CRITICAL REVIEW EKONOMI KOTA ANALISIS FA
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
1.1 Latar Belakang
Tanah adalah salah satu faktor produksi yang tidak bisa diproduksi oleh manusia.
Tanah merupakan sumberdaya yang menyediakan ruangan (space) yang dapat
mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan yang disediakan
sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan untuk
terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian,
industri dan lain sebagainya. Kebutuhan akan tanah yang meningkat dari tahun ke
tahun tersebut akan menyebabkan nilai tanah menjadi tinggi. Nilai tanah merupakan
perwujudan dari kemampuan tanah sehubungan dengan pemanfaatan dan penggunaan
tanah, dimana penentuan nilai tanahnya tidak terlepas dari nilai keseluruhan tanah
dimana tanah itu berlokasi (Sujarto, 1986). Sebidang tanah akan memiliki nilai atau
harga yang tinggi bila terletak pada lokasi yang strategis (aktifitas ekonomi yang tinggi,
lokasi mudah dijangkau dan tersedia infrastruktur yang lengkap. Harga tanah bergerak
turun seiring jarak dari pusat kota (produktif) ke arah pedesaan (konsumtif). Pada
daerah sub-sub pusat kota, harga tanah tersebut naik kemudian turun mengikuti jarak
dan tingkat aktifitas diatasnya (Cholis 1995, dalam Luky 1997).
Nilai tanah merupakan salah satu faktor dalam penetuan besarnya nilai Pajak
Bumi dan Bangunan di suatu kota. Lokasi tanah yang dekat dengan pusat kota dan
kawasan industri atau CBD menyebabkan pajak bumi dan/ atau bangunan di lokasi
tersebut menjadi tinggi. Pajak merupakan iuran kepada negara yang dapat dipaksakan
yang terutang oleh yang wajib membayarnya menurut peraturan-peraturan, dengan
tidak mendapat prestasi kembali, yang langsung dapat ditunjuk dan gunanya untuk
ungmembiayai pengeluaran-pengeluaran umum yang berhubungan dengan tugas
negara untuk menyelenggarakan pemerintahan (Adriani, 1982). Pengenaan pajak tanah
dapat digunakan untuk mendorong utilisasi faktor-faktor produksi secara lebih intensif.
Besarnya nilai pajak akan tanah tergantung dimana lokasi tanah tersebut. Tanah
dengan lokasi yang strategis dengan sarana dan prasarana yang lengkap menjadi salah
satu penyebab tanah tersebut memiliki nilai tanah yang tinggi sehingga pajak akan
tanah tersebut juga tinggi.
Oleh karena itu, penelitian ini menganalisis faktor-faktor apa saja yang
mempengaruhi nilai tanah menjadi tinggi di Kota Semarang. Dengan mengetahui nilainilai tanah yang terdapat di Kota Semarang, hal tersebut akan menjadi informasi dalam
penilaian Nilai Jual Obyek pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan bagi pihak yang
berkepentingan di Kota Semarang.
1
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
1.2 Tujuan dan Manfaat
Tujuan yang hendak dicapai dari penelitian ini untuk menganalisis faktor-faktor
yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
PBB di Kota Semarang. Manfaat penelitian ini adalah sebagai bahan informasi dalam
penilaian Pajak Bumi dan bangunan bagi pihak yang berkepentingan. Variabel yang
pengaruhnya signifikan terhadap penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan dapat
digunakan sebagai dasar untuk melihat perubahan variabel-variabel sehingga
keputusan yang berkenaan dengan Pajak Bumi dan Bangunan seperti penentuan nilai
obyek pajak, dan sistem pemungutan pajak tetap searah.
1.3 Tinjauan Literatur
1.3.1 Pengertian Nilai Tanah
Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung
pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi
diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain.
Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah pada rumput
relatif rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaanya. Sedangkan nilai
pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang
dikehendaki oleh penjual dan pembeli (Shenkel, 1988). Nilai tanah dalam konteks pasar
properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli
yang ingin membeli sesuatu dan penjual yang ingin menjual sesuatu berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada
tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan.
Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti yang
diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri. Nilai pasar pada dasarnya
mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada suatu waktu, tempat dan
keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut
Eckert yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang menggambarkan
harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual. Dari
beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai tanah adalah ukuran kemampuan
tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan
keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga
pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi
demikian pula sebaliknya.
2
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
1.3.2 Pengertian Pajak
Menurut Rocmat Soemitro, pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara
berdasarkan undang-undang (yang dapat dipaksakan) dengan tidak mendapat jasa
imbal (kontraprestasi), yang langsung dapat ditunjukkan dan digunakan untuk
membayar pengeluaran umum. Menurut Musgrave bahwa pajak dan pungutanpungutan dikenakan pada sektor swasta tanpa adanya tanggung jawab dari pemerintah
kepada pihak yang membayar.
Prinsip Adam Smith
Prinsip pokok pungutan pajak yang dikemukakan oleh Adam Smith dalam buku “An
Inquiri into the Nature and Causes of the Wealth of Nations” yang dinamakan Smith’s
Canons adalah sebagai berikut (Suparmoko 1987: 94-97)
1. Prinsip Kesamaan (equity)
Artinya bahwa beban pajak harus sesuai dengan kemampuan relatif dari setiap
wajib pajak. Perbedaan dalam tingkat penghasilan harus digunakan sebagai dasar
dalam distribusi beban pajak tersebut, sehingga bukan beban pajak dalam arti uang
yang penting, tetapi beban riil dalam arti kepuasan yang hilang.
2. Prinsip Kepastian (certainty)
Bahwa pajak hendaknya tegas, jelas dan pasti bagi setiap wajib pajak, sehingga
mudah dimengerti oleh mereka dan akan memudahkan administrasi pemerintah
sendiri.
3. Prinsip Kecocokan/Kelayakan (convenience)
Pajak jangan sampai terlalu menekan si wajib pajak, sehingga wajib pajak akan
suka dan senang hati melakukan pembayaran pajak kepada
4. Prinsip Ekonomi (economy) Pajak hendaknya menimbulkan kerugian yang minimal,
artinya jangan sampai biaya pemungutannya lebih besar daripada jumlah
penerimaan pajaknya
pemerintah.
