DAFTAR PUSTAKA A. Buku
Chandra Syafruddin. 2005. Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan di Kantor Pertanahan.
Jakarta:Grasindo. Harsono Boedi. 2003. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta:Penerbit Djambatan.
Lubis Mhd. Yamin dan Lubis Abd. Rahim. 2004. Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria.
Medan:Pustaka Bangsa Press. ____________________________________.2008. Hukum Pendaftaran Tanah.
Bandung:Mandar Maju. Perangin Effendi. 1991. Praktek Permohonan Hak Atas Tanah.
Jakarta:Rajawali Pers. Santoso Urip. 2005. Hukum Agraria Hak-Hak Atas Tanah. Jakarta:Kencana.
__________ . 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Jakarta:Kencana Prenada Media Group.
Sihombing Irene Eka. 2005. Segi-Segi Hukum Tanah Nasional Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan
. Jakarta:Penerbit Universitas Trisakti.
Sutedi Adrian. 2011. Sertifikat Hak Atas Tanah. Jakarta:Sinar Grafika. Zaidar.2006. Dasar Filosofi Hukum Agraria Indonesia. Medan: Pustaka
Bangsa Press.
B. Peraturan Perundang-undangan
- Republik Indonesia, Undang-undang No 5 Tahun 1960 tentang Undang
Undang Pokok Agraria.
Universitas Sumatera Utara
- Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah No 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah. -
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara.
- Republik Indonesia, Keputusan Presiden N0.55 Tahun 1993 tentang
Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
- Republik Indonesia, Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala Badan
Pertanahan Nasional No 1 Tahun 1994 tentang Ketentuan Pelaksanaan. Keputusan Presiden No.55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi
Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum. -
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak pakai atas tanah.
- Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah No 24 tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah. -
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah No.36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar.
- Republik Indonesia, Keputusan Menteri Negara Agraria Kepala Badan
Pertanahan Nasional No 3 tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
- Sidi Hukum. Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala BPN No. 9 Tahun
1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Pengelolaan. Pusat Hukum Humas BPN RI.
Universitas Sumatera Utara
C. Website
https:ami23.wordpress.com20120512pendaftaran-tanah http:fauzie.weblog.esaunggul.ac.id20150404alat-bukti-dalam-pendaftaran-
tanah http:herman-notary.blogspot.co.id200903syarat-syarat-permohonan-hak-
atas-tanah.html http:www.hukumonline.comklinikdetailcl1210sengketa-kepemilikan-tanah
https:materihukum.wordpress.com20131022pengertian-tanah-dan-cara- memperoleh-tanah-negara
http:sertifikattanah.blogspot.co.id200808tanah-negara-dan-wewenang- pemberian.html
http:sertifikattanah.blogspot.co.id200909sertipikat-hak-dan-kekuatan.html http:suflasaint.blogspot.co.id201012hak-hak-atas-tanah-seelum-uupa.html
Universitas Sumatera Utara
BAB III PENDAFTARAN TERHADAP HAK ATAS TANAH YANG TELAH
DIMOHONKAN A. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Meskipun Undang-Undang Pokok Agraria mengatur pendaftaran tanah, namun tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan pendaftaran
tanah. Begitu pula dengan Peraturan Pemerintah No 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, juga tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud
dengan pendaftaran tanah. Menurut A.P. Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre Bahasa Belanda Kadaster suatu istilah teknis untuk
suatu record rekaman, menunjukkan kepada luas, nilai, dan kepemilikan atau lain-lain alas hak terhadap suatu sebidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa
Latin “Capistratum” yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi Capotatio Terrens. Dalam arti tegas,
Cadastre adalah record pada lahan-lahan, nilai daaripada tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan. Dengan demikian cadastre
merupakan alat yang tepat memberikan uraian dan identifikasi dari uraian tersebut dan juga sebagai continuous recording rekaman yang
berkesinambungan dari hak atas tanah. Menurut Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 dalam ketentuan
umum pasal 1 berbunyi, Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan
teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar
Universitas Sumatera Utara
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Objek kepemilikan hak atas tanah yang dimaksud dengan objek pendaftaran tanah sebagaimana ketentuan pasal 9 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997,
yaitu: 1.
Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan: a.
Hak Milik, menurut pasal 20 ayat 1 UUPA adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan
mengingat ketentuan pasal 6. b.
Hak Guna Usaha, menurut pasal 28 ayat 1 UUPA adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka
waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan, Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996
menambahkan guna perusahaan perkebunan. c.
Hak Guna Bangunan, menurut pasal 35 UUPA adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan bisa diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
d. Hak Pakai, menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak untuk
menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
Universitas Sumatera Utara
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang dan memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA.
2. Tanah hak pengelolaan, adalah hak menguasai dari Negara yang
kewenangan pelaksanaanya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. 3.
Tanah wakaf, diatur dalam Pasal 49 ayat 3 UUPA yaitu perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
4. Hak milik atas satuan rumah susun, adalah unit rumah susun yang tujuan
utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
5. Hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan kepada hak atas
tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UUPA UU No 5 Tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-
kreditur lain. 6.
Tanah Negara menurut PP No 24 Tahun 1997 adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah.
Menurut Pasal 2 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 menyebutkan tentang asas dari pendaftaran tanah :
1 Asas sederhana, dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun
prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan terutama para pemegang ha katas tanah.
Universitas Sumatera Utara
2 Asas aman, dimaksudkan untuk menunjukkan, bahwa pendaftaran tanah
perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum.
3 Asas terjangkau, dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang
memerlukan, khususnya memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka
penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa dijangkau oleh para pihak yang memerlukan.
4 Asas mutakhir, dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam
pelaksanaannya dan keseimbangan dalam pemeliharaan datanya. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan melakukan pencatatan setiap terjadi
perubahan-perubahan dikemudian hari. 5
Asas terbuka, ini menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah yang secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang
tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata dilapangan dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data
yang benar setiap saat untuk itulah diberlakukan pula asas terbuka. Menurut pasal 3 PP No 24 Tahun 1997 menyebutkan tujuan dari
Pendaftaran Tanah yaitu: 1
Untuk menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk itu kepada pemegang
haknya diberikan sertifikat sebagai surat tanda bukti;
Universitas Sumatera Utara
2 Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar; 3
Untuk terselenggaranya tertib administrasi di bidang pertanahan secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi dibidang
pertanahan. Untuk mencapai tertib administrasi tersebut setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan
hapusnya wajib didaftar. Pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan diselenggarakan
pendaftaran tanah, yaitu: 1
Manfaat bagi pemegang hak: a.
Memberikan rasa aman; b.
Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya; c.
Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak; d.
Harga tanah menjadi lebih tinggi; e.
Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan; f.
Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan PBB tidak mudah keliru. 2
Manfaat bagi pemerintah a.
Akan terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan;
b. Dapat memperlancar kegiatan Pemerintahan yang berkaitan dengan
tanah dalam pembangunan;
Universitas Sumatera Utara
c. Dapat mengurangi sengketa dibidang pertanahan, misalnya sengketa
batas-batas tanah, pendudukan tanah secara liar. 3
Manfaat bagi calon pembeli atau kreditur Bagi calon pembeli atau calon kreditur dapat dengan mudah memperoleh
keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah.
30
1. Adanya asumsi dari masyarakat bahwa pendaftaran tanah itu merupakan hal
yang rumit, berbelit-belit, memerlukan biaya yang banyak mahal, tempat pendaftaran yang jauh, dan mereka cenderung merasa takut bahwa tanahnya
apabila dipetakan dan diukur bisa-bisa digunakan pemerintah untuk kepentingan umum.
