MASALAH JAMINAN KENIKMATAN TENTERAM DALAM PELAKSANAAN HUBUNGAN SEWA MENYEWA RUMAH

  S

  — A r P ^ S c , .

  S K R I P S I WAHYU HAGO NO MASALAH JAMINAN KENIKMATAN TENTERAM DALAM PELAKSANAAN HUBUNGAN SEWA MENYEWA RUMAH

  K n s K.K, I 7 4 7 / p

  ^ 9

  K y

  FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS AIRLANGGA

  S U R A B A Y A

  1993

  

M A S A L A H J A M I N A N K E N I K M A T A N T E N T E R A M

D A L A M P E L A K S A N A A N H U B U N G A N S EW A M E N Y E W A RU M A H

S K It 1 P S L

D I A J U K A N U N T U K M E L E N G K A P I T U G A S DAN

  

M E M E N U HI S Y A R A T - S Y A R A T U N T U K M EN C A P A I

G E L A R S A R J A N A HU K U M

  O L E H

  W A H Y U

  IIAGONO

  0 3 R B 1 2679

  

DjpSEN P E M R T M B I N G

FAKUl.TAS H U KU M U N T V E R S 1 T A S A T R L A N G G A

  S U R A B A Y A ) 9 9 3 LEMBAR PENGESAHAN Mahaeiswa tersebut telah mempertanggungjawabkan skripsinya raelalui ujlan yang diadakan pada hari sabtu, tanggal 2 *+ Juli 1993. Panitia P e nguji: Tanda Tangan Ketua : Djasadln Saragih, S.H., Sekretaris : M. Isnaeni, S.H., MS, Anggota : 1. Moerdiati, S.H., MS.

2. Asis Safioedin, S.H*

  KATA PENGANTAR Dengan mengucapkan puji eyukur kehadirat Allah SWT.

  

atas segala rahmat yang dilimpahkan, sehingga saya dapat

menyelesaikan penulisan skripsi ini, yang merupakan sa-

lah satu syarat yang diwajibkan untuk mencapai gelar. ke-

sarjanaan dalam lingkungan Fakultas Hukum Universitas Air-

langga Surabaya. Atas bimbingan dan pengarahan dari Xbu Moerdiati,

  

S . H . , MS.saya mengucapkan terima kasih. Beliau telah mem-

bimbing saya dengan penuh kesabaran dan pengorbanan wak-

tu hingga terselesaikannya skripsi ini. Rasa terima ka­ sih juga saya sampaikan kepada : 1. Dekan Fakultas Hukum Universitas Airlangga.

  

2. Ketua Jurusan Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas

Airlangga, Ibu Marthalena Pohan, S.H.

  3. Para dosen penguji skripsi saya, 3apak Djasadin Sara­ gih, S.H., LL.M., Bapak M. Isnaeni, S.H., MS., dan Ba- pak Asis Safioedin, S.H. Hakim dan Kasub. Kepaniteraan Hukum Pengadilan Negeri Surabaya.

  

5. Kepala Dinas Perumahan Daerah Kotamadya Daerah Tingkat

II Srabaya.

  6 . Notaris A. Kohar, S.H. dan Notaris Ny. E.W. Soejono, S.H.

  

7. Serta terutama pada Ibu, yang telah menyekolahkan hing­

ga selesainya skripsi ini.

  Saya menyadari bahwa tulisan ini masih jauh dari sempurna, walaupun demikian semoga skripsi ini bermanfa- at bagi mereka yang memerlukan. Semoga Allah SV/T. selalu melimpahkan hidayah-Nya bagi kita semua. Surabaya, 12 Juli 1993 Wahyu Hagono

  

ABSTRAK

Perjanjian sewa menyewa rumah terbentuk sejak adanya kata sepakat dari para pihak

yang membuatnya yaitu, mengenai rumah, harga, dan jangka waktu sewa. Pada saat itulah

mulai lahir ikatan dari masing-masing pihak untuk pemenuhan prestasi sebagai pelaksanaan

dari perjanjian yang telah mereka buat.

  Salah satu prestasi dari pihak pertama di dalam hubungan sewa menyewa tersebut

adalah kewajiban untuk memberikan kenikmatan tenteram dari barang yang disewakan

kepada pihak kedua selama berlangsungnya perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Dalam

praktik, sering kali kewajiban semacam itu tidak sepenuhnya dilaksanakan oleh pihak

pertama.

  Suatu masalah tidak akan timbul apabila pihak III yang didasarkan atas haknya tidak

melakukan tuntutan atau gangguan terhadap pemakaian rumah sewa yang ditempati oleh

pihak kedua. Tetapi bila tuntutan atau gangguan dari pihak III itu terjadi, berarti pihak kedua

akan mengalami gangguan kenikmatan tenteram atas rumah sewa. Dari sini akan

menimbulkan masalah jaminan kenikmatan tenteram di dalam hubungan sewa menyewa

rumah.

  DAFTAR ISI HaXaman KATA PENGANTAR H i DAFTAR ISX v

  BAB I : PENDAHULUAN

  1. Permasalahan: Latar BeXakang dan Ru- musannya ...............................

  1 2. Penjelasan Judul ..................... .

   7 3. Alasan PemiXihan JuduX ...............

  9 Tujuan PenuXisan ......................

  10 * 5. MetodoXogi ...........................

  11 6. Pertanggungjawaban Sistematika ......

  12 BAB IX : KETERKAITAH PASAL 1550 AYAT 3e BW DENGAN

  KLAUSULA DALAM PERJANJIAN

  

  

  2. Dasar Keterikatan KontraktuaX ......

  23 BAB III : TIMBULNYA PEMENUHAN PRESTASI KLAUSULA DARI PIHAK PERTAMA UNTUK MENYEDIAKAN RU­ MAH PENGGANTI YANG SESUAI

  1. Cacat-cacat Pada Surat Mengenai Obyek Sewa ..................................

  33

  2. Kewajiban Pihak Pertama Untuk Menye- diakan Rumah Pengganti Yang Sesuai .. ^0

  

v

  BA B IV ; P E N U T U P

  k9 1. Kesimpulan .................. .......

