Tinjauan Yuridis Terhadap Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dalam Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan di Kota Tanjung Balai

  TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMUNGUTAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS DAN BANGUNAN (BPHTB) DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI TESIS Oleh CHAIRUMI 117011056/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2014

  TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMUNGUTAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS DAN BANGUNAN (BPHTB) DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Oleh CHAIRUMI 117011056/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2014

  

Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMUNGUTAN

BEA PEROLEHAN HAK ATAS DAN BANGUNAN (BPHTB) DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI Nama Mahasiswa : CHAIRUMI Nomor Pokok : 117011056 Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN Menyetujui

  

Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum)

Pembimbing Pembimbing (Dr. Bastari, MM) (Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS) Ketua Program Studi, Dekan, (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) Tanggal lulus : 08 Januari 2014

  Telah diuji pada Tanggal : 08 Januari 2014 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum Anggota : 1. Dr. Bastari, MM

  2. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS

  3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

  4. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

SURAT PERNYATAAN

  Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : CHAIRUMI Nim : 117011056 Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMUNGUTAN BEA

PEROLEHAN HAK ATAS DAN BANGUNAN (BPHTB) DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI

  Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

  Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.

  Medan, Yang membuat Pernyataan Nama : CHAIRUMI Nim : 117011056

  

ABSTRAK

  Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak perolehan hak atas tanah dan bangunan yang ditetapkan menjadi pajak daerah sejak Januari 2011. Setiap Pemerintah Daerah diharuskan menetapkan Peraturan Daerah dalam pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pemungutan BPHTB di Kota Tanjung Bala berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 2 Tahun 2011 dan Peraturan Walikota Nomor 11 Tahun 2011.

  Tujuan penelitian ini dilakukan untuk mengetahui bagaimana sistem pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan di Kota Tanjung Balai, dan untuk mengetahui bagaimana kepastian hukum terhadap transaksi jual beli tanah dan bangunan di Kota Tanjung Balai dengan adanya verifikasi oleh Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (DPPKA) dan apa kendala-kendala pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Kota Tanjung Balai.

  Penelitian ini bersifat Deskriptif, jenis penelitian yang digunakan adalah Metode Pendekatan Yuridis Normatif, sementara untu mendukung penelitian normatife dilakukan wawancara dengan informan yang dianggap layak untuk mengetahui proses pemungutan Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan (BPHTB) dan pembuatan akta jual beli tanah dan bangunan. Bahan utama dari penelitian ini adalah Data Sekunder yang dilakukan dengan menghimpun bahan-bahan berupa bahan hukum primair, sekunder, tertier dengan menggunakan metode deduktif serta disajikan dalam bentuk deskriptif.

  Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa pemungutan pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Kota Tanjung Balai berdasarkan Peraturan Walikota Nomor 11 Tahun 2011 belum terlaksana sesuai dengan prosedur. Hal ini terlihat dari prosedur Penelitian Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD BPHTB), dan prosedur Pembayaran BPHTB tidak sesuai dengan aturan yang ditetapkan sehingga kepastian hukum bagi pihak yang bertransaksi menjadi tertunda. Faktor-faktor yang menjadi kendala dalam pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) terutang adalah Database, Sumber Daya Manusia,Nilai Transaksi, Nilai NPOPTKP, yang dapat mengakibatkan penerimaan BPHTB menjadi lebih rendah sehingga akan menganggu pendapatan asli daerah dalam APBD Pemerintah Kota Tanjung Balai.

  Berdasarkan hasil penelitian tersebut saran yang dapat diberikan antara lain agar dapat berjalan dengan baik, pengawasan terhadap wajib pajak

  system self assessmen

  hendaknya ditingkatkan, pihak DPPKA dapat melakukan penelitian pajak untuk menetapkan besarnya BPHTB terutang wajib pajak dan ditetapkan dalam SKPD pajak Daerah Kurang Bayar, hendaknya wajib pajak lebih melaksanakan pembayaran BPHTB secara langsung sesuai dengan system self assessmen dan para instansi pajak memberikan sosialisasi kepada wajib pajak.

  Kata Kunci : Sistem Pemungutan BPHTB dalam Transaksi jual beli Tanah dan Bangunan

  i

  

ABSTRACT

BPHTB (Land Building Acquisition Tax) is a tax which has been stipulated as state and local tax since January, 2011. Every local government is required to stipulate Perda (Regional Regulation) in collecting BPHTB. The collecting of BPHTB at Tanjung Balai is based on the Regional Regulation No. 2/2011 and the implementation of the system and procedure of collecting BPHTB, based on Perwal (Mayor’s Decree) No. 11/2011.

