ASPEK TEKNIS PER SEKTOR
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
BAB
6.1
ASPEK TEKNIS PER SEKTOR
PENGEMBANGAN PERMUKIMAN
Peningkatan jumlah penduduk perkotaan akan memacu kebutuhan ruang dan
infrastruktur pelayanan perkotaan, sehingga kota akan tumbuh dengan segala potensi
dan tantangan yang dimilikinya. Keadaan tersebut harus dihadapi melalui penyiapan
perencanaan tata ruang Kabupaten/ kota tersebut. Adapun strategi kebijakan dan
program penataan ruang yang diharapkan tercantum dalam dokumen perencanaan tata
ruang kota/kota antara lain adalah strategi arahan kebijakan pemanfaatan ruang yang
terintegrasi dan seimbang sesuai dengan daya dukung yang dimilikinya.
Keadaan yang terjadi saat ini adalah masih lemahnya sinergitas perencanaan
tata ruang (spatial plan) dan perencanaan pembangunan (development plan), terutama
pada pelaksanaan pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan yang
merupakan tuntutan dari pesatnya pertambahan penduduk perkotaan. Hal ini terjadi pada
dasarnya disebabkan oleh beberapa faktor berikut :
Tuntutan yang tinggi terhadap pemenuhan kebutuhan aspek permukiman dan
infrastruktur perkotaan seringkali tidak atau belum didukung dengan suatu
kebijakan dan strategi pembangunan yang memadai, matang, dan berskala kota.
Kebijakan dan strategi pembangunan aspek permukiman dan infrastruktur
perkotaan seringkali bersifat instant, responsif terhadap persoalan yang ada, serta
berorientasi pada ketersediaan program atau proyek pendukung.
Belum
tersedianya
strategi
khusus
pembangunan
aspek
permukiman
dan
infrastruktur perkotaan yang terintegrasi dengan penataan ruang dan perencanaan
pembangunan kota secara keseluruhan.
Masih seringnya terjadi tumpang tindih kebijakan dan strategi penanganan
persoalan pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan pada tingkat
operasional (Kabupaten/ Kota).
Hal VI-1
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Berdasarkan hal tersebut, perlu disiapkan strategi pembangunan permukiman
dan
infrastruktur
perkotaan
yang
berskala
kota
dan
terintegrasi
antar
sektor
pembangunan. Strategi ini merupakan acuan bagi pemerintah daerah dalam menetapkan
prioritas
pembangunan
daerah
perkotaan,
yang
diharapkan
dapat
membantu
mengoptimalkan alokasi dana pembangunan secara akurat dan rasional. Untuk itu,
diperlukan
penyusunan
Strategi
Pembangunan
Permukiman
dan
Infrastruktur
Permukiman Perkotaan (SPPIP) sebagai acuan bagi pemangku kepentingan dan
pelaksanaan pembangunan kota, yang akan mengintegrasikan penyediaan infrastruktur
permukiman
perkotaan
dengan
program
pembangunan
lainnya
yang
terpadu.
Penyusunan tersebut didasarkan pada rencana tata ruang wilayah kota, serta kebijakan
kota bersangkutan.
Untuk melaksanakan kebijakan Direktorat Jenderal Cipta Karya dalam rangka
pemanfaatan dana APBN mendukung pembangunan dalam bidang Cipta Karya di daerah,
maka SPPIP sebagai strategi pembangunan dengan program investasi bidang Cipta Karya
akan menjadi acuan bagi pengalokasian tersebut.
Untuk
mendorong
tersedianya
dokumen
strategi
pembangunan
dan
infrastruktur perkotaan yang disusun dan disepakati pemangku kepentingan kota, maka
Direktorat Jenderal Cipta Karya, Kementerian Pekerjaan Umum bermaksud memberikan
dukungan dalam bentuk pembinaan teknis yang bersifat pendampingan dan peningkatan
serta penguatan kapasitas bagi pemerintah daerah dan pemangku kepentingan untuk
melaksanakan penyusunan Strategi Pembangunan Permukiman dan Infrastruktur
Perkotaan (SPPIP).
6.1.1
ARAHAN KEBIJAKAN DAN LINGKUP KEGIATAN
6.1.1.1
SASARAN
Dalam rangka mencapai tujuan dari kegiatan ini, maka dalam pelaksanaanya
harus dapat melalui beberapa sasaran sebagai berikut:
Tersosialisasikannya konsep penyelenggaraan pembangunan perkotaan dan
peran strategi pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan
Terwujudnya
pemahaman
yang
baik
tentang
strategi
pembangunan
permukiman dan infrastruktur perkotaan, pada semua pemangku kepentingan
kota yang bersangkutan.
Hal VI-2
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Terbangunnya
permukiman
pemahaman
dan
akan
infrastruktur
pentingnya
perkotaan
strategi
sebagai
acuan
pembangunan
pelaksanaan
pembangunan yang terintegrasi berdasarkan rencana tata ruang kotanya.
Terjadinya penguatan kepedulian dan peningkatan kapasitas pemangku
kepentingan kota/kota dalam penyusunan SPPIP sebagai dokumen acuan
dalam pelaksanaan pembangunan kota/kabupaten.
Terjadinya interaksi dan keterlibatan masyarakat dalam proses penyusunan
strategi dan prioritas program pembangunan kota/ kabupaten melalui
penyelenggaraan konsultasi publik.
Terbangunnya koordinasi antar pemangku kepentingan kota dan provinsi,
serta tersusunya sinkronisasi program dan kegiatan pembangunan kota,
sebagai acuan pelaksanaan pembangunan yang optimal sesuai sumber daya
dan sumber dana yang dimilikinya.
6.1.1.2
RUANG LINGKUP
Ruang lingkup pada studi ini terdiri dari ruang lingkup kegiatan dan ruang
lingkup wilayah, dimana kedua-duanya berfungsi untuk membatasi kegiatan dan wilayah
yang akan dikaji. Kabupaten Tangerang terletak di bagian Timur Provinsi Banten pada
koordinat 106°20’-106°44’ Bujur Timur dan 5°58’-6°21’ Lintang Selatan. Kabupaten
Tangerang termasuk salah satu daerah yang menjadi bagian dari wilayah Propinsi Banten.
