Hukum Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Property One Dan Pemilik Rumah/Tanah (Studi Pada Perusahaan Property One Medan Kota)
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala berkat dan rahmatnya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini yang berjudul “Hukum Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Property One Dan Pemilik Rumah/Tanah (Studi Pada Perusahaan Property One)”, sebagai salah satu syarat memperoleh gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.
Dewasa ini kegiatan bisnis agen pemasaran properti merupakan bisnis yang menjanjikan. Salah satu faktor terus berkembangnya bisnis ini adalah meningkatnya kebutuhan rumah seiring dengan meningkatnya pertumbuhan penduduk serta terbatasnya tempat hunian rumah yang ideal dan sesuai keinginan konsumen. Oleh sebab itu, penting untuk dijelaskan disini apa yang menjadi tugas dan hak-hak dari agen pemasaran properti, serta tanggung jawabnya terhadap konsumen dalam pelaksanaan perjanjian keagenan.
Meskipun penulis banyak mengalami tantangan dalam menyelesaikan skripsi ini, tetapi berkat kerja keras tanpa mengenal lelah, akhirnya penulis dapat menyelesaikan tulisan yang sederhana ini, namun tidak ada gading yang tak retak, demikian bunyi pepatah dan demikian dengan tulisan ini tentu banyak mengandung kekurangan dan kelemahan penulis. Untuk itu penulis berharap saran dan kritik yang bersifat membangun dari pembaca demi kesempurnaan skripsi ini.
Pada kesempatan ini penulis tidak lupa menyampaikan penghargaan serta terima kasih yang tulus kepada semua pihak yang turut baik secara langsung maupun tidak langsung memberikan bantuan kepada penulis sejak awal penulis menjalani perkuliahan hingga penyusunan skripsi ini dan sampai penyelesaiannya, penulis mengucapkan banyak terima kasih kepada : 1.
Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTMH., MSc (CTM)., SpA(K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan bagi penulis untuk menyelesaikan pendidikan Sarjana Hukum di Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, MHum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Dr. Hasim Purba, SH, MHum, selaku Ketua Departemen Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.
4. Ibu Rabiatul Syahriah, SH, MHum, selaku Sekretaris Program Jurusan Perdata di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
5. Bapak Edy Ikhsan, SH, MHum, selaku Dosen Pembimbing I penulis telah banyak meluangkan waktu untuk memberikan petunjuk dan pengarahan kepada penulis.
6. Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, MHum, selaku Dosen Pembimbing II penulis yang telah banyak meluangkan waktunya dan memberikan pandangan berupa petunjuk yang begitu berharga demi kelanjutan Skripsi ini.
7. Bapak Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MHum, selaku Dosen Pembimbing Akademik penulis selama menjalani perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
8. Kedua orangtua penulis yaitu papa Ir. Ridwan Halim dan mama Saulina Purba yang telah memberikan kasih sayang tiada henti dan dukungan baik secara moril maupun materil serta doa yang tiada henti-hentinya kepada penulis.
9. Abang dan kakak penulis yaitu Dimas Adrian, SE dan Yulian Astri, Spsi yang telah memberikan dukungan dan doa kepada penulis.
10. Elvira Fransiska Bu’ulolo yang tercinta, selalu menemani penulis dan selalu memberikan dukungan serta masukan kepada penulis.
11. Sahabat penulis Hendro Siboro dkk yang sekarang juga berjuang menyelesaikan skripsinya.
12. Segenap staf pengajar di Fakultas Hukum USU yang sangat berjasa dalam mengajarkan penulis seluruh konsep dan pemahaman yang mendalam dari ilmu hukum. Tanpa jasa Bapak dan Ibu Dosen penulis tidak dapat menyelesaikan studi dan proses penulisan skripsi ini.
13. Staf administrasi dan pendidikan yang sangat ramah, bersahabat, dan selalu membantu penulis dalam pengaturan administrasi selama menjalani masa perkuliahan.
14. Seluruh pegawai perpustakaan Judicium Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang begitu baik hati dan mau melayani mahasiswa dengan baik dan ramah.
15. Seluruh mahasiswa stambuk 2011 yang telah berjuang menjalani kehidupan akademik dan kepanitiaan bersama. Semoga semua teman- teman cepat lulus dan sukses ke depannya.
16. Yusuf Chew sebagai Direktur Perusahaan Property One yang telah mengizinkan penulis untuk meneliti di Perusahaan Property One serta meluangkan waktunya melakukan wawancara.
17. Semua pihak yang telah membantu baik ketika menjalani masa perkuliahan maupun ketika menjalani proses penulisan skripsi. Dengan banyaknya bantuan yang diterima, penulis meminta maaf sedalam- dalamnya karena tidak dapat menyebutkan satu per satu.
