Slide ACC 203 Slide BPHTB

Bea Perolehan Hak

atas Tanah dan

BPHTB adalah Pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan

Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya

OBJEK BPHTB

OBJEK BPHTB adalah

Perolehan Hak atas Tanah dan

atau Bangunan

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU

BANGUNAN

a. Pemindahan hak karena :

1. Jual beli

2. Tukar menukar 3. Hibah

4. Hibah wasiat 5. Waris

6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya

7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8. Penunjukkan pembeli dalam lelang

9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai

kekuatan hukum tetap

11. Peleburan usaha 12. Pemekaran usaha 13. Hadiah

b. Pemberian hak baru karena :

1. Kelanjutan pelepasan hak 2. Di luar pelepasan hak

Yang dimaksud dengan Hak Atas Tanah adalah :

1. Hak milik

2. Hak guna usaha 3. Hak guna bangunan 4. Hak pakai

5. Hak milik atas satuan rumah susun 6. Hak pengelolaan

OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN

BPHTB

a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas

perlakuan timbal balik

b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan

atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum

c. Badan atau perwakilan organisasi internasional

yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut

d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau

karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama

e. Orang pribadi atau badan karena wakaf

f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk

SUBJEK PAJAK

Yang menjadi subjek pajak

adalah orang pribadi atau

badan yang memperoleh

hak atas tanah dan atau

bangunan

TARIF PAJAK

TARIF PAJAK DITETAPKAN SEBESAR

5% (LIMA PERSEN

)

DASAR PENGENAAN PAJAK

Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak

Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hal : a. Jual beli adalah harga transaksi

b. Tukar menukar adalah nilai pasar c. Hibah adalah nilai pasar

d. Hibah wasiat adalah nilai pasar e. Waris adalah nilai pasar

f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum

lainnya adalah nilai pasar

g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah

nilai pasar

h. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim

yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar

Lanjutan….

i Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar

j. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar

k. Penggabungan usaha adalah nilai pasar l. Peleburan usaha adalah nilai pasar

m. Pemekaran usaha adalah nilai pasar n. Hadiah adalah nilai pasar

o. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang

• Apabila NPOP huruf a sampai n tidak diketahui atau lebih rendah daripadaNilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB

• Apabila NJOP PBB belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh Menteri

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK

TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP

)

NPOPTKP ditetapkan secara regional paling

banyak

Rp 60 juta,

kecuali dalam hal

perolehan hak karena waris, atau hibah

wasiat yang diterima orang pribadi yang

masih dalam hubungan keluarga sedarah

dalam garis keturunan lurus satu derajat ke

atas atau satu derajat ke bawah dengan

pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri,

NPOPTKP ditetapkan secara regional paling

banyak

Rp 300 juta.

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA

PAJAK

(NPOPKP)

NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

BPHTB = TARIF PAJAK * NPOPKP

= 5 % x (NPOP –

BPHTB atas Hibah /

Warisan



BPHTB yang harus dibayar atas

hibah / warisan sebesar 50% dari

BPHTB terutang :



BPHTB = 5% x 50% x NPOP PKP

SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG

Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau

Bangunan, untuk:

a. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta

b. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta

c. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta

d. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan

mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan

e. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum

lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

f. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah

sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

g. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang

h. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan

pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap

i. Hibah wasiat ad alah sejak tanggal yang

bersangkutan mendaftarkanperalihan haknya ke Kantor Pertanahan

j. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal

ditandatanganinya dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak

k. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditanda tangani dan

diterbitkannya surat keputusan pemberian hak l. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

m. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

n. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat daditandatanganinya akta

o. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

Lanjutan….

-

Pajak yang terutang harus dilunasi

pada saat terjadinya perolehan hak

-

Tempat Pajak yang terutang

adalah di

wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau

Kotamadya Daerah Tingkat II, atau

Propinsi Daerah Tingkat I untuk

Kotamadya Administratif yang meliputi

letak tanah dan atau bangunan

Contoh soal

1. Tanggal 4 Juli 2000, WP “E” membeli tanah dengan

Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 55.000.000, NPOPTKP Rp 60.000.000

NPOP lebih kecil dari NPOPTKP maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB

2. Pada tanggal 17 Agustus 2000 membeli tanah

dengan :