Kegiatan Penyusunan Strategi Pengembangan Permukiman dan Infrastruktur
Perkotaan (SPPIP) Kabupaten Tangerang pada dasarnya merupakan bagian dari
rangkaian kegiatan besar pembangunan kota yang akan diselenggarakan dalam waktu
dua tahun. Keluaran dari kegiatan yang diselenggarakan pada tahun pertama ini akan
menjadi dasar dalam proses institusionalisasi strategi yang disusun dan upaya uji
terap/implementasi salah satu strategi pada suatu kawasan yang diprioritaskan. Dalam
kerangka waktu satu tahun anggaran ini, lingkup kegiatan ini ditekankan kepada
penyusunan strategi Pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan, dimana
infrastruktur perkotaan yang dibatasi pada infrastruktur keciptakaryaan dalam lingkup
wilayah kota. Pelaksanaan Kegiatan ini dilakukan dengan rangkaian lingkup kegiatan
sebagai berikut :
a. Melakukan sosialisasi program penyusunan SPPIP kepada pemangku kepentingan
daerah terkait kedudukan dan fungsi SPPIP dalam strategi Pembangunan kota.
Hal VI-3
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
b. Melakukan kajian terhadap kebijakan, strategi dan program pembangunan daerah
berdasarkan dokumen kebijakan terkait yang telah dihadapi dan dijadikan acuan
pelaksanaan pembangunan oleh Pemerintah Daerah.
c. Melakukan kajian terhadap isu-isu permukiman dan infrastruktur perkotaan, serta
potensi permasalahan dan tantangan yang akan dihadapi dalam pembangunan
perkotaan dan permukiman perkotaannya.
d. Menghasilkan indikasi arah pengembangan kota serta permbangunan permukiman
dan infrastruktur perkotaan berdasarkan langkah 2 dan 3.
e. Bersama dengan pemangku kepentingan kota menghasilkan rumusan tujuan dan
kebijakan pembangunan permukiman perkotaan.
f.
Bersama dengan pemangku kepentingan menghasilkan :
1. Rumusan kriteria dan indikator penentuan kawasan permukiman prioritas
2. Identifikasi kawasan permukiman prioritas
g. Bersama dengan pemangku kepentingan menghasilkan:
1. Identifikasi
dan
analisa
korelasi
strategi
pembangunan
permukiman
dan
kebutuhan infrastruktur perkotaan dalam skema manajemen pembangunan
perkotaan.
2. Rumusan program strategis pembangunan permukiman perkotaan (dalam skala
kota dan skala Kawasan).
3. Rumusan arahan kebutuhan program investasi pembangunan permukiman dan
infrastruktur perkotaan.
h. Mengikuti kegiatan kolokium yang akan dikoordinasikan oleh tim pusat, dan
memberikan pemaparan dan pembahasan capaian kegiatan pada kolokium SPPIP.
i.
Penyelenggaraan konsultasi publik untuk menjaring masukan terhadap rumusan
strategi, program strategis pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan,
serta arahan kebutuhan program investasinya.
j.
Melakukan diseminasi hasil kesepakatan perumusan SPPIP kepada dinas/instansi
terkait di Kabupaten Tangerang.
Hal VI-4
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
6.1.2
ISU STRATEGIS, KONDISI EKSISTING, PERMASALAHAN, DAN
TANTANGAN
6.1.2.1
IDENTIFIKASI POTENSI DAN PERMASALAHAN PERMUKIMAN DAN
INFRASTRUKTUR PERKOTAAN KABUPATEN TANGERANG
Kompleksitas permasalahan permukiman dan infrastruktur perkotaan di
Kabupaten Tangerang, tidak terlepas dari fungsi dan peranan Kabupaten Tangerang
dalam konstelasi regional maupun lokal. Fungsi perkotaan yang potensial dikembangkan
antara lain berbagai jenis jasa (pendidikan, kesehatan, keuangan, transportasi, dan lainlain), wisata, industri kreatif, dan lain-lain.
Sebagai bagian dari Kawasan Perbatasan denga DKI Jakarta, Kabupaten
Tangerang menjadi salah satu pusat aktivitas dan permukiman baik bagi warga
Kabupaten Tangerang maupun warga Kota dan Kabupaten yang ada di sekitar kawasankawasan perkotaan kabupaten Tangerang. Beberapa potensi dan masalah strategis
sebagai implikasi dari fungsi dan peranan Kabupaten Tangerang dalam konstelasi regional
maupun lokal.
6.1.2.2
Potensi Dalam Konteks Regional Di Kabupaten Tangerang
Setidaknya ada beberapa potensi pengembangan permukiman yang dihadapi
oleh Kabupaten Tangerang yaitu sebagai berikut :
1. Beberapa kawasan dengan kegiatan utama perdagangan dan jasa, industri,
perumahan, dan pergudangan diantaranya yaitu Kecamatan Balaraja, Curug
dan Teluknaga. Sebagai Pusat Pemerintahan Kecamatan Tigaraksa juga
berpotensi untuk dikembangankan dengan kegiatan utama pemerintahan,
perkantoran, permukiman, perdagangan dan jasa.
2. Geliat pertumbuhan ekonomi DKI yang berbatasan langsung dengan wilayah
Kabupaten Tangerang juga merupakan peluang yang harus “ditangkap”. Oleh
karena itu Kawasan Strategis Perbatasan DKI Jakarta juga patut mendapat
perhatian serius sebagai kawasan pergudangan, industri, perdagangan dan
jasa yang tentu akan turut mendorong perekonomian Kebupaten Tangerang.
3. Persebaran kegiatan perdagangan dan jasa skala kota (modern) yang terjadi
saat ini yaitu disepanjang Jalan Raya Serang, Kecamatan Cikupa, Legok,
Kosambi dan Balaraja, namun sudah ada upaya untuk mendistribusikan
kegiatan perdagangan ke wilayah-wilayah pinggiran terutama ke wilayah
bagian utara. Sedangkan untuk kegiatan perdagangan skala lokal (tradisional)
Hal VI-5
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
seperti toko, warung dan pasar letaknya menyebar mendekati kawasan
permukiman.
4. Adanya
sektor
industri
sebagai
sektor
unggulan,
maka
pada
perkembangannya terdapat pertumbuhan kebutuhan perumahan bagi pekerja
yang terlibat di sektor industri tersebut.
