Pelakasanaan Perjanjian Kredit Bank Dengan Jaminan Kredit Yang Hanya Diikuti Dengan Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
PELAKASANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN
KREDIT YANG HANYA DIIKUTI DENGAN PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
TESIS
Oleh :
AGNES WAHYUNI SAMOSIR PAKPAHAN
137011025 / MKn
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
PELAKASANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN
KREDIT YANG HANYA DIIKUTI DENGAN PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh :
AGNES WAHYUNI SAMOSIR PAKPAHAN
137011025 / MKn
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 9 November 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof.Dr.Tan Kamello, SH, MS
2. Notaris, Dr.Syahril Sofyan, SH, M.Kn
3. Dr.T.Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum
4. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN
KREDIT YANG HANYA DIIKUTI OLEH PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
Perjanjian kredit merupakan suatu perjanjian konsensuil antara debitur (nasabah
bank) dengan kreditur (bank) yang melahirkan hubungan hutang piutang dengan
debitur yang berkewajiban membayar kembali pinjaman yang diberikan oleh kreditur
dengan berdasarkan syarat dan kondisi yang telah ditetapkan oleh para pihak.
Kegiatan perjanjian kredit biasanya dilakukan oleh masyarakat dengan tujuan adanya
untuk meminjam uang ke bank dengan memberikan suatu jaminan kepada bank, yang
dimana jaminan tersebut berguna bagi bank sebagai pegangannya bank, apabila
terjadi masalah dikemudian hari terhadap perjanjian kredit tersebut bank dapat
melakukan tindakan terhadap jaminan debiturnya, dalam hal ini maksudnya dapat
dilakukan lelang ataupun sita jaminan terhadap perjanjian kredit yang mengalami
suatu kendala. Terhadap perjanjian kredit yang hanya diikuti dengan pembuatan
SKMHT berlaku dengan syarat dan kondisi tertentu. Maksudnya dalam hal ini,
perjanjian kredit yang hanya diikuti dengan SKMHT adalah debitur yang melakukan
pinjaman kepada bank hanya sebesar Rp.50.000.000 (lima puluh juta rupiah), ataupun
terhadap perjanjian kredit yang hanya untuk kredit perumahan (KPR) saja.
Mengingat bahwa penelitian ini menggunakan jenis penelitian hukum dengan metode
pendekatan yuridis normatif, yaitu penelitian hukum doktriner yang mengacu kepada
norma-norma hukum yang terdapat di dalam perundang-undangan. Artinya dalam
penelitian ini yang dipergunakan adalah merujuk pada sumber hukum yakni
penelitian yang mengacu ada norma-norma yang terdapat dalam perangkat hukum,
maka penelitian ini menekankan kepada sumber-sumber bahan hukum primer, baik
berupa peraturan-peraturan maupun teori-teori hukum.
Perjanjian kredit bank yang hanya diikuti dengan pembuatan SKMHT tidak memiliki
kekuatan hukum yang kuat karena tidak adanya diikat dengan Hak Tanggungan
nantinya, karena pada dasarnya SKMHT hanyalah berupa lembaga kuasa bukan suatu
lembaga jaminan. Sehingga apabila dikemudian hari debitur terjadi kredit macet dan
perjanjian kredit hanya diikuti dengan SKMHT untuk melakukan pengeksekusiannya
adalah dengan melakukan gugatan secara perdata terhadap debitur dan meletakan sita
jaminan terhadap terhadap jaminan si debitur.
Kata Kunci: Perjanjian Kredit, SKMHT.
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
THE IMPLEMENTATION OF BANK CREDIT AGREEMENT WITH
COLLATERAL WHICH IS APPROVED WITH THE MAKING OF
POWER OF ATTORNEY FOR HYPOTHECATION
Credit agreement is a consensual agreement between the debtor (bank customer) and
the creditor (bank) establishing debits and credits relationship that obliges the debtor
to pay back the loan given by the creditor under terms and conditions determined by
the stakeholders. Credit Agreement is usually carried out by the society with aim to
borrow some money from a bank by providing collateral, which gives security to the
bank, in case a problem emerges in the future upon the credit agreement, the bank
may take an action towards the collateral, meaning that the collateral can be sold by
auction or confiscated due to the credit agreement that experiences a problem.
