Tinjauan Yuridis Terhadap Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dalam Hal Take Over Kredit Jual Beli Antar Bank
BAB II
SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
A. Pengertian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Pengertian kuasa secara umum terdapat pada pasal 1792 Kitab UndangUndang Hukum Perdata, yang berbunyi:22
Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang
memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk
atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.
Kuasa dapat terdiri dari beberapa jenis, yaitu :23
a) Kuasa umum
Surat kuasa umum adalah pemberian kuasa mengenai pengurusan yang
disebut beheder atau manajer untuk mengatur kepentingan pemberi kuasa.
Menurut pasal 1795 KUH Perdata, kuasa umum bertujuan untuk memberi
kuasa kepada seseorang untuk mengurus kepentingan pemberi kuasa,
yaitu:
-
Melakukan tindakan pengurusan harta kekayaan pemberi kuasa
-
Pengurusan itu meliputi segala sesuatu yang berhubungan dengan
kepentingan pemberi kuasa atas harta kekayaannya
Dengan demikian, titik berat kuasa umum hanya meliputi perbuatan atau
tindakan pengurusan kepentingan pemberi kuasa.
b) Kuasa khusus
22
M. Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, (Jakarta : Sinar Grafika, 2004), hlm.1
Ibid, hlm. 6
Universitas Sumatera Utara
Pasal 1795 KUH Perdata menjelaskan bahwa kuasa khusus hanya
mengenai satu kepentingan tertentu atau lebih. Misalnya, kuasa untuk
melakukan penjualan rumah.
c) Kuasa istimewa
Pasal 1796 KUH Perdata mengatur perihal pemberian kuasa istimewa.
Syarat yang harus dipenuhi agar kuasa tersebut sah menurut hukum
sebagai hukum istimewa adalah :
1. Bersifat limitatif
Pada prinsipnya, perbuatan hukum yang bersangkutan hanya dapat
dilakukan oleh pemberi kuasa sendiri. Perbuatan hukum tersebut tidak
dapat dilakukan oleh kuasa berdasarkan surat kuasa biasa. Dengan
demikian dibuatlah kuasa istimewa sehingga suatu tindakan yang
hanya dapat dilakukan oleh orang yang bersangkutan secara pribadi,
dapat diwakilkan kepada kuasa.Tindakan yang dapat diwakilkan
berdasarkan kuasa istimewa hanya terbatas pada :
-
Untuk memindahtangankan benda-benda milik pemberi
kuasa, atau untuk meletakkan hak tanggungan di atas benda
tersebut
-
Untuk membuat perdamaian dengan pihak ketiga
-
Untuk mengucapkan sumpah
2. Harus berbentuk akta otentik
Agar pemberian kuasa istimewa sah menurut hukum, harus dibuat
dalam bentuk akta notaris. Dalam akta itu ditegaskan dengan kata-kata
yang jelas mengenai tindakan apa yang hendak dilakukan kuasa.
Universitas Sumatera Utara
d) Kuasa perantara
Kuasa perantara disebut juga agen. Dalam hal ini, pemberi kuasa memberi
perintah kepada pihak kedua dalam kedudukannya sebagai agen atau
perwakilan untuk melakukan perbuatan hukum tertentu dengan pihak
ketiga. Apa yang dilakukan agen, langsung mengikat kepada principal,
sepanjang hal itu tidak bertentangan atau melampaui batas kewenangan
yang diberikan.
Dari jenis-jenis kuasa diatas, dapat diketahui bahwa Surat Kuasa
Membebannkan Hak Tanggungan merupakan kuasa istimewa. Yang dimaksud
dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah pernyataan
pemberian kuasa yang diberikan oleh pemberi kuasa/ pemberi Hak Tanggungan
dalam bentuk tertulis atau otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris atau
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan maksud untuk digunakan pada
waktu melakukan pemberian Hak Tanggungan dalam hal pemberi Hak
Tanggungan tidak dapat hadir sendiri di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
dalam rangka pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. 24
Menurut Kartini Muljadi – Gunawan Widjaja, Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan adalah surat kuasa khusus yang memberikan kuasa kepada
kreditur khusus untuk membebankan Hak Tanggungan saja.25
Dalam hal kredit, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dapat juga
diartikan sebagai surat kuasa yang diberikan debitur kepada kreditur untuk
membebankan Hak Tanggungan dalam hal pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan belum dapat dilaksanakan.
