xvi 1. Memberikan sumbangan pemikiran kepada semua pihak yang
terkait dalam pelaksanaan roya partial terhadap jaminan hak tanggungan.
2. Memberikan sumbangan pemikiran dalam upaya penyelesaian masalah yang timbul akibat pelaksanaan roya partial terhadap
jaminan hak tanggungan yang tidak diperjanjikan dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan APHT.
E. Kerangka Teoretis
1. Arti Pentingnya Lembaga Jaminan Hukum Jaminan merupakan bidang hukum yang sangat penting
dalam pembangunan ekonomi. Dapat dikatakan sebagai hukum jaminan karena merupakan pendukung dan penunjang realisasi pembangunan
dalam bidang ekonomi, sehingga karenanya lembaga jaminan sangat berperan dalam penyaluran dana melalui kredit perbankan. Dalam hal ini
jaminan merupakan upaya hukum dalam mengkover piutang dan sebagai tindakan preventif dalam penyelesaian perjanjian kredit. Secara yuridis,
jaminan merupakan sarana pelunasan piutang kreditur. Suatu prinsip yang berlaku dalam hukum jaminan adalah kreditur
tidak dapat meminta suatu janji agar memiliki benda yang dijaminkan bagi pelunasan hutang debitur kepada kreditur. Ratio dari ketentuan ini adalah
untuk mencegah terjadinya ketidakadilan yang akan terjadi jika kreditur memiliki benda jaminan yang nilainya lebih besar dari jumlah hutang
xvii debitur kepada kreditur. Karena itu, benda jaminan tersebut harus dijual
dan kreditur berhak mengambil uang hasil penjualan tersebut sebagai pelunasan piutangnya. Apabila masih ada kelebihan , maka sisa hasil
penjualan tersebut harus dikembalikan kepada debitur.
7
Dengan semakin berkembangnya ekonomi dan perdagangan yang sudah barang tentu akan diikuti dengan kebutuhan kredit, dalam mana
pemberian fasilitas kredit akan selalu memerlukan jaminan. Dengan adanya jaminan, maka pemberi kredit sebagai piutang dari pihak yang
meminjam tersebut. Peran serta lembaga jaminan didalam pembangunan ekonomi dan
pembangunan suatu negara sangatlah penting, maka hukum jaminan tergolong bidang hukum yang akhir-akhir ini secara popular disebut “The
Economic Law” hukum Ekonomi, “Wiertschaft Recht”, atau “Do it de Economic” yang mempunyai fungsi menunjang kemajuan ekonomi dan
kemajuan pembangunan pada umumnya sehingga bidang hukum demikian pengaturannya dalam undang-undang perlu diprioritaskan.
8
2. Asas-asas Hukum Jaminan Seluruh harta benda debitur demi hukum by operation of law
menjadi jaminan bagi pelunasan hutang debitur kepada kreditur. Apabila
7
Suharnoko, 2004, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, Prenada Media,
Jakarta, Hlm.22.
8
Djojo Mulyadi, 2005,Pengaruh Penanaman Modal Asing Atas Perkembangan Hukum Persekutuan perseroan Dagang Vennootschaps recht Dewasa ini, Majalah Hukum
dan Keadilan Nomor 56.
xviii benda debitur tidak mencukupi, maka hasil penjualan harta benda debitur
dibagikan secara proporsional kepada para kreditur menurut besar kecilnya piutang masing-masing. Demikianlah Pasal 1131 dan Pasal 1132
Kitab Undang-undang Hukum Perdata memberikan pengaturan tentang hak-hak kreditur atas harta benda debitur. Para kreditur tersebut
dinamakan kreditur konkuren, dan tidak cukup memperoleh jaminan bagi pelunasan piutangnya, karena diantara mereka tidak ada yang
mempunyai hak mendahului. Dengan demikian, jika hutang debitur lebih besar dari nilai harta bendanya dan hasil penjualan harta debitur itu dibagi
secara proporsional kepada para kreditur , maka setiap kreditur tidak akan memperoleh pelunasan piutangnya. Demikian pula jika debitur
mengalihkan kepemilikannya kepada pihak ketiga, maka hak kreditur berdasarkan Pasal 1131 dan Pasal 1132 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, tidak dapat dipertahankan. Mengajukan gugatan action paulina berdasarkan Pasal 1341 Kitab Undang-undang Hukum Perdata untuk
menyatakan batal transaksi jual beli debitur juga tidak mudah dari segi hukum pembuktian. Karena pihak ketiga yang membeli harta benda
debitur akan mendalilkan bahwa dia adalah pembeli beritikad baik yang tidak mengetahui bahwa debitur berhutang kepada kreditur, sehingga
kreditur sebagai penggugat harus dapat membuktikan bahwa debitur dan pihak ketiga pembeli barang mengetahui bahwa ada transaksi tersebut
merugikan kreditur.
xix Akan tetapi bagi kreditur pemegang hak jaminan kebendaan
seperti gadai, fidusia,hipotik dan hak tanggungan tersebut mempunyai hak untuk mengambil hasil penjualan benda yang dibebani gadai, fidusia,
hipotik maupun hak tanggungan untuk pelunasan piutangnya lebih dahulu dari kreditur konkuren yang dijaminkan oleh Pasal 1131 dan Pasal 1132
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau disebut droit de preference. Karena itu dalam praktek, para kreditur khususnya lembaga keuangan
yang lahir dari perjanjian antara kreditur dan debitur, di mana kreditur mempunyai hak kebendaan atas benda milik debitur atau pihak ketiga
sebagai jaminan hutang. Pengikatan jaminan ini bersifat accessoir , artinya jaminan itu lahir, hapus dan beralih mengikuti atau tergantung
pada perjanjian pokoknya, yaitu hutang piutang atau perjanjian kredit. Selain itu kreditur pemegang hak kebendaan tetap mempunyai hak
gadai, fidusia, hipotik, ataupun hak tanggungan meskipun benda yang dibebani dengan jaminan dipindahtangankan atau dialihkan kepada pihak
ketiga. Dalam ilmu hukum sifat ini dikenal dengan istilah droit de suite. 3. Hakekat dan Pengertian Hak Tanggungan
Menurut Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996, “Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang
xx tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur
tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya”. Dengan demikian, Undang- undang Nomor 4 Tahun 1996 memberikan kemungkinan pembebanan
hak tanggungan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda- benda lain di atasnya.
Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Kreditur-kreditur
tertentu yang dimaksud adalah yang memperoleh atau yang menjadi pemegang hak tanggungan.
Dalam pemberian Hak Tanggungan guna pemenuhan kebutuhan modal usahanya tersebut bisa seorang debitur menyerahkan lebih dari
satu objek Hak Tanggungan kepada kreditur. Semua objek Hak Tanggungan tersebut nantinya dijaminkan menjadi satu kesatuan dalam
Hak Tanggungan guna mendapatkan pinjaman modaluang sesuai dengan yang diharapkan. Hal ini dikarenakan sifat Hak Tanggungan tidak
dapat dibagi-bagi, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 2 UUHT. Artinya bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan
dan setiap bagian darinya. Telah lunasnya sebagian hutang yang dijaminkan tidak berarti membebaskan sebagian obyek Hak Tanggungan,
melainkan Hak Tanggungan tersebut tetap membebani secara keseluruhan masing-masing obyek yang dibebani Hak Tanggungan guna
sisa utang Debitur kepada Kreditur yang belum dilunasi.
xxi 4. Roya Partial Terhadap Jaminan Hak Tanggungan
Hak tanggungan merupakan jaminan hutang yang pembebanannya adalah untuk kepentingan Kreditur pemegang hak Tanggungan, maka
adalah logis bila hak tanggungan dapat dengan sengaja dihapuskan, baik atas kehendak dari pemegang hak tanggungan itu sendiri maupun karena
pembersihan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri. Sedangkan pemberi hak tanggungan tidak mungkin dapat membebaskan
hak tanggungan itu. Sesuai dengan sifat Hak Tanggungan yang accessoir , maka
adanya hak tanggungan tergantung pada adanya piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan itu. Oleh karena itu, maka apabila
piutang itu hapus karena pelunasan atau oleh sebab-sebab lainnya, dengan sendirinya Hak Tanggungan yang bersangkutan tersebut menjadi
hapus. Jika debitor telah melakukan pelunasan utang, maka berarti bahwa
perjanjian utang diantara debitur pemberi hak tanggungan dan kreditur pemegang hak tanggungan telah berakhir. Seperti telah dijelaskan bahwa
perjanjian utang itu sifat perorangan, yang mengetahui keadaan itu hanyalah para pihak di dalam perjanjian itu, tidak pihak ketiga umum,
agar umum mengetahui peristiwa ini, perlu dipenuhi asas publisitas dengan melakukan publikasi di Kantor Pertanahan. Jika tidak, maka
menurut umum hak tanggungan masih berlaku.
xxii Hapusnya hak tanggungan tersebut harus diikuti dengan
pencoretan Hak tanggungan dari buku tanah hak atas tanah yang dibebankan dengan hak tanggungan. Pencoretan pendaftaran hak
tanggungan adalah suatu perbuatan perdata yang mengikuti hapusnya hak tanggungan.
F. Metode Penelitian