1.4 Metode
Penelitian ini meneliti obyek PBB di Kota Semarang dengan menggunakan data
primer dan data sekunder. Data primer berupa wawancara dan kuesioner, sedangkan
untuk data sekundernya diperoleh dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan,
Kantor Pertanahan Nasional Kota Semarang dan data pendukung penelitian yang
diambil dan diterbitkan oleh Badan Pusat Statistik Jawa Tengah.
Metode Pengambilan Sampel:
3
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
Teknik pengambilan sampel dalam penelitian ini dilakukan dengan metode
purposive sampling, yaitu populasi yang dijadikan sampel penelitian adalah populasi
yang memenuhi kriteria sampel tertentu sesuai tujuan penelitian dan apa yang harus
diwakili tergantung pada penilaian atau pertimbangan dari peneliti.
Teknik Analisis
Pendekatan yang digunakan dalam mengestimasi nilai tanah dalam penelitian ini
adalah Pendekatan Harga Kenikmatan (hedomic price). Dalam mengestimasi hedonic
price diperlukan beberapa variabel lingkungan, aksesibilitas, dan variabel properti.
Teknik analisis yang digunakan dengan menggunakan salah satu metode kuadrat
terkecil biasa untuk mencari nilai tanah (rupiah) dan diuji dengan persamaan regresi
berganda. Kemudian penelitian ini juga dilakukan dengan uji asumsi klasik untuk
melihat kemungkinan-kemungkinan asumsi-asumsi klasik. Pelanggaran asumsi klasik
tersebut meliputi ada tidaknya auto-korelasi, heteroskedastisitas dan multikolinearitas.
1.5 Review
Pajak merupakan salah satu sumber penerimaan negara yang sangat penting
artinya bagi pelaksanaan dan peningkatan pembangunan nasional. Penerimaan dari
pajak yang memberikan kontribusi cukup besar bagi penerimaan daerah adalah Pajak
Bumi Bangunan (PBB). Obyek PBB yang berupa bumi dan/ atau bangunan merupakan
obyek pajak yang relatif stabil baik dari jumlahnya maupun nilainya. Obyek PBB tidak
dapat disembunyikan karena jumlah atau luas bumi dan bangunan tidak pernah
berkurang, bahkan jumlah bangunan terus bertambah seiring dengan pertumbuhan
ekonomi. Sejak diberlakukannya Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 dan diperbaharui
dengan Undang-Undang No. 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan,
Direktorat Pajak Bumi dan Bangunan terus berupaya melakukan penyempurnaanpenyempurnaan khususnya dalam bidang teknis penentuan Nilai Jual Obyek Pajak
(NJOP). Penelitian menunjukkan bahwa ada pengaruh pajak atas harga tanah. Dalam
jangka panjang, permintaan akan tanah senantia bertambah karena berbagai faktor,
misalnya pertambahan jumlah penduduk, kenaikan penghasilan masyarakat, dan
perubahan selera. Terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar
penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang. Nilai tanah
merupakan kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain.
Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan
uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli. Nilai atas sebidang tanah
dicerminkan oleh aliran-aliran keuntungan yang diterima atas pemakaian sebidang
4
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
tanah
tersebut.
Keuntungan-keuntungan
tersebut
berkaitan
dengan
pengaruh
lingkungan yang dapat dibedakan sebagai faktor manusia dan non manusia. Faktor
manusia berkenaan dengan perbuatan manusia untuk mempertinggi nilai tanah seperti
mendirikan bangunan. Faktor non-manusia berkenaan dengan eksternalitas yang
diterima oleh tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan
pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan,
maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima
eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima
eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah, jauh dari pusat
kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan bernilai rendah. Nilai pasar
pada dasarnya mencerminkan harga terbaik atas suatu properti pada suatu waktu,
tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Nilai tanah sendiri merupakan ukuran
kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung
memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama
dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai
tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.
Dalam teori pola nilai eknomis lahan kota, nilai eknomis lahan akan semakin
tinggi jika mendekati kawasan pusat kota. Karena pada umumnya semakin mendekati
kawasan pusat kota akan semakin tinggi tingkat kemudahan prasarana dan sarananya,
sehingga semakin strategis dan produktif nilai lahan tersebut. Sebaliknya nilai dan
harga lahan akan semakin rendah tingkatannya jika lokasinya semakin menuju ke
bagian luar kota. Hal ini terjadi karena segala kemudahan relatif semakin berkurang
dengan lokasi semakin mengarah ke bagian pinggiran kota/luar kota, sekalipun dari segi
kemampuan kualitas lahan semakin tinggi. Dengan upaya-upaya peningkatan
kemudahan (aksessibilitas) seperti pembangunan jalan atau prasarana dan sara lainnya,
maka harga lahan tersebut semakin naik.
Penelitian analisis nilai tanah di Kota Semarang ini dilakukan di enam
kecamatan. Dari enam kecamatan tersebut dipilih beberapa kelurahan yang
pemilihannya dibedakan menjadi dua kategori yaitu kelurahan yang terletak jalan
protokol/besar dan kelurahan bukan terletak di jalan protokol (diperkampungan atau
gang) dengan pertimbangan untuk memperoleh keseimbangan dalam penelitian. Teknik
analisis yang digunakan dengan menggunakan pendekan hedonic price dimana dalam
mengestimasi hedonic price diperlukan beberapa variabel variabel lingkungan,
aksesibilitas, dan variabel properti. Teknik analisis yang digunakan adalah
5
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
pengembangan dari hedonic price dengan menggunakan menggunakan salah satu
metode kuadrat terkecil biasa, jika diterapkan akan diperoleh sebagai berikut:
LnNT = βo + β1 lnKP + β2 lnJR + β3 lnLJ + β4D4 + β5D5 + β6D6 +ei
Dimana: LnNT = Nilai Tanah (rupiah), LnKP = Kepadatan penduduk (orang), LnJR =
Jarak tanah ke pusat kota (km), LnLJ = Lebar jalan (meter), D4 = variabel dummy
kondisi jalan, D5 = Variabel dummy ketersediaan sarana transportasi angkutan umum
bus/angkot, D6 = Variabel dummy lingkungan bebas banjir, dan ei = Nilai variabel
gangguan.
