T1 312009033 BAB III

(1)

BAB III

HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS

Sama dengan judul di atas, demikian pula seperti yang telah Penulis janjikan sebelumnya (lihat Bab II, terutama sub judul arti penting tinjauan kepustakaan), bahwa Bab ini berisi suatu gambaran tentang hasil penelitian Penulis terhadap satuan-satuan amatan yang telah Penulis kemukakan secara terperinci dalam Bab I skripsi ini. Pada bagian pertama hasil penelitian, Penulis akan gambarkan isi Surat Perjanjian Kerjasama No. 1 tahun 1991 tentang Kontrak Bagi Tempat Usaha dalam Rangka Pembangunan Tamansari Plaza Salatiga dengan Pemerintah Kotamadya DATI II Salatiga45. Selanjutnya menyusul Perjanjian di atas, Penulis juga menggambarkan Perjanjian No. 1/Perj (V/2002) tentang Addendum Perjanjian No. 1 tahun 1991 tentang Kontrak Bagi Tempat Usaha dalam Rangka Pembangunan Tamansari Plaza Kodya DATI II Salatiga. Hasil penelitian terhadap satuan amatan yang ketiga, yaitu Perjanjian No. 2 dan addendum diuraikan setelah kedua perjanjian di atas. Bab ini juga disertai dengan analisis terhadap perjanjian-perjanjian di atas dengan cara

Disertakannya Perjanjian Taman Sari Plaza dalam Bab Hasil Penelitian ini dimaksudkan supaya nantinya dapat dibandingkan perjanjian serupa di mana di dalam Perjanjian-perjanjian tersebut terdapat klausula persyaratan formal yang harus di patuhi dalam Pejanjian-perjanjian serupa di mana disyaratkan adanya pengesahan Menteri Dalam Negeri dan apabila tidak ada maka perjanjian tersebut batal demi hukum (null and void).

(2)

membandingkan antara isi Bab II, terutama yang berkaitan erat dengan menjawab rumusan masalah penelitian dengan hasil penelitian, yaitu Bagaimana asas null and void dalam Perjanjian Kerja Sama Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta tentang Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan Morodadi Cs Menjadi Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga?

3.1. Perjanjian Tamansari Plaza

Para pihak (the parties to contract) di dalam Perjanjian Tamansari Plaza yang dibuat pada Senin 11 Maret 1991 itu adalah Doelrachman Prawirosoediro yang bertindak sebagai pihak pertama dalam kekuasaan berkontrak (power to contract) sebagai pejabat publik, yaitu Walikotamadya Daerah Tingkat II Salatiga yang saat ini berdasarkan Undang-undang No. 17 tahun 1950 sebagaimana telah di ubah menjadi Undang-undang No. 13 tahun 1954 tentang Pembentukan Kota Besar dan Kota-Kota Kecil di Jawa,46 telah menjadi Kota Salatiga. Pihak Pertama tersebut berkedudukan di Jalan Letjend Sukowati No. 51 Salatiga mewakili dan bertindak untuk dan atas nama Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga.47

Undang-undang No. 17 tahun 1950 sebagaimana telah di ubah menjadi Undang-undang No. 13 tahun 1954 tentang Pembentukan Kota-Kota Besar dan Kota-Kota Kecil di Jawa.

Agar supaya konsisten, untuk selanjutnya semua yang disebut Kota Madya Daeah Tingkat II Salatiga, berdasarkan Perundang-undangan pada catatan kaki no.1 di atas akan Penulis gunakan istilah Kota Salatiga saja.

(3)

Sementara itu, pihak kedua dalam Perjanjian Tamansari Plaza adalah Gatot Iswasta, jabatan Direktur Perseroan Terbatas (PT) Inti Griya Prima Sakti yang bergerak dalam bidang Developer dan real estate berkedudukan di Semarang Jalan Sompok Baru No. 78 berdasarkan Pasal 1 dari Anggaran Dasar Pendirian Perseroan Terbatas (PT) yang dibuat dihadapan RM. Soetomo Sarjana Hukum Notaris di Semarang No. 29 oleh karena itu sah mewakili dan bertindak untuk dan atas nama dari Perseroan Terbatas (PT) tersebut.

Kedua pihak diatas bersepakat dan mengikatkan diri dalam Perjanjian Kerjasama dalam rangka kontrak bagi tempat usaha sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 tahun 1986 tanggal 1 Oktober1986 tentang Penyertaan Modal Daerah pada Pihak Ketiga; Peratuaran Daerah Kotamadya Tingkat II Salatiga No. 3 tahun 1990 tentang Penyertaan Modal Pemerintah Kotamadya DATI II Salatiga pada Pihak Ketiga, Surat Keputusan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Kotamadya DATI II Salatiga No. 170/03/1991 tanggal 19 Maret 1991; Peraturan-peraturan/Ketentuan-ketentuan dan Petunjuk-petunjuk lainnya yang dengan tersebut di atas, serta Pasal-pasal dalam Perjanjian Taman Sari Plaza.

Adapun butir-butir sepakat antara kedua belah pihak di atas yang telah dicapai menjadi Perjanjian Taman Sari Plaza itu adalah bahwa mereka mengadakan kerja sama untuk melaksanakan suatu pekerjaan pembangunan di atas tanah yang dikuasai

(4)

oleh Pihak Pertama.48 Tentang apa pekerjaan itu, mereka menyepakati Pekerjaan Pembangunan Tamansari Plaza Salatiga.49

Adapun tanah yang dimaksudkan di atas adalah Tamansari Salatiga seluas ± 5.047 M2 pada saat kedua pihak itu mencapai kesepakatan, tanah tersebut berada dalam penguasaan/pengelolaan Pemerintah Kota Salatiga. Tanah itu terletak dikelurahan Salatiga, Kecamatan Kota Salatiga, Kota Salatiga yang sebelah Utaranya dibatasi Jalan Pemuda, kemudian di sebelah Timur berbatasan dengan Jalan Tamansari. Selanjutnya, sebelah Barat terbentang Jalan Jendral Sudirman. Di sebelah Selatan berdiri gedung gereja G.P.I.B. dan Terminal Angkota.50

Dalam Perjanjian itu Pemerintah Kota Salatiga telah menyerahkan tanah Hak Pengelolaan (HPL) atas tanah sebagaimana dimaksudkan di atas untuk dikelola dan didirikan bangunan yang berupa Plaza 8 (delapan) lantai dan Rumah Toko 3 (tiga) lantai (5 (lima) unit) yang akan dikenal dengan sebutan Plaza Tamansari Salatiga51. Pihak kedua juga diberikan Hak Guna Bangunan (HGB), di atas Hak Pengelolaan (HPL) Pihak Pertama selama jangka waktu tiga puluh tahun terhitung sejak tanggal diterbitkannya (HGB).52

Pasal 1 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza. 49

Pasal 1 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza.

Pasal 2 Perjanjian Taman Sari Plaza. 51

Ketikan tulisan ini disusun, sebutan Plaza Taman Sari itu tidak ada; yang ada adalah Ramayana Department Store.

(5)

Mengenai biaya pengurusan HPL dan HGB kedua belah pihak bersepakat untuk dibebankan dan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua. Sedangkan Pihak Pertama hanya membantu saja kelancaran dalam penyelesaian pengurusan Permohonan Hak atas tanah sebagaimana dimaksud di atas.53

Pihak Kedua mempunyai hak untuk menguasai seluruh hak atas tanah dan bangunan, fasilitas dan segala sesuatu yang ada di atasnya kecuali sebagian lantai dasar. Sehingga, dengan demikian Pihak Kedua dapat mengalihkan haknya kepada Pihak Ketiga secara hukum sesuai peraturan perundangan yang berlaku serta melakukan tindakan hukum lainnya yang dianggap perlu dan baik.54

Mengenai rincian segala sesuatu yang berada di atas tanah tersebut di atas, kedua belah pihak mengatur bahwa55 bangunan susun (bertingkat) parmanent Tamansari Plaza Salatiga lantai dasar digunakan untuk tempat parkir. Direncanakan, tempat parkir tersebut dapat menampung 200 kendaraan roda dua dan 80 kendaraan roda empat. Selanjutnya Jalan masuk/keluar bangunan susun (bertingkat) tangga penghubung ke lantai di atasnya, lift standard, lavatory, dan fasilitas lainnya.

Luas lantai dasar ± 2. 250 M2 untuk parkir dan ± 250 M2 untuk Pujasera. Lantai 1 seluas ± 2.900 M2 digunakan untuk pertokoan; ukuran 4 x 4 M sebanyak 12 buah, ukuran 4 x 7,5 M sebanyak 12 buah, ukuran 4 x 8 M sebanyak 10 buah, ukuran

Pasal 4 Perjanjian Taman Sari Plaza. 54

Pasal 5 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza.

(6)

8 x 8 M sebanyak 8 buah, ukuran 62 M2 sebanyak 4 buah, ukuran 107 M2 sebanyak 1 buah, ukuran 42 M2 sebanyak 1 buah, ukuran 26 M2 sebanyak 1 buah.

Fasilitas: lift, eskalator, tangga utama, tangga darurat, hall/show room, dan

lavatory.

Lantai 2, dan 3 digunakan untuk supermarket/pertokoan. Fasilitas yang ada dilantai 2 dan 3 adalah lift, eskalator, tangga utama, tangga darurat, hall/pertokoan. Luas tiap lantai ± 2.900 M2.

Lantai 4 (empat) seluas ± 2.900 M2 digunakan untuk fasilitas rekreasi: 2 (dua) buah gedung bioskop dan lobby 1.000 M2, Amusement centre dan billyard room 500 M2, Pujasera ± 1.400 M2, dilengkapi dengan fasilitas lift, eskalator, tangga utama, tangga darurat, dan lavatory.

Lantai 5 (lima) seluas ± 1.700 M2 digunakan untuk Hotel. Lobby dengan luas ± 120 M2, Ruang tidur 4 x 8 M sebanyak 30 buah, Service dan selasar ± 500 M2. Lantai 6 (enam) seluas ± 1.700 M2 digunakan untuk Hotel. Lobby dengan luas ± 120 M2, Ruang tidur 4 x 8 M sebanyak 30 buah, Banquete room ± 100 M2, Service dan selasar ± 400 M2. Lantai 7 (tujuh) seluas ± 250 M2 untuk restoran eksklusive. Pertokoan 3 (tiga) lantai sebanyak 5 unit ukuran 5 x 15 M.

Pihak Kedua dengan sepengetahuan Pihak Pertama berhak sepenuhnya menentukan nilai harga bangunan, menerima hasil penjualan, jasa-jasa lainnya dan bangunan di atas dengan memberikan kwitansi/bukti pembayaran yang sah.56

(7)

Perihal perencanaan pembangunan di atas sebagaimana dilakukan oleh Pihak Kedua dengan menggunakan jasa konsultan yang sah57, yang meliputi gambar-gambar rencana, perhitungan konstruksi, Rencana Anggaran Biaya (RAB), Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) termasuk juga gambar-gambar perubahan-perubahan dalam pembangunan yang dijelaskan di dalam Asbuild drawing terlebih dahulu harus mendapat pengesahan dari Pemerintah Kota Salatiga dan atau instansi yang ditunjuk oleh Pemerintah Kota Salatiga.58

Pihak Kedua menyatakan sanggup melaksanakan pekerjaan pembangunan Taman Sari Plaza hingga selesai sesuai dengan perencanaan berlangsung selama 36 (tiga puluh enam) bulan, terhitung dari Pihak Kedua menerima Surat Perintah Kerja dari Pihak Pertama, kecuali terjadi Force Majeur.59

Persoalan biaya Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), biaya pengukuran, biaya pemetaan, biaya penyelidikan tanah, pajak-pajak dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang ada hubungannya dengan perencanaan dan pembangunan bangunan susun (bertingkat) parmanent sebagaimana disebut di atas ditanggung oleh Pihak Kedua.60

Kewajiban pihak kedua di atas masih ditambah dengan kewajiban untuk membangun: lapangan tenis in door 2 (dua) ban dengan ukuran dan gambar yang

Pasal 6 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza. 58

Pasal 6 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. 59

Pasal 7 Perjanjian Taman Sari Plaza. 60

(8)

telah di setujui oleh Pemerintah Kota Salatiga terletak diatas tanah Pemerintah Kota Salatiga di lingkungan Stadion Kridanggo. Ruko dan kios di atas bekas tanah pasar hewan Jl. Osamaliki Salatiga seluas 2.150 M2 di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) Pihak Pertama kemudian diberikan kepada Pihak Kedua dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 tahun. Di atas tanah HGB tersebut dibangun bangunan Ruko 2 (dua) lantai 5 x 15 M sebanyak 13 unit dengan luas lantai dasar 975 M2, Kios 3 x 4 M sebanyak 26 (dua puluh enam) unit dengan luas 312 M2. Sejumlah 15 (lima belas) unit dari 26 unit tersebut sebagai pengganti kios inpres pasar.

