Analisa Kasus Atas Jual Beli Tanah Warisan (Studi Kasus Putusan MA Nomor 680 K/PDT/2009) Antara Aston Purba Dkk Melawan Patar Simamora Dan Gomar Purba

  ANALISA KASUS ATAS JUAL BELI TANAH WARISAN (STUDI KASUS PUTUSAN MA Nomor 680 K/PDT/2009) ANTARA ASTON PURBA DKK MELAWAN PATAR SIMAMORA DAN GOMAR PURBA TESIS Oleh CLARA HELMY SIHITE 117011013/MKn.

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2013

  ANALISA KASUS ATAS JUAL BELI TANAH WARISAN (STUDI KASUS PUTUSAN MA Nomor 680 K/PDT/2009) ANTARA ASTON PURBA DKK MELAWAN PATAR SIMAMORA DAN GOMAR PURBA TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

  Universitas Sumatera Utara Oleh: CLARA HELMY SIHITE 117011013/MKn. FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2013

  Telah diuji pada Tanggal : 12 Desember 2013 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN. Anggota :

  1.Dr. Syahril Sofyan, SH. MKn

  2. Dr. Dedi Harianto, SH.MHum

  3. Chairani Bustami, SH, SPn, MKn 4. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN,MHum.

SURAT PERNYATAAN

  Saya yang bertanda tangan dibawah ini: Nama : CLARA HELMY SIHITE NIM : 117011013 Program Studi : Magister Kenotariatan Judul : ANALISA KASUA ATAS JUAL BELI

  TANAH YANG WARISAN (STUDI KASUS PTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO. 680K/PDT/2009) ANTARA ASTON PURBA DKK MELAWAN PATAR SIMAMORA DAN GOMAR PURBA

  Dengan ini menyatakan bahwa tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan plagiat. Apabila di kemudian hari diketahui tesis saya tersebut plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut. Demikianlah surat pernyataan ini saya perbuat dengan sebenarnya dalam keadaan sehat tanpa ada paksaan dari pihak manapun.

  

ABSTRAK

Tanah yang merupakan hasil dari warisan menjadi milik bersama dari

semua ahli waris pewaris. Dalam hal tanah tersebut ingin di jual, maka semua

ahli waris harus mengetahui dan menyetujui dalam hal jual beli tersebut, jika

salah satu saja dari ahli waris tidak mengetahui dan menyetujui jual beli

tersebut, maka ahli waris dapat membatalkan jual beli tersebut karena dia

memiliki hak atas tanah tersebut Hal inilah yang mendorong penelitian ini

dilakukan yaitu untuk mengetahui akibat dari jual beli tanah warisan tanpa

sepengetahuan ahli waris lainya sesuai pada Putusan Mahkamah Agung

Republik Indonesia Nomor 680 K/PDT/2009.

  Berdasarkan uraian dari latar belakang tersebut diatas maka yang menjadi

pokok permasalahan yaitu : bagaimana prosedur jual beli tanah warisan yang sesuai

dengan ketentuan undang-undang pokok agraria, bagaimana akibat hukum perjanjian

jual beli tanah warisan tanpa sepengetahuan ahli waris lainnya, dan apakah

pertimbangan hakim dalam putusan Mahkamah Agung telah memenuhi rasa keadilan

kepada seluruh ahli waris.

  Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif,

yang bersifat deskriptif analitis, yang di pergunakan untuk mempelajari

peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan jual , dengan teknik

pengumpulan data menggunakan data sekunder.

  Dari penelitian ini di peroleh hasil bahwa prosedur jual beli tanah

warisan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria yaitu: jual

beli tanah warisan harus disetujui semua ahli waris sebagai pihak yang

mendapatkan hak milik atas tanah akibat pewarisan, dan harus membuat

persetujuan dibawah tangan atau dengan akta notaris bahwa seluruh ahli waris

setuju menjuai tanah tersebut Akibat hukum terhadap perjanjian jual beli tanah

warisan yang tidak diketahui ahli waris lainnya batal demi hukum dan dapat

dibatalkan karena jual beli tersebut telah membawa kerugian kepada ahli waris

yang lain. Pertimbangan hakim dalam putusan Mahkamah Agung nomor

680K/Pdt/2009 yaitu melindungi pembeli yang beritikad baik karena telah

melunasi harga dari tanah yang dibeli dan melakukan kewajibannya sebagai

penjual.

