Tinjauan Yuridis Terhadap Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dalam Hal Take Over Kredit Jual Beli Antar Bank Chapter III V
BAB III
PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN DENGAN SURAT KUASA YANG
DIBERIKAN OLEH ORANG YANG BELUM MERUPAKAN PEMILIK
SAH OBJEK HAK TANGGUNGAN TERSEBUT
A. Pengertian Hak Tanggungan
Sebelum lahirnya Undang-Undang Hak Tanggungan, pembebanan hak atas
tanah sebagai jaminan hutang menggunakan kelembagaan jaminan hipotik.
Sebagaimana yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Bab XXI
tentang hipotik. Namun sesudah diberlakukannya Undang-Undang Hak
Tanggungan, pembebanan
hak atas tanah sebagai jaminan hutang tidak lagi
berdasarkan ketentuanjaminan hipotik tersebut, melainkanberdasarkan ketentuan
jaminan Hak Tanggungan. 30
Menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 Undang-undang No. 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan
tanah, Hak Tanggungan adalah :
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah,
yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan
pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak
berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Rachmadi Usman, Hukum Kebendaan, ( Jakart : Sinar Grafika, 2011), hlm. 305
Universitas Sumatera Utara
Dari rumusan Pasal 1 butir 1 Undang-undang Hak Tanggungan tersebut
dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk
jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahului, dengan objek jaminannya
berupa Hak-hak atas Tanah yang diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau Undang-Undang Pokok
Agraria.31
Berdasarkan definisi hak tanggungan diatas, dapat ditarik unsur pokok dari
hak tanggungan, sebagai berikut :32
1) Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
2) Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.
3) Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah ) saja,
tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah itu.
4) Utang yang dijamin adalah suatu utang tertentu.
5) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain.
Dalam penjelasan umum nomor 3 Undang-undang Hak Tanggungan
memberikan batasan dari pengertian hak tanggungan tersebut yaitu :33
a.
Memberikan kedudukan yang utama atau mendahulukan kepada
pemegangnya.
b.
Objek hak tanggungan yang dijamin selalu mengikuti ditangan siapapun
objek atau benda itu berada.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak Tanggungan (Jakarta: Kencana, 2005), hlm 13
Supriadi, Op.cit., hlm. 173
33
H. Affan Mukti, Pembahasan Undang-Undang Pokok Agraria, (Medan : Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, 2010) hlm. 138
31
32
Universitas Sumatera Utara
c.
Pasti serta mudah di dalam pelaksanaan eksekusinya.
Menurut Sutarno SH.MM , Hak Tanggungan adalah jaminan yang adanya
karena diperjanjikan terlebih dahulu antara Kreditor dengan Debitor, jaminan
yang adanya atau lahirnya karena perjanjian ini akan menimbulkan jaminan
khusus yang berupa jaminan kebendaan yaitu Hak Tanggungan.Sebagaimana
disebutkan bahwa Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang,
keberadaan Hak Tanggungan memberikan suatu rasa aman kepada kreditur,
karena kreditur berada pada posisi yang diutamakan dari pada kreditur lainnya,
dalam arti apabila debitur-debitur tidak dapat melaksanakan kewajibannya
(wanprestasi) kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk menjual
barang jaminan melalui suatu pelelangan umum terhadap tanah yang dijadikan
jaminan menurut ketentuan Peraturan Perundang - Undangan, kedudukan yang
diutamakan ini dikecualikan apabila dalam hal-hal adanya piutang Negara yang
harus diutamakan menurut ketentuan Peraturan Perundang - Undangan. 34
Menurut Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja , Hak Tanggungan adalah
Penguasaan atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu
mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik
dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan
mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas
hutang debitur kepadanya.35
http://arkemotumanggor.blogspot.co.id/2014/12/hak-tanggungan.html (diakses pada tanggal 11
Juni 2016)
http://arkemotumanggor.blogspot.co.id/2014/12/hak-tanggungan.html (diakses pada tanggal 8
September 2016)
34
Universitas Sumatera Utara
Hak Tanggungan sebagai satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah
untuk pelunasan hutang tertentu mempunyai empat asas, yaitu sebagai berikut :36
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan (preferent) kepada krediturnya.
Hal ini berarti bahwa kreditor pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak
untuk didahulukan di dalam mendapatkan pelunasan atas piutangnya
daripada kreditor-kreditor lainnya atas hasil penjualan benda yang dibebani
Hak Tanggungan tersebut.
2. Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada.
Artinya benda-benda yang dijadikan objek Hak Tanggungan itu tetap
terbeban Hak Tanggungan walau di tangan siapapun beda itu berada. Jadi
meskipun hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut
telah beralih atau berpindah-pindah kepada orang lain, namun Hak
Tanggungan yang ada tetap melekat pada objek tersebut dan tetap
mempunyai kekuatan mengikat.
3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas.
Asas spesialitas maksudnya benda yang dibebani Hak Tanggungan itu harus
ditunjuk secara khusus. Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan harus
disebutkan secara tegas dan jelas mengenai benda yang dibebani itu berupa
apa, dimana letaknya, berapa luasnya, apa batas-batasnya, dan apa bukti
pemiliknya.
Adapun asas publisitas artinya hal pembebanan Hak Tanggungan tersebut
harus dapat diketahui oleh umum, untuk itu terhadap Akta Pemberian Hak
Tanggungan harus didaftarkan.
Adrian Sutedi, Op. Cit., hlm 55
Universitas Sumatera Utara
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya
Artinya dapat dieksekusi seperti putusan hakim yang telah berkekuatan
hukum tetap dan pasti.
