Hak Hak Atas Tanah dalam Hukum Tanah Nas (1)

HAK-HAK ATAS TANAH
DALAM HUKUM TANAH
NASIONAL

Pengertian:
• Hak atas tanah adalah hak yang
memberi wewenang kepada
pemegang hak untuk
mempergunakan dan/atau memperoleh
manfaat dari tanah yang dihakinya.
• Wewenang pemegang hak atas tanah:
1. umum (Ps.4 ayat 2)
2. khusus

Wewenang
Umum
pemegang hak atas tanah:
Menggunakan tanah termasuk tubuh bumi,
air dan ruang yang ada di atasnya sekedar
diperlukan untuk kepentingan yang
langsung berhubungan dengan

penggunaan tanah dalam batas-batas
tertentu menurut UUPA dan peraturan
perundangan lainnya yang lebih tinggi.
Wew tsb terbatas pd penggunaan tanah,
tdk mencakup pengambilan kekayaan
alam yg terkandung di dalamnya.

Wewenang khusus:
Menggunakan tanahnya sesuai dengan
macam-macam hak atas tanah yang
dimilikinya.
Misalnya :
HM = dpt utk pertanian dapat juga untuk
mendirikan bangunan
HGB = hanya untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan di atas tanah yang
bukan miliknya.
HGU = menggunakan tanah utk kepentingan
perusahaan dibidang pertanian,
perkebunan, peternakan atau perikanan.

Dasar Hukum pengaturan
Hak atas Tanah:
• Pasal 4 ayat (1) UUPA  atas
dasar HMN ditentukan macammacam hak atas permukaan bumi
yang disebut tanah yang dapat
diberikan kepada dan dipunyai oleh
orang-orang baik sendiri maupun
bersama-sama dengan orang lain
serta badan-badan hukum

Obyek hak atas tanah:
Hak atas permukaan bumi (dilihat
dari aspek yuridis) = tanah

Subyek ...............?

Subyek hak atas tanah:
1. Perorangan
a. WNI

b. WNA
2. Sekelompok orang secara bersamasama
3. Badan Hukum privat dan BH Publik

Macam-macam hak atas
tanah:
• Diatur dalam Ps 16 dan Ps.53 UUPA :
1.Hak atas tanah bersifat tetap (Ps. 16
UUPA)
 artinya h.a.t akan tetap ada selama UUPA
masih berlaku atau belum dicabut dg UU
yang baru.
 macamnya : HM, HGU, HGB, H Pakai, Hak
Sewa untuk Bangunan, Hak Membuka
Tanah, dan Hak Memungut Hasil Hutan

• Hak membuka Tanah dan Hak
Memungut Hasil Hutan bukan hak atas
tanah
• Karena tdk memberikan wewenang

kepada pemegang haknya
untukmenggunakan tanah atau
mengambil manfaat dr tanah yg
dihakinya
• Kedua hak tersebut sebagai
“pengejawantahan” dari hak ulayat
masyarakat hukum adat

2. Hak Atas Tanah bersifat
Sementara (Ps.53 UUPA)
 bahwa h.a.t ini sifatnya
sementara, dlm waktu yg singkat
akan dihapus karena mengandung
sifat-sifat pemerasan, feodal dan
bertentangan dg jiwa UUPA.
 macam-macam : Hak Gadai Tanah,
Hak Usaha Bagi Hasil (perjjn bagi
hasil), Hak Sewa Tanah Pertanian,
dan Hak Menumpang.

• Hak atas tanah dalam Pasal 16 dan
53 UUPA tidak bersifat limitatif,
artinya di samping hak-hak atas
tanah yg disebutkan dalam UUPA,
kelak dimungkinkan lahirnya hak
atas tanah yg baru yang diatur
secara khusus dengan UU

Dari asal tanahnya, h.a.t
dibedakan dlm 2 kelompok:
1. Hak atas tanah yang bersifat primer
 Yaitu h.a.t yg berasal dari Tanah Negara
 HM, HGU, HGB atas Tanah Negara, Hak
Pakai Asal Tanah Negara.
2. Hak atas tanah bersifat sekunder
 yaitu h.a.t berasal dari tanah pihak lain
 macam-macamnya : HGB atas tanah
HPL; HGB atas tanah HM; Hak Pakai atas
tanah HPL; HP atas tanah HM; Hak Sewa
untuk Bangunan: hak atas tanah bersifat

sementara.
Hak Milik....?