Towards the credit agreement which is approved with the making of SKMHT (the
power of attorney for hypothecation), there are terms and conditions apply. It means
that, usually a credit agreement which is approved with the making of SKMHT is the
debtor who borrows 50,000,000 rupiahs (fifty million rupiahs) from a bank, or the
credit agreement for KPR (House Ownership Credit).
This research applied normative juridical legal research methodology, which is a
doctrinaire legal research referring to legal norms set in the legislation. This
research referred to legal sources, namely researches referring to norms in the set of
laws, thus this research emphasized on primary legal sources, either regulations or
legal theories.
Credit agreement which is approved with the making of SKMHT does not have strong
legal force due to the absence of legal bond with the mortgage in the future, because
basically SKMHT is only an authority granting, not a collateral granting. Therefore,
if in the future the debtor finds difficulty paying back the loan, the credit agreement
which was approved with the making of SKMHT can only be executed by issuing civil
complaint to the debtor and putting the debtor’s collateral into confiscation.
Keywords: Credit Agreement, SKMHT.
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Salam dan damai sejahtera
Segala puji syukur bagi Tuhan Allah semesta alam yang telah memberikan
kasih dan karunianya kepada penulis. Penulis dengan ucapan syukur kepada Yang
Maha Kuasa sehingga dapat menyelesaikan tesis ini yang berjudul :
“PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN
KREDIT YANG HANYA DIIKUTI OLEH PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT).”
Dalam penyusunan tesis ini tentunya banyak sekali kekurangan-kekurangan
dan keterbatasan serta kelemahan-kelemahan yang terdapat dalam diri Penulis. Oleh
karena itu Penulis sangat mengharapkan masukan, koreksi, kritik dan saran untuk
perbaikan tesis ini sehingga menjadi lebih baik dan
lengkap lagi, tidak sedikit
bantuan dari berbagai pihak yang diberikan kepada penulis baik dari segi moril dan
segi materil. Oleh karena itu dengan segala ketulusan hati penulis mengucapkan
beribu-ribu terima kasih atas segala bantuan dan dukungan yang selama ini penulis
terima sampai selesainya penulisan tesis ini. Oleh karena itu pada kesempatan ini,
penulis dengan segala kerendahan hati menghaturkan terima kasih dan penghargaan
yang setinggi-tingginya kepada yang terhormat :
1. Bapak Prof. Subhilhar, Ph.D selaku Pejabat Rektor Universitas Sumatera Utara
yang memberikan kesempatan dan fasilitas kepada penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan penulisan tesis ini.
Universitas Sumatera Utara
2. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan dalam
menyelesaikan pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN. selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan
Dosen
Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan
kepada penulis untuk kesempurnaan penulisan tesis ini. Atas segala dedikasi dan
pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu
pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
4. Bapak Prof.Dr.Tan Kamello,S.H,M.S, selaku Dosen Pembimbing
yang telah
dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan kepada penulis untuk
kesempurnaan penulisan tesis ini.
5. Alm. Bapak Notaris, Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku Dosen Pembimbing
yang telah dengan tulus ikhlas selalu memberikan bimbingan dan arahan kepada
penulis untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
6. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang
telah memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat bermanfaat
selama penulis mengikuti proses kegiatan belajar mengajar dibangku kuliah.
7. Seluruh staf/pegawai di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang
telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis selama menjalani pendidikan.
Universitas Sumatera Utara
8. Rekan-rekan mahasiswa dan mahasiswi di Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara, Khususnya angkatan tahun 2013 group A yang telah banyak
memberikan motivasi dan semangat kepada penulis dalam menyelesaikan tesis ini.
Sungguh rasanya suatu kebanggan tersendiri dalam kesempatan ini penulis
juga turut menghaturkan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada pemberi
motivasi terbesar dalam hidup penulis yang selalu memberikan, kasih sayang,
dukungan dan doa yang tidak putus-putusnya dari kedua orang tua terkasih dan adikadik-adik tersayang, serta teman-teman Selly, Hanna Mandela, Inda Mayasari, Hanna
Hutapea, Maychel Hans, Roma Victoria dan Budi Praptio, yang telah memberikan
doa dam semangat kepada penulis.
Penulis menyadari sepenuhnya tulisan ini masih jauh dari sempurna, namun
besar harapan penulis kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua
pihak, khususnya terhadap ilmu kenotariatan. Demikian pula atas bantuan dan
kebaikan yang telah diberikan kepada Penulis mendapat balasan dari Yang Maha
Kuasa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang
melimpah kepada kita semua.
