c. Laporan kunjungan setempat. Setiap permohonan kredit yang ditolak wajib dibuatkan surat keputusankredit dan segera disampaikan kepada Calon Debitur beserta alasanpertimbangan penolakannya. Setelah pengusaha mendapatkan kredit yang dimaksudkan, maka dalam proses berikutnya pihak bank tidak akan berlepas diri mengawasi pelaksanaan penggunaan dana yang dikucurkannya kepada pengusaha tersebut. Maka dalam tindakan ini selanjutnya akan diberikan pengawasan dan pembinaan kredit oleh pihak bank kepada pengusaha tersebut. Disebabkan dalam kajian yang menjadi jaminan kredit yang dimohonkan oleh debitur adalah tanah yang belum terdaftar atau tanah yang belum bersertifikat yang bisa saja masih berbentuk hak atas tanah yang masih bentuk SK camat, Lurah, masih berasal dari konversi hak – hak lama, atau tanah yang bukti kepemilikannya berupa girik, petuk dan Universitas Sumatera Utara lain – lain sejenisnya yang belum didaftarkan ke lembaga yang berwenang, maka pengikatan jaminann kredit tidak dapat dilakukan dengan Hak Tanggungan. Namun yang dapat menjadi agunan kredit yang dipersyaratkan oleh PT Bank Sumut Kantor Cabang Gunung Tua adalah minimal bukti kepemilikannya harus berbentuk Akta Tanah dengan ketentuan jumlah pinjamankredit yang didapatkan tidak lebih dari Rp. 50.000.000,-. Berdasarkan penjelasan Pasal 8 Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang – Undang 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, Bank dimungkikan menerima agunan berupa tanah yang kepemilikannya didasarkan pada huku adat atau akta yang bukan merupakan hak tanggungan, yaitu tanah yang bukti kepemilikannya berupa SK Camat, girik, petuk, dan lain – lain sejenisnya, sementara pengikatan jaminan atas tanah tersebut tidak dapat dilakukan dengan Hak Tanggungan, maka Bank kadangkala menggunakan Kuasa Menjual untuk mengikat objek jaminan atas tanah dengan bukti kepemilikan yang belum bersertifikat. 46 46 Pieter Latumeten, Kebatalan dan Degredasi Kekuatan Bukti Akta Notaris serta Model Aktanya, Makalah, Kongres XX Ikatan Notaris Indonesia, Surabaya, 2009, hal. 18. Dengan adanya Kuasa Menjual yang diperoleh Bank berdasrkan perjanjian dari nasabah Debiturnya, pemberi kuasa last gever dengan penerima kuasa last hebber yang selanjutnya penerima kuasa tidak bertindak untuk dirinya sendiri, akan tetapi ia bertindak untuk kepentingan pemberi kuasa yaitu menjual aset milik pemberi kuasa dalam rangka melunasi utangkredit yang dimilikinya pada penerima kuasa. Universitas Sumatera Utara Dari keterangan di atas, dapat diketahui bahwa objek jaminan yang dapat dikenai Kuasa Menjual di dalam perjanjian kredit adalah : 1. Hak atas tanah yang belum terdaftar, yaitu hak atas tanah yang masih dalam bentuk SK Camat, Lurah yang belum didaftarkan ke lembaga yang berwenang untuk itu, sehingga dokumen hak atas tanahnya belum berbentuk sertifikat. 2. Hak atas tanah yang tidak terdaftar pada badan yang berwenang, karena masih berasal dari konversi hak – hak lama yang belum didaftarkan atas pendaftaran hak atas tanah untuk pertama sekali 47 3. Tanah yang kepemilikannya masih didasarkan pada hukum adat misalnya tanah dengan hak ex. hak eigendom atau Grant Sultan, yaitu hak yang apabila dikonversi dapat menjadi hak milik, hak eigendom yang apabila dikonversi dapat menjadi Hak Guna Usaha, hak Opstal yang apabila dikonversi dapat menjadi Hak Pakai, maupun hak lainnya terhadap hak – hak atas tanah sebagaimana tersebut di atas, tidak dapat dibebani Hak Tanggungan. 