Untuk mengetahui ciri-ciri Hak Tanggungan sebagai lembaga jaminan atas
tanah, dapat diambil dari isi pasal-pasal yang ada beserta penjelasannya, antara
lain 37 :
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pemegangnya (droit de
preference), yaitu kepada kreditornya.
2. Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek Hak Tanggungan
itu berada (droit de suite).
3. Memenuhi Asas Spesialitas dan Asas Publisitas.
Pemenuhan Asas Spesialitas ini tersebut dalam muatan wajib Akta
Pemberian Hak Tanggungan (APHT), seperti yang tercantum dalam Pasal
11 UUHT, yaitu :
-
Identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan
-
Domisili pemegang dan pemberi Hak Tanggungan
-
Jumlah utang-utang yang dijamin
-
Nilai tanggungan
-
Benda atau yang menjadi objek Hak Tanggungan
Sedangkan pemenuhan Asas Spesialitas dengan cara wajib didaftarkannya
Hak Tanggungan pada kantor pertanahan setempat (Pasal 13 UUHT).
Habib Adjie,SH.M.Hum, Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan Atas Tanah, (Bandung:
Penerbit Mandar Maju, 2000), hlm 6
Universitas Sumatera Utara
4.
Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya, yaitu dengan cara :
c. Menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil
penjualan tersebut (Pasal 6 UUHT).
d. Penjualan objek Hak Tanggungan secara dibawah tangan, jika dengan
cara tersebut akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua
pihak (Pasal 20 ayat (2) UUHT).
e. Memberikan kemungkinan penggunaan acara Parate Eksekusi seperti
yang diatur dalam Pasal 224 HIR dan 258 Rbg (Pasal 26 jo 14 UUHT).
Sedangkan sifat Hak Tanggungan, antara lain38 :
1. Tidak dapat dibagi-bagi (Pasal 2 UUHT).
Bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan
dan setiap bagian daripadanya. Dan sifat ini tidak berlaku mutlak karena ada
kemungkinan untuk mengecualikan atau menyimpang dari sifat tidak dapat
dibagi-bagi ini didasarkan Pasal 2 ayat (2) UUHT, yang dapat dilakukan
dengan Roya Parsial. Yang dimaksud dengan Royal Parsial adalah bahwa
pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara mengangsur
yang besarnya sama dengan nilai masing-masing satuan yang merupakan
bagian dari objek Hak Tanggungan.
2. Bersifat acessoir (merupakan ikutan) pada perjanjian pokok, yaitu perjanjian
yang
menimbulkan
hubungan
hukum
utang-piutang.
Keberadaan
berakhirnya dan hapusnya Hak Tanggungan kepada utang yang dijamin
pelunasannya tersebut.
Ibid, hlm 7
Universitas Sumatera Utara
B. Lahir dan Berakhirnya Hak Tanggungan
1.
Lahirnya Hak Tanggungan
Tata cara pemberian dan pendaftaran Hak Tanggungan, diatur dalam
pasal 17 UUHT yang menyatakan bahwa :
Bentuk dan isi Akta Pemberian Hak Tanggungan, bentuk dan isi buku
tanah Hak Tanggungan, dan hal-hal lain yang berkaitan dengan tata cara
pemberian
dan
pendaftaran
Hak
Tanggungan
ditetapkan
dan
diselenggarakan berdasarkan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Proses
pembebanan
Hak
Tanggungan
dilaksanakan
melalui
dua
tahapkegiatan, yaitu :39
f. Tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak
Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk selanjutnya disebut
PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin.
Di dalam akta tersebut wajib dicantumkan :
1) Nama dan identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan.
2) Domisili pihak-pihak. Apabila salah satu diantara mereka ada yang
berdomisili diluar Indonesia, maka baginya harus dicantumkan suatu
domisili pilihan di Indonesia dan jika tidak dicantumkan domisili
pihan tersebut maka Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
39
Ibid, hlm. 8
Universitas Sumatera Utara
tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
sebagai domisili pilihan.
3) Penunjukan secara jelas utang atau piutang yang dijamin.
4) Nilai tanggungan.
5) Uraian jelas mengenai objek hak tanggungan.
g. Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan , yang merupakan saat
lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan. Hak Tanggungan baru lahir
saat dibukukannya dalam buku tanah di Kantor Pertanahan.
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak
Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam
dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang
bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku. Apabila objek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari
konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi
pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan
bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
Hal ini dijelaskan dalam Pasal 10 ayat (2) UUHT.40
Menurut Pasal 13 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan, terhadap
pembebanan Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Selain
itu di dalam Pasal 13 ayat (5) jo ayat (4) Undang-Undang Hak Tanggungan juga
dinyatakan bahwa Hak Tanggungan lengkap surat-surat yang diperlukan bagi
40
Supriadi, Op.cit., hlm. 193
Universitas Sumatera Utara
pendaftarnya. Dengan demikian, Hak Tanggungan itu lahir dan baru mengikat
setelah dilakukan pendaftaran, karena jika tidak dilakukan pendaftaran itu,
pembebanan Hak Tanggungan tersebut tidak diketahui oleh umum dan tidak
mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga.41
Menurut St. Remy Sjahdeini, tata cara pelaksanaan pendaftaran Hak
Tanggungan adalah sebagai berikut :42
a. Setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat
oleh PPAT dilakukan oleh para pihak, PPAT mengirimkan Akta Pemberian
Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan oleh
Kantor Pertanahan. Pengiriman tersebut wajib dilakukan oleh PPAT yang
bersangkutan
selambat-lambatnya
7
(tujuh)
hari
kerja
setelah
penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
b. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan
membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku
tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin
catatan tersebut pada sertifikan hak atas tanah yang bersangkutan.
c. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah
penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya
dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan
diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
41
42
Adrian Sutedi, Op. Cit., hlm. 79
Supriadi, Op.cit., hlm. 195
Universitas Sumatera Utara
3.