Fasilitas Lavatory ± 20 M2, Parkir seluas ± 2.000 M2. Pemasangan 10 (sepuluh) unit lampu jalan antik untuk Jalan Jendral Sudirman. Pembuatan Taman di Tamansari Plaza Salatiga seluas ± 2. 200 M2 dengan komponen yang disetujui oleh Pemerintah Kota Salatiga dan dikelola Oleh Pihak Kedua. Pemasangan lampu penerangan jalan stadion Kridanggo jenis HVL sebanyak 7 (tujuh) unit sampai menyala.61 Pemanfaatan Rumah Bangunan Toko ini atas persetujuan Pemerintah Kota Salatiga.62

Dalam rangka memenuhi kewajibannya Pemerintah Kota Salatiga sebagai Pihak Pertama membentuk Tim Pengawas Pembangunan Tamansari Plaza Salatiga

Pasal 9 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. 62

(9)

yang melaksanakan tugasnya secara fungsional, dan memberikan perlindungan serta bimbingan seperlunya kepada Pihak Kedua.63

Kedua belah pihak dalam rangka kontrak bagi tempat usaha sesuai Perjanjian tersebut, telah sepakat secara bersama-sama menentukan besarnya nilai saham masing-masing. Pihak Pertama menentukan besarnya nilai saham berupa tanah di Tamansari luas untuk bangunan 3.047 M2 Harga per M2 Rp.100.000,- nilai saham Rp.504.700.00064. Ijin Mendirikan Bangunan Tamansari Plaza, lapangan tenis, ruko dan kios di bekas pasar hewan Rp.75.944.400,- tanah bekas pasar hewan untuk bangunan luas, 2.150 M2 harga per M2 Rp.65.000,- nilai saham Rp.139.750.000, Total nilai saham pihak Pemerintah Kota Salatiga sebesar Rp.720.394.400,-65 pada waktu itu.

Sementara itu, untuk saham Pihak Kedua adalah berbentuk bangunan Tamansari Plaza dan Ruko, Ruko dan Kios di bekas Pasar Hewan Rp.15.059.597.800, Lapangan Tenis indoor Rp.382.478.800, Lampu hias Rp.17.500.000, Pembuatan Taman Rp.29.125.000, Lampu Penerangan jalan stadion Kridanggo Rp.5.000.000. Total nilai saham Pihak Kedua adalah Rp.15.493.701.600,66 pada waktu perjanjian tersebut di buat.

Pasal 10 Perjanjian Taman Sari Plaza. 64

Ketika tulisan ini di buat, nilai saham Pemerintah Kota Salatiga tersebut sudah berlipat-lipat kali.

Pasal 11 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza. 66

(10)

Dalam Perjanjian tersebut, Pihak Pertama dan Pihak Kedua telah bersepakat untuk menentukan pembagian bangunan sebagai berikut Pihak Pertama menerima bagian dan hak untuk memanfaatkan dan mengelola lapangan parkir di bangunan dan sekitar Tamansari Plaza Salatiga. Lapangan parkir di bekas Pasar Hewan, Lapangan tenis in door, Lampu hias di Jl Jend. Sudirman Lampu penerangan jalan di lingkungan stadion Kridanggo Salatiga. Pihak Kedua menerima bagian dengan Hak Guna Bangunan selama 30 (tiga puluh) tahun seluruh bangunan Tamansari Plaza, Bangunan Ruko di Tamansari Plaza. Bangunan Ruko dan Kios di bekas Pasar Hewan kecuali kios inpres pasar.67 Pihak Pertama berhak menagih pendapatan daerah berupa Pajak, Retribusi, sesuai dengan ketentuan yang berlaku.68

Pihak Kedua mempunyai wewenang penuh untuk memindahkan/mengalihkan Hak Guna Bangunan atas semua dan/atau sebagian dari bangunan yang menjadi penguasaan Pihak Kedua kepada Pihak Ketiga dengan sepengetahuan Pihak Pertama dan menerima hasil penjualan, sewa, jasa-jasa lainnya dengan nilai harga yang ditetapkan sendiri oleh Pihak Kedua.69

Selanjutnya Pihak Kedua mendapatkan hak untuk memanfaatkan, mengelola atas pemasangan reklame/iklan untuk seluruh bagian bangunan Tamansari Plaza.70 Pihak Kedua dan/atau pihak lain yang memperoleh hak dari Pihak Pertama karena

Pasal 12 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza. 68

Pasal 12 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. 69

Pasal 13 Perjanjian Taman Sari Plaza. 70

(11)

hukum, berkewajiban membayar pajak, retribusi, pajak perusahaan, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), pemasangan reklame dan lain-lain sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan selama berlakunya Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 (tiga puluh) tahun.71

Selama dalam waktu pengelolaan oleh Pihak Kedua sebagaimana dimaksud di atas maka Pihak kedua atau Pihak Ketiga yang memperoleh hak dari Pihak Kedua berkewajiban memelihara keindahan, kebersihan dan keamanan serta menjaga keselamatan dari kebakaran dan bahaya lainnya.72

Setelah jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun yaitu bersamaan dengan habis masa berlakunya HGB (Hak Guna Bangunan) maka tanah seluas ± 5.047 M2 di Tamansari Salatiga dan tanah seluas 2.150 M2 di bekas Pasar Hewan jalan Osamaliki Salatiga beserta seluruh bangunan dan fasilitas yang berdiri di atasnya, langsung beralih menjadi milik Pihak Pertama tanpa adanya suatu proses tertentu maupun persyaratan-persyaratan yang menjadi beban Pihak Pertama.73

Setelah berakhirnya masa HGB (Hak Guna Bangunan) Pihak Kedua dan/atau Pihak Ketiga yang telah mendapatkan hak secara hukum dari Pihak Kedua dapat

J.o Pasal 15 Perjanjian Taman Sari Plaza. 72

Pasal 16 Perjanjian Taman Sari Plaza. 73

(12)

mengajukan perpanjangan hak kepada Pihak Pertama sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.74

Apabila ternyata Pihak Kedua karena sesuatu hal tidak melakukan kegiatan pembangunan Tamansari Plaza sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1 tanpa alasan yang dapat diterima oleh Pihak Pertama dalam waktu 180 (seratus delapan puluh) hari setelah menerima Surat Perintah Kerja dari Pihak Pertama maka Pihak Pertama dapat mencabut/membatalkan Surat Perjanjian ini, dan berhak menunjuk pihak lain untuk melanjutkannya.75

Apabila dalam pelaksanaan terjadi perubahan, penambahan/pengurangan volume bangunan atau perubahan fungsi penggunaan ruang dan fasilitas, hanya dapat dilakukan atas kesepakatan kedua belah pihak.76

Pihak Kedua dilarang menggunakan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 dan Pasal 8 Perjanjian ini sebagai jaminan untuk mendapatkan dana kecuali bangunan yang telah selesai dibangun.77 Batas waktu jaminan yang telah dinyatakan

Pasal 17 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. Ketentuan ini seolah memberi jaminan bahwa meskipun HGB Pihak Kedua beralih ke Pemerintah Kota Salatiga pada saat jangka waktu perjanjian berakhir; namun masih ada jaminan bagi Pihak Ketiga dapat mengajukan perpanjangan hak kepada Pemerintah Kota Salatiga.

Pasal 18 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza. 76

Pasal 18 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. 77

(13)

selesai tidak boleh melebihi batas waktu HGB (Hak Guna Bangunan) tersebut, Pasal 3 Perjanjian ini.78

Pihak kedua dalam hal melimpahkan hak untuk memakai ruangan/toko sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 Perjanjian ini, harus dan tidak boleh melebihi batas waktu HGB (Hak Guna Bangunan) selama 30 tahun tersebut Pasal 3 Perjanjian ini.79 Surat Perjanjian yang mengikat Pihak Kedua dengan Pihak lain/pemakai ruangan/toko harus diberitahukan kepada Pihak Pertama.80 Apabila Pihak lain/pemakai ruangan/toko yang telah ditunjuk oleh Pihak kedua sebagaimana tersebut dalam Ayat (1) Pasal ini, akan memindah tangankan haknya kepada pihak lain lagi maka Pihak kedua diwajibkan memberitahukan kepada Pihak Pertama.81 Apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak bangunan dinyatakan telah selesai ternyata terdapat tempat usaha yang belum dapat difungsikan sebagaimana mestinya dimaksud dalam Pasal 8 Ayat (1) maka kewajiban tersebut, Pasal 12 Ayat (2) menjadi tanggung jawab Pihak Kedua.82

Apabila terdapat perbedaan pendapat tentang perjanjian ini, maka kedua belah pihak bersepakat untuk menyelesaikan secara mufakat dan kekeluargaan.83 Apabila

Pasal 19 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. 79

Pasal 20 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza. 80

Pasal 20 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. 81

Pasal 20 Ayat (3) Perjanjian Taman Sari Plaza. 82

Pasal 20 Ayat (4) Perjanjian Taman Sari Plaza. 83

(14)

tidak tercapai kata sepakat maka kedua belah pihak membentuk suatu Panitia Arbitrase yang terdiri dari 3 (tiga) orang anggota yaitu: satu orang ditunjuk oleh Pihak Pertama, satu orang ditunjuk oleh Pihak Kedua, dan orang ketiga ditunjuk bersama-sama oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua.84 Apabila Panitia Arbitrase tidak dapat menyelesaikan perselisihan tersebut maka kedua belah pihak bersepakat mengajukan ke Pengadilan Negeri.85

Kedua belah pihak menyatakan kesanggupannya untuk melaksanakan perjanjian ini dengan segala akibat hukumnya dan telah memilih domisili (tempat tinggal) yang tetap serta tidak berubah di Pengadilan Negeri Salatiga.86

Hal-hal yang belum diatur dalam perjanjian ini yang bersifat penyempurnaan akan diatur kemudian oleh kedua belah pihak dan akan dituangkan dalam suatu perjanjian tambahan yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan perjanjian ini dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.87

Suatu pokok penting yang perlu Penulis kemukakan di sini; sehubungan dengan judul Penelitian dan Penulisan karya tulis ilmiah ini yaitu Perjanjian Taman Sari Plaza ini juga terdapat ketentuan tentang null and void. Ditegaskan kedua belah pihak dalam perjanjian jika Surat Perjanjian ini mulai berlaku sejak mendapat

Pasal 21 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. 85

Pasal 21 Ayat (3) Perjanjian Taman Sari Plaza. 86

Pasal 22 Perjanjian Taman Sari Plaza. 87

(15)

pengesahan dari Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia.88 Apabila surat Perjanjian itu tidak mendapat pengesahan sebagaimana dimaksud dalam Ayat (1) Pasal di atas, maka Perjanjian Taman Sari Plaza menjadi batal demi hukum dan dianggap tidak pernah ada.89

Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak di Salatiga pada hari, tanggal, bulan, dan tahun sebagaimana tersebut di atas berdasarkan itikad baik dari kedua belah pihak, aslinya dirangkap 3 (tiga) dan dibubuhi dengan materai cukup. Lembar pertama Perjanjian diberikan kepada Pihak Pemerintah Kota Salatiga. sedangkan lembar kedua untuk Pihak Kedua dan lembar ketiga untuk arsip serta untuk keperluan administrasi dibuat tembusan rangkap 10 (sepuluh).90 Biaya yang timbul akibat dibuatnya Perjanjian tersebut, dibebankan kepada Pihak Kedua.91

Menyangkut formalitas perjanjian Taman Sari itu, terdapat cap dari para pihak Pertama maupun pihak Kedua. Perjanjian yang merupakan akta di bawah tangan itu ditandatangani oleh Gatot Iswasta dan Doelrachman Prawirosoediro dengan dihadiri oleh saksi-saksi yaitu Drs. Mullato, NIP. 010 O46 351 Jabatan, Sekretaris Kotamadya Daerah Tk II Salatiga; John. M. Manoppo. SH, NIP. 300 056 200 Jabatan, Ketua Bappeda Kodya DATI II Salatiga; Ir. Tri Susilo Budi. NIP. 500 082 029 Jabatan, Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kodya DATI II Salatiga; Fombase Mendrofa. SH,

Pasal 24 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza. 89

Pasal 24 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. 90

Pasal 25 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza. 91

(16)

NIP. 300 039 940 Jabatan, Kepala Bagian Hukum Kodya DATI II Salatiga; Soelarso Handisantono. SH, NIP. 500 033 478 Jabatan, Kepala Dipenda Kodya DATI II Salatiga; Ir. Rochmadi. NIP. 500 078 260, Jabatan, Kepala Bagian Pembangunan Kodya DATI II Salatiga; Ir. MR. Priyanto, Jabatan, Direktur II PT. Inti Griya Prima Sakti Semarang. Perlu dikemukakan dalam gambaran hasil penelitian ini, yaitu; tuntutan Pasal 24 Ayat (1) Perjanjian Taman Sari Plaza tidak pernah ditemukan ada

on the face of the record atau tidak pernah ada pada Perjanjian Taman Sari Plaza di maksud.

3. 2. Addendum _{Perjanjian Taman Sari Plaza}

Kurang lebih setelah satu tahun pembuatan perjanjian Taman Sari Plaza, menyusul pergantian Walikota, dibuatlah addendum atau perubahan atas Perjanjian Taman Sari Plaza sebagaimana telah dikemukakan di atas, addendum itu dikenal dengan Perjanjian No. 1/Perj.(V/2002) tentang Addendum Perjanjian No. 1 tahun 1991 tentang Kontrak Bagi Tempat Usaha dalam Rangka Pembangunan Tamansari Plaza Kodya DATI II Salatiga92. Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza itu ditandatangani pada hari ini Kamis tanggal 25 April 2002. Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza tersebut ditanda tangani oleh H. Totok Mintarto, Walikota Salatiga, berkedudukan di Salatiga, Jalan Letjen Sukowati No. 51, Almarhum H. Totok Mintarto pada waktu itu bertindak dalam jabatannya untuk dan atas nama Pemerintah

Untuk selanjutnya di singkat Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza sebagaimana sub judul di atas.