Akhir kata penulis ucapkan sekali lagi terima kasih yang sedalam- dalamya kepada semua pihak, semoga Tuhan Yang Maha Esa memberkati kita dan semoga skripsi ini dapat bermanfaat dan menjadi pendorong bagi kita semua khususnya di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Medan, 18 Februari 2015 Penulis (Raymond Saptahari)
DAFTAR ISI Abstrak ...........................................................................................................
68 3. Problematika Pemanfaatan Perjanjian Baku ...........................
A. Pengaturan Hubungan Hukum Antara Agen Pemasaran Property dan Pembeli /Penjual Rumah .......................................
PERUSAHAAN PROPERTY ONE DAN PEMILIK RUMAH/TANAH
96 BAB IV HUKUM PERJANJIAN ANTARA AGEN PEMASARAN
95 3. Penyebab Adanya Agen Properti ............................................
92 2. Sistem Jual Beli Agen Properti ...............................................
B. Pengenalan Agen Properti 1. Jenis Agen Properti .................................................................
4. Jenis-jenis Agen Pemasaran Berdasarkan Bidang Garapannya 88
85
80 3. Tiga Tugas Utama Seorang Agen Pemasaran .........................
76 2. Cara Kerja Agen Pemasaran ...................................................
A. Pengenalan Agen Pemasaran 1. Pengertian Agen Pemasaran ...................................................
PROPERTI
73 BAB III TINJAUAN TENTANG BISNIS AGEN PEMASARAN
71 4. Perlindungan Pihak Debitur Terhadap Perjanjian Baku .........
66 2. Dasar-dasar Ketentuan Perjanjian Baku .................................
i
51 B. Perjanjian Baku Pada Umumnya 1. Pengertian Perjanjian Baku .....................................................
40 5. Hapusnya Perjanjian ...............................................................
28 4. Akibat Perjanjian ....................................................................
24 3. Syarat Sahnya Perjanjian ........................................................
20 2. Pihak-pihak Dalam Perjanjian ................................................
A. Tinjauan Umum Perihal Perjanjian 1. Pengertian Perjanjian ..............................................................
18 BAB II HUKUM PERJANJIAN SECARA UMUM
14 F. Sistematika Penulisan ..................................................................
13 E. Metode Penelitian .......................................................................
12 D. Keaslian Penulisan ......................................................................
11 C. Tujuan Dan Manfaat Penelitian ..................................................
1 B. Rumusan Masalah .....................................................................
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang ..........................................................................
Kata Pengantar ............................................................................................ iii
Daftar Isi ....................................................................................................... vii
98 B. Kelemahan-kelemahan Yang Terdapat Dalam Perjanjian
C. Penyelesaian Masalah Yang Dilakukan Perushaan Property One Jika Terjadi Wanprestasi Dalam Pelaksanaan Perjanjian ... 131
BAB V PENUTUP A. Kesimpulan ............................................................................... 141 B. Saran ........................................................................................... 144 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN A. Perjanjian Keagenan Perusahaan Property One B. Perjanjian Penitipan Kunci Properti C. Hasil Wawancara
BAB I PENDAHULUAN A. LATAR BELAKANG Pembangunan nasional di Indonesia bertujuan untuk menciptakan
masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 (UUD 1945). Masyarakat yang adil dan makmur tersebut diartikan tidak hanya cukup sandang, pangan, dan papan (pemukiman) saja tetapi harus diartikan sebagai cara bersama untuk memutuskan masa depan yang dicita-citakan dan juga turut secara bersama mewujudkannya masa depan tersebut. Semangat untuk mewujudkan masa depan tersebut merupakan amanah dari UUD 1945 alinea ke- 4 juncto Pasal 28 H ayat (1) dan
Pasal 33 UUD 1945.
Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945 tersebut di atas menyebutkan bahwa : “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapat lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.”
Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia. Oleh sebab itu pembangunan perumahan dan pemukiman sangat berperan dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa, dan perlu dibina serta dikembangkan demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan dan
penghidupan masyarakat.
Perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia karena berfungsi untuk tempat tinggal, tempat usaha, perkantoran, dan lain sebagainya. Hal ini menunjukkan perumahan atau kumpulan rumah merupakan kebutuhan primer. Rumah sebagai kebutuhan primer diartikan sebagai benda tidak bergerak, tetapi merupakan aset yang bisa membuat orang survive dan hidup nyaman karenanya.