Berakhirnya Hak Tanggungan
Dalam ketentuan pasal 18 Undang-Undang Hak Tanggungan dinyatakan
bahwa Hak Tanggungan berakhir atau hapus karena beberapa hal sebagai berikut
:43
a. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan
Hapusnya utang itu mengakibatkan Hak Tanggungan sebagai hak accessoir
menjadi hapus.Hal ini terjadi karena adanya Hak Tanggungan tersebut
adalah untuk menjamin pelunasan dari utang debitur yang menjadi
perjanjian pokoknya.Dengan demikian, hapusnya utang tersebut juga
mengakibatkan hapusnya hak tanggungan.
b. Dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan.
Hapusnya hak tanggungan karena dilepaskan oleh pemegang hak
tanggungan tersebut dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis
mengenai hal dilepaskannya hak tanggungan kepada pemberi hak
tanggungan.
Perlu ditegaskan disini bahwa dilepaskannya hak tanggungan oleh kreditor
tersebut mempunyai 2 (dua) pengertian yaitu :44
1) Kreditor memang benar-benar melepaskan hak tanggungan tersebut;
2) Pelepasan hak tanggungan karena adanya permintaan pembersihan dari
pembeli hak tanggungan yang melebihi harga pembelian.
c. Pemberian hak tanggungan berdasarkan suatu penetapan peringkat oleh
Ketua Pengadilan Negeri.
43
44
Adrian Sutedi, Op.Cit., hlm. 79
Habib Adjie,Op.Cit., hlm.20
Universitas Sumatera Utara
Hapusnya hak tanggungan ini terjadi karena permohonan pembeli hak atas
tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya
itu dibersihkan dari beban hak tanggungan.
Menurut pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut, pembeli
objek hak tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua
Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada
pemegang hak tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala
beban hak tanggungan yang melebihi harga pembelian. Ketentuan demikian ini
diadakan dalam rangka melindungi kepentingan pembeli objek hak tanggungan,
agar benda yang dibelinya terbebas dari hak tanggungan yang semula
membebaninya, jika harga pembelian tidak mencukupi untuk melunasi utang yang
dijamin.
Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut mengemukakan hal-hal
sebagai berikut :
(1) Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelanganumum atas
perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela,dapat
meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya
itudibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga
pembelian.
Ketentuan ini didadakan dalam rangka melindungi kepentingan objek Hak
Tanggungan agar benda yang dibelinya terbebas dari Hak Tanggungan.
(2) Pembersihan
obyek
Hak
Tanggungan
dari
beban
Hak
Tanggungansebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan
pernyataan tertulis daripemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya
Universitas Sumatera Utara
Hak Tanggungan yang membebaniobyek Hak Tanggungan yang melebihi
harga pembelian.
(3) Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu HakTanggungan dan
tidak terdapat kesepakatan di antara para pemegang HakTanggungan tersebut
mengenai pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban yangmelebihi
harga pembeliannya sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembeli
bendatersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan
Negeri yang daerahhukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan yang
bersangkutan untuk menetapkanpembersihan itu dan sekaligus menetapkan
ketentuan mengenai pembagian hasilpenjualan lelang di antara para yang
berpiutang dan peringkat mereka menurutperaturan perundang-undangan
yang berlaku.
(4) Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari HakTanggungan yang
membebaninya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tidak dapatdilakukan
oleh pembeli benda tersebut, apabila pembelian demikian itu dilakukan
dengan jual beli sukarela dan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan
yangbersangkutan para pihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa
obyek HakTanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungan.
Apabila objek hak tanggungan dibebani lebih dari satu hak tanggungan dan
tidak terdapat kesepakatan di antara para pemeganghak tanggungan tersebut
mengenai pembersihan objek hak tanggungan dari beban melebihi harga
pembeliannya, pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada
Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi objek hak tanggungan
Universitas Sumatera Utara
yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligus menetapkan
ketentuan pembagian hasil penjualan lelang di antara para yang berpiutang dan
peringkat mereka menurut perundang-undangan yang berlaku. Hal ini terdapat
pada pasal 19 ayat (3) Undang-Undang Hak Tanggungan.
d.
Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan
Hapusnya hak atas tanah tersebut dapat disebabkan oleh :
1) Jangka waktunya berakhir, kecuali hak atas tanah yang dijadikan objek hak
tanggungan diperpanjang sebelum berakhir jangka waktunya
2) Diberhentikan sebelum jangka waktunya berakhir
3) Karena suatu syarat batal dipenuhi
4) Dicabut untuk kepentingan umum
5) Tanahnya musnah
6) Dilepaskan dengan sukarela oleh yang mempunyai hak atas tanah
Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani
hak tanggungan ini tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
C. Janji-Janji dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan
Dalam ketentuan Pasal 11 ayat (2) Undang-undang Hak Tanggungan
disebutkan bahwa dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan
janji-janji , antara lain :45
a) Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk
menyewakan objek hak tanggungan dan/atau menentukan maupun
mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka,
45
Ibid, hlm. 56
Universitas Sumatera Utara
kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang hak
tanggungan.
Untuk melindungi kepentingan pemegang hak tanggungan, di dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan dapat dimuat suatu janji di mana secara tegas
pemberi
hak
tanggungan
dibatasi
dalam
kewenangannya
untuk
menyewakan benda yang dibebani tanpa izin dari pemegang hak
tanggungan maupun mengenai cara atau lamanya waktu benda itu akan
disewakan, ataupun mengenai pembayaran uang muka sewa.
b) Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk
mengubah bentuk atau tata susunan objek hak tanggungan, kecuali dengan
persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang hak tanggungan.
