ANALISIS PERMINTAAN PERUMAHAN SEDERHANA DI KOTA MEDAN.
ABSTRAK
FITRI CHAIRIAH ULFA. Analisis Permintaan Perumahan di Kota Medan.
Tesis. Program Pascasa.jana Universitas Negeri Medan. Maret 20 II .
Penelitian ini menganalisis masalah pengaruh harga rumah per tahun, jumlah
rumah tangga, dan tingkat suku bunga KPR serta elastisitasnya terhadap
permintaan rumah sederhana di Kota Medan.
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis Untuk mengetahui seberapa besar
pengaruh harga rata-rata rumah per tahun, jumlah rumah tangga, dan perubahan
suku bunga KPR terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan serta
untuk mengetahui elastisitasnya terhadap permintaan rumah sederhana di Kota
Medan.
-z
?
Dengan menggunakan data sekunder yang bersumber dari Persatuan Pengusaha
Real Estate Indonesia (REI), Dinas Penataan Ruang dan Pemukiman (TARUKIM)
Propsu, Badan Pusat Statistik Medan, dan Bank BlN (Bank Tabungan Negara)
Cabang Medan selama periode tahun 1995-2009 (15 tahun). Data tersebut di
analisis dengan menggunakan model Analisis Regresi Berganda dengan metode
OLS (Ordinary Least Square).
Berdasarkan hasil estimasi dapat diperoleh bahwa Harga rata-rata rumah dan Suku
bunga KPR memberikan pengaruh negatif terhadap permintaan rumah sederhana
sedangkan Jumlah rumah tangga memberikan pengaruh yang positif terhadap
permintaan rumah sederhana. Elastisitas harga rata-rata rumah terhadap
permintaan rumah sederhana bersifat inelastis dengan nilai elastisitas sebesar 0,300. Elastisitas harga silang atau elastisitas Jumlah rumah tangga terhadap
permintaan rumah sederhana bersifat elastis dengan nilai elastisitas sebesar 6,740.
Dan elastisitas pendapatan atau elastisitas suku bunga KPR terhadap permintaan
rumah sederhana bersifat elastis dengan nilai elastisitas sebesar -1,946. Dari
ketiga variabel tersebut, Suku bunga KPR merupakan variabel yang memiliki
pengaruh paling besar terhadap permintaan rumah sederhana di Kota medan.
Kata Kunci : Permintaan Rumah Sederhana, Harga Rata-rata Rumah Sederhana,
Jumlah Rumah Tan~,
Suku Bunga KPR
ABSTRACT
FITRI CHAIRIAH ULFA. The Analysis of Housing Demand in the city of
Me dan. Thesis. Graduate Program, State University ofMe dan. March 2011.
This study analyzed the influence of house prices per year, number of households,
and the level of mortgage rates and the elasticity of demand for a simple house in
Me dan.
This study aims to analyze the influence of house prices per year, number of
households, and the level of mortgage rates and the elasticity of demand for a
simple house in Medan.
By using secondary data obtained from the Employers Association of Real Estate
Indonesia (REI), Department of Spatial Planning and Settlement (TARUKIM)
Propsu, Medan Statistics, Bank Indonesia, and Bank BTN (State Savings Bank)
branch in Medan during the period I995-2009 (15 years). The data was analyzed
using multiple regression analysis model using OLS (Ordinary Least Square).
Based on estimates can be obtained that the average house prices and mortgage
interest rates negatively impact demand for a simple house while the number of
households making a positive impact on housing demand is simple. The average
price elasticity ofdemand for houses simple houses is inelastic with the elasticity
of- 0.300. Cross-price elasticity or elasticity number of households on housing
demand is elastic with a simple elasticity value of 6. 740. And the elasticity of
income or mortgage interest elasticity of demand is elastic simple house with a
value ofelasticity of-1.946. Of the three variables, the mortgage interest rate is a
variable that has the most impact on demand for a modest home in the City field.
Key words: Simple Housing Demand, Average Price captive, Number of
Households, Interest Rate mortgage
.
ANALISIS PERMINTAAN
PERUMAHAN SEDERHANA DI KOTA MEDAN
TESlS
Diajukan Untuk Memenuhi Pcrsyaratan
DaJam Memperoleh Gelar Magister Sains pada
Program Studi Ilmu Ekonomi
Oleh:
FITRI CHAIRIAH ULFA
N1~:0826357
PROGRAM PASCRJt~
UNIVERSITAS NEGERI i\fEJJAN
MEDAN
2 011
TESIS
ANALISIS PERMINTAAN PERUMAHAN SEDERHANA
DI KOTA MEDAN
Disusun dan diajukan oleh :
FITRI CHAIRIAH ULFA
NI~.
0 821
863057
Telah Dipertahankan di Depan Panitia Ujian Tesis
Pada 10 Maret 2011 dan Dinyatakan Telah Mcmenuhi
Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Sains
Program Studi llmu Ekonomi
Medan, 10 Maret 20 11
;
.
Menyetujui :
Tim Pembimbing,
-z
Pembimbing I
Dr. H.
Pembimbing II
uhammad Yusuf, M.Si
~fe-0
NIP. 19610815 198703 1 001
Ketua Program Studi
Ilmu Ekonomi
Dr. Dede Ruslan. ~
.S
i.
NIP. 19650704 199003 1 002
Dr. Dede Ruslan, M.Si
NIP. 19650704 199003 1 002
PERSETUJUAN DEWAN PENGUJI
TESIS MAGISTER SAINS
NO.
NAMA
1.
Dr. H. Muhammad Yusuf, M.Si
(Pembimbing I)
2.
Dr. Dede Ruslan, M.Si
(Pembimbing II)
3.
Dr. Arwansyah, M.Si
(Penguji)
T.TANGAN
-
Dr. Eko W. Nugrahadi, M.Si
(Penguji)
Dr.JonniManurung
(Penguji)
Nama
Nim
Prodi
Tanggal Sidang
: FITRI CHAIRIAH ULFA
: 082188630057
: ILMU EKONOMI
: 10 MARET 2011
KATAPENGANTAR
Puji dan syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT
yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tesis yang beljudul "Analisis Permintaan Perumahan Sederhana
di Kota Medan"
Penulisan Tesis ini bertujuan untuk mendapatkan model dan menganalisis
pengaruh Harga rata-rata rumah per tahun, jumlah rumah tangga, pendapatan
perkapita dan tingkat suku bunga KPR serta elastisitasnya terhadap pennintaan
rumah sederhana di Kota Medan.
Dalam kesempatan ini penulis tidak lupa mengucapkan terima kasih yang
sebesar-besamya kepada:
I . Bapak Prof. Dr. Syawal Gultom, M.Pd. selaku Rektor Universitas Negeri
Medan.
2. Bapak Prof. Dr. Belferik Manullang selaku Direktur Program Pascasarjana
>
Universitas Negeri Medan.
3. Bapak Dr. Dede Ruslan, M.Si. selaku ketua Prodi Ilmu Ekonomi, lbu Riza
Indriani, SE, M.Si selaku sekretaris Prodi Hmu Ekonomi dan Adi selaku staf
Prodi Ilmu Ekonomi.
4. Bapak Dr. H. Muhammad Yusuf, M.Si selaku Pembimbing I dan Bapak
Dr.Dede Ruslan, M.Si. selaku Pembimbing II yang dengan sabar memberikan
arahan, bimbingan, dan motivasi serta meluangkan waktu dan tenaganya
kepada penulis hingga terselesainya penulisan tesis ini.
5. Bapak DR. Joni Manurung, DR. Eko W.Nugrahadi M.Si, dan Dr. Arwansyah,
MSi, selaku dosen penguji yang telah banyak memberikan koreksi dan
masukan yang sangat berharga kepada penulis demi perbaikan tesis ini.
6. Seluruh Dosen yang telah memberikan ilmu kepada penulis selama penulis
menempuh pendidikan di Prodi Ilmu Ekonomi Sekolah Pascasarjiiri.a
Universitas Negeri Medan.
7. Teristimewa kepada kedua orang tua, Ayahanda H. T. Ahmad Adan dan
lbunda Hj. T. Ferial Hayati, yang telah mendidik dan membesarkan penulis
dengan penuh kasih sayang dan telah banyak mendoakan dan memberikan
dukungan moral dan materil agar penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
8. Abangnda Wan Azmi, MAP dan Kakanda Dr. Emi Memory Pakpahan, yang
selalu mendoakan dan mendukung setiap langkah dan kegiatan penulis agar
penulis dapat lebih maju dalam meraih masa depan.
9. Sahabat dan rekan-rekan mahasiswa/i Prodi Ilmu Ekonomi Universitas Negeri
Medan Angkatan XIV, yang telah mensupoit dan memberikan nilai
-z
persahabatan dan bantuan yang tak temilai harganya selama penulis
mengambil Program Pascasatjana di Universitas Negeri Medan, Khususnya
buat Kak Mala, Mami Maranatha, Atok Rambe, Pak Buwono, Pak lpuJ, Pak
':)
Halim, Pak Juhri dan Bang Lontung. Tidak lupa penulis ucapkan terima kasih
m
buat E.R.Taufiq yang tidak henti-hentinya memotivasi penulis baik secara
langsung maupun tidak langsung agar penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
Akhirnya,
penulis
menyadari
bahwa
tesis
ini
masih j auh
dari
kesempumaan, harapan penulis semoga tesis ini dapat memberikan manfaat bagi
semua pembaca baik dunia pendidikan, developer-develover dan masyarakat.
