Sewa-Menyewa Dalam KuhPerdata Pasal 1576 dan Hukum Islam (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 2439/KIPdt/2002)

"SEWA-MENYEWA DALAM KUHPERDATA PASAL
DAN HUKUM ISLAM'

I57 6

(Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 2439lKIPdtl2002)

SKRIPSI
Diajukan Kepada Fakultas Syariah Dan Hukum
Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan Memperoleh
Gelar Sarj ana Syariah(S. Sy)

; ;tn

utn
Oleh:

Zuni Fatihah
r09043100011

PROGRAM STUDI PERBANDINGAN MAZHAB DAN HUKUM

KONSENTRASI PERBANDINGAN MAZHAB FIQIH
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI
SYARIF HIDAYATULLAH
JAKARTA
1436rr/2015M

SEWA-MEI{YEWA DALAM KUHperdata pASAL
ts76
DAN HUKUM ISLAM
( studi Putusan Mahkamah Agung Nomor
2439 wrdtr2002)

SKRIPSI
Diajukan Kepada Fakurtas syari'ah Dan Hukurn
Unfuk Memenuhi syarat-syarat
J -Mendapatkan Gelar Sarjana Syari,atr

(S,Sy) '

Oleh

Zuni Fatihah
NIIVI: 10904310001I

Di bavrah Bimbingan
Dosen Pembimbing

196912161996031001

KONSENTRASI PERBANDINGAN FIQIH
PROGRAM STTIDI PERBANDINGAN IVIADZHAB
DAN HUKUM
FAKULTAS SYARI,AH DAN HUKUM
UNIVBRSITAS ISLAM NEGBRI SYARIF HIDAYATULLAH
JAKARTA
1436 H/201s M

PENGESAHAN PANITIA UJIAN SKRIPSI

Skripsi yang berjudul SEWA-MENYEWA DALAM KUHPERDATA PASAL 1576 DAN

HUKUM ISLAM (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 24391K/Pdtl2002)

telah

diujikan dalam Sidang Munaqasyah Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri
Syarif Hidayatullah Jakarta pada I April 2015. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu syarat
memperoleh gelar Sarjana Syariah (S,Sy) pada Program Studi Perbandingan Mazhab dan Hukum
Konsentrasi Perbandingan Mazhab Fiqh.

Jakafta, 1 April2015
Mengesahkan,

Dekan Fakultas Syariah dan Hukum

PANITIA UJIAN MUNAQASYAH

l.

Ketua

Dr. Khamami Zada. MA
NrP. 1 9750 102200312 1001

2.

Sekretaris

Hj. Siti Hanna. S. Ag. Lc. MA
NIP. 197402162008012013

3.

Pembimbing

Dr. Asep Saepudin Jahar. MA
NrP. 1969 1 2161996031001

4. Penguji I

Dra. Afidah Wah)'uni. M.Ag

NrP. I 96804081997032002

5.

Penguji II

Nahrowi. SH. MH
NrP. 19730215199903t002

tl+
.....)

LEMBAR PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa;
1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah satu
persyaratan memperoleh gelar strata 1 (S1) Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif
Hidayatullah Jakarta.

2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya cantumkan sesuai
dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah
Jakarta.
3. Jika dikemudian hari terbukti bahwa karya ini bukan hasil karya atau merupakan hasil
jiplakan dari karya orang lain, maka saya bersedia menerima sanksi yang berlaku di
Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

Jakarta, 1 April 2015 M

Peneliti

ABSTRAK
Zuni Fatihah (109043100011), Sewa-Menyewa dalam KUHPerdata Pasal 1576 dan Hukum
Islam (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 2439/K/Pdt/2002). Konsentrasi
Perbandingan Fiqih Program Studi Perbandingan Mazhab dan Hukum Fakultas Syari’ah
dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
Sewa-menyewa merupakan salah satu bagian terpenting dari kebutuhan ekonomi dan
sosial manusia karena dapat menunjang taraf kehidupan. Namun kadangkala transaksi sewamenyewa menimbulkan persengketaan apabila tidak dilakukan secara transparansi oleh kedua
belah pihak, sebagaimana yang terjadi dalam kasus putusan Mahkamah Agung Nomor
2439/K/Pdt/2002 yang mana pihak penyewa merasa dirugikan dengan adanya surat eksekusi

pengosongan dari Pengadilan Negeri Bogor atas persengketaan tanah yang terjadi antara pihak
yang menyewakan dan pihak ketiga, sedangkan pihak penyewa tidak diikutsertakan dalam
persengketaan tersebut.
Pada penelitian ini, rumusan masalah yang diteliti adalah konsep sewa-menyewa dalam
KUHPerdata dan Hukum Islam serta landasan Hukum yang melatarbelakangi putusnya sewamenyewa dalam KUHPerdata dan Hukum Islam. Adapun metode penelitian yang dipakai adalah
penelitian kualitatif yang bersifat deskriptif-analisis-komparatif dengan menggunakan studi
pustaka sebagai acuanya serta putusan Mahkamah Agung Nomor 2439/K/Pdt/2002.
Dari penelitian ini diketahui bahwa sewa-menyewa dalam KUHPerdata lebih condong
pada perlindungan pihak penyewa atas persengketaan yang terjadi akibat pengalihan hak milik
baik berupa jual beli, hibah, tukar menukar dan waris yang dilakukan oleh pihak yang
menyewakan kepada pihak ketiga. Dalam hal pengalihan hak milik / penjualan barang yang
disewa kepada pihak ketiga yang mana masa sewa belum berakhir maka ditetapkan bahwa sewamenyewa tidak terputus (Koop Brekt Geen Hurr) begitupun dengan meninggalnya salah satu
pihak maka sewa-menyewa dapat digantikan oleh ahli waris. Sedangkan dalam Hukum Islam,
sewa-menyewa dihukumi fasakh apabila terdapat udzur baik dari pihak yang menyewakan, pihak
penyewa ataupun barang yang disewakan, seperti halnya udzur yang memaksa pihak yan
menyewakan untuk menjual barang yang disewakan dikarenakan terlilit hutang yang sudah jatuh
tempo baik disertai dengan pengakuan atas kepemilikan hutang maupun tidak oleh pihak yang
menyewakan, maka sewa-menyewa antara pihak yang menyewakan dan penyewa terputus /
fasakh dengan dijualnya barang yang disewakan.
Kata kunci : Sewa-menyewa, Koop Brekt Geen Hurr, Ijārah, Fasakhnya Ijārah, Udzur/Alasan,

KUHPerdata, Hukum Islam, Putusan Mahkamah Agung No 2439/K/Pdt/2002.
Pembimbing: Dr. Asep Saepudin Jahar, MA.

i

Pedoman Transliterasi Arab-Latin
Berikut ini adalah pedoman transliterasi yang diberlakukan berdasarkan
Keputusan Bersama Menteri Agama dan Menteri Pendidikan dan Kebudayaan Republik
Indonesia Nomor 158 Tahun 1987 dan Nomor 0543/b/u/1987.
1. Konsonan
No