Selain itu, rumah juga dapat dijadikan bisnis dimana yang nantinya bisa dijual
ataupun disewakan kepada orang-orang yang sedang membutuhkan. Oleh karena itu kebutuhan akan rumah serta memperindah rumah semakin meningkat.
Seiring kemajuan teknologi, perkembangan ekonomi, dan pertambahan manusia itu sendiri, lahan untuk perumahan semakin berkurang. Di sisi lain kebutuhan akan tempat tinggal semakin bertambah dikarenakan setiap tahunnya mengalami peningkatan sesuai dengan angka pertumbuhan penduduknya.
Pertumbuhan penduduk yang sangat cepat mengakibatkan kebutuhan tempat tinggal pun semakin meningkat.
Berdasarkan Sensus Penduduk Indonesia tahun 2010 yang dilakukan oleh Badan Pusat Statistik (BPS) Indonesia, dalam pemberitahuannya pada bulan
7 Agustus 2010;
“Jumlah penduduk Indonesia berdasarkan hasil sensus adalah sebanyak 237.556.363 (dua ratus tiga puluh tujuh juta lima ratus lima puluh enam 5 ribu tiga ratus enam puluh tiga) orang, yang terdiri dari 119.507.580 6 Ibid.
Roby Agung Kusuma, Modal Kecil, Ingin Bisnis Properti? Baca Buku Ini, (Jogjakarta : FlasBooks, 2014), hal 20. 7 Badan Pusat Statistik, Hasil Sensus Penduduk 2010 Data Agregat per Provinsi,
(seratus sembilan belas juta lima ratus tujuh ribu lima ratus delapan puluh) laki-laki dan 118.048.783 (seratus delapan belas juta empat puluh delapan ribu tujuh ratus delapan puluh tiga) perempuan. Dan dengan laju pertumbuhan penduduk Indonesia sebesar 1,49 % (satu koma empat puluh sembilan persen) per tahun”. Pesatnya pertambahan penduduk Indonesia mengakibatkan besarnya laju kepadatan penduduk. Hal ini dapat dilihat dari jumlah penduduk yang terus meningkat dengan lahan yang tetap sehingga menyebabkan selisih perbandingan yang semakin besar antara jumlah penduduk dan luas lahan.
Pada akhirnya, lahan untuk perumahan makin sulit didapat, serta dapat dilihat pada kota-kota besar yang sangat padat penduduknya. Merespon hal tersebut, kebutuhan yang terus meningkat akan properti menjadi peluang bisnis dan tantangan bagi pengembang (Developer) rumah tinggal untuk menyediakan perumahan dengan berbagai tipe yang sesuai untuk masyarakat.
Permasalahan yang dihadapi Pemerintah dalam pembangunan perumahan dan pemukiman sangat komplek seperti yang dikemukakan diatas. Rumah merupakan kebutuhan pokok yang harus terpenuhi dan tidak hanya menyangkut pembiayaan, tetapi juga menyangkut penyediaan tanah, teknik pembangunan, tata guna tanah, nilai-nilai sosial budaya dan sebagainya haruslah berwawasan lingkungan juga. Penyelenggaraan perumahan dan pemukiman yang dilakukan pemerintah harus dapat mendorong perilaku hidup sehat dan tertib serta ikut mendorong kegiatan pembangunan di sektor lain, sehingga pembangunan perumahan dan pemukiman perlu dilaksanakan secara terpadu dan untuk itu perlu ditingkatkan kerja sama antara pemerintah pusat dan daerah, usaha swasta,
koperasi, dan masyarakat luas.
Sejalan dengan amanah UUD 1945, Pasal 28 H ayat (1), Pemerintah telah menetapkan kebijakannya, salah satunya adalah Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 yang telah diganti dengan Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Adanya Undang-undang (UU) ini, tentu memberikan kepastian hukum dalam melindungi masyarakat agar mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau didalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan. Disamping sebagai tanggung jawab Negara untuk melindungi masyarakatnya, perumahan yang merupakan salah satu sektor properti memiliki peran penting dalam pertumbuhan ekonomi.
Asosiasi pengembang Real Estate Indonesia (REI) telah berkerjasama dengan Universitas Indonesia, menemukan bahwa sektor properti menyumbang pertumbuhan ekonomi sebesar 28% (dua puluh delapan persen) pada tahun 2013. Kelihatan bahwa, sektor properti memiliki peran penting terhadap perekonomian
suatu negara yang mesti didukung regulasi yang baik.