Dengan janji ini berarti pemberi hak tanggungan tidak dapat dengan bebas
untuk mengubah bentuk maupun tata susunan dari benda yang ditunjuk
sebagai objek hak tanggungan, kecuali mengenai hali itu telah mendapat
persetujuan secara tertulis sebelumnya dari pemegang hak tanggungan.
c) Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan
untuk mengelola objek hak tanggungan itu berdasarkan penetapan Ketua
Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek hak
tanggungan apabila debitur sungguh-sungguh cedera janji.
Dalam hal ini dapat diperjanjikan bahwa apabila debitur ternyata tidak
memenuhi kewajibannya untuk melunasi utangnya, pemegang hak
tanggungan berwenang untuk mengelola objek hak tanggungan itu untuk
Universitas Sumatera Utara
memperoleh pelunasan piutangnya berdasarkan penetapan dari Ketua
Pengadilan Negeri.
d) Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan
untuk menyelamatkan objek hak tanggungan jika hal itu diperlukan untuk
pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau
dibatalkannya hak yang menjadi objek hak tanggungan karena tidak
dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.
Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan
untuk melakukan sesuatu demi menyelamatkan objek hak tanggungan
apabila diperlukan ini dimaksud untuk melindungi kepentingan pemegang
hak tanggungan agar objek hak tanggungan itu masih ada pada saat
pelaksanaa eksekusi atau untuk menjamin bahwa hak atau tanah yang
dijadikan objek hak tanggungan itu tidak hapus atau dicabut.
e) Janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk
menjual atas kekuasaan sendiri objek hak tanggungan apabila debitur cidera
janji. Dalam hal ini dapat diperjanjikan dengan tegas bahwa apabila ternyata
di kemudian hari debitur cidera janji yaitu jika uang pokok tidak dilunasi
semestinya, atau jika bunga yang terutang tidak dibayar, ia secara mutlak
akan dikuasakan untuk menjual benda yang menjadi objek hak tanggungan
di muka umum, untuk mengambil pelunasan hutangpokok maupun bunga,
serta biaya-biaya yang dikeluarkan, dari pendapatan penjualan itu.
Universitas Sumatera Utara
Pemegang hak tanggungan yang mencantumkan janji ini di dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan, memiliki parate eksekusi. Yang dimaksud
dengan parate eksekusi adalah menjalankan sendiri atau mengambil sendiri
apa yang menjadi haknya tanpa perantara hakim.
f) Janji yang diberikan oleh pemegang hak tanggungan, pertama bahwa objek
hak tersebut tidak akan dibersihkan dari hak tanggungan ini merupakan
suatu janji mengenai larangan melakukan pembersihan hak tanggungan atas
benda yang dijaminkan oleh pemilik baru atas benda tersebut apabila benda
itu beralih kepemilikannya.
g) Janji bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas
objek hak tanggungan itu tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari
pemegang hak tanggungan.
Dengan dicantumkannya janji ini di dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan, pemberi hak tanggungan tidak boleh melepaskan haknya atas
objek hak tanggungan tersebut. Apabila ia akan melepaskan haknya atas
objek hak tanggungan tersebut, ia harus mendapat persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari pemegang hak tanggungan.
h) Janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagian dari ganti rugi yang diterima oleh pemberi hak tanggungan untuk
pelunasan piutangnya apabila hak tanggungan atau dicabut haknya untuk
kepentingan umum.
Universitas Sumatera Utara
Apabila ternyata terhadap objek hak tanggungan tersebut dilepaskan haknya
untuk kepentingan umum, dengan janji ini, pemegang hak tanggungan
berhak memperoleh pelunasan piutangnya dari ganti rugi yang diterima oleh
pemberi hak tanggungan itu.
i) Janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagian dari uang asuransi yang diterima oleh pemberi hak tanggungan
untuk pelunasan piutangnya jika objek hak tanggungan diasuransikan.
Pemegang hak tanggungan berhak meminta diperjanjikan asuransi pada
benda yang menjadi objek hak tanggungan. Dalam hal benda yang menjadi
objek hak tanggungan itu telah diperjanjikan bahwa pemegang hak
tanggungan akan memperoleh uang asuransi tersebut jika terjadi keadaan
yang tidak dapat diduga (overmacht) yang menimbulkan suatu kerugian
yang menimpa benda yang diasuransikan tersebut, untuk pelunasan
piutangnya, agar janji asuransi ini berlaku pula untuk perusahaan asuransi,
janji ini harus diberitahukan kepada perusahaan asuransi tersebut.
j) Janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan objek hak
tanggungan pada waktu eksekusi hak tanggungan. Adakalanya barang yang
dijaminkan dikuasai atau dihuni oleh pihak lain maupun oleh pemberi hak
tanggungan itu sendiri.
Apabila terjadi demikian, hal tersebut akan mengakibatkan harga penawaran
dan minat untuk membeli benda yang merupakan objek hak tanggungan itu
menjadi menurun pada saat pelelangan.
Universitas Sumatera Utara
k) Janji yang menyimpangi bahwa sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi
catatan pembebanan hak tanggungan akan dikembalikan kepada pemegang
hak atas tanah yang bersangkutan. Artinya para pihak dapat memperjanjikan
bahwa pemberi hak tanggungan memberi kuasa dengan hak subtitusi kepada
pemegang hak tanggungan untuk menerima dan menyimpan sertifikat
tersebutsampai utang yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut lunas.