(17)

Kota Salatiga. Pasal 43 dan 44 UU No. 22 tahun 1999 tentang Pemerintah Daerah93. Pihak Pertama dan Gatot Iswasta, Direktur PT. Inti Griya Prima Sakti yang bertindak untuk dan atas nama PT. Inti Griya Prima Sakti, berkedudukan di Semarang Jalan Sompok Baru No. 78, didirikan dengan Akta tanggal 17 Maret 1988 No. 29 dibuat dihadapan RM. Soetomo, SH., Notaris di Semarang, demikian Pasal 11 Anggaran Dasarnya yang diubah pertama kali dengan akta tanggal 1 Februari 1999 sah mewakili Perseroan terbatas (PT) tersebut sebagai Pihak Kedua.

Addendum tentang Perjanjian Taman Sari Plaza (TSP) yang juga merupakan satuan amatan dan telah menjadi hasil penelitian dari penelitian Penulis ini terdiri dari dua Pasal yang diuraikan di bawah ini.

Addendum Perjanjian Taman Sari Plasa tersebut di atas mendasarkan diri kepada Perjanjian No. 1 tahun 1991 atau Perjanjian Taman Sari Plasa yang telah digambarkan di atas yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Dalam Negeri dengan Surat Keputusannya tanggal 21 Juni 1991 No. 511./567 tentang Pengesahan Keputusan Walikotamadya KDH Tingkat II Salatiga No. 602.01/040/1991 tentang Kontrak Bagi Tempat Usaha dalam Rangka Pembangunan Taman Sari Plaza Salatiga Kotamadya DATI II Salatiga.94

Pasal 43 dan 44 UU No. 22 tahun 1999 tentang Pemerintah Daerah; Undang-undang tersebut telah di ubah beberapa kali dengan Undang-undang No. 32 tahun 2004 Pasal 24 dan 25, kemudian di ubah lagi menjadi Undang-undang No. 12 tahun 2008.

Dalam Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza itu dinyatakan bahwa perjanjian Taman Sari Plasa telah mendapatkan Pengesahan dari Menteri Dalam Negeri. Namun apabila dicermati dengan seksama, sejatinya Pengesahan Menteri Dalam Negeri itu bukan Pengesahan terhadap Perjanjian Taman Sari Plasa, namun yang benar adalah Pengesahan Keputusan Walikotamadya KDH Tingkat II

(18)

Dalam addendum Perjanjian Taman Sari Plaza itu, Akta Perdamaian antara pihak Pertama dan Gereja Protestan Indonesia Bagian Barat (GPIB) tanggal 15 Maret 1995, juga diikutsertakan. Selain itu ada pula Surat Walikota Salatiga No. 511.3/1573/1996 perihal Ijin Prinsip Pembangunan Plaza Taman Sari Salatiga. Surat PT. Inti Griya Prima Sakti Semarang No. 102/SK/GPS/IV/9/tanggal 15 April 1991/perihal Permohonan Ijin Mulai Pembangunan Tamansari Plaza.

Addendum Perjanjian Taman Sari Plaza tersebut mengubah kesepakatan bahwa Pihak Pertama yaitu Pemerintah Kota Salatiga saat ini, menyerahkan tanah Hak Pengelolaan (HPL) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Perjanjian Taman Sari Plaza untuk dikelola dan didirikan bangunan yang berupa Plasa 4 (empat) lantai dengan sebutan “Plaza Taman Sari Salatiga”. Perjanjian itu juga menjadi dasar pemberian hak kepada Pihak Kedua untuk mendapatkan Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL) Pihak Pertama selama jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun terhitung sejak tanggal 11 April 1998 sampai tanggal 11 April 2003.95

Salatiga No. 602.01/040/1991. Dua hal yang berbeda antara pengesahan suatu Keputusan dan pengesahan Perjanjian. Dalam ilmu hukum, kesalahan teknis seperti ini disebut dengan Error of law on the face of the record. Dapat menjadi dasar yang sangat kuat untuk melakukan judicial review. Bukti mengenai ketiadaan Pengesahan Mendagri dimaksud dapat dilihat dalam lampiran karya tulis ini. Dua orang ahli hukum yang bekerja di Pemerintahan Kota Salatiga mendeklarasikan hal penting itu dalam sepucuk surat.

95 _Addendum

terhadap Pasal 3 Perjanjian Taman Sari Plaza. Ketika tulisan ini dibuat, seharusnya hak-hak yang dimiliki oleh Pihak Kedua sudah di pegang kembali oleh Pemerintah Kota Salatiga untuk kesejahteraan rakyat Salatiga. konfirmasi mengenai hal ini mungkin dapat dilakukan oleh penulis-penulis berikutnya, setelah tulisan dan penelitian ini.

(19)

Pihak Pertama dalam hal Pemerintah Kota Salatiga telah menyerahkan tanah Hak Pengelolaan (HPL) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Perjanjian untuk dikelola dan didirikan bangunan yang berupa Plaza 4 (empat) lantai dengan sebutan “Plaza Taman Sari Salatiga” dan kepada Pihak Kedua diberikan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan (HPL) Pihak Pertama selam jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun terhitung sejak tanggal 11 April 1998 sampai tanggal 11 April 2003.

Perubahan Perjanjian Taman Sari Plaza selanjutnya adalah selama jangka waktu berlakunya HGB sebgaimana dimaksud dalam Pasal 3 addendum perjanjian tersebut, Pihak Kedua mempunyai hak seluruhnya atas tanah dan bangunan, fasilitas dan segala sesuatu yang ada di atasnya, sehingga dengan demikian Pihak Kedua dapat mengalihkan haknya kepada pihak ketiga secara hukum sesuai peraturan perundangan yang berlaku serta melakukan tindakan hukum lainnya yang dianggap perlu dan baik. Pihak Kedua dengan sepengetahuan Pihak Pertama berhak sepenuhnya menentukan nilai harga bangunan, nilai dan jasa-jasa lainnya atas tanah dan bangunan sebagaimana dimaksud dalam pasal 8 addendum perjanjian tersebut.96

Demikian pula dalam addendum Perjanjian tersebut ada kesepakatan bahwa Pihak Kedua berkewajiban menyelesaikan pembangunan Plaza Tamansari Salatiga paling lambat pada tanggal 30 Juni 2002. Apabila sampai pada batas waktu yang telah ditentukan sebagaimana dimaksud dalam Ayat (1) Pasal itu Pihak Kedua belum

Addendum terhadap Pasal 5 Perjanjian Taman Sari Plaza. Semestinya berdasarkan niat awal pembuatan perjanjian; yang sudah null and void, saat ini yang menjadi penentu adalah pihak Pemerintah Kota Salatiga, melalui Walikota Salatiga BpkYulianto SE., MM.

(20)

menyelesaikan kewajibannnya tersebut, maka Pihak Kedua dikenakan denda sebesar 1(satu) permil perhari keterlambatan dan setinggi-tingginya 5% (lima prosen) dari RAB yang telah disahkan adalah mengubah Pasal 7 Perjanjian Taman Sari Plaza.97

Selanjutnya bangunan susun (bertingkat) permanen Plaza Tamansari Salatiga digunakan untuk halaman luar, tempat pakir yang dapat menampung kendaraan roda dua dan roda empat serta sebagai jalan masuk keluar lokasi; lantai dasar seluas ± 1.820 M2; lantai 1 seluas ± 1.890 M2; lantai 2 seluas ± 1.890 M2 dan lantai 3 seluas ± 1.890 M2 digunakan untuk Toko Serba Ada (toserba, pasar swalayan, pusat hidangan, dan pusat mainan, dengan fasilitas escalator, tangga pengunjung, tangga darurat, lift barang, lavatory, Pos jaga, KM/WC, mushola dan fire hidrant.98 Semua hal yang dikemukakan itu merupakan perubahan atau hasil addendum terhadap Pasal 8 Perjanjian Taman Sari Plaza.

Addendum menyangkut kewajiban pihak kedua lainnya yaitu Pihak Kedua berkewajiban menanggung biaya Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) pemutihan, pengukuran, pemetaan, dan biaya penyelidikan tanah, pajak-pajak dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang ada hubungannya dengan perencanaan dan pembangunan Plaza Tamansari.

Disamping kewajiban tersebut dalam Ayat (1) Pasal tersebut juga diatur Pihak Kedua berkewajiban membangun: lapangan tenis indoor 2 band dengan ukuran dan

Addendum atas Pasal 7 Perjanjian Taman Sari Plaza. 98 _Addendum

atas Pasal 8 Perjanjian Taman Sari Plaza. Addendum Perjanjian No. 2 juga menggunakan nama Plaza Taman Sari di halaman ini.

(21)

gambar yang telah disetujui oleh Pihak Pertama dilingkungan stadion Kridanggo. Pemasangan 10 unit lampu jalan Jend. Sudirman. Pemasangan lampu penerangan jalan di stadion Kridanggo jenis HVL sebanyak 7 unit sampe menyala. Bangunan sebagaimana dimaksud pada Ayat (2) Pasal dimaksud telah diserah terimakan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama.99

Addendum juga menyangkut besarnya nilai saham Pihak Pertama, Tanah Tamansari luas untuk bangunan ± 5.047 M2 harga per meter perseginya Rp.1.141.000,00 sehingga total nilai saham milik Pemerintah Kota Salatiga Rp.5.758.627.000,00. Selanjutnya besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah Bangunan Plaza Tamansari 4 lantai, nilai saham Rp.16.755.487.123, 22. Pihak Kedua juga menguasai lapangan tenis indoor Rp.1.125.427.782.84; lampu hias, Jalan Jend.

Sudirman Rp.40.000.000,00. Lampu Penerangan jalan Stadion Kridanggo Rp.11.000.000,00.Sehingga total nilai saham seluruhnya adalah sebesar Rp.17.932.607.431,15 atau di bulatkan Rp.17.932.607.000,00.100

Addendum mengenai hak Pihak Pertama berhak memanfaatkan dan mengelola lapangan tenis indoor Rp.1.125.427.782,84; lampu hias di Jalan Jend. Sudirman Rp.40.692.525,09; lampu penerangan jalan di stadion Kridanggo Rp.11.000.000,00; areal parkir Plaza Tamansari Salatiga Rp.34.200.000,00, dengan total Rp.1.211.320.307,93. Sementara Pihak Kedua berhak memanfaatkan dan mengelola

Addendum atas Pasal 9 Perjanjian Taman Sari Plaza. 100

(22)

seluruh bangunan 4 lantai Plaza Tamansari Rp.16.755.487.123,22; Pihak Kedua berhak juga atas seluruh bangunan di Plaza Tamansari Salatiga sampai dengan tanggal 14 April 2023101; Pihak Pertama berhak untuk menarik pendapatan daerah berupa pajak dan retribusi sesuai dengan ketentuan yang berlaku.102

Mengenai pemasangan reklame di bangunan Plaza Tamansari Salatiga perijinannya menjadi kewenangan Pihak Pertama, sedangkan sewa titik/lokasi dan sewa tempat perijinannya menjadi kewenangan Pihak Kedua.103

Sementara itu, menyangkut Pihak Kedua atau pihak lain yang memperoleh hak dari Pihak Kedua karena hukum, kewajiban membayar pajak dan retribusi, antara lain pajak perusahaan, pajak bumi bangunan, pajak pemasangan reklame, dan lain-lain sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.104

Perihal keadaan berakhir jangka waktu sebagaimana dimaksud pada Pasal 12 Ayat (2) addendum perjanjian tersebut, maka demi hukum tanpa melalui proses tertentu tanah seluas ± 5.047 M2 beserta seluruh bangunan permanent 4 lantai dan

101

Memerhatikan addendum itu, orang dapat berpikir bahwa Plaza Taman Sari Salatiga baru akan di serahkan ke Pemerintah Kota Salatiga 10 tahun lagi. Hanya saja, mengingat ada persoalan null and void pada perjanjian tersebut, maka menurut pendapat Penulis, semuanya sangat bergantung kepada diskresi Walikota Salatiga.