Berdasarkan data REI saat ini, tercatat kurang lebih 45.000.000 (empat puluh lima juta) rumah berdiri di Indonesia dari 240.000.000 (dua ratus empat puluh juta) penduduk. Jumlah penduduk yang terus bertambah, maka seharusnya ada tambahan 1.400.000 (satu juta empat ratus ribu) unit rumah baru per tahun. 8 9 Andi Hamzah, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, (Jakarta : Rineka Cipta, 1990), hal 1.
Tribun news.com, Sektor Properti Sumbang 28 persen Pertumbuhan Ekonomi, Pertambahan penduduk setiap tahun tentu akan meningkatan kebutuhan terhadap
rumah, dimana rumah sebagai kebutuhan pokok.
Melihat besarnya kebutuhan rumah yang seiring dengan perkembangan teknologi, ekonomi, dan pertambahan penduduk di Indonesia, makanya menyebabkan masih besarnya potensi di sektor properti. Apalagi dengan tingginya konsumsi masyarakat yang menopang pertumbuhan ekonomi.
Perkembangan bisnis di sektor properti akan terus berkembang di Indonesia, hal ini didukung dengan kebijakan Bank Indonesia (BI) yang menahan suku bunga acuan / rate pada level 7,50 % (tujuh koma lima puluh persen) dalam
beberapa bulan ini. Kebijakan BI menahan suku bunga acuan disebakan karena perekonomian Indonesia yang semakin membaik dan perkiraan gerak inflasi yang
sesuai dengan target. Hal ini tentu membawa dampak positif dimana beberapa bank di Indonesia memberikan suku bunga pinjaman berkisar 10% (sepuluh persen) – 13% (tiga belas persen), dan masih ada bank yang masih memberikan
suku bunga di bawah 10% (sepuluh persen).
Secara sederhana, bisnis properti dapat diartikan sejenis usaha atau industri yang bergerak di bidang pembangunan, dalam hal ini berupa pemanfaatan tanah, rumah, gedung, apartemen, dan lain sebagainya, yang dapat menghasilkan 10 DetikFinance, Jumlah Rumah di RI Hanya 45 Juta Unit, Butuh 1,4 Juta Hunian
Baru/Tahun, diakses pada
tanggal 7 September 2014 pukul 12.00 WIB. 11 Bank Indonesia, Data BI Rate , akses pada tanggal 15 September 2014 pukul 00.00 WIB. 12 Liputan6,BI Rate Betah di 7,5% Selama 11 Bulan, diakses pada tanggal 15 September 2014 pukul 01.00 WIB. 13 Seputar Forex, Suku Bunga Kredit Dan Pinjaman, Data : Juli 2014,diakses pada tanggal 15 September
keuntungan. Sementara, properti sendiri didefinisikan sebagai tanah milik dan
bangunan. Menurut Michael C. Thomsett dan Jean Freestone Thomsett; “Pasar properti secara umum dikelompokkan menjadi tiga macam.
Pertama, residential property, meliputi apartemen, flat, perumahan, dan bangunan multiunit. Kedua, commercial property, yaitu properti yang dibangun atau dirancang untuk tujuan bisnis, seperti gedung yang diperuntukkan meyimpan barang dan parkir area. Ketiga, industrial
property , yaitu properti yang dirancang untuk keperluan industri, seperti bangunan-bangunan pabrik dan lain sebagainya”.
Berbicara mengenai sektor properti, satu bidang yang tidak dapat dipisahkan darinya adalah keberadaan penyedia jasa konsultasi properti yang biasa disebut sebagai agen properti. Keberadaan agen properti memang bukan tanpa sebab. Hal itu sejalan dengan sikap manusia yang selalu menginginkan sesuatu yang serba cepat dan sesuai dengan keinginan. Terkait dengan perkembangan di sektor properti, tentunya merupakan peluang bagi para agen properti. Ketika kebanyakan orang tidak memiliki waktu yang cukup untuk mencari, melakukan survei, dan bernegoisasi dalam rangka mencari properti yang mereka butuhkan, para agen properti berada di garis depan untuk bisa memenuhi kebutuhan mereka dalam mendapatkan unit properti yang mereka butuhkan atau
inginkan.
Agen properti berperan sebagai pedagang perantara. Ia mempertemukan penjual dan pembeli untuk mempercepat dan membantu kelancaran proses negosiasi. Agen properti menjual informasi tentang apa yang dibutuhkan pembeli dan penjual. Sebagai agen properti profesional, mereka harus bertindak demi 14 Michael C. Thomsett dan Jean Freestone Thomsett, Getting Started in Real Estate Investing , Roby Agung Kusuma, Op.cit.,hal 18. 15 Achmad Soheh, Cara Jitu Untuk Kaya Dengan Bisnis Properti, (Jakarta : PT Bhuana
kepentingan penjual dan pembeli, bertindak sebagai problem solver, dan memberikan win-win solution bila terjadi ketidaksepahaman antara penjual dan pembeli. Seorang agen properti tidak boleh bertindak atas kepentingan dan keuntungan pribadi semata. Dari jasa yang diberikannya ini, ia memperoleh
komisi atau fee dari hasil transaksi unit properti tadi.
