Materi Peraturan Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation)

1. Zona Industri Taman

 Menyediakan ruang untuk pengembangan ilmu pengetahuan teknologi tinggi dan kegiatan taman bisnis;

 Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk membentuk lingkungan menyerupai kampus yang ditata secara komprehensif dengan lansekap yang mendasar. Pembatasan-pembatasan pada penggunaan yang diijinkan dan tata informasi ditetapkan untuk mengurangi pengaruh komersial.

2. Zona Industri Ringan

 Menyediakan berbagai kegiatan manufaktur dan distribusi yang luas;  Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk mendorong

pembangunan industri yang sesuai dengan menyediakan lingkungan yang menarik, bebas dan dampak yang tidak dikehendaki yang dihubungkan dengan penggunaan beberapa industri berat;

 Zona industri ringan dimaksudkan untuk mengijinkan berbagai penggunaan termasuk penggunaan bukan industri dalam beberapa tempat. Contoh : industri yang bersifat padat karya seperti industri sepatu di Cibaduyut, Bandung; industri tas di Tajur, Bogor; industri gula di Klaten.

3. Zona Industri Berat

 Menyediakan ruang untuk kegiatan-kegiatan industri dengan penggunaan lahan secara intensif dengan mengutamakan sektor dasar manufaktur;

 Zona industri berat dimaksudkan untuk meningkatkan penggunaan lahan industri secara efisien dengan standar pembangunan minimal, menyediakan pengamanan

terhadap properti yang bersebelahan dan masyarakat pada umumnya;  Zona ini juga membatasi penggunaan-penggunaan bukan industri yang telah ada

agar supaya dapat menyediakan lahan yang mencukupi bagi penggunaan industri dalam skala besar.

4. Zona Industri Perpetakan Kecil

 Menyediakan ruang bagi kegiatan industri skala kecil di dalam area perkotaan;  Zona Industri Perpetakan Kecil mengijinkan penggunaan-penggunaan industri dan

bukan industri secara luas untuk meningkatkan kemampuan ekonomi dan skala lingkungan hunian dalam pembangunan;

 Peraturan pembangunan properti pada zona industri perpetakan kecil dimaksudkan untuk mengakomodasi pembangunan industri kecil dan menengah dan kegiatan komersial dengan pengurangan persyaratan luas perpetakan, lansekap, dan parkir.

• Kawasan Ruang Terbuka Kawasan ruang terbuka memiliki norma sesuai dengan fungsi utamanya yaitu mempertahankan/melindungi lingkungan hidup, yang mencakup sumber daya alam dan sumber daya buatan. Sebagai kawasan ruang terbuka, kawasan ini dapat dimanfaatkan sebagai lahan untuk rekreasi. Kawasan ruang terbuka antara lain meliputi: Zona Ruang Terbuka Hijau Lindung, Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan, dan Zona Ruang Terbuka Tata Air, dengan spesifikasi sebagai berikut :

1. Zona Ruang Terbuka Hijau Lindung

 Ditujukan untuk melindungi sumber alami dan budaya serta lahan rawan lingkungan;  Penggunaan yang diijinkan pada zona ini dibatasi hanya pada penggunaan yang dapat membantu melestarikan karakter alami lahan.

2. Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan

 Diberlakukan pada taman-taman dan fasilitas publik, dengan tujuan memperluas paru-paru kota, mengurangi kepengapan kota, dan menyediakan berbagai macam jenis rekreasi yang dibutuhkan masyarakat.

3. Zona Ruang Terbuka Tata Air

 Ditujukan untuk mengendalikan pembangunan di dalam daerah genangan banjir untuk melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik serta mengurangi bahaya yang diakibatkan banjir pada area yang dildentifikasikan sebagai areal pengendalian banjir yang ditetapkan oleh pemerintah daerah;

 Zona ini dimaksudkan untuk melestarikan karakter alami pada daerah genangan banjir dengan maksud mengurangi pengeluaran dana publik untuk biaya proyek pengendalian banjir dan melindungi fungsi dan nilai daerah pengendalian/genangan banjir dalam hubungannya dengan pelestarian atau pengisian kembali air tanah, kualitas air, penjinakan aliran banjir, upaya perlindungan satwa-satwa liar dan habitat.