102

Addendum atas Pasal 12 Perjanjian Taman Sari Plaza. 103

Addendum atas Pasal 14 Perjanjian Taman Sari Plaza. 104

(23)

fasilitas yang berdiri di atasnya di Plaza Tamansari beralih menjadi hak milik Pihak Pertama serta dituangkan dalam Berita Acara Serah Terima.105

Menyangkut pelimpahan hak, Pihak Kedua dalam hal melimpahkan hak untuk memakai ruangan/toko, harus dan tidak boleh melebihi batas waktu sebagaimana dimaksud Pasal 12 Ayat (2) addendum perjanjian ini. Surat Perjanjian yang mengikat antara Pihak Kedua dan pihak lain/pemakai ruangan/toko wajib diberitahukan secara tertulis kepada Pihak Pertama. Apabila pihak lain/pemakai ruangan/toko yang telah ditunjuk oleh Pihak Kedua sebagaimana tersebut Ayat (1) pasal tersebut akan memindahtangankan haknya kepeda pihak lain lagi, maka Pihak Kedua diwajibkan memberitahu kepada Pihak Pertama secara tertulis. Apabila dalam jangka waktu lima tahun bangunan Plaza Tamansari Salatiga diresmikan pemakaiannya, atau bangunan dinyatakan telah selesai tetapi belum dapat difungsikan sebagaimana mestinya maka Pihak Kedua wajib membayar pajak dan retribusi daerah, sesuai peraturan yang berlaku.106

Tentang klausula asuransi disepakati addendum bahwa seluruh Bangunan Plaza Tamansari Salatiga, diasuransikan mengkover apabila terjadi kebakaran atau pengrusakan oleh amukan massa. Sebelum Pihak Kedua mengasuransikan bangunan sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) Pasal tersebut, maka seluruh biaya perbaikan

105 _Addedum

atas Pasal 12 Ayat (2) Perjanjian Taman Sari Plaza. Menurut Penulis, sesungguhnya perjanjian dimaksud sudah berakhir; bahkan berdasarkan prinsip null and void; harus dianggap tidak pernah ada, sehingga tanah seluas ± 5.047 M2 beserta seluruh bangunan permanent 4 lantai dan fasilitas yang berdiri di atasnya otomatis menjadi milik Pemerintah Kota Salatiga.

106

(24)

kembali menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua dan atau pihak lain yang menerima hak dari Pihak Kedua.107

Mengenai Perubahan Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan gambar atas pembangunan Plaza Tamansari Salatiga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8

addendum perjanjian tersebut ditandatangani oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua serta menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan addendum perjanjian.108

Tanah bekas Pasar Hewan yang terletak di Jalan Osamaliki, Kelurahan Mangunsari, Kecamatan Sidomukti, Kota Salatiga, seluas ± 2.150 M2 dengan status tanah hak Pengelolaan (HPL) Nomor 01, diserahkan kembali oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama dengan Berita Acara Serah Terima.109

Ketentuan pasal 21, 22, 23, 24, dan 25 Perjanjian No. 1 tahun 1991 menjadi pasal 24, 25, 26, 27, dan 28.

Dalam Pasal 2 Addendum dinyatakan addendum perjanjian dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak sebagai penyempurnaan dari perjanjian No. 1 tahun 1991 tanggal 11 maret 1991, dengan mempunyai kekuatan hukum yang sama dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan perjanjian tersebut di atas serta berlaku sejak ditandatanganinya addendum perjanjian.

107

Addendum atas Pasal 20 Perjanjian Taman Sari Plaza. 108

Addendum atas Pasal 22 Perjanjian Taman Sari Plaza.

109

Addendum atas Pasal 23 Perjanjian Taman Sari Plaza. Ketentuan Pasal 21, 22, 23, 24, dan 25 perjanjian Nomor 1 tahun 1991 menjadi Pasal 24, 25, 26, 27, dan 28.

(25)

Addendum yang belum memperoleh Pengesahan Menteri Dalam Negeri tersebut ditandatangani oleh Pihak Kedua dan Pihak Pertama disertai cap oleh Gatot Iswasta dan H. Totok Mintarto. Saksi-saksi: adalah Drs. Djoko Suprapto, Kepala Kantor Pertanahan Kota Salatiga; Drs. Sutedjo, M.Si, Asisten Tata Praja dan Administrasi Setda Kota Salatiga; Dra. Sri Sejati K, Kepala Badan Pengelolaan Keuangan Daerah Kota Salatiga; Ir. Saryono, Ymt. Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kota Salatiga; Niken Lidia Astuti, SH., Kepala Bagian Hukum dan Ortala Setda kota Salatiga; Ir. MR. Priyanto, Direktur II PT. Inti Griya Prima Sakti Semarang;

3.3 . Perjanjian No. 2

Berikut ini gambaran hasil penelitian atas Surat Perjanjian Kerja Sama No. 2 tahun 1991 tentang Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan Morodadi Cs Menjadi Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga atau dalam skripsi ini Penulis singkat dengan sebutan Perjanjian No. 2 saja.

Perjanjian itu dibuat pada hari Selasa tanggal Tujuh Mei Seribu Sembilan Ratus Sembilan Puluh Satu. Pihak Kota Salatiga di wakili Doelrachman Prawirosoediro, Walikota Salatiga, beralamat di Jalan Letnan Jenderal Sukowati Nomor 51 Salatiga.

Sedangkan Pihak Kedua adalah AA. Shihabulmillah, Direktur Perseroan Terbatas (PT) Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, yang berkedudukan di

(26)

Surakarta Jalan Gatot Subroto/Pusat Perbelanjaan Singodaen lantai II, dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Perseroan Terbatas (PT) Matahari Mas Sejahtera Surakarta.

Melalui Perjanjian No. 2 kedua pihak telah bersepakat dan mengikatkan diri dalam perjanjian kerja sama berbentuk Kontrak Bagi Tempat Usaha dengan dasar-dasar hukum sebagai berikut: Peraturan menteri Dalam Negeri No. 3 tahun 1986 tentang Penyertaan Modal Daerah pada Pihak Ketiga, Peraturan Daerah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga No. 3 tahun 1990 tentang Penyertaan Modal Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Kepada Pihak Ketiga. Keputusan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga Nomor 170/05/1990, tanggal 9 Mei 1990 tentang Persetujuan Pembangunan/Renovasi Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan Morodadi Cs; Penetapan Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II Salatiga tentang Penetapan Pemenang Tender Proposal Para Investor serta Peraturan atau ketentuan-ketentuan lainnya yang ada kaitannya dengan Pelaksanaan Pembangunan/Renovasi pasar-pasar tersebut di atas serta pasal-pasal sebagaimana tercantum dalam perjanjian kerjasama ini.

Addendum terhadap Perjanjian No. 2 menyepakati mengadakan kerjasama untuk melaksanakan suatu pekerjaan pembangunan di atas tanah yang dikuasai oleh Pemerintah Kota Salatiga.110 Pekerjaan kerjasama tersebut adalah membangun dan merenovasi Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan

110

(27)

Morodadi Cs menjadi Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga,111 di Lokasi Pasar Lama; 10.344,70 M2, Lokasi Pasar Berdikari; 1.709,38 M2, Lokasi Pasar Baru; 3.768,08 M2, Lokasi lahan Parkir Kompleks Morodadi Cs 393, 25 M2, Bekas Terminal Angkutan kota yang terletak diseberang Salatiga Theatre 000,00 M2.112 Luas total yang dikerjasamakan untuk proyek itu adalah 12.824, 21 M2 terletak di Kelurahan Kutowinangun, Kecamatan Kota Salatiga, Salatiga dengan batas-batas di sebelah Utara ada Shopping Centre, di sebelah Timur ada Pemukiman Penduduk, di sebelah Selatan ada Jalan Kaliyamat, di sebelah Barat terdapat Jalan Jendral Sudirman.113

Dalam Perjanjian No. 2 itu diatur bahwa Pemerintah Kota Salatiga menyerahkan tanah-tanah kepada Pihak Kedua dengan status HGB di atas HPL milik Pihak Pertama untuk dikelola dan didirikan Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga yang terdiri dari bangunan Pasaraya/Pasar Tradisional, Pusat Pertokoan, Rumah-toko, termasuk fasilitas sosial dan lingkungan, dan lain-lain sesuai kesepakatan kedua belah pihak yang secara terperinci tersebut dalam Pasal 8 Perjanjian No. 2.114

Selanjutnya HGB sebagaimana tersebut di atas berlangsung selama jangka waktu 30 tahun terhitung sejak diterbitkannya HGB tersebut.115 Semua Biaya

111

Pasal 1 Ayat (2) Perjanjian No. 2. 112

Pasal 2 Ayat (1) Perjanjian No. 2. 113

Pasal 2 Ayat (2) Perjanjian No. 2. 114

Pasal 3 Ayat (1) Perjanjian No. 2. 115

(28)

pengurusan HPL dan HGB di atas menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua dan Pihak Pertama membantu kelancaran dalam penyelesaian pengurusan permohonan hak dimaksud.116

Selama jangka waktu HGB tersebut di atas Pihak Kedua mempunyai hak seluruhnya atas tanah dan bangunan, fasilitas dan segala sesuatu yang ada di atasnya sebagaimana diuraikan di atas, kecuali hal-hal yang secara tegas ditentukan dalam Perjanjian dan atau sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak, dan kepada Pihak Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk dapat mengalihkan haknya kepada pihak ketiga secara hukum sesuai peraturan perundangan-undangan yang berlaku.117

Pihak Kedua dengan sepengetahuan Pihak Pertama berhak menetukan nilai harga bangunan, menerima hasil penjualan, sewa jasa-jasa lainnya atas tanah dan bangunan sebagaimana dimaksud di atas dengan memberikan kwitansi atau bukti pembayaran yang sah.118

Perencanaan pembangunan sebagaimana dimaksud di atas dilakukan oleh Pihak Kedua dengan menggunakan jasa konsultan yang sah dan Proposal Proyek Pembangunan Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian No. 2.119 Perencanaan sebagaimana dimaksud meliputi gambar-gambar rencana, perhitungan konstruksi, rencana anggaran biaya

116

Pasal 4 Perjanjian No. 2. 117

Pasal 5 Ayat (1) Perjanjajian No. 2. 118

Pasal 5 Ayat (2) Perjanjian No. 2. 119

(29)

(RAB), rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) termasuk juga gambar-gambar perubahan-perubahan dalam pembangunan yang dijelaskan di dalam as-built-drawing

terlebih dahulu harus mendapat pengesahan dari Pihak Pertama dan atau instansi yang ditunjuk oleh Pihak Pertama.120

Pihak Kedua menyatakan sanggup melaksanakan pekerjaan dimaksud hingga selesai sesuai perencanaan dalam waktu 24 (dua puluh empat) bulan terhitung sejak dikeluarkannya Surat Perintah Kerja (SPK) Pembangunan Pasaraya Salatiga dan Pusat Pertokoan Salatiga oleh pihak Pertama.121 Pihak Pertama menetapkan lahan penampungan sementara atau tempat pemindahan para pedagang selama persiapan maupun pelaksanaan pembangunan/renovasi dan segala pembiayaan untuk pekerjaan tersebut menjadi beban Pihak Pertama.122

Perincian bangunan yang dibangun/dilaksanakan oleh Pihak Kedua adalah Pasaraya Salatiga tahap I yang terdiri dari 2 (dua) lantai terbagi atas Lantai dasar Kios pada lantai dasar 170 buah, Los oprokan lantai dasar 1.216 buah, Lantai I (satu) Los oprokan lantai I (satu) 1.600 buah, Rumah Toko (ruko) 2 (dua) lantai 13 unit, Rumah Toko (ruko) 3 (tiga) lantai 61 unit, Fasilitas WC Umum 2 unit, Pos Keamanan 1 unit, Kantor Dinas Pengelola Pasar 1 unit, Mushola 1 unit, Pasaraya Salatiga tahap II yang direncanakan terdiri dari 2 (dua) lantai yang terbagi atas: Kios pada lantai dasar 120

120

Pasal 6 Ayat (2) Perjanjian No. 2. 121

Pasal 7 Ayat (1) Perjanjian No. 2. 122

(30)

buah, Los oprokan lantai dasar 698 buah, Lantai I (satu), Los oprokan lantai I (satu) 1.084 buah, Rumah Toko (ruko) 3 (tiga) lantai 81 unit, Fasilitas WC Umum 2 unit, Pos Keamanan 1 unit, Kantor Dinas Pengelola Pasar 1 unit, Mushola 1 unit, Pusat Pertokoan Salatiga yang terdiri dari Gedung serba ada/plaza terdiri dari 5 (lima) lantai yang dipergunakan untuk, l.t. basement: areal Parkir tertutup 1 unit, l.t. dasar:

department store 1 unit, l.t. I (satu): super bazaar 1 unit, toko buku 1 unit, l.t. II (dua): pujasera 1 unit, sarana rekreasi 1 unit, l.t. III (tiga): bioskop/cineplane 1 unit, Fasilitas WC Umum 2 unit, Pos keamanan 1 unit, Kantor Pemasaran 1 unit, Kantor Dinas Pendapatan Daerah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga (lokasinya ditentukan oleh Walikota Salatiga 1 unit, Pembangunan fasilitas jalan dari Salatiga Theatre sampai Jalan Taman Pahlawan Salatiga melewati shopping centre yang merupakan lokasi pembangunan Pusat Pertokoan Salatiga. Pembangunan Tempat Parkir Bongkar-muat, Fasilitas dan utilitas bangunan/umum lainnya sesuai dengan kebutuhan dan kesepakatan kedua belah pihak.123

Pihak Kedua berkewajiban menanggung biaya IMB atas bangunan yang merupakan bagian Hak Pengelolaan Pihak Kedua, sedang bangunan lainnya adalah menjadi tanggung jawab Pihak Pertama. Pihak kedua berkewajiban menanggung biaya pengukuran/pemetaan tanah lokasi proyek, pajak-pajak dan biaya-biaya lain yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang ada hubungannya dengan perencanaan dan pembangunan bangunan bertingkat sebagaimana tersebut dalam perjanjian No. 2.