Medan,
November 2015
Penulis
AGNES.W.SAMOSIR
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama
:
Agnes.Wahyuni.Samosir
Tempat/Tgl.Lahir
:
Medan/ 1 Juni 1992
Status
:
Belum Kawin
Agama
:
Kristen Protestan
Alamat
:
Jalan Gunung Sibayak No.2A, Kelurahan Medan
Timur
II. KELUARGA
Ayah
:
Nicholas Pardamean Samosir
Ibu
:
Titi Maya Siagian
Saudara Kandung
:
Yulia Giovanni Samosir
Novita Christi Samosir
III. PENDIDIKAN
1. Sekolah Dasar
2. Sekolah Menengah Pertama
3. Sekolah Menengah Atas
4. Perguruan Tinggi (S1)
5. Perguruan Tinggi (S2)
: SD Santo Yoseph, Medan
(Tahun 1997-2003)
: SMP Santa Maria, Medan
(Tahun 2003-2006)
: SMA Santo Thomas 1, Medan
(Tahun 2006-2009)
: Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara
(Tahun 2009-2013)
: Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
(Tahun 2013-2015)
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ................................................................................................. i
ABSTRACT ............................................................................................... ii
KATA PENGANTAR ............................................................................... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ................................................................. vi
DAFTAR ISI .............................................................................................. vii
DAFTAR ISTILAH .................................................................................. xi
DAFTAR SINGKATAN .......................................................................... xiii
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang ....................................................................
1
B. Rumusan Masalah ...............................................................
11
C. Tujuan Penelitian ................................................................
11
D. Manfaat Penelitian ..............................................................
12
E. Keaslian Penelitian ............................................................
13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ............................................
14
1. Kerangka Teori..............................................................
14
2. Konsepsi .......................................................................
19
G. Spesifikasi Penelitian ..........................................................
21
1. Jenis Penelitian ................................................................
21
2. Sifat Penelitian ................................................................
22
3. Metode Pendekatan .........................................................
23
4. Sumber Data..................................................................... 24
5. Teknik dan Alat Pengumpulan Data................................. 25
a. Teknik Pengumpulan Data ..........................................
25
b. Alat Pengumpul Data.................................................... 25
Universitas Sumatera Utara
BAB II
KEKUATAN HUKUM TERHADAP JAMINAN YANG
HANYA
DIIKUTI
DENGAN
SURAT
KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN..........................
28
A. Ruang Lingkup Jaminan Yang Berupa Hak Tanggungan.
28
1. Pengertian Jaminan.........................................................
28
2. Kedudukan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan.............
33
B. Tinjauan Umum Mengenai Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan................................................................
47
1. Pengertian Mengenai Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan.........................................................
47
2. Objek Yang Digunakan Sebagai Jaminan Dalam
Surat Kuasa Mebebankan Hak Tanggungan................
54
C. Perjanjian Kredit Yang Hanya Berlandaskan Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan............................
57
1. Jaminan Kredit Yang Hanya Diikat Berdasarkan
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan..............
57
2. Kelemahan Apabila Perjanjian Kredit Hanya
Berdasarkan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan................................................................... 61
3. Kekuatan Hukum Terhadap Jaminan Yang Hanya
Diikuti Dengan SKMHT............................................. 62
BAB III
PERJANJIAN KREDIT YANG MENGALAMI KREDIT MACET
PADA SAAT SKMHT TERSEBUT JUGA
SUDAH LEWAT MASA BERLAKUNYA........................
67
A. Pelaksaaan Perjanjian Kredit Dalam Bank........................
67
1.
Pengertian Tentang Perjanjian.....................................
67
2.
Pengertian Tentang Perjanjian Kredit.........................
71
Universitas Sumatera Utara
3.
Landasan Umum Pemberian Kredit............................
74
4.
Jaminan Yang Digunakan Dalam Perjanjian Kredit...
80
5.
Pelaksanaan Perjanjian Kredit.....................................
83
B. Perjanjian Kredit Yang Mengalami Kredit Macet..............
87
1. Pengertian Kredit Macet...............................................
87
2. Faktor Penyebab Munculnya Kredit Macet..................
89
3. Upaya Untuk Mencegah Terjadinya Kredit Macet.......
91
C. Tindakan Wanprestasi Dalam Perjanjian Kredit.................
95
1. Konsep dan Bentuk Wanprestasi..................................
95
2. Sebab-Sebab Timbulnya Wanprestasi dan Akibat
Hukumnya.....................................................................