2.1.3.2 Kriteria Zona Pentetapan fungsi pemanfaatan lahan juga tidak terlepas dari kriteria-kriteria lahan yang ada. Kriteria-kriteria penetapan pemanfaatan lahan tersebut adalah sebagai berikut.

• Kawasan Permukiman Untuk menunjang fungsinya sebagai tempat bermukim dan berlindung yang sehat, aman, serasi, dan teratur, kriteria yang harus dipenuhi kawasan permukiman meliputi :

Persyaratan Dasar, meliputi :

 Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Aksesibilitas dalam kenyataannya berwujud ketersediaan jalan dan transportasi;  Kompatibilitas, yaltu keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya;  Fleksibliltas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana;  Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.

Kriteria Teknis, yaitu kriteria yang berkaitan dengan keselamatan dan kenyamanan lingkungan perumahan, serta keandalan prasarana dan sarana pendukungnya. Persyaratan teknis yang harus dipenuhi adalah :  Persyaratan kesehatan yang harus memenuhi standar kesehatan rumah dan

lingkungannya, meliputi penyehatan air, udara, pengamanan limbah padat, limbah lingkungannya, meliputi penyehatan air, udara, pengamanan limbah padat, limbah

sehat dan menjalankan kegiatan sehari-hari secara layak;  Kepadatan bangunan dalam satu kawasan permukiman maksimum 50 bangunan

rumah/ha dan dilengkapi oleh utilitas umum yang memadai. Didalam kawasan permukiman tersebut terdapat bangunan rumah dan persil tanah termasuk juga unsur pengikat berupa fasilitas lingkungan;

 Kawasan permukiman harus bebas dan pencemaran air, pencemaran udara,

kebisingan, baik yang berasal dan sumber daya buatan atau dan sumber daya alam (gas beracun, sumber air beracun, dan sebagainya);

 Menjamin tercapainya tingkat kualitas lingkungan hidup yang sehat bagi pembinaan individu dan masyarakat penghuni.  Persyaratan keadaan prasarana dan sarana lingkungan yang harus memenuhi standar efisiensi, efektivitas, dan kontinuitas pelayanan. Fasilitas dan utilitas lingkungan permukiman merupakan dua hal penting untuk mendukung kesehatan lingkungan permukiman. Syarat masing-masing fasilitas dan utilitas pada setiap kawasan permukiman harus dilengkapi dengan :  Sistem pembuangan air limbah yang memenuhi SNI;  Sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup

sehingga lingkungan permukiman bebas dan genangan. Saluran pembuangan air hujan harus drencanakan berdasarkan frekuensi intensitas curah hujan 5 tahunan dan daya resap tanah. Saluran ini dapat berupa saluran terbuka maupun tertutup;

 Prasarana air bersih yang memenuhi syarat, baik kuantitas maupun kualitasnya.

Kapasitas minimum sambungan rumah 60 liter/orang/hari, dan sambungan kran umum 30 liter/orang/hani;

 Sistem pembuangan sampah yang aman.

Kriteria Ekologis, adalah kriteria yang berkaitan dengan keserasian dan keseimbangan, baik antara lingkungan buatan dengan lingkungan alam maupun dengan lingkungan sosial budaya, termasuk nilai-nilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan.

• Kawasan Perdagangan dan Jasa Sebagai satu kawasan yang diharapkan mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya maupun mendatangkan nilai tambah pada kawasan perkotaan, kriteria yang harus dipenuhi oleh kawasan perdagangan dan jasa meliputi:  Tidak terletak pada kawasan lindung dan kawasan bencana alam;  Lokasi yang strategis dan kemudahan pencapaian dan seuruh penjuru kota, dapat

dilengkapi dengan sarana antara lain : tempat parkir umum, bank/ATM, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, tempat ibadah, dan sarana penunjang kegiatan komersial dan kegiatan pengunjung.