Hasil analisis berupa uji asumsi klasik untuk melihat kemungkinan pelanggaran
asumsi-asumsi klasik yang meliputi ada tidaknya auto-korelasi, heteroskedastisitas dan
multikolinearitas. Untuk uji multikolinearitas dapat disimpulkan bahwa tidak ada
multikolinearitas antar variabel bebas dalam model regresi. Uji Heterokedastisitas
menunjukkan bahwa model regresi tidak terdapat heterokedastisitas. Kemudian untuk
uji autokorelasi didapatkan hasil bahwa variabel yang dimasukkan dalam model ini
sesuai dengan hasil regresinya. Hasil dari tabel perhitungan menunjukkan adanya tanda
positif pada variabel kepadatan penduduk di Kota Semarang sebesar 0,209% yang
berarti bahwa kepadatan penduduk menyebabkan terbatasnya ruang atau lokasi tanah
untuk permukiman manusia dan kepentingan lainnya, sehingga kepadatan penduduk
akan menambah persaingan untuk memiliki sebidang tanah. Untuk variabel lebar jalan
yang bernilai positif yaitu sebesar 0,402% yang mempunyai arti bahwa semakin lebar
jalan didepan suatu properti, tanah akan semakin dihargai atau dinilai dengan tinggi. Hal
ini memungkinkan karena lebar jalan didepan suatu properti tanah di Kota Semarang
menjadikan lokasi yang sangat strategis dan memiliki aksesibilitas yang cukup tinggi
dibandingkan dengan tanah yang berlokasi di jalan kecil dan gang. Kedekatan dengan
pusat kota yang memiliki tanda yang berlawanan memberikan arti bahwa semakin dekat
lokasi tanah dengan pusat kota akan semakin tinggi nilainya. Variabel ketersediaan
sarana transportasi positif yaitu 0,208%, ini dikarenakan berkaitan dengan kemudahan
dalam
melakukan
aktivitas
atau
mobilitas,
sehingga
keberadaan
transportasi
menyebabkan nilai tanah menjadi berharga atau bernilai. Terakhir dari uji autokorelasi
adalah variabel lingkungan bebas banjir berpengaruh positif terhadap lokasi tanah yaotu
0,212%, hal ini berarti tanah yang lingkungannya bebas banjir tentu lebih dihargai
dibandingkan dengan lokasi tanah yang sering kena banjir.
6
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
1.6 Critical Review
Jurnal Ekonomi Pembangunan Vol. 9 No 1, Juni 2004 Hal: 65-78 yang berjudul
Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah Sebagai Dasar Penilaian Nilai
Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang yang ditulis oleh Adrian Sutawija ini
memiliki beberapa hal yang perlu dikritisi. Jurnal tersebut menggunakan metode
pengambilan sampel dengan metode purposive sampling, yaitu populasi yang dijadikan
sampel penelitian adalah populasi yang memenuhi kriteria sampel tertentu sesuai tujuan
penelitian dan apa yang harus diwakili tergantung pada penilaian atau pertimbangan
dari peneliti. Dalam metode ini kemudian dijelaskan tahap pengambilan sampelnya yaitu
menetapkan area kelurahan untuk dijadikan lokasi penelitian, kelurahan yang dipilih
yang terletak di jalan protokol dan yang bukan jalan protokol. Dalam jurnal penelitian
yang dilakukan adalah untuk mengetahui nilai tanah pada kawasan-kawasan tersebut
yang telah ditentukan. Namun untuk lokasi mana saja yang akan dijadikan wilayah
penelitian tidak dijelaskan secara detail. Penelitian ini tidak menjelaskan bagaimana
kondisi eksisting lahan di Kota Semarang seperti dimana saja kawasan CBD di kota ini
yang memiliki nilai tanah yang tinggi dan bagaimana keadaan lahan untuk penelitian.
Populasi untuk penelitian ini juga tidak disebutkan. Jika dibandingkan dengan jurnal
Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli yang jua membahas mengenai nilai
tanah terhadap penetapan nilai NJOP, jurnal ini membahas secara rinci apa populasi
dalam penelitian ini dan jumlah populasinya yang ditulis dalam bentuk jumlah kapling
lahan dengan rincian populasi kapling tiap kecamatan. Di dalam jurnal ini hanya
menjelaskan bahwa untuk mengetahui nilai tanah kegiatan penelitian akan dilakukan di
enam kecamatan di Kota Semarang. Peneliti tidak menyebutkan nama-nama
kecamatan tersebut dan nama-nama kelurahan yang akan dijadikan sampel dalam
penelitian.
Teknik analisis untuk mengetahui nilai tanah dalam jurnal ini menggunakan
teknik analisis hedonic price yaitu metode penelitian dengan menggunakan pendekatan
data pasar. Pendekatan data pasar ini memiliki kelemahan yaitu kemungkinan terdapat
kesalahan (tidak konsisten) dalam menerapkan presentase (atau jumlah rupiah) pada
saat melakukan penyesuaian. Kesalahan (tidak konsisten) dalam menentukan
penyesuaian data pembanding dalam penerapan metode pendekatan data pasar pada
akhirnya akan mempengaruhi kualitas nilain tanah yang dihasilkan. Untuk mengurangi
adnaya kesalahan serta tidak konsisten dalam data pembanding tersebut, perlu
dilakukan pemodelan pemodelan regresi yang dapat menghitung nilai tanah (variabel
terikat) pada suatu lokasi berdasarkan variabel yang secara teoritis merupukan faktor-
7
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
faktor pembentuk nilai tanah (variabel bebas). Jurnal ini sudah menggunakan
pemodelan regresi berganda dengan variabel terikat yaitu LnNT = Nilai Tanah (rupiah)
dan variabel bebas berupa LnKP = Kepadatan penduduk (orang); LnJR = Jarak tanah
ke pusat kota (km); LnLJ = Lebar Jalan (meter); D4 = Variabel dummy kondisi jalan
(Aspal /tidak) 1 jika ada, 0 jika tidak; D5 = Variabel dummy ketersediaan sarana
transportasi angkutan umum bus/angkot (ada/tidak) 1 jika ada, 0 jika tida; D6 = Variabel
dummy lingkungan bebas banjir 1 jika bebas banjir, 0 jika banjir. Pemodelan regresi
tersebut dihitung dengan menggunakan SPSS atau minitab, dalam hal ini peneliti tidak
menjelaskan software apa yang digunakan untuk penelitian ini. Berikut adalah hasil uji
regresi yang terdapat didalam jurnal.