  Dari hasil penelitian diatas disarankan agar sebelum Jual beli tanah

dilakukan, pembeli harus mengecek terlebih dahulu ke kantor Pertanahan

Tarutung dan Pengadilan Tinggi Medan seperti kesaksian para pihak terhadap

pemalsuan tanda tangan BPN, status tanah yang dibelinya apakah benar-benar

objek yang dimiliki pihak penjual. Disarankan untuk PPAT juga harus

memperhatikan kewenangan penjual yang berhak menjuai dan pembeli yang

diperkenankan membeli tanah. Untuk memenuhi rasa keadilan, seharusnya

hakim tidak hanya mempertimbangkan keabsahan jual beli tetapi juga bukti-

bukti pendukung yang terdahulu yang di gunakan hakim di Pengadilan

Negeri Tarutung dan Pengadilan Tinggi Medan seperti kesaksian para pihak

terhadap pemalsuan tandatangan.

  Kata kunci: Jual Belt, Tanah Warisan, Hukum Agraria.

  ABSTRACT The inherited land belongs to all heirs of the testator. If the land is to

be sold, all heirs of the testator must know and agree with the trading

business. If one of the heirs of the testator does not know and does not agree

with the trading business, the heir can cancel the trading business because

he/she has the right to the inherited land. Based on this issue, this study was

conducted to find out the consequence of the inherited land trading business

without the knowledge or agreement of the other heirs in accordance with

the Decision of the Supreme Court No. 680/K/Pdt/2009.

  The problems answered in this study were what the procedure of

inherited land trading business which is in accordance with the Agrarian

Law is, what the legal consequence of the agreement of inherited land

trading business made without being known by the other heirs is, and

whether or not Judge’s consideration in the decision of the Supreme Court

have met the sense of justice to all heirs.

  This descriptive analytical juridical normative study using

secondary data was conducted to study the regulation of legislation related

to trading business.

The result of this study showed that the procedures of inherited land trading

business which is in accordance with Agrarian Law were inherited land

trading business must be agreed by all heirs as the party that received the

right to land through inheritance, and they must make an underhanded

agreement or notarial deed stating that all heirs agree to sell the inherited

land. Legal consequence of the inherited land trading agreement unknown

to the other heirs is that the agreement is unnulled by law because the

trading business has inflicted loss to the other heirs. The judge’s

consideration in the decision of the Supreme Court No. 680/K/Pdt/2009 was

to protect the buyer with good faith because he/she has settled the price of

the land he/she bought and has done his/her duty as a seller.

  It is suggested that before the inherited land trading business is

done, the buyer must first check the status of the land to the Land

Office/National Land Board to know whether or not the land really belongs

to the seller. The PPAT (Land Certificate Issuing Official) is also suggested

to pay attention to the authority of the seller who has the right to sell and

the buyer who is allowed top buy the land. To meet the sense of justice, the

judge should not only consider the validity of the trading activity but also

the previous supporting evidence used by the judge of Tarutung District

Court and Medan Higher Court such as the testimonies of the parties

related to signature forgery.

  Keywords: Trading, Inherited Land, Agrarian Law

KATA PENGANTAR

  Puji syukur Penulis panjatkan Kehadirat Tuhan Yang Maha Kuasa atas berkat Kasih dan AnugerahNya, hasil penelitian dengan judul " ANALISA KASUS ATAS JUAL BELI TANAH WARISAN ( STUDI KASUS PUTUSAN MA NO. 680K/Pdt/2009) ANTARA ASTON PURBA Dkk MELAWAN PATAR SIMAMORA DAN GOMAR PURBA ", telah dapat diselesaikan.