  2. Saran .................................

  50 D A F T A R BACAAN

  L A N P IR A N vi

  

M I l i L

PEI LPU STAJLAA*

• - U N I T M SH A S A i EL A N O O A "

  

S U R A B A Y A

BAB I P E N D AHULUAN

1. P e r m a s a l a h a n : Latar B e lakang dan Rum u s a n n y a K e t e r g a n t u n g a n a n t a r a m a n u s i a satu d e n g a n m a n u s i a y a n g l a i n n y a di d a l a m k e h i d u p a n n n y a di m a s y a r a k a t a d a l a h hal yang wajar, k a r e n a p a d a d a s a r n y a m a n u s i a itu d i l a h i r - kan se b a g a i m a k h l u k s o s i a l di m a n a m e r e k a itu s a l i n g mem- b u t u h k a n u n t u k m e m e n u h i d a n m e n c a p a i k e p e r l u a n h i d u p n y a . K e b u t u h a n m a n u s i a a k a n p a p a n a t a u p e m u k i m a n m e r u - p a k a n s u a t u k e b u t u h a n p r i m e r di d a l a m k e h i d u p a n n y a di s a m p i n g k e b u t u h a n a k a n s a n d a n g d a n pangan. D e n g a n a d a n y a laju p e r t a m b a h a n p e n d u d u k y a n g s a n g a t cepat, m e n j a d i k a n m a s a l a h k e k u r a n g a n a k a n p e r u m a h a n lebih m e n i n g k a t l a g i , hal ini d i s e b a b k a n j u m l a h p e r u m a h a n yang t e r s e d i a m a s i h s a n g a t k u r a n g b i l a d i b a n d i n g k a n d e n g a n k e b u t u h a n a k a n p e ­ r u m a h a n itu sendiri, lagi p u l a b i a y a y a n g d i p e r l u k a n u n ­ tuk m e m b a n g u n s e b u a h r u m a h t i d a k l a h sedikit, s e h i n g g g a ju m l a h rumah yang d i m i l i k i oleh t i a p - t i a p o r a n g m e n j a d i tidak merata. Bagi m e r e k a yang b e l u m m e m i l i k i a t a u men- d a p a t k a n p e m u k i m a n u n t u k t e m p a t tinggal, m a k a j a l a n ke- l u a r n y a a d a l a h d e n g a n m e n y e w a rumah m i l i k o r a n g l a i n gu- na d i n i k m a t i p e m a k a i a n n y a se b a g a i t e m p a t tinggal. H u b u n g a n s e w a m e n y e w a rumah yang p e l a k s a n a a n n y a di d a s a r k a n p a d a p e r j a n j i a n sewa m e n y e w a a d a l a h d i a n g g a p te-

  1

  2

  lah terjadi sejak adanya kata sepakat dari ke d ua belah pihak, yaitu, mengenai rumah, harga, dan jangka w a k t u se­ wa. M e n g e n a i a s a s k o n s e n s u a l di dalaro p e r j a n j i a n s e w a me- n y e w a ini, S u b e k t i m e n g e m u k a k a n : S e w a men y e w a , sep e r t i h a l n y a d e n g a n j u a l - b e l i d a n p e r j a n j i a n - p e r j a n j i a n lain p a d a umumnya, a d a l a h s u a t u p e r j a n j i a n k o n s e n s u a l . Arti n y a , ia s u d a h s a h d a n m e n g i k a t p a d a d e t i k t e r c a p a i n y a s e p a k a t m e n g e n a i u n s u r - u n s u r p o k o k n y a , y a i t u b a r a n g d a n h a r g a . 1 S i f a t t e r b u k a yang d i a n u t oleh h u k u m p e r i k a t a n ki- ta, yaitu, B u k u III K i t a b U n d a n g U n d a n g H u k u m P e r d a t a a- t au B u r g e r l i j k W e t b o e k ( s e l a n j u t n y a d i s i n g k a t BW) a d a ­ lah m e n g a n d u n g a s a s k e b e b a s a n b e r k o n t r a k dari p a r a p i h a k y a n g merabuat p e r j a n j i a n itu, artinya, p a r a p i h a k d i b e r i - k a n k e b e b a s a n u n t u k m e n e n t u k a n k e h e n d a k m e r e k a d a l a m b e n - tuk p e r j a n j i a n , s e p a n j a n g t i d a k b e r t e n t a n g a n d e n g a n Un- d a n g - u n d a n g , k e s u s i l a a n , d a n k e t e r t i b a n umum. D e n g a n a d a ­ n y a s i f a t t e r b u k a d a r i B u k u III BW, m a k a k o n s e k u e n s i n y a m e n j a d i k a n B u k u III B W s e b a g a i h u k u m p e l e n g k a p , art i n y a , B u k u

  III BW d a p a t d i s i m p a n g i s e l a m a k e t e n t u a n y a n g di- a t u r n y a telah d i a t u r o l e h p a r a p i h a k d a l a m s u a t u p e r j a n ­ jian, a t a u B u k u III BW b e r f u n g s i m e l e n g k a p i p e r j a n j i a n - p e r j a n j i a n y a n g d i b u a t s e c a r a t i d a k l e n g k a p o l e h p a r a pi­ hak. U n t u k l e b i h jelasnya, s a y a k u t i p k a n p e n d a p a t S u b e k - ^Subekti, A n e k a P e r j a n j i a n , cet.

  VIII, C i t r a A d i t y a Bakti, Ban d u n g , 1989 ( s e l a n j u t n y a d i s i n g k a t S u b e k t i I), h. 39-ifO.