Tabel 1. Hasil Regresi
Sumber: Jurnal Ekonomi Pembangunan Vol. 9 No 1, Juni 2004 Hal: 65-78
Tabel hasil regresi berganda tersebut menjelaskan adanya pengaruh variabel terikat
yaitu nilai tanah (LnNT) terhadap variabel-variabel bebasnya. Adanya pengaruh tersebut
ditunjukkan dengan hasil koefisien regresi. Untuk koefisien regresi bernilai positif, mislanya
diambil contoh variabel D6 yaitu variabel bebas banjir. Koefisien regresi bernilai postif sebesar
0,212% menjelaskan bahwa variabel lingkungan bebas banjir berpengaruh positif terhadap lokasi
tanah yang berarti bahwa tanah yang lingkungannya bebas banjir tentu lebih dihargai dan
memiliki nilai tanah yang tinggi. Kemudian untuk variabel LnJR yaitu jarak tanah tanah ke pusat
kota koefisien regresinya bernilai negatif yaitu -0,163% yang bisa diartikan bahwa nilai tanah
berdasarkan jarak tanah ke psusat kota memiliki pengaruh negatif yang artinya semakin dekat
tanah dekat pusat kota maka nilai tanah tersebut semakin menurun. Hal ini tentu saja tidak
sesuai dengan Pola Nilai Ekonomis Lahan Kota yang dalam teorinya dijelaskan bahwa nilai
ekonomis lahan akan semakin tinggi jika lokasinya semakin mendekati kawasan kota, karena
pada umumnya semakin mendekati kawasan pusat kota akan semakin tinggi tingkat kemudahan
prasarana dan sarananya, sehingga semakin strategis dan produktif nilai lahan tersebut. Dari
penjelasan teori tersebut, dapat disimpulkan bahwa untuk variabel bebas jarak tanah ke pusat
kota terdapat kesalahan (tidak konsisten dalam menentukan nilai tanah). Kesalahan tersebut
dapat terjadi karena kesalahan dalam melakukan penyesuaian jenis data dan penyesuaian
waktu dan objek pembanding, kurangnya data pembanding, banyaknya elemen penyesuaian
yang harus dilakukan penyesuaiannya, kurangnya data yang dapat menjelaskan besaran
8
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
penyesuaian tersebut, baik dalam presentase maupun jumlah rupiah, kurangnya pengalaman
penilai, dan kurangnya pemahaman penilai atas karakteristik lokasi daerah penilaian. Kemudian
untuk keterkaitan antara faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah untuk nilai NJOP juga tidak
dijelaskan dalam pembahasannya. Setelah melakukan perhitungan dengan analisis regresi
seharusnya di pembahasan dijelaskan mengenai perbandingan antara harga tanah dan NJOP di
Kota Semarang. Nilai besarnya NJOP tidak di sebutkan sama sekali dan pada akhirnya tidak ada
pembahasannya. Pemodelan harga tanah dan NJOP juga tidak dijelaskan sehingga dalam jurnal
ini tidak diketahui besaran NJOP di Kota Semarang.
1.7 Lesson Learned (Kesimpulan)
Mengetahui faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar
NJOP PBB di Kota Semarang. Faktor-faktor tersebut adalah kepadatan penduduk, jarak
ke pusat kota, lebar jalan, kondisi jalan, ketersediaan sarana transportasi angkutan
umum/angkot, dan faktor lingkungan yang bebas banjir. Mengetahui metode hedonic
price untuk menentukan hubungan nilai tanah dengan variabel-variabel bebas dalam
penelitian yang dijelaskan dalam tabel regresi. Dengan Hasil perhitingan faktor
kepadatan penduduk akan memberi pengaruh postif sebesar 0,209%. Faktor jarak akan
memberikan pengaruh negatif sebsar -0,613% hal tersebut terjadi karena ada
kesalahan dalam perhitungan penyesuaian jenis data. Kemudian lebar jalan akan
memberikan pengaruh positif terhadap nilai tanah sebesar 0,402% bila jalan tersebut
bertambah 1%. Kondisi jalan akan memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah
sebesar 0,391%. Faktor ketersediaan sarana transportasi angkutan umum bus/angkot
memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah sebesar 0,208% bila di lokasi obyek
tersedia sarana transportasi dan angkutan umum bus/angkot. Dan faktor yang terakhir
adalah faktor lingkungan bebas banjir akan memberikan pengaruh positif terhadap nilai
tanah sebesar 0,212% jika dilokasi obyek tidak terjadi banjir. Mengetahui bahwa adanya
pengaruh positif dari hasil uji regresi tersebut menjelaskan bahwa faktor-faktor yang
mempunyai koefisien regresi bernilai positif berarti memberikan pengaruh positif yang
berarti bahwa harga tanah dilokasi tersebut bernilai tinggi jika lokasi tanah dipengaruhi
oleh faktir-faktor bernilai positif. Dan sebaliknya, harga tanah bernilai rendah apabila
hasil dari koefisien regresi bernilai negatif.
9
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
1.8 Rekomendasi
Rekomendasi ini dibuat untuk menjawab kekurangan-kekurangan yang terdapat pada
jurnal yang telah dikritisi. Rekomendasi untuk jurnal ini antara lain:
Populasi dan sampel seharusnya lebih diperjelas lagi. Untuk kecamatan dan
kelurahan yang digunakan untuk penelitian seharunsya disebutkan nama
kecamatan dan kelurahannya.
sehingga tidak terjadi kesalahan (tidak konsisten dalam menentukan nilai tanah)
Perlu ketelitian dalam survey pengaruh variabel bebas jarak tanah ke pusat kota
Perlu diperjelas lagi mengenai hubungan NJOP PBB
dan nilai tanah serta
besaran NJOP jika nilai tanah di suatu kawasan sudah ditetapkan.
DAFTAR PUSTAKA
Jurnal Review
Sutawijaya, Adrian. 2004. Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah Sebagai
Dasar Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang. Jurnal Ekonomi
Pembangunan Vol. 9 No. 1, Juni 2004 Hal: 65-78
Perbandingan Jurnal
Mayasari, Karina., dkk. 2009. Faktor Yang Mempengaruhi Harga Lahan di Kawasan Khusus
Kota Baru Berbasis Industri dan Pusat Kota Samarinda. Jurnal Tata Kota dan Daerah
Volume 1, Nomor 1, Juli 2009
Wijito W, Listiyarko, ____. Model Penilaian Barang Milik Negara dan Harga Limit Lelang
Dalam Penentuan Nilai Tanah dengan Menggunakan Model Hedonik. Artikel Kekayaan
Negara.
Materi Kuliah
Kukinul Siswanto, Vely. 2015. Pola Guna Lahan dan Nilai Lahan Perkotaan
10
1.1 Latar Belakang
Tanah adalah salah satu faktor produksi yang tidak bisa diproduksi oleh manusia.