HAK MILIK
(Pasal 20 s/d 27 UUPA)
• PENGERTIAN : HM adalah hak turun
temurun, terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah dengan
mengingat fungsi sosial tanah.
• Sifat Khusus HM:
1. turun temurun
2. terkuat
3. terpenuh

• Turun temurun : berlangsung terus apbl
pemiliknya meninggal dapat dilanjutkan
kepemilikannya kepada ahli warisnya.
• Terkuat : dibanding dengan hak atas
tanah yang lain, HM adl hak paling kuat,
induk dr hak-hak yg lain, HM tdk berinduk

kepada h.a.t yg lain; HM wajib didaftar.
• Terpenuh : jangka waktu tidak terbatas;
pemilik mempunyai wewenang paling
luas, bebas mempergunakan tanahnya
dilihat dr peruntukannya (bisa untuk
tempat tinggal maupun untuk usaha)

Ciri-ciri HM:
1. terkuat, terpenuh;
2. Turun temurun, tidak dibatasi jangka
waktu dan dapat diwariskan;
3. Induk dari hak atas tanah lain;
4. Dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani HT;
5. Dapat dialihkan;
6. Dapat dilepaskan secara sukarela;
7. Dapat diwakafkan.

• Penggunaan HM harus memperhatikan
fungsi sosial tanah, artinya:

1. dalam menggunakan tanah tidak boleh
menimbulkan kerugian bagi orang lain;
2. penggunaan tanah harus disesuaikan dg
keadaan dan sifat haknya;
3. adanya keseimbangan antara
kepentingan
pribadi dengan kepentingan umum;
4. tanah harus dipelihara dengan baik agar
bertambah kesuburan dan mencegah
kerusakan

Subyek HM :
1. Perseorangan:
Hanya WNI Tunggal yang dapat
mempunyai HM (Ps.21 ayat (1) dan (4)
UUPA);
2. Badan-Badan Hukum:
Badan-badan hukum yang ditunjuk ole
Pemerintah yang dapat mempunyai
HM dan syarat-syaratnya (Ps. 21 ayat

(2) UUPA)

WNI Tunggal ?
• Orang Asing?
• Ps.21 ayat (3) UUPA dapat dengancara:
1.Pewarisan tanpa wasiat;
2.Pencampuran harta karena perkawinan;
3.WNI, peralihan status kewarganegaraan.
• Syarat : batas waktu 1 tahun wajib
dilepaskan
• Lampau/lalai?  haknya hapus, tanahnya
jatuh kepada negara, hak-hak pihak lain
yang membebani tetap berlangsung
– Boedi Harsono............?

• Hubungan pihak ke-3 dengan tanah
dapat berlangsung sepanjang tdk
bertentangn dg sistem UUPA dan
kedudukan tanah sebagai Tanah Negara:
- HGB, HP tetap berlangsung;

- Hak Sewa, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak
Gadai Tanah, Hak Menumpang dirubah
jadi Hak Pakai
- Hak Tanggungan : Hapus, krn tanah
Negara tidak dapat dibebani HT, akibat
Kreditur: concurent

Badan Hukum Ditunjuk
Pemerintah

• Asas: BH tidak dapat mempunyai HM
atas tanah
• Mengapa?
• Prof. Boedi harsono,SH:
1. Utk keperluan usaha, BH tidak secara
mutlak perlu tanah HM;
2. Dapat dicegah usaha2 yang bermaksud
menghindari ketentuan batas
maksimum luas tanah (pasal 17 UUPA)
3.Dapat dicegah orang asing dengan BH

dapat menguasai tanah dengan HM
4. BH sec ekonomis.........................

4. BH secara ekonomis kuat, sehingga
dikhawatirkan jika diperbolehkan
mempunyai tanah dengan HM. Tanah
rakyat banyak yang akan jatuh dalam
penguasaan Badan Hukum
Pasal 21 ayat (2) UUPA ; memberikan
kemungkinan Badan Hukum dapat
punya tanah HM yaitu apabila ditunjuk
oleh Pemerintah.

PP no. 38 Tahun 1963 ttg
Penunjukan Badan-badan Hukum
yg Dapat Mempunyai HM Atas
Tanah
• Pasal 1 : Badan-badan Hukum yg
dapat mempunyai HM adalah:
1.Bank-bank yang didirikan oleh
Negara (Bank Negara);
2.Koperasi Pertanian;
3.Badan Keagamaan;
4.Badan Sosial.