B.Hambatannya Dalam Melakukan Pendaftaran Hak Atas Tanah
Setelah kita bahas mengenai asas, tujuan, dan manfaat dari pendaftaran tanah, tetapi tidak tertutup kemungkinan adanya permasalahanhambatan yang
timbul dalam melakukan pendaftaran tanah. Adapun hambatan-hambatan yang ada dalam proses pendaftaran tanah adalah:
2. Persyaratan yang diajukan oleh pemohon tidak lengkap, pengisian akta jual
beli yang dilakukan PPAT kurang lengkap atau terjadi kesalahan, terlambatnya gambar ukur sehingga proses berjalan tidak sesuai dengan
waktu yang sudah ditentukan. 3.
Kurangnyaterbatasnya peralatan teknis maupun fasilitas dari petugas pendaftaran tanahbaik dalam proses pengukuran ataupun pemetaan
30
Urip Santoso, Hukum Agraria Hak-Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2005, hal.1
Universitas Sumatera Utara
tanah,sehingga proses pendaftaran tanah menjadi membutuhkan waktu yang lama, kurang akurat dan sebagainya.
Upaya-upaya yang
dapat dilakukan
oleh pemerintah untuk meminimalisir hambatan-hambatan yang ada dalam proses pendaftaran tanah
adalah: 1.
Memberikan sosialisasi kepada masyarakat bahwa pendaftaran tanah itu merupakan hal yang penting untuk menjamin kepastian hukum dan
perlindungan hukum terhadap hak atas tanahnya, sehingga masyarakat menjadi mengerti betapa pentingnya pendaftaran tanah tersebut.
2. Menerapkan biaya yang murah atau gratis kepada masyarakat yang kurang
dalam segi ekonominya masyarakat tidak mampu agar terciptanya rasa keadilan dan kemanusiaan sehingga menjamin perlindungan hukum
terhadap masyarakat golongan ekonomi bawah. 3.
Usaha pemerintah itu sendiri untuk berbenah dalam memperbaharui peralatan teknisnya dan fasilitasnya, sehingga pemerintah dalam
menjalankan proses pendaftaran tanah memang berjalan sesuai dengan sebagaimana mestinya.
C. Tata Cara Pembuktian Hak Atas Tanah Dalam Proses Pendaftaran Tanah
Pemohon mengajukan permohonan dengan mengisi blangko formulir permohonan pendaftaran tanah yang telah disediakan oleh Kantor Pertanahan,
dengan melampirkan alat bukti sebagai berikut :
•
Alat Pembuktian hak baru Pasal 23 PP No. 24 tahun 1997;
Universitas Sumatera Utara
1. Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak
yang bersangkutan, menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari Tanah NegaraTanah Hak Pengelolaan ;
2. Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang
hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai di atas hak milik.
3. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak
pengelolaan oleh pejabat yang berwenang ; 4.
Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf; 5.
hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan; 6.
Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
•
Alat bukti hak lama Pasal 24 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 jo Pasal 60, 76 PMNAKepala BPN Nomor 3 tahun 1997:
A. Dokumen asli yang membuktikan adanya hak:
1. Groose akta hak eigendom yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak
eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik, atau 2.
Groose hak eigendom yang diterbitkan sejak berlakunya UUPA, sampai tanggal pendaftaran dilaksanakan menurut PP 10 Tahun
1961 di daerah yang bersangkutan, atau 3.
Surat bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan.
4. Sertipikat Hak Milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan
Menteri Negara Agraria No. 9 Tahun 1959, atau
Universitas Sumatera Utara
5. Surat Keputusan Pemberian Hak Milik dari pejabat yang
berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan haknya, tetapi telah
dipenuhi kewajiban yang disebut didalam Surat Keputusannya, atau 6.
Petuk Pajak BumiLandrente, girik, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya PP No. 10 Tahun 1961, atau
7. Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan, yang dibubuhi
tanda tangan Saksi Kepala AdatKepala DesaKelurahan, yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini, dengan
disertai alas hak yang dialihkan, atau 8.
Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan, dengan disertai alas hak yang dialihkan,
atau 9.
Akta Ikrar – wakaf Surat Ikrar Wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan PP. Nomor 28 Tahun 1977, dengan
disertai alas hak yang diwakafkan, atau 10.
Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan, dengan disertai alas hak yang
dialihkan, atau 11.
Surat penunjukan atas pembelian kaveling tanah pengganti tanah, yang diambil oleh Pemerintah atau Pemda, atau
12. Surat Keterangan Riwayat Tanah yang pernah dibuat oleh Kantor
PBB dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
Universitas Sumatera Utara
13. Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga
sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuan Konversi UUPA.
B. Apabila bukti kepemilikan sebagaimana dimaksud dalam pasal 24
angka 1 tidak lengkaptidak ada, dapat dilakukan dengan bukti lain yang dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan, dan keterangan
yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 dua orang saksi dari masyarakat setempat, yang tidak mempunyai hubungan keluarga
dengan yang bersangkutan, dan membenarkan bahwa yang bersangkutan adalah pemilik tanah tersebut.
Untuk persyaratan tidak lengkap atau tidak ada, dapat dilengkapi dengan bukti lain, misalnya bukti pembayaran PBB atau kwitansi
pembelian tanah, dan disertai dengan pernyataan yang bersangkutan, dan keterangan dari sekurang-kurangnya 2 dua orang saksi, yang tidak
mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan, yang menyatakan adalah benar pemilik bidang tanah tersebut.
C. Apabila bukti kepemilikan sebagaimana huruf a dan b tidak ada,
permohonan harus disertai dengan: 1.
surat pernyataan dari pemohon yang menyatakan hal-hal sebagai berikut:
•
bahwa pemohon telah menguasai secara nyata tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-
berturut, atau telah memperoleh penguasaan itu dari pihak atau pihak-pihak lain yang telah menguasainya, sehingga waktu
Universitas Sumatera Utara
penguasaan, pemohon dan pendahulunya tersebut berjumlah 20 tahun atau lebih;
•
bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan iktikad baik;
•
bahwa penguasaan itu tidak pernah diganggu gugat, dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat
atau desakelurahan yang bersangkutan;
•
Bahwa secara fisik tanahnya secara nyata dikuasai dan digunakan sendiri oleh pihak yang bersangkutan;
•
bahwa tanah tersebut sekarang tidak dalam sengketa;
•
bahwa apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang tidak sesuai dengan kenyataan, penandatangan bersedia dituntut
dimuka Hakim secara pidana maupun perdata, karena memberikan keterangan palsu.
2. Keterangan dari Kepala DesaLurah dan sekurangnya-kurangnya 2
dua orang saksi yang kesaksiannya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai tetua adat setempat danatau penduduk yang
sudah lama bertempat tinggal di desakelurahan letak tanah yang bersangkutan, dan tidak mempunyai hubungan keluarga pemohon
sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang membenarkan apa yang dinyatakan oleh pemohon
Universitas Sumatera Utara
dalam surat pernyataan diatas. Pengumpulan dan penelitian data yuridis bidang tanah, pembukuan dan penerbitan sertifikat.
31
31
Fauzie, “Alat Bukti Dalam Pendaftaran Tanah”, Weblog, diakses dari http:fauzie.weblog.esaunggul.ac.id20150404alat-bukti-dalam-pendaftaran-tanah , pada
tanggal 27 Maret 2016, pukul 13.00
Universitas Sumatera Utara
BAB IV PENERBITAN SERTIFIKAT SEBAGAI TANDA BUKTI PEMEGANG
HAK ATAS TANAH A. Proses Pendaftaran Tanah Pertama Kali Untuk Memperoleh Sertifikat
Pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali menurut Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan
terhadap objek pendaftaran tanah yang belum di daftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No 10 Tahun 1961. Dalam Peraturan Pemerintah ini Pendaftaran
Tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran secara sistematika dan pendaftaran tanah secara sporadik.