  3

  ti mengenai Buku III BW sebagai h ukum pelengkap, be r i k u t ini : P a s a l - p a s a l itu t e l a h d i s i n g k i r k a n m a n a k a l a d i k e h e n - d a k i oleh p i h a k - p i h a k y a n g m e m b u a t k e t e n t u a n - k e t e n t u - an se n d i r i yang m e n y i m p a n g d a r i p a s a l - p a s a l h u k u m p e r — janjian. M e r e k a d i p e r b o l e h k a n m e n g a t u r s e n d i r i k e p e n - t i n g a n m e r e k a d a l a m p e r j a n j i a n - p e r j a n j i a n yang m e r e k a a d a k a n itu. K a l a u m e r e k a tidak m e n g a t u r se n d i r i s e s u - a t u s o a l , itu b e r a r t i m e r e k a m e n g e n a i soal t e r s e b u t a k a n t u n d u k p a d a u n d a n g - u n d a n g .2 P e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a m e r u p a k a n s a l a h s a t u b e n - tuk p e r j a n j i a n yang a d a di d a l a m B u k u III BW. D e n g a n me- l i h a t p a d a p a s a l 1548 BW, d a p a t d i a m b i l s u a t u p e n g e r t i a n m e n g e n a i p e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a rumah, yaitu, p e r j a n j i ­ an d e n g a n m a n a p i h a k y a n g s a t u m e n g i k a t k a n d i r i n y a u n t u k m e m b e r i k a n k e n i k m a t a n a t a s s u a t u r u m a h k e p a d a p i h a k l a i n s e l a m a s u a t u w a k t u t e r t e n t u d a n d e n g a n p e m b a y a r a n s u a t u h a r g a t e r t e n t u y a n g d i s a n g g u p i o l e h p i h a k y a n g lain. K e w a j i b a n p i h a k p e m i l i k a t a u y a n g m e n y e w a k a n (se- l a n j u t n y a d i s e b u t p i h a k per t a m a ) u n t u k m e n y e r a h k a n a t a s s u a t u r u m a h k e p a d a p i h a k p e n y e w a ( s e l a n j u t n y a d i s e b u t pi­ hak kedua) b u k a n l a h m e r u p a k a n p e n y e r a h a n h a k m i l i k a t a s s u a t u rumah, m e l a i n k a n h a n y a s e b a t a s p a d a p e n y e r a h a n

  a- k a n p e m a k a i a n k e n i k m a t a n a t a s s u a t u rumah. D e n g a n d e m i - kian, p e n y e r a h a n t e r s e b u t h a n y a l a h b e r s i f a t p e n y e r a h a n k e k u a s a a n s e c a r a s e m e n t a r a a t a s rumah, d a n h a k m i l i k a- ^ S u b e k t i , H u k u m Per.ian.iian. cet. XXI, I n t e r Masa, Jakarta, 1987. ( s e l a n j u t n y a d i s i n g k a t S u b e k t i II), h. 13.

  4

  tas rumah sewa itu masih tetap bera d a di tangan pihak pe- milik. S e p e r t i h a l n y a di d a l a m b e n t u k p e r j a n j i a n p a d a u- mumnya, b a h w a di d a l a m p e r j a n j i a n itu s e l a l u d i c a n t u m k a n t e n t a n g hak d a n k e w a j i b a n d a r i p a r a p i h a k y a n g m e m b u a t p e r j a n j i a n . H a k d a n k e w a j i b a n y a n g t e l a h d i a t u r di d a l a m p e r j a n j i a n itu a d a l a h b e r l a k u d a n m e n g i k a t b a g i p a r a p i ­ h a k y a n g m e m b u a t n y a . Hal ini s e s u a i d e n g a n k e t e n t u a n d a ­ ri p a s a l 1338 a y a t 1 B W y a n g m e n y a t a k a n " S e m u a p e r s e t u - j u a n y a n g d i b u a t s e c a r a sah b e r l a k u s e b a g a i u n d a n g - u n - d a n g bagi m e r e k a y a n g m e m b u a t n y a . " ^ U n t u k i t u l a h t e r h a - d a p a p a y a n g t e l a h d i a t u r di d a l a m p e r j a n j i a n itu, ter- u t a m a h a k d a n k e w a j i b a n m a s i n g - m a s i n g p i h a k h e n d a k n y a d i — h o r m a t i d a n d i t a a t i p e l a k s a n a a n n y a , k a r e n a s e t i a p p e r b u - a t a n s e b a g a i a k i b a t d a r i p e l a n g g a r a n isi p e r j a n j i a n , mi- salnya, p e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a rumah, k e m u n g k i n a n d a p a t m e n i m b u l k a n s e n g k e t a di d a l a m h u b u n g a n s e w a m e n y e w a r u ­ mah, d a n a k h i r n y a a k a n m e n g a r a h p a d a p e m u t u s a n p e r j a n j i ­ an s e w a m e n y e w a rumah, a t a u d a p a t p u l a b e r a k h i r d e n g a n ’ a d a n y a t a n g g u n g g u g a t t e r h a d a p p i h a k y a n g w a n p r e s t a s i a- tas p e l a k s a n a a n isi p e r j a n j i a n . S a l a h s a t u k e w a j i b a n dari p i h a k p e r t a m a m e n u r u t pa- ^R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang U n ­

  

dang Hukum Perdata (terjemahan BW), cet, XIX, JPradnya Pa-

ramita, Jakarta, 1985, h. 307.

  5

  sal 1550 ayat 3e BW adalah m e m b e r i k a n k enikmatan tente- ram dari barang yang d i s e w a k a n selaraa b e r l a n g s u n g n y a p e r ­ j a n j i a n sewa m e n y e w a tersebut. Jaminan k e n i k m a t a n tente- r a m d a r i p i h a k p e r t a m a ini b e r u p a t a n g k i s a n a t a u p e n a n g - g u l a n g a n a t a s s e g a l a t u n t u t a n m a u p u n g a n g g u a n d a r i p i h a k