• Menurut Pasal 8 ayat (1) PMNA/Ka.BPN
No.9 Tahun 1999 ttg Tata Cara
Pemberian dan Pembatalan Hak Atas
tanah Negara dan HPL badan-bdan
Hukum yg dapat mempunyai tanah HM
adalah:
1.Bank Pemerintah;
2.Badan Kegamaan dan;
3.Badan Sosial
Yang ditunjuk oleh Pemerintah
jangka waktu HM...........?

• HM tidak dibatasi jangka waktu 
sepanjang pemiliknya memenuhi
syarat sebagai subyek HM.

Terjadinya HM:
• Pasal 22 UUPA :HM terjadi melalui3
cara yaitu:
1.Menurut ketentuan Hk Adat
2.Karena Penetapan Pemerintah;
3.Karena Ketentuan UU

HM terjadi menurut Hukum
Adat:
• Terjadi karena : pembukaan tanah
(pembukaan hutan) atau terjadi karena
timbulnya lidah tanah (Aanslibbing)
• Karena pembukaan tanah adlah yang
dilakukan sec bersama-sama dg
masyarakat hk adat yg dipimpin oleh
tetau Adat melalui 3sistem penggarapan:
1.Matok sirah matok galeng
2.Matok sirah gilir galeng
3.Sistem bluburan

Aanslibbing?
Adalah pertumbuhan tanah ditepi
sungai, danau atau laut.
Adalah tanah yang timbul atau muncul
karena berbeloknya arus sungai atau
tanah yang timbul dipinggir pantai
atau terjadi dari lumpur yg makin lama
makin tinggi dan mengeras shg
akhirnya menjadi tanah.
Dalam hukum adat lidah tanah yg
tidak begitu luas menjadi hak bagi
pemilik tanah yang berbatasan.

• Terjadinya HM karena hukum Adat
akan diatur dengan Peraturan
Pemerintah

HM terjadi karena
Penetapan Pemerintah
• Semula dari Tanah Negara
• Dengan mengajukan permohonan
pemberian HM atas tanah oleh pemohon
dg memenuhi prosedur dan persyaratan
yang telah ditentukan oleh BPN
• Keluar SKPH
• SKPH wajib didaftar di Kantor Pertanahan
Kab/Kota utk dicatat dalam BT dan
diterbitkan sertip HM atas Tanah.
• Pendaftaran SKPH menandai lahirnya HM
atas tanah

• Prosedur ?
• Diatur dalam Pasal 8 s/d 16 PMNA/Ka
BPN No. 9 Tahun 1999.
• Pejabat yang berwenang?
• Diatur dalam Perkaban No. 1 Tahun
2011, pengganti PMNA/Ka BPN No. 3
Tahun 1999 ttg Pelimpahan
Kewenangan Pemberian dan
Pembatalan Keputusan Pemberian
Hak Atas Tanah Negara.

Terjadi HM karena
ketentuan UU
• Diatur dalam Pasal I, II dan VI ayat (1)
Ketentuan-Ketentuan Konversi UUPA
• Atas dasar ketentuan konversi
(perubahan) menurut UUPA
• M.b sejak tanggal 24 September 1960.
• Konversi?
• Penegasan Konversi dari tanah HM adat
diatur dalam Peraturan Menteri Pertanian
dan Agraria (PMPA) No.2 Tahun 1962 ttg
Penegasan dan Pendaftaran Bekas Hakhak Indonesia Atas Tanah

Kewajiban Pemegang
HM:
1. Fungsi sosial tanah;
2. Memelihara tanah dan menjaga
kesuburan tanah
3. Tidak menelantarkan tanah
4. Mendaftarakan tanahnya

Kewenangan pemegang HM:
• Menggunakan utk pertanian maupun
utk mendirikan bangunan sesuai
dengan fungsi sosial tanah,
disesuaikan dengan Tata Guna Tanah
atau RTRW yang ditetapkan oleh
Pemda setempat.

Hapusnya HM
(Pasal 27 UUPA):
1. Tanahnya jatuh pada Negara (Tanah
Negara):
a. Pencabutan hak atas tanah (Ps.18);
b. Penyerahan secara sukarela;
c. Diterlantarkan;
d. Subyek hak tidaklagi memenuhi syarat
sebagai subyek HM (Ps 21 ayat (2) dan
Ps.26 ayat (2) UUPA;
2. Tanahnya musnah bencana alam

UU tentang HM ?
• Belum ada UU ttg HM yang
diperintahkan oleh Ps. 50 ayat (1)
UUPA;
• Ketentuan Ps. 20 s/d 27 UUPA
dianggap sudah memadai dan
apabila diperlukan dapat dilengkapi
dengan norma-norma Hukum Adat
setempat yang berlaku (Ps. 56 UUPA)