Dimana pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang
meliputi objek pendaftaran tanah yang belum di daftar di dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desakelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik
diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan di wilayah-wilayah yang
ditetapkan oleh Menteri Negara AgrariaKepala BPN. Dalam hal suatu desakelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran secara
sistematik, pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik.
32
Sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desakelurahan
32
Zaidar, Dasar Filosofi Hukum Agraria Indonesia,Pustaka Bangsa Press , Medan, hlm. 138
Universitas Sumatera Utara
secara individual atau massal. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berhak atas objek pendaftaran tanah yang
bersangkutan atau kuasanya.
33
Untuk memudahkan membedakan sporadik dengan sistematik, dimana jika sporadik menganut kata kunci “tanah yang di daftar disini here dan
disana there dan sekarang atau nanti dapat dilakukan pendaftarannya. Sedangkan bila dilakukan secara sistematik jelas tanahnya didaftar dengan
perencanaan yang telah dipersiapkan pada hamparan tertentu yang telah ditetapkan. Tanahnya disini tidak terdapat dalam beberapa kecamatan sebagai
daerah satuan pendaftaran.
34
1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik, terdiri dari kegiatan pengukuran
dan pemetaan, yang meliputi pekerjaan: Secara yuridis teknis, pendaftaran tanah juga terdiri dari pendaftaran
tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang
dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum terdaftar. Aspek hukum yang terkandung dalam pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran;
b. Penetapan batas bidang-bidang tanah;
c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta
pendaftaran; d.
Pembuatan daftar tanah; e.
Pembuatan surat ukur.
33
Ibid, hlm.139
34
M.Yamin dan Abd. Rahim Lubis, op.cit., hlm.139
Universitas Sumatera Utara
2. Pembuktian hak dan pembukuannya, terdiri dari kegiatan pembuktian hak
baru, pembuktian hak lama dan pembukuan hak. 3.
Penerbitan sertifikat, dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk kepentingan atau diserahkan kepada pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan berfungsi sebagai surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
4. Penyajian data fisik dan data yuridis, dikaitkan dengan tujuan pendaftaran
tanah dalam hal penyajian informasi yang berhak diketahui oleh kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan terbuka bagi instansi pemerintah
untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, disajikan dalam bentuk daftar umum yang terdiri dari peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku
tanah dan daftar nama. 5.
Penyimpanan daftar umum dan dokumen, yakni kegiatan menyimpan data pendaftaran tanah pada kantor pertanahan menyangkut dokumen yang
merupakan alat pembuktian yang digunakan sebagai dasar pendaftaran, antara lain berupa peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah,
daftar nama, dapat disimpan dan disajikan dengan elektronik dan microfilm serta hanya dapat diberikan petikan, salinan dan rekaman dokumennya
dengan izin tertulis dari pejabat yang berwenang, atau hanya dapat ditunjukkandiperlihatkan pada sidang pengadilan atas perintah
pengadilan.
35
Aspek hukum pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi:
35
Ibid, hlm.139
Universitas Sumatera Utara
1. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, dalam hal ini peralihan hak
karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perseroan dengan akta PPAT, peralihan hak karena lelang dengan risalah lelang,
pemindahan hak karena pewarisan dengan surat kematian dan surat tanda bukti sebagai ahli waris, peralihan hak karena penggabunganpeleburan
perseroan atau koperasi dengan pengesahan oleh pejabat yang berwenang dan khusus dalam rangka likuidasi dengan akta notarisPPAT, sedang
pembebanan hak yakni pendaftaran pemberian hak tanggungan dengan akta PPAT.
2. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya, yaitu kegiatan yang
dilakukan antara lain: a.