  III a t a s d a s a r h a k n y a t e r h a d a p p e m a k a i a n r u m a h s e w a ter- raaksud, s e h i n g g a d a r i j a m i n a n itu, p i h a k kekiLUa a k a n roe- r a s a n y a m a n d a n t e n t e r a m atas p e m a k a i a n k e n i k m a t a n r u m a h s e w a y a n g d i p e r o l e h d a r i p e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a r u m a h t e r s e b u t . T e r h a d a p k e w a j i b a n p i h a k p e r t a m a u n t u k m e m b e r i k a n j a m i n a n k e n i k m a t a n t e n t e r a m k e p a d a p i h a k k e d u a m e n u r u t W i r y o n o P r o d j o d i k o r o a d a l a h b e r u p a m e n a n g g u n g k e t i a d a a n h a k p i h a k III, yaitu, p e m i l i k w a j i b m e n a n g g u n g k e p a d a si pen y e w a , b a h w a t i a d a h a k p i h a k III yang d a p a t m e n g a k i b a t - k a n p e m a k a i a n b a r a n g s e w a m e n j a d i terganggu, t e t a p i a p a - b i l a p i h a k III y a n g t i d a k d i d a s a r k a n a t a s h a k n y a m e n g - g a n g g u p e m a k a i a n b a r a n g sewa, m a k a p i h a k p e r t a m a t i d a k a k a n b e r t a n g g u n g j a w a b a t a s p e r b u a t a n p i h a k III itu.** J a ­ m i n a n k e n i k m a t a n t e n t e r a m dari p i h a k p e r t a m a itu t i d a k t e r m a s u k j a m i n a n a t a s g a n g g u a n f i s i k d a r i p i h a k III y a n g t i d a k b e r d a s a r k a n h a k n y a atas r u m a h sewa. T e r h a d a p g a n g - ^ W i r j o n o P r o d j o d i k o r o , H u k u m P e r d a t a T e n t a n g Persetu.iuan-Persetu.iuan T e r t e n t u . cet. VII, Surour B a n ­ dung, Bandung, 1981, h. 54.

  6

  guan yang d i d a s a r k a n atas kenya t a a n ini, pihak .kedua d a ­ p a t l a n g s u n g m e n u n t u t p i h a k III y a n g telah m e l a k u k a n on- r e c h t m a t i g e d a a d t e r h a d a p k e n i k m a t a n r u m a h sewa. D a l a m p e l a k s a n a a n s e w a m e n y e w a rumah, p a r a p i h a k m e n d a p a t k a n k e b e b a s a n u n t u k m e m b u a t isi dari p e r j a n j i a n - nya, a s a l k a n d i s e p a k a t i o l e h ke d u a b e l a h p i h a k d a n ti- . d a k b e r t e n t a n g a n d e n g a n u n d a n g - u n d a n g , k e s u s i l a a n d a n k e - t e r t i b a n umum. D a l a m k e n y a t a a n n y a , p e r j a n j i a n y a n g d i b u - at b e r d a s a r k a n a t a s a s a s k e b e b a s a n b e r k o n t r a k ini d a p a t m e n i m b u l k a n m a s a l a h y a n g s e r i u s u n t u k w a k t u y a n g a k a n d a — tang. H a l ini d i s e b a b k a n p a r a p i h a k k u r a n g m e m p e r h a t i - k a n h a l - h a l y a n g a d a di luar isi p e r j a n j i a n tersebut, mi — salnya, m e n g e n a i c a c a t - c a c a t p a d a s u r a t m e n g e n a i o b y e k sewa, s e h i n g g a m e s k i p u n p i h a k p e r t a m a t e l a h m e n y e r a h k a n p e m a k a i a n r u m a h k e p a d a p i h a k k e d u a n a m u n t i d a k m e m b e - r i k a n j a m i n a n k e n i k m a t a n t e n t e r a m s e s u a i d e n g a n k e w a j i b - annya, o l e h k a r e n a a d a n y a g a n g g u a n p i h a k III y a n g b e r h a k at a s r u m a h s e w a itu, s e h i n g g a m e n g u s i k k e t e n a n g a n p e n y e - w a u n t u k m e n i k m a t i r u m a h s e w a s e c a r a tenteram. D a l a m p e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a y a n g d i b u a t o l e h p a - ra pihak, s a y a a n g k a t s a l a h s a t u n y a k l a u s u l a y a n g m e n y a - t a k a n : A p a b i l a di luar k e h e n d a k p i h a k k e dua, d a l a m m a s a s e ­ wa t e r s e b u t p i h a k ke d u a d a p a t d i p a k s a u n t u k m e n i n g - g a l k a n r u m a h t e r s e b u t k a r e n a a d a n y a c a c a t - c a c a t p a d a s u r a t - s u r a t m e n g e n a i s e g a l a a p a y a n g d i s e w a k a n d e n g a n a k t a ini, m a k a p i h a k p e r t a m a w a j i b d a n h a r u s m e n y e -

  7

  d i a k a n tempat lain yang sesuai bagi pihak kedua atas b i a y a d an resiko pihak p e r t a m a . 5 B e r a n j a k p a d a X a t a r b e l a k a n g d a n k l a u s u l a y a n g te- lah s a y a k e m u k a k a n di atas, m a k a t i m b u l l a h s u a t u r u m u s a n p e r m a s a l a h a n yang n a n t i n y a d a p a t m e m b a n t u l e b i h m e n d a - lami di d a l a m m e m b a h a s s k r i p s i y a n g dib u a t * A d a p u n p e r m a ­ s a l a h a n y a n g a k a n d i b a h a s d a l a m s k r i p s i ini, yaitu:

  a. b a g a i m a n a k e d u d u k a n k l a u s u l a k e n i k m a t a n t e n t e r a m d a l a m p e r j a n g i a n y a n g di b u a t , b i l a d i k a i t k a n d e n g a n p a s a l 1550 a y a t 3e BW?

  b. b a g a i m a n a p e m e n u h a n p r e s t a s i k l a u s u l a u n t u k m e n y e d i a - k a n r u m a h p e n g g a n t i y a n g s e s u a i h a r u s d i l a k s a n a k a n o l e h p i h a k pert a m a ? 2 ♦ Pen.ielasan J u d u l J u d u l S k r i p s i ini a d a l a h N a s a l a h J a m i n a n K e n i k m a t - an T e n t e r a m D a l a m P e l a k s a n a a n H u b u n g a n S e w a M e n y e w a R u ­ mah. U n t u k m e n d a p a t k a n p e n j e l a s a n d a r i judul ters e b u t , m a k a s a y a a k a n u r a i k a n p e n g e r t i a n judu l n y a . M a s a l a h b e r a r t i p e r s o a l a n y a n g t i m b u l d a r i k e w a - j i b a n p i h a k p e r t a m a u n t u k m e m b e r i k a n j a m i n a n k e n i k m a t a n t e n t e r a m k e p a d a p i h a k kedua. J a m i n a n di sini b e r a r t i t a n g g u n g a n y a n g d i b e r i k a n ^ A k t a N o t a r i s E.W. Soejono, S.H. No. 22, Per.ian.ii- a n S e w a M e n y e w a , Surab a y a , 24 D e s e m b e r 1991.