48 Dalam praktek Perbankan, akta pengakuan hutang dan kuasa menjual dibuat secara terpisah, dan kuasa menjual dibuat sebagai jaminan, bilamana jika Debitur tidak memenuhi kewajibannya kepada kreditur, yaitu tanah yang bukti kepemilikannya berupa girik, petuk, dan lain – lain sejenisnya, sehingga pengikatan jaminan atas tanah tersebut tidak dapat dilakukan dengan Hak Tanggungan. 47 A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1999, hal. 111. 48 Ibid. Universitas Sumatera Utara maka kreditur dapat langsung menjual bidang tanah kepada pihak lain dan hasil penjualannya untuk melunasi hutang debitur kepada kreditur. 49 Kuasa menjual ini juga diatur sekilas dalam Pasal 12 A Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yang menyebutkan bahwa Bank Umum dapat membeli barang agunan melalui pelelangan umum, ataupun di luar pelelangan berdasrkan penyerahan secara sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa dari pemilik agunan untuk menjual di luar lelang, dalam hal nasabah Debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya kepada Bank. Namun demikian, agunan yang dibeli oleh bank tersebut tidak dapat dimiliki oleh Bank. Bank harus Dari keterangan di atas dapat diketahui bahwa Kuasa menjual dibuat secara terpisah dengan Akta Perjanjian Kredit namun keduanya adalah satu kesatuan yang bulat dan utuh serta tak terpisahkan karena Kuasa Menjual timbul karena adanya perjanjian kredit antara para pihak yang kemudian dituangkan ke dalam suatu akta yaitu Akta Pengakuan Hutang. Jadi, dapat dimengerti bahwa perjanjian kredit adala sumber utama dari timbulnya Kuasa Menjual itu sendiri. Hal tersebut dapat terjadi, karea Kuasa Menjual terhadap objek jaminan tidak akan dapat terjadi apabila tidak ada perjanjian kredit yang terjadi sebelumnya di antara para pihak yang bersangkutan. 49 Pieter Latumeten, Op.Cit. Universitas Sumatera Utara mencairkan ataupun menjual agunan yang dibeli tersebut secepatnya, paling lambat dalam waktu satu tahun. 50 1. Bahwa kuasa menjual tersebut harus diberikan oleh nasabah Debitur secara langsung kepada Bank dalam hal ini Bank yang menerima kuasa tersebut bukanlah sebagai pihak ketiga yang bertindak untuk kepentingan Debitur terhadap kredit yang dimilikinya kepada Bank. Dari penjelasan tersebut di atas dapat juga kita ketahui bahwa Kuasa Menjual ini dpat dilakukan oleh Bank untuk menjual agunan nasabah Debitur yang tidak dapat memenuhi kewajibannya namun hal tersebut harus dilakukan dengan beberapa syarat, yaitu : 2. Bahwa penjualan atas benda atau barang jaminanagunan tersebut harus dilakukan di luar dari pelelangan umum. 3. Bahwa penjualan agunan harus dilakukan oleh Bank hanya apabila Debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya unutk membayar kredit serta biaya lain yang timbul dalam perjanjian kredit tersebut. 4. Bahwa benda barang jaminan atau agunan tersebut tidak dapat dimiliki oleh Bank secara langsung atau otomatis, begitu Debitur wanprestasi atai tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar kredithutangnya tersebut kepada kreditur. 5. Bahwa bendabarang yang dijadikan jaminanagunan tersebut harus dicairkan atau dijual secepatnya, oleh Kreditur kepada pihak lain, lewat proses penjualan secara biasa, dalam tempo selambatnya 1 satu tahun. 50 Suharnoko, Hukum Perjanjian - Teori dan Analisa Kasus, Prenada Media Kencana, Jakarta, 2008, hal. 29. Universitas Sumatera Utara 6. Bahwa hasil penjualan agunan tersebut harus segera digunkan untuk pelunasan kredit Debitur terhadap Bank serta untuk menutupi biaya lainnya yang timbul atas peristiwa tersebut, sedangkan sisa dari hasil penjualan agunan tersebut harus dikembalikan segera mungkin kepada Debitur, agar jangan sampai Debitur merasa dirugikan.

C. Pertimbangan PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua Dalam Menerima