Didalam penjelasan undang-undang hak tanggungan terdapat ketentuan
kewajiban untuk sahnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sehingga jika
tidak
dicantumkannya
kewajiban
tersebut
secara
lengkap,
maka
akan
mengakibatkan Akta tersebut menjadi batal demi hukum. Demikian juga dengan
janji-janji yang harus dicantumkan di dalam akta tersebut. 46
Perlindungan terhadap kepentingan kreditor (pemegang hak tanggungan) ini
mempunyai batasan yaitu bahwa pemegang hak tanggungan tidak boleh memiliki
objek hak tanggungan. Oleh karena itu, janji yang memberikan kewenangan
kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki objek hak tanggungan apabila
debitur cidera janji adalah batal demi hukum. Janji ini adalah untuk melindungi
debitur (pemberi hak tanggungan) dari syarat-syarat yang diajukan kreditor.
46
H.Affan Mukti, Op. Cit., hlm. 142
Universitas Sumatera Utara
D. Pandangan
Hukum
Terhadap
Pembuatan
Surat
Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan oleh orang yang belum merupakan
pemilik sah objek Hak Tanggungan tersebut
1.
Objek Hak Tanggungan
Menurut Undang-Undang Hak Tanggungan, objek yang dapat dibebani hak
tanggungan
adalah hak-hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah. Dalam pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut
dijelaskan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah
sebagai berikut :
a.
Hak Milik
b.
Hak Guna Usaha
c.
Hak Guna Bangunan
d.
Hak Pakai atas Tanah Negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan
e.
Hak-hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah
ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang
merupakan milik pemegang hak atas tanah.
Tidak saja terhadap hak-hak atas tanah diatasyang dapat dijadikan objek hak
tanggungan, tetapi juga terhadap bangunan, tanaman, dan hasil karya seperti
kolam-kolam, patung-patung diatas tanah dan hasil seni lainnya.47
Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Hukum Agraria Nasional
membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk.Pertama, hak-hak atas tanah yang
bersifat primer.Kedua, hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder. Pengertian hak
47
Affan Mukti, Op. Cit, hlm. 139
Universitas Sumatera Utara
hak atas tanah primer adalah hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai
secara langsung oleh seseorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama
dan dapat dipindahtangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. Sedangkan
hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder adalah hak-hak atas tanah yang bersifat
sementara. Dikatakan bersifat sementara karena hak-hak tersebut dinikmati dalam
waktu terbatas, lagi pula hak-hak itu dimiliki oleh orang lain. Hak sekunder ini
dapat dilihat dalam ketentuan dalam Pasal 53 UUPA yang mengatur mengenai
hak-hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu Hak Gadai, Hak Usaha Bagi
Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Menyewa atas Tanah Pertanian. Di samping itu,
hak-hak atas tanah yang bersifat primer adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan, dan Hak Pakai.48
Hak Milik terdapat dalam pasal 20 UUPA yang berisi :49
a.
Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.
b.
Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Menurut A.P. Parlindungan, kata-kata terkuat dan terpenuh itu bermaksud
untuk membedakannya dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai
dan hak-hak lainnya, yaitu untuk menunjukkan bahwa di antara hak-hak atas
tanah yang dapat dimiliki orang, hak miliklah yang paling kuat dan penuh.50
Supriadi, Op.cit., hlm. 64
H. Affan Mukti, Op.Cit., hlm. 99
50
A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria,(Bandung : Mandar Maju,
1993) hlm. 124
48
49
Universitas Sumatera Utara
Dalam pasal 28 UUPA dijelaskan mengenai Hak Guna Usaha yaitu :51
a. Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana disebut dalam pasal
29 guna perusahaan pertanian, perikanan dan perternakan.
b. Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar
dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai
investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan
perkembangan jaman.
c. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 35 UUPA menjelaskan tentang Hak Guna Bangunan yaitu :52
a. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun.
b. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta
keadaan bangunan-bangunannya jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
c. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 41 UUPA menjelaskan :53
a. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
H.Affan Mukti, Op.Cit.,hlm. 110
Ibid.,hlm. 120
53
Ibid.,hlm. 127
51
52
Universitas Sumatera Utara
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah segala sesuatu
asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.
b. Hak Pakai dapat diberikan :
1. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan
untuk keperluan yang tertentu.
2. Dengan cuma-cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa
apapun.
c. Pemberian Hak Pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung
unsur-unsur pemerasan.
Objek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan
artinya objek hak tanggungan dapat dilakukan dengan beberapa pemegang hak
tanggungan. Dengan ketentuan pemegang hak tanggungan pertama yang
mempunyai kedudukan prioritas untuk pelunasan utangnya dari pemegangpemegang hak tanggungan lainnya apabila debitur cedera janji, namun apabila
peringkat pemegang hak tanggungan didaftarkan bersamaan dengan tanggalnya,
maka peringkat tersebut dilihat berdasarkan tanggal pembuatan Akta Pembebanan
Hak Tanggungannya.54
2.
Subjek Hukum dalam Hak Tanggungan
Dalam Hak Tanggungan juga terdapat subjek hukum yang menjadi hak
tanggungan yang terikat dengan perjanjian pemberi Hak Tanggungan. Di dalam
54
Ibid, hlm. 139
Universitas Sumatera Utara
surat perjanjian Hak Tanggunan ada dua pihak yang mengikatkan diri
sebagaimana yang dijelaskan dalam pasal 8 dan pasal 9 UUHT, yaitu sebagai
berikut :55
1) Pemberi Hak Tanggungan, adalah orang perorangan atau badan hukum yang
mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek
Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kewenangan untuk melakukan
perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan pada saat pendaftaran
Hak Tanggungan itu dilakukan. Sehingga apabila debitur cedera janji maka
akan mengakibatkan dijualnya objek hak tanggungan oleh si pemegang hak
tanggungan.
Syarat sebagai pemberi Hak Tanggungan adalah:56
-
Warga Negara Indonesia yang berkewarganegaraan tunggal
sebagai pemegang Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
-
Badan Hukum Indonesia sebagai pemegang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah Negara.