  8

  oleh pihak p e r t a m a sesuai den g a n k e w a j i b a n n y a untuk ke- p e n t i n g a n p ihak kedua. P e n g e r t i a n k e n i k m a t a n tenteram, s a y a a m b i l dari p e n j e l a s a n S u b e k t i m e n g e n a i k e w a j i b a n p i h a k yang m e n y e - wakan, yaitu: K e w a j i b a n m e m b e r i k a n k e n i k m a t a n t e n t e r a m k e p a d a si p e — n y e w a d i m a k s u d k a n s e b a g a i k e w a j i b a n p i h a k y a n g m e n y e - w a k a n u n t u k m e n a n g g u l a n g i a t a u m e n a n g k i s t u n t u t a n - t u n — t u t a n h u k u m dari p i h a k ke tiga, y a n g m i s a l n y a m e m b a n - tah h a k si p e n y e w a u n t u k m e m a k a i b a r a n g y a n g d i s e w a - k a n . 6 Jadi k e n i k m a t a n t e n t e r a m di sini a d a l a h b e r u p a k e n i k m a t ­ an a k a n p e m a k a i a n b a r a n g s e w a s e c a r a t e n a n g d a n m e m u a s - kan, t a n p a a d a n y a g a n g g u a n d a r i p i h a k III y a n g b e r h a k a- tau f a k t o r l a i n n y a y a n g m e n y e b a b k a n b e r k u r a n g n y a k e n i k ­ m a t a n a t a s b a r a n g s e w a tersebut. P e l a k s a n a a n h u b u n g a n s e w a m e n y e w a rumah, yaitu, p e - l a k s a n a a n h a k d a n k e w a j i b a n m a s i n g - m a s i n g y a n g t i m b u l d a ­ ri p e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a r u m a h a n t a r a p i h a k p e r t a m a d e ­ n g a n p i h a k k e d u a s e l a m a p e r j a n j i a n t e r s e b u t b e r l a n g s u n g . Jadi, p e n j e l a s a n d a r i M a s a l a h J a m i n a n K e n i k m a t a n T e n t e r a m D a l a m P e l a k s a n a a n H u b u n g a n S e w a M e n y e w a R u m a h a d a l a h p e r s o a l a n y a n g t i m b u l se b a g a i a k i b a t k e w a j i b a n pi­ hak p e r t a m a s e l a m a p e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a r u m a h b e r l a n g ­ s u n g u n t u k m e n a n g g u n g p i h a k kedua, yaitu, m e n j a g a a g a r p i h a k ke d u a d a p a t m e m a k a i r u m a h s e w a s e c a r a t e n a n g d a n ^ S u b e k t i I, o p . c i t . . h. 42.

  9

  merauaskan, tanpa m e n d a p a t gangguan yang m e n y e b a b k a n ber- k u r a n g n y a k e n i k m a t a n a t a s p e m a k a i a n r u m a h s e w a ters e b u t .

  3. A l a s a n P e m i l i h a n Judul S e b a g a i a l a s a n y a n g a k a n s a y a k e m u k a k a n d a l a m me- m i l i h j u d u l s k r i p s i ini a d a l a h s e b a g a i ber i k u t : P e r j a n ­ jian s e w a m e n y e w a r u m a h t e r b e n t u k s e j a k a d a n y a k a t a se- p a k a t dari p a r a p i h a k yaiig m e m b u a t n y a , yaitu, m e n g e n a i rumah, harga, d a n j a n g k a w a k t u sewa. P a d a s a a t i t u l a h mu- lai l a h i r i k a t a n d a r i m a s i n g - m a s i n g p i h a k u n t u k p e m e n u h - an p r e s t a s i s e b a g a i p e l a k s a n a a n dari p e r j a n j i a n y a n g te- lah m e r e k a buat. .Salah s a t u p r e s t a s i dari p i h a k p e r t a m a di d a l a m h u - b u n g a n s e w a m e n y e w a t e r s e b u t a d a l a h k e w a j i b a n u n t u k m e m ­ b e r i k a n k e n i k m a t a n t e n t e r a m d a r i b a r a n g y a n g d i s e w a k a n k e p a d a p i h a k k e d u a s e l a m a b e r l a n g s u n g n y a p e r j a n j i a n s e ­ wa m e n y e w a r u m a h terse b u t . D a l a m praktik, s e r i n g k a l i k e ­ w a j i b a n s e m a c a m itu t i d a k s e p e n u h n y a d i l a k s a n a k a n o l e h p i h a k pertama. S u a t u m a s a l a h t i d a k a k a n t i m b u l a p a b i l a p i h a k

  III ya n g d i d a s a r k a n a t a s h a k n y a tidak m e l a k u k a n t u n t u t a n

  a- tau g a n g g u a n t e r h a d a p p e m a k a i a n r u m a h s e w a y a n g d i t e m - pati o l e h p i h a k k e d u a T e t a p i b i l a t u n t u t a n a t a u g a n g ­ g u a n d a r i p i h a k III itu t e r j a d i , b e r a r t i p i h a k k e d u a a k a n m e n g a l a m i g a n g g u a n k e n i k m a t a n t e n t e r a m a t a s r u m a h

  10

  sewa. Dari sini akan m e n i m b u l k a n raasalah jarainan k e n i k ­ m a t a n t e n t e r a m di d a l a m h u b u n g a n sewa m e n y e w a rumah.