Medan, 10 Maret 2011
Penulis
Fitri Chairiah Ulfa
DAFTAR
lSI
halaman
ABSTRAK ........................................................................................ .
ABSTRACT ····························-·······························'·························
ii
DAFTAR lSI.......................................................................................
iii
DAFTAR GAMBAR ....................•.•...•••.....••......................................
iv
DAFTAR TABEL ..............................................................................
v
DAFfAR TAMPILAN.......................................................................
vi
BAB I Pendahuluan ..........................................................•.........•...
I. I. Latar Belakang ................................................................ .
1.2: Perumusan Masalah ........................... ...............................
II
1.3. Tujuan Penelitian ..............................................................
11
1.4. Manfaat Penelitian ............................................................
11
BAB II Tinjauan Pustaka ...............................................................
13
2.1. Teori Permintaan ..............................................................
13
2.2. Efek Substitusi dan Efek pendapatan .................................
18
2.3. Permintaan Perumahan ......................................................
21
2.4. Elastisitas Permintaan .......................................................
24
2.4.1. Elastisitas Harga .....................................................
25
2.4.2. Elastisitas Pendapatan ............................................
25
2.4.3. E1astisitas Silang ....................................................
26
2.5. Faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan .................
27
2.6. Konsep ~odu
Domestik Regional Bruto .......................
30
2.6.1. Pendapatan Regional ..............................................
30
z
?
m
k
2.6.2. PDRB Atas Dasar Harga Berlaku ................................. 30
-z
?
2.6.3. Pendapatan Regional Atas Dasar Harga Konstan
31
2.6.4. Pendapatan Perkapita ...............................................
32
2.6.5. Metode Penghitungan Pendapatan Regional ............
33
2.7. Suku Bunga Kredit ..........................................................
34
2.7.1. Pengertian dan Teori Tentang Bunga Kredit ............
35
2.7.2. Faktor Penentuan Tingkat Bunga ............................
36
2.7.3. Pemberian Kredit .....................................................
38
2.8. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ......................................
40
2.9. Penelitian Sebelumnya ....................................................
41
2.10. Kerangka Berftkir ..........................................................
44
2.11. Hipotesis ...... .... ...................... .. ................ ................... ...
44
BAB m Metode Pene1itian •...............•..••..............•...............•...........
46
3.1. Ruang lingkup Penelitian..................................................
46
3.2. Jenis dan Sumber data ....................................................
46
3.3. Metode Analisis Data ......................................................
46
3.4. Defenisi Operasional .......................................................
48
3.5. Uji Kesesuaian .................................................................
49
3.5.1. Uji Koefisien Determinasi (R2)
93
••.•••.••.••••••••••••••.••••••
49
3.5.2. Uji Signifikasi Parsial (uji- t) ..................................
49
3.5.3. Uji Signifikan simultan (Uji - F) ............................
50
3.6. Uji Penyimpangan Klasik ................................................
51
3.6.1. Uji Autrokolerasi ....................................................
51
3.6.2. Uji Multikolinierity .................................................
52
3.6.3. Uji Normalitas ........................................................
53
BAB IV BASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..........•.•.....
54
4. 1. Perkembangan Permintaan Rumah ............................:.......
54
4.2.Perkembangan Harga Rata-rata Rumah ...............................
57
4.3.Perkembangan Jumlah Rumah Tangga ................................
59
4.4.Perkembangan PDRB dan Pendapatan Perkapita ................
60
4.5.Perkembangan Suku Bunga KPR .........................................
62
4.6.Pembahasan Penelitian .........................................................
64
4.6.1. Interprestasi Model......................................................
64
4.6.2. Elastisitas Permintaan ..................................................
67
4.7. Uji Kesesuaian ...................................................................
69
4.8. Uji asumsi Klasik ...............................................................
71
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN .............................................
73
5.1 . Kesimpulan ..........................................................................
73
5.2. Saran ....................................................................................
74
DAFTAR PUSTAKA ..•......•••••••.•••..••••..••.•......•....•••••.•.••••...•.••.••••••....
76
DAFTAR TABEL
Tabel 101
Perkembangan Harga rata-rata rumah sederhana di Kota Medan
Tahun 1995 - 2009 o••••o••••oooooooooo•••••o•oooooooo•••oo••ooooooo•••ooooo••oo••oooooo
4
Tabel1.2
Perkembangan Jumlah Rumah tangga di Kota Medan Tahun 19952009 .oooooooooooOOoo000000000000°000000000000000000000000000oOOoooooOoOOoOooooooooooooooooooooo
5
Tabel 1.3
Perkembangan Permintaan rata rumah sederhana di Kota Medan
7
Tahun 1995 • 2009 ooooooo ••o.oo 00oooooooooooo0ooooooo···•oooooooooooooo•·····oooooooooo
Tabe1 1.4
Perkembangan PDRB ADH Konstan dan pendapatan perkapita di
8
Kota Medan Tahun 1995 - 2009 ooooooooo•o••••ooooooo••••oooooooo•o•••oooooooooo
Tabel 1.5
Perkembangan Suku bunga KPR Tahun 1995 - 2009 ••.••••• 0000000000
l0
Tabel 4.602 Elastisitas Permintaan terhadap harga, Elastisitas pendapatan dan
Elastisitas harga silang •o•oooooooooooo 0o• oo 00 oo••· oooooo• 0000 00000 000 0000 0. 00 00000 00 00 71
z
?
m
DAFfAR GRAFIK
Grafik 4.1
Pennintaan rata rumah sederhana di Kota Medan Tahun 1995 2009 ···················································································
Grafik4.2
Perkembangan
Harga rata-rata rumah sederhana di Kota
Medan Tahun 1995 -2009 .....................................................
58
Grafik4.2
Perkembangan Jumlah Rumah tangga di Kota Medan Tahun
1995- 2009 ..........................................................................
60
Grafik4.2
Perkembangan PDRB ADH Konstan dan pendapatan perkapita
di Kota Medan Tahun 1995- 2009........................................
61
Grafik4.2
Perkembangan Suku bunga KPR Tahun 1995 - 2009 ............
z
?
56
m
63
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Lamp iran
I.
Tabel Permintaan Rumah Sederhana dan Jumlah Rata-rata
Rumah Sederhana .... . . .. . . . . .. .. . .. .. .. . . . . .. . .. . . . . . . . . . . ..... . ...
Lampiran 2.
79
Tabel Jumlah Rumah Tangga, PDRB ADH Konstan dan
Pendapatan Perkapita Di Kota Medan Tahun 1995 -
80
2009 ............... .. ....... .......... .. ... ........... ................. .
Lampiran 3.
Tabel Tingkat Suku Bunga KPR Tahun 1995 - 2009. ........
81
Lampi ran
4.
Pengolahan data eviews........ .. .. . ... ... . .. . . . .. .. .. .... .. . . . . ..
82
Lampi ran
5.
Hasil pengolahan ........ :·... .. .. ......................... ... ... . . ..
83
Lampiran
6
Hasil output program ev!ews . . . . . . . . . . . .. . . . . ...................
84
Lampi ran
7
Hasil uji mu1tikolinierity . .. . . . . . . . . . . . . . . .................. .. ... .. ..
85
Lampi ran
8
Hasil pengolahan Data Eviews untuk variabel JRT.. .. .. .... .. 86
Lampi ran
9
Hasil pengolahan Data Eviews untuk variabel JRT. ... .... ..
87
Lampi ran
I0
Hasil pengo laban Data Eviews . . . . . . .. . .. . . . .. . ................ . ..
88
Lampi ran
11
Uji Normalitas . . . . . . . . . . . .. . . . . ........................... ... . . . . .. ... 89
Lampiran
12
Tabe1 DW ..... ...... ...... ........... ... . .. . ........... ....... ........ 90
Lampiran
13
Tabel t.. .. . ... . .. .. ... ............................................... ... ... .. . ...
91
Lamp iran
14
Tabel F . . . . . . . . . . . . . . . . . ........................................ .... ...........
92
Lampiran
IS
Uji Autokorelasi dengan Breusch-God Frey.. ... .... .... ... . ...