Arab

Latin

No

Arab

Latin

No

Arab

Latin

11

‫ز‬

z

21

‫ق‬

q

Tidak
1

‫أ‬

dilamban
gkan

2

‫ب‬

b

12

‫س‬

s

22

‫ك‬

k

3

‫ت‬

t

13

‫ش‬

sy

23

‫ل‬

l

4

‫ث‬

14

‫ص‬

‫م‬

m

‫ج‬

J

15

‫ض‬

ṣ

24

5

ṡ

25

‫ن‬

n

6

‫ح‬

16

‫ط‬

‫و‬

w

‫خ‬

Kh

17

‫ظ‬

ṭ

26

7

ḥ

ḍ

27

‫ه‬

h

8

‫د‬

d

18

‫ع‬

ẓ

28

‫ء‬

9

‫ذ‬

ż

19

‫غ‬

ʻ

g

29

‫ي‬

ʹ

10

‫ر‬

r

20

‫ف‬

f

2. Vokal Pendek

4. Diftong

‫ــــــــ‬

= a

‫كتب‬

kataba

ْ‫ــــي‬

= ai

‫كيْف‬

kaifa

‫ــــــــ‬

= i

‫سئل‬

suʹ ila

ْ‫ــــو‬

= au

‫حوْل‬

‫ــــــــ‬

= u

‫يذْهب‬

yażhabu

ḥ aula

3. Vokal Panjang
‫ــــــــا‬

= ā

‫قال‬

qāla

‫ = ــــــــي‬ī

‫قيْل‬

qīla

‫ = ــــــــو‬ū

‫يقوْل‬

yaqūlu
ii

y

KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum Wr. Wb.
Segala puji bagi Allah, dzat yang Maha Agung dan Esa yang telah

memberikan

kemudahan serta karuniaNya kepada penulis, sehingga bisa menyelesaikan skripsi ini sebagai
kewajiban akademik. Lantunan sholawat dan salam tetap terhaturkan kepada junjungan kita Nabi
Muhammad SAW beserta keluarga dan sahabatnya, semoga syafaatnya selalu terlimpahkan
kepada kita semua sebagai umatnya pada hari akhir kelak.
Dalam penulisan skripsi ini, penulis menyadari akan pentingnya orang-orang yang telah
memberikan dukungan baik secara moril maupun materiil sehingga skripsi ini dapat
terselesaikan sesuai yang diharapkan. Untuk itu dengan kerendahan hati serta penuh rasa ta’zhim
dan takrim penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada yang terhormat:
1. Bapak Dr. Asep Saepudin Jahar, MA. selaku Dekan Fakultas Syari’ah dan Hukum
Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta sekaligus dosen pembimbing yang
dengan kesabaran dan ketelatenannya membimbing dan mengarahkan penulis dalam
menyelesaikan skripsi.
2. Bapak Dr. Khamami Zada, MA. selaku Ketua Jurusan Program Studi Perbandingan
Mazhab dan Hukum, beserta Ibu Siti Hanna, S,Ag., Lc, MA selaku Sekretaris Jurusan
Program Studi Perbandingan Mazhab dan Hukum Fakultas Syari’ah dan Hukum
Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
3. Bapak Dr. H. Muhammad Taufiki, M.Ag dan bapak Fahmi Muhammad Ahmadi, M.Si
yang telah memberikan nasihat, arahan, bimbingan serta petunjuk selama perkuliahan dan
penulisan skripsi sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi dengan baik.

iii

4. Segenap Dosen dan Civitas Akademik Fakultas Syari’ah dan Hukum UIN Syarif
Hidayatullah Jakarta yang dengan ikhlas dan sabar mengajarkan, membimbing, serta
mendidik penulis dalam berbagai disiplin ilmu. Semoga setiap tetesan keringat bapak ibu
dibalas oleh Allah dengan kebaikan yang berlipat.
5. Seluruh Staff Karyawan Perpustakaan Utama dan Perpustakaan Fakultas Syari’ah dan
Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah bekerjasama dan memberikan
kemudahan bagi penulis dalam masa pembelajaran kuliah dan pengumpulan materi
skripsi.
6. Kedua orang tua penulis, bapak Karno Hadi dan ibu Artijah yang untaian do’anya tidak
pernah terputus disetiap sujudnya serta pengorbanan yang dipenuhi dengan cucuran
keringat dan limpahan kasih sayangnya. Juga teruntuk adikku Atika, bekna, manur,
bektri, pakdeji, mbaklis, mbok dan pae atas semua perhatian, nasihat dan dukunganya
baik secara moriil ataupun materiil.
7. Teristimewa buat acak Shofi L. Syarifuddin yang merubah kejenuhan menjadi
kebahagian, kesedihan menjadi keceriaan, terimakasih atas ketulusan dan semangatmu
untuk memotifasi penulis untuk menyelesaikan skripsi ini.
8. Teman-teman seperjuangan PMH angkatan 2009, ayat, al, dely, rijal, dadan, uday,
Firman, hamzah, olid, syukur, nabila, mas inun. Terimakasih telah mengisi kekosongan
bangku kuliah dengan canda tawa dan motivasi.
9. Teman-teman IMAGE (Ikatan Mahasiswa Gresik), HAMAM (Himpunan Alumni
Mambaus Sholihin) , dan WASIAT, cak Nailul, Ichil, mbak Inay, Wahyu, Ucup, Hikam,
mas’ad, Marom, dan semuanya yang tak bisa disebut satu persatu. Terimakasih atas
pengetahuan, pengalaman, dan kebersamaan yang telah dibagi bersama-sama.

iv

10. Bapak Dr. Agus Sholeh, M.Ed dan Ibu Drs. Yeti Munjiawati dan teman-teman ALINAYAH yang selalu memberi pelajaran dan pengalaman dalam melalui proses
pembelajaran.
11. Teman-teman kosan ilma, ayu, kolek, intuk, mbak luk, mbak sun, mbak is terimakasih
atas motivasi dan dorongannya untuk cepat-cepat menyelesaikan skripsi ini.
Akhirnya, tiada kata ucapan syukur yang indah dan pantas dipanjatkan kecuali kepada
Sang Maha Besar Allah SWT atas terselesaikannya skripsi ini, mudah-mudahan skripsi ini
bermanfaat khususnya bagi penulis dan umunya bagi pembaca.
Wassalamualaikum. Wr. Wb.