Tanah merupakan sumberdaya yang menyediakan ruangan (space) yang dapat
mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan yang disediakan
sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan untuk
terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian,
industri dan lain sebagainya. Kebutuhan akan tanah yang meningkat dari tahun ke
tahun tersebut akan menyebabkan nilai tanah menjadi tinggi. Nilai tanah merupakan
perwujudan dari kemampuan tanah sehubungan dengan pemanfaatan dan penggunaan
tanah, dimana penentuan nilai tanahnya tidak terlepas dari nilai keseluruhan tanah
dimana tanah itu berlokasi (Sujarto, 1986). Sebidang tanah akan memiliki nilai atau
harga yang tinggi bila terletak pada lokasi yang strategis (aktifitas ekonomi yang tinggi,
lokasi mudah dijangkau dan tersedia infrastruktur yang lengkap. Harga tanah bergerak
turun seiring jarak dari pusat kota (produktif) ke arah pedesaan (konsumtif). Pada
daerah sub-sub pusat kota, harga tanah tersebut naik kemudian turun mengikuti jarak
dan tingkat aktifitas diatasnya (Cholis 1995, dalam Luky 1997).
Nilai tanah merupakan salah satu faktor dalam penetuan besarnya nilai Pajak
Bumi dan Bangunan di suatu kota. Lokasi tanah yang dekat dengan pusat kota dan
kawasan industri atau CBD menyebabkan pajak bumi dan/ atau bangunan di lokasi
tersebut menjadi tinggi. Pajak merupakan iuran kepada negara yang dapat dipaksakan
yang terutang oleh yang wajib membayarnya menurut peraturan-peraturan, dengan
tidak mendapat prestasi kembali, yang langsung dapat ditunjuk dan gunanya untuk
ungmembiayai pengeluaran-pengeluaran umum yang berhubungan dengan tugas
negara untuk menyelenggarakan pemerintahan (Adriani, 1982). Pengenaan pajak tanah
dapat digunakan untuk mendorong utilisasi faktor-faktor produksi secara lebih intensif.
Besarnya nilai pajak akan tanah tergantung dimana lokasi tanah tersebut. Tanah
dengan lokasi yang strategis dengan sarana dan prasarana yang lengkap menjadi salah
satu penyebab tanah tersebut memiliki nilai tanah yang tinggi sehingga pajak akan
tanah tersebut juga tinggi.
Oleh karena itu, penelitian ini menganalisis faktor-faktor apa saja yang
mempengaruhi nilai tanah menjadi tinggi di Kota Semarang. Dengan mengetahui nilainilai tanah yang terdapat di Kota Semarang, hal tersebut akan menjadi informasi dalam
penilaian Nilai Jual Obyek pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan bagi pihak yang
berkepentingan di Kota Semarang.
1
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
1.2 Tujuan dan Manfaat
Tujuan yang hendak dicapai dari penelitian ini untuk menganalisis faktor-faktor
yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
PBB di Kota Semarang. Manfaat penelitian ini adalah sebagai bahan informasi dalam
penilaian Pajak Bumi dan bangunan bagi pihak yang berkepentingan. Variabel yang
pengaruhnya signifikan terhadap penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan dapat
digunakan sebagai dasar untuk melihat perubahan variabel-variabel sehingga
keputusan yang berkenaan dengan Pajak Bumi dan Bangunan seperti penentuan nilai
obyek pajak, dan sistem pemungutan pajak tetap searah.
1.3 Tinjauan Literatur
1.3.1 Pengertian Nilai Tanah
Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung
pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi
diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain.
Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah pada rumput
relatif rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaanya. Sedangkan nilai
pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang
dikehendaki oleh penjual dan pembeli (Shenkel, 1988). Nilai tanah dalam konteks pasar
properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli
yang ingin membeli sesuatu dan penjual yang ingin menjual sesuatu berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada
tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan.
Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti yang
diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri. Nilai pasar pada dasarnya
mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada suatu waktu, tempat dan
keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut
Eckert yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang menggambarkan
harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual. Dari
beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai tanah adalah ukuran kemampuan
tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan
keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga
pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi
demikian pula sebaliknya.
2
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
1.3.2 Pengertian Pajak
Menurut Rocmat Soemitro, pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara
berdasarkan undang-undang (yang dapat dipaksakan) dengan tidak mendapat jasa
imbal (kontraprestasi), yang langsung dapat ditunjukkan dan digunakan untuk
membayar pengeluaran umum. Menurut Musgrave bahwa pajak dan pungutanpungutan dikenakan pada sektor swasta tanpa adanya tanggung jawab dari pemerintah
kepada pihak yang membayar.
Prinsip Adam Smith
Prinsip pokok pungutan pajak yang dikemukakan oleh Adam Smith dalam buku “An
Inquiri into the Nature and Causes of the Wealth of Nations” yang dinamakan Smith’s
Canons adalah sebagai berikut (Suparmoko 1987: 94-97)
1. Prinsip Kesamaan (equity)
Artinya bahwa beban pajak harus sesuai dengan kemampuan relatif dari setiap
wajib pajak. Perbedaan dalam tingkat penghasilan harus digunakan sebagai dasar
dalam distribusi beban pajak tersebut, sehingga bukan beban pajak dalam arti uang
yang penting, tetapi beban riil dalam arti kepuasan yang hilang.
2. Prinsip Kepastian (certainty)
Bahwa pajak hendaknya tegas, jelas dan pasti bagi setiap wajib pajak, sehingga
mudah dimengerti oleh mereka dan akan memudahkan administrasi pemerintah
sendiri.
3. Prinsip Kecocokan/Kelayakan (convenience)
Pajak jangan sampai terlalu menekan si wajib pajak, sehingga wajib pajak akan
suka dan senang hati melakukan pembayaran pajak kepada
4. Prinsip Ekonomi (economy) Pajak hendaknya menimbulkan kerugian yang minimal,
artinya jangan sampai biaya pemungutannya lebih besar daripada jumlah
penerimaan pajaknya
pemerintah.
1.4 Metode
Penelitian ini meneliti obyek PBB di Kota Semarang dengan menggunakan data
primer dan data sekunder. Data primer berupa wawancara dan kuesioner, sedangkan
untuk data sekundernya diperoleh dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan,
Kantor Pertanahan Nasional Kota Semarang dan data pendukung penelitian yang
diambil dan diterbitkan oleh Badan Pusat Statistik Jawa Tengah.