  The objective of the research was to find out how the system of collecting BPHTB in the transaction buying and selling land and/or buildings at Tanjung Balai, to find out legal certainty of the transaction of buying and selling land and buildings at Tanjung Balai related to the verification of DPPKA (Revenues Office of Regional Finance and Assets Management), and to find out the types of obstacle in collecting BPHTB at Tanjung Balai.

  The research was descriptive with judicial normative approach. Interviews with reliable informants were conducted and deeds of buying and selling land buildings were made in order to know the process of collecting BPHTB. The main material was secondary data by gathering primary, secondary, and tertiary legal materials, using deductive method which was presented descriptively.

  The result of the research showed that the implementation of collecting BPHTB at Tanjung Balai, based on Perwal No. 11/2011, was not implemented according to the prevailing procedures since the research procedure of SSPD (Regional Tax Return Letter) of BPHTB and the payment procedure of BPHTB were not in accordance with the prevailing rules so that legal certainty for those who did the transaction was delayed. Some obstacle factors in collecting payable BPHTB were database, human resources, transaction value, and NPOPTKP value which could cause BPHTB revenue to be lower so that it would affect regional generated revenues in the APBD of Tanjung Balai.

  Based on the result of the research, in order that self assessment system can run smoothly, it is recommended that supervision on taxpayers should be improved. The DPPKA can conduct tax research to determine the amount of taxpayers’ payable BPHTB stipulated in SKPD of non-payable regional tax. It is also recommended that taxpayers pay their BPHTB directly according to self assessment system, and the tax agency provide socialization for taxpayers.

  Keywords: Collecting BPHTB in Transaction of Buying and Selling Land and Buildings

KATA PENGANTAR

  

Bismillahirrahmaanirrahiim

Assalamu alaikum Warrahmatullahi Wabarakatuh

  Dengan segala kerendahan hati, syukur alhamdulillah penulis panjatkan ke hadiran ALLAH SWT atas segala berkah dan rahmatnya, sehingga tesis ini dapat diselesaikan dengan baik, serta sholawat dan salam kepada Nabi Besar MUHAMMAD SAW yang hadir ke muka bumi sebagai Rahmat bagi alam semesta.

  Penulisan tesi yang berjudul “TINJAUAN YURIDIS TERHADAP

PEMUNGUTAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI

  KOTA TANJUNG BALAI “ ini merupakan salah satu persyaratan yang harus

  dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Pascasarjana Program Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.

  Dalam penulisan tesis ini, penulis telah banyak mendapatkan bimbingan pengarahan dan bantuan dari banyak pihak, oleh karena itu pada kesempatan ini penulis tidak lupa berterima kasih yang sedalam-dalamnya kepada :

  1. Yth. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A (K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan Universitas Sumatera Utara dalam menyelesaikan pendidikan di Program Sudi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

  2. Yth. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan motivasi kepada penulis dalam menyelesaikan tesis ini;

  3. Yth. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, selaku Dosen Penguji yang telah memberikan motivasi, dan arahan dan bimbingan dalam pembuatan dan penyempurnaan tesis ini;

  4. Yth. Bapak, Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M,Hum selaku Dosen Pembimbing I, atas motivasi serta arahan dan bimbingan dalam penyusunan dan penyempurnaan tesis ini;

  5. Yth. Bapak Dr. Bastari M, SE, MM, BKP, selaku Dosen Pembimbing II, yang telah memberikan motivasi, arahan dan bimbingan dalam pembuatan dan penyusunan tesis ini;

  6. Yth. Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS, selaku Dosen Pembimbing III, yang telah memberikan motivasi, arahan dan bimbingan dalam pembuatan dan penyusunan tesis ini;

  7. Yth, Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan Selaku Dosen Penguji, yang telah memberikan motivasi, arahan dan bimbingan dalam pembuatan dan penyempurnaan tesis ini.