Jadi pada prinsipnya, cara kerja agen adalah sebagai perantara, mediator, serta fasilitator. Sebagai seorang perantara, agen menjembatani atau menjadi mediator dan fasilitator bagi bertemunya penjual dan pembeli atau kedua-duanya dalam satu transaksi yang saling membutuhkan. Agen sendiri menjadi fasilitator atas pertemuan tersebut dan mendapatkan komisi dari hasil perantaraanya itu, apakah dari pembeli atau penjual, tergantung dari posisinya saat melakukan perjanjian.
Selain itu, agen properti juga merupakan peluang bisnis yang amat menekankan pada aspek kepercayaan. Berlandaskan aspek kepercayaan, mereka menghubungkan pembeli dan penjual. Unsur kepercayaan inilah yag menjadi kunci terlaksananya hubungan agen properti dan penjual maupun pembeli.
Adanya unsur kepercayaan terlebih dahulu antara para pihak, dilanjutkan dengan menjalin hubungan berbentuk perjanjian baik tertulis maupun tidak tertulis, dimana perjanjian ini menjadi alas hukum yang berlaku bagi para pihak. Masyarakat mempunyai banyak kepentingan yang semuanya dapat dipenuhi melalui perjanjian.
Buku III tentang Perikatan Burgerlijk Wetboek (BW) atau Kitab Undang- Undang Hukum Perdata diatur mengenai hukum perjanjian. Pengertian perjanjian sebagaimana diatur dalam pasal 1313 KUH Perdata, bahwa perjanjian atau persetujuan adalah “suatu perbuatan hukum ketika seorang atau lebih meningkatkan dirinya terhadap seorang atau lebih”. Perjanjian juga dapat diartikan suatu peristiwa ketika seorang berjanji kepada seorang lain, atau ketika dua orang saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu.
Sistem terbuka sebagaimana dianut oleh hukum perjanjian mempunyai motif dan tujuan, di mana memberikan kesempatan kepada semua orang yang cakap (Vide pasal 1320 KUH Perdata) untuk mengadakan atau membuat perjanjian mengenai apa saja, maksudnya baik mengenai perjanjian yang sudah diatur dalam ketentuan undang-undang (KUH Perdata atau KUH Dagang), dan ketentuan-ketentuan lain yang lebih khusus, bahkan boleh juga mengadakan perjanjian-perjanjian jenis baru yang sama sekali belum diatur atau belum dikenal di dalam undang-undang seperti antara lain perjanjian sewa beli, arisan, termasuk
juga perjanjian agen properti dan lain sebagainya.
Sifat peraturan hukum perjanjian yang memberikan kesempatan kepada setiap orang untuk mengadakan perjanjian apa saja, sejauh itu tidak bertentangan dengan undang-undang sebagaimana disebutkan dalam pasal 1337 KUH Perdata, yang mengatakan “Suatu sebab terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan atau ketertiban umum”.
17 A Qirom Syamsudin Meilala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta
Perjanjian yang baik antara agen properti dan penjual/pembeli rumah pada umumnya dilakukan secara tertulis untuk memberikan kepastian hukum kepada para pihak. Perjanjian agen pemasaran properti yang tidak bergerak sendiri (berkantor) memiliki perbedaan dalam menjalin hubungan dengan penjual/pembeli rumah, dimana perjanjian yang disepakati sudah berbentuk kontrak baku yang dirancang oleh perusahaan agen pemasaran tersebut. Hal ini menunjukkan profesionalitas dalam bekerja, karena adanya perencanaan yang jelas sebelumnya serta tenggat waktu. Selain itu, komisi atau fee juga sudah ditentukan sejak awal sesuai dengan peraturan yang berlaku sehingga tidak dapat berlaku sekehendak hati.
Adanya kontrak baku yang sudah ditentukan satu pihak, maka timbul persoalan dimana penjual/pembeli rumah terdapat kemungkinan tidak memahami secara utuh kontrak tersebut. Hal ini disebabkan pihak penjual/pembeli tidak dilibatkan dalam pembuatan kontrak tersebut, sehingga dalam pelaksanaan hak dan kewajiban belum tentu sesuai dengan keinginan pihak penjual/pembeli rumah.