Frieda Husni Hasbullah, Hak-hak Yang Memberi Jaminan, (Depok : Indhill Co, 2002), hlm. 165
http://gamas09.blogspot.co.id/2009/03/hak-tanggungan-dan-skmht.html (diakses pada tanggal
12 Juni 2016 )
Universitas Sumatera Utara
Dasar hukum Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah Pasal 15
Undang-Undang Hak Tanggungan.
B. Latar Belakang Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan
Hal – hal yang melatarbelakangi pembuatan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan adalah :
1. Dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Pada dasarnya, pemberian Hak Tanggungan wajib dihadiri dan
dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan sebagai pihak yang
berwenang
melakukan
perbuatan
hukum
membebankan
Hak
Tanggungan. Namun apabila pemberi Hak Tanggungan benar – benar
tidak dapat hadir pada saat dilakukannya Pembebanan Hak Tanggungan,
maka pemberi Hak Tanggungan dapat memberikan kuasa kepada orang
lain dalam bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk
membebankan Hak Tanggungan atas objek / tanah miliknya.
2. Sertifikat belum diterbitkan.
Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan juga
dimungkinkan dalam hal hak atas tanah yang menjadi objek Hak
Tanggungan belum mempunyai sertifikat. Pembuatan Akta Pemberian
Hak Tanggungan dapat dilakukan setelah sertifikat diterbitkan.
3. Proses balik nama hak atas tanah belum selesai.
Universitas Sumatera Utara
Dalam hal proses balik nama belum selesai atau belum dilakukan, maka
dapat didahului dengan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat
dilakukan setelah sertifikat tanah telah dibalik nama menjadi nama
pemberi Hak Tanggungan.
4. Pemecahan atau penggabungan tanah belum selesai dilakukan atas nama
Pemberi Hak Tanggungan.
Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dilakukan setelah
pemecahan atau penggabungan tanah selesai dilakukan atas nama
Pemberi Hak Tanggungan. Sehingga sebelum proses pemecahan atau
penggabungan tanah selesai, dapat terlebih dahulu dilakukan pembuatan
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
5. Roya atau pencoretan Hak Tanggungan belum selesai.
Kantor Pertanahan memerlukan waktu beberapa hari untuk meroya atau
melakukan pencoretan Hak Tanggungan. Dalam roya atau pencoretan
Hak Tanggungan belum selesai dilakukan, maka dapat terlebih dahulu
dilakukan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
C. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib diberikan dalam bentuk
akta otentik. Menurut Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, akta
otentik adalah akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang,
dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di
Universitas Sumatera Utara
tempat dimana akta dibuatnya. Pegawai umum yang dimaksud adalah notaris,
Pejabat Pembuat Akta Tanah, hakim, panitera, dan lain sebagainya.
Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan menjelaskan bahwa
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris
atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah membuat Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan selain tercantum dalam Pasal 15 ayat (1)
Undang-Undang Hak Tanggungan juga berdasarkan Penjelasan Umum angka 7
yang antara lain menyatakan bahwa :26
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang berwenang
membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka
pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya ditetapkan sebagai
bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang
terletak dalam daerah kerjanya masing-masing. Sebagai pejabat umum
tersebut maka akta-akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
merupakan akta otentik.
2. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan selain kepada
notaris, ditugaskan juga kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan untuk memudahkan
pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukan.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan
sebagai berikut :27
27
Ibid, hlm. 167
Ibid, hlm. 167
Universitas Sumatera Utara
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada
membebankan Hak Tanggungan.
Undang-Undang Hak Tanggungan secara tegas membatasi isi atau
muatan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yaitu hanya
memuat perbuatan hukum membebankan Hak Tanggungan. Jadi tidak
boleh memuat kuasa-kuasa melakukan perbuatan hukum lain yang
bermaksud mendukung tercapainya maksud pemberian jamina yang
bersangkutan. Kuasa lain yang dimaksud adalah kuasa untuk menjual
atau menyewakan objek Hak Tanggungan, kuasa untuk memperpanjang
hak atas tanah, kuasa untuk mengurus balik nama dan sebagainya.
2. Tidak memuat kuasa substitusi.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak boleh memuat kuasa
substitusi dalam arti di dalam Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan tidak terdapat klausul yang memungkinkan Penerima
Kuasa mensubstitusikan atau mengalihkan kuasanya kepada pihak lain.
3. Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah hutang dan
nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur apabila
debitur bukan pemberi Hak Tanggungan.
Objek Hak Tanggungan adalah tanah beserta dengan segala sesuatu
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan yang
diberikan sebagai jaminan. Kemudian jumlah hutang yang dimaksud
adalah jumlah hutang yang sesuai dengan yang diperjanjikan. Mengenai
nama serta identitas kreditur dan debitur adalah sangat diperlukan untuk
menjamin kepentingan, kepastian dan perlindungan hukum.
Universitas Sumatera Utara
Jika Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dibuat sendiri oleh
pemberi Hak Tanggungan atau tidak memenuhi persyaratan diatas, maka Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang bersangkutan batal demi hukum,
artinya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan itu tidak dapat digunakan
sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan.28
D. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pembuatan Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan
Dalam pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, terdapat
hal-hal yang perlu diperhatikan, antara lain :29
- Sebagaimana dijelaskan pada bagian syarat-syarat Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan, terdapat pembatasan isi atau muatan
dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yaitu tidak boleh
memuat kuasa-kuasa melakukan perbuatan hukum lain yang bermaksud
mendukung tercapainya maksud pemberian jaminan dan tidak memuat
kuasa substitusi.
- Guna mencegah berlarut-larutnya pemberian kuasa dan terjadinya
penyalahgunaan serta demi tercapainya kepastian hukum, maka
berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dibatasi jangka
waktunya. Untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar, wajib diikuti
dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambatlambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan, sedangkan terhadap hak atas
tanah yang belum terdaftar harus dipenuhi dalam waktu 3 (tiga)
28
29
Ibid, hlm. 168
Ibid, hlm. 168
Universitas Sumatera Utara
bulan.Yang dimaksud dengan tanah yang belum terdaftar adalah tanahtanah yang hak kepemilikannya telah ada menurut Hukum Adat akan
tetapi proses administrasi dalam konversinya belum selesai dilaksanakan.
Jadi merupakan hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang
telah memenuhi syarat untuk didaftarkan tetapi pendaftarannya belum
dilakukan. Menurut penjelasan pasal 15 ayat (4) , termasuk dalam
kategori tanah yang belum terdaftar adalah tanah yang sudah bersertifikat
tetapi belum didaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai
pemegang hak atas tanah yang baru, yaitu tanah yang belum didaftar
peralihan haknya, pemecahan atau penggabungannya. Pembatasan jangka
waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak
berlaku dalam hal Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Peraturan perundangundangan tersebut adalah Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tanggal 8 Mei 1996
tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu,
dimana dalam Pasal 1 disebutkan :
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang diberikan untuk
menjamin pelunasan jenis-jenis Kredit Usaha Kecil sebagaimana
dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No.
26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993 tersebut dibawah ini berlaku
sampai saat ini berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok
yang bersangkutan :
Universitas Sumatera Utara
1. Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil, yang
meliputi :
a. Kredit kepada Koperasi Unit Desa;
b. Kredit Usaha Tani;
c. Kredit kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya;
2. Kredit Pemilikan Rumah yang diadakan untuk pengadaan
perumahan, yaitu :
a. Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah
inti, rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah
maksimum 200 m² (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan
tidak lebih dari 70 m² (tujuh puluh meter persegi);
b. Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun
(KSB) dengan luas tanah 54 m² (lima puluh empat meter
persegi) sampai dengan 72 m² (tujuh puluh dua meter persegi)
dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya;
c. Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah
sebagaimana dimaksud huruf a dan b;
3.
Kredit produktif lain yang diberikan oleh Bank Umum dan
Bank Perkreditan Rakyat dengan plafond kredit tidak melebihi
Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah), antara lain :
a. Kredit Umum Pedesaan (BRI);
b. Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Bank
Pemerintah);
- Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali
atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali karena kuasa
tersebut telah selesai dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Hal
ini berbeda dengan surat kuasa pada umumnya sebagaimana dijelaskan
pada Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa
pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasanya si
penerima kuasa melalui pemberitahuan penghentian kuasa, karena
Universitas Sumatera Utara
meninggalnya, pengampuannya, atau pailitnya si pemberi kuasa maupun
si penerima kuasa, dengan perkawinannya si perempuan yang
memberikan kuasa atau menerima kuasa.
Universitas Sumatera Utara