93
Lamp iran
16
Uji Multikolonieritas.... ... .... .. ... ..... . ... .... .. .... .. . .. . . . . .... 94
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Perkembangan bisnis perumahan di masa sekarang telah mengalami
peningkatan yang sangat pesat, Diperkirakan kebutuhan akan rumah per tahun
mencapai 1,2 juta unit rumah yang tersebar di seluruh Indonesia, Tempat tinggal
(papan) merupakan kebutuhan dasar bagi setiap masyarakat, sama pentingnya,
meskipun berbeda fungsinya, dengan dua unsur kebutuhan dasar lainnya, yaitu
pakaian (sandang) dan makanan (pangan), Karena itu tidak mengherankan apabila
: kuantitas dan kualitas tempat tinggal merupakan salah satu dimensi daripada
kesejahteraan setiap masyarakat, Faktor sosial-ekonomi, budaya dan lingkungan
adalah beberapa penentu tipe dan kualitas tempat tinggal yang dipilih masyarakat,
Dalam upaya peningkatan kesejahteraan tidak jarang pemerintah dan
institusi ikut mengatur perihal tempat tinggal anggota masyarakat untuk
meningkatkan kualitas pemukiman, Bebagai program telah dan akan dilaksanakan
dalam perencanaan, pemantauan dan evaluasinya memerlukan informasi tentang
gambaran dilapangan, Untuk memenuhi kebutuhan itu, diperlukan data
perumahan yang lengkap, akurat, dan dapat dipercaya mengenai kuantitas dan
kualitas tempat tinggal, yang sejak Indonesia merdeka sampai kini belum tersedia,
Pembangunan perumahan untuk rakyat merupakan salah satu usaha untuk
memenuhi kebutuhan pokok masyarakat disamping kebutuhan - kebutuhan yang
lainnya, Sejalan dengan pemenuhan kebutuhan pokok tersebut pembangunan
perumahan rakyatjuga ditujukan untuk mewujudkan pemukiman yang fungsional,
2
yang ditata menurut pola tata ruang dalam pengembangan wilayah (Sardjono,
1 ~ - ..
2006),
Selain hal-hal tersebut diatas, pembangunan perumahan rakyat dapat
menciptakan lapangan kelja yang baru yang nantinya akan meningkatkan
pendapatan masyarakat khususnya di bidang konstruksi dan properti, Dengan
berkembangnya pembangunan perumahan akan dapat memicu roda perekonomian
dari sektor industri dan tenaga kelja, Pembangunan perumahan dapat
meningkatkan industri bangunan, industri konstruksi dan sekaligus dapat
menyerap tenaga kelja karena terbukanya lapangan kerja, Dari bidang properti,
dapat dilihat dari banyaknya pembangunan rumah oleh para developer dan makin
luasnya areal pemukiman untuk ditempati,
Sisi lain Pemerintah terus berusaha dan berupaya mencari alternatif yang
tepat untuk menyelesaikan permasalahan permintaan perumahan oleh masyarakat
ini, Maka dari itu pemerintah berusaha mencari altematif pemecahan yang dapat
digunakan untuk menyelesaikan permasalahan tersebut, salah satu alternatifnya
yang dilakukan adalah melakukan kerja sama dengan para developer, Ajakan
kerjasama tersebut tentu saja direspon secara baik oleh para developer, sehingga
para developer dan pemerintah berkerjasama dan berusaha keras untuk memenuhi
permintaan rnasyarakat dalam hal pembangunan rumah,
Tingginya permintaan perumahan sebagai akibat terus meningkatnya
pertumbuhan
penduduk dikota-kota besar,
baik sebagai
karena adanya
peningkatan angka kelahiran ataupun karena adanya permindahan penduduk dari
desa ke kota, Padahal kalau dicermati secara terus menerus harga-harga rumah
terus mengalami peningkatan seiring dengan majunya perkernbangan kota
3
tersebut, Namun karena pendapatan masyarakat juga meningkat maka atas
permintaan perumahan tersebut tersebut tetap tinggi dan sebagai akibatnya
transaksi pembelian rumah dilakukan secara kredit pada tingkat bunga tertenu,
Untuk satu unit harga rumah sederhana bisa berubah setiap waktunya
sesuai dengan pennintaan masyarakat yang dilakukan oleh para developer, Untuk
rumah sederhana pada tahun 2005 pemerintah menetapkan harga rata-rata rumah
sederhana sebesar 46 juta rupiah per satu unit rumahnya dengan luas laban 72 m2
yang memiliki type 36, akan tetapi para developer menaikkan harga rumah
sederhana tersebut dengan luas laban yang lebih luas yang memiliki type yang
sama, Sejak tahun 2000 sampai tahun 2008 harga rata-rata rumah sederhana mulai
mengalami kenaikan dari harga 32 juta rupiah pada tahun 2000 dan 55 juta pada
tahun 2008, Harga rata-rata rumah sederhana di Kota Medan periode 1995 - 2009
yang dapat dilihat pada tabel 1.1
4
Tabell.l
Harga Rata-rata Rumah Sederhana Di Kota Medan
Tahun 1995-2009
Tahun
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Harga rata-rata
Rumah sederhana
(Jutaan rupiah)
u
I
u
8
ll
26
24
32
36
34
40
43
46
47
49
55
60
._::.:;
-::!.J
Pertumbuhan
(%)
-27.27
37.50
136.36
-7.69
33.33
12.50
-5.56
17.65
7.50
6.98
2.17
4.26
12.24
9.09
Sumber: Dinas Tarukim Propsu
Sekarang ini, khususnya di kota - kota besar pembangunan yang meliputi
pembangunan perumahan berkembang pesat, Hal ini merupakan tujuan
pembangunan perumahan dan pemukiman dalam meningkatkan kesejahteraan
penduduk dengan memenuhi kebutuhan pokok masyarakat, Di daerah Kota
Medan jumlah rumah tangga terus mengalami peningkatan dari tahun ke tahun
yang pada akhir tahun 2007 beljumlah 473.45 juta jiwa dengan pertumbuhan
0.77%, Hal ini menimbulkan permasalah akan perumahan yang sehat untuk
masyarakat, maka diperlukan pembangunan perumahan agar masyarakat dapat
5
sejahtera, Perkembangan jumlah penduduk Kota Medan perionde 1995-2009
dapat dilihat pada tabel 1.2
Tabel1.2
Perkembangan Jumlah Rumab tangga Kota Medan
Tahun 1995-2009
Tahun
Jumlab Rumab Tangga
{ Jutaan Jlwa)
Pertumbuhan
Per tahun (%)
419.62
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
-z
?
I
-
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Sumber: BPS Medan
-
421.l8
0.37
422.01
0.20
.//'
422.45
0.10
/
422.78
0.08
423.17
0.09
429.07
1.39
437.39
1.94
444.01
1.51
454.58
2.38
462.77
1.80
469.84
1.53
473.45
0.77
488.86
3.26
49327
0.90
~
.;
Q
·~
Pembangunan perumahan di Kota Medan dilakukan atas usaha
masyarakat sendiri, pemerintah dan swasta, Namun dengan demikian mengingat
masalah perumahan tidak dapat diatasi oleh masyarakat sendiri, maka pemerintah
menangani secara formal dengan membangun lingkungan perumahan bersama
6
pihak swasta, Pembanguan perumahan dalam skala besar dan dilengkapi fasilitas
dilakukan oleh developer swasta, Developer swasta
paoa umumnya adalah para
pengusaha yang bergerak di bidang perumahan dan tergabung dalam persatuan
pengusaha Real Estate Indonesia (REI),
Untuk tahun 2007 permintaan rumah sederhana mengalami kenaikan pada
angka 896 unit rumah hila dibandingkan pada tahun 2005 yaitu pada angka 808
unit rumah dengan pertumbuhan rata - rata per tahun -4.49 %, Setiap tahunnya
pendapatan perkapita masyarakat Kota Medan cenderung terus meningkat, Pada
tahun 2005 pendapatan perkapita Kota Medan sampai menyentuh angka 18,3 7
j uta rupiah perkapita, Walaupun pendapatan perkapita masyarakat meningkat
tetapi masyarakat bel urn mencapai tingkat kesejahteraan, Hal ini dilihat dari masih
banyaknya penduduk yang kurang mampu tidak memiliki rumah yang sehat dan
layak huni disebabkan daya beli masyarakat akan rumah masih kurang, Jumlah
penduduk yang miskin pun masih banyak terdapat di Kota Medan, Permintaan
rumah sederhana dapat kita Iihat dalam tabel 1,3 dibawah ini periode 2000 2009, yang merupakan total unit rumah sederhana yang realisasi terjual tiap
tahunnya,
7
Tabell.3
Petmintaan Total Unit Rumah Sederhana di Kota Medan
Periode 1995-2009
Tahun
Permintaan Rumab
(unit)
1995
475
1996
(r
760
s
603
1997
~
Pertumbuban per Taboo
(Persen)
-
\
''
! '
60.00
-20.66
228
-62.19
1999
253
10.96
2000
306
20.95
2001
338
10.46
2002
429
26.92
2003
707
64.80
2004
846
19.66
2005
808
-4.49
2006
892
10.40
2007
896
0.45
2008
925
3.24
2009
945
2.16
1998
)_
~
.