5. Adanya sektor unggulan pariwisata dan nelayan, maka masih banyak ditemui
permukiman perdesaan, terutama ke arah bagian utara dan bagian.
6.1.2.3
Permasalahan Umum Permukiman dan Infrastruktur Perkotaan di
Kabupaten Tangerang
a. Tingginya kebutuhan akan perumahan sedangkan lahan yang tersedia
terbatas.
b. Rendahnya tingkat pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak huni
c. Menurunnya kualitas lingkungan perumahan dan permukiman
d. Muculnya permukiman kumuh perkotaan
e. Belum mantapnya sistem pembiayaan dan pasar perumahan
f.
Pengembangan permukiman yang tidak terkendali pada kawasan lindung dan
rawan bencana
g. Belum terintegrasinya pengembangan kawasan perumahan dan permukiman
dengan pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan
permukiman
h. ketidakseimbangan antara penyediaan infrastruktur dan utilitas kota dengan
dinamika aktivitas kota sehingga tingkat pelayanan menjadi tidak optimal.
6.1.2.4
Potensi dan Masalah Dalam Konteks PKW (PKWp) dan PKL (PKLp) di
Kabupaten Tangerang
Sejalan dengan potensi dan masalah strategis Kabupaten Tangerang pada
skala kecamatan atau kawasan Perkotaan, maka potensi dan masalah strategis pada skala
PKWp/PKL, PKLp, diperoleh bahwa tiap kawasan memiliki karakteristik dan prioritas
tersendiri. Uraian di bawah ini akan menjelaskan potensi dan masalah strategis di tiap
kawasan perkotaan di Kabupaten Tangerang.
Hal VI-6
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
A. Potensi dan Masalah di PKWp Balaraja
Berdasarkan RTRW Kabupaten Tangerang tahun 2011-2031 Kecamatan Balaraja
dijadikan Sebagai sebagai PKWp untuk kegiatan pusat pemerintahan kecamatan,
industri,
permukiman
kepadatan
sedang,
dan
pertanian.
Fungsi
tersebut
menunjukkan bahwa wilayah ini berperan penting dalam membentuk wajah
Kabupaten Tangerang secara keseluruhan. Terkait permukiman dan infrastruktur
pendukungnya, PKWp Balaraja dihadapkan pada isu – isu strategis sebagaimana
berikut.
1. Terdapat beberapa titik jalan rawan banjir (Balaraja, sentul, Tobat)
2. Sering terjadi kemacetan di beberapa titik wilayah seperti pasar Sentiong, pasar
Gembong dan lampu merah Balaraja.
3. Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri, dan
pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi sepenuhnya
oIeh prasarana dan sarana yang ada.
4. Belum memadainya jaringan drainase yang ada (hanya sekitar 30 -40 % jalan
yang ada)
5. Banyaknya Pengolahan air limbah/ air kotor on site dengan konstruksi seadanya
pada daerah dengan kepadatan yang tinggi yang memiliki potensi untuk
mencemari air bersih dan air permukaan.
6. Kawasan permukiman kumuh yang terdapat di PKWp Balaraja diantaranya
terkonsentrasi di kawasan Sentiong, Desa Cangkudu, Cariu dan Kebembem.
Secara umum terbentuknya kawasan kumuh disebabkan oleh :
a. Rendahnya kualitas dan kuantitas prasarana/sarana permukiman yang tidak
menunjang terbentuknya struktur permukiman dan sistem pengelolaan
lingkungan.
b. Adanya kegiatan ekonomi dengan industri skala kecil maupun besar yang
memiliki dampak terhadap lingkungan, membutuhkan pelayanan tambahan
Hal VI-7
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
dari
penyediaan
prasarana
dan
sarana
baik
secara
fisik
maupun
teknologinya.
c. Terkonsentrasinya pemukiman padat beberapa lokasi yang menjadi sentra
kegiatan industri kecil sehingga mengorbankan aspek kebutuhan ruang yang
layak.
d. Rendahnya
tingkat
kepedulian
dan
partisipasi
masyarakat
dalam
pembangunan dan pengelolaan lingkungannya.
B. Potensi dan Masalah di PKWp Teluknaga
Dalam RTRW Kabupaten Tangerang Tahun 2011-2031 PKWp Teluknaga Sebagai
pusat pemerintahan kecamatan, pertanian, permukiman kepadatan rendah,
permukiman kepadatan sedang, perikanan, dan kawasan lindung.
Berdasarkan pengamatan terhadap data sekunder, pengamatan lapangan secara
langsung, maupun hasil diskusi dengan pihak Pemerintah Kabupaten Tangerang dan
stake holder terkait, maka diperoleh isu – isu strategis terkait permukiman dan
infrastruktur pendukungnya sebagaimana berikut:
Meningkatnya kawasan permukiman kumuh di sekitar pusat kegiatan sosial
ekonomi sebanyak 39 titik, permukiman kumuh bantaran sungai mencapai
1.115 rumah (Teluknaga, Bojong Renged dan Kp. Melayu timur dan Barat,
Tanjung Pasir, Keboncau, Tegal Angus dan Tanjung Burung).
Rendahnya pelayanan PSU pada kawasan permukiman kumuh dan kawasan
pusat kegiatan.
Rencana Pengembangan areal reklamasi di wilayah utara untuk Permukiman
Meningkatnya harga lahan dan munculnya kegiatan spekulasi tanah/lahan,
Hal VI-8
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Keterbatasan sumber pembiayaan dalam pembangunan dan pengembangan
perumahan dan permukiman.
Menurunnya kemampuan daya beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
dalam memiliki rumah/hunian, khususnya di kawasan pusat kegiatan.
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung kegiatan Industri non
polutan.
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung pusat kegiatan
Perdagangan dan Jasa Skala Kota dan regional seperti di Kp Melayu Barat dan
Timur, Bojong Renged dan Teluknaga).
Terjadinya masalah lingkungan pada kawasan pesisir pantai (Tanjung Pasir,
Tegal Angus dan Tanjung Burung).
Pengelolaan pengangkutan sampah di TPS Sebagai wilayah dengan kepadatan
penduduk sedang, potensi sampah yang ditimbulkan oleh penduduk serta
kegiatan lain cukup tinggi.
Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri,
dan pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi
sepenuhnya oIeh prasarana dan sarana yang ada.