  Dalam penyelesaian penulisan tesis ini penulis telah banyak mendapat bantuan dari berbagai pihak, baik berupa informasi maupun data.

  Untuk itu perkenankan penulis menyampaikan ucapan terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu penulis dalam penyelesaian tesis ini.

  Ucapan terima kasih disampaikan kepada Rektor Universitas Sumatera Utara Prof. DR. dr. Syahril Pasaribu DTM&H, MSc, (CTM), Sp.A(K) dan para pembantu Rektor Universitas Sumatera Utara, beserta para Asisten direktur, Sekretaris, dan para staf, Dekan Fakultas Hukum Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu SH, MHum, Ketua Program S2 Magister kenotariatan Prof. Dr. Muhammad Yamin Lubis, SH.,MS.CN, dan Sekretaris Program S2 Magister Kenotariatan Ibu Dr. T. Keizerina Devi A., SH.,CN, MHUM yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk dapat mengikuti pendidikan dalam Program S2 Magister Kenotariatan yang sangat berharga dan sangat dicintai ini.

  Sangat disadari bahwa penelitian ini tidak mungkin dapat diselesaikan tanpa adanya bimbingan maupun arahan dari dosen pembimbing dan dosen penguji, untuk itulah dengan rasa hormat Penulis mengucapkan terima kasih yang setinggi-tingginya terutama yang sangat penulis hormati Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN sebagai Ketua Pembimbing yang telah memberikan bimbingan mengenai materi penelitian, juga memberi ilmu materi perkuliahan selama Penulis berada di Magister Kenotariatan sehingga Penulis lebih dapat memahami ilmu khususnya Agraria yang akhirnya sangat membantu Penulis dalam menyelesaikan tesis ini. Kepada yang sangat Penulis hormati Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn sebagai anggota pembimbing yang sangat membantu Penulis dalam menyelesaikan tesis ini dengan bimbingan, arahan dan perhatian beliau disetiap waktu, walaupun ditengah-tengah kesibukan beliau tapi masih mau memberikan bimbingan dengan penuh kesabaran kepada Penulis hingga selesainya penulisan ini. Kepada yang sangat Penuiis hormati, Bapak Dr. Dedi Herianto, SH, MHum yang telah membimbing dengan penuh perhatian, kesabaran, dan bersemangat dalam setiap waktu dan memberikan motivasi dan semangat pada Penulis dalam menyelesaikan tesis ini,

  Ucapan terima kasih juga disampaikan kepada Ibu Dr. T.Keizerina Devi A, SH,CN,Mhum dan Ibu Dr. Chairani Bustami SH, Mhum yang masing-masing sebagai dosen penguji Penulis yang selalu memberikan arahan dan petunjuk dalam menyempurnakan penulisan tesis ini hingga selesai.

  Ucapan terima kasih kepada Hakim Pemgadilan Negeri Medan Bapak Agustinus SH , kepada bapak Kaharuddin SH, Kepala Sub Bagian Tata Usaha Badan Pertanahan Nasional Kota Medan, Bapak Rich Joney Simamora, S.IP selaku Camat Dolok Sanggul, Bapak Pantun Panggabean SH, MKn selaku Notaris/PPAT Dolok Sanggul yang semuanya sangat membantu Penulis dengan selalu memberikan waktu luangnya untuk wawancara dan memberikan data yang diperlukan Penulis dalam menyelesaikan tesis mi.

  Terimakasih juga Penulis sampaikan kepada pada para Staf dan pegawai di Magister Kenotariatan Pasca Sarjana Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, diantaranya Ibu Fatimak, Kak Sari, Kak Lisa, Kak Winda, Kak Ami, Bang Aldi, Bang Ken, Bang Rizal dll yang senantiasa memberikan bantuannya kepada Penulis selama masa perkuliahan.