~
u
........_--........_
- ~\
; £".. \
~f
"V"'
Sumber: Persatuan Perusahaan REI (Real Estate Indonesra) setelah dwlah
I
8
Tabell.4
PDRB dan Pendapatan Perkapita Taboo 1995-2009
Taboo
PDRBADH
1995
Konstau (jutaan
Rupiah)
15,582
1996
16,579
Peudapatan Perkapita
(Jutaan Rupiah)
9,4
Pertumbuban
10,14
7.87
(%)
-
~
1'-
'--
s;
1997
17,068
1998
16,174
8,73
1999
17,985
9,53
9.16
2000
18,957
9,95
4.41
2001
19,828
10,22
2.71
2002
20,819
10,61
3.82
2003
22,018
11,10
4.62
2004
23,623
11,75
5.86
2005
25,172
12,35
5.11
2006
27,234.45
13,17
6.64
2007
29,352.92
14,09
6.99
2008
31,373.95
15,06
6.88
2009
33,430.69
15,76
4.65
10,75
~
6.02
-18.79
Sumber: BPS Medan
Dari Tabel 1.4 diatas bahwa pada tahun 1995 pendapatan perkapita Kota
Medan sampai menyentuh angka 9,4 juta rupiah perkapita dengan PDRB ADH
Konstan sebesar 15,582
juta rupiah meningkat terus menerus tetapi ada
penurunan di tahun 1998 menyentuh angka 8, 73 juta rupiah dikarenakan adanya
krisis moneter, Walaupun pendapatan perkapita masyarakat meningkat tetapi
9
masyarakat belum mencapai tingkat k:esejabteraan, Hal ini dilihat dari masih
bariyaknya penduduk yang kurang mampu tidak memi1ild rumah yang sehat dan
layak huni disebabkan daya beli masyarakat akan rumah masih kurang, Jumlah
penduduk yang misldn pun masih benyak terdapat di Kota Medan.
Masyarakac Kuta Medan pada umumnya lebih memilih pembelian rumah
secara kredit, Hal ini disebabkan oleh pendapatan masyarakat yang masih kurang
untuk membeli rumah secara tunai, Selain itu masyaralcat cendenmg melakukan
usaba lain seperti berdagang, wiraswasta, atau melakukan perkerjaan sambilan
untuk menambah pendapatan dan berguna untuk membayar angsuran rumab,
Oleh karena itu perlu adanya per.m serta Jembaga perbankan dalam
pemberian fasilitas Kredit Perumahan, Kredit yang diberilcao untuk perumahan
dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumab (KPR), Dengan demikian untuk
memiliki rumah, masyarakat dapat memperolehnya dari developer - developer
swasta dengan memanfaatkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang diberik.an
oleb bank - bank swasta bersanglcutan, Perumahan yang ditawarkan beragam
jenisnya, Ada yang type yang berukuran kecil, menengah ataupun berukuran
besar. suku bunga KPR cenderung mengalami peningkatan dan penunman
berdasarkan Bl rate dan bank-bank masing masing, berikut tabel 1.5 suku buoga
KPR berdasarkan hasil BTN.
I
10
Tabell,S
Perkembangan Suku Bunga KPR
Periode 1995-2009
Tahun
Tingkat Suku Bunga KPR
(%)
............._
-
--~
/"
1995
1996
1997
1998
~';
\?V
"--:::
:J(/
'\.:~
1999
-......,_
-...........
--..........
c.;:l
.._il..
15,04
14,41
15,37
22,04
~
20,87
2000
16,25
2001
16,61
2002
16,32
2003
15,43
2004
14,12
2005
15,04
2006
15,05
2007
14,91
2008
14,50
2009
14
.........
1 ...
/
/
~
Sumber : BTN Cabang Medan
Berdasarkan tabel L5 diatas, Untuk tahun 1998 tingkat suku bunga KPR
mengalami kenaikan pada angka 22,04 tetapi sempat mengalami penurunan di
tahun 2000 pada angka 16, 25· persen sampai tahun 2009 suku
btmga KPR
mengalami penurunan mencapai 14 persen.
Berdasarkan uraian - uraian diatas maka penulis tertarik untuk melakukan
penelitian thesis dengan judul, "Ana/isis Permintaaan Perumahan Sederhana di
KotaMetkm "
..
11
1.2. Perumusan Masalab
Berdasarkan Jatar belakang yang dipaparkan diatas maka pokok
permasalahan yang akan diteliti dalam penelitian ini adalah:
a. Seberapa besar pengaruh harga rata-rata rumah per tahun, j umlah rumah
tangga, pendapatan perkapita masyarakat, dan tingkat suku bunga KPR
terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan.
b. Seberapa besar elastisitas harga rata-rata rumah per tahun, jumlah rumah
tangga, pendapatan perkapita masyarakat, dan tingkat suku bunga KPR
terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan,
Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
a. Untuk mengetahui seberapa besar pengaruh harga rata-rata rumah per
tahun, jumlah rumah tangga, pendapatan perkapita dan perubahan suku
bunga KPR terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan,
b. Untuk mengetahui elastistas harga rata-rata rumah per tahun, jumlah
rumah tangga, pendapatan perkapita masyarakat, dan tingkat suku bunga
KPR terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan,
1.4. Manfaat penelitian
Adapun manfaat yang penulis harapkan dari penulisan ini adalah:
a. Penulis
dapat
mengaplikasikan
teori
yang
diperkuliahan dengan kondisi yang ada dilapangan,
diperoleh
selama
12
b. Dapat memberikan gambaran yang jelas bagi Pemerintah Kota Medan
sebagai pembuat kebijakan, mengenai perkembangan permintaan dan
pembanguanan rumah untuk masyarakat di Kota Medan.
73
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
Hasil dan pembahasan yang telah diuraikan pada bab - bab sebelumnya
penulis akan mengambil beberapa kesimpulan dari apa yang telah dijelaskan. Ada
beberapa hal yang penting yang dapat disimpulkan:
a.
Dari basil model estimasi dapat disimpulkan bahwa Harga rata - rata
rumah sederhana mempunyai pengaruh negatif
terhadap permintaan
rumah sederhana di Kota Medan dengan koefisien (-0,300). Hal ini
menunjukkan jika harga rata - rata rumah sederhana naik sebesar 1%,
cateris paribus maka akan menurunkan permintaan rumah sederhana
sebesar 0,30% unit rumah. Sementara itu dapat diketahui dengan fstat < itabel
(-2.274 < 1.771), dengan demikian hipotesa Ho diterima. Artinya variabel
Harga rata-rata rumah (HR) berpengaruh negative dan signifikan terhadap
permintaan rumah sederhana secara statistik pada tingkat kepercayaan 95
%.
Dari basil model estimasi dapat disimpulkan bahwa Jumlah rumah tangga
mempunyai pengaruh positif terhadap permintaan rumah sederhana di
Kota Medan dengan koefisien (6, 740). Hal ini menunjukkan jika Jumlah
rumah tangga naik sebesar 1%, cateris paribus maka akan menaikan
permintaan rumah sederhana sebesar 6,74% unit rumah. Sementara itu
dapat diketahui
lstat
>
ltabel
(4.01 6 > 1.771 ), dengan demikian hipotesa Ho
ditolak. Artinya variabel Jumlah Rumah Tangga (JRT) berpengaruh positif
74
dan signifikan terhadap pennintaan rumah sederhana secara statistik pada
tingkat kepercayaan 95 %.
c.
Dari basil model estimasi dapat disimpulkan bahwa suku bunga KPR
mempunyai pengaruh negatif terhadap permintaan rumah sederhana di
Kota Medan dengan koefisien (- 1,946). Hal ini menunjukkan jika suku
bunga KPR naik sebesar 1%, cateris paribus maka akan mengurangi
pennintaan rumah sederhana sebesar 1,94% unit rumah. Sementara itu
dapat diketahui t stat < t tabel ( -4.204 < I. 771 ), dengan demikian hipotesa Ho
diterima. Artinya variabel Suku Bunga KPR (SB) berpengaruh negative
dan signifikan terhadap permintaan rumah sederhana secara statistik pada
tingkat kepercayaan 95 %.
d. Nilai koefisien elastisitas harga rata-rata rumah terhadap permintaan
rumah menunjukkan bahwa rumah merupakan barang primer dan
kebutuhan pokok bagi masyarakat. Elastisitas permintaan rumah dengan
harga rata-rata rumah bersifat inelastic.
e. Nilai koefisien elastisitas jumlah rumah tangga terhadap permintaan rumah
menunjukkan bahwa elastisitas permintaan rumah dengan jumlah rumah
tangga bersifat elastis.
. f. Nilai koefisien suku bunga KPR terhadap permintaan rumah menunjukkan
bahwa elastisitas permintaan rumah dengan jumlah rumah tangga bersifat
elastis.
5.2. Saran
Adapun saran yang dapat penulis sampaikan adalah sebagai berikut:
75
a. Bagi developer- developer yang ada di Kota Medan agar tidak menaikkan
harga rumah terlalu tinggi, hendaknya disesuaikan dengan kondisi
ekonomi agar pemenuhan rumah sederhana yang layak untuk masyarakat
dapat terpenuhi sehingga tingkat kesejahteraan masyarakat dapat tercapai
sesuai dengan program pemerintah.
b. Disarankan supaya para developer menyediakan data yang lengkap
mengenai rumah yang realisasi terjual baik menurut type rumahnya
maupun harga rumahnya yang kemudian data tersebut akan diserahkan ke
pemerintah untuk dibuat perkembangan permintaan rumah sederhana tiap
periodenya.
c. Kepada masing - masing bank yang ikut andil dalam pemberian Kredit
-z
':)
Pemilikan Rumah supaya lebih mempermudah proses kredit dan tidak
terlalu tinggi menaikkan suku bunga kreditnya khususnya Kredit
Pemilikan Rumah.