Jakarta, 1 April 2015 M

Penulis

v

DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN ...................................................................................................
HALAMAN PERNYATAAN ...............................................................................................
ABSTRAKSI .......................................................................................................................... i
PEDOMAN TRANSLITERASI ........................................................................................... ii
KATA PENGANTAR ............................................................................................................ iii
DAFTAR ISI........................................................................................................................... vi
BAB I : PENDAHULUAN
A. Latar Belakang ................................................................................................ 1
B. Pembatasan dan Perumusan Masalah .............................................................. 6
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ........................................................................ 7
D. Studi Pustaka.................................................................................................... 8
E. Kerangka Teori ................................................................................................ 9
F.Metodologi Penelitian......................................................................................... 12
G. Sistematika Penulisan ...................................................................................... 14

BAB II : KONSEP SEWA-MENYEWA MENURUT KUHPerdata
A. Pengertian Sewa-menyewa .............................................................................. 16
B. Hak dan Kewajiban Pihak yang Menyewakan dan Penyewa ......................... 19
C. Bentuk dan Substansi Perjanjian Sewa-menyewa ........................................... 23
D. Risiko Atas Musnahnya Barang....................................................................... 25
E. Bukti Pembayaran Uang Sewa......................................................................... 27
F.Mempersewakan Lagi (Onderhuur) ................................................................... 29
G. Berakhirnya Sewa-menyewa ........................................................................... 31
H. Ganti Rugi ........................................................................................................ 34
I. Jual Beli tidak Memutus Sewa (Koop Brekt Geen Hurr) ................................... 38
vi

BAB III : KONSEP SEWA-MENYEWA MENURUT HUKUM ISLAM
A. Pengertian Ijarah .............................................................................................. 44
B. Dasar Hukum Ijarah ......................................................................................... 47
C. Rukun dan Syarat Ijarah................................................................................... 49
D. Sifat Ijarah dan Hukumnya .............................................................................. 52
E. Macam-macam Ijarah ...................................................................................... 53
F. Menyewakan Barang Sewaan .......................................................................... 54
G. Perihal Resiko .................................................................................................. 55
H. Perselisihan Antara Para Pihak dalam Ijarah ................................................... 56
I. Pembatalan dan Berakhirnya Akad Ijarah ....................................................... 57

BAB VI : ANALISIS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 2439 K/Pdt/2002
PRESPEKTIF HUKUM PERDATA PASAL 1576 DAN HUKUM ISLAM.
A. Permasalahan Kasus......................................................................................... 62
B. Dasar Hukum Putusan Hakim ......................................................................... 64

BAB V : PENUTUP
A. Kesimpulan ...................................................................................................... 73
B. Saran ................................................................................................................ 74
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................. 75
LAMPIRAN

vii

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dalam kehidupan sehari-hari manusia memiliki banyak kebutuhan.
Untuk memenuhinya manusia melakukan kegiatan yang dapat memperoleh
penghasilan. Perilaku manusia yang berusaha mendapatkan barang ekonomi
untuk memenuhi kebutuhannya yang tidak terbatas guna mencapai
kemakmuran adalah tanda bahwa manusia adalah makhluk ekonomi.
Sedangkan untuk memenuhi kebutuhan yang diperlukan, manusia
tidak bisa mengandalkan dirinya sendiri tanpa bantuan orang lain sehingga
manusia membutuhkan suatu kelompok yang bisa diajak berkomunikasi dan
bekerja sama untuk menghasilkan penghasilan. Ini merupakan salah satu
kodrat manusia sebagai makhluk social sekaligus makhluk ekonomi.
Dewasa ini perkembangan arus globalisasi ekonomi dunia dan
kerjasama di bidang perdagangan dan jasa berkembang sangat pesat.
Masyarakat semakin banyak mengikatkan dirinya dalam suatu perjanjian
dengan anggota masyarakat lainnya, sehingga kemudian timbul bermacammacam perjanjian. Suatu perjanjian juga harus memenuhi syarat sah perjanjian
yakni kata sepakat, kecakapan, hal tertentu dan suatu sebab yang halal agar
perjanjian menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak yang
membuatnya.1 Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan

1

Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, (Jakarta : Kencana, 2004), h.1.

1

2

perikatan.2 Memang perikatan itu paling banyak lahir dari perjanjian, tetapi
ada juga perikatan yang lahir dalam undang-undang.3 Salah satu contoh adalah
perjanjian sewa-menyewa. Perjanjian sewa menyewa banyak digunakan oleh
para pihak pada umumnya, karena dengan adanya perjanjian sewa-menyewa
ini dapat membantu para pihak, baik itu dari pihak penyewa maupun yang
menyewakan akan saling mendapatkan keuntungan. Penyewa memperoleh
keuntungan dengan kenikmatan benda dari benda yang di sewa, dan yang
menyewakan akan memperoleh keuntungan dari harga sewa yang telah
diberikan oleh pihak penyewa.
Secara yuridis, ketentuan sewa-menyewa telah diatur dalam Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), yaitu dalam buku ketiga bab
VII mulai dari pasal 1548 sampai pasal 1600 KUH Perdata.4 Dalam pasal
1548 KUHPerdata ditentukan bahwa sewa-menyewa adalah suatu persetujuan
dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada
pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang selama suatu waktu tertentu
dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan ini
disanggupi pembayarannya.5 Dengan demikian, unsur sewa-menyewa dalam
pasal 1548 KUHPerdata adalah adanya pihak pemilik barang yang merupakan
pihak pertama dan pihak penyewa sebagai pihak kedua yang menikmati
manfaat barang yang disewakan, adanya konsensual antara pemilik barang dan
2

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Pada Umumnya, (Jakarta : PT
RajaGrafindo Persada, 2004), h.42.
3
R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta : Intermasa, 1979), h.1.
4
Salim. H.S., Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, (Jakarta : Sinar
Grafika, 2003), h. 58.
5
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Jakarta :
Pradya Paramita, 2009), h.381.

3

penyewa, adanya barang yang disewakan baik berupa benda bergerak ataupun
benda tidak bergerak, adanya kewajiban dan hak antara pemilik barang dan
pihak penyewa, kewajiban pihak yang satu adalah menyerahkan barangnya
untuk dinikmati oleh pihak yang lain, sedangkan kewajiban pihak yang kedua
ini adalah membayar harga sewa.6 Jadi barang diserahkan tidak untuk dimiliki
seperti halnya dalam jual beli, tetapi hanya untuk dipakai, dinikmati
kegunaannya.

Dengan

demikian

maka

penyerahan

hanya

bersifat

menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa itu. Beda halnya
dengan seorang diserahi suatu barang untuk dipakaiannya tanpa kewajiban
membayar sesuatu apa, maka yang terjadi adalah suatu akad perjanjian
pinjam-pakai.
Menurut Yahya Harahap, sewa-menyewa adalah persetujuan antara
pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan
atau pemilik menyerahkan barang yang hendak disewa kepada penyewa untuk
dinikmati sepenuhnya.7
Sedangkan menurut Wirjono Projodikoro sewa-menyewa barang
adalah suatu penyerahan barang oleh pemilik kepada orang lain untuk
memulai dan memungut hasil dari barang itu dan dengan syarat pembayaran
uang sewa oleh pemakai kepada pemilik.8
Sewa menyewa ini merupakan suatu bentuk perjanjian yang bersifat

6

Salim, H.S., Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, ( Jakarta : Sinar
Grafika, 2003), h.59.
7
M. Yahya Harahap, Pembahasan, Permasalahan dan Penerapan KUHAP, (Jakarta :
Sinar Grafika, 2006), Edisi kedua, h.19.
8
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu
(Bandung: Sumur, 1981), h. 190.

