B. OBYEK HAK TANGGUNGAN
Obyek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok
Agraria , yang wajib didaftar syarat publisitas dan menurut sifatnya dapat di pindah – tangankan agar mudah dan pasti pelaksanaan pembayaran utang yang dijamin
pelunasannya .
19
Secara Normatif , obyek hak tanggungan telah disebutkan didalam pasal 4 dan pasal 27 Undang – Undang Hak Tanggungan , yaitu :
- 1. Hak Milik; - 2. Hak Guna Usaha;
- 3. Hak Guna Bangunan; - 4. Hak pakai atas tanah negara yang menurut suatu ketentuan yang berlaku
wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat di pindah – tangankan; . -5 .Hak pakai atas tanah milik , yang akan diatur lebih lanjut dengan peraturan
pemerintah; -6. Rumah susun dan Hak milik atas satuan rumah susun , yang didirikan
diatas tanah hak pakai atas tanah negara ; -7. Berikut atau tidak berikut bangunan, tanaman , dan hasil karya yang telah
19
Rachmadi Usman,S.H., Pasal‐pasal tentang Hak Tanggungan atas Tanah ,Penerbit Djambatan,Hal 78.
Universitas Sumatera Utara
ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan merupakan milik pemegang hak atas tanah .
20
Objek Hak Tanggungan menjadi lebih luas jika dikaitkan dengan Pasal 12 Undang- Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, sebagaimana tertuang
dalam Pasal 27 Undang – Undang Hak Tanggungan , yang menyatakan bahwa ketentuan Hak Tanggungan berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas
rumah susun. Hak jaminan atas rumah susun tersebut meliputi: a. Rumah susun yang berdiri atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai yang
diberikan oleh negara; dan b. Hak milik atas satuan rumah susun yang bangunannya berdiri di atas tanah hak-hak yang tersebut di atas.
Ada dua unsur mutlak daripada hak atas tanah yang dapat dijadikan Obyek Hak Tanggungan , yaitu :
1. Hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar umum , dalam hal ini pada Kantor Pertanahan. Unsur ini berkaitan
dengan kedudukan diutamakan preferent yang diberikan kepada kreditor lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai Hak Tanggungan tersebut pada
buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang di bebaninya , sehingga setiap orang dapat mengetahuinya asas publisitas , dan
2. Hak tersebut menurut sifatnya harus dapat di pindah tangankan , sehingga apabila diperlukan dapat segera direalisasikan untuk membayar utang yang
dijamin pelunasannya.
21
20
Rachmadi Usman,S.H., Pasal‐pasal tentang Hak Tanggungan atas Tanah ,Penerbit Djambatan,Hal 79.
Universitas Sumatera Utara
Sehubungan dengan syarat itu dalam kaitan dengan ditunjukkannya hak pakai atas tanah negara sebagai Objek Hak Tanggungan , Undang – Undang Hak
Tanggungan pada penjelasan memberikan Justifikasinya : “ Hak Pakai atas tanah Negara yang dapat dipindah tangankan
meliputi Hak Pakai yang diberikan kepada orang perseorangan atau badan hukum untuk jangka waktu tertentu yang ditetapkan di dalam keputusan
pemberiannya. Walaupun di dalam pasal 43 Undang - Undang Dasar Pokok Agraria ditemukan bahwa untuk memindahtangankan Hak Pakai atas tanah
Negara diperlukan izin dari pejabat yang berwenang , namun menurut sifatnya Hak Pakai itu memuat Hak untuk memindahtangakan kepada pihak lain. Izin
yang diperlukan dari pejabat yang berwenang hanyalah berkaitan dengan persyaratan apakah penerima hak memenuhi syarat untuk menjadi pemegang
Hak Pakai “ . Dengan di tunjuknya hak pakai tersebut sebagai Objek Hak Tanggungan ,
maka bagi para pemegang haknya, yang sebagian besar terdiri atas golongan ekonomi lemah yang tidak berkemampuan untuk mempunyai tanah dengan hak milik atau hak
guna bangunan , menjadi terbuka kemungkinannya untuk memperoleh kredit yang diperlukannya, dengan menggunakan tanah yang dipunmyainya sebagai jaminan.