99
3. Terjadinya Tindakan Wanprestasi Yang Hanya
Berlandaskan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan...................................................................
100
D. Tindakan Yang Dilakukan Pada Saat Terjadinya Kredit
Macet Yang Diikuti Dengan SKMHT Yang Juga
Sudah Jatuh Waktu............................................................
BAB IV
103
TINDAKAN YANG DILAKUKAN OLEH KREDITUR
KETIKA TERJADINYA KREDIT MACET ATAU WANPRESTASI
YANG DILAKUKAN OLEH DEBITUR DENGAN JAMINAN
YANG HANYA DIIKUTI DENGAN
SKMHT....................................................................................
107
A. Pelaksanaan Eksekusi Jaminan Kredit Yang Berupa
Hak Tanggungan................................................................
107
1.
Pengertian Parate Executie (Parate Eksekusi).............
107
2.
Jenis-Jenis Eksekusi Jaminan Kredit ..........................
109
B. Pelaksanaan Sita Jaminan Debitur Terhadap Jaminan
Debitur Yang Hanya Diikuti Dengan Pembuatan
Universitas Sumatera Utara
SKMHT..............................................................................
112
1.
Pengertian Sita Jaminan...............................................
112
2.
Objek Yang Dijadikan Sebagai Sita Jaminan..............
115
3.
Pelaksanaan Sita Jaminan............................................
117
C. Sita Jaminan Terhadap
Jaminan Debitur Yang Hanya
Diikuti Dengan SKMHT..................................................... 119
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ........................................................................ 125
B. Saran .................................................................................. 126
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................... 128-134
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISTILAH ASING
Affirmative Covenant
: Persyartan yang harus dipenuhi debitur
Condition
: Kondisi/ Ketentuan
Covenant Standart
: Persyaratan dasar
Corporate Guaranty
: Jaminan perusahaan
Credietverband
: Kredit Verband/ Jaminan atas tanah
Curriculum Vitae
: Daftar riwayat hidup
Economic Law
: Hukum ekonomi
Fiat
: Diizinkan/ Diperkenankan
Force Majuere
: Keadaan memaksa
Grace Period
: Masa Tenggang
Hak Preference
:
Hak
yang
diistimewakan/
kedudukan
yang
diutamakan
Hypotheek
: Hipotik/ suatu hak kebendaan atas bendata tak
bergerak
Inkracht van gewijsde
: Kekuatan hukum tetap
Onrechtmatige daad
: Perbuatan yang bertentangan dengan hukum
Overlapping
: Sertifikat hak milik ganda
Pand
: Gadai
Parate Executie
: Pelaksanaan pengesksekusian jaminan
Persoanl Guaranty
: Jaminan pribadi
Universitas Sumatera Utara
Reconditioning
: Persyaratan kembali
Rescheduling
: Penjadwalan kembali
Restructuring
: Penataan kembali/ perubahan syarat kredit
Risk
: Resiko
Security
: Jaminan
Signs
: Tanda-tanda
Suplesi
: Penambahan nilai kredit
Term
: Syarat
The Sovereign
: Pemegang kedaulatan
Track Record
: Sejarah hidup debitur
Waarmerking
: Pembubuhan tanda/ cap pengenal
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR SINGKATAN
AO
: Account Officer
APHT
: Akta Pembebanan Hak Tanggungan
ASKRINDO : Asuransi Kredit Indonesia
BPN
: Badan Pertanahan Negara
HIR
: Herziene Inlandsch Reglement
MA
: Mahkamah Agung
KBPN
: Kepala Badan Pertanahan Negara
KUHP
: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
OL
: Offering Letter
PMNA
: Peraturan Menteri Negara Agraria
PPAT
: Pejabat Pembuat Akta Tanah
RBg
: Rechtsreglement Buitengeewesten
SEBI
: Surat Edaran Bank Indonesia
SEMA
: Surat Edaran Mahkamah Agung
SHGB
: Sertifikat Hak Guna Bangunan
SHGU
: Sertifikat Hak Guna Usaha
SHM
: Sertifikat Hak Milik
SKMHT
: Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
SKMA
: Surat Kuasa Menjual Agunan
SKT
: Surat Keterngan Tanah
Universitas Sumatera Utara
SPPK
: Surat Penawaran Pemberian Kredit
UU
: Undang-Undang
UUP
: Undang-Undang Perbankan
UUHT
: Undang-Undang Hak Tanggungan
UUPA
: Undang-Undang Pokok Agraria
Universitas Sumatera Utara
KREDIT YANG HANYA DIIKUTI DENGAN PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
TESIS
Oleh :
AGNES WAHYUNI SAMOSIR PAKPAHAN
137011025 / MKn
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
PELAKASANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN
KREDIT YANG HANYA DIIKUTI DENGAN PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh :
AGNES WAHYUNI SAMOSIR PAKPAHAN
137011025 / MKn
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 9 November 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof.Dr.Tan Kamello, SH, MS
2. Notaris, Dr.Syahril Sofyan, SH, M.Kn
3. Dr.T.Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum
4. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN
KREDIT YANG HANYA DIIKUTI OLEH PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
Perjanjian kredit merupakan suatu perjanjian konsensuil antara debitur (nasabah
bank) dengan kreditur (bank) yang melahirkan hubungan hutang piutang dengan
debitur yang berkewajiban membayar kembali pinjaman yang diberikan oleh kreditur
dengan berdasarkan syarat dan kondisi yang telah ditetapkan oleh para pihak.