-
Warga Negara Asing yang berdomisili dan menjadi penduduk
Indonesia sebagai pemegang Hak Pakai Atas Tanah Negara.
-
Badan Hukum Asing yang mempunyai kantor perwakilan di
Indonesia sebagai pemegang Hak Pakai Atas Tanah Negara.
2) Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perorangan atau badan hukum
yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang, seperti lembaga
perbankan, lembaga keuangan non bank atau badan-badan hukum lainnya
55
Adrian Sutedi, Op.Cit., hlm. 39
Ny. Frieda Husni Hasbullah, Op. Cit., hlm. 159
Universitas Sumatera Utara
atau perseorangan-perseorangan yang biasanya disebut sebagai kreditur.
Badan hukum atau lembaga yang tersebut diatas adalah badan-badan hukum
atau lembaga keuangan yang ditunjuk oleh peraturan perundang-undangan
untuk menyelenggarakan usaha-usaha perkreditan dengan kewenangan
melakukan eksekusi terhadap objek hak tanggungan guna pelunasan utang si
debitur.57
Syarat sebagai pemegang Hak Tanggungan :58
-
Warga Negara Indonesia
-
Warga Negara Asing, baik yang berdomisili di Indonesia
maupun yang berdomisili di manca negara
-
Badan Hukum Indonesia
-
Badan Hukum Asing, baik yang mempunyai kantor perwakilan
di Indonesia maupun yang berkantor pusat di manca negara.
Jika yang bersangkutan tinggal di luar Indonesia, maka ia harus
mencantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia. Jika ia tidak
mencantumkannya, maka kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah tempat
pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan harus dianggap sebagai
domisili yang dipilih.
Warga Negara Asing agar dapat menjadi pemberi Hak Tanggungan, harus
memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:59
- Sudah tinggal di Indonesia dalam waktu tertentu,
H. Affan Mukti, Op. Cit., hlm. 140
Ny. Frieda Husni Hasbullah, Op. Cit., hlm. 158
59
Adrian Sutedi, Op.Cit., hlm. 54
57
Universitas Sumatera Utara
- Mempunyai usaha di Indonesia,
- Kredit itu dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah Negara
Republik Indonesia.
Berdasarkan pembahasan mengenai pemberi Hak Tanggungan adalah orang
yang mempunyai wewenang untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek
Hak Tanggungan atau pemilik sah dari objek Hak Tanggungan.Dan pemilik
sahnya adalah yang terdaftar pada buku tanah di Kantor Badan Pertanahan
Nasional setempat. Dengan demikian, apabila oleh karena sesuatu hal sehingga
pemberian Hak Tanggungan harus didahului dengan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan, maka Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan harus
dilakukan dan ditandatangani oleh pemilik sah dari objek Hak Tanggungan itu
pula.
Apabila Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dilakukan oleh orang
yang belum merupakan pemilik sah atas objek Hak Tanggungan sesuai yang
terdaftar di Badan Pertanahan Nasional, maka Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan tersebut mempunyai konsekuensi dapat diajukan untuk dibatalkan (
vernietigbaar ) oleh pihak yang berkepentingan.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV
SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM
PROSES TAKE OVER KREDIT ANTAR BANK
A. Proses Pemberian Kredit Pemilikan Rumah Secara Umum
Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang diberikan
oleh bank kepada debitur untuk digunakan membeli atau membayar sebuah
bangunan rumah tinggal dengan tanahnya guna dimiliki atau dihuni.60
Proses yang dijalani dalam pembebanan hak tanggungan antara lain :61
1) Perjanjian Kredit
Dalam hal ini para pihak, yaitu kreditur dan debitur membuat
perjanjian kredit. Perjanjian kredit dapat dilakukan dengan dua cara,
yaitu :
a. Perjanjian kredit di bawah tangan, yaitu perjanjian kredit yang
dibuat antara debitur sebagai peminjam dengan kreditur sebagai
pemberi pinjaman atau kredit.
b. Perjanjian kredit notariil, yaitu perjanjian kredit yang dibuat di
hadapan notaris. Hal ini perlu dilakukan apabila jumlah pinjaman
yang diberikan sangat besar.
2) Pembebanan hak tanggungan
Keberadaan hak tanggungan tersebut ditentukan melalui pemenuhan
tata cara pembebanannya yang meliputi dua tahap kegiatan, yaitu :
i. Tahap pemberian hak tanggungan
Ibid,hlm. 96
Ibid, hlm. 91
Universitas Sumatera Utara
1) Untuk keperluan pembebanan hak tanggungan, pertama-tama
debitur harus menyerahkan kepada bank sertifikat hak atas
tanah yang akan dibebani hak tanggungan. Sertifikat hak atas
tanah tersebut dapat atas nama debitur sendiri atau atas nama
pihak ketiga.
2) Disamping harus menyerahkan sertifikat hak atas tanah debitur
atau pemilik tanah juga harus mengusahakan dan menyerahkan
kepada bank, Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari
Kantor
Pertanahan
setempat.
tersebutdapatdimintakanolehpihak
Dalampraktek,
bank
kepada
SKPT
Kantor
PertanahanmelaluiNotaris yang biasanyadisebutcekbersih.
Adapunyang dimaksud dengan SKPT adalah surat keterangan
yang memuat keterangan mengenai :
-
Keabsahan dari sertifikat hak atas tanah
-
Status tanah tersebut dalam sengketa atau diletakkan sita
oleh pengadilan atau tidak
-
Tanah sudah atau belum dibebani hak tanggungan
-
Dan lain-lain yang berkaitan dengan pendaftaran tanah.