Karena perpanjangan jangka waktu hak atas tanah; b.
Pemecahan,pemisahan, dan penggabungan bidang tanah; c.
Pembagian hak bersama; d.
Hapusnya hak atas tanah; e.
Peralihan dan hapusnya hak tanggungan; f.
Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan.
36
B. Sertifikat Tanah dan Kekuatan Pembuktian Dari Sertifikat
Seperti yang diketahui menurut Undang-Undang Pokok Agraria pasal 19 ayat 2 huruf c menyatakan bahwa akhir dari kegiatan pendaftaran tanah
yang diadakan oleh pemerintah adalah pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Di dalam pasal UUPA ini tidak
36
Ibid, hlm.141
Universitas Sumatera Utara
menyebut nama surat tanda bukti hakatas tanah yang didaftar. Baru pada Peraturan Pemerintah No 10 Tahun 1961 pasal 13 ayat 3 disebutkan bahwa
surat tanda bukti hak atas tanah yang didaftarkan dinamakan sertifikat, yaitu salinan buku tanah dan surat ukur setelah dijahit menjadi satu bersama-sama
dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria. Dan kembali disebutkan pengertian sertifikat dalam Peraturan Pemerintah No
24 Tahun 1997 pasal 1 angka 20 yang berbunyi surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA untuk hakatas
tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan. Di Negara kita, konsepsi sertifikat sebagai suatu dokumen formal yang
dipergunakan sebagai instrument yuridis bukti kepemilikan hak atas tanah yang diterbitkan oleh lembaga Negara pemerintah sebagaimana yang
disampaikan Boedi Harsono, sertifikat tanah adalah suatu surat tanda bukti
hak yang dikeluarkan pemerintah dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah atau merupakan suatu tanda bukti bahwa seseorang atau suatu badan
hukum mempunyai suatu hak atas tanah atas suatu bidang tanah tertentu.
Dikatakan Irawan Soerodjo, bahwa sertifikat tanah merupakan surat tanah
bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya sepanjang data fisik dan data yuridis
tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Dari sini sudah dapat ditangkap bahwa makna sertifikat tanah
dalam konstruksi yuridisnya merupakan suatu dokumen formal yang
Universitas Sumatera Utara
dipergunakan sebagai tanda dan atau instrument yuridis bukti hak kepemilikan atas tanah yang dikeluarkan oleh BPN RI Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia lembaga Institusi negara yang ditunjuk dan diberikan wewenang oleh negara untuk menerbitkannya. Sertifikat sebagai tanda dan atau
sekaligus alat bukti hak kepemilikan atas tanah merupakan produk hukum yang diterbitkan oleh BPNRI didalamnya memuat data fisik dan yuridis. dikatakan
oleh Maria SW Sumardjono, sertifikat hak atas tanah sebagai hasil akhir
proses pendaftaran tanah berisi data fisik keterangan tentang letak, batas, luas bidang tanah, serta bagian bangunan atau bangunan yang ada diatasnya bila
dianggap perlu dan data yuridis keterangan tentang status tanah dan bangunan yang didaftar, pemegang hak atas tanah dan hak-hak pihak lain, serta
beban-beban lain yang berada diatasnya. Dengan memiliki sertipikat maka kepastian hukum berkenaan dengan jenis hak atas tanah, subyek hak dan obyek
haknya menjadi nyata. AP. Parlindungan menyebutkan bahwa sertifikat
adalah salinan buku tanah dan surat ukur setelah dijahit menjadi satu bersama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria
disebut sertipikat dan diberikan kepada yang berhak.
37
Sertifikat hak atas tanah berfungsi sebagai alat pembuktian yang kuat. Inilah fungsi yang paling utama sebagaimana disebut dalam Pasal 19 ayat 2
huruf c UUPA. Seseorang atau badan hukum akan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas suatu bidang tanah. Apabila telah jelas
namanya tercantum dalam sertifikat itu. Dia pun dapat membuktikan mengenai keadaan-keadaan dari tanahnya itu, misalnya luas, batas-batasnya, bangunan-
37
Boedi Djatmiko, “Sertifikat dan Hak Kekuatan Pembuktiannya”, Blogspot, diakses dari http:sertifikattanah.blogspot.co.id200909sertipikat-hak-dan-kekuatan.html , pada tanggal
27 Maret 2016, pukul 13.00
Universitas Sumatera Utara
bangunan yang ada, jenis haknya serta beban-beban yang ada pada hak atas tanah itu, dan sebagainya. Semua keterangan yang tercantum dalam sertifikat
itu mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima oleh hakim sebagai keterangan yang benar sepanjang tidak ada bukti lain yang dapat membuktikan
sebaliknya.
38
Fungsi kedua dari sertifikat hak atas tanah, dapat memberikan kepercayaan bagi pihak bankkreditur untuk memberikan pinjaman uang
kepada pemiliknya. Dan fungsi ketiga, bagi pemerintah dengan adanya sertifikat hak atas tanah juga sangat menguntungkan walaupun kegunaan itu
kebanyakan tidak langsung. Adanya sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa tanah yang bersangkutan telah terdaftar pada kantor agraria. Data
tentang tanah yang bersangkutan secara lengkap telah tersimpan dalam kantor pertanahan dan apabila sewaktu-waktu diperlukan mudah ditemukan.
39
1. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik, sertifikat ditandatangani oleh
Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKota.
Sertifikat diterbitkan oleh Kantor Pertanahan KabupatenKota, sedangkan pejabat yang berwenang menandatangani sertifikat, yaitu:
2. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual
perseorangan, sertifikat ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKota.
38
Adrian Sutedi, Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, 2011, hlm.57
39
Ibid, hlm.58
Universitas Sumatera Utara
3. Dalam Pendaftaran Tanah secara sporadik yang bersifat massal, sertifikat
ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran atas nama Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKota.
40
Sifat pembuktian sertifikat dalam pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA, yaitu sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat, yaitu data fisik dan data yuridis
yang dimuat dalam sertifikat dianggap benar sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti yang lain yang dapat berupa sertifikat atau selain
sertifikat. Berdasarkan sifat pembuktian ini pihak yang merasa dirugikan dengan diterbitkannya sertifikat, maka dapat mengajukan gugatan ke
pengadilan untuk memohon supaya sertifikat yang diterbitkan tersebut dinyatakan tidak sah atau dibatalkan. Kalau putusan pengadilan mempunyai
kekuatan hukum yang tetap yang menyatakan bahwa sertifikat tersebut tidak sah, maka Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia menerbitkan
surat keputusan tentang pembatalan sertifikat.
41
1. Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan
data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Sifat pembuktian sertifikat sebagai tanda bukti hak dimuat dalam pasal
32 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997, yaitu:
2. Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah
atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang
40
Urip Santoso, op.cit., hlm.316
41
Ibid, hlm 317
Universitas Sumatera Utara
merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan tersebut apabila dalam waktu 5 lima tahun sejak
diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat.
42
Sertifikat Hak Atas Tanah Di Indonesia menganut sistem publikasi negatif bertendensi positif. Dikatakan positif artinya sertifikat hak atas tanah itu
memiliki bukti hak yang kuat, sah dan diakui sepanjang tidak digugat. Dan dikatakan negatif apabila sertifikat hak atas tanah itu digugat,
makamemberikan peluang kepada pihak ketiga untuk bisa membuktikan bahwa tanah yang dimaksud miliknya, maka orang yang terlebih dahulu terdaftar pada
sertifikat dapat dilaksanakan perubahan berdasarkan keputusan pengadilan.
C. Permasalahan Yang Timbul Dalam Penerbitan Sertifikat di Indonesia dan Upaya Hukumnya