Kegiatan perjanjian kredit biasanya dilakukan oleh masyarakat dengan tujuan adanya
untuk meminjam uang ke bank dengan memberikan suatu jaminan kepada bank, yang
dimana jaminan tersebut berguna bagi bank sebagai pegangannya bank, apabila
terjadi masalah dikemudian hari terhadap perjanjian kredit tersebut bank dapat
melakukan tindakan terhadap jaminan debiturnya, dalam hal ini maksudnya dapat
dilakukan lelang ataupun sita jaminan terhadap perjanjian kredit yang mengalami
suatu kendala. Terhadap perjanjian kredit yang hanya diikuti dengan pembuatan
SKMHT berlaku dengan syarat dan kondisi tertentu. Maksudnya dalam hal ini,
perjanjian kredit yang hanya diikuti dengan SKMHT adalah debitur yang melakukan
pinjaman kepada bank hanya sebesar Rp.50.000.000 (lima puluh juta rupiah), ataupun
terhadap perjanjian kredit yang hanya untuk kredit perumahan (KPR) saja.
Mengingat bahwa penelitian ini menggunakan jenis penelitian hukum dengan metode
pendekatan yuridis normatif, yaitu penelitian hukum doktriner yang mengacu kepada
norma-norma hukum yang terdapat di dalam perundang-undangan. Artinya dalam
penelitian ini yang dipergunakan adalah merujuk pada sumber hukum yakni
penelitian yang mengacu ada norma-norma yang terdapat dalam perangkat hukum,
maka penelitian ini menekankan kepada sumber-sumber bahan hukum primer, baik
berupa peraturan-peraturan maupun teori-teori hukum.
Perjanjian kredit bank yang hanya diikuti dengan pembuatan SKMHT tidak memiliki
kekuatan hukum yang kuat karena tidak adanya diikat dengan Hak Tanggungan
nantinya, karena pada dasarnya SKMHT hanyalah berupa lembaga kuasa bukan suatu
lembaga jaminan. Sehingga apabila dikemudian hari debitur terjadi kredit macet dan
perjanjian kredit hanya diikuti dengan SKMHT untuk melakukan pengeksekusiannya
adalah dengan melakukan gugatan secara perdata terhadap debitur dan meletakan sita
jaminan terhadap terhadap jaminan si debitur.
Kata Kunci: Perjanjian Kredit, SKMHT.
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
THE IMPLEMENTATION OF BANK CREDIT AGREEMENT WITH
COLLATERAL WHICH IS APPROVED WITH THE MAKING OF
POWER OF ATTORNEY FOR HYPOTHECATION
Credit agreement is a consensual agreement between the debtor (bank customer) and
the creditor (bank) establishing debits and credits relationship that obliges the debtor
to pay back the loan given by the creditor under terms and conditions determined by
the stakeholders. Credit Agreement is usually carried out by the society with aim to
borrow some money from a bank by providing collateral, which gives security to the
bank, in case a problem emerges in the future upon the credit agreement, the bank
may take an action towards the collateral, meaning that the collateral can be sold by
auction or confiscated due to the credit agreement that experiences a problem.
Towards the credit agreement which is approved with the making of SKMHT (the
power of attorney for hypothecation), there are terms and conditions apply. It means
that, usually a credit agreement which is approved with the making of SKMHT is the
debtor who borrows 50,000,000 rupiahs (fifty million rupiahs) from a bank, or the
credit agreement for KPR (House Ownership Credit).