4

perseorangan dan bukan perjanjian yang bersifat hak kebendaan yaitu dengan
perjanjian sewa menyewa ini kepemilikan terhadap objek sewa tersebut
tidaklah beralih kepada penyewa tetapi tetap menjadi hak milik dari yang
menyewakan. Sewa-menyewa tidak memindahkan hak milik dari yang
menyewakan kepada penyewa. Karena selama berlangsungnya masa
persewaan pihak yang menyewakan harus melindungi pihak penyewa dari
segala gangguan dan tuntuta pihak ketiga atas benda atau barang yang
diewakan agar pihak penyewa dapat menikmati barang yang disewanya
dengan bebas selama massa berlangsung.9
Namun dalam realita aplikasi kehidupan perihal sewa-menyewa benda
tidak bergerak semacam rumah, apartemen, tanah, ruko dan lainnya tidak
berjalan mulus tanpa permasalahan, masih banyak permasalahan yang terjadi
dan menimbulkan perselisihan yang berujung pada meja hijau. Seperti halnya
dalam kasus perkara10 Erwan Djaya Dharmadhi dan Foet Tjin Lan sebagai
pemohon kasasi dengan Sherly Indriati dan Patmajani Tanadjana alias Tan Tjit
Nio (Tan Pat Nio) sebagai termohon kasasi. Perkara ini dimulai dengan
adanya kiriman surat dari Pengadilan Negeri Bogor yang berisi perintah
eksekusi pengosongan terhadap tanah sengketa dalam perkara

Nomor

18/Pdt/Eks/2000/PN.Bgr. Jo Nomor 112/Pdt/G/1992/PN.Bgr., dimana tanah
dan bangunan yang disewa para Pelawan dari Terlawan II termasuk
didalamya. Pemohon merasa ini tidak adil karena dalam jangka masa
persewaan baik pada masa orang tuanya dulu sampai sekarang tidak pernah
9

M. Yahya Harahap, Pembahasan, Permasalahan dan Penerapan KUHAP, (Jakarta :
Sinar Grafika, 2006), Edisi kedua,h.19.
10
Putusan Mahkamah Agung Nomor 2349/K/Pdt/2002.

5

terjadi konflik antara Pemohon dan Termohon dan belum pernah diputus
sampai saat ini, bahkan Pemohon selalu menunaikan kewajibannya untuk
membayar persewaan rumah yang ditempati. Terlebih dalam penyelesaian
persengketaan tanah antar Termohon I dan Termohon II juga pihak Pemohon
tidak dilibatkan.
Dalam kasus perkara tersebut apabila ditinjau dari kacamata
KUHPerdata dalam pasal 1576 maka hubungan sewa-menyewa tidak akan
putus meski objek sewa telah dialihkan kepada pihak lain/ketiga11 atau dalam
istilah hukum dikenal dengan asas “koop breek geen huur” sehingga
Pemohon harus mendapat perlindungan hukum.12
Namun antara penyelesaian kasus diatas dalam KUHPerdata pasal
1576 dan hukum Islam terdapat perbedaan yang mendasar. Dalam hukum
Islam dijelaskan apabila objek sewa telah dialihkan kepada orang lain
sedangkan masa sewa belum habis maka persewaan tersebut terputus dengan
dalih tersewa tidak berhak mendapatkan uang sewa dari penyewa atas
pemakaiannya terhadap objek sewa.13 Namun maksud dialihkan disini adalah
pengalihan atas manfaat barang yang disewa bukan pengalihan atas hak milik
barang yang disewa.
Adapun untuk pengalihan hak milik barang yang disewa sebelum masa
sewa berakhir nampaknya hukum Islam mengaitkanya dengan pendapat

11

R. Subekti dan R. Tjtrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Jakarta :
Pradya Paramita, 2009).
12
Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, (Bandung : Penerbit Alumni, 1986),
h.241.
13
Ibnu Qudamah, penerjemah Muhyiddin dkk, Al-Mughni, (Jakarta : Pustaka Azzam,
2010), h.410.

6

Hanafiyah yang mengatakan bahwa sifat ijarah adalah lāzim atau mengikat
kedua belah pihak namun bisa dibatalkan secara sepihak apabila ada udzur.14
Sehingga apabila ada udzur yang memaksa mu’jir untuk menjual barang yang
disewakan maka akad ijarah terputus.15
Berdasarkan pada latar belakang pemikiran dan kasus perkara tersebut,
maka penulis ingin mengajukannya menjadi sebuah penelitian skripsi sebagai
upaya untuk memahami secara utuh dan mendalam mengenai sewa-menyewa
dalam KUHPerdata pasal 1576 dan hukum Islam (Studi Putusan Nomor 2439
K/Pdt/2002).

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah
Dari uraian latar belakang diatas, dan untuk lebih memfokuskan
pembahasan agar tidak terlampau jauh dan melewati zona pembahasan judul
yang telah penulis kemukakan, maka penulis membatasi pembahasan masalah
dalam lingkup sewa-menyewa dalam KUHPerdata dan Hukum Islam (Studi
Putusan Nomor 2439 K/Pdt/2002).
Adapun perumusan masalah dari judul skripsi ini adalah:
1. Bagaimana konsep sewa-menyewa dalam KUHPerdata dan Hukum Islam?
2. Bagaimana landasan hukum yang melatarbelakangi putusnya sewamenyewa dalam KUHPerdata dan Hukum Islam?

14

M. Ali Hasan, Berbagai Macam Transaksi dalam Islam (Fiqh Muamalat), (Jakarta : PT
Raja Grafindo Persada, 2003), h.235.
15
Abdur Rahman Al-Jaziry, Al-Fiqh „Ala Al-Madzhab Al-Arba‟ah, ( Kairo : Dar AlHadist, 2004), h.122.

7

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian
1. Tujuan Penelitian
Sejalan dengan latar belakang, pembatasan dan perumusan masalah yang
telah dipaparkan, maka tujuan dari penulisan skripsi ini adalah:
a. Untuk mengetahui konsep sewa-menyewa dalam KUHPerdata dan
Hukum Islam.
b. Untuk mengetahui landasan hukum yang melatarbelakangi putusnya
sewa-menyewa dalam KUHPerdata dan Hukum Islam.
2. Manfaat penelitian
Terkait dengan manfaat penelitian, maka paling tidak terdapat tiga manfaat
yang hendak dicapai dari penelitian ini:
a. Manfaat bagi penulis, penelitian ini menjadi penting karena merupakan
syarat akademik untuk mencapai gelar Sarjana Syari’ah di Fakultas
Syari’ah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.
b. Manfaat bagi institusi, penelitian ini salah satu sumbangsih pemikiran
bagi dunia akademisi, khususnya dunia akademik diranah lingkungan
UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.
c. Manfaat bagi masyarakat luas, penelitian ini berguna bagi masyarakat
akan pentingnya konsep sewa menyewa yang tidak pernah lengkang
dalam

aplikasi

kehidupan

sehari-hari

sehingga

menumbuhkan

pengetahuan yang mendasar dan memperkecil konflik antar pihak
yang merasa dirugikan dan diuntungkan.