FITRI CHAIRIAH ULFA. Analisis Permintaan Perumahan di Kota Medan.
Tesis. Program Pascasa.jana Universitas Negeri Medan. Maret 20 II .
Penelitian ini menganalisis masalah pengaruh harga rumah per tahun, jumlah
rumah tangga, dan tingkat suku bunga KPR serta elastisitasnya terhadap
permintaan rumah sederhana di Kota Medan.
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis Untuk mengetahui seberapa besar
pengaruh harga rata-rata rumah per tahun, jumlah rumah tangga, dan perubahan
suku bunga KPR terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan serta
untuk mengetahui elastisitasnya terhadap permintaan rumah sederhana di Kota
Medan.
-z
?
Dengan menggunakan data sekunder yang bersumber dari Persatuan Pengusaha
Real Estate Indonesia (REI), Dinas Penataan Ruang dan Pemukiman (TARUKIM)
Propsu, Badan Pusat Statistik Medan, dan Bank BlN (Bank Tabungan Negara)
Cabang Medan selama periode tahun 1995-2009 (15 tahun). Data tersebut di
analisis dengan menggunakan model Analisis Regresi Berganda dengan metode
OLS (Ordinary Least Square).
Berdasarkan hasil estimasi dapat diperoleh bahwa Harga rata-rata rumah dan Suku
bunga KPR memberikan pengaruh negatif terhadap permintaan rumah sederhana
sedangkan Jumlah rumah tangga memberikan pengaruh yang positif terhadap
permintaan rumah sederhana. Elastisitas harga rata-rata rumah terhadap
permintaan rumah sederhana bersifat inelastis dengan nilai elastisitas sebesar 0,300. Elastisitas harga silang atau elastisitas Jumlah rumah tangga terhadap
permintaan rumah sederhana bersifat elastis dengan nilai elastisitas sebesar 6,740.
Dan elastisitas pendapatan atau elastisitas suku bunga KPR terhadap permintaan
rumah sederhana bersifat elastis dengan nilai elastisitas sebesar -1,946. Dari
ketiga variabel tersebut, Suku bunga KPR merupakan variabel yang memiliki
pengaruh paling besar terhadap permintaan rumah sederhana di Kota medan.
Kata Kunci : Permintaan Rumah Sederhana, Harga Rata-rata Rumah Sederhana,
Jumlah Rumah Tan~,
Suku Bunga KPR
ABSTRACT
FITRI CHAIRIAH ULFA. The Analysis of Housing Demand in the city of
Me dan. Thesis. Graduate Program, State University ofMe dan. March 2011.
This study analyzed the influence of house prices per year, number of households,
and the level of mortgage rates and the elasticity of demand for a simple house in
Me dan.
This study aims to analyze the influence of house prices per year, number of
households, and the level of mortgage rates and the elasticity of demand for a
simple house in Medan.
By using secondary data obtained from the Employers Association of Real Estate
Indonesia (REI), Department of Spatial Planning and Settlement (TARUKIM)
Propsu, Medan Statistics, Bank Indonesia, and Bank BTN (State Savings Bank)
branch in Medan during the period I995-2009 (15 years). The data was analyzed
using multiple regression analysis model using OLS (Ordinary Least Square).
Based on estimates can be obtained that the average house prices and mortgage
interest rates negatively impact demand for a simple house while the number of
households making a positive impact on housing demand is simple. The average
price elasticity ofdemand for houses simple houses is inelastic with the elasticity
of- 0.300. Cross-price elasticity or elasticity number of households on housing
demand is elastic with a simple elasticity value of 6. 740. And the elasticity of
income or mortgage interest elasticity of demand is elastic simple house with a
value ofelasticity of-1.946. Of the three variables, the mortgage interest rate is a
variable that has the most impact on demand for a modest home in the City field.
Key words: Simple Housing Demand, Average Price captive, Number of
Households, Interest Rate mortgage
.
ANALISIS PERMINTAAN
PERUMAHAN SEDERHANA DI KOTA MEDAN
TESlS
Diajukan Untuk Memenuhi Pcrsyaratan
DaJam Memperoleh Gelar Magister Sains pada
Program Studi Ilmu Ekonomi
Oleh:
FITRI CHAIRIAH ULFA
N1~:0826357
PROGRAM PASCRJt~
UNIVERSITAS NEGERI i\fEJJAN
MEDAN
2 011
TESIS
ANALISIS PERMINTAAN PERUMAHAN SEDERHANA
DI KOTA MEDAN
Disusun dan diajukan oleh :
FITRI CHAIRIAH ULFA
NI~.
0 821
863057
Telah Dipertahankan di Depan Panitia Ujian Tesis
Pada 10 Maret 2011 dan Dinyatakan Telah Mcmenuhi
Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Sains
Program Studi llmu Ekonomi
Medan, 10 Maret 20 11
;
.
Menyetujui :
Tim Pembimbing,
-z
Pembimbing I
Dr. H.
Pembimbing II
uhammad Yusuf, M.Si
~fe-0
NIP. 19610815 198703 1 001
Ketua Program Studi
Ilmu Ekonomi
Dr. Dede Ruslan. ~
.S
i.
NIP. 19650704 199003 1 002
Dr. Dede Ruslan, M.Si
NIP. 19650704 199003 1 002
PERSETUJUAN DEWAN PENGUJI
TESIS MAGISTER SAINS
NO.
NAMA
1.
Dr. H. Muhammad Yusuf, M.Si
(Pembimbing I)
2.
Dr. Dede Ruslan, M.Si
(Pembimbing II)
3.
Dr. Arwansyah, M.Si
(Penguji)
T.TANGAN
-
Dr. Eko W. Nugrahadi, M.Si
(Penguji)
Dr.JonniManurung
(Penguji)
Nama
Nim
Prodi
Tanggal Sidang
: FITRI CHAIRIAH ULFA
: 082188630057
: ILMU EKONOMI
: 10 MARET 2011
KATAPENGANTAR
Puji dan syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT
yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tesis yang beljudul "Analisis Permintaan Perumahan Sederhana
di Kota Medan"
Penulisan Tesis ini bertujuan untuk mendapatkan model dan menganalisis
pengaruh Harga rata-rata rumah per tahun, jumlah rumah tangga, pendapatan
perkapita dan tingkat suku bunga KPR serta elastisitasnya terhadap pennintaan
rumah sederhana di Kota Medan.
Dalam kesempatan ini penulis tidak lupa mengucapkan terima kasih yang
sebesar-besamya kepada:
I . Bapak Prof. Dr. Syawal Gultom, M.Pd. selaku Rektor Universitas Negeri
Medan.
2. Bapak Prof. Dr. Belferik Manullang selaku Direktur Program Pascasarjana
>
Universitas Negeri Medan.
3. Bapak Dr. Dede Ruslan, M.Si. selaku ketua Prodi Ilmu Ekonomi, lbu Riza
Indriani, SE, M.Si selaku sekretaris Prodi Hmu Ekonomi dan Adi selaku staf
Prodi Ilmu Ekonomi.
4. Bapak Dr. H. Muhammad Yusuf, M.Si selaku Pembimbing I dan Bapak
Dr.Dede Ruslan, M.Si. selaku Pembimbing II yang dengan sabar memberikan
arahan, bimbingan, dan motivasi serta meluangkan waktu dan tenaganya
kepada penulis hingga terselesainya penulisan tesis ini.
5. Bapak DR. Joni Manurung, DR. Eko W.Nugrahadi M.Si, dan Dr. Arwansyah,
MSi, selaku dosen penguji yang telah banyak memberikan koreksi dan
masukan yang sangat berharga kepada penulis demi perbaikan tesis ini.
6. Seluruh Dosen yang telah memberikan ilmu kepada penulis selama penulis
menempuh pendidikan di Prodi Ilmu Ekonomi Sekolah Pascasarjiiri.a
Universitas Negeri Medan.
7. Teristimewa kepada kedua orang tua, Ayahanda H. T. Ahmad Adan dan
lbunda Hj. T. Ferial Hayati, yang telah mendidik dan membesarkan penulis
dengan penuh kasih sayang dan telah banyak mendoakan dan memberikan
dukungan moral dan materil agar penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
8. Abangnda Wan Azmi, MAP dan Kakanda Dr. Emi Memory Pakpahan, yang
selalu mendoakan dan mendukung setiap langkah dan kegiatan penulis agar
penulis dapat lebih maju dalam meraih masa depan.
9. Sahabat dan rekan-rekan mahasiswa/i Prodi Ilmu Ekonomi Universitas Negeri
Medan Angkatan XIV, yang telah mensupoit dan memberikan nilai
-z
persahabatan dan bantuan yang tak temilai harganya selama penulis
mengambil Program Pascasatjana di Universitas Negeri Medan, Khususnya
buat Kak Mala, Mami Maranatha, Atok Rambe, Pak Buwono, Pak lpuJ, Pak
':)
Halim, Pak Juhri dan Bang Lontung. Tidak lupa penulis ucapkan terima kasih
m
buat E.R.Taufiq yang tidak henti-hentinya memotivasi penulis baik secara
langsung maupun tidak langsung agar penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
Akhirnya,
penulis
menyadari
bahwa
tesis
ini
masih j auh
dari
kesempumaan, harapan penulis semoga tesis ini dapat memberikan manfaat bagi
semua pembaca baik dunia pendidikan, developer-develover dan masyarakat.