Sistem drainase yang belum terencana dengan baik. Sebagian besar masih
mengikuti pola alamiah, sebagian lagi berupa sistem drainase jalan. Di
sebagian wilayah, pola ini tidak dapat lagi menampung/menyalurkan limpahan
air hujan, sehingga sering terdapat genangan bahkan tidak jarang terjadi
banjir.
Sulitnya pengaturan garis sempadan sungai serta rendahnya tingkat kesadaran
masyarakat terhadap kelestarian sungai serta pengetahuan terhadap dampak
pencemaran limbah industri maupun limbah rumah tangga bagi sungai.
Banyaknya kawasan terbangun di areal pinggiran sungai dan belum tertibnya
penggunaan sempadan sungai termasuk brandgang
menjadi problematika
bagi Pemerintah dalam pengaturan garis sempadan sungai.
C. Potensi dan Masalah di PKL Tigaraksa
PKL Tigaraksa berdasarkan RTRW 2011-2031 Kabupaten Tangerang yaitu Sebagai
pusat pemerintahan Kabupaten, industri, permukiman kepadatan tinggi, dan
permukiman kepadatan sedang.
Hal VI-9
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Berdasarkan pengamatan terhadap data sekunder, pengamatan lapangan secara
langsung, maupun hasil diskusi dengan pihak Pemerintah Kabupaten Tangerang dan
stake holder terkait, maka diperoleh isu – isu strategis terkait permukiman dan
infrastruktur pendukungnya sebagaimana berikut:
Masih terdapat rumah-rumah kumuh pada kawasan permukian legal (10 titik)
dan bantaran sungai (33 rumah) seperti di Desa Pete, Desa Pasirnangka dan
Desa Cileles.
Meningkatnya harga lahan dan munculnya kegiatan spekulasi tanah/lahan,
khususnya di kawasan pusat kegiatan.
Keterbatasan sumber pembiayaan dalam pembangunan dan pengembangan
perumahan dan permukiman.
Menurunnya kemampuan daya beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
dalam memiliki rumah/hunian.
Meningkatnya kebutuhan perumahan pada kawasan Industri Skala Nasional di
kawasan Matagara dan Kaduagung.
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung kegiatan Industri,
Perdagangan dan Jasa skala regional dan Kota.
Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri,
dan pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi
sepenuhnya oIeh prasarana dan sarana yang ada.
Sistem drainase yang belum terencana dengan baik. Sebagian besar masih
mengikuti pola alamiah, sebagian lagi berupa sistem drainase jalan. Di
sebagian wilayah, pola ini tidak dapat lagi menampung/menyalurkan limpahan
air hujan, sehingga sering terdapat genangan bahkan tidak jarang terjadi
banjir.
D. Potensi dan Masalah di PKLp (Curug, Cikupa, Sepatan, Pasar Kemis,
Kalapa Dua dan Kosambi)
Dalam RTRW Kabupaten Tangerang Tahun 2011-2031 Kec. Curug, Cikupa, Sepatan,
Pasar Kemis, Kalapa Dua dan Kosambi dijadikan sebagai PKLp (Pusat Kegiatan Lokal
Promosi) yang berfungsi Sebagai pusat pemerintahan kecamatan, industri,
Pertahanan dan Keamanan, Pertanian, Perikanan, permukiman kepadatan tinggi,
Hal VI-10
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
sedang dan rendah. adapun isu – isu strategis terkait permukiman dan infrastruktur
pendukungnya sebagaimana berikut
Di beberapa tempat masih terdapat permukiman-permukiman kumuh di
kawasan legal (Cikupa, Sepatan, Pasar Kemis, Kalapa dua, Mauk dan Kosambi)
Masih terdapat rumah kumuh pada kawasan ilegal seperti di bantaran sungai
(Cikupa, Kalapa Dua, Sepatan, Mauk dan Kosambi).
Kecenderungan pengembangan perumahan baru di wilayah tengah dan
selatan.
Meningkatnya harga lahan dan munculnya kegiatan spekulasi tanah/lahan,
khususnya di kawasan pusat kegiatan (Cikupa, Pasar Kemis, Curug, Kosambi).
Keterbatasan sumber pembiayaan dalam pembangunan dan pengembangan
perumahan dan permukiman.
Menurunnya kemampuan daya beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
dalam memiliki rumah/hunian.
Meningkatnya kebutuhan perumahan pada kawasan Industri Skala Nasional di
kawasan (Cikupa, Pasar Kemis, Curug, Kosambi).
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung kegiatan Industri,
Perdagangan dan Jasa skala regional dan Kota (Cikupa, Pasar Kemis, Curug,
Kosambi).
Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri,
dan pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi
sepenuhnya oIeh prasarana dan sarana yang ada.
Sistem drainase yang belum terencana dengan baik. Sebagian besar masih
mengikuti pola alamiah, sebagian lagi berupa sistem drainase jalan. Di
sebagian wilayah, pola ini tidak dapat lagi menampung/menyalurkan limpahan
air hujan, sehingga sering terdapat genangan bahkan tidak jarang terjadi
banjir.
E. Potensi dan Masalah di PPK (Cisoka, Solear, Jambe, Panongan, Legok,
Pagedangan, Cisauk, Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya, Sepatan
Timur)
Dalam RTRW Kabupaten Tangerang Tahun 2011-2031 PPK (Pusat Pelayanan
Kawasan) yang terdiri dari Kec. Cisoka, Solear, Jambe, Panongan, Legok,
Hal VI-11
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Pagedangan, Cisauk, Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya dan Sepatan Timur
dijadikan Sebagai pusat pemerintahan kecamatan, industri, Pertanian, permukiman
kepadatan tinggi, sedang dan rendah. adapun isu – isu strategis terkait permukiman
dan infrastruktur pendukungnya sebagaimana berikut:
Di beberapa tempat masih terdapat permukiman kumuh di kawasan
permukiman legal seperti Kec. Cisoka 57 lokasi (900KK), Solear 14 lokasi
(1.107 KK), Jambe 29 lokasi (498 KK), Sindangjaya 8 lokasi (160 KK),
Sukamulya 7 lokasi (242 KK) dan Sepatan Timur 2 Lokasi (10 KK).