This research applied normative juridical legal research methodology, which is a
doctrinaire legal research referring to legal norms set in the legislation. This
research referred to legal sources, namely researches referring to norms in the set of
laws, thus this research emphasized on primary legal sources, either regulations or
legal theories.
Credit agreement which is approved with the making of SKMHT does not have strong
legal force due to the absence of legal bond with the mortgage in the future, because
basically SKMHT is only an authority granting, not a collateral granting. Therefore,
if in the future the debtor finds difficulty paying back the loan, the credit agreement
which was approved with the making of SKMHT can only be executed by issuing civil
complaint to the debtor and putting the debtor’s collateral into confiscation.
Keywords: Credit Agreement, SKMHT.
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Salam dan damai sejahtera
Segala puji syukur bagi Tuhan Allah semesta alam yang telah memberikan
kasih dan karunianya kepada penulis. Penulis dengan ucapan syukur kepada Yang
Maha Kuasa sehingga dapat menyelesaikan tesis ini yang berjudul :
“PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN
KREDIT YANG HANYA DIIKUTI OLEH PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT).”
Dalam penyusunan tesis ini tentunya banyak sekali kekurangan-kekurangan
dan keterbatasan serta kelemahan-kelemahan yang terdapat dalam diri Penulis. Oleh
karena itu Penulis sangat mengharapkan masukan, koreksi, kritik dan saran untuk
perbaikan tesis ini sehingga menjadi lebih baik dan
lengkap lagi, tidak sedikit
bantuan dari berbagai pihak yang diberikan kepada penulis baik dari segi moril dan
segi materil. Oleh karena itu dengan segala ketulusan hati penulis mengucapkan
beribu-ribu terima kasih atas segala bantuan dan dukungan yang selama ini penulis
terima sampai selesainya penulisan tesis ini. Oleh karena itu pada kesempatan ini,
penulis dengan segala kerendahan hati menghaturkan terima kasih dan penghargaan
yang setinggi-tingginya kepada yang terhormat :
1. Bapak Prof. Subhilhar, Ph.D selaku Pejabat Rektor Universitas Sumatera Utara
yang memberikan kesempatan dan fasilitas kepada penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan penulisan tesis ini.
Universitas Sumatera Utara
2. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan dalam
menyelesaikan pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN. selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan
Dosen
Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan
kepada penulis untuk kesempurnaan penulisan tesis ini. Atas segala dedikasi dan
pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu
pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
4. Bapak Prof.Dr.Tan Kamello,S.H,M.S, selaku Dosen Pembimbing
yang telah
dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan kepada penulis untuk
kesempurnaan penulisan tesis ini.
5. Alm. Bapak Notaris, Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku Dosen Pembimbing
yang telah dengan tulus ikhlas selalu memberikan bimbingan dan arahan kepada
penulis untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
6. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang
telah memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat bermanfaat
selama penulis mengikuti proses kegiatan belajar mengajar dibangku kuliah.
7. Seluruh staf/pegawai di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang
telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis selama menjalani pendidikan.
Universitas Sumatera Utara
8. Rekan-rekan mahasiswa dan mahasiswi di Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara, Khususnya angkatan tahun 2013 group A yang telah banyak
memberikan motivasi dan semangat kepada penulis dalam menyelesaikan tesis ini.
Sungguh rasanya suatu kebanggan tersendiri dalam kesempatan ini penulis
juga turut menghaturkan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada pemberi
motivasi terbesar dalam hidup penulis yang selalu memberikan, kasih sayang,
dukungan dan doa yang tidak putus-putusnya dari kedua orang tua terkasih dan adikadik-adik tersayang, serta teman-teman Selly, Hanna Mandela, Inda Mayasari, Hanna
Hutapea, Maychel Hans, Roma Victoria dan Budi Praptio, yang telah memberikan
doa dam semangat kepada penulis.
Penulis menyadari sepenuhnya tulisan ini masih jauh dari sempurna, namun
besar harapan penulis kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua
pihak, khususnya terhadap ilmu kenotariatan. Demikian pula atas bantuan dan
kebaikan yang telah diberikan kepada Penulis mendapat balasan dari Yang Maha
Kuasa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang
melimpah kepada kita semua.