Metode Pengambilan Sampel:
3
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
Teknik pengambilan sampel dalam penelitian ini dilakukan dengan metode
purposive sampling, yaitu populasi yang dijadikan sampel penelitian adalah populasi
yang memenuhi kriteria sampel tertentu sesuai tujuan penelitian dan apa yang harus
diwakili tergantung pada penilaian atau pertimbangan dari peneliti.
Teknik Analisis
Pendekatan yang digunakan dalam mengestimasi nilai tanah dalam penelitian ini
adalah Pendekatan Harga Kenikmatan (hedomic price). Dalam mengestimasi hedonic
price diperlukan beberapa variabel lingkungan, aksesibilitas, dan variabel properti.
Teknik analisis yang digunakan dengan menggunakan salah satu metode kuadrat
terkecil biasa untuk mencari nilai tanah (rupiah) dan diuji dengan persamaan regresi
berganda. Kemudian penelitian ini juga dilakukan dengan uji asumsi klasik untuk
melihat kemungkinan-kemungkinan asumsi-asumsi klasik. Pelanggaran asumsi klasik
tersebut meliputi ada tidaknya auto-korelasi, heteroskedastisitas dan multikolinearitas.
1.5 Review
Pajak merupakan salah satu sumber penerimaan negara yang sangat penting
artinya bagi pelaksanaan dan peningkatan pembangunan nasional. Penerimaan dari
pajak yang memberikan kontribusi cukup besar bagi penerimaan daerah adalah Pajak
Bumi Bangunan (PBB). Obyek PBB yang berupa bumi dan/ atau bangunan merupakan
obyek pajak yang relatif stabil baik dari jumlahnya maupun nilainya. Obyek PBB tidak
dapat disembunyikan karena jumlah atau luas bumi dan bangunan tidak pernah
berkurang, bahkan jumlah bangunan terus bertambah seiring dengan pertumbuhan
ekonomi. Sejak diberlakukannya Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 dan diperbaharui
dengan Undang-Undang No. 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan,
Direktorat Pajak Bumi dan Bangunan terus berupaya melakukan penyempurnaanpenyempurnaan khususnya dalam bidang teknis penentuan Nilai Jual Obyek Pajak
(NJOP). Penelitian menunjukkan bahwa ada pengaruh pajak atas harga tanah. Dalam
jangka panjang, permintaan akan tanah senantia bertambah karena berbagai faktor,
misalnya pertambahan jumlah penduduk, kenaikan penghasilan masyarakat, dan
perubahan selera. Terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar
penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang. Nilai tanah
merupakan kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain.
Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan
uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli. Nilai atas sebidang tanah
dicerminkan oleh aliran-aliran keuntungan yang diterima atas pemakaian sebidang
4
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
tanah
tersebut.
Keuntungan-keuntungan
tersebut
berkaitan
dengan
pengaruh
lingkungan yang dapat dibedakan sebagai faktor manusia dan non manusia. Faktor
manusia berkenaan dengan perbuatan manusia untuk mempertinggi nilai tanah seperti
mendirikan bangunan. Faktor non-manusia berkenaan dengan eksternalitas yang
diterima oleh tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan
pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan,
maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima
eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima
eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah, jauh dari pusat
kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan bernilai rendah. Nilai pasar
pada dasarnya mencerminkan harga terbaik atas suatu properti pada suatu waktu,
tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Nilai tanah sendiri merupakan ukuran
kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung
memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama
dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai
tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.
Dalam teori pola nilai eknomis lahan kota, nilai eknomis lahan akan semakin
tinggi jika mendekati kawasan pusat kota. Karena pada umumnya semakin mendekati
kawasan pusat kota akan semakin tinggi tingkat kemudahan prasarana dan sarananya,
sehingga semakin strategis dan produktif nilai lahan tersebut. Sebaliknya nilai dan
harga lahan akan semakin rendah tingkatannya jika lokasinya semakin menuju ke
bagian luar kota. Hal ini terjadi karena segala kemudahan relatif semakin berkurang
dengan lokasi semakin mengarah ke bagian pinggiran kota/luar kota, sekalipun dari segi
kemampuan kualitas lahan semakin tinggi. Dengan upaya-upaya peningkatan
kemudahan (aksessibilitas) seperti pembangunan jalan atau prasarana dan sara lainnya,
maka harga lahan tersebut semakin naik.
Penelitian analisis nilai tanah di Kota Semarang ini dilakukan di enam
kecamatan. Dari enam kecamatan tersebut dipilih beberapa kelurahan yang
pemilihannya dibedakan menjadi dua kategori yaitu kelurahan yang terletak jalan
protokol/besar dan kelurahan bukan terletak di jalan protokol (diperkampungan atau
gang) dengan pertimbangan untuk memperoleh keseimbangan dalam penelitian. Teknik
analisis yang digunakan dengan menggunakan pendekan hedonic price dimana dalam
mengestimasi hedonic price diperlukan beberapa variabel variabel lingkungan,
aksesibilitas, dan variabel properti. Teknik analisis yang digunakan adalah
5
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
pengembangan dari hedonic price dengan menggunakan menggunakan salah satu
metode kuadrat terkecil biasa, jika diterapkan akan diperoleh sebagai berikut:
LnNT = βo + β1 lnKP + β2 lnJR + β3 lnLJ + β4D4 + β5D5 + β6D6 +ei
Dimana: LnNT = Nilai Tanah (rupiah), LnKP = Kepadatan penduduk (orang), LnJR =
Jarak tanah ke pusat kota (km), LnLJ = Lebar jalan (meter), D4 = variabel dummy
kondisi jalan, D5 = Variabel dummy ketersediaan sarana transportasi angkutan umum
bus/angkot, D6 = Variabel dummy lingkungan bebas banjir, dan ei = Nilai variabel
gangguan.