Masih terdapat rumah kumuh pada kawasan ilegal seperti di bantaran sungai
terdapat di Kec. Cisoka 5 rumah (7 KK), Solear 85 rumah (92 KK), Jambe 22
rumah (32 KK), Panongan 39 rumah (47 KK), Legok 83 rumah (84 KK),
Pagedangan 70 rumah (70 KK), Sindang Jaya 63 rumah (66 KK), Jayanti 28
rumah (38 KK) dan Sepatan Timur 80 rumah (85 KK).
Kecenderungan pengembangan perumahan baru di wilayah tengah dan
selatan.
Meningkatnya harga lahan dan munculnya kegiatan spekulasi tanah/lahan,
khususnya di kawasan pusat kegiatan (Cisoka, Solear, Jambe, Panongan,
Legok, Pagedangan, Cisauk, Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya, Sepatan Timur
).
Keterbatasan sumber pembiayaan dalam pembangunan dan pengembangan
perumahan dan permukiman.
Menurunnya kemampuan daya beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
dalam memiliki rumah/hunian.
Meningkatnya kebutuhan perumahan pada kawasan Industri Skala Nasional di
kawasan (Cisoka, Solear, Jambe, Panongan, Legok, Pagedangan, Cisauk,
Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya, Sepatan Timur).
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung kegiatan Industri,
Perdagangan dan Jasa skala Kota (Cisoka, Solear, Jambe, Panongan, Legok,
Pagedangan, Cisauk, Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya, Sepatan Timur).
Belum tersedianya IPAL yang khusus melayani PPK ini, sehingga di beberapa
kawasan, air limbah langsung dibuang ke badan air tanpa diolah terlebih
dahulu, padahal konsentrasi kegiatan yang menghasilkan limbah baik limbah
industri maupun limbah rumah tangga di wilayah ini sangat tinggi. Hal ini
berdampak terhadap tingginya tingkat pencemaran sungai.
Hal VI-12
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri,
dan pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi
sepenuhnya oIeh prasarana dan sarana yang ada.
Sistem drainase yang belum terencana dengan baik. Sebagian besar masih
mengikuti pola alamiah, sebagian lagi berupa sistem drainase jalan. Di
sebagian wilayah, pola ini tidak dapat lagi menampung/menyalurkan limpahan
air hujan, sehingga sering terdapat genangan bahkan tidak jarang terjadi
banjir.
6.1.2.5
WILAYAH
TERLARANG
UNTUK
PEMBANGUNAN
DAN
PENGEMBANGAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN (NEGATIVE LIST):
Kawasan Hutan Lindung
Berdasarkan tingkat perkembangan kawasan lindung yang terjadi dan
kecenderungan perkembangannya, luas kawasan lindung pada tahun 2030
mencakup areal seluas ± 3.841 Ha.
Kawasan Perlindungan Setempat
Kawasan perlindungan setempat ditetapkan dengan luas ± 2.321 ha,
meliputi :
a. Sempadan pantai
Kawasan ini terdapat di pesisir pantai utara Kabupaten Tangerang
meliputi di Kecamatan Pakuhaji, Teluknaga, Kronjo, Kosambi, Mauk,
Kemiri dan Sukadiri yang keseluruhannya mencakup areal seluas +
510,00 Ha.
b. Sempadan sungai
Untuk sempadan sungai di wilayah permukiman berupa daerah sepanjang
sungai yang diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi meliputi 10
sampai 15 meter. Daerah aliran sungai besar yang perlu dilindungi
meliputi Sungai Cisadane, Cidurian, Cipasilian, Cilontar, Cimanceuri,
Cileles, Cilarangan, Cirarab, Pecah, Kali Cigung, dengan luas keseluruhan
sekitar 572,33 Ha.
c. Kawasan sekitar danau atau waduk
Hal VI-13
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Danau/situ di Kabupaten Tangerang tersebar di Kecamatan Pasar Kemis,
Sepatan,
Sepatan Timur, Kronjo, Kresek, Kelapa Dua, Pagedangan,
Pakuhaji, Sindang Jaya, Balaraja dan Mauk. Kawasan ini meliputi areal
seluas sekitar 880,07 Ha yang telah termasuk luas danau/situ didalamnya.
d. Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Kawasan suaka alam dan pelestarian alam
Sesuai dengan RTRW Kabupaten Tangerang Kawasan suaka alam dan
pelestarian alam ditetapkan dengan luas ± 1.500 ha berupa kawasan pantai
berhutan bakau, kawasan ini tersebar di Kecamatan Pakuhaji, Mauk,
Teluknaga, Kronjo, dan Kosambi.
Kawasan Cagar Budaya
Kawasan cagar budaya dengan luas ± 20 ha, meliputi :
o
Cagar budaya makam keramat di Kecamatan Solear
o
Cagar budaya makam Lengkong kyai di Kecamatan Pagedangan
o
Cagar budaya Kelenteng di Kecamatan Mauk
Kawasan Rawan Bencana
Kawasan rawan bencana banjir yang sering terjadi di Kabupaten Tangerang
berada di Kecamatan Teluknaga, Kosambi, Pakuhaji, Kronjo, Kresek,
Tigaraksa dan Jambe. Wilayah rawan kebakaran berada di Kecamatan Pasar
Kemis, Kosambi, Curug, Legok, Cikupa dan Balaraja.
6.1.3
ANALISIS KEBUTUHAN PENGEMBANGAN PERMUKIMAN
6.1.3.1
Identifikasi Kebutuhan Pengembangan Permukiman Kawasan
Perkotaan Kabupaten Tangerang
Kawasan permukiman meliputi bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan.
Kawasan peruntukan permukiman di wilayah Kabupaten Tangerang ditetapkan dengan
kriteria:
1) Berada di luar kawasan yang ditetapkan sebagai kawasan rawan bencana;
2) Memiliki akses menuju pusat kegiatan masyarakat di luar kawasan; dan
3) Memiliki kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas pendukung.
Hal VI-14
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Sejalan dengan penerapan konsep pembangunan Kabupaten Tangerang
sebagai kawasan permukiman, industri dan perdagangan serta jasa, maka untuk
memperoleh kualitas lingkungan yang baik dan nyaman, sebaiknya luas lahan yang
diperuntukan untuk pengembangan kegiatan permukiman pada tahun 2033 maksimal
meliputi 60 % dari luas keseluruhan Kabupaten Tangerang.