Medan,
November 2015
Penulis
AGNES.W.SAMOSIR
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama
:
Agnes.Wahyuni.Samosir
Tempat/Tgl.Lahir
:
Medan/ 1 Juni 1992
Status
:
Belum Kawin
Agama
:
Kristen Protestan
Alamat
:
Jalan Gunung Sibayak No.2A, Kelurahan Medan
Timur
II. KELUARGA
Ayah
:
Nicholas Pardamean Samosir
Ibu
:
Titi Maya Siagian
Saudara Kandung
:
Yulia Giovanni Samosir
Novita Christi Samosir
III. PENDIDIKAN
1. Sekolah Dasar
2. Sekolah Menengah Pertama
3. Sekolah Menengah Atas
4. Perguruan Tinggi (S1)
5. Perguruan Tinggi (S2)
: SD Santo Yoseph, Medan
(Tahun 1997-2003)
: SMP Santa Maria, Medan
(Tahun 2003-2006)
: SMA Santo Thomas 1, Medan
(Tahun 2006-2009)
: Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara
(Tahun 2009-2013)
: Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
(Tahun 2013-2015)
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ................................................................................................. i
ABSTRACT ............................................................................................... ii
KATA PENGANTAR ............................................................................... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ................................................................. vi
DAFTAR ISI .............................................................................................. vii
DAFTAR ISTILAH .................................................................................. xi
DAFTAR SINGKATAN .......................................................................... xiii
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang ....................................................................
1
B. Rumusan Masalah ...............................................................
11
C. Tujuan Penelitian ................................................................
11
D. Manfaat Penelitian ..............................................................
12
E. Keaslian Penelitian ............................................................
13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ............................................
14
1. Kerangka Teori..............................................................
14
2. Konsepsi .......................................................................
19
G. Spesifikasi Penelitian ..........................................................
21
1. Jenis Penelitian ................................................................
21
2. Sifat Penelitian ................................................................
22
3. Metode Pendekatan .........................................................
23
4. Sumber Data..................................................................... 24
5. Teknik dan Alat Pengumpulan Data................................. 25
a. Teknik Pengumpulan Data ..........................................
25
b. Alat Pengumpul Data.................................................... 25
Universitas Sumatera Utara
BAB II
KEKUATAN HUKUM TERHADAP JAMINAN YANG
HANYA
DIIKUTI
DENGAN
SURAT
KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN..........................
28
A. Ruang Lingkup Jaminan Yang Berupa Hak Tanggungan.
28
1. Pengertian Jaminan.........................................................
28
2. Kedudukan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan.............
33
B. Tinjauan Umum Mengenai Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan................................................................
47
1. Pengertian Mengenai Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan.........................................................
47
2. Objek Yang Digunakan Sebagai Jaminan Dalam
Surat Kuasa Mebebankan Hak Tanggungan................
54
C. Perjanjian Kredit Yang Hanya Berlandaskan Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan............................
57
1. Jaminan Kredit Yang Hanya Diikat Berdasarkan
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan..............
57
2. Kelemahan Apabila Perjanjian Kredit Hanya
Berdasarkan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan................................................................... 61
3. Kekuatan Hukum Terhadap Jaminan Yang Hanya
Diikuti Dengan SKMHT............................................. 62
BAB III
PERJANJIAN KREDIT YANG MENGALAMI KREDIT MACET
PADA SAAT SKMHT TERSEBUT JUGA
SUDAH LEWAT MASA BERLAKUNYA........................
67
A. Pelaksaaan Perjanjian Kredit Dalam Bank........................
67
1.
Pengertian Tentang Perjanjian.....................................
67
2.
Pengertian Tentang Perjanjian Kredit.........................
71
Universitas Sumatera Utara
3.
Landasan Umum Pemberian Kredit............................
74
4.
Jaminan Yang Digunakan Dalam Perjanjian Kredit...
80
5.
Pelaksanaan Perjanjian Kredit.....................................
83
B. Perjanjian Kredit Yang Mengalami Kredit Macet..............
87
1. Pengertian Kredit Macet...............................................
87
2. Faktor Penyebab Munculnya Kredit Macet..................
89
3. Upaya Untuk Mencegah Terjadinya Kredit Macet.......
91
C. Tindakan Wanprestasi Dalam Perjanjian Kredit.................
95
1. Konsep dan Bentuk Wanprestasi..................................
95
2. Sebab-Sebab Timbulnya Wanprestasi dan Akibat
Hukumnya.....................................................................
99
3. Terjadinya Tindakan Wanprestasi Yang Hanya
Berlandaskan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan...................................................................