  8. Yth. Bapak dan Ibu Dosen pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah banyak berjasa memberikan bimbingan dan ilmu yang sangat bermanfaat bagi penulis selama masa perkuliahan;

  9. Seluruh Staff/ Pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang dengan penuh kesabaran telah banyak memberikan bantuan kepada penulis selama menjalani perkuliahan;

  10. Suamiku tercinta, Sumantri, SE, serta buah hati kami “Shadrina Namira” dan “Shabrina Naila Zahra” atas segala doa dan dukungan, pengeorbanan dan cinta kasi yang begitu besar dan berarti selama ini;

  11. Papa “Alm H.Agus Tampubolon dan Mama ku yang tersayang HJ. Yatimar

  Yatim yang telah membesarkan ananda dengan begitu sabar dan penuh kasih

  sayang dan turut memberikan doa, pengorbanan serta dukungan dalam perkuliahaan anaknya;

  12. Abang, Kakak, adik, ponakan dan keleuarga besarku atas segala doa, dukungan dan semangat yang begitu luar biasa dalam mendukung penulis dalam menyelesaikan perkuliahaan ini;

  13. Seluruh Direksi, Staff, PT Agra Grup yang telah memberikan waktu dan kesempatan serta doa dan dukungan penulis dalam menyelesaikan perkuliahaan ini;

  14. Sahabat-sahabat terbaik di Grup C Stambuk 2011 Program Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan rekan-rekan se-angkatan lainnya, atas segala keceriaan, motivasi, dan bantuan dan dukungan dalam menyelesaikan tesis ini dengan baik.

  Mengingat banyaknya bantuan dari berbagai pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu, maka penulis mengucapkan banyak terima kasih atas segala motivasi, bantuan dan dukungan yang diberikan kepada penulis sehingga tesis ini dapat diselesaikan dengan baik, semoga ALLAH SWT membalas semua amal baik yang diberikan berbagai pihak kepada penulis.

  Dalam penulisan tesis ini, penulis yang menyadari bahwa tesis ini sangat jauh dari sempurna, karena itu penulis dengan terbuka menerima saran dan kritik positif dari para pembacanya untuk penyempurnaan tesis ini sehingga tesis ini dapat lebih baik dan bermanfaat bagi pengembangan ilmu.

  Akhir kata, semoga ALLAH SWT selalu memberikan rahmat dan hidayahNya kepada kita semua. Semoga Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan semakin maju dan berkembang serta kami alumninya dapat mengamalkan ilmu yang diperoleh untuk kesejahteraan masyarakat. Amin Ya Rabbal Alamin.

  Wassalamu Alaikum Warrahmatullahi Wabarakatuh.

  Medan, Januari 2014 Penulis

  CHAIRUMI

DAFTAR RIWAYAT HIDUP I.

  9. Chairul T. Bolon S.Sos.Pol

  5. S2 Magister Kenotariatan USU : Tamat Tahun 2014

  4. S1 Fakultas Hukum UISU : Tamat Tahun 1990

  3. SMA Negeri 2 Medan : Tamat Tahun 1985

  2. SMP Yapendak Tinjauwan : Tamat Tahun 1982

  1. SD Negeri 102083 Pabatu : Tamat Tahun 1971

  III. PENDIDKAN FORMAL

  2. Shabrina Naila Zahra

  10. Marzuki T.Bolon, SP Nama Suami : Sumantri, SE Nama Anak : 1. Shadrina Namira

  Nama : HJ. Chairumi, SH Tempat/Tanggal Lahir : Tebing Tinggi, 9 April 1966 Jenis Kelamin : Perempuan Status : Menikah Pekerjaan : Staff PT. Agra Group Alamat : Kompleks Tasbi II Blok V No 57 Medan

  II. IDENTITAS KELUARGA

  7. Afni Marlina

  6. HJ Gusnawati

  5. HJ.Linda Wati

  4. Alm May Widarni

  3. Hasbullah T.Bolon Bsc

  H. M.Rizal T.Bolon Bsc

  1. HJ Juliani 2.

  Nama Ayah : Alm H.Agust Tampubolon Nama Ibu : HJ. Yatimar Yatim Nama Saudara kandung

  8. Farida

  

DAFTAR ISI

Halaman ABSTRAK ....................................................................................................... i ABSTRACT ....................................................................................................... ii KATA PENGANTAR....................................................................................... iii DAFTAR RIWAYAT HIDUP ........................................................................ vi DAFTAR ISI ..................................................................................................... vii DAFTAR ISTILAH ......................................................................................... ix DAFTAR SINGKATAN .................................................................................. x BAB I PENDAHULUAN ..........................................................................