Pengembangan permukiman di Kabupaten Tangerang diklasifikasikan menjadi
3 (tiga) tipe permukiman, meliputi :
1.
Permukiman Kepadatan Tinggi dengan asumsi lebih dari 80 rumah/Ha;
2.
Permukiman Kepadatan Sedang dengan asumsi kepadatan rumah antara 40 – 79
rumah/Ha; dan
3.
Permukiman Kepadatan Rendah dengan asumsi kurang dari 40 rumah/Ha.
Dilihat dari jenisnya maka kawasan permukiman ini terbagi atas dua bagian
meliputi :
1.
Kawasan permukiman perkotaan dengan tingkat kepadatan bangunan sedang sampai
tinggi meliputi kecamatan Pagedangan, Cisauk, Legok, Kelapadua, Curug, Cikupa,
Pasarkemis, Balaraja, Sukamulya, Tigaraksa, Panongan, Jambe, Cisoka, Solear,
Jayanti, Teluknaga, Sepatan, Sepatan Timur, Kosambi dan Sindangjaya.
2.
Kawasan permukiman perdesaan dengan kepadatan bangunan rendah meliputi
kecamatan Kronjo, Mekarbaru, Gunungkaler, Kresek, Kemiri, Rajeg, Pakuhaji, Mauk
dan Sukadiri.
Untuk mendukung program pembangunan perumahan dari Pemerintah Pusat
maka kebijakan yang cukup mendasar dalam pembangunan permukiman meliputi adanya
kebijakan untuk mengembangkan permukiman skala vertical di beberapa titik lokasi yang
layak dan memungkinkan seperti di kawasan perbatasan antara Kabupaten Tangerang
dengan DKI Jakarta, Kota Tangerang dan Kota Tangerang Selatan baik dalam bentuk
rumah susun sederhana, apartemen dan lainnya.
Untuk pengembangan permukiman di wilayah-wilayah yang masuk dalam
Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) seperti Kecamatan Kosambi,
Teluknaga, Curug, dan Legok diarahkan secara horizontal.
Pengembangan perumahan selain untuk memenuhi kebutuhan masyarakat
juga sebagai upaya pengaturan penyebaran penduduk di Kabupaten Tangerang sesuai
dengan kemampuan daya dukung dan peruntukannya. Perumusan rencana kawasan
permukiman didasarkan oleh potensi fisik serta ketersediaan lahan yang ada, potensiHal VI-15
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
potensi perkembangan yang terjadi, dan perkiraan-perkiraan kebutuhan yang telah
diidentifikasi dari hasil analisis.
6.1.3.2
Kebutuhan Pembangunan Rumah
Kebutuhan
akan
perumahan
dapat
diukur
berdasarkan
pertumbuhan
penduduk Kabupaten Tangerang, serta faktor lainnya, seperti kebijakan perkotaan,
perkembangan ekonomi wilayah dan kota, dll baik internal maupun eksternal. Namun,
tingkat pertumbuhan penduduk dapat menjadi faktor penting yang mempengaruhi
kebutuhan akan perumahan, karena penduduk itu sendiri yang nantinya merupakan
subjek yang akan menempati rumah.
Berdasarkan hasil analisis terhadap demand perumahan berupa proyeksi
penduduk, selanjutnya dapat diperoleh proyeksi kebutuhan rumah dan kebutuhan lahan
perumahan di Kabupaten Tangerang hingga tahun 2033.
Asumsi-asumsi yang digunakan pada proyeksi kebutuhan rumah adalah:
Dasar perhitungan adalah jumlah penduduk hasil proyeksi (pada tahun ke-x).
Dari jumlah penduduk hasil proyeksi dapat diketahui pertambahan jumlah
penduduknya.
Pertambahan jumlah penduduk tersebut dikonversikan terhadap kebutuhan unit
rumah, dengan asumsi 1 KK memiliki 1 unit rumah.
Setiap satu keluarga menempati 1 unit rumah, sehingga diperlukan data proyeksi
KK hingga tahun 2033. Data tersebut diperoleh dari hasil proyeksi jumlah penduduk
hingga tahun 2033.
Proyeksi jumlah KK didasari pada ukuran standar jumlah jiwa tiap rumah tangga di
Kabupaten Tangerang, yaitu 4-5 jiwa setiap rumah tangga. Asumsi ini juga
didasarkan pada hasil perhitungan, yang disajikan pada tabel berikut.
Hal VI-16
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.1
Hasil Proyeksi Jumlah Penduduk, Rumah Tangga dan
Kepadatan Rumah Tangga di Kabupaten Tangerang
No
Kecamatan
Jumlah
Penduduk
Jumlah Rumah
Tangga (KK)
Kepadatan
Rumah Tangga
(Jiwa/RT)
1
Cisoka
78,854
19,714
4
2
Solear
73,888
18,472
4
3
Tigaraksa
119,245
29,811
4
4
Jambe
40,187
10,047
4
5
Cikupa
224,687
56,172
4
6
Panongan
96,383
24,096
4
7
Curug
165,812
41,453
4
8
Kelapa Dua
178,035
44,509
4
9
Legok
98,171
24,543
4
10
Pagedangan
95,194
23,799
4
11
Cisauk
64,083
16,021
4
12
Pasar Kemis
238,377
59,594
4
13
Sindang Jaya
77,025
19,256
4
14
Balaraja
111,475
27,869
4
15
Jayanti
63,494
15,874
4
16
Sukamulya
59,494
14,874
4
17
Sepatan
92,353
23,088
4
18
Sepatan Timur
81,667
20,417
4
19
Teluknaga
138,330
34,583
4
20
Kosambi
131,011
32,753
4
2.305,364
576.345
80
Total
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
Dengan dasar asumsi-asumsi di atas, maka ditentukan proyeksi jumlah rumah
tangga di Kabupaten Tangerang, yang disajikan pada tabel berikut.