Medan, 10 Maret 2011
Penulis
Fitri Chairiah Ulfa
DAFTAR
lSI
halaman
ABSTRAK ........................................................................................ .
ABSTRACT ····························-·······························'·························
ii
DAFTAR lSI.......................................................................................
iii
DAFTAR GAMBAR ....................•.•...•••.....••......................................
iv
DAFTAR TABEL ..............................................................................
v
DAFfAR TAMPILAN.......................................................................
vi
BAB I Pendahuluan ..........................................................•.........•...
I. I. Latar Belakang ................................................................ .
1.2: Perumusan Masalah ........................... ...............................
II
1.3. Tujuan Penelitian ..............................................................
11
1.4. Manfaat Penelitian ............................................................
11
BAB II Tinjauan Pustaka ...............................................................
13
2.1. Teori Permintaan ..............................................................
13
2.2. Efek Substitusi dan Efek pendapatan .................................
18
2.3. Permintaan Perumahan ......................................................
21
2.4. Elastisitas Permintaan .......................................................
24
2.4.1. Elastisitas Harga .....................................................
25
2.4.2. Elastisitas Pendapatan ............................................
25
2.4.3. E1astisitas Silang ....................................................
26
2.5. Faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan .................
27
2.6. Konsep ~odu
Domestik Regional Bruto .......................
30
2.6.1. Pendapatan Regional ..............................................
30
z
?
m
k
2.6.2. PDRB Atas Dasar Harga Berlaku ................................. 30
-z
?
2.6.3. Pendapatan Regional Atas Dasar Harga Konstan
31
2.6.4. Pendapatan Perkapita ...............................................
32
2.6.5. Metode Penghitungan Pendapatan Regional ............
33
2.7. Suku Bunga Kredit ..........................................................
34
2.7.1. Pengertian dan Teori Tentang Bunga Kredit ............
35
2.7.2. Faktor Penentuan Tingkat Bunga ............................
36
2.7.3. Pemberian Kredit .....................................................
38
2.8. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ......................................
40
2.9. Penelitian Sebelumnya ....................................................
41
2.10. Kerangka Berftkir ..........................................................
44
2.11. Hipotesis ...... .... ...................... .. ................ ................... ...
44
BAB m Metode Pene1itian •...............•..••..............•...............•...........
46
3.1. Ruang lingkup Penelitian..................................................
46
3.2. Jenis dan Sumber data ....................................................
46
3.3. Metode Analisis Data ......................................................
46
3.4. Defenisi Operasional .......................................................
48
3.5. Uji Kesesuaian .................................................................
49
3.5.1. Uji Koefisien Determinasi (R2)
93
••.•••.••.••••••••••••••.••••••
49
3.5.2. Uji Signifikasi Parsial (uji- t) ..................................
49
3.5.3. Uji Signifikan simultan (Uji - F) ............................
50
3.6. Uji Penyimpangan Klasik ................................................
51
3.6.1. Uji Autrokolerasi ....................................................
51
3.6.2. Uji Multikolinierity .................................................
52
3.6.3. Uji Normalitas ........................................................
53
BAB IV BASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..........•.•.....
54
4. 1. Perkembangan Permintaan Rumah ............................:.......
54
4.2.Perkembangan Harga Rata-rata Rumah ...............................
57
4.3.Perkembangan Jumlah Rumah Tangga ................................
59
4.4.Perkembangan PDRB dan Pendapatan Perkapita ................
60
4.5.Perkembangan Suku Bunga KPR .........................................
62
4.6.Pembahasan Penelitian .........................................................
64
4.6.1. Interprestasi Model......................................................
64
4.6.2. Elastisitas Permintaan ..................................................
67
4.7. Uji Kesesuaian ...................................................................
69
4.8. Uji asumsi Klasik ...............................................................
71
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN .............................................
73
5.1 . Kesimpulan ..........................................................................
73
5.2. Saran ....................................................................................
74
DAFTAR PUSTAKA ..•......•••••••.•••..••••..••.•......•....•••••.•.••••...•.••.••••••....
76
DAFTAR TABEL
Tabel 101
Perkembangan Harga rata-rata rumah sederhana di Kota Medan
Tahun 1995 - 2009 o••••o••••oooooooooo•••••o•oooooooo•••oo••ooooooo•••ooooo••oo••oooooo
4
Tabel1.2
Perkembangan Jumlah Rumah tangga di Kota Medan Tahun 19952009 .oooooooooooOOoo000000000000°000000000000000000000000000oOOoooooOoOOoOooooooooooooooooooooo
5
Tabel 1.3
Perkembangan Permintaan rata rumah sederhana di Kota Medan
7
Tahun 1995 • 2009 ooooooo ••o.oo 00oooooooooooo0ooooooo···•oooooooooooooo•·····oooooooooo
Tabe1 1.4
Perkembangan PDRB ADH Konstan dan pendapatan perkapita di
8
Kota Medan Tahun 1995 - 2009 ooooooooo•o••••ooooooo••••oooooooo•o•••oooooooooo
Tabel 1.5
Perkembangan Suku bunga KPR Tahun 1995 - 2009 ••.••••• 0000000000
l0
Tabel 4.602 Elastisitas Permintaan terhadap harga, Elastisitas pendapatan dan
Elastisitas harga silang •o•oooooooooooo 0o• oo 00 oo••· oooooo• 0000 00000 000 0000 0. 00 00000 00 00 71
z
?
m
DAFfAR GRAFIK
Grafik 4.1
Pennintaan rata rumah sederhana di Kota Medan Tahun 1995 2009 ···················································································
Grafik4.2
Perkembangan
Harga rata-rata rumah sederhana di Kota
Medan Tahun 1995 -2009 .....................................................
58
Grafik4.2
Perkembangan Jumlah Rumah tangga di Kota Medan Tahun
1995- 2009 ..........................................................................
60
Grafik4.2
Perkembangan PDRB ADH Konstan dan pendapatan perkapita
di Kota Medan Tahun 1995- 2009........................................
61
Grafik4.2
Perkembangan Suku bunga KPR Tahun 1995 - 2009 ............
z
?
56
m
63
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Lamp iran
I.
Tabel Permintaan Rumah Sederhana dan Jumlah Rata-rata
Rumah Sederhana .... . . .. . . . . .. .. . .. .. .. . . . . .. . .. . . . . . . . . . . ..... . ...
Lampiran 2.
79
Tabel Jumlah Rumah Tangga, PDRB ADH Konstan dan
Pendapatan Perkapita Di Kota Medan Tahun 1995 -
80
2009 ............... .. ....... .......... .. ... ........... ................. .
Lampiran 3.
Tabel Tingkat Suku Bunga KPR Tahun 1995 - 2009. ........
81
Lampi ran
4.
Pengolahan data eviews........ .. .. . ... ... . .. . . . .. .. .. .... .. . . . . ..
82
Lampi ran
5.
Hasil pengolahan ........ :·... .. .. ......................... ... ... . . ..
83
Lampiran
6
Hasil output program ev!ews . . . . . . . . . . . .. . . . . ...................
84
Lampi ran
7
Hasil uji mu1tikolinierity . .. . . . . . . . . . . . . . . .................. .. ... .. ..
85
Lampi ran
8
Hasil pengolahan Data Eviews untuk variabel JRT.. .. .. .... .. 86
Lampi ran
9
Hasil pengolahan Data Eviews untuk variabel JRT. ... .... ..
87
Lampi ran
I0
Hasil pengo laban Data Eviews . . . . . . .. . .. . . . .. . ................ . ..
88
Lampi ran
11
Uji Normalitas . . . . . . . . . . . .. . . . . ........................... ... . . . . .. ... 89
Lampiran
12
Tabe1 DW ..... ...... ...... ........... ... . .. . ........... ....... ........ 90
Lampiran
13
Tabel t.. .. . ... . .. .. ... ............................................... ... ... .. . ...
91
Lamp iran
14
Tabel F . . . . . . . . . . . . . . . . . ........................................ .... ...........
92
Lampiran
IS
Uji Autokorelasi dengan Breusch-God Frey.. ... .... .... ... . ...