100
D. Tindakan Yang Dilakukan Pada Saat Terjadinya Kredit
Macet Yang Diikuti Dengan SKMHT Yang Juga
Sudah Jatuh Waktu............................................................
BAB IV
103
TINDAKAN YANG DILAKUKAN OLEH KREDITUR
KETIKA TERJADINYA KREDIT MACET ATAU WANPRESTASI
YANG DILAKUKAN OLEH DEBITUR DENGAN JAMINAN
YANG HANYA DIIKUTI DENGAN
SKMHT....................................................................................
107
A. Pelaksanaan Eksekusi Jaminan Kredit Yang Berupa
Hak Tanggungan................................................................
107
1.
Pengertian Parate Executie (Parate Eksekusi).............
107
2.
Jenis-Jenis Eksekusi Jaminan Kredit ..........................
109
B. Pelaksanaan Sita Jaminan Debitur Terhadap Jaminan
Debitur Yang Hanya Diikuti Dengan Pembuatan
Universitas Sumatera Utara
SKMHT..............................................................................
112
1.
Pengertian Sita Jaminan...............................................
112
2.
Objek Yang Dijadikan Sebagai Sita Jaminan..............
115
3.
Pelaksanaan Sita Jaminan............................................
117
C. Sita Jaminan Terhadap
Jaminan Debitur Yang Hanya
Diikuti Dengan SKMHT..................................................... 119
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ........................................................................ 125
B. Saran .................................................................................. 126
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................... 128-134
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISTILAH ASING
Affirmative Covenant
: Persyartan yang harus dipenuhi debitur
Condition
: Kondisi/ Ketentuan
Covenant Standart
: Persyaratan dasar
Corporate Guaranty
: Jaminan perusahaan
Credietverband
: Kredit Verband/ Jaminan atas tanah
Curriculum Vitae
: Daftar riwayat hidup
Economic Law
: Hukum ekonomi
Fiat
: Diizinkan/ Diperkenankan
Force Majuere
: Keadaan memaksa
Grace Period
: Masa Tenggang
Hak Preference
:
Hak
yang
diistimewakan/
kedudukan
yang
diutamakan
Hypotheek
: Hipotik/ suatu hak kebendaan atas bendata tak
bergerak
Inkracht van gewijsde
: Kekuatan hukum tetap
Onrechtmatige daad
: Perbuatan yang bertentangan dengan hukum
Overlapping
: Sertifikat hak milik ganda
Pand
: Gadai
Parate Executie
: Pelaksanaan pengesksekusian jaminan
Persoanl Guaranty
: Jaminan pribadi
Universitas Sumatera Utara
Reconditioning
: Persyaratan kembali
Rescheduling
: Penjadwalan kembali
Restructuring
: Penataan kembali/ perubahan syarat kredit
Risk
: Resiko
Security
: Jaminan
Signs
: Tanda-tanda
Suplesi
: Penambahan nilai kredit
Term
: Syarat
The Sovereign
: Pemegang kedaulatan
Track Record
: Sejarah hidup debitur
Waarmerking
: Pembubuhan tanda/ cap pengenal
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR SINGKATAN
AO
: Account Officer
APHT
: Akta Pembebanan Hak Tanggungan
ASKRINDO : Asuransi Kredit Indonesia
BPN
: Badan Pertanahan Negara
HIR
: Herziene Inlandsch Reglement
MA
: Mahkamah Agung
KBPN
: Kepala Badan Pertanahan Negara
KUHP
: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
OL
: Offering Letter
PMNA
: Peraturan Menteri Negara Agraria
PPAT
: Pejabat Pembuat Akta Tanah
RBg
: Rechtsreglement Buitengeewesten
SEBI
: Surat Edaran Bank Indonesia
SEMA
: Surat Edaran Mahkamah Agung
SHGB
: Sertifikat Hak Guna Bangunan
SHGU
: Sertifikat Hak Guna Usaha
SHM
: Sertifikat Hak Milik
SKMHT
: Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
SKMA
: Surat Kuasa Menjual Agunan
SKT
: Surat Keterngan Tanah
Universitas Sumatera Utara
SPPK
: Surat Penawaran Pemberian Kredit
UU
: Undang-Undang
UUP
: Undang-Undang Perbankan
UUHT
: Undang-Undang Hak Tanggungan
UUPA
: Undang-Undang Pokok Agraria
Universitas Sumatera Utara