8

D. Studi Pustaka
Untuk lebih memudahkan penulis dalam penyusunan skripsi, maka penulis
cantumkan beberapa referensi sebagai pendukung, diantaranya:
Sewa-menyewa

lahan

untuk

kepentingan

maksiat

(studi

perbandingan antara hukum Islam dan hukum positif) oleh Nur Rofiq
(108043100009) Konsentrasi Perbandingan Mazhab Fiqih Program Studi
Perbandingan Mazhab dan Hukum Fakultas syari’ah dan Hukum Universitas
Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta. Dalam skripsi ini penulis
membandingkan antara hukum Islam dan hukum positif terkait penyewaan
lahan untuk kepentingan maksiat. Dalam skripsi tersebut dijelaskan
bahwasanya penyewaan terjadi sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak
namun pada realisasinya tidak memenuhi syarat dan ketentuan yang ada dalam
hukum Islam dan hukum positif. Dengan demikian, komponen isi skripsi ini
jauh berbeda dengan apa yang dibahas oleh penulis dalam skripsinya.
Perjanjian

sewa

kendaraan

antara

PT.MEDCO

POWER

INDONESIA dengan PT. PUSTAKA PRIMA TRANSPORT dalam
perspektif hukum Islam dan hukum positif oleh Citra Mayasari
(202046101224) Konsentrasi Perbankan Syari’ah Program Studi Muamalah
Fakultas Syari’ah dan Hukum Universitas UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.
Dalam skripsi ini dibahas pandangan antar hukum Islam dan hukum positif
mengenai perjanjian sewa kendaraan atas dua belah pihak instansi, yang mana
dalam kacamata hukum Islam perjanjian sewa antar instansi memiliki cacat
hukum dalam hal pengenaan denda yang diakui sebagai pendapatan perusahan

9

padahal di dalam hukum Islam denda merupakan bentuk penebusan kesalahan
dalam melakukan perbuatan dalam syara’. Sedangkan dalam kacamata hukum
positif, permasalahan yang ditimbulkan adalah adanya kerugian yang
ditanggung oleh pihak kedua atas barang yang disewa. Karena dalam KUH
Perdata pasal 1533 dijelaskan bahwa resiko mengenai barang sewaan
ditanggung oleh pemilik barang yakni pihak pertama. Dengan demikian
proporsi

pembahasan

yang

dibahas

mempunyai

kemiripan

dalam

perbandingan antara dua hukum, hukum Islam dan hukum positif, namun titik
tekanya tidak sama.

E. Kerangka Teori
Sewa-menyewa dalam hukum Islam terdapat berbagai dikenal
dengan istilah ijarah yang berasal dari bahasa arab “Ajara”16 yang bermakna
menyewakan.17 Sedangkan menurut terminologi ijarah merupakan suatu akad
atas manfaat yang dimaksud dan tertentu yang bisa diberikan dan
diperbolehkan dengan imbalan tertentu.18 Terdapat beberapa pandangan
Ulama mengenai definisi ijarah, diantaranya Hanafiyah mengatakan ijarah
merupakan transaksi terhadap suatu manfaat dengan imbalan. Sedangkan
menurut Malikiyyah adalah pemilikan manfaat dengan suatu imbalan terhadap
suatu yang dibolehkan dalam waktu tertentu.19 Hanabilah mengatakan ijarah

Kata Ijarah mempunyai sinonim kata “Akraa” yang berarti menyewakan, ‘athohu
ajran” yang bermakna ia memberinya upah, atau atsabahu yang bermakna memberinya pahala.
17
Ahmad Wardi Muslih, Fiqh Muamalah, (Jakarta : Amzah, 2010), h.315.
18
Taqiyuddin Abu Bakar bin Muhammad, Kifayah Al-Akbar fi Hilli Ghayah Al-Ikhtishar,
juz 1, (Surabaya : Dar Al-‘ilmi).
19
Azharuddin Lathif, Fiqh Muamalat, (Jakarta:UIN Jakarta Press, 2005), h.120.
16

10

adalah suatu akad atas manfaat yang bisa sah dengan lafadz ijarah dan kara’
dan semacamnya.20Dan menurut Syafi’iyyah adalah suatu akad atas manfaat
yang dimaaksud dan tertentu yang bisa diberikan dan dibolehkan dengan
imbalan tertentu.21 Dari beberapa pendapat di atas dapat disimpulkan
bahwasanya inti dari ijarah adalah akad atas manfaat dengan imbalan,
sehingga obyek ijarah adalah manfaat atas suatu barang.22
Kemudian berakhirnya/batalnya akad ijarah dikarenakan beberapa hal
diantaranya, meninggalnya salah satu pihak (menurut Madzhab Hanafi),
terjadi kerusakan pada barang yang disewa, berakhirnya masa sewa, iqolah
dan adanya udzur dari salah satu pihak (menurut Hanafiyah)23
Menurut Abu Al-Qasim dalam Al-Mughni, apabila ada suatu
permasalahan pemilik rumah memindahtangankan rumah sewaan kepada
orang ketiga sebelum masa sewa dengan pihak kedua berakhir maka akad
ijarah antara tersewa dan penyewa pertama putus dengan artian si tersewa
tidak berhak menerima uang sewaan atas penempatan rumah dari penyewa.24
Dan juga dijelaskan adanya larangan mentasharrufkan barang sewaan yang
telah disewakan sebelum masa sewa berakhir.25
Dalam transaksi perikatan jual-beli atau sewa-menyewa, diadakan oleh
kedua belah pihak (penjual dan pembeli/ mu‟jir dan musta‟jir) secara tertulis
20

Syamsuddin bin qudamah Al-Maqdisi, Asy-Syarh Al-Kabir, (t.t :Dar Al-Fikr, t.t), juz 3,

h.301.
21

Taqiyuddin Abu Bakar bin Muhammad, Kifayah Al-Akhyar fi Hilli Ghayah AlIkhtishar, (Surabaya : Dar Al-Ilmi, t.t), Juz 1, h. 249.
22
Ahmad Wardi Muslih, Fiqh Muamalat, (Jakarta : Amzah, 2010), h. 317.
23
Isnawati Rais dan hasanudin, Fiqh Muamalah dan Aplikasinya pada LKS, (Ciputat :
Lembaga Penelitian UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, 2011), h.168.
24
Ibnu Qudamah, penerjemah Muhyiddin dkk, Al-Mughni, (Jakarta : Pustaka Azzam,
2010), h.412.
25
Ibnu qudamah; penerjemah, Muhyiddin dkk, Al-Mughni, h.410.