Hasil analisis berupa uji asumsi klasik untuk melihat kemungkinan pelanggaran
asumsi-asumsi klasik yang meliputi ada tidaknya auto-korelasi, heteroskedastisitas dan
multikolinearitas. Untuk uji multikolinearitas dapat disimpulkan bahwa tidak ada
multikolinearitas antar variabel bebas dalam model regresi. Uji Heterokedastisitas
menunjukkan bahwa model regresi tidak terdapat heterokedastisitas. Kemudian untuk
uji autokorelasi didapatkan hasil bahwa variabel yang dimasukkan dalam model ini
sesuai dengan hasil regresinya. Hasil dari tabel perhitungan menunjukkan adanya tanda
positif pada variabel kepadatan penduduk di Kota Semarang sebesar 0,209% yang
berarti bahwa kepadatan penduduk menyebabkan terbatasnya ruang atau lokasi tanah
untuk permukiman manusia dan kepentingan lainnya, sehingga kepadatan penduduk
akan menambah persaingan untuk memiliki sebidang tanah. Untuk variabel lebar jalan
yang bernilai positif yaitu sebesar 0,402% yang mempunyai arti bahwa semakin lebar
jalan didepan suatu properti, tanah akan semakin dihargai atau dinilai dengan tinggi. Hal
ini memungkinkan karena lebar jalan didepan suatu properti tanah di Kota Semarang
menjadikan lokasi yang sangat strategis dan memiliki aksesibilitas yang cukup tinggi
dibandingkan dengan tanah yang berlokasi di jalan kecil dan gang. Kedekatan dengan
pusat kota yang memiliki tanda yang berlawanan memberikan arti bahwa semakin dekat
lokasi tanah dengan pusat kota akan semakin tinggi nilainya. Variabel ketersediaan
sarana transportasi positif yaitu 0,208%, ini dikarenakan berkaitan dengan kemudahan
dalam
melakukan
aktivitas
atau
mobilitas,
sehingga
keberadaan
transportasi
menyebabkan nilai tanah menjadi berharga atau bernilai. Terakhir dari uji autokorelasi
adalah variabel lingkungan bebas banjir berpengaruh positif terhadap lokasi tanah yaotu
0,212%, hal ini berarti tanah yang lingkungannya bebas banjir tentu lebih dihargai
dibandingkan dengan lokasi tanah yang sering kena banjir.
6
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
1.6 Critical Review
Jurnal Ekonomi Pembangunan Vol. 9 No 1, Juni 2004 Hal: 65-78 yang berjudul
Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah Sebagai Dasar Penilaian Nilai
Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang yang ditulis oleh Adrian Sutawija ini
memiliki beberapa hal yang perlu dikritisi. Jurnal tersebut menggunakan metode
pengambilan sampel dengan metode purposive sampling, yaitu populasi yang dijadikan
sampel penelitian adalah populasi yang memenuhi kriteria sampel tertentu sesuai tujuan
penelitian dan apa yang harus diwakili tergantung pada penilaian atau pertimbangan
dari peneliti. Dalam metode ini kemudian dijelaskan tahap pengambilan sampelnya yaitu
menetapkan area kelurahan untuk dijadikan lokasi penelitian, kelurahan yang dipilih
yang terletak di jalan protokol dan yang bukan jalan protokol. Dalam jurnal penelitian
yang dilakukan adalah untuk mengetahui nilai tanah pada kawasan-kawasan tersebut
yang telah ditentukan. Namun untuk lokasi mana saja yang akan dijadikan wilayah
penelitian tidak dijelaskan secara detail. Penelitian ini tidak menjelaskan bagaimana
kondisi eksisting lahan di Kota Semarang seperti dimana saja kawasan CBD di kota ini
yang memiliki nilai tanah yang tinggi dan bagaimana keadaan lahan untuk penelitian.
Populasi untuk penelitian ini juga tidak disebutkan. Jika dibandingkan dengan jurnal
Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli yang jua membahas mengenai nilai
tanah terhadap penetapan nilai NJOP, jurnal ini membahas secara rinci apa populasi
dalam penelitian ini dan jumlah populasinya yang ditulis dalam bentuk jumlah kapling
lahan dengan rincian populasi kapling tiap kecamatan. Di dalam jurnal ini hanya
menjelaskan bahwa untuk mengetahui nilai tanah kegiatan penelitian akan dilakukan di
enam kecamatan di Kota Semarang. Peneliti tidak menyebutkan nama-nama
kecamatan tersebut dan nama-nama kelurahan yang akan dijadikan sampel dalam
penelitian.
Teknik analisis untuk mengetahui nilai tanah dalam jurnal ini menggunakan
teknik analisis hedonic price yaitu metode penelitian dengan menggunakan pendekatan
data pasar. Pendekatan data pasar ini memiliki kelemahan yaitu kemungkinan terdapat
kesalahan (tidak konsisten) dalam menerapkan presentase (atau jumlah rupiah) pada
saat melakukan penyesuaian. Kesalahan (tidak konsisten) dalam menentukan
penyesuaian data pembanding dalam penerapan metode pendekatan data pasar pada
akhirnya akan mempengaruhi kualitas nilain tanah yang dihasilkan. Untuk mengurangi
adnaya kesalahan serta tidak konsisten dalam data pembanding tersebut, perlu
dilakukan pemodelan pemodelan regresi yang dapat menghitung nilai tanah (variabel
terikat) pada suatu lokasi berdasarkan variabel yang secara teoritis merupukan faktor-
7
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
faktor pembentuk nilai tanah (variabel bebas). Jurnal ini sudah menggunakan
pemodelan regresi berganda dengan variabel terikat yaitu LnNT = Nilai Tanah (rupiah)
dan variabel bebas berupa LnKP = Kepadatan penduduk (orang); LnJR = Jarak tanah
ke pusat kota (km); LnLJ = Lebar Jalan (meter); D4 = Variabel dummy kondisi jalan
(Aspal /tidak) 1 jika ada, 0 jika tidak; D5 = Variabel dummy ketersediaan sarana
transportasi angkutan umum bus/angkot (ada/tidak) 1 jika ada, 0 jika tida; D6 = Variabel
dummy lingkungan bebas banjir 1 jika bebas banjir, 0 jika banjir. Pemodelan regresi
tersebut dihitung dengan menggunakan SPSS atau minitab, dalam hal ini peneliti tidak
menjelaskan software apa yang digunakan untuk penelitian ini. Berikut adalah hasil uji
regresi yang terdapat didalam jurnal.