3) Demi menjamin keamanan dan kepastian jaminan yang
diterima, kreditor (bank) mencari informasi tambahan lainnya
yang dapat mendukung kepastian nilai dari barang jaminan
tersebut, antara lain dengan cara :
Universitas Sumatera Utara
a. Melihat
rencana
tata
kota,
untuk
mengetahui
peruntukan tanah tersebut pada saat ini maupun di masa
yang akan datang.
b. Melakukan penilaian jaminan melalui perusahaan jasa
penilai independen untuk mengetahui kesesuaian data
yang ada dalam sertifikat tanah dengan keadaan fisik
tanah serta membuat perkiraan nilai pasar maupun nilai
likuidasi barang jaminan.
4) Setelah penelitian kreditor (bank) dianggap cukup, kemudian
pihak Bank dan pemilik tanah datang ke PPAT yang
wewenangnya meliputi daerah di mana tanah tersebut terletak,
untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan. (Pemberian
Hak Tanggungan itu dilakukan dengan pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT) sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Lalu Akta
Pemberian Hak Tanggungan tersebut ditandatangani oleh
pemilik tanah selaku pemberi Hak Tanggungan , pemegang
Hak Tanggungan, yaitu pihak bank, dua orang saksi, dan PPAT
sendiri.
ii. Tahap pendaftaran Hak Tanggungan.
a. Akta
Pemberian
Hak
Tanggungan
tersebut
selanjutnya
didaftarkan pada Kantor Pertanahan yang wilayahnya meliputi
daerah tempat dimana tanah yang dibebani Hak Tanggungan itu
terletak. Di samping Akta Pemberian Hak Tanggungan itu,
Universitas Sumatera Utara
untuk keperluan pendaftaran harus pula disertakan sertifikat hak
atas tanah yang bersangkutan. Pasal 13 ayat (2) Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 1996 telah memberikan ketentuan bahwa PPAT
wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor
Pertanahan
selambat-lambatnya
tujuh
hari
kerja
setelah
penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
b. Kantor pertanahan tersebut kemudian akan melakukan hal-hal
sebagai berikut:
-
Membuat buku tanah Hak Tanggungan
-
Mencatat di buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek
Hak Tanggungan
-
Mencatat pembebanan Hak Tanggungan tersebut dalam
sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan
-
Mendaftar dalam daftar buku tanah Hak Tanggungan
Menurut Pasal 13 ayat (4) Undang-Undang nomor 4 tahun
1996, tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari
ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang
diperlukan bagi pendaftarannya, yang merupakan saat lahirnya
sertifikat Hak Tanggungan.
c. Sertifikat Hak Tanggungan dan sertifikat hak atas tanah
kemudian diserahkan kepada Kreditor selaku pemegang Hak
Tanggungan untuk disimpan.
Universitas Sumatera Utara
Kredit Pemilikan Rumah diberikan oleh bank ( kreditur ) kepada nasabah (
debitur ) dengan tujuan untuk membeli rumah/tanah bangunan dan rumah/tanah
bangunan yang dibeli tersebut menjadi jaminan atas kredit yang diberikan.
Pengikatanjaminan
yang
diserahkantersebutdengancarapemberianHakTanggunganolehdebiturkepadakredit
ur( bank ). Sehingga apabila debitur (nasabah) cidera janji, maka kreditur
mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan sebagaimana tercantum
pada pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Pemberian Hak Tanggungan dimulai dengan janji untuk memberikan hak
tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu yang dituangkan dengan
Akte Pemberian Hak Tanggungan ( APHT )yang dibuat oleh Pejabat Pembuat
Akte Tanah (PPAT) dan merupakan bagian yang tidak terpisah dari perjanjian
utang-piutang atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut,(
accessoir ), namun dalam hal take over kredit antar bank sering Akte Pemberian
Hak Tanggungan belum dapat dilakukan oleh karena belum terpenuhinya syarat
yang diharuskan oleh ketentuan yang mengatur sehingga dibuatkan terlebih
dahulu Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan ( SKMHT ) dari debitur kepada
kreditur yang nantinya akan digunakan oleh kreditur untuk membuat Akte
Pemberian Hak Tanggungan setelah syarat pembuatannya dapat terpenuhi nanti.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diperlukan oleh karena belum
dapat langsung dilakukan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh karena
masih ada syarat-syarat administrasi yang harus dipenuhi untuk pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan. Sebagai contoh, dalam take over kredit non jual beli,
Akta Pemberian Hak Tanggungan belum dapat dibuat karena proses roya hak
Universitas Sumatera Utara
tanggungan terdahulu belum tuntas. Sedangkan dalam take over kredit jual beli,
yang menjadi alasan untuk dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
adalah selain objek jaminan masih dibebani Hak Tanggungan yang belum diroya,
juga karena objek jaminan tersebut belum atas nama debitur karena belum
dilakukan proses balik nama, sedangkan pemasangan Akta Pemberian Hak
Tanggungan dapat dilakukan pada saat objek jaminan telah di balik nama ke atas
nama kreditur. Apabila tidak dilakukan pembuatan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan, maka terdapat resiko hak kreditur tidak terlindungi, ketika
syarat administrasi untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan sudah
terpenuhi,
namun
dengan
berbagai
alasan
debitur
tidak
bersedia
menandatanganinya.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ini tidak dapat ditarik kembali
atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali kuasa tersebut telah
dilaksanakan
atau
karena
telah
habis
jangka
waktunya.
Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar
wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambatlambatnya 1 bulan, sedangkan terhadap tanah yang belum terdaftar, maka
pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 bulan.62
B. Take Over Kredit Kepemilikan Rumah antar Bank
Seiring dengan perkembangan dunia perbankan saat ini telah meningkatkan
pula persaingan diantara sesama bank, baik dalam hal layanan yang diberikan
maupun kemudahan atau keuntungan yang diberikan kepada nasabahnya melalui
62
H. Affan Mukti, Op. Cit., hlm. 144
Universitas Sumatera Utara
produk-produk
yang
ditawarkan
kepada
nasabah.
Hal
inimemberialternatifataupilihan
yang
lebihbaikbaginasabahuntukmenentukanpilihankepada
bank
manaakanberhubungan.
Adakalanyatawarankemudahanataukeuntungansuatuprodukdisampaikanketikanas
abahsudahmengikatkandiridalamsuatuperjanjianuntukberhubungandengansuatu
bank
tertentu,
sepertipemberiankreditkepemilikanrumah,
dimanauntukkeperluanpembelianrumah,
nasabahsudahmendapatkanfasilitaspembiayaanmelaluikreditkepemilikanrumahda
nsudahberjalanbeberapawaktu, kemudianadanyasuatutawaran yang lebihbaikdari
bank
lain
yang
dapatmemenuhikebutuhannasabahtersebutsaatitusehingganasabahtertarikdanakan
mengalihkanfasilitaskredit
yang
diperolehke
bank
yang
lain
tetapinasabahtidakdapatmelunasiterlebihdahuluatasfasilitaskredit
yang
diperolehdari bank pertamapemberikredit. Kondisidemikianmengharuskan bank
lain
yang
inginmerekrutnasabahtersebutmelakukan
fasilitaskreditkepemilikanrumah
yang
proses
takeover
dinikmatinasabahtersebutdari
bank
pemberikreditterdahulu. Hal inijugadapatterjadidalamkondisi lain dimana bank
maumemberikanfasilitaskreditkepemilikanrumahkepadanasabahnyasendiriuntukm
embelirumah
yang
masihdijaminkanolehpemiliknyakepada
bank
lain
danpenjualnyamengharapkanhasilpenjualanrumahtersebutuntukmelunasipinjanann
ya.
Takeover
kreditpadasaatinisudahmerupakanhal
biasaterjadidalamduniaperbankandanbukanmerupakansuatutindakan
yang
yang
dilarangataupunmelanggaretikalagi.
Universitas Sumatera Utara
Meskipun Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan memungkinkan
peralihan pemegang hak tanggungan melalui Cessie dan Subrogasi, namun dalam
prakteknya, hal tersebut tidak digunakan oleh bank dalam hal take over kredit
karena tidak lazim bagi sesama bank untuk membuat suatu kesepakatan terhadap
peralihan hutang dan hak tanggungan.
Proses take over Kredit Pemilikan Rumah (KPR) secara umum (non jual
beli)dapat dilihat pada bagan berikut ini :
Permohonan
Nasabah
Account Officer / AO
melakukan check on
the spot yaitu
pengumpulan data
usaha, pribadi,
jaminan, dll.
AO melakukan proses analisa
5C (Character, Capacity,
Capital, Collateral,
Condition) dan BI Checking
Penilaian jaminan oleh
Appraisal Independent.
AO meneruskan hasil analisa ke
Pimpinan untuk diputuskan.
Keputusan dan dokumen kredit diserahkan
ke Sentra Operasi Area untuk direalisasi.
Sentra Operasi Area menerbitkan
offering letter kepada calon debitur
Penyerahan berkas ke notaris /
PPAT untuk dilakukan cek bersih,
persiapan Perjanjian Kredit dan
pengikatan jaminan / SKMHT.
Tanda tangan SKMHT nasabah
kepada bank.
Realisasi kredit dengan transfer
ke bank asal.
AO menerima asli sertifikat
jaminan, Surat Keterangan
Lunas, Surat keterangan roya
dari bank.
Universitas Sumatera Utara
Notaris/ PPAT roya Hak Tanggungan
dan melakukan pemasangan Hak
Tanggungan (Tanda tangan APHT ).
Proses Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) diawali dengan adanya
Keterangan :
permohonan nasabah kepada bank untuk melakukan perjanjian kredit. Kemudian
Account Officer (AO) akan melakukan pengumpulan data usaha, pribadi, jaminan
dari nasabah tersebut. Dalam memberikan kredit, Account Officer mewakili bank
akan menilai nasabah dari segi character (kepribadian), capacity (kemampuan),
capital (modal), collateral (agunan), dan condition (kondisi) dan dilakukan BI
Checking.
BI
Checking
adalah
laporan
yang
dikeluarkan
olehBank
Indonesia yang berisi riwayat kredit/pinjaman seorang nasabah kepada bank atau
lembaga keuangan non bank.Selanjutnya pihak bank akan meminta bantuan
Appraisal Independent untuk menilai objek jaminan. Appraisal independent
adalah perusahan yang berdiri sendiri (tidak mempunyai kaitan dengan bank)
yang melakukan penilaian terhadap objek jaminan. Kemudian hasil analisa
tersebut akan diteruskan oleh Account Officer kepada pimpinan untuk diputus.
hasil keputusan pimpinan beserta dokumen kredit diserahkan ke sentra operasi
area untuk direalisasi. Setelah diputuskan bahwa kredit tersebut dapat
direalisasikan,Sentra Operasi Area menerbitkan offering letter kepada calon
debitur. Offering Letter adalah surat yang dikeluarkan bank berisi pemberitahuan
kepada calon debitur yang isinya bank bersedia memberikan kredit apabila calon
debitur memenuhi syarat dan ketentuan yang ditentukan. Selanjutnya penyerahan
berkas ke notaris/ PPAT untuk dilakukan cek bersih, persiapan pengjanjian kredit
Universitas Sumatera Utara
dan pengikatan jaminan / SKMHT. Cek bersih adalah pengecekan kesesu