NPOP Rp 80 juta

NPOPTKP Rp 60 juta

NPOPKP Rp 20 juta

Contoh Soal



1. Tuan A membeli tanah dan bangunan

dengan nilai Rp 500 juta. NJOP PBB tanah dan

bangunan tsb Rp 400 juta. Bila ditetapkan

NPOP TKP Rp 60 juta. Hitung BPHTB yang

terutang atas Tuan A

NPOP Rp 500 juta

NPOTKP 60 juta

NPOPPKP 440 juta

BPHTB = 5% x Rp 440 juta = Rp 22 juta

 PT Perdana membeli gudang dengan nilai transaksi

sebesar Rp 950 juta. Sesuai SPPT PBB , tanah luasnya 1.000 m2 dengan nilai NJOP Rp 537.000/m2 dan bangunan gudang seluas 500 m2 dengan NJOP 700.000/m2. Bila NPOPTKP ditetapkan Rp 50 juta, Hitung BPHTB terutang.

Jawab :

NJOP Tanah : 1.000 x 537.000 = Rp 537.000.000 NJOP Bangunan : 500 x 700.000 = Rp 350.000.000 Total NJOP = Rp 887.000.000 Karena Nilai transaksi lebih besar maka digunakan nilai

transaski sebagai dasar penghitungan BPHTB

NPOP ( pakai nilai transaksi ) = Rp

950.000.000

NPOPTKP

50.000.000

NPOP PKP

900.000.000

BPHTB terutang = 5% x Rp 900.000.000 = Rp

45.000.000

Contoh Hibah :

1.

Tuan Hakim memperoleh Hibah dari Orang

tuanya sebidang tanah senilai Rp 650 juta.

Dalam SPPT PBB tertera luas tanah 2.000 m2

dengan NJOP Rp 335.000/m2 Bila NPOTKP

ditetapkan Rp 300 juta, Hitung BPHTB yang

harus dibayar Tuan Hakim

Jawab :

NJOP Tanah = 2.000 x 335.000 = Rp 670.000.000

Karena nilai NJOP lebih besar dari Nilai pasar,

maka gunakan

NJOP sebagai dasar penghitungan.

NPOP ( pakai nilai NJOP ) = Rp

670.000.000

NPOPTKP

300.000.000

NPOP PKP

370.000.000

BPHTB terutang atas hibah

= 5% x 50 % x Rp 370.000.000= Rp 9.250.000

Contoh soal

1. Tanggal 4 Juli 2000, WP “E” membeli tanah dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 55.000.000, NPOPTKP Rp 60.000.000

NPOP lebih kecil dari NPOPTKP maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB

2. Pada tanggal 17 Agustus 2000 membeli tanah dengan :

NPOP Rp 80 juta NPOPTKP Rp 60 juta NPOPKP Rp 20 juta

Contoh Soal



1. Tuan A membeli tanah dan bangunan

dengan nilai Rp 500 juta. NJOP PBB tanah dan

bangunan tsb Rp 400 juta. Bila ditetapkan

NPOP TKP Rp 60 juta. Hitung BPHTB yang

terutang atas Tuan A

NPOP Rp 500 juta

NPOTKP 60 juta

NPOPPKP 440 juta

 PT Perdana membeli gudang dengan nilai transaksi

sebesar Rp 950 juta. Sesuai SPPT PBB , tanah luasnya 1.000 m2 dengan nilai NJOP Rp 537.000/m2 dan bangunan gudang seluas 500 m2 dengan NJOP 700.000/m2. Bila NPOPTKP ditetapkan Rp 50 juta, Hitung BPHTB terutang.

Jawab :

NJOP Tanah : 1.000 x 537.000 = Rp 537.000.000 NJOP Bangunan : 500 x 700.000 = Rp 350.000.000 Total NJOP = Rp 887.000.000 Karena Nilai transaksi lebih besar maka digunakan nilai

NPOP ( pakai nilai transaksi ) = Rp

950.000.000

NPOPTKP

50.000.000

NPOP PKP

900.000.000

BPHTB terutang = 5% x Rp 900.000.000 = Rp

45.000.000

Contoh Hibah :

1.

Tuan Hakim memperoleh Hibah dari Orang

tuanya sebidang tanah senilai Rp 650 juta.

Dalam SPPT PBB tertera luas tanah 2.000 m2

dengan NJOP Rp 335.000/m2 Bila NPOTKP

ditetapkan Rp 300 juta, Hitung BPHTB yang

harus dibayar Tuan Hakim

Jawab :

NJOP Tanah = 2.000 x 335.000 = Rp 670.000.000

Karena nilai NJOP lebih besar dari Nilai pasar,

maka gunakan

NPOP ( pakai nilai NJOP ) = Rp

670.000.000

NPOPTKP

300.000.000

NPOP PKP

370.000.000

BPHTB terutang atas hibah