123

(31)

Pihak Kedua berkewajiban menanggung sisa Inpres Pasar yang masih terhutang di pasar yang tersebut dalam perjanjian No. 2. Dalam hal menempatkan/pemasaran tempat usaha, Pihak Kedua memprioritaskan pedagang lama.124

Pihak Pertama dan Pihak Kedua dalam rangka Kontrak Bagi Tempat Usaha sesuai dengan perjanjian No. 2, telah sepakat secara bersama-sama menentukan besarnya nilai saham masing-masing pihak Besarnya nilai saham Pihak Pertama: Berupa tanah yang menjadi lokasi Pasaraya tahap I dan tahap II serta Pusat Pertokoan Salatiga Plasa seluas 12.824, 21 M2, dengan harga permeter persegi Rp.105.000,-Sehinngga besarnya saham Pihak Pertama adalah sebesar Rp.1.700.514.700, Besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah Bangunan Pasaraya Salatiga tahap I Rp.4.179.951.442, Bangunan Pasaraya Salatiga tahap II Rp.3.073.063.223, Bangunan Pertokoan/rumah toko Rp.7.030.150.047, Bangunan Plasa Salatiga Rp.9.000.000.000, Prasarana dan lingkungan Rp.75.000.000, Biaya Penampungan Sementara Rp.100.000.000, IMB Pasaraya Salatiga tahap I & II Rp.2.170.403, IMB Kompleks Pertokoan/rumah toko dan Pusat Pertokoan/Plasa Rp.60.327.104, Proposal Rp.5.000.000, Perencanaan Teknis Rp.20.000.000, Perencanaan Non Teknis Rp.20.000.000, Jumlah Rp.14.645.679.109.125

Pihak Pertama dan Pihak Kedua telah bersepakat untuk melakukan pembagian tempat/usaha bangunan. Pihak Pertama menerima bagian dan hak untuk mengelola

124

Pasal 9 Ayat (1), (2), (3), (4) Perjanjian No. 2. 125

(32)

dan memanfaatkan: Lahan usaha seluruhnya Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga yang meliputi lantai dasar dan lantai I (satu) senilai Rp.7. 253.014.665,- Kecuali kios-kios yang terdapat pada Pasaraya Salatiga tahap I sebanyak 154 unit dan Pasaraya Salatiga tahap II sebanyak 120 unit oleh Pihak Pertama memberikan kuasa penuh kepada Pihak Kedua untuk memasarkan/mengalihkan hak pakai atas kios-kios tersebut kepada pihak ketiga serta menerima hasil transaksi pemasaran dimaksud sesuai harga yang telah disepakati bersama. Sedangkan hak Pengelolaan atas kios-kios tersebut tetap menjadi milik Pihak Pertama.

Selain bagian tempat/usaha tersebut juga Pihak Pertama berhak: Menarik retribusi seluruh lahan usaha yang terdapat di Pasaraya Salatiga tahap I dan Pasaraya Salatiga tahap II, Menarik Iuran Pemeliharaan/keamanan di Pasaraya Salatiga tahap I dan Pasaraya Salatiga tahap II, Menarik/menerima biaya-biaya yang berkaitan dengan penertiban atau Penempatan Berjualan secara berkala untuk para pedagang pemakai tempat usaha di Pasaraya Salatiga tahap I dan Pasaraya Salatiga tahap II.

Pihak Kedua juga berhak untuk mengelola semua Rumah toko yang ada di Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga dan dibebaskan dari segala pungutan maupun retribusi dari Pihak Pertama.126Pihak Pertama membentuk Tim Pengawas Pembangunan Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga yang melaksanakan tugasnya

126

(33)

secara fungsional dan memberikan perlindungan/bimbingan seperlunya kepada Pihak Kedua.127

Pihak Kedua diberi Kuasa penuh oleh Pihak Pertama untuk memindahkan dan atau mengalihkan Hak Guna Bangunan atas semua dan atau sebagian bangunan yang menjadi Penguasaan Pihak Kedua kepada Pihak Ketiga dan menerima hasil penjualan, sewa dan jasa-jasa lainnya dengan nilai harga yang ditetapkan oleh Pihak Kedua dan secara berkala Pihak Kedua wajib memberitahukan/membuat laporan atau hasil pelaksanaan pemasaran tersebut kepada Pihak Pertama.128

Pihak Kedua dan atau Pihak Lain yang memperoleh dari Pihak Pertama karena hukum, kewajiban membayar pajak, retribusi, pajak perusahaan, pajak bumi bangunan (PBB), pemasangan reklame dan lain-lain sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 13 sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku dan selama berlakunya Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 (Tiga puluh) tahun.129

Selama jangka waktu pengelolaan oleh Pihak Kedua sebagaimana dimaksud dalam Perjanjian No. 2, maka Pihak Kedua dan atau Pihak Ketiga yang secara hukum memperoleh hak dari Pihak Kedua berkewajiban memelihara keindahan dan keamanan serta menjaga keselamatan dari bahaya kebakaran dan bahaya lainnya.130

Setelah jangka waktu 30 tahun yaitu bersama dengan habisnya masa 127

Pasal 12 Perjanjian No. 2. 128

Pasal 13 Pejanjian No. 2. 129

Pasal 14 Perjanjian No. 2. 130

(34)

berlakunya Hak atas tanah dan Kompleks Pertokoan dan Plaza yang menjadi Hak Pengelolaan Pihak Kedua kembali menjadi milik Pihak Pertama. Sedangkan hak atas bangunan kompleks pertokoan dan Plaza, bersama ini Pihak Kedua di beri kesempatan pertama untuk mengajukan perpanjangan hak kepada Pihak Pertama sesuai dengan peraturan dan perundangan yang berlaku.131

Apabila ternyata Pihak Kedua karena sesuatu hal tidak melakukan kegiatan pembangunan Pasaraya dan pusat pertokoan Salatiga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 tanpa alasan yang tidak dapat diterima oleh Pihak Pertama dalam waktu 100 hari setalah menerima Surat Perintah Kerja maka Pihak Pertama dapat mencabut/membatalkan surat perjanjian ini dan berhak menunjuk pihak lain untuk melanjutkannya. Apabila dalam pelaksanaan terjadi perubahan, penambahan atau pengurangan bangunan atau perubahan fungsi penggunaan ruang dan fasilitas, hanya dapat dilakukan atas kesepakatan kedua belah pihak.132

Pihak kedua dapat menggunakan tanah sebagaimana dimaksud Pasal 1 dan Pasal 8 Perjanjian No. 2 sebagai jaminan untuk mendapatkan dana setelah bangunan Pasaraya tahap I dan Pasaraya tahap II selesai dibangun oleh Pihak Kedua sesuai dengan hasil pelaksanaan secara bertahap. Batas waktu jaminan yang dinyatakan

131

Pasal 16 Perjanjian No. 2. 132

(35)

telah selesai tidak boleh melewati batas waktu Hak Guna Bangunan tersebut Pasal 3 Perjanjian No. 2.133

Pihak kedua dalam hal melimpahkan hak untuk memakai ruangan atau toko sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 Perjanjian No. 2, harus dan tidak boleh melebihi batas waktu Hak Guna Bangunan selam 30 (tiga puluh) tahun tesebut Pasal 3 Perjanjian No. 2. Perjanjian No. 2 mengikat antara Pihak Kedua dan Pihak yang lainnya/pemakai ruangan/toko harus diberitahukan kepada Pihak Pertama. Apabila Pihak lain/pemakai ruangan/tokoyang telah ditunjuk oleh Pihak Kedua akan memindahtangankan haknya kepada Pihak lain lagi maka Pihak Kedua diwajibkan memberitahukan kepada Pihak Petama. Apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak bangunan dinyatakan telah selesai ternyata tempat usaha yang belum dapat difungsikan sebagaimana dimaksud Pasal 8 Perjanjian No. 2, maka kewajiban tersebut, Pasal 14 menjadi tanggung jawab Pihak Kedua, yang besarnya akan ditetapkan kemudian secara musyawarah.134

Apabila terdapat perbedaan pendapat tentang pelaksanaan Perjanjian No. 2, maka kedua belah pihak bersepakat untuk menyelesaikan secara mufakat dan kekeluargaan. Apabila tidak tercapai kata sepakat maka kedua belah pihak membentuk suatu panitia arbitrase yang terdiri dari tiga anggota Satu orang ditunjuk oleh Pihak Pertama, Satu orang ditunjuk oleh Pihak Kedua, dan orang ketiga ditunjuk

133

Pasal 18 Ayat (1) dan (2) Perjanjian No. 2. 134

(36)

bersama-sama oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua. Apabila Panitia Arbitrase tidak dapat meneyelesaikan perselisihan tersebut maka kedua belah pihak besepakat mengajukan ke Pengadilan Negeri.135

Kedua belah pihak menyatakan kesanggupan untuk melaksanakan Pejanjian No. 2 dengan segala akibat hukumnya dan telah memilih berdomisili hukum tetap serta tidak berubah di Pengadilan Negeri Salatiga.136 Hal-hal yang belum diatur dalam Perjanjian No. 2 yang besifat penyempurnaan akan diatur oleh kedua belah pihak dan akan dituangkan dalam suatu perjanjian tambahan yang merupakan satu kesatuan yang tidak tepisahkan dengan Pejanjian No. 2 dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.137

Perjanjian No. 2 mulai berlaku sejak mendapat pengesahan dari Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia. Apabila tidak mendapat pengesahan sebagaimana dimaksud, maka Perjanjian No. 2 menjadi batal demi hukum dan dianggap tidak pernah ada.138

Perjanjian yang on the face of the record belum ada pengesahan Menteri Dalam Negeri dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak di Salatiga sebagaimana tersebut di buat di atas berdasarkan itikad baik dari kedua belah pihak dan aslinya di buat rangkap 3 (tiga) dengan di bubuhi materai cukup, lembar pertama

135

Pasal 20 Ayat (1), (2), (3) Perjanjian No. 2. 136

Pasal 21 Perjanjian No. 2. 137

Pasal 22 Perjanjian No. 2. 138

(37)

untuk Pihak Pertama, lembar Kedua untuk Pihak Kedua, dan Lembar ketiga unutk arsip serta untuk keperluan administrasi dibuat tembusannya rangkap 10 (sepuluh). Biaya yang timbul akibat dibuatnya perjanjian ini di bebankan kepada Pihak Kedua.139

Perjanjian No. 2 tersebut di atas mendapat cap dan ditandatangani oleh Pihak Kedua dan Pihak Pertama yaitu AA. Shihabumillah dan Doelrachman Prawirosoediro, dengan Saksi-saksi: Drs. Mulyato, NIP. 010.043.051, sebagai Sekretaris Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga; John Manoppo, SH, NIP. 500 056 200 Ketua BAPPEDA Kodya DATI II Salatiga; Ir. Tri Susilo Budi, NIP. 500 002 029 Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kodya DATI II Salatiga; Fombase Mendrofa, SH. NIP. 500 039 940 Kepala Bagian Hukum Setda Kodya DATI II Salatiga; Soelarso Handisantono, SH. NIP. 500 033 470 Kepala Dipenda Kodya DATI II Salatiga; Drs. Hery Subagyo, NIP. 500 033 474 Kepala Bagian Perekonomian Setda Kodya DATI II Salatiga; Ir. Ricky Effendy Gunawan Direktur Utama PT. Matahari Mas Sejahtera; Ir. Rochmadi, NIP. 500 078 260 Kepala Bagian Pembangunan Setda Kodya DATI II Salatiga.

139

(38)

71 3.4. Addendum atas Perjanjian No. 2

Perjanjian No. 2 sebagaimana telah Penulis lukiskan di atas mengalami tiga kali perubahan dan berikut di bawah ini gambaran hasil penelitian atas ketiga

addendum Perjanjian No. 2 tersebut.

Addendum pertama bernama Addendum Perjanjian Kerja Sama No. 2 tahun 1991 tentang Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru, dan Kompleks Pertokoan Morodadi Cs menjadi Pasaraya Salatiga dan Pusat Pertokoan Salatiga antara Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta.

Addendum pertama atas Perjanjian No. 2 tersebut dibuat dan ditandatangani oleh Drs. Indro Suparno, Walikota Salatiga. Dalam addendum Perjanjian No. 2 itu, Suparno bertindak untuk dan atas nama Pemerintah Kota Salatiga. Suparno berkedudukan di Salatiga, Jalan Letjen. Sukowati Nomor 51 Salatiga, dalam

addendum Perjanjian No. 2 itu disebut Pihak Pertama. Ikut pula AA. Shihabumillah, Direktur PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, berkedudukan di Surakarta, Jalan Gatot Subroto/Pusat Perbelanjaan Singosaren Lantai II, yang dalam addendum

Perjanjian No. 2 itu disebut Pihak Kedua.

Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut diatas adalah Pihak Pertama dan Pihak Kedua pada Perjanjian Kerja Sama dalam Perjanjian No. 2 tahun 1991 sebagaimana dimaksud diatas. Kedua Pihak bersetuju untuk mengadakan Perjanjian tambahan (Addendum) sebagai tindak lanjut dari Perjanjian No. 2 tahun 1991 antara

(39)

Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, dengan ketentuan sebagaimana telah disepakati bersama bahwa untuk pembangunan di kompleks Morodadi Cs, akan dibicarakan lebih lanjut oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua dan ketentuan lainnya akan diadakan perubahan seperti tercantum dibawah ini.