  3. T u j u a n P e n u l i s a n P e n u l i s a n s k r i p s i ini b e r t u j u a n u n t u k m e m e n u h i k e w a j i b a n a k a d e m i s , yaitu, s e b a g i a n d a r i p e r s y a r a t a n u n ­ tuk m e m p e r o l e h g e l a r k e s a r j a n a a n di b i d a n g h u k u m d a r i Fa- k u l t a s H u k u m U n i v e r s i t a s A i r l a n g g a Surabaya. L a i n d a r i p a d a itu, t u j u a n p e n u l i s a n s k r i p s i ini a d a l a h :

  a. U n t u k m e n g e t a h u i p r a k t i k p e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a r u ­ m a h b e s e r t a p e m e c a h a n m a s a l a h y a n g timbul, d i s e b a b k a n k a r e n a t i d a k s e s u a i n y a isi p e r j a n j i a n t e r s e b u t d e n g a n a t u r a n y a n g t e l a h d i a t u r d a l a m BW.

  b. M e m b e r i k a n t a m b a h a n p e r b e n d a h a r a a n b a g i ilmu h u k u m per d a t a , k h u s u s n y a d a l a m b i d a n g h u k u m p e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a rumahi

  c. S e b a g a i s u m b a n g a n p e m i k i r a n p e l a k s a n a a n s e w a m e n y e w a r u m a h b e s e r t a a k i b a t h u k u m n y a b a g i m a s y a r a k a t p a d a u m u m n y a .

  d. U n t u k m e n g e t a h u i l e b i h l a n j u t b a g a i m a n a k e b i j a k s a n a a n y a n g d i b e n t u k o l e h i n s t a n s i y a n g b e r w e n a n g t e r h a d a p m a s a l a h j a m i n a n k e n i k m a t a n tenteram.

  11

5. M etodologi

  a. P e n d e k a t a n M a s a l a h D a l a m p e n u l i s a n s k r i p s i ini s a y a .m e l a k u k a n p e n d e ­ k a t a n m a s a l a h s e c a r a yuridis, b a i k s e c a r a y u r i d i s t e o r i - tis m a u p u n y u r i d i s praktis. Hal ini b e r a r t i b a h w a s a y a a k a n m e m b a h a s b e r d a s a r k a n t e o r i - t e o r i y a n g s a y a p e r o l e h d a r i b a h a n bacaati ( l i t e ratur), juga d i d a s a r k a n p a d a pe- n g a m a t a n a t a s k e j a d i a n - k e j a d i a n yang a d a d a l a m k e h i d u p - an m a s y a r a k a t s e h a r i - h a r i .

  b. S u m b e r Data U n t u k m e n d u k u n g p e n u l i s a n s k r i p s i ini, m a k a d a t a - d a t a seb a g a i p e l e n g k a p d a n s e b a g a i b u k t i y a n g n y a t a d a r i p e n u l i s a n s k r i p s i ini s a y a p e r o l e h dari d u a sumber, y a ­ itu, studi k e p u s t a k a a n d a n studi lapangan. S u m b e r d a t a k e p u s t a k a a n , u n t u k m e n d a p a t k a n p e n g e - t a h u a n d a s a r y a n g l e n g k a p b e r k a i t a n d e n g a n m a s a l a h y a n g d i b a h a s , yaitu, d e n g a n m e m p e l a j a r i b a h a n - b a h a n b a c a a n s e - p e r t i liter a t u r , h a n d - o u t , m a j a l a h d a n s u r a t kabar, ser- ta b e r b a g a i p e r a t u r a n p e r u n d a n g - u n d a n g a n y a n g a d a k a i t - a n n y a d e n g a n p e r m a s a l a h a n y a n g dibahas. S u m b e r d a t a y a n g d i p e r o l e h dari s t u d i lapan g a n , b e r g u n a u n t u k m e m b e r i k a n g a m b a r a n s e c a r a n y a t a m e n g e n a i m a s a l a h j a m i n a n k e n i k m a t a n t e n t e r a m b e s e r t a p e n y e l e s a i - annya. D a t a ini s a y a p e r o l e h d e n g a n c a r a m e l a k u k a n pe- n i n j a u a n l a n g s u n g ke P e n g a d i l a n N e g e r i S u r a b a y a s e r t a m e -

  M l L l f c

  

PEEPUSITA^AAW

■u w r? 1RSITAS AlJtLA N O O A -

  12 S U R A B A Y A

  lakukan komunikasi langsung dan w a w a n c a r a den g a n berba- gai pihak sesuai dengan bidang ilmu dan wewenangnya.

  c. P r o s e d u r P e n g u m p u l a n d a n P e n g o l a h a n D a t a M e t o d e p e n g u m p u l a n d a t a s a y a l a k u k a n d e n g a n c a r a m e n g a d a k a n p e n e l i t i a n t e r h a d a p s u m b e r d a t a y a n g t e l a h t erkum p u l , k e m u d i a n s a y a m e n g a d a k a n p e m i l i h a n s e r t a me- n g o l a h d a t a t e r s e b u t u n t u k d i t e l i t i , d i n i l a i y a n g a k u r a t d a n r e l e v a n d e n g a n p e m b a h a s a n p e r m a s a l a h a n s k r i p s i ini. d . A n a l i s i s D a t a S e t e l a h s a y a k e t e m u k a n d a t a - d a t a y a n g m e m a n g b e n a r b e r h u b u n g a n d e n g a n p e n u l i s a n s k r i p s i ini, u n t u k k e m u d i a n d i p a d u k a n d a n d i a d a k a n p e n g a n a l i s i s a n t e r h a d a p d a t a itu, a g a r d a t a y a n g a d a t i d a k menyiropang d a r i p o k o k perraasa- l a h a n y a n g a k a n diba h a s , s e h i n g g a d a p a t d i t a r i k b e b e r a p a k e s i m p u l a n y a n g s a y a p e r g u n a k a n d a l a m p e n y u s u n a n s k r i p s i ini. S e d a n g k a n p e m b a h a s a n n y a m e n g g u n a k a n m e t o d e i n d u k t i f >' d a n d e d u k t i f , s e r t a g a b u n g a n k e d u a - n y a , s u p a y a d a p a t di- p e r t a n g g u n g j a w a b k a n s e c a r a ilmiah.