  1 A. Latar Belakang .........................................................................

  1 B. Perumusan Masalah ................................................................ 10

  C. Tujuan Penelitian .................................................................... 10

  D. Manfaat Penelitian ................................................................... 11

  E. Keaslian Penelitian.................................................................... 11

  F. Kerangka Teori dan Konsepsi .................................................. 14

  1. Kerangka Teori ................................................................. 14

  2. Konsepsi............................................................................. 20

  G. Metode Penelitian ..................................................................... 23

  BAB II SISTEM PEMUNGUTAN BPHTB DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI ........................................................................ 28 A. Jenis-jenis Sistem Pemungutan Perpajakan .............................. 28 B. Sistem Dan Prosedur Pemungutan BPHTB di Kota Tanjung Balai .......................................................................................... 39 C. Dasar Hukum Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan .................................................................................. 42 D. Dasar Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan di Kota Tanjung Balai .............................................. 45

  E. Pelaksanaan Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Kota Tanjung Balai ............................. 48

  BAB III KEPASTIAN HUKUM TERHADAP TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN/ATAU BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI DENGAN ADANYA VERIFIKASI OLEH DPPKA ............................................................................... 55 A. Pengertian Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan ............... 55 B. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli dalam Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan ................................................. 61 C. Prosedur Pelaksanaan Akta Jual Beli di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Untuk Mendapatkan Kepastian Hukum . 63 D. Proses Penelitian (Verifikasi) Surat Setoran Pajak Daerah BPHTB Oleh DPPKA ............................................................... 70 E. Peranan PPAT Dalam Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan .................................................................................. 75 F. Tata Cara Peralihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dengan Akta Jual Beli............................................................................ 87 BAB IV KENDALA-KENDALA YANG DIHADAPI DALAM PEMUNGUTAN BPHTB DI KOTA TANJUNG BALAI ........ 90 A. Database .................................................................................... 92 B. Sumber Daya Manusia .............................................................. 93 C. Nilai Transaksi ......................................................................... 95 D. Nilai NPOPTKP ( Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak.......................................................................................... 97 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ..................................................... 98 A. Kesimpulan .............................................................................. 98 B. Saran-Saran .............................................................................. 99 DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 101

DAFTAR ISTILAH

  : Kerangka Berfikir

  : Ketepatan pelaksanaan pembayaran

  Convenience of payment

  : Adannya kejelasan

  Equality : Keseimbangan dan keadilan Certainty

  : Tidak mendapatkan jasa timbal balik

  Kontraprestasi

  : Studi dokumen

  Documentary Study

  : Kepastian Hukum

  Rechtszekerheid

  : Kemanfaatan

  Rechtsutiliteit

  : Mewujudkan keadilan

  Rechtsgerchtigheid

  Tax Reform

  : Pembaharuan/Perubahan

  : Peraturan per Undang-undangan yang lebih rendah harus bersumber atau memiliki dasar hukum dari suatu perUndang-undangan yang lebih tinggi

  Teorie The Hierarchi Of Nor

  : Hukum Dasar (norma dasar )

  Grundnnorm

  : Teori Norma Hukum Berjenjang

  Stufen Theorie

  : Pemeriksaan

  Fiskus : Aparatur Pajak Verifikasi

  : Sistem yang memberikan kewenangan kepada pihak ketiga memungut dan memyetorkan pajak ke Kas Negara atas nama wajib pajak.

  Wihtholding System

  : Sistem pemungutan pajak yang memberikan kewenangan kepada Fiskus menentukan besarnya utang pajak dengan mengeluarkan ketetapan pajak.

  Official Assessment

  : Yang memberikan kepercayaan kepada wajib pajak untuk menghitung/memperhitungkan membayar dan melaporkan sendiri jumlah pajak yang harus dibayar berdasarkan perundang-undangan perpajakan.

  Self Assessment System

  Frame Of Thinking

DAFTAR SINGKATAN

  BPHTB : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan DPPKA : Dinas Pendapatan Pengelolaan Keaungan dan Aset Daerah

PPAT : Pihak yang berwenang menerbitkan Akta Pemindahan Hak

Atas Tanah dan/atau Bangunan. Wajib Pajak : Orang pribadi atau badan. NJOP : Nilai Jual Objek Pajak PAD : Pendapatan Asli Daerah SKPD : Surat Ketetapan Pajak Daerah yang menetukan pajak terutang STPD : Surat Tagihan Pajak Daerah yaitu surat untuk melakukan tagihan pajak. SSPD : Surat Setoran Pajak Daerah . PP : Peraturan pemerintah