  Penulis juga mengucapkan terimakasih kepada ponakan penulis, yaitu Ariana, Jonas dan seluruh keluarga besar penulis yang selalu membantu dan mendoakan penulis dalam penulisan tesis ini.

  Secara Khusus penulis mengucapkan terima kasih kepada Suami Tercinta Bangun Silaban SE dan anak-anakku Tersayang Naomi, Andreas, James dan Grace Silaban yang selalu mendoakan dan memberikan dorongan dan semangat kepada penulis dalam penyelesaian tesis ini.

  Terima kasih kepada rekan-rekan di Magister Kenotariatan yang telah membantu Penulis dalam menyelesaikan tesis ini khususnya kepada Ninnayani Laksani Putri Pulungan, Reza Fahmi, Rinthus Manurung, Gibran Santos Lingga dan teman-teman lainnya yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, yang selama ini telah banyak membantu, memberi semangat dan suport serta doa kepada Penulis hari demi hari dari awal sampai akhirnya penulis bisa menyelesaikan kuliah ini dengan semangat dan termotivasi untuk jadi yang lebih baik lagi.

  Terhadap kebaikan dan kemurahan hati semua pihak tersebut, Penulis hanya dapat mendoakan semoga Tuhan Yang Maha Kuasa memberikan balasan yang setimpal baik di dunia dan di akhirat.

  Akhirnya penulis mohon maaf bila ada tutur kata dan sikap penulis yang tidak berkenan kepada Bapak, Ibu dan teman-teman sekalian selama mengikuti pendidikan di sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Penulis mengharapkan Karya Tulis ini dapat memberikan manfaat bagi kita semua.

  Hormat Penulis CLARA HELMY SIHITE

  DAFTAR ISI Halaman

ABSTRAK ................................................................................................... i

ABSTRACT ........................................ ........................ ............................... ii

KATA PENGANTAR. ................................................................................ iii

DAFTAR ISI ............................................................................................... vii

DAFTAR ISTILAH ........... ........................................................................ viii

DAFTAR SINGKATAN ............................................................................. ix

BAB I PENDAHULUAN .....................................................................

  1 A. Latar Belakang .....................................................................

  1 B. Perumusan Masalah .............................................................

  11 C. Tujuan Penelitian .................................................................

  11 D. Manfaat Penelitian ...............................................................

  12 E. Keaslian Penelitian ..............................................................

  13 F. Kerangka Teori danKonsepsi ...............................................

  13 1.

  13 Kerangka Teori ...............................................................

  2.

  23 Konsepsi .........................................................................

  G. Metode Penelitian .................................................................

  25 BAB H PROSEDUR JUAL BELI TANAH WARISAN

MENURUT HUKUM TANAH NASIONAL .......... '. .............

  29 A. Pengertian dan Sifat Jual Beli Tanah ...................................

  29 1.

  29 Pengertian Jual beli tanah ..............................................

  2.

  32 Sifat Jual Beli .................................................................

  B. Subyek, Obyek dan Syarat-syarat Jual Beli .........................

  42 1.

  42 Subyek Dalam Jual Beli .................................................

  2.

  43 Obyek Jual Beli Tanah ...................................................

  3.

  45 Syarat-Syarat Jual Beli ...................................................

  C. Prosedur Jual Beli Tanah Warisan Menurut Hukum Tanah Nasional ...............................................................................

  60 1.

  51 Jual Beli Tanah Warisan Menurut Hukum Adat .............

  2. Jual Beli Tanah Warisan Menurut Undang-Undang Pokok Agraria ................................................................

  60 a.Prosedur Jual Beli Tanah Warisan Bersertifikat ..........

  64 1). Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Warisan Bersertifikat .................... , ....................

  65 2). Tahapan Pembuatan dan Penandatanganan Akta Jual Beli ..................................................................

  70 3). Pendaftaran Akta Jual Beli Hak Atas Tanah ..........

  72 4). Penyerahan Sertifikat Hak Atas Tanah ...................