93
Lamp iran
16
Uji Multikolonieritas.... ... .... .. ... ..... . ... .... .. .... .. . .. . . . . .... 94
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Perkembangan bisnis perumahan di masa sekarang telah mengalami
peningkatan yang sangat pesat, Diperkirakan kebutuhan akan rumah per tahun
mencapai 1,2 juta unit rumah yang tersebar di seluruh Indonesia, Tempat tinggal
(papan) merupakan kebutuhan dasar bagi setiap masyarakat, sama pentingnya,
meskipun berbeda fungsinya, dengan dua unsur kebutuhan dasar lainnya, yaitu
pakaian (sandang) dan makanan (pangan), Karena itu tidak mengherankan apabila
: kuantitas dan kualitas tempat tinggal merupakan salah satu dimensi daripada
kesejahteraan setiap masyarakat, Faktor sosial-ekonomi, budaya dan lingkungan
adalah beberapa penentu tipe dan kualitas tempat tinggal yang dipilih masyarakat,
Dalam upaya peningkatan kesejahteraan tidak jarang pemerintah dan
institusi ikut mengatur perihal tempat tinggal anggota masyarakat untuk
meningkatkan kualitas pemukiman, Bebagai program telah dan akan dilaksanakan
dalam perencanaan, pemantauan dan evaluasinya memerlukan informasi tentang
gambaran dilapangan, Untuk memenuhi kebutuhan itu, diperlukan data
perumahan yang lengkap, akurat, dan dapat dipercaya mengenai kuantitas dan
kualitas tempat tinggal, yang sejak Indonesia merdeka sampai kini belum tersedia,
Pembangunan perumahan untuk rakyat merupakan salah satu usaha untuk
memenuhi kebutuhan pokok masyarakat disamping kebutuhan - kebutuhan yang
lainnya, Sejalan dengan pemenuhan kebutuhan pokok tersebut pembangunan
perumahan rakyatjuga ditujukan untuk mewujudkan pemukiman yang fungsional,
2
yang ditata menurut pola tata ruang dalam pengembangan wilayah (Sardjono,
1 ~ - ..
2006),
Selain hal-hal tersebut diatas, pembangunan perumahan rakyat dapat
menciptakan lapangan kelja yang baru yang nantinya akan meningkatkan
pendapatan masyarakat khususnya di bidang konstruksi dan properti, Dengan
berkembangnya pembangunan perumahan akan dapat memicu roda perekonomian
dari sektor industri dan tenaga kelja, Pembangunan perumahan dapat
meningkatkan industri bangunan, industri konstruksi dan sekaligus dapat
menyerap tenaga kelja karena terbukanya lapangan kerja, Dari bidang properti,
dapat dilihat dari banyaknya pembangunan rumah oleh para developer dan makin
luasnya areal pemukiman untuk ditempati,
Sisi lain Pemerintah terus berusaha dan berupaya mencari alternatif yang
tepat untuk menyelesaikan permasalahan permintaan perumahan oleh masyarakat
ini, Maka dari itu pemerintah berusaha mencari altematif pemecahan yang dapat
digunakan untuk menyelesaikan permasalahan tersebut, salah satu alternatifnya
yang dilakukan adalah melakukan kerja sama dengan para developer, Ajakan
kerjasama tersebut tentu saja direspon secara baik oleh para developer, sehingga
para developer dan pemerintah berkerjasama dan berusaha keras untuk memenuhi
permintaan rnasyarakat dalam hal pembangunan rumah,
Tingginya permintaan perumahan sebagai akibat terus meningkatnya
pertumbuhan
penduduk dikota-kota besar,
baik sebagai
karena adanya
peningkatan angka kelahiran ataupun karena adanya permindahan penduduk dari
desa ke kota, Padahal kalau dicermati secara terus menerus harga-harga rumah
terus mengalami peningkatan seiring dengan majunya perkernbangan kota
3
tersebut, Namun karena pendapatan masyarakat juga meningkat maka atas
permintaan perumahan tersebut tersebut tetap tinggi dan sebagai akibatnya
transaksi pembelian rumah dilakukan secara kredit pada tingkat bunga tertenu,
Untuk satu unit harga rumah sederhana bisa berubah setiap waktunya
sesuai dengan pennintaan masyarakat yang dilakukan oleh para developer, Untuk
rumah sederhana pada tahun 2005 pemerintah menetapkan harga rata-rata rumah
sederhana sebesar 46 juta rupiah per satu unit rumahnya dengan luas laban 72 m2
yang memiliki type 36, akan tetapi para developer menaikkan harga rumah
sederhana tersebut dengan luas laban yang lebih luas yang memiliki type yang
sama, Sejak tahun 2000 sampai tahun 2008 harga rata-rata rumah sederhana mulai
mengalami kenaikan dari harga 32 juta rupiah pada tahun 2000 dan 55 juta pada
tahun 2008, Harga rata-rata rumah sederhana di Kota Medan periode 1995 - 2009
yang dapat dilihat pada tabel 1.1
4
Tabell.l
Harga Rata-rata Rumah Sederhana Di Kota Medan
Tahun 1995-2009
Tahun
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Harga rata-rata
Rumah sederhana
(Jutaan rupiah)
u
I
u
8
ll
26
24
32
36
34
40
43
46
47
49
55
60
._::.:;
-::!.J
Pertumbuhan
(%)
-27.27
37.50
136.36
-7.69
33.33
12.50
-5.56
17.65
7.50
6.98
2.17
4.26
12.24
9.09
Sumber: Dinas Tarukim Propsu
Sekarang ini, khususnya di kota - kota besar pembangunan yang meliputi
pembangunan perumahan berkembang pesat, Hal ini merupakan tujuan
pembangunan perumahan dan pemukiman dalam meningkatkan kesejahteraan
penduduk dengan memenuhi kebutuhan pokok masyarakat, Di daerah Kota
Medan jumlah rumah tangga terus mengalami peningkatan dari tahun ke tahun
yang pada akhir tahun 2007 beljumlah 473.45 juta jiwa dengan pertumbuhan
0.77%, Hal ini menimbulkan permasalah akan perumahan yang sehat untuk
masyarakat, maka diperlukan pembangunan perumahan agar masyarakat dapat
5
sejahtera, Perkembangan jumlah penduduk Kota Medan perionde 1995-2009
dapat dilihat pada tabel 1.2
Tabel1.2
Perkembangan Jumlah Rumab tangga Kota Medan
Tahun 1995-2009
Tahun
Jumlab Rumab Tangga
{ Jutaan Jlwa)
Pertumbuhan
Per tahun (%)
419.62
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
-z
?
I
-
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Sumber: BPS Medan
-
421.l8
0.37
422.01
0.20
.//'
422.45
0.10
/
422.78
0.08
423.17
0.09
429.07
1.39
437.39
1.94
444.01
1.51
454.58
2.38
462.77
1.80
469.84
1.53
473.45
0.77
488.86
3.26
49327
0.90
~
.;
Q
·~
Pembangunan perumahan di Kota Medan dilakukan atas usaha
masyarakat sendiri, pemerintah dan swasta, Namun dengan demikian mengingat
masalah perumahan tidak dapat diatasi oleh masyarakat sendiri, maka pemerintah
menangani secara formal dengan membangun lingkungan perumahan bersama
6
pihak swasta, Pembanguan perumahan dalam skala besar dan dilengkapi fasilitas
dilakukan oleh developer swasta, Developer swasta
paoa umumnya adalah para
pengusaha yang bergerak di bidang perumahan dan tergabung dalam persatuan
pengusaha Real Estate Indonesia (REI),
Untuk tahun 2007 permintaan rumah sederhana mengalami kenaikan pada
angka 896 unit rumah hila dibandingkan pada tahun 2005 yaitu pada angka 808
unit rumah dengan pertumbuhan rata - rata per tahun -4.49 %, Setiap tahunnya
pendapatan perkapita masyarakat Kota Medan cenderung terus meningkat, Pada
tahun 2005 pendapatan perkapita Kota Medan sampai menyentuh angka 18,3 7
j uta rupiah perkapita, Walaupun pendapatan perkapita masyarakat meningkat
tetapi masyarakat bel urn mencapai tingkat kesejahteraan, Hal ini dilihat dari masih
banyaknya penduduk yang kurang mampu tidak memiliki rumah yang sehat dan
layak huni disebabkan daya beli masyarakat akan rumah masih kurang, Jumlah
penduduk yang miskin pun masih banyak terdapat di Kota Medan, Permintaan
rumah sederhana dapat kita Iihat dalam tabel 1,3 dibawah ini periode 2000 2009, yang merupakan total unit rumah sederhana yang realisasi terjual tiap
tahunnya,
7
Tabell.3
Petmintaan Total Unit Rumah Sederhana di Kota Medan
Periode 1995-2009
Tahun
Permintaan Rumab
(unit)
1995
475
1996
(r
760
s
603
1997
~
Pertumbuban per Taboo
(Persen)
-
\
''
! '
60.00
-20.66
228
-62.19
1999
253
10.96
2000
306
20.95
2001
338
10.46
2002
429
26.92
2003
707
64.80
2004
846
19.66
2005
808
-4.49
2006
892
10.40
2007
896
0.45
2008
925
3.24
2009
945
2.16
1998
)_
~
.