11

atau dengan dua orang saksi. Jual beli atau sewa-menyewa dapat dilakukan
secara tunai, dapat pula dilakukan dengan pembayaranya ditangguhkan.26
Adapun dalil Al-Qur’an yang berkenaan dengan perikatan jual beli secara
tidak tunai adalah surat Al-Baqorah ayat 282 yang berbunyi:
           
              
                 
               

Artinya:“Hai

orang-orang

yang

beriman,

apabila

kamu

bermu'amalah27 tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah
kamu menuliskannya. dan hendaklah seorang penulis di antara kamu
menuliskannya dengan benar. dan janganlah penulis enggan menuliskannya
sebagaimana Allah mengajarkannya, meka hendaklah ia menulis, dan
hendaklah orang yang berhutang itu mengimlakkan (apa yang akan ditulis
itu), dan hendaklah ia bertakwa kepada Allah Tuhannya, dan janganlah ia
mengurangi sedikitpun daripada hutangnya. jika yang berhutang itu orang
yang lemah akalnya atau lemah (keadaannya) atau Dia sendiri tidak mampu
mengimlakkan, Maka hendaklah walinya mengimlakkan dengan jujur. dan
persaksikanlah dengan dua orang saksi dari orang-orang lelaki (di
26

Zainuddin Ali, Hukum Perdata Islam di Indonesia,(Jakarta : Sinar Grafika, 2006),

h.145.
27

Maksud bermuamalah yakni seperti jual beli, hutang piutang atau sewa-menyewa dan
sebagainya.

12

antaramu). Jika tak ada dua orang lelaki, maka (boleh) seorang lelaki dan
dua orang perempuan dari saksi-saksi yang kamu ridhai, supaya jika seorang
lupa maka yang seorang mengingatkannya. Janganlah saksi-saksi itu enggan
(memberi keterangan) apabila mereka dipanggil, dan janganlah kamu jenuh
menulis hutang itu, baik kecil maupun besar sampai batas waktu
membayarnya.”(Q.S.Al-Baqorah:282).
Pengertian yang terkandung dalam ayat di atas, tidak terbatas pada jual
beli saja, tetapi juga utang piutang, sewa-menyewa dan bentuk hubungan
hukum keperdataan Islam lainnya. Manfaatnya jelas, yaitu memberikan
kepastian hukum kepada masing-masing pihak yang terlibat di dalam
perikatan itu. Selain itu, untuk menghindari adanya kemungkinan sengketa
diantara pihak-pihak yang berkepentingan.28

F. Metodologi Penelitian
Metode yang dipakai oleh penulis dalam penyusunan skripsi ini adalah:
1. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang ditulis adalah penelitian kualitatif dengan
menggunakan studi pustaka sebagai acuannya. Mengenai penelitian ini,
penulis akan menggunakan metode pendekatan dengan langkah pertama
mendefiniskan serta membandingkan antara konsep sewa-menyewa dalam
KUHPerdata dan Hukum Islam, kemudian langkah kedua menganalisis
kesesuaian konsep sewa-menyewa dalam KUHPerdata dan hukum Islam
28

h.146.

Zainuddin Ali, Hukum Perdata Islam di Indonesia,(Jakarta : Sinar Grafika, 2006),

13

Serta menganalisis studi kasus putusan Mahkamah Agung tentang sewa
menyewa dalam putusan Nomor 2439 K/Pdt/2002.
2. Sumber Data
Sumber data dalam penelitian ini adalah semua peraturan yang terkait
dengan sewa-menyewa baik dalam proses pelaksanaan sewa-menyewa
sampai berakhirnya sewa-menyewa yang terangkum dalam buku III KUH
Perdata dan putusan Mahkamah Agung Nomor 2439 K/Pdt/2002 tentang
sewa menyewa, karena penelitian ini mencoba mengkomparasikan dengan
hukum Islam, maka penulis juga menggunakan sumber data hukum Islam
terkait sewa-menyewa, seperti Al-Mughni karangan Ibnu Qudamah, Fiqh
Sunnah karangan Sayyid Sabiq, dan lain-lain.
3. Teknik Pengumpulan Data
Dalam hal ini penulis menggunakan metode dokumenter yang berupa
survey kepustakaan dan studi literature. Yakni pengumpulan data yang
berupa sejumlah literature yang diperoleh dari perpustakaan dan tempat
lain kemudian dipelajari dan ditelaah sehingga menghasilkan sebuah
analisis yang menjadi jawaban dari permasalahan yang menjadi objek
hukum.
4. Teknik Analisis Data
Data-data

yang

telah

terkumpul

kemudian

dianalisis

dengan

menggunakan metode penelitian yang bersifat deskriptif- analisiskomparatif, yakni penulis mencoba mendiskripsikan konsep sewamenyewa dalam dua hukum tersebut kemudian menganalisis kesesuaian

14

konsep sewa-menyewa dalam KUHPerdata dan hukum Islam Serta
menganalisis putusan Mahkamah Agung tentang sewa-menyewa dalam
putusan Nomor 2439 K/Pdt/2002.
5. Teknik Penulisan Skripsi
Dalam teknik penulisan skripsi ini, penulis menggunakan buku pedoman
penulisan skripsi yang diterbitkan oleh Fakultas Syari’ah dan Hukum
Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta tahun 2007.

G. Sistematika Penulisan
Dalam skripsi ini penulis membagi pembahasan ke dalam lima bab,
dimana masing-masing bab mempunyai sub bahasan, hal ini dimaksudkan
untuk memberikan penekanan pembahasan mengenai topik-topik tertentu
dalam

penulisan

skripsi

ini

sehingga

mendapatkan

gambaran

dan

penjelasanyang utuh. Lebih jelaasnya, gambaran sistematika pembahasan
penulisan skripsi ini sebagai berikut:
Pada bab I yang merupakan pendahuluan, berisi tentang latar belakang,
pembatasan dan perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, studi
pustaka, metode penelitian, kerangka teori serta sistematika penulisan.
Pada bab II pembahasan yang dibahas meliputi konsep sewa-menyewa dalam
KUH Perdata yang terdiri dari tinjauan KUH Perdata tentang pengertian sewamenyewa, subyek dan obyek sewa-menyewa, hak dan kewajiban pihak yang
menyewakan dan si penyewa, bentuk dan substansi sewa-menyewa, resiko,
serta akibat berakhirnya sewa-menyewa.

15

Pada bab III membahas tentang konsep sewa-menyewa dalam pandangan
hukum Islam. Pembahasan pada bab 3 ini akan memaparkan tinjauan hukum
Islam terkait definisi sewa- menyewa, dasar hukum sewa-menyewa, syarat dan
rukun sewa-menyewa dan sebab yang mengakibatkan berakhir atau putusnya
sewa-menyewa itu sendiri.
Pada bab IV ini akan dipaparkan sebuah analisis penulis terkait konsep sewamenyewa dalam KUH Perdata yang dianalisis dari kacamata hukum Islam dan
memaparkan kesesuaian dan tidaknya dengan hukum Islam beserta analisis
putusan Mahkamah Agung tentang sewa-menyewa dalam putusan Nomor
2439 K/Pdt/2002.
Pada bab V ini merupakan penutup yang meliputi ringkasan jawaban atas
perumusan masalah serta saran sebagai awal dari perbaikan di masa
mendatang.