Pasaraya yang dalam Pejanjian No. 2 disepakati terdiri dari 3 (tiga) lantai yang terbagi atas: lantai dasar; kios pada lantai dasar 104 buah, los oprokan lantai dasar 954 buah, ruko/rumah toko 2 (Dua) lantai 60 unit, lantai I (satu): kios pada lantai I 101 buah, los oprokan lantai I 1.064 buah, lantai II: kios lantai II 91 buah, los oprokan lantai II 922 buah, fasilitas WC Umum 2 unit, pos keamanan 1 unit, kantor kepala pasar 1 unit, kantor Dinas Pengelola Pasar 1 unit, kantor LPBH Kosgoro 1 unit, kantor LBH Handayani 1 unit, kantor Koperasi Primkoveri 1 unit, kantor Bank Pasar 1 unit, Kantor Pemasaran 1 unit.140

Besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah berupa: Bangunan Pasaraya Salatiga Rp.5.250.569.410; Pusat Pertokoan Salatiga Rp.7.442.527.220, Prasarana dan Lingkungan Rp.157.946.900; Biaya Penampungan Sementara Rp.100.000.000; IMB Pasaraya Salatiga Rp.80.860.320, IMB Pusat Pertokoan Salatiga Rp.114.617.120, Proposal Rp.5.000.000; Perencanaan Teknis Rp.20.000.000; Perencanaan Non Teknis Rp. 20.000.000; Jumlah Rp.13.191.520.970,141

140

Addendum Pasal 1 Addendum, mengubah Pasal 8 huruf a. 141

(40)

Pasal 11 ayat (1), ayat (2) huruf a, d, dan e dalam ayat (3), Pihak Pertama dan Pihak Kedua telah sepakat142 untuk menentukan pembagian tempat/usaha bangunan sebagai berikut: Pihak Pertama menerima bagian dan hak untuk mengelola dan memanfaatkan: Lahan usaha seluruhnya Pasaraya Salatiga yang meliputi lantai dasar, lantai I (satu), lantai II (dua) senilai Rp.3.910.584.340.

Selain bagian tempat/usaha tersebut Pihak Pertama juga berhak: Menarik retribusi seluruh lahan usaha yang terdapat di Pasaraya, Menarik iuran Pemeliharaan/keamanan di Pasaraya Salatiga, menerima/menarik biaya-biaya yang berkaitan Penerbitan Ijin Penempatan Berjualan secara berkala untuk para pedagang, pemakai tempat usaha di Pasaraya Salatiga.

Khusus untuk Plaza yang dikelola Pihak Kedua, Pihak Pertama akan menerima retribusi dan pajak-pajak lainnya yang ditentukan sebagai berikut: Untuk lima tahun pertama Rp.20.000.000, per tahun, Untuk lima tahun kedua Rp.25.000.000, per tahun, Untuk laima tahun ketiga Rp.30.000.000, per tahun, Untuk lima tahun keempat Rp.35.000.000, per tahun, Untuk lima tahun kelima, keenam Rp.40.000.000, per tahun. Pihak Kedua berhak untuk mengelola semua rumah toko yang ada di Pusat Pertokoan dan Pasaraya Salatiga.143

Setelah jangka waktu 30 tahun, yaitu bersamaan dengan habisnya masa berlaku HGB maka tanah seluas 23.127 M2 tersebut beserta seluruh bangunan dan

142

Pasal 11 ayat (1), ayat (2) huruf a, d, dan e dalam ayat (3). 143

Pasal 1 Addendum mengubah Pasal 11 Ayat (1), dan Ayat (2) huruf (a), (b), (c) dalam Ayat (3) Perjanjian No. 2.

(41)

fasilitas yang berdiri di atasnya beralih menjadi milik Pihak Pertama tanpa adanya proses tertentu maupun persyaratan-persyaratan yang menjadi beban Pihak Pertama. Setelah berakhinya Hak Guna Bangunan Pihak Kedua diberi kesempatan pertama untuk mengajukan perpanjangan Hak kepada Pihak Pertama sesuai dengan peraturan dan perundangan yang berlaku.144

Perjanjian tambahan (addendum) merupakan penyempurnaan dari Perjanjian No. 2 tahun 1991 yang ditandatangani oleh Kedua Belah Pihak pada tanggal 7 Mei 1991 dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian No. 2 tahun 1991 dan berlaku pada tanggal ditanda tangani di Salatiga, yaitu tanggal 21 Febuari 1992145 oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua disertai cap oleh AA. Shihabumillah dan Indro Suparno. Saksi-saksi yang namanya tertera dalam addendum tersebut adalah Drs. Mullato. NIP. 010 046 351, Sekretaris Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga; John Manoppo. SH, NIP 500 056 200, Ketua BAPPEDA Kodya DATI II Salatiga; Ir. Susilo Budi, NIP. 500 082 029, Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kodya DATI II Salatiga; Fombase Mendrofa, SH, NIP. 500 029 940, Kepala Bagian Hukum Set. Kodya DATI II Salatiga; Soelarso Hadisantono. SH, NIP. 300 033 478, Kepala Dipenda Kodya DATI II Salatiga; Drs. Widy Subagyo, NIP.; Kepala Bagian Perekonomian Set. Kodya DATI II Salatiga; Ir. Ricky Effendy Gunawan, Direktur Utama PT. Matahari Mas Sejahtera; Ir. Rochmadi, NIP 500 078 260 Jabatan : Kepala

144

Pasal 1 Addendum mengubah Pasal 16 Perjanjian No. 2. 145

(42)

Bagian Pembangunan SetKodya DATI II Salatiga.146 Setelah Penulis cermati dengan seksama on the face of the record atas addendum pertama Perjanjian No. 2 tersebut, tidak terdapat pemenuhan syarat formal yaitu Pengesahan Menteri Dalam Negeri. Selanjutnya di Addendum lagi dengan Perjanjian No. 2 yang sudah di

addendum itu dengan Perjanjian No. 1 tahun 1993 tentang

Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru dan Kompleks Pertokoan Morodadi Cs menjadi Pasaraya Salatiga dan Pusat Pertokoan Salatiga. Addendum kedua atas Perjanjian No. 2 itu ditandatangani oleh Drs. Indro Suparno, Walikota Salatiga. Dalam addendum kedua atas Perjanjian No. 2 itu, lagi-lagi Suparno bertindak untuk dan atas nama Pemerintah Kota Salatiga, berkedudukan di Salatiga, Jalan Letjenderal. Sukowati Nomor 51 Salatiga, dan dalam Perjanjian itu ia disebut sebagai Pihak Pertama. Sedangkan A.A. Shihabumillah, Direktur PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, berkedudukan di Surakarta, Jalan Gatot Subroto/Pusat Perbelanjaan Singosaren Lantai II, dalam addendum kedua atas Perjanjian No. 2 disebut sebagai Pihak Kedua.

Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas adalah Pihak Pertama dan Pihak Kedua pada Perjanjian Kerja Sama tersebut dalam Perjanjian Kerja Sama No. 2 tahun 1991 dan addendum Perjanjian No. 2 tahun 1992 sebagaimana dimaksud di atas.

146

(43)

Pihak Pertama dan Pihak Kedua sepakat untuk mengadakan Perjanjian Tambahan (Addendum) kedua sebagai penyempurnaan tindak lanjut dari Perjanjian No. 2 tahun 1991 dan Addendum atas Perjanjian No. 2 tahun 1992 antara Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, dengan ketentuan sebagaimana yang telah disepakati bersama dan ketentuan lainnya diadakan perubahan seperti di bawah ini.

Sama dengan yang terjadi pada addendum pertama atas Perjanjian No. 2, dalam addendum kedua atas Perjanjian No. 2 itu juga dilakukan dengan 2 Pasal. Pada judul dan kata-kata yang sama dalam Perjanjian Kerjasama No. 2 tahun 1991 dan pada Addendum Perjanjian No. 2 tahun 1992, kata “Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga” diganti dan dibaca menjadi Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga.147

Pihak Pertama menyerahkan sebagian tanah tersebut pada Pasal 2 Perjanjian itu kepada Pihak Kedua dengan status HGB di atas HPL milik Pihak Pertama untuk dikelola dan didirikan bangunan Pasaraya I (satu) dan Pasaraya II (dua) yang terdiri dari bangunan sebagaimana tersebut Pasal 8 (delapan) Perjanjian itu sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak yang secara terperinci tersebut dalam Pasal 8 (delapan) Perjanjian itu mendapatkan keperluan bangunan tersebut di atas yang didirikan di atas tanah sama luas. HGB tersebut Ayat (1) Pasal ini berlangsung

147

(44)

selama jangka waktu 25 tahun terhitung sejak diterbitkannya Hak Guna Bangunan (HGB) tersebut.148

Selama jangka waktu HGB sebagaimana dimaksud pada Pasal 13 Perjanjian ini Pihak Kedua mempunyai hak atas sebagian tanah dan bangunan yaitu keseluruhan Rumah Toko yang ada/dibangun pada lokasi Pasaraya I dan Pasaraya II dan kepada Pihak Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk dan atas namanya mengalihkan haknya kepada Pihak Ketiga secara hukum sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku, sedangkan Pihak Pertama berhak atas seluruh bangunan dan fasilitas lainnya atas kedua Pasaraya tersebut kecuali yang menjadi hak Pihak Kedua yang diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk mencantumkan seluruh nilai harga bangunan Rumah Toko dan Kios di Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga, menerima hasil penjualan, sewa jasa-jasa lainnya atas tanah bangunan sebagaimana yang dimaksud Pasal 13 dengan memberikan kwitansi atau bukti pembayaran yang sah.149

Pihak Kedua menyatakan sanggup melaksanakan pekerjaan dimaksud Pasal 1 hingga selesai dengan pelaksanaan dalam waktu 24 (dua puluh empat) bulan terhitung sejak dikeluarakannya Surat Perintah Kerja (SPK) Pembangunan Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga oleh Pihak Pertama dengan terlebih dahulu lokasi yang dibangun sudah bebas dari bangunan lama.150

148_Addendum

kedua mengubah Pasal 3 Addendum pertamaPerjanjian No. 2. 149

Addendum kedua mengubah Pasal 5 Addendum pertama Perjanjian No. 2. 150

(45)

Perincian Pasaraya yang dibangun terdiri dari: Pasaraya I (2 lantai): Los oprokan ukuran (1,00x1, 50) M2, lt. dasar 1. 260 buah, lt. satu 1.608 buah, Kios pada Lt. Dasar (3,00x3,00) M2, Kios pada Lt. dasar (2,00x2, 25) M2, RUKO dengan ukuran (4,00x7,00) M2, 3 lantai, Menghadap Jalan Jend. Sudirman: 22 buah, Menghadap belakang Jalan Jend Sudirman: 20 buah, Menghadap Jl. Lingkungan Pasar: 19 buah, Menghadap Jl. Kaliyamat (lt. 2): 13 buah, Fasilitas Umum; WC Umum: 2 unit, Pos Keamanan: 1 unit, Mushola: 1 unit, Fasilitas umum lainnya: Penerangan jalan/ lampu. Kantor Pengelola Pasar : 1 unit, Pasaraya II (2 Lantai): Los oprokan ukuran (1,00x1,50) M2, Pd. Lt. dasar 698 buah, Pd. Lt. Satu 1.004 buah, Kios pada. Lt. Dasar (3,00x3,00) M2 75 buah, Kios pd Lt. Satu (2,00x2,00) M2 45 buah, Ruko dengan ukuran (4,00x7,00) M2: menghadap Jl. Jend. Sudirman 38 buah, menghadap belakang Jl. Jend. Sudirman 23 buah, Menghadap Jl. Taman Makam Pahlawan 10 buah, Menghadap belakang Jl. Taman Makam Pahlawan 10 buah, Fasilitas umum: WC Umum 2 unit, Pos Keamanan 1 unit, Mushola 1 unit, Fasilitas Umum lainnya: Peneranagan Jalan/ Lampu. Kantor Pengelolaan Pasar 1 unit, Kantor Pemasaran 1 unit.

Fasilitas lain: membangun Kantor Dipenda dan Kantor Dinas Pengelolaan Pasar Salatiga di lokasi yang telah ditentukan oleh Pihak Pertama. Membangun Jalan Umum dari Salatiga Theatre151 sampai dengan jalan Kaliyamat dengan lebar 8 meter. Membangun Masjid sebagai pengganti Masjid yang ada seberang di lokasi yang telah

151

(46)

disetujui oleh Pihak Pertama. Membangun tempat parkir/bongkar muat di lokasi Pasar Berdikari.152

Pihak Kedua berkewajiban menanggung biaya IMB atas bangunan yang merupakan bagian Hak Pengelolaan Pihak Kedua. Pihak Kedua berkewajiban menanggung biaya pengukuran/penataan tanah lokasi proyek, pajak-pajak dan biaya-biaya lain yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang ada hubungannya dengan perencanaan dan pembangunan bangunan bertingkat sebagaimana tersebut dalam Pasal 8 Perjanjian ini. Pihak berkewajiban menanggung sisa Inpres Pasar yang masih terhutang di pasar yang tersebut dalam perjanian ini. Dalam hal menempatkan/pemasaran tempat usaha, Pihak Kedua berkewajiban memprioritaskan pedagang lama.153

Pihak Pertama dan Pihak Kedua dalam rangka kontrak bagi tempat usaha sesuai dengan Perjanjian ini, telah sepakat secara bersama-sama menetukan nilai saham masing-masing pihak. Besarnya nilai saham Pihak Pertama berupa tanah berikut nilai susut bangunan ketiga pasar yang ada sekarang yang menjadi lokasi Pasaraya I dan Pasaraya II sejumlah Rp.5.354. 260.811.

Besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah berupa Bangunan Pasaraya I Rp.4.179.951.442, Bangunan Pasaraya II Rp.3.073.063.223, Bangunan Pertokoan/Ruko Rp.7.122.664.493, Kantor Dipenda dan Dinas Pengelola Pasar

152

Addendum atas Pasal 8 Addendum pertama atas Perjanjian No. 2. 153_Addendum

(47)

Rp.50.000.000, Prasarana Lingkungan/jalan Rp.75.000.000, Biaya Penampungan Semantara Rp.100.000.000, Proposal Rp.5.000.000, Perencanaan Teknis Rp.20.000.000, Perencanaan Non Teknis Rp.20.000.000, Jumlah Rp.14.645.679.104.154

Pihak Pertama menerima bagian dan hak untuk mengelola/memanfaatkan: Lahan usaha seluruhnya Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga yang meliputi lantai dasar dan lantai 1 (satu) senilai Rp.7. 253.014.665, kecuali kios-kios yang terdapat pada Pasaraya I Salatiga sebanyak 154 unit dan Pasaraya II Salatiga sebanyak 120 unit oleh Pihak Pertama memberikan kuasa penuh kepada Pihak Kedua untuk memasarkan/mengalihkan hak pakai atas kios-kios tersebut kepda Pihak Ketiga dengan prioritas pedagang lama dan menerima hasil transaksi pemasaran dimaksud sesuai perjanjian diberi kesempatan petama oleh Pihak Pertama untuk mengajukan perpanjangan hak sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.155

Pihak Kedua atau Pihak Ketiga yang mendapatkan hak dari Pihak Kedua secara hukum dapat menggunakan tanah sebagaimana dimaksud Pasal 5 dan Pasal 8 Perjanjian sebagai jaminan untuk mendapatkan dana KPR setelah Pasaraya I atau Pasaraya II masing-masing selesai dibangun oleh Pihak Kedua sesuai hasil

154

Addendum terhadap Pasal 10 Addendum kedua Perjanjian No. 2. 155_Addendum

(48)

Pelaksanaan secara bertahap.156 Pasal 19 Angka 30 (tiga puluh) dirubah menjadi 25 (dua puluh lima).

Perjanjian tambahan (Addendum) kedua dibuat dan ditanda tangani oleh kedua belah pihak sebagai penyempurnaan Perjanjian No. 2 tahun 1991, tanggal 7 mei 1991 dan addendum perjanjian No. 2/1992, tanggal 21 Febuari tahun 1992 dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan perjanjian kerjasama No. 2 tahun 1991 dan berlaku sejak tanggal ditandatangani.157 Salatiga 16 September 1993 oleh Pihak Kedua dan Pihak Pertama disertai cap yaitu A.A. Shihabumillah dan Drs. Indro Suparno. Saksi-saksi dalam addendum kedua atas Perjanjian No. 2 tersebut adalah Drs. Suwarso, NIP. 010 041 593, Sekretaris Wilayah/Daerah Kodya DATI II Salatiga; Sularso. SH, NIP, Ketua Bappeda Kodya DATI II Salatiga; Ir. Sunarna. NIP, Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kodya Dati II Salatiga; Fombase Mendrofa. SH, NIP. 500 039 940, Kepala Bagian Hukum Setwilda Kodya DATI II Salatiga; Drs. Jusuf Rijadi. NIP, Kepala Dipenda Kodya Dati II Salatiga; Drs.R. Widy Subagyo. NIP. 500 033 474, Kepala Bagian Perekonomian Setwilda Kodya Dati II Salatiga; Rochmadi. NIP. 500 078 260, Kepala Bagian Penyusun Program Setwilda Dati II Salatiga; Sudjianto. NIP, Direktur PT. Matahari Mas Sejahtera (Pusat).

Mengenai Addendum ketiga atas Perjanjian No. 2 diberi nama Perjanjian Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru dan

156

Addendum atas Pasal 18 Ayat (1) Addendum kedua dan Pasal 19 Angka 30. 157

(49)

Kompleks Pertokoan Morodadi Cs menjadi Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga Nomor 5/perj/VI/1995.

Drs. Indro Suparno kembali, dalam jabatan sebagai Walikota Salatiga bertindak untuk dan atas nama Pemerintah Kota Salatiga, berkedudukan di Salatiga, Jl. Letjend. Sukowati No. 51 Salatiga, menjadi Pihak Pertama. Sedangkan H. A.A. Shihabumillah, Direktur PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, berkedudukan di Surakarta Jl. Gatot Subroto/Pusat Perbelanjaan Singosaren Lantai V, dalam addendum ketiga atas Perjanjian No. 2 itu disebut sebagai Pihak Kedua. Kedua belah pihak di atas adalah pihak yang sama pada Perjanjian No. 2 tahun 1991 dan

addendum kedua No. 1 tahun 1993.

Pihak Pertama dan Pihak Kedua sepakat untuk mengadakan Perjanjian tambahan (addendum) sebagai penyempurnaan dan tindak lanjut Perjanjian No. 2 (dua) tahun 1991 dan addendum No. 2 tahun 1992 dan mencabut seluruhnya addendum No. 1(satu) tahun 1993 yang dibuat antara Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakrta, dengan ketentuan lainnya diadakan perubahan di bawah ini.

Addendum terakhir tersebut mencabut seluruhnya dan dinyatakan tidak berlaku lagi Perjanjian Tambahan (Addendum Kedua) No. 1 (satu) tahun 1993, Perjanjian antara Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta, tentang Peningkatan dan Penataan (Renovasi) Pasar Lama, Pasar Berdikari, Pasar Baru menjadi Pasaraya Salatiga dan Pusat Pertokoan II Salatiga.

(50)

Merubah istilah pada judul Perjanjian Pasaraya Salatiga dan Pusat Pertokoan Salatiga menjadi Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga. Perubahan-perubahan itu berlaku juga untuk Pasal-Pasal berikutnya.158

Beberapa perubahan yang dilakukan yaitu Pasal 2 perkataan Kecamatan Kota Salatiga diubah menjadi Kecamatan Tingkir Kota Salatiga. Pasal 3 diubah dan dibaca Pihak Pertama menyediakan sebagian lahan sebagaimana tersebut Pasal 2 Perjanjian kepada Pihak Kedua untuk didirikan bangunan Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga, serta fasilitas sosial/fasilitas Lingkungan dan lain-lain sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak yang secara terperinci tersebut dalam Pasal 8 Perjanjian.

Tanah tersebut Pasal 3 Ayat (1) perjanjian ini terdiri dari sebagian berstatus Hak Pakai (Nomor 54 Kelurahan Kutowinangun) Pemerintah Kota Madya Daerah Tingkat II Salatiga dengan luas 9.921 M2 dan sebagian berstatus Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Salatiga dengan luas 13. 206M2. Tanah yang berstatus Hak Pengelolaan Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Salatiga sebagaimana tersebut Ayat (2) Pasal tersebut diserahkan kepada Pihak Kedua untuk diatasnya diajukan Hak Guna Bangunan. HGB sebagaimana tersebut Ayat (3) berlangsung selama 25 (dua puluh lima) tahun terhitung sejak diterbitkannya Hak Guna Bangunan tersebut.

Selanjutnya selama jangka waktu HGB sebagaimana dimaksud pada Pasal 3 perjanjian ini Pihak Kedua mempunyai hak atas sebagian tanah dan bangunan yaitu keseluruhan Ruko (Rumahtoko) yang ada dilingkungan Pasaraya I dan Pasaraya II

158

(51)

Salatiga, dan sebagian lantai I (9% dari luas lantai I bagian selatan bangunan), serta seluruh lantai II sampai dengan lantai V Pasaraya II Salatiga dikelola oleh Pihak Kedua dan kepada Pihak Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk dan atas namanya mengalihkan haknya kepada Pihak Ketiga secara hukum sesuai peraturan perundangan yag berlaku, sedangkan Pihak Pertama berhak atas bangunan dan fasilitas lainnya atas kedua Pasaraya tersebut kecuali yang menjadi hak Pihak Kedua seperti kios dan los daging dan ikan akan diatur dan disesuaikan dengan keetentuan pada Pasal 11 perjanjian ini.

Kepada Pihak Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk memasarkan dan menetukan nilai harga seluruh bangunan ruko (Rumah Toko) yang ada di Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga dan seluruh ruangan yang menjadi Hak Pengelolaan Pihak Kedua pada proyek Pasaraya II Salatiga yang tersebut sesuai dengan Ayat (1) pasal ini, menerima hasil penjualan, sewa jasa-jasa lainnya atas tanah dan bangunan sebagaimana yang dimaksud pasal 13 dengan memberikan kwitansi atau bukti pembayaran yang sah.

Pasal 6 diubah dan dibaca sebagai berikut: Perencanaan sebagaimana dimaksud pasal 8 dilakukan oleh Pihak Kedua dengan setelah disepakati disahkan oleh Pihak Pertama dan proposal proyek pembangunan Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga sesuai dengan gambar yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari surat perjanjian ini. Tetap tidak ada perubahan.

(52)

Pasal 7 Ayat (1) disempurnakan sebagai berikut: Pihak Kedua menyatakan sanggup melaksanakan pekerjaan dimaksud pasal 1 hingga selesai dengan pelaksanaan dalam waktu 24 (dua puluh empat) bulan sesuai dengan masa Surat Perintah Kerja (SPK) yang diterbitkan oleh Pihak Pertama terhitung sejak lokasi pembangunan Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga oleh Pihak Pertama dengan terlebih dahulu bebas dari bangunan lama baik secara teknik maupun non-teknik, dan apabila tidak selasai dalam waktu tersebut diatas maka akan dikenakan denda 1 (satu) permil dari nilai konstruksi setiap hari kecuali apabila keterlambatan itu disebabkan oleh hal-hal yang bersifat luar biasa.

Pasal 8 dirubah dan dibaca sebagai berikut: Pasaraya I Salatiga direncanakan terdiri dara 2 (dua) lantai yang terbagi atas: Lantai dasar Kios ukuran 3 m x 3 m = 159 buah, Los/dasaran ukuran 1m x 1,5 m = 739 buah, Lantai I (satu): Kios ukuran 3 m x 3 m = 51 buah, Los/dasaan ukuran 1m x 1,5 m = 1.134 buah, Los/dasaran daging ukuran 1 m x 1,5 m = 201 buah, Ruko (Rumah Toko) Ruko ukuran 3 m x 9 m = 29 buah, Ruko ukuran 3,5 m x 7 m = 24 buah, ruko ukuran 3,4 m x 7 m = 15 buah, WC Umum = 7 buah, Pos Keamanan = 2 buah, Mushola = 1 buah, Tempat Pembuangan Sampah = 1 buah, Pasaraya II (dua) yang direncanakan terdiri dari 3 (tiga) lantai yang terbagi atas: Lantai dasar: Los/dasaran ukuran 1 m x 1,5 m = 1.423 buah, Lantai I (satu): Kios ukuran 3 m x 3 m = 242 buah, Kios ukuran 3 m x 4 m = 8 buah, Los/dasaran ukuran 1 m x 1,5 m = …… Lantai II (dua)= Pasar Modern, Lantai III (tiga) = Pasar Modern, Lantai IV (empat) = Pasar Modern, Lantai V (lima) = Taman

(53)

Rekreasi & Cineplex, Ruko (Runah Toko) Ukuran 3,5 m x 7 m = 28 buah, WC Umum = 8 buah, Pos Keamanan = 4 buah, Mushola = 1 buah, Tempat Penampunagan Sampah = 1 buah, Jalan Umum dari Jl. Tamansari sampai Jl. Kaliyamat ukuran lebar 8 meter sepanjang 600 meter. Kantor Dinas Pengelolaan Pasar = 1 unit, Kator Dinas Pendapatan Daerah = 1 unit, Tempat/Terminal bongkar muat dibekas SD Blauran Salatiga = 1 unit.

Pasal 9 diubah dan dibaca Pihak Kedua berkewajiban menanggung biaya IMB atas bangunan yang menjadi HPL Pihak Kedua. Pihak Kedua berkewajiban menanggung biaya pengukuran/pemetaan tanah lokasi proyek, serta biaya-biaya lain yang ada hubungannya dengan perencanaan dan pembangunan, bangunan bertingkat sebagaimana tersebut dalam pasal 8 perjanjian. Pihak Kedua berkewajiban menanggung Inpres Pasar yang masih terhutang di pasar yang tersebut dalam perjanjian. Dalam hal menempatkan/pemasaran tempat usaha Pihak Kedua memprioritaskan pedagang lama.

Pasal 10 diubah dan dibaca Pihak Pertama dan Pihak Kedua dalam rangka Kontrak Bagi Tempat Usaha sesuai dengan Perjanjian, telah sepakat secara bersama-sama menetukan nilai saham masing-masing Pihak sebagai berikut: Besarnya nilai saham Pihak Pertama: Berupa tanah berikut nilai susut bangunan ketiga pasar yang ada sekarang yang menjadi lokasi Pasaraya I dan Pasaraya II sejumlah Rp. 5.354.260.811. Besarnya nilai saham Pihak Kedua adalah berupa: Bangunan Pasaraya I Rp.4.379.286.280, Bangunan Pasaraya II Rp.11.666.182.560, Bangunan

(54)

Pertokoan/Ruko Rp.3.819.976.416, Kantor Dipenda dan Dinas Pengelola Pasar Rp.50.000.000, Prasarana Lingkungan/Jalan Rp.75.000.000, Biaya Penampungan Sementara Rp.100.000.000, Proposal Rp.5.000.000, Perencanaan Teknis Rp.20.000.000, Perencanaan Non Teknis Rp.20.000.000, Biaya Pengawasan Pelaksanaan Rp.10.000.000.