~
u
........_--........_
- ~\
; £".. \
~f
"V"'
Sumber: Persatuan Perusahaan REI (Real Estate Indonesra) setelah dwlah
I
8
Tabell.4
PDRB dan Pendapatan Perkapita Taboo 1995-2009
Taboo
PDRBADH
1995
Konstau (jutaan
Rupiah)
15,582
1996
16,579
Peudapatan Perkapita
(Jutaan Rupiah)
9,4
Pertumbuban
10,14
7.87
(%)
-
~
1'-
'--
s;
1997
17,068
1998
16,174
8,73
1999
17,985
9,53
9.16
2000
18,957
9,95
4.41
2001
19,828
10,22
2.71
2002
20,819
10,61
3.82
2003
22,018
11,10
4.62
2004
23,623
11,75
5.86
2005
25,172
12,35
5.11
2006
27,234.45
13,17
6.64
2007
29,352.92
14,09
6.99
2008
31,373.95
15,06
6.88
2009
33,430.69
15,76
4.65
10,75
~
6.02
-18.79
Sumber: BPS Medan
Dari Tabel 1.4 diatas bahwa pada tahun 1995 pendapatan perkapita Kota
Medan sampai menyentuh angka 9,4 juta rupiah perkapita dengan PDRB ADH
Konstan sebesar 15,582
juta rupiah meningkat terus menerus tetapi ada
penurunan di tahun 1998 menyentuh angka 8, 73 juta rupiah dikarenakan adanya
krisis moneter, Walaupun pendapatan perkapita masyarakat meningkat tetapi
9
masyarakat belum mencapai tingkat k:esejabteraan, Hal ini dilihat dari masih
bariyaknya penduduk yang kurang mampu tidak memi1ild rumah yang sehat dan
layak huni disebabkan daya beli masyarakat akan rumah masih kurang, Jumlah
penduduk yang misldn pun masih benyak terdapat di Kota Medan.
Masyarakac Kuta Medan pada umumnya lebih memilih pembelian rumah
secara kredit, Hal ini disebabkan oleh pendapatan masyarakat yang masih kurang
untuk membeli rumah secara tunai, Selain itu masyaralcat cendenmg melakukan
usaba lain seperti berdagang, wiraswasta, atau melakukan perkerjaan sambilan
untuk menambah pendapatan dan berguna untuk membayar angsuran rumab,
Oleh karena itu perlu adanya per.m serta Jembaga perbankan dalam
pemberian fasilitas Kredit Perumahan, Kredit yang diberilcao untuk perumahan
dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumab (KPR), Dengan demikian untuk
memiliki rumah, masyarakat dapat memperolehnya dari developer - developer
swasta dengan memanfaatkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang diberik.an
oleb bank - bank swasta bersanglcutan, Perumahan yang ditawarkan beragam
jenisnya, Ada yang type yang berukuran kecil, menengah ataupun berukuran
besar. suku bunga KPR cenderung mengalami peningkatan dan penunman
berdasarkan Bl rate dan bank-bank masing masing, berikut tabel 1.5 suku buoga
KPR berdasarkan hasil BTN.
I
10
Tabell,S
Perkembangan Suku Bunga KPR
Periode 1995-2009
Tahun
Tingkat Suku Bunga KPR
(%)
............._
-
--~
/"
1995
1996
1997
1998
~';
\?V
"--:::
:J(/
'\.:~
1999
-......,_
-...........
--..........
c.;:l
.._il..
15,04
14,41
15,37
22,04
~
20,87
2000
16,25
2001
16,61
2002
16,32
2003
15,43
2004
14,12
2005
15,04
2006
15,05
2007
14,91
2008
14,50
2009
14
.........
1 ...
/
/
~
Sumber : BTN Cabang Medan
Berdasarkan tabel L5 diatas, Untuk tahun 1998 tingkat suku bunga KPR
mengalami kenaikan pada angka 22,04 tetapi sempat mengalami penurunan di
tahun 2000 pada angka 16, 25· persen sampai tahun 2009 suku
btmga KPR
mengalami penurunan mencapai 14 persen.
Berdasarkan uraian - uraian diatas maka penulis tertarik untuk melakukan
penelitian thesis dengan judul, "Ana/isis Permintaaan Perumahan Sederhana di
KotaMetkm "
..
11
1.2. Perumusan Masalab
Berdasarkan Jatar belakang yang dipaparkan diatas maka pokok
permasalahan yang akan diteliti dalam penelitian ini adalah:
a. Seberapa besar pengaruh harga rata-rata rumah per tahun, j umlah rumah
tangga, pendapatan perkapita masyarakat, dan tingkat suku bunga KPR
terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan.
b. Seberapa besar elastisitas harga rata-rata rumah per tahun, jumlah rumah
tangga, pendapatan perkapita masyarakat, dan tingkat suku bunga KPR
terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan,
Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
a. Untuk mengetahui seberapa besar pengaruh harga rata-rata rumah per
tahun, jumlah rumah tangga, pendapatan perkapita dan perubahan suku
bunga KPR terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan,
b. Untuk mengetahui elastistas harga rata-rata rumah per tahun, jumlah
rumah tangga, pendapatan perkapita masyarakat, dan tingkat suku bunga
KPR terhadap permintaan rumah sederhana di Kota Medan,
1.4. Manfaat penelitian
Adapun manfaat yang penulis harapkan dari penulisan ini adalah:
a. Penulis
dapat
mengaplikasikan
teori
yang
diperkuliahan dengan kondisi yang ada dilapangan,
diperoleh
selama
12
b. Dapat memberikan gambaran yang jelas bagi Pemerintah Kota Medan
sebagai pembuat kebijakan, mengenai perkembangan permintaan dan
pembanguanan rumah untuk masyarakat di Kota Medan.
73
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
Hasil dan pembahasan yang telah diuraikan pada bab - bab sebelumnya
penulis akan mengambil beberapa kesimpulan dari apa yang telah dijelaskan. Ada
beberapa hal yang penting yang dapat disimpulkan:
a.
Dari basil model estimasi dapat disimpulkan bahwa Harga rata - rata
rumah sederhana mempunyai pengaruh negatif
terhadap permintaan
rumah sederhana di Kota Medan dengan koefisien (-0,300). Hal ini
menunjukkan jika harga rata - rata rumah sederhana naik sebesar 1%,
cateris paribus maka akan menurunkan permintaan rumah sederhana
sebesar 0,30% unit rumah. Sementara itu dapat diketahui dengan fstat < itabel
(-2.274 < 1.771), dengan demikian hipotesa Ho diterima. Artinya variabel
Harga rata-rata rumah (HR) berpengaruh negative dan signifikan terhadap
permintaan rumah sederhana secara statistik pada tingkat kepercayaan 95
%.
Dari basil model estimasi dapat disimpulkan bahwa Jumlah rumah tangga
mempunyai pengaruh positif terhadap permintaan rumah sederhana di
Kota Medan dengan koefisien (6, 740). Hal ini menunjukkan jika Jumlah
rumah tangga naik sebesar 1%, cateris paribus maka akan menaikan
permintaan rumah sederhana sebesar 6,74% unit rumah. Sementara itu
dapat diketahui
lstat
>
ltabel
(4.01 6 > 1.771 ), dengan demikian hipotesa Ho
ditolak. Artinya variabel Jumlah Rumah Tangga (JRT) berpengaruh positif
74
dan signifikan terhadap pennintaan rumah sederhana secara statistik pada
tingkat kepercayaan 95 %.
c.
Dari basil model estimasi dapat disimpulkan bahwa suku bunga KPR
mempunyai pengaruh negatif terhadap permintaan rumah sederhana di
Kota Medan dengan koefisien (- 1,946). Hal ini menunjukkan jika suku
bunga KPR naik sebesar 1%, cateris paribus maka akan mengurangi
pennintaan rumah sederhana sebesar 1,94% unit rumah. Sementara itu
dapat diketahui t stat < t tabel ( -4.204 < I. 771 ), dengan demikian hipotesa Ho
diterima. Artinya variabel Suku Bunga KPR (SB) berpengaruh negative
dan signifikan terhadap permintaan rumah sederhana secara statistik pada
tingkat kepercayaan 95 %.
d. Nilai koefisien elastisitas harga rata-rata rumah terhadap permintaan
rumah menunjukkan bahwa rumah merupakan barang primer dan
kebutuhan pokok bagi masyarakat. Elastisitas permintaan rumah dengan
harga rata-rata rumah bersifat inelastic.
e. Nilai koefisien elastisitas jumlah rumah tangga terhadap permintaan rumah
menunjukkan bahwa elastisitas permintaan rumah dengan jumlah rumah
tangga bersifat elastis.
. f. Nilai koefisien suku bunga KPR terhadap permintaan rumah menunjukkan
bahwa elastisitas permintaan rumah dengan jumlah rumah tangga bersifat
elastis.
5.2. Saran
Adapun saran yang dapat penulis sampaikan adalah sebagai berikut:
75
a. Bagi developer- developer yang ada di Kota Medan agar tidak menaikkan
harga rumah terlalu tinggi, hendaknya disesuaikan dengan kondisi
ekonomi agar pemenuhan rumah sederhana yang layak untuk masyarakat
dapat terpenuhi sehingga tingkat kesejahteraan masyarakat dapat tercapai
sesuai dengan program pemerintah.
b. Disarankan supaya para developer menyediakan data yang lengkap
mengenai rumah yang realisasi terjual baik menurut type rumahnya
maupun harga rumahnya yang kemudian data tersebut akan diserahkan ke
pemerintah untuk dibuat perkembangan permintaan rumah sederhana tiap
periodenya.
c. Kepada masing - masing bank yang ikut andil dalam pemberian Kredit
-z
':)
Pemilikan Rumah supaya lebih mempermudah proses kredit dan tidak
terlalu tinggi menaikkan suku bunga kreditnya khususnya Kredit
Pemilikan Rumah.