BAB II
KONSEP SEWA-MENYEWA MENURUT KUHPERDATA

A. Pengertian Sewa-Menyewa
Sewa-menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan huurenverhuur
dan dalam bahasa Inggris disebut dengan rent atau hire. Sewa-menyewa
merupakan salah satu perjanjian timbal balik. Menurut Kamus Besar
Indonesia sewa berarti pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa dan
menyewa berarti memakai dengan membayar uang sewa.1
Dalam KUHPerdata pasal 1548 dijelaskan bahwasanya sewa-menyewa
adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang
selama satu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh
pihak tersebut belakangan ini disanggupi pembayarannya.2
Sedangkan

menurut

Yahya

Harahap,

sewa-menyewa

adalah

persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak
yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak
penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.3
Menurut Wirjono Projodikoro sewa-menyewa barang adalah suatu
penyerahan barang oleh pemilik kepada orang lain untuk memulai dan
1

Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, ed.IV, ( Jakarta:
Gramedia Pustaka Utama, 2008), h. 338.
2
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Jakarta:
Pradya Paramita, 2009), h. 381.
3
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian ( Bandung: Penerbit Alumni, 1986),
h. 220.

16

17

memungut hasil dari barang itu dan dengan syarat pembayaran uang sewa oleh
pemakai kepada pemilik.4
Pengertian lainya menyebutkan bahwasanya perjanjian sewa-menyewa
adalah persetujuan untuk memakai sementara suatu benda, baik benda
bergerak maupun tidak bergerak, dengan pembayaran suatu harga tertentu. 5
Dari beberapa pengertian di atas dapat ditarik kesimpulan bahwasanya
sewa-menyewa merupakan suatu perjanjian antara dua pihak yang
menimbulkan persetujuan atas barang dan harga yang diikuti dengan jangka
waktu tertentu. Jadi inti dari sewa-menyewa disini adalah barang dan harga.
Maksud barang disini merupakan harta kekayaan yang berupa benda material,
baik benda bergerak maupun tidak bergerak. Dengan syarat barang yang
disewakan adalah barang yang halal, artinya tidak bertentangan dengan
undang-undang, ketertiban dan kesusilaan.6 Menurut Hofmann dan De Burger,
barang yang dapat disewakan adalah barang bertubuh saja. Sedangkan
menurut Asser, Van Brekel dan Vollmar, tidak hanya barang yang bertubuh
saja yang dapat dijadikan objek sewa akan tetapi hak-hak juga dapat disewa,
pendapat ini diperkuat dengan adanya putusan Hoge Raad tanggal 8 Desember
1992 yang menganggap kemungkinan ada persewaan suatu hak untuk
memburu hewan (jachtrecht).7

4

Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu
(Bandung: Sumur, 1981), h. 190.
5
Salim H.S, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak (Jakarta: Sinar
Grafika, 2006), h. 58.
6
Ibid., h. 59.
7
Wiryono Projodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu,
(Bandung: Sumur, 1981), h.50.

18

Maksud harga di sini merupakan biaya sewa yang berupa imbalan atas
pemakaian barang yang disewa. Mengenai uang sewa, harus ditentukan
terlebih dahulu oleh pihak yang menyewakan kemudian disetujui oleh pihak
penyewa.Menurut Van Brekel, harga sewa dapat berwujud barang-barang lain
selain uang, namun barang-barang tersebut harus berupa barang-barang
bertubuh, karena sifat dari perjanjian sewa-menyewa akan hilang jika harga
sewa dibayar dengan suatu jasa. Namun pendapat tersebut bertentangan
dengan pendapat Subekti yang mengatakan bahwa perjanjian sewa-menyewa
tidaklah menjadi keberatan apabila harga sewa tersebut berupa uang, barang
ataupun jasa.8
Dari beberapa pengertian tersebut di atas, dapat ditarik kesimpulan
bahwasanya ciri-ciri dari perjanjian sewa-menyewa adalah:9
1. Terdapat dua pihak yang saling mengikatkan dirinya, yang masing-masing
mempunyai hak dan kewajiban yang timbul dari perikatan sewa-menyewa
tersebut.
2. Adanya unsur pokok sewa menyewa yang berupa barang dan harga.
3. Pihak yang satu berhak untuk mendapatkan/menerima pembayaran dan
berkewajiban memberikan kenikmatan atas suatu kebendaan; sedangkan
pihak lainnya berhak atas mendapatkan/menerima kenikmatan atas suatu
kebendaan dan berkewajiban menyerahkan suatu pembayaran.
4. Hak bagi pihak yang satu merupakan kewajiban bagi pihak lainnya,
begitupun sebaliknya, kewajiban bagi pihak yang satu merupakan hak bagi
pihak lainnya.
8

Subekti, Aneka Perjanjian, (Bandung: Alumni, 1985), h.91.
Hasanuddin Rahman, Contact Drafting Seri Keterampilan Merancang Kontrak Bisnis,
(Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2003), h.29-30.
9

19

5. Penikmatan berlangsung untuk jangka waktu tertentu.

B. Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan dan Penyewa
Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang
ditentukan. Sedangkan kewajiban pihak yang menyewakan diatur dalam pasal
1550 KUH Perdata yang terdiri dari tiga macam, yang mana kewajiban
tersebut merupakan kewajiban yang harus dibebankan kepada pihak yang
menyewakan sekalipun tidak ditentukan dalam persetujuan. Ketiga kewajiban
tersebut diantaranya adalah:10
1. Kewajiban menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa.
Mengenai penyerahan barang di sini adalah penyerahan secara nyata
sehingga pihak yang menyewakan harus melakukan tindakan pengosongan
dan penentuan terhadap barang yang disewakan. Dalam penyerahan
barang ini pihak yang yang menyewakan tidak bisa dituntut untuk
menyerahkan barang secara yuridis karena pihak penyewa tidak berstatus
sebagai

pemilik sehingga penyerahan barang dilakukan dibawah

penguasaan si penyewa.
2. Kewajiban memelihara barang yang disewakan selama waktu yang
diperjanjikan, sehingga barang itu dapat dipakai dan dinikmati sesuai hajat
penyewa.
Mengenai kewajiban ini, pihak yang menyewakan wajib melakukan
perbaikan atau reparasi dan pemeliharaan barang yang disewakan, apabila
waktu perjanjian sewa-menyewa masih berjalan sehingga pihak penyewa
10

Hasanuddin Rahman, Contract Drafting Seri Keterampilan Merancang Kontrak Bisnis,
(Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2003), h.30.