 Peletakan bangunan dan ketersediaan sarana dan prasarana pendukung disesuaikan dengan kelas konsumen yang akan dilayani.

• Kawasan Industri Kriteria penggunaan kawasan industri meliputi ketentuan tentang penggunaan lahan dan ketentuan mengenai sarana dan prasarana yang harus dibangun. Berdasarkan Keppres 53 tahun 1989 tentang Kawasan Industri, ketentuan penggunaan lahan untuk kawasan industri adalah : o Lahan untuk industri 70% o Lahan untuk jaringan jalan 10% o Lahan untuk jaringan utilitas 5% o Lahan untuk fasilitas umum 5% o Lahan untuk ruang terbuka hijau 10%

Selain itu terdapat ketentuan mengenai prasarana yang wajib dibangun o!eh perusahaan kawasan industri, yaitu :  Jaringan jalan dalam kawasan industri :

 Jalan kelas satu, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 8 meter;  Jalan kelas dua, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 7 meter;  Jalan kelas tiga, lebar perkerasan minimum 4 meter.

 Saluran pembuangan air hujan (drainase) yang bermuara pada saluran pembuangan;  Instalasi penyediaan air bersih termasuk saluran distribusi ke kapling industri;  Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik;  Jaringan telekomunikasi;

 Instalasi pengolahan limbah industri, termasuk saluran pengumpulannya (kecuali industri yang berada dalam kawasan industri);

 Penerangan jalan pada setiap lajur jalan;  Unit perkantoran perusahaan kawasan industri;  Unit pemadam kebakaran; Perusahaan industri juga dapat menyediakan prasarana dan sarana penunjang lainnya seperti :  Perumahan Karyawan;  Kantin;  Poliklinik;  Sarana ibadah;  Rumah penginapan sementara (mess transito);  Pusat kesegaran jasmani (fitness centre);  Halte angkutan urnum;  Areal penampungan sementara limbah padat;  Pagar kawasan industri;  Pencadangan tanah untuk perkantoran, bank, pos dan pelayanan telekomunikasi,

serta pos keamanan.

• Kawasan Ruang Terbuka Sebagai kawasan ruang terbuka yang tidak boleh dibangun, kawasan ini memiliki karakteristik sebagai berikut:

1. Ruang Terbuka Hijau Lindung

 Kemiringan lereng di atas 40%;  Untuk jenis tanah peka terhadap erosi, yaitu Regosol, Litosol, Orgosol, dan

Renzina, kemiringan lereng di atas 15%;  Wilayah pasokan/resapan air dengan ketinggian 1.000 meter di atas permukaan air

laut;  Dapat merupakan kawasan sempadan sungai/kawasan sempadan situ/kawasan sempadan mata air dengan ketentuan sebagai berikut:  Sempadan sungai di wilayah perkotaan berupa daerah sepanjang sungai yang

diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi atau minimal 15 meter;

 Kawasan sempadan situ adalah dataran sepanjang tepian situ yang lebarnya

proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik situ antara 50 — 100 meter dan titik pasang tertinggi ke arah darat. Kawasan ini mempunyal manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian situ.

2. Ruang Terbuka Hijau Binaan

 Mempunyai fungsi utama sebagai taman, tempat main anak-anak, dan lapangan olah raga, serta untuk memberikan kesegaran pada kota (cahaya dan udara segar), dan netralisasi polusi udara sebagai paru-paru kota;

 Lokasi dan kebutuhannya disesuaikan dengan satuan lingkungan perumahan/kegiatan yang dilayani;  Lokasinya diusahakan sedemikian rupa sehingga dapat menjadi faktor pengikat.