Hal VI-17
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.2
Proyeksi Jumlah Rumah Tangga di Kabupaten Tangerang
No
Kecamatan
Tahun
2013
(KK)
Tahun
2018
(KK)
Jumlah KK
Tahun
2023
(KK)
Tahun
2028
(KK)
Tahun
2033
(KK)
1
Cisoka
23,767
30,863
40,077
52,044
67,583
2
Solear
24,147
32,882
44,776
60,973
83,028
3
Tigaraksa
36,174
49,925
68,905
95,1
131,253
4
Jambe
14,15
19,352
26,466
36,195
49,501
5
Cikupa
61,154
75,877
94,143
116,807
144,927
6
Panongan
26,6
38,272
55,064
79,224
113,984
7
Curug
44,438
54,93
67,899
83,931
103,748
8
Kelapa Dua
46,637
61,165
80,218
105,206
137,979
9
Legok
32,99
47,852
69,411
100,681
146,04
10
Pagedangan
27,245
35,421
46,051
59,872
77,84
11
Cisauk
22,917
38,967
66,257
112,659
191,557
12
Pasar Kemis
68,864
94,033
128,403
175,333
239,418
13
Sindang Jaya
22,117
27,216
33,492
41,214
50,718
14
Balaraja
35,29
46,554
61,414
81,018
106,879
15
Jayanti
17,604
20,886
24,78
29,401
34,882
16
Sukamulya
17,055
19,035
21,244
23,71
26,462
17
Sepatan
36,663
60,49
99,803
164,665
271,681
18
Sepatan Timur
23,607
29,537
36,956
46,239
57,854
19
Teluknaga
33,216
34,268
35,352
36,471
37,626
20
Kosambi
29,882
32,548
35,451
38,613
42,058
1.423,868
1.913.526
Total
543.996
746.195
1.113,860
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
Hasil
proyeksi
jumlah
rumah
tangga
di
atas
menunjukkan
bahwa
perkembangan jumlah rumah tangga di Kabupaten Tangerang akan terus mengalami
peningkatan hingga tahun 2033. Kecamatan yang diperkirakan akan memiliki jumlah
rumah tangga terbesar adalah Kecamatan Pasar Kemis, sedangkan Kecamatan Mekar
Baru akan memiliki jumlah rumah tangga terkecil. Pada tahun 2033. Total keseluruhan
jumlah rumah tangga di Kabupaten Tangerang pada tahun 2033 diperkirakan 1.917,855
KK.
Hal VI-18
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Dari hasil analisis proyeksi jumlah rumah tangga, maka kebutuhan perumahan
pada tahun-tahun proyeksi dapat diperkirakan pula. Sebelum memperkirakan kebutuhan
rumah pada tahun proyeksi, maka perlu diketahui terlebih dahulu kebutuhan rumah yang
harus dipenuhi akibat pertumbuhan penduduk Kabupaten Tangerang. Kebutuhan rumah
akibat pertumbuhan penduduk dapat dihitung dengan cara menghitung selisih antara
jumlah KK eksisting dengan jumlah KK hasil proyeksi.
Setelah diketahuinya kebutuhan rumah akibat pertumbuhan penduduk, maka
dapat dihitung kebutuhan rumah total di Kabupaten Tangerang pada tahun proyeksi.
Kebutuhan rumah total didapat dari penjumlahan backlog eksisting dengan kebutuhan
rumah akibat pertumbuhan penduduk. Kebutuhan rumah total merupakan kebutuhan
rumah tambahan dari tahun awal rencana. Kebutuhan rumah di Kabupaten Tangerang
ditampilkan pada tabel berikut ini.
Tabel 6.3
Perkiraan Tambahan Kebutuhan Rumah di Perkotaan Kabupaten Tangerang
dari Tahun Awal Rencana
No
Kecamatan
KK 2013
Rumah
2013
Back log
2013
KK 2033
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Cisoka
Solear
Tigaraksa
Jambe
Cikupa
Panongan
Curug
Kelapa Dua
Legok
Pagedangan
Cisauk
Pasar Kemis
Sindang Jaya
Balaraja
Jayanti
Sukamulya
Sepatan
Sepatan Timur
Teluknaga
Kosambi
Total
a
23,767
24,147
36,174
14,15
61,154
26,6
44,438
46,637
32,99
27,245
22,917
68,864
22,117
35,29
17,604
17,055
36,663
23,607
33,216
29,882
567.423
b
14,251
22,48
25,391
12,881
43,31
21,804
73,303
27,379
18,677
16,956
48,154
87,952
13,111
19,985
12,603
14,903
17,679
17,645
20,971
24,124
509.661
c=a-b
9,516
1,667
10,783
1,269
17,844
4,796
-28,865
19,258
14,313
10,289
-25,237
-19,088
9,006
15,305
5,001
2,152
18,984
5,962
12,245
5,758
57.762
d
67,583
83,028
131,253
49,501
144,927
113,984
103,748
137,979
146,04
77,84
191,557
239,418
50,718
106,879
34,882
26,462
271,681
57,854
37,626
42,058
1.956,584
DEMAND
RUMAH
PERT KK
DEMAND
RUMAH
2033
e = d-a
43,816
58,881
95,079
35,351
83,773
87,384
59,31
91,342
113,05
50,595
168,64
170,554
28,601
71,589
17,278
9,407
235,018
34,247
4,41
12,176
1.389.161
f = e+c
53,332
60,548
105,862
36,62
101,617
92,18
30,445
110,6
127,363
60,884
143,403
151,466
37,607
86,894
22,279
11,559
254,002
40,209
16,655
17,934
1.446,923
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
Hal VI-19
DEMAND
RUMAH
PER
TAHUN
g=f/22
2,424
2,752
4,812
1,665
4,619
4,190
1,384
5,027
5,789
2,767
6,518
6,885
1,709
3,950
1,013
0,525
11,546
1,828
0,757
0,815
65.769
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Berdasarkan tabel diatas, jumlah total rumah di Kawasan Perkotaan
Kabupaten Tangerang yaitu sebanyak 509.661 unit, sementara jumlah rumah tangga
total sebanyak 567,423 KK yang ada (pada tahun 2013), hal ini dikarenakan kondisi
geografis Kabupaten Tangerang yang berbatasan langsung dengan DKI Jakarta yang
memungkinkan penduduk DKI Jakarta untuk memilih memiliki rumah di kawasan
perkotaan Kabupaten Tangerang sebagai tempat singgah atau tempat tinggal sementara.
Kondisi tersebut berbeda apabila kita lihat backlog rumah pada tiap-tiap
kecamatan, sebanyak 17 kecamatan di kawasan perkotaan Kabupaten Tangerang masih
membutuhkan penambahan rumah pada tahun 2013, oleh karena itu secara garis besar
Kecamatan-kecamatan di Kabupaten Tangerang cenderung masih memiliki backlog
kebutuhan rumah.