22
Adapun Pengaturan Hak Pakai atas tanah hak milik oleh Warga Negara Asing dari perspektif hukum tanah nasional.
21
Rachmadi Usman,S.H., Pasal‐pasal tentang Hak Tanggungan atas Tanah ,Penerbit Djambatan,Hal 92.
22
Rachmadi Usman,S.H., Pasal‐pasal tentang Hak Tanggungan atas Tanah ,Penerbit Djambatan,Hal 93.
Universitas Sumatera Utara
Pada prinsipnya, hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah menurut Pasal 21 ayat 1 UUPA. Dalam prinsip dasar UUPA juga
dijelaskan bahwa sesuai dengan azas kebangsaan tersebut dalam pasal 1 maka menurut pasal 9 jo pasal 21 ayat 1 hanya Warga negara Indonesia saja yang dapat
mempunyai hak milik atas tanah, hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang pasal 26 ayat 2.
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia hanya dapat mempunyai hak- hak atas tanah berupa : hak pakai, hak sewa, hak guna bangunan, dan hak guna usaha
menurut UUPA. Dalam bagian Penjelasan Umum UUPA, disebutkan Dasar-Dasar Dari Hukum Agraria Nasional poin 5 yaitu: “Orang-orang asing dapat mempunyai
tanah dengan hak pakai yang luasnya terbatas. Demikian juga dengan badan-badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik” pasal 21 ayat 2.
Hak Pakai dapat dimiliki oleh orang asing berdasarkan: 1.
keputusan pemberian hak tersebut oleh pejabat yang berwenang memberikannya untuk properti yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara, atau
2. dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah. Dengan demikian
hak dan kewajiban pemegang hak pakai, ditentukan berdasarkan hal-hal yang diatur, baik dalam surat keputusan pemberian haknya oleh pejabat yang berwenang ataupun
perjanjian dengan pemilik tanah tersebut. Hak Pakai diberikan dalam jangka waktu tertentu. Menurut Undang undang
nomor 40 Tahun 1996 mengenai Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah, jangka waktunya adalah selama 25 tahun dan sesudahnya dapat
Universitas Sumatera Utara
diperpanjang kembali selama 20 tahun. Tetapi dengan berkembangnya jaman, jangka waktu hak pakai di usulkan untuk diperpanjang menjadi 70 tahun. Seperti halnya di
negara lain seperti Singapura, kepemilikan tanah dengan status hak pakai, jangka waktunya hingga mencapai 80 tahun, begitupun juga di Malaysia hingga 70 tahun.
Oleh karena itu, menurut hukum di Indonesia secara luas pihak yang berhak memperoleh tanah dengan status Hak Pakai antara lain:
- Warga Negara Indonesia WNI, - Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia, - Serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Sehingga apabila terdapat status tanah Hak Milik yang ingin dikuasai oleh Warga Negara Asing WNA, maka statusnya harus diturunkan terlebih dahulu menjadi Hak
Pakai. Syaratnya yaitu membuat surat permohonan untuk penurunan hak dengan melampirkan Passport dan KITTASKIMS baru setelah itu menghadap ke notaris
untuk dapat dilakukan transaksi jual-beli.
23
Dengan demikian maka hak – hak atas tanah yang dengan Undang – Undang Hak Tanggungan ditunjuk sebagai Objek Hak Tanggungan ada Hak Milik , Hak
Guna Usaha , Hak Guna Bangunan , dan Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut sifatnya dapat dipindah tangankan . Sedangkan bagi Hak Pakai atas tanah Hak Milik
dibuka kemungkinannya untuk di kemudian hari dijadikan jaminan utang dengan di
23
http:ilmuhukumsaya.blogspot.co.id201407hak‐pakai‐tanah‐oleh‐warga‐negara‐asing.html
Universitas Sumatera Utara
bebani Hak Tanggungan , jika telah dipenuhi persyaratannya. Hal ini berarti , telah terjadi perubahan prinsip dasar dalam pengaturan hak - hak atas tanah menurut
Undang – Undang Pokok Agraria.
24
C. Asas Dan Tujuan Hak Tanggungan
Kategori