20

dapat memakai dan menikmati barang yang disewakan sesuai dengan
kebutuhanya. Adapun mengenai reparasi yang dilakukan baik oleh pihak
yang menyewakan atau pihak penyewa ditentukan dalam pasal 1555 ayat 2
KUH Perdata bahwa reparasi kecil sebagai akibat kerusakan pemakaian
normal dibebankan kepada pihak penyewa sedangkan reparasi dan
pemeliharaan berat dibebankan kepada pihak yang menyewakan.
Dalam

melakukan

reparasi

dan

pemeliharaan

oleh

pihak

yang

menyewakan, tidak diperkenankan menggangu ketertiban dan kenyamanan
pihak penyewa dalam menikmati barang yang disewa sehingga apabila
pelaksanaan reparasi tidak bisa ditangguhkan sampai akhir masa kontrak,
maka pihak yang menyewakan bisa melakukan reparasi selama tidak
melebihi jangka waktu 40 hari. Namun apabila melebihi jangka waktu 40
hari, maka pihak yang menyewakan harus menggurangi harga sewa
sebagai ganti rugi akibat terganggunya pemakaian.
3. Kewajiban memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram dari barang
yang disewakan selama berlangsungnya sewa.
Dalam hal kewajiban ketiga pihak yang menyewakan ini, hakikat
kenikamatan yang tentram ini ditentukan dalam pasal 1552, 1554, 1557 dan
1558 KUH Perdata, antara lain:
1. Pihak yang menyewakan bertanggung jawab atas adanya cacat barang
yang disewakan, apabila cacat tersebut menghalangi pemakaian barang.
Yang dimaksud cacat di sini adalah tidak semata-mata pada konstruksi
atau keadaan barang namun pada hal atau keadaan yang dapat
menghalangi penggunaan dan penikmatan. Jadi tidak terpaku pada mutu

21

barang yang tidak berkualitas. Kemudian sampai manakah batasan
gangguan pemakaian barang bisa disebut cacat. Menurut M. Yahya
Harahap11, batasan gangguan pemakaian barang dianggap cacat apabila
sesuatu tersebut menimbulkan gangguan atas pemakaian seluruh barang.
Apabila terganggunya pemakaian hanya sebagian saja maka belum
dianggap sebagai cacat yang menghalangi pemakaian. Adapun ukuran
yang tepat untuk menilai cacat pada barang yang disewa adalah bertitik
tolak pada pemakaian yang normal, dalam artian ditinjau dalam segi
pemakaian yang wajar, apakah penyewa benar-benar

terganggu.

Karenanya, sesuatu baru dianggap cacat yang menghalangi pemakaian
barang yang disewa, apabila sesuatu keadaan itu sungguh-sungguh serius
menghalangi pemakaian dan penggunaan barang yang disewa.
2. Pihak yang menyewakan tidak diperkenankan merubah bangunan dan
susunan barang yang disewa selama masa sewa masih berlangsung.
Dalam permasalahan adanya gangguan dari pihak ketiga, tidak
semuanya dibebankan kepada pihak yang menyewakan akan tetapi kita lihat
dulu gangguan yang muncul diakibatkan pihak ketiga. Pada dasarnya
gangguan pihak ketiga dibedakan menjadi dua, yakni gangguan atas dasar hak
(Trouble de droit) dan gangguan atas dasar kenyataan (trouble de fait). Pada
gangguan pihak ketiga yang didasarkan pada hak maka sudah sepatutnya
pihak yang menyewakan bertanggung jawab atas gangguan tersebut. Beda
halnya dengan gangguan pihak ketiga yang bersifat nyata seperti halnya
perbuatan melawan hukum (contoh pelemparan atas rumah sewa oleh pihak
11

h.226.

M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian (Bandung: Penerbit Alumni, 1986),

22

ketiga), maka pihak penyewa yang menanggung semua gangguan tersebut
sehingga bisa langsung menuntut pihak ketiga. Adapun gangguan pihak ketiga
didasarkan atas hak diatur dalam pasal 1557 dan 1558 KUHPerdata yang
penjelasannya di bawah.
1. Gangguan pihak ketiga yang berupa tuntutan atas hak milik mutlak atas
barang yang disewakan. Apabila hal tersebut terjadi, maka penyewa dapat
menuntut pengurangan harga sewa secara berimbang asalkan ada
pemberitahuan sebelumnya terkait gangguan yang akan terjadi oleh pihak
ketiga.
2. Gangguan pihak ketiga yang berupa gugatan atas penyewa untuk
mengosongkan barang yang disewa baik sebagian maupun seluruhnya dan
gugatan atas penggunaan hak pelarangan

barang yang disewa. Maka

dalam hal ini pihak penyewa harus memberitahukan kepada pihak yang
menyewakan melalui juru sita secara resmi, dan dalam hal ini penyewa
dapat meminta jaminan kepada pihak yang menyewakan agar tidak
dirugikan.
Kemudian untuk hak penyewa adalah menerima barang yang
disewakan dalam keadaan baik. Sedangkan untuk kewajiban pihak penyewa di
atur dalam pasal 1560 KUH Perdata disebutkan bahwa si penyewa harus
menepati kewajiban utama sebagai berikut:12
1. Untuk memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang
baik, artinya kewajiban memakainya seakan-akan barang itu kepunyaan
sendiri.
12

Hasanuddin Rahman, Contract Drafting Seri Keterampilan Merancang Kontrak Bisnis
(Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2003), h.31.

23

2. Untuk membayar harga sewa pada waktu yang ditentukan.
3. Penyewa wajib menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa
penyewaan. Kecuali apabila si penyewa bisa membuktikan bahwa
kerusakan itu tidak disebabkan karena kesalahannya, tetapi di luar
kesalahannya.
4. Mengembalikan barang yang disewa kepada yang menyewakan pada saat
berakhirnya perjanjian sewa.13
Selain kewajiban-kewajiban tersebut diatas, si penyewa juga masih
diberikan tanggung jawab. Yang antara lain disebutkan dalam pasal 1564,
pasal 1565, dan pasal 1566 KUH Perdata.
Si penyewa bertanggung jawab untuk segala kerusakan yang
diterbitkan pada barang yang di sewa selama waktu sewa, kecuali jika dia
membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya (Pasal 1564).
Namun, ia itu tidak bertanggung jawab untuk kebakaran kecuali jika pihak
yang menyewakan membuktikan bahwa kebakaran itu disebabkan kesalahan
si penyewa (Pasal 1565).
Si penyewa adalah bertanggung jawab untuk segala kerusakan dan
kerugian yang diterbitkan pada barang yang disewa, oleh kawan-kawannya
serumah, atau oleh mereka kepada siapa ia telah mengoperkan sewanya (pasal
1566) .

13

h.231.

M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian (Bandung: Penerbit Alumni, 1986),

24

C. Bentuk dan Substansi Perjanjian Sewa-Menyewa
Meskipun sewa-menyewa adalah perjanjian konsensual, namun bentuk
perjanjian sewa-menyewa dalam KUH Perdata dijelaskan dalam pasal 1570
perihal perjanjian tertulis dan dalam pasal 1571 perihal perjanjian tidak tertulis
(lisan) beserta akibat hukumnya. Apabila bentuk perjanjian sewa-menyewa