  6. Pertanggung.jawaban S i s t e m a t i k a P e n u l i s a n s k r i p s i ini t e r b a g i m e n j a d i e m p a t bab, d i s u s u n s e c a r a s i s t e m a t i k a s e h i n g g a a n t a r a b a b y a n g s a t u d e n g a n b a b - b a b y a n g l a i n a k a n m e m p u n y a i h u b u n g a n y a n g e- rat d a n k a i t - m e n g k a i t . S e p e r t i p a d a umumnya, di d a l a m B a b I s e b a g a i B a b

  13 Pendahuluan, saya memulai dengan uraian seca r a u m u m m e ­

  n g e n a i p e r j a n j i a n sewa m e n y e w a y a n g d i d a l a m n y a m e n y a n g - k u t p u l a s e k i t a r k e w a j i b a n m e m b e r i k a n k e n i k m a t a n t e n t e ­ r a m a t a s b a r a n g y a n g d i s e w a k a n . B a b P e n d a h u l u a n ini b e r - i s i k a n l a t a r b e l a k a n g d a n p e r u m u s a n masalah, p e n j e l a s a n judul, a l a s a n p e m i l i h a n judul, t u j u a n p e n u l i s a n , m e t o d o - logi, d a n p e r t a n g g u n g j a w a b a n s i s t e m a t i k a . D e n g a n d e m i k i - an d a r i b a b p e n d a h u l u a n ini s u d a h d a p a t d i k e t a h u i apa p e r m a s a l a h a n y a n g a k a n dibahas, h a n y a s a j a m a s i h b e r s i - fat g a r i s b e s a r n y a saja. U r a i a n lebih jelas d a p a t d i p e - l a j a r i d a l a m b a b s e l a n j u t n y a . P a d a B a b II, s a y a a k a n m e m b a h a s t e n t a n g k e t e r k a i t - a n p a s a l 1550 a y a t 3e B W d e n g a n k l a u s u l a d a l a m p e r j a n j i ­ a n p a r a pihak, y a n g d i u r a i k a n s e c a r a t e r p e r i n c i p a d a d u a s u b b a b y a n g m a s i n g - m a s i n g t e r d i r i d a r i m a s a l a h k e n i k m a t a n t e n t e r a m di d a l a m h u b u n g a n s e w a m e n y e w a s e r t a d a s a r k e t e r i k a t a n k o n t r a k t u a l dari p a r a p i h a k y a n g me- n g a d a k a n p e r j a n j i a n . D a l a m B a b III p e r s o a l a n y a n g m e n j a d i b a h a s a n s a y a a d a l a h m e n g e n a i p e m e n u h a n p r e s t a s i k l a u s u l a p e r j a n j i a n y a n g h a r u s d i l a k s a n a k a n oleh p i h a k per t a m a , yaitu, u n t u k m e n y e d i a k a n r u m a h p e n g g a n t i y a n g sesuai. B a b III ini

  a- k a n s a y a u r a i k a n d a l a m d u a sub bab, yaitu, c a c a t - c a c a t p a d a s u r a t m e n g e n a i o b y e k s e w a s e b a g a i d a s a r p e l a k s a n a a n p r e s t a s i p i h a k p e r t a m a m e n u r u t k l a u s u l a , s e r t a k e w a j i b a n

  14

  pihak pe r t a m a untuk m e n y e d i a k a n rumah pengg a n t i yang s e s u a i . M e n g a k h i r i s e l u r u h r a n g k a i a n b a b d a l a m u r a i a n s k r i p s i ini a d a l a h B a b IV, yaitu, b a b yang m e r u p a k a n B a b p en u t u p . Di d a l a m b a b ini, s a y a m e m b e r i k a n k e s i m p u l a n d a n s a r a n y a n g d i s e s u a i k a n d e n g a n b a b - b a b p e n d a h u l u n y a .

BAB II K E T E R K A I T A N P ASAL 1550 A Y A T 3e BW DEN G A N K L A U S U L A P ERJANJIAN PARA P I H A K

1. Gangguan Kenikmatan Tenteram Dalam Hubungan Sewa Menyewa Rumah

  S e l a m a p e r j a n j i a n s e w a m e n y e w a r u m a h b e r l a n g s u n g , a d a k e w a j i b a n d a r i p i h a k p e r t a m a u n t u k s e n a n t i a s a m e n j a - m i n a g a r p i h a k k e d u a b i s a m e n i k m a t i d e n g a n t e n a n g s e ­ suai d e n g a n t u j u a n y a n g d i h a r a p k a n d a r i m e n y e w a rumah, t a n p a g a n g g u a n - g a n g g u a n yang d a p a t m e n g a k i b a t k a n b e r k u - r a n g n y a k e n i k m a t a n p e m a k a i a n a t a s r u m a h s e w a terse b u t . H a k e k a t k e w a j i b a n p i h a k p e r t a m a m e m b e r i k a n p i h a k k e d u a k e n i k m a t a n t e n t e r a m a t a s b a r a n g sewa, s e p e r t i y a n g d i ­ a t u r di d a l a m p a s a l 1550 a y a t 3e BW, a k a n d i j e l a s k a n le- b i h l a n j u t d a l a m p a s a l 1552, 1554, 1557, 1558 BW. B a n y a k p e n u l i s d a l a m b i d a n g h u k u m m e n y a t a k a n , b a h - w a g a n g g u a n y a n g d a p a t m e n g u r a n g i k e n i k m a t a n t e n t e r a m a- tas p e m a k a i a n r u m a h s e w a itu d a t a n g n y a d a r i p i h a k