Pasal 11 diubah Pihak Pertama menerima bagian dan hak untuk mengelola/memanfaatkan seluruh lantai dasar dan lantai I baik, yang ada di Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga yang merupakan Los dasaran dan kios-kios yang telah dialihkan haknya, kecuali lahan seluas kurang lebih 9 % dari lantai I Pasaraya II dipergunakan sebagai technical service (panel Listrik; Genset/unit generator; AC Central dan lain-lain).

Huruf (b) Untuk los daging/ikan serta kios di lantai dasar dan lantai I baik yang ada di Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga dijual/dialihkan haknya oleh pihak kedua dengan prioritas utama pedagang lama sesuai harga pasar yang telah di sepakati oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua, sedangkan los/dasaran tidak dikenakan biaya pembangunan kecuali biaya administrasi yang akan ditetapkan oleh Pihak Pertama.

Huruf (c) Pihak Kedua menerima hak mengelola/memanfaatkan seluruh Ruko (Rumah Toko) baik yang ada di Pasaraya I dan Pasaraya II Salatiga serta sebagian lantai I dan seluruh lantai II sampai dengan lantai V di Pasaraya II Salatiga dan dibebaskan dari penarikan/pungutan retribusi pasar dan daftar ulang serta biaya sewa

(1)

88 lainnya dan sebagai pengganti Pihak Kedua wajib menyetorkan uang kepada Pihak Pertama sebagaimana tersebut pada ayat (3) pasal ini.

Ayat (2): Selain bagian Pihak Pertama tersebut Ayat (1) diatas, Pihak Pertama berhak menarik retribusi pasar dan retribusi kebersihan dan keamanan serta pungutan lainnya sesuai dengan peraturan perundangan yng berlaku atas kios dan los/dasaran yang menjadi Hak Pengelolaan Dinas Pasar yang ada di lantai dasar dan lantai I baik Pasaraya I maupun yang ada di Pasaraya II Salatiga.

Ayat (3) : Khusus untuk semua Ruko (Rumah Toko) yang ada di Pasaraya I dan Pasaraya II serta seluruh ruangan di luar penguasaan Pemerintah Kota Salatiga c/q Dinas Pengelolaan Pasar yang terdapat di Pasaraya II Salatiga (sebagian lantai I, seluruh lantai II sampai dengan lantai V) yang menjadi Hak Pengelolaan Pihak Kedua.

Pihak Pertama menetapkan dan akan menerima dana sebagai pengganti retribusi dari Pihak Kedua untuk lima tahun pertama Rp. 25.000.000, per tahun, untuk lima tahun kedua Rp. 30.000.000, per tahun, untuk lima tahun ketiga Rp. 35.000.000, per tahun, untuk lima tahun keempat Rp. 40.000.000, per tahun, untuk lima tahun kelima Rp. 45.000.000, per tahun, Pasal 12, kata Pasaraya dan Pusat Pertokoan Salatiga diubah menjadi Pasaraya II Salatiga. Pasal 13, disempurnakan dan dibaca sebagai berikut: Pihak Kedua diberi kuasa oleh Pihak Pertama untuk memindahkan dan atau mengalihkan Hak Guna Bangunan atas semua dan atau sebagian bangunan yang menjadi penguasaan Pihak Kedua kepada Pihak Ketiga

(2)

89 dengan menerima hasil penjualan, sewa dan jasa-jasa lainnya dengan nilai harga yang ditetapkan oleh Pihak Kedua dan secara berkala Pihak Kedua wajib memberitahukan/membuat laporan atas hasil pelaksanaan pemasaran tersebut kepada Pihak Pertama.

Pasal 14, disempurnakan dan dibaca Pihak Kedua dan Pihak Lain yang memperoleh hak dari Pihak Pertama karena hukum berkewajiban membayar pajak perusahaan, pajak bumi bangunan (PBB), pajak reklame dan lain-lain sebagaimana yang dimaksud Pasal 13 sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan berlakunya selama Hak Guna Bangunan (HGB) 25 (dua puluh lima) tahun.

Pasal 16, disempurnakan dan dibaca setelah jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun yaitu bersamaan dengan berakhirnya masa berlakunya HGB diatas HPL, Pihak Pertama dan Pihak Kedua bersepakat bahwa untuk merangsang Pihak Ketiga dalam pemasaran maka Pihak Kedua dalam perjanjian ini diberi kesempatan pertama oleh Pihak Pertama untuk mengajukan perpanjangan hak sesuai kesepakatan kedua belah pihak dan peraturan perundangan yang berlaku.

Pasal 17, disempurnakan dengan ditambah Ayat 3 (tiga) bila terjadi pelanggaran atas perjanjian ini oleh Pihak Kedua, maka Pihak Pertama harus memberikan peringatan tertulis kepada Pihak Kedua dan selanjutnya Pihak Kedua harus segera memperbaiki dan memulihkan kembali semua kekurangan-kekurangan/pelanggaran tersebut dalam waktu 60 (enam puluh) hari setelah diterimanya surat peringatan.

(3)

90 Pasal 18 Ayat (1) disempurnakan dan dibaca Pihak Kedua atau Pihak Ketiga yang mendapatkan hak dari Pihak Pertama secara hukum dapat menggunakan tanah sebagaimana dimaksud Pasal 5 dan Pasal 8 perjanjian ini sebagai jaminan untuk mendapatkan dana KPR setelah Pasaraya I dan Pasaraya II masing-masing selesai dibangun oleh Pihak Kedua sesuai hasil pelaksanaan secara bertahap.

Pasal 19 Angka 30 (tiga puluh) dirubah menjadi 25 (dua puluh lima).

Pasal 21 disempurnakan dan dibaca Perjanjian ini dinyatakan sah secara hukum dan akan mengikat kedua belah pihak, dan tidak akan gugur walaupun ada perubahan situasi dan kondisi maupun pergantian pimpinan baik dari Pihak Pertama maupun Pihak Kedua, dan perjanjian ini akan berlaku sampai selesai dan tidak hapus karenanya.

Kedua belah pihak menyatakan kesanggupan untuk melaksanakan perjanjian ini dengan segala akibat hukumnya dan telah memilih berdomisili hukum tetap serta tidak berubah di Pengadilan Negeri Salatiga.

Perjanjian Tambahan (addendum) ketiga atas Perjanjian No. 2 dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak sebagai penyempurnaan Perjanjian No. 2 tahun 1991 tanggal 7 Mei 1991 dan addendum Perjanjian No. 2 tahun 1992 tanggal 21 Februari 1992 dan merupakan bagian tidak terpisahkan dengan Perjanjian No. 2 tahun 1991 dan berlaku sejak tanggal ditandatangani oleh Pihak Kedua dan Pihak Pertama disertai cap oleh H. A.A. Shihabumillah dan Drs. Indro Suparno. Sama dengan Perjanjian-perjanjian sebelumnya on the face of the record Penulis tidak

(4)

91 mendapatkan Pengesahan dari Menteri Dalam Negeri sebagai syarat formal dari perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak tersebut.

Saksi-saksi: Drs. Suwarso, Sekretaris Wilayah/Daerah Tingkat II Salatiga; Drs. Cholid Asa’ad, Ketua Bappeda Kodya II Salatiga; Ir. Sunarno, Kepala DPU Kodya DATI II Salatiga; Fombase Mendrofa, SH., Kepala Dinas Pengelolaan Pasar Kodya DATI II Salatiga; Dra. Yusuf Riyadi, Kepala Dipenda Kodya DATI II Salatiga; Bambang Murwanto, SH., Kepala Bagian Hukum Setwilda Kodya DATI II Salatiga; Dra. Dyah Puryati, Kepala Bagian Perekonomian Setwilda Kodya DATI II Salatiga; Ir. Rochmadi, Kepala Bagian Penyusunan Program Setwilda Kodya DATI II Salatiga; Eddy Sudjianto, Direktur PT. Matahari Mas Sejahtera.

3. 5. Analisis

Pada hakikatya Perjanjian No. 2 yang dibuat oleh para pihak sebagaimana rinciannya telah Penulis kemukakan dalam uraian/gambaran hasil penelitian di atas, mengikat diri mereka untuk melakukan suatu perkerjaan hendaknya memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan dan menjadi undang-undang bagi mereka. Selain itu juga diperlukan suatu pemahaman yang harus dimiliki oleh para pihak tentang cara pembuatan suatu perjanjian, agar perjanjian itu tidak mempunyai kekurangan atau cacat hukum. Namun pada kenyataannya tidak semua pihak dalam Perjanjian yang telah digambarkan di atas memahami akan arti pentingnya legalitas suatu

(5)

92 perjanjian yang dibuat oleh mereka itu sehingga perjanjian yang dibuat isinya tersebut tidak di penuhi.

Ini terlihat dengan jelas oleh Penulis pada Perjanjian No. 2 yang dilakukan oleh Pemerintah Kota Salatiga dengan PT. Matahari Mas Sejahtera Cabang Surakarta. Menurut pendapat Penulis, baik Perjanjian No. 1 tahun 1991 Jo. Perjanjian No. 2/1991 Jo. Addendum ke 1 No. 2 tahun 1992 Jo. Addendum ke 2 No. 1/1993 Jo. Addendum ke 3 No.5/1995 adalah batal demi hukum (Null and Void).

Justifikasi atas pendapat tersebut adalah di Bab 2, bahwa perjanjian yang di buat dan di laksanakan oleh Para Pihak tidak sesuai atau sejalan dengan apa yang di kehendaki oleh asas-asas dalam hukum perjanjian.Para Pihak tidak memehami akan maksud dari asas-asas perjanjian seperti yang di ketahui dalam pembuatan perjanjian No. 2. Seperti yang di sebutkan dalam ketentuan Pasal 1338 Ayat (1) KUH Perdata, mengatur tentang asas kebebasan berkontrak yaitu “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang”. Asas kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang memberikan kebebasan kepada para pihak untuk: (1) membuat atau tidak membuat sesuatu; (2) mengadakan perjanjian dengan siapapun; (3) menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya; (4) menentukan bentuknya perjanjian, yaitu tertulis atau lisan. Bunyi Pasal ini jelas menegaskan bahwa asas kebebasan berkontrak ini menjelaskan bahwa semua perjanjian yang di buat secara sah berlaku sebagai undang-undang, selain itu juga memberikan keleluasan kepada para pihak untuk membuat atau tidak membuat, mengadakan perjanjian dengan siapapun,

(6)

93 menentukan isi perjanjian, pelaksanaan dan persyaratannya, serta menentukan bentuk perjanjian tertulis atau lisan. Dalam kaitan null and void dalamperjanjian kerja sama No. 2, sebagaimana klausula tentang batal demi hukum yang di tuangkan dalam perjanjian No.2 tersebut dalam hal ini Para Pihak memiliki kebebasan (freedom of contract) untuk memasukan klausula batal demi hukum sebagaimana yang telah Penulis kemukakan dalam Pasal 24. Dari hal tersebut mengenai keberlakuan klausula batal demi hukum tersebut maka perjanjian tersebut mengikat Para Pihak untuk menaatinya. Kemudian asas Pacta Sunt Servanda disebut juga dengan asas kepastian hukum. Asas ini berhubungan dengan akibat perjanjian. Asas pacta sunt sevanda menggariskan bahwa Hakim atau pihak ketiga harus menghormati substansi kontrak yang dibuat oleh para pihak, sebagaimana layaknya sebuah undang-undang.

Berkanaan dengan perjanjian No. 2, asas ini hendak menyatakan bahwa seharusnya dapat di patuhi sebagai sebuah undang-undang sebagaimana yang di kehendaki asas pacta sunt servanda ini, namun seperti yang Penulis lihat dalam perjalanannya para pihak tidak mengindahkan hal tersebut. Sehingga menurut Penulis perjanjian No. 2 jelas batal demi hukum karena kekuatan dari perjanjian tersebut tidak di penuhi sebagaimana yang di kehendaki oleh asas-asas diatas.

T1 312009033 BAB III

Parts

Dokumen yang terkait

T1 512011029 BAB III

T1 462012102 BAB III

T1 462012094 BAB III

T1 462012090 BAB III

T1 462012081 BAB III

T1 462012082 BAB III

T1 462012069 BAB III

T1 462012066 BAB III

T1 462012049 BAB III

T1 312009033 Daftar Pustaka

Dukungan

Links

T1 312009033 BAB III

Parts

Dokumen yang terkait

T1 512011029 BAB III

T1 462012102 BAB III

T1 462012094 BAB III

T1 462012090 BAB III

T1 462012081 BAB III

T1 462012082 BAB III

T1 462012069 BAB III

T1 462012066 BAB III

T1 462012049 BAB III

T1 312009033 Daftar Pustaka

Dokumen yang Anda mencari sudah siap untuk unduhkan