3. Ruang Terbuka Tata Air

 Memiliki kemampuan tinggi untuk meresapkan air hujan sehingga merupakan tempat pengisian air bumi (akifer) yang berguna sebagai sumber air.  Memiliki curah-hujan > 2000 mm/th dan per metabilitas tanah > 27,7 mm/jam

2.1.3.3 Pemanfaatan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan fungsional digunakan sebagai Instrumen

pengendali pembangunan, pedoman penyusunan rencana operasional, dan sebagai panduan teknis pengembangan lahan di kawasan tersebut.

Ketentuan-ketentuan dalam Aturan Pola Pemanfaatan Ruang :  Kepadatan penduduk dan intensitas kegiatan  Keseimbangan, keserasian peruntukan tanah  Perlindungan kesehatan, keamanan, dan ketertiban  Kesejahteraan masyarakat  Pencegah kesemrawutan  Penyediaan pelayanan umum

Selain itu, Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dapat digunakan sebagai pencegah dampak pembangunan yang merugikan. Sedangkan bagi masyarakat dan dunia usaha dapat dijadikan rujukan rancang bangunan dan prasasarana bagi aktivitas masyarakat dan swasta.

2.1.3.4 Pengendalian Yang dimaksud dengan pengendalian ialah kegiatan mengatur kesesuaian antara

dokumen rencana dengan pemanfaatan ruang yang terealisasikan. Kegiatan pengendalian tersebut meliputi :

 Pemantauan, yaitu pemantauan terhadap pemanfaatan/penggunaan kawasan, fungsi, kawasan, sarana dan prasarana, serta kesesuaian terhadap peraturan pembangunan yang telah ditetapkan.

 Evaluasi dan Peninjauan Kembali, dilakukan dalam rangka mengkoordinir perubahan-perubahan yang terus terjadi, sehingga Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang telah disusun tanggap terhadap perubahan-perubahan yang terjadi.

 Penertiban, dilakukan dalam bentuk pengenaan sanksi, pembatalan ijin pembangunan, penundaan pembangunan, dan/atau penerapan persyaratan-

persyaratan teknis.  Peninjauan kembali

2.1.3.5 Tugas Dan Wewenang Kewenangan penyusunan dan penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang sama

dengan prosedur penyusunan rencana tata ruang suatu kawasan fungsional. Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang memerlukan keterlibatan banyak pihak dengan kepentingan yang bisa sama, tumpang tindih, atau bahkan bertentangan. Berkaitan dengan hal tersebut, perlu dibentuk suatu Tim Penyusun Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang terdiri dari dinas/badan/instansi yang terkait dengan pengaturan tanah serta bangunan dan infarstruktur.

Tim tersebut dikoodinasikan oleh Bappeda/Dinas Tata Kota/Dinas Cipta Karya/Dinas lain serupa sebagai koordinator. Sedangkan anggota tim adalah dinas/badan/instansi/lain maupun BUMD yang terkait langsung dengan pelaksanaan pembangunan fisik kawasan.

Sedangkan untuk penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dilakukan oleh Bupati/Walikota dengan persetujuan DPRD. Proses pengesahan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang adalah sebagai berikut :

 Konsep produk Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dipresentasikan dihadapan DPRD untuk dibahas sebagai rancangan peratuaran daerah.

 Rancangan pearturan daerah ini kemudian dibahas antara DPRD dengan Pemerintah Kota dengan mencari masukan dari instansi/dinas terkait dan dari unsur

masyarakat.  Perbaikan akhir dari rancangan peraturan daerah kemudian ditetapkan sebagai

peraturan daerah. Peran serta masyarakat dalam penyusunan hingga pengendalian kegiatan. Aturan

pola pemanfaatan ruang adalah sebagai berikut :  Penyusunan: berperan dalam menyediakan data/informasi dan pemberian masukan/saran dan pendapat dalam perumusan aturan pola pemanfaatan ruang.  Pemanfaatan: menggunakan aturan pola pemanfaatan ruang dalam penyelenggaraan pembangunan.  Pengendalian: berpartisipasi dalam pengawasan kegiatan pembangunan agar sesuai dengan aturan pola pemanfaatan ruang.