Tabel 1. Hasil Regresi
Sumber: Jurnal Ekonomi Pembangunan Vol. 9 No 1, Juni 2004 Hal: 65-78
Tabel hasil regresi berganda tersebut menjelaskan adanya pengaruh variabel terikat
yaitu nilai tanah (LnNT) terhadap variabel-variabel bebasnya. Adanya pengaruh tersebut
ditunjukkan dengan hasil koefisien regresi. Untuk koefisien regresi bernilai positif, mislanya
diambil contoh variabel D6 yaitu variabel bebas banjir. Koefisien regresi bernilai postif sebesar
0,212% menjelaskan bahwa variabel lingkungan bebas banjir berpengaruh positif terhadap lokasi
tanah yang berarti bahwa tanah yang lingkungannya bebas banjir tentu lebih dihargai dan
memiliki nilai tanah yang tinggi. Kemudian untuk variabel LnJR yaitu jarak tanah tanah ke pusat
kota koefisien regresinya bernilai negatif yaitu -0,163% yang bisa diartikan bahwa nilai tanah
berdasarkan jarak tanah ke psusat kota memiliki pengaruh negatif yang artinya semakin dekat
tanah dekat pusat kota maka nilai tanah tersebut semakin menurun. Hal ini tentu saja tidak
sesuai dengan Pola Nilai Ekonomis Lahan Kota yang dalam teorinya dijelaskan bahwa nilai
ekonomis lahan akan semakin tinggi jika lokasinya semakin mendekati kawasan kota, karena
pada umumnya semakin mendekati kawasan pusat kota akan semakin tinggi tingkat kemudahan
prasarana dan sarananya, sehingga semakin strategis dan produktif nilai lahan tersebut. Dari
penjelasan teori tersebut, dapat disimpulkan bahwa untuk variabel bebas jarak tanah ke pusat
kota terdapat kesalahan (tidak konsisten dalam menentukan nilai tanah). Kesalahan tersebut
dapat terjadi karena kesalahan dalam melakukan penyesuaian jenis data dan penyesuaian
waktu dan objek pembanding, kurangnya data pembanding, banyaknya elemen penyesuaian
yang harus dilakukan penyesuaiannya, kurangnya data yang dapat menjelaskan besaran
8
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
penyesuaian tersebut, baik dalam presentase maupun jumlah rupiah, kurangnya pengalaman
penilai, dan kurangnya pemahaman penilai atas karakteristik lokasi daerah penilaian. Kemudian
untuk keterkaitan antara faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah untuk nilai NJOP juga tidak
dijelaskan dalam pembahasannya. Setelah melakukan perhitungan dengan analisis regresi
seharusnya di pembahasan dijelaskan mengenai perbandingan antara harga tanah dan NJOP di
Kota Semarang. Nilai besarnya NJOP tidak di sebutkan sama sekali dan pada akhirnya tidak ada
pembahasannya. Pemodelan harga tanah dan NJOP juga tidak dijelaskan sehingga dalam jurnal
ini tidak diketahui besaran NJOP di Kota Semarang.
1.7 Lesson Learned (Kesimpulan)
Mengetahui faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar
NJOP PBB di Kota Semarang. Faktor-faktor tersebut adalah kepadatan penduduk, jarak
ke pusat kota, lebar jalan, kondisi jalan, ketersediaan sarana transportasi angkutan
umum/angkot, dan faktor lingkungan yang bebas banjir. Mengetahui metode hedonic
price untuk menentukan hubungan nilai tanah dengan variabel-variabel bebas dalam
penelitian yang dijelaskan dalam tabel regresi. Dengan Hasil perhitingan faktor
kepadatan penduduk akan memberi pengaruh postif sebesar 0,209%. Faktor jarak akan
memberikan pengaruh negatif sebsar -0,613% hal tersebut terjadi karena ada
kesalahan dalam perhitungan penyesuaian jenis data. Kemudian lebar jalan akan
memberikan pengaruh positif terhadap nilai tanah sebesar 0,402% bila jalan tersebut
bertambah 1%. Kondisi jalan akan memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah
sebesar 0,391%. Faktor ketersediaan sarana transportasi angkutan umum bus/angkot
memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah sebesar 0,208% bila di lokasi obyek
tersedia sarana transportasi dan angkutan umum bus/angkot. Dan faktor yang terakhir
adalah faktor lingkungan bebas banjir akan memberikan pengaruh positif terhadap nilai
tanah sebesar 0,212% jika dilokasi obyek tidak terjadi banjir. Mengetahui bahwa adanya
pengaruh positif dari hasil uji regresi tersebut menjelaskan bahwa faktor-faktor yang
mempunyai koefisien regresi bernilai positif berarti memberikan pengaruh positif yang
berarti bahwa harga tanah dilokasi tersebut bernilai tinggi jika lokasi tanah dipengaruhi
oleh faktir-faktor bernilai positif. Dan sebaliknya, harga tanah bernilai rendah apabila
hasil dari koefisien regresi bernilai negatif.
9
TUGAS I CRITICAL REVIEW – EKONOMI KOTA PW14-1308
1.8 Rekomendasi
Rekomendasi ini dibuat untuk menjawab kekurangan-kekurangan yang terdapat pada
jurnal yang telah dikritisi. Rekomendasi untuk jurnal ini antara lain:
Populasi dan sampel seharusnya lebih diperjelas lagi. Untuk kecamatan dan
kelurahan yang digunakan untuk penelitian seharunsya disebutkan nama
kecamatan dan kelurahannya.
sehingga tidak terjadi kesalahan (tidak konsisten dalam menentukan nilai tanah)
Perlu ketelitian dalam survey pengaruh variabel bebas jarak tanah ke pusat kota
Perlu diperjelas lagi mengenai hubungan NJOP PBB
dan nilai tanah serta
besaran NJOP jika nilai tanah di suatu kawasan sudah ditetapkan.
DAFTAR PUSTAKA
Jurnal Review
Sutawijaya, Adrian. 2004. Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah Sebagai
Dasar Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang. Jurnal Ekonomi
Pembangunan Vol. 9 No. 1, Juni 2004 Hal: 65-78
Perbandingan Jurnal
Mayasari, Karina., dkk. 2009. Faktor Yang Mempengaruhi Harga Lahan di Kawasan Khusus
Kota Baru Berbasis Industri dan Pusat Kota Samarinda. Jurnal Tata Kota dan Daerah
Volume 1, Nomor 1, Juli 2009
Wijito W, Listiyarko, ____. Model Penilaian Barang Milik Negara dan Harga Limit Lelang
Dalam Penentuan Nilai Tanah dengan Menggunakan Model Hedonik. Artikel Kekayaan
Negara.
Materi Kuliah
Kukinul Siswanto, Vely. 2015. Pola Guna Lahan dan Nilai Lahan Perkotaan
10