A. Estimasi Pembangunan Rumah oleh Masyarakat (Swadaya)
Pembangunan perumahan swadaya oleh masyarakat Kabupaten Tangerang yang
diarahkan pada lahan-lahan yang masih relatif kosong dan berfungsi sebagai
perumahan dan permukiman pada Rencana Tata Ruang. Jumlah unit rumah yang
akan dibangun oleh masyarakat secara swadaya hingga tahun 2033 adalah sekitar
779,716 unit atau sekitar 60% backlog rumah Kabupaten Tangerang.
Kecenderungan
pembangunan
perumahan
secara
swadaya
oleh
masyarakat
Kabupaten Tangerang ini adalah pembangunan rumah baru disekitar pusat kegiatan
Kabupaten dengan luasan kavling yang berbeda-beda dengan asumsi 3 : 2 : 1 sesuai
dengan Draft Rapermenpera tentang Konsep Hunian Berimbang, dengan luas
masing-masing type kecil 200 m², menengah 500 m² dan type besar 800 m².
Hal VI-20
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.4
Jumlah Pemenuhan Rumah secara Swadaya di
Kabupaten Tangerang
No
DEMAND
RUMAH 2033
Kecamatan
RUMAH YG
DIBANGUN SECARA
SWADAYA (60%
BACKLOG)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Cisoka
53,332
Solear
60,548
Tigaraksa
105,862
Jambe
36,620
Cikupa
101,617
Panongan
92,180
Curug
30,445
Kelapa Dua
110,600
Legok
127,363
Pagedangan
60,884
Cisauk
143,403
Pasar Kemis
151,466
Sindang Jaya
37,607
Balaraja
86,894
Jayanti
22,279
Sukamulya
11,559
Sepatan
254,002
Sepatan Timur
40,209
Teluknaga
16,655
Kosambi
17,934
Jumlah Total
1.364,022
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
31,999
36,329
63,517
21,972
60,970
55,308
18,267
66,360
76,418
36,530
86,042
90,879
22,564
52,137
13,367
6,935
152,401
24,126
9,993
10,760
779,716
B. Estimasi Pembangunan Rumah oleh Developer/ Pemerintah
Sedangkan pembangunan perumahan baru oleh developer/ pemerintah Kabupaten
Tangerang diarahkan pada wilayah pengembangan baru Kabupaten Tangerang
berfungsi sebagai perumahan dan permukiman pada Rencana Tata Ruang. Jumlah
unit rumah yang akan dibangun hingga tahun 2033 adalah sekitar 580,345 unit.
Pembangunan
perumahan
pada
kawasan
perkotaan
Kabupaten
Tangerang
merupakan pembangunan dengan skala kecil pada lahan pengembangan perumahanperumahan yang sudah ada.
Hal VI-21
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.5
Jumlah Pemenuhan Rumah oleh Developer/ Pemerintah
Di Perkotaan Kabupaten Tangerang
No
Kecamatan
DEMAND
RUMAH
2033
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
RUMAH YG DIBANGUN
DEVELOPER/PEMERINT
AH (40% BACKLOG)
Cisoka
53,332
Solear
60,548
Tigaraksa
105,862
Jambe
36,620
Cikupa
101,617
Panongan
92,180
Curug
30,445
Kelapa Dua
110,600
Legok
127,363
Pagedangan
60,884
Cisauk
143,403
Pasar Kemis
151,466
Sindang Jaya
37,607
Balaraja
86,894
Jayanti
22,279
Sukamulya
11,559
Sepatan
254,002
Sepatan Timur
40,209
Teluknaga
16,655
Kosambi
17,934
Jumlah Total
1.350.036
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
21,333
24,219
42,345
14,648
40,647
36,872
12,178
44,240
50,945
24,354
57,361
60,586
15,043
34,758
8,912
4,624
101,601
16,084
6,662
7,173
580,345
C. Estimasi Pembangunan Rumah Susun
Pembangunan rumah susun diarahkan pada kawasan padat penduduk dengan
demand rumah yang sangat tinggi serta pengembangan baru Kabupaten Tangerang.
Di Kabupaten Tangerang, berdasarkan kondisi eksisting, hasil analisis dan kebijakan
yang ada, prioritas pembangunan rumah susun baik apartemen, Rusunawa maupun
Rusunami, diarahkan di wilayah yang memiliki kepadatan sedang dan tinggi, meliputi:
Kawasan permukiman perkotaan meliputi Kecamatan Pagedangan, Cisauk, Legok,
Kelapadua, Curug, Cikupa, Pasarkemis, Balaraja, Sukamulya, Tigaraksa, Panongan,
Jambe, Cisoka, Solear, Jayanti, Teluknaga, Sepatan, Sepatan Timur, Kosambi dan
Sindangjaya
Hal VI-22
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
6.1.3.3
Estimasi
Kebutuhan
Peningkatan
Kualitas
Kawasan
Permukiman
Program peningkatan kualitas lingkungan akan difokuskan pada penanganan
perumahan kumuh baik yang berada perkotaan, pesisir pantai maupun bantaran sungai.
Diantaranya meliputi :
1. Wilayah di sekitar lokasi terbangunnya fasilitas atau kawasan industri. terdapat di
Perkotaan Balaraja, Cikupa, Pasar Kemis, dan Sepatan bagian selatan.
2. Permukiman-permukiman nelayan yang relatif besar, tetapi pada saat ini
kekurangan infrastruktur dan sebagian (besar) memiliki kondisi yang kumuh,
khususnya Teluk Naga.
6.1.3.4
Estimasi Kebutuhan Pengembangan Kawasan Permukiman
Khusus
Sejalan dengan penerapan konsep pembangunan Kabupaten Tangerang
sebagai kawasan permukiman, industri dan perdagangan serta jasa. Pengembangan
kawasan permukiman khusus di Kabupaten Tangerang, diantaranya :
Kawasan permukiman perkotaan dengan tingkat kepadatan bangunan sedang
sampai tinggi meliputi kecamatan Pagedangan, Cisauk, Legok, Kelapadua, Curug,
Cikupa, Pasarkemis, Balaraja, Sukamulya, Tigaraksa, Panongan, Jambe, Cisoka,
Solear, Jayanti, Teluknaