menjadi milik bersama yang tidak terpisah dan semua pemilik satuan atau bagian dan merupakan bagian-bagian yang tidak terpisahkan dari
pemilikan bagian-bagian yang bersangkutan. Menurut A. Ridwan Halim, bahwa meskipun demikian, dalam
hukum kondominium ini pengertian pemilikan bersama itu bukanlah berupa suatu perkongsian atau persekutuan yang berarti bahwa seluruh
bagian atau keseluruhan dari obyek hukum yang bersangkutan ialah milik bersama semua pihak yang memilikinya bersama-sama, melainkan dalam
Hukum Kondominium, obyek hukum yang bersangkutan itu terbagi-bagi atas beberapa bagian. Tiap-tiap bagian tersebut masing-masing dimiliki
oleh satu pihak tertentu yang hak miliknya tentu saja sama sekali terpisah dari hak milik pihak lainnya atau bagian yang lainnya pula dari obyek
hukum yang bersangkutan tersebut. Keadaan inilah yang dapat dikatakan merupakan pertanda khas dari keadaan hukum apartemen atau
kondominium.
2
Rumah susunapartemen dapat diperoleh dengan pemindahan hak antara lain seperti jual beli, tukar-menukar, dan hibah atau dengan
menyewanya. Untuk memiliki apartemen tidak sedikit orang yang memesan atau melakukan indent untuk memperolehnya dengan
membayar sejumlah uang pengikat sedangkan bangunan berupa rumah susun atau apartemen belum ada secara fisik.
3
Dalam hal indent kemungkinan risiko yang ditanggung oleh pembeli terlalu besar apabila developer ingkar janji. Untuk mengurangi risiko
tersebut maka dikeluarkanlah Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11KPTS1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan
Rumah Susun, selain untuk mengurangi risiko, dikeluarkannya keputusan ini juga bertujuan untuk mengamankan kepentingan penjual dan pembeli
2
A. Ridwan Halim, ” Hukum Kondominium dalam Tanya Jawab” Jakarta : Ghalia
Indonesia, 1987, hal. 15-16
3
www.cepiar.wordpress.com
satuan rumah susun yang memerlukan pedoman mengenai pengikatan jual beli.
Dalam melakukan transaksi jual beli setelah indent atau pemesanan pengikatan pendahuluan dilakukan, maka kedua belah pihak
akan membuat suatu perjanjian pengikatan jual beli yang berisi mengenai hak-hak dan kewajiban keduanya yang dituangkan dalam akta pengikatan
jual beli.
4
Setelah dibuatnya perjanjian pengikatan jual beli dan bangunan objek perjanjian telah mendapat ijin layak huni dari pemerintah daerah
yang bersangkutan serta memenuhi persyaratan yaitu adanya akta pemisahan satuan-satuan rumah susun untuk pembuatan sertifikat hak
milik atas satuan rumah susun oleh kantor pertanahan kabupatenkotamadya yang bersangkutan, developer harus menyiapkan
akta jual beli kemudian bersama-sama pembeli menandatanganinya dihadapan notarisPPAT, hal ini sesuai dengan Keputusan Menteri Negara
Perumahan Rakyat No 11KPTS1994. Perjanjian itu sendiri menurut Subekti adalah suatu peristiwa
dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal, maka timbullah suatu
hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan.
5
Perjanjian jual beli menurut Pasal 1457 KUHPerdata adalah suatu perjanjian dengan perjanjian itu pihak yang satu mengikatkan dirinya
4
Maria S.W. Sumardjono, ”Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi Implementasi”,
Jakarta : Buku Kompas, 2001, hal. 161
5
Subekti, ”Hukum Perjanjian” , Jakarta: PT Intermasa, 1987, hal. 1
untuk menyerahkan hak milik atas barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
Dalam membuat suatu perjanjian jual beli tidak dapat terlepas dari objek perjanjian, dalam hal ini yang akan dibahas secara mendalam yaitu
perjanjian pengikatan jual beli sebelum apartemen selesai dibangun, dimana objeknya berupa bangunan bertingkat yang terdiri atas satuan-
satuan rumah susun dimana gedung bertingkat tersebut berdiri di atas tanah milik bersama baik dengan hak milik, hak guna bangunan, hak
pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Menurut Maria Sumardjono, Perjanjian Pengikatan Jual Beli PPJB itu termasuk dalam lingkup hukum perjanjian, sedangkan jual belinya
termasuk dalam lingkup hukum tanah nasional yang tunduk pada Undang- Undang Pokok Agraria Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 yang
disingkat UUPA dan peraturan-peraturan pelaksanaannya.