Pelaksanaan perjanjian antara agen pemasaran dan penjual rumah yang tertuang dalam kontrak baku tidak jarang menimbulkan permasalahan, dimana dalam perjanjian yang tertuang, penjual rumah memberikan hak eksklusif dan hanya terikat pada satu pihak agen pemasaran saja. Keterikatan pemasaran properti milik penjual dengan satu pihak saja memiliki konsekwensi, dimana pihak penjual tidak memiliki kebebasan untuk menjalin kerjasama dengan pihak lain. Hal ini memperlihatkan pihak penjual tidak diuntungkan dalam segi waktu, karena apabila hanya terikat pada satu pihak agen pemasaran saja, apabila tidak berhasil terjual atau disewa oleh agen properti tersebut, penjual harus membuat perjanjian baru atau mencari agen pemasaran yang lain.
Selain hak eksklusif pada komisi atau fee, agen properti diberikan beberapa hak serta kewenangan atas properti penjual. Sehingga timbul pertanyaan, apakah agen properti dalam pelaksanaan kewajibannya memiliki tanggung jawab atas properti penjual. Seperti adanya kehilangan barang-barang dalam rumah penjual atau terjadi perampokan, dimana agen merupakan salah satu pihak yang memiliki hak atau akses memasuki properti tersebut.
Selain itu, sebelum terjadinya transaksi jual-beli atau sewa-menyewa, adanya kemungkinan pembeli/penyewa memberi uang muka (DP) sebelum transaksi terjadi. Hal ini dimungkinkan karena pembeli atau penyewa belum memiliki dana yang cukup pada saat itu, sehingga pembayarannya ditangguhkan.
Penerimaan DP dari pembeli/penyewa kepada pemilik rumah/tanah menimbulkan perikatan antara pemilik properti dan pembeli/penyewa, dimana pemilik properti tersebut tidak boleh mengalihkan propertinya kepada pihak lain dalam jangka waktu yang ditentukan dan dengan adanya DP memberikan kepastian kepada pemilik properti. Apabila pembeli/penyewa membatalkan transaksinya maka DP yang telah dibayarkan menjadi hangus atau hak pemilik properti.
Penggunaan jasa agen pemasaran properti, perjanjian pada umumnya agen properti memiliki wewenang untuk menerima pembayaran DP dari Pembeli/Penyewa dan menyimpannya dalam rekening giro khusus Perusahaan pihak agen properti. Sehingga timbul pertanyaan, siapa yang berhak memiliki DP tersebut apabila pembeli/penyewa membatalkan transaksi secara sepihak.
Beberapa pertanyaan dan permasalahan inilah yang menjadi latar belakang penelitian yang menarik untuk diteliti dan dibahas. Adanya kelemahan-kelemahan didalam perjanjian antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah/tanah, memberikan ide untuk membuat penelitian dengan judul “Hukum Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti One dan Pemilik Rumah/Tanah. Maka dalam hal ini akan diambil suatu permasalahan yang berkaitan dengan penelitian ini.
B. RUMUSAN MASALAH
Permasalahan adalah merupakan kenyataan yang dihadapi dan harus diselesaikan oleh penulis dalam penelitiannya. Adanya rumusan masalah maka akan dapat ditelaah secara maksimal ruang lingkup penelitian sehingga tidak mengarah pada hal-hal diluar permasalahan.
Adapun permasalahan yang diajukan dalam penelitian ini adalah 1. Bagaimana pengaturan hubungan hukum yang terjadi antara Agen
Pemasaran Properti dan Pemilik Rumah/Tanah? 2. Apa saja kelemahan dan masalah yang terdapat dalam perjanjian antara
Agen Pemasaran Properti Perusahaan Property One dan Pemilik Rumah/Tanah? 3. Bagaimana penyelesaian masalah yang dilakukan Perusahaan Property
One sebagai perantara jika terjadi wanprestasi dalam pelaksanaan perjanjian dengan pemilik rumah/tanah?
C. TUJUAN DAN MANFAAT PENELITIAN
1. Tujuan Penelitian
Tujuan utama penelitian ini yang berjudul “Hukum Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti One dan Pemilik Rumah/Tanah adalah sebagai pemenuhan tugas akhir untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Selain itu berdasarkan perumusan masalah yang telah dikemukakan diatas, maka tujuan yang ingin dicapai dari penelitian skripsi ini adalah : a.
Untuk mengetahui hubungan-hubungan hukum apa saja yang terjadi antara agen pemasaran perusahaan properti dan pemilik rumah/tanah.
b.