  III y a n g d i d a s a r k a n a t a s h a k n y a u n t u k m e n u n t u t p e n g o s o n g a n r u m a h y a n g m a s i h d a l a m k e a d a a n d i s e w a o l e h p i h a k kedua. G a n g g u a n d a r i p i h a k III yang d i d a s a r k a n a t a s h a k n y a t e r ­ s e b u t a d a l a h b e r b e d a d e n g a n g a n g g u a n p i h a k III y a n g d i ­ d a s a r k a n a t a s k e n y a t a a n . P a d a g a n g g u a n p i h a k III y a n g di

  15

  1 6

  d a s a r k a n atas haknya, pihak p e r t a m a mempu n y a i k e w a j i b a n u n t u k m e n a n g g u n g d a n m e n a n g k i s n y a . P a d a g a n g g u a n d a r i pi­ h a k

  III y a n g d i d a s a r k a n p a d a k e n y a t a a n , b e n t u k n y a a d a ­ lah g a n g g u a n fisik y a n g m e n g a r a h p a d a p e r b u a t a n p e l a n g - g a r a n h u k u m (o n r e c h t m a t i g e daad), s e h i n g g a p i h a k p e r t a m a t e r l e p a s dari k e w a j i b a n u n t u k m e n a n g g u n g n y a d a n p i h a k ke d u a d a p a t s e c a r a l a n g s u n g m e n u n t u t g a n t i rugi k e p a d a si p e l a k u n y a a t a s d a s a r p a s a l 1365 BW. D e n g a n d i d a s a r k a n p a d a segi k e n y a t a a n d a n k e b u t u h ­ an hukum, s e l a i n g a n g g u a n p i h a k III y a n g d i d a s a r k a n p a ­ d a haknya, b e r k u r a n g n y a k e n i k m a t a n t e n t e r a m d a p a t d i s e - b a b k a n k a r e n a t i m b u l n y a c a c a t y a n g a d a p a d a b a r a n g yang d i s e w a k a n , s e h i n g g a b a r a n g t e r s e b u t t i d a k d a p a t d i g u n a - k a n a t a u t i d a k d a p a t b e r f u n g s i s e b a g a i tnana m e s t i n y a . J u - g a b e r k u r a n g n y a k e n i k m a t a n t e n t e r a m d a p a t t i m b u l k a r e n a c a m p u r t a n g a n p i h a k p e r t a m a d a l a m m e n g a t u r p e r u b a h a n ba- n g u n a n r u m a h y a n g d i s e w a k a n s e l a m a p e r j a n j i a n s e w a m e ­ n y e w a m a s i h b e r l a n g s u n g . G a n g g u a n d a r i p i h a k III y a n g d i d a s a r k a n a t a s h a k ­ nya, a d a l a h d i p e r k e n a n k a n m e n u r u t hukum, k a r e n a s e t i a p p e m e g a n g h a k a t a s s u a t u b e n d a a d a l a h d i l i n d u n g i o l e h h u ­ kum, k h u s u s n y a p a d a p e m e g a n g h a k k e b e n d a a n y a n g b e r s i f a t a b s o u l u t , s e h i n g g a m e m u n g k i n k a n b a g i p e m e g & n g n y a u n t u k

  jberbuat hukum apa saja, termasuk melakukan gugat kebenda­ an kepada siapa saja yang mengganggu haknya, dan*hak ke-

  17

  be n d a a n tetap melekat pada b e n d a n y a di m a n a p u n b enda itu b e r a d a (sifat droit de suite). G a n g g u a n ke n i k m a t a n t e n ­ t e r a m dari p i h a k III y a n g berhak, s e h i n g g a b e r a k i b a t p i ­ h a k ke d u a k e h i l a n g a n k e n i k m a t a n a t a s r u m a h yang d i s e w a - n y a itu, misal n y a , k a r e n a t e r d a p a t c a c a t p a d a s u r a t p e r ­ j a n j i a n jual beli r u m a h s e b a g a i alas h a k d a r i p e r a l i h a n h a k m i l i k r u m a h s e w a tersebut, m a k a o l e h p u t u s a n p e n g a - d i l a n d i n y a t a k a n b a h w a p e r j a n j i a n jual beli itu b a t a l , s e h i n g g a p i h a k III (penggugat) s e b a g a i p e m e g a n g h a k yang b a r u d a p a t m e n u n t u t k e p a d a t e r g u g a t a t a u s i a p a s a j a yang m e n d a p a t hak dari padanya, t e r m a s u k h a k sewa, u n t u k m e l a -

  7 k u k a n p e n g o s o n g a n atas r u m a h tersebut. G a n g g u a n k e n i k m a t a n t e n t e r a m t e r h a d a p p e n y e w a o l e h p i h a k III y a n g d i d a s a r k a n a t a s haknya, s e c a r a g a r i s be- s a r n y a t e l a h d i t e n t u k a n s e c a r a a c o n t r a r i o d a r i p a s a l 1556 BW, d e m i k i a n p u l a d e n g a n p a s a l 1557 d a n 1558 BW. P a ­ d a p a s a l 1556 BW ditentukan: P i h a k y a n g m e n y e w a k a n t i d a k l a h d i w a j i b k a n m e n j a m i n si p e n y e w a t e r h a d a p r i n t a n g a n 2 d a l a m k e n i k m a t a n n y a , yang d i l a k u k a n o l e h o r a n g 2 p i h a k k e t i g a d e n g a n p e r i s t i w a 2 d e n g a n t i d a k m e m a j u k a n s e s u a t u h a k a t a s b a r a n g yang di s e w a ; d e n g a n t i d a k m e n g u r a n g i hak si p e n y e w a u n t u k m e n u n t u t s e n d i r i o r a n g i t u . 8 P a d a p a s a l 1557 B W d i t e n t u k a n : . J i k a s e b a l i k n y a si p e n y e w a d i g a n g g u d a l a m k e n i k m a t a n - ^ D a f t a r P e r k a r a No. 91/Pdt. G/1987 PN Sby Peng- a d i l a n N e g e r i Surab a y a . ^R. S u b e k t i d a n R. T j i t r o s u d i b i o , op. c i t . . h. 341.

  18