6
Apartemen Bellagio yang terletak di kawasan mewah Mega Kuningan Jakarta Selatan merupakan salah satu apartemen yang
menyiapkan perjanjian pengikatan jual beli PPJB apabila calon konsumen ingin membeli unit apartemen sebelum apartemen selesai
dibangun secara indent. Apartemen Bellagio merupakan lokasi yang tepat untuk tempat tinggal bagi kalangan menengah ke atas, untuk bisnis,
maupun sekedar menghabiskan waktu luang. Lokasinya sangat strategis,
6
Maria Sumardjono,”Pembangunan Rumah Susun dan Permasalahannya Ditinjau dari
Segi Yuridis ”, Diskusi Terbatas diselenggarakan YLKI di Jakarta, 27 0ktober 1994
karena dikelilingi oleh kedutaan-kedutaan besar, gedung perkantoran, hotel bintang lima, rumah sakit bertaraf internasional, maupun pusat-pusat
perbelanjaan. Selain lokasinya yang strategis, Apartemen Bellagio juga memiliki fasilitas lengkap seperti business centre, spa, kolam renang,
lapangan tenis dan pelayanan keamanan 24 jam.
7
Sehingga banyak masyarakat dari kalangan menengah ke atas memilih Apartemen Bellagio
sebagai tempat hunian mereka. PPJB sudah disiapkan secara baku dan sepihak oleh PT. CENTRA
LINGGA PERKASA selaku Developer Apartemen The Bellagio Residence Mega Kuningan atau kuasa hukum legal officer pengembang.
Sedangkan konsumen tinggal menandatanganinya take it, apabila setuju. Apabila tidak setuju, konsumen tinggal leave it. Tidak jarang
konsumen harus terlebih dahulu membayar uang tanda jadi booking fee baru kemudian disodori PPJB-nya.
8
Dalam praktik pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli sebelum Apartemen Bellagio selesai dibangun, tak jarang harga jual yang sudah
disepakati ternyata tidak diikuti dengan pelayanan yang baik kepada calon konsumen apartemen, misalnya kualitas bangunan, pelayanan prajual
maupun purnajual, developer terlambat menyelesaikan atau menyerahkan bangunan, fasilitas tidak sesuai dengan yang diperjanjikan dalam
perjanjian, dan sebagainya. Keadaan ini sering membuat konsumen
7
www.thebellagio.co.idBellagio-Residence
8
Yusuf Shofie,”Perlindungan Konsumen dan Instrumen-Instrumen Hukumnya” Bandung
: PT. Citra Aditya Bakti, 2009, hal. 98
kecewa dan mengadukan permasalahan-permasalahan yang dialaminya, baik di media massa maupun lewat lembaga-lembaga perlindungan
konsumen. Sering kali penyelesaian keluhankomplain konsumen itu tidak
wajar bagi konsumen, bahkan sangat mengecewakan menambah kekecewaannya disebabkan dasar untuk menyelesaikan keluhan itu,
yaitu PPJB diduga tidak memberikan perlindungan hukum bagi konsumen. Maka dari itu, penting untuk mengetahui sejauh mana
pertanggungjawaban PT.CENTRA LINGGA PERKASA selaku developer Apartemen Bellagio The Residence Mega Kuningan dalam mengatasi
masalah- masalah tersebut.
B. Permasalahan