Untuk mengetahui permasalahan dan kelemahan perjanjian agen properti dengan pemilik rumah/tanah dalam pelaksanannya.
c.
Untuk mengetahui penyelesaian masalah yang dilakukan Perusahaan Property One Kota Medan apabila terjadi wanprestasi dalam pelaksanaan perjanjian dengan pemilik rumah/tanah.
2. Manfaat Penelitian a.
Dari segi teoritis Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi pembangunan Ilmu Pengetahuan dalam bidang hukum, khususnya hukum yang menyangkut perjanjian yang dilakukan Agen Pemasaran Perusahaan Properti One Kota Medan serta dapat memberikan informasi dan pemahaman yang mendalam dalam pelaksanaan bisnis agen pemasaran properti.
b.
Dari segi praktis 1)
Dapat dijadikan pedoman dan bahan rujukan bagi rekan mahasiswa, masyarakat, pelaku bisnis maupun praktisi hukum dalam menambah pengetahuan tentang proses perjanjian antara Agen Pemasaran Perusahaan Property One dan pemilik Rumah/Tanah. 2)
Dapat memberikan tambahan tentang bagaimana membuat
perjanjian yang baik.
D. KEASLIAN PENULISAN
Adapun judul tulisan ini adalah “Hukum Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti One dan Pemilik Rumah/Tanah”. Berdasarkan pemeriksaan dan hasil yang ada, penelitian ini belum pernah dilakukan penelitian sebelumnya yang meninjau dari aspek hukum perjanjian secara menyeluruh antara agen properti dan pemilik rumah/tanah, tetapi adanya judul skripsi lainnya yang berkaitan dengan penelitian ini dengan judul “Tinjauan Yuridis terhadap Perjanjian Komisi pada Bisnis Broker Property dan Akibat Hukumnya”. Proses pembuatan dalam skripsi ini tentunya penulis membuat sudut pembahasan yang berbeda dari judul skripsi yang memiliki kaitannya dengan penelitian ini serta memulainya dengan mengumpulkan bahan-bahan yang berkaitan dengan Agen Properti dan Hukum Perjanjian mulai dari buku-buku, literatur sampai dengan bahan yang diperoleh dari hasil penelitian. Oleh sebab itu penulisan skripsi ini didasarkan pemikiran diri sendiri, serta keaslian skripsi ini dapat dipertanggung jawabkan secara ilmiah.
E. METODE PENELITIAN
Penelitian hukum pada dasarnya merupakan seuatu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika, dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisisnya, kecuali itu, maka juga diadakan pemeriksaan yang mendalam terhadap fakta hukum tersebut untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan
atas permasalahan-permasalahan yang timbul di dalam gejala bersangkutan.
Agar penulisan skripsi ini dapat dilakukan secara sederhana dan terarah sehingga dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah maka metode penulisan yang digunakan dalam penulisan skripsi ini antara lain:
1. Jenis penelitian
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif dan yuridis empiris. Jenis penelitian yuridis normatif merupakan pendekatan yang dilakukan atau ditujukan hanya pada peraturan-peraturan yang tertulis atau bahan-bahan hukum yang lain. Penelitian dengan yuridis normatif secara garis besar ditujukan kepada penelitian terhadap
19 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : PT RajaGrafido Persada,
asas-asas hukum, sistematika hukum, dan taraf sinkronisasi hukum.
Jenis penelitian yuridis normatif mengacu kepada norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan putusan-putusan pengadilan serta norma-norma hukum yang ada dalam masyarakat. Selain itu, juga melihat sinkronisasi suatu aturan dengan aturan lainnya secara hierarki. Sedangkan jenis penelitian yuridis empiris adalah penelitian
dengan melihat suatu kenyataan hukum di dalam masyarakat. Penelitian yuridis empiris dapat direalisasikan kepada penelitian terhadap efektivitas hukum yang sedang berlaku ataupun penelitian terhadap indentifikasi hukum.
2. Sifat Penelitian
Penelitian ini bersifat deskriptif analistis, yang mengungkapkan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan teori-teori hukum yang
menjadi objek penelitian. Penelitian Deskriptif adalah penelitian yang bertujuan untuk melukiskan tentang sesuatu hal di daerah tertentu dan pada saat tertentu. Sebelum penelitian ini dilaksanakan, harus terlebih dahulu mempunyai gambaran yang berupa data awal tentang
permasalahan yang akan diteliti. Demikian juga hukum dalam pelaksanaannya di dalam masyarakat yang berkenaan objek penelitian.
20 Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek, (Jakarta : Sinar Grafika, 1996), hal 13. 21 22 Zainuddin, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : Sinar Grafika, 2009), hal 105.
Ibid.
3. Sumber Data
Sumber yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder. Data primer merupakan data yang didapat langsung dari masyarakat sebagai sumber pertama dengan melalui penelitian lapangan
, seperti melalui wawancara, observasi maupun laporan dalam bentuk dokumen tidak resmi. Sedangkan data sekunder sekunder merupakan data yang diperoleh dari dokumen-dokumen resmi, buku-buku yang berhubungan dengan objek penelitian, hasil penelitian dalam bentuk laporan, skripsi, tesis, disertasi, dan peraturan perundang-undangan. Data sekunder tersebut, dapat dibagi menjadi :
a.
Bahan Hukum Primer Bahan-bahan hukum yang mengikat terdiri dari peraturan perundang-undangan yang terkait dengan objek penelitian, seperti Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman dan lain sebagainya.
b.
Bahan Hukum Sekunder Bahan hukum sekunder adalah buku-buku, jurnal, tulisan-tulisan ilmiah hukum, yang terkait dengan objek penelitian ini.
c.
Bahan Hukum Tertier Bahan Hukum tertier adalah petunjuk atau penjelasan mengenai bahan hukum primer atau bahan hukum sekunder yang berasal dari kamus, ensiklopedia, majalah, surat kabar, dan sebagainya. 24 Ibid, hal 16.
4. Metode Pengumpulan Data a.
Metode Penelitian Library Research Metode yang digunakan adalah dengan cara memperoleh data tersedia di perpustakaan yang pernah ditulis sebelumnya di mana
ada hubungannya dengan masalah yang ingin dipecahkan.
b.
Metode Penelitian Lapangan Metode Penelitian Lapangan yang dilakukan adalah dengan melakukan wawancara. Wawancara merupakan cara yang digunakan untuk memperoleh keterangan secara lisan guna mencapai tujuan tertentu, dan tujuan ini dapat bermacam-
macam. Penelitian ini melakukan wawancara dengan agen pemasaran properti serta pemilik Perusahaan Property One secara langsung guna mendapatkan informasi yang dibutuhkan.
5. Metode Analisis Data
Berdasarkan sifat penelitian ini yang menggunakan metode penelitian bersifat deskriptif analistis, analisis data yang dipergunakan adalah analisis data kualitatif. Dimana dapat dilakukan anlisis kualitatif
apabila: a.
Data yang terkumpul tidak berupa angka-angka yang dapat dilakukan pengukuran.
b.
Data tersebut sukar diukur dengan angka.
c. 26 Hubungan antar variabel tidak jelas. 27 Bambang Sunggono, Op.cit., hal 52.
Burhan Ashshofa, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : PT Rineka Cipta, 1996), hal 95. d.
Sampel lebih bersifat non probabilitas.
e.
Pengumpulan data menggunakan pedoman wawancara dan pengamatan.
f.
Penggunaan-penggunaan teori kurang diperlukan.
F. SISTEMATIKA PENULISAN
Skripsi ini diuraikan dalam 5 bab, dan tiap-tiap bab terbagi atas beberapa sub-sub bab. Adapun sistematika penulisan yang akan penulis paparkan disini adalah :
Bab I Pendahuluan, menguraikan tentang alasan untuk memilih judul tersebut. Kemudian dikemukakan juga tujuan dan manfaat pembahasan apa yang menjadi permasalahan, diikuti dengan metode penelitian dan pengumpulan data serta ruang lingkup yang merupakan sistematika penulisan.
Bab II Hukum Perjanjian Secara Umum, membahas tentang Tinjauan umum perihal perjanjian, seperti pengertian perjanjian, asas-asas perjanjian, dan sebaginya, kemudian diterangkan tinjauan mengenai perjanjian baku.
Bab III Tinjauan Tentang Bisnis Agen Pemasaran Properti, diuraikan memaparkan pengenalan seorang agen/makelar/broker, dan ha-hal pokok yang terdapat pada seorang agen properti.
Bab IV Hukum Perjanjian antara Agen Perusahaan Property One dan Pemilik Rumah/Tanah, dikemukakan mengenai pengaturan hubungan hukum yang terjadi antara para pihak, kelemahan yang terdapat dalam perjanjian antara agen pemasaran properti dan pemilik rumah/tanah yang sering menjadi persoalan, serta penyelesaian masalah yang dilakukan Perusahaan Property one sebagai perantara jika terjadi wanprestasi dalam pelaksanaan perjanjian antara pemilik rumah/tanah.
Bab V Kesimpulan dan Saran, kesimpulan dari skripsi dan beberapa saran dari penulis yang berhubungan dengan isi skripsi.