  73

  b. Prosedur Jual Beli Tanah Warisan Yang Belum Bersertifikat ...............................................................

  75 1). Tahap Persiapan Jual Beli Tanah Yang Belum

  Bersertifikat ........................................................... 76 2). Tahap Penandatanganan Akta Jual Beli ................. 77

  BAB HI AKIBAT HUKUM TERHADAP PERJANJIAN JUAL BELI TANAH WARISAN TANPA DIKETAHUI AHLI

WARIS LAINNYA ........................................................ '. ..........

  80 A. Perolehan Hak Milik Berdasarkan Pewarisan ......................

  80 B. Kewajiban Penjual dan Pembeli ...........................................

  84 1.

  84 Kewajiban Penjual .........................................................

  2.

  86 Kewajiban si Pembeli .....................................................

  C. Akibat Hukum Terhadap Perjanjian Jual Beli Tanah Warisan .................................................................................

  86 BAB TV PERTIMBANGAN HAKIM DALAM PUTUSAN

MAHKAMAH AGUNG NO.680//K/PDT/2009 ......................

  92 A. Itikad Baik dalam Pelaksanaan Perjanjian ...........................

  93 B. Penjual dan Pembeli yang Beritikad Baik ...........................

  99 C. Posisi Perkara Putusan ......................................................... 100

  1. Pada Putusan Pengadilan Negeri Tarutung Nomor 21/Pdt.G/2006/PN-Trt .................................................... 100

  a. Para Pihak Dalam Perkara ......................................... 100

  b- Duduk Perkara ........................................................... 101

  c. Dasar Pertimbangan Hakim ....................................... 102

  d. Amar Putusan ............................................................ 105

  2. Pada Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 680K/Pdt/2009 ............................................................... 106

  a. Para Pihak Dalam Perkara .......................................... 106

  b. Dasar Pertimbangan Hakim ....................................... 107

  c. Amar Putusan ............................................................. 110

  D. Analisis Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Diketahui Ahli Waris Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 680K/Pdt/2009 ...................................................................... 112

  BAB V KESIMPULAN DAN SARAN .................................... 123 A. Kesimpulan ................................................................... 123 B. Saran ........................................................................... 124 DAFTARPUSTAKA .................................................................................. 126

DAFTAR ISTILAH 1.

  Acta : Pemyataan tertulis 2. Adol bedol : Jual gadai 3. Adol oyodan : Jual tahunan 4. Adolplas : Jual lepas 5. Boedel : Harta bersama 6. Contant :Tunai 7. Curatele : Didalam pengampuan 8. Eigendom : Hak milik 9. Facta sunt servanda : Berlaku sebagai undahg-undang bagi para pihak yang membuatnya

  10. Feitelijke levering : Penyerahan nyata 11.

  Minderjarig : Dibawah umur 12. Obligatori : Bersifat mengikat 13. Overschrijvingring : Balik nama 14. Van Rechtwegenietig : Batal demi hukum.

  15. Wederkerig : Timbal balik 16.

  Yuridische levering : Penyerahan yuridis

DAFTAR SINGKATAN

  12. PBB : Pajak Bumi Bangunan

  19. UUPA : Undang-Undang Pokok Agraria

  18.STTS : Surat Tanda Terima Setoran

  17. SKPT : Surat Keterangan Pendaftaran Tanah

  16. PT : Pengadilan Tinggi

  15.PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah

  14. PP : Peraturan Pemerintah

  13. PN : Pengadilan Negeri

  1. AJB : Akte Jual Beli

  2. BPHTB : Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

  10.NJOPTKP : Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

  9. MA : Mahkamah Agung

  8. KPT : Kantor Pendaftaran Tanah

  7. IMB : Ijin Mendirikan Bangunan

  6. HM : HakMili

  5. HGU : Hak Guna Usaha

  4. HGB : Hak Guna Bangunan

  3. BPN : Badan Pertanahan Nasional

  11.NPOP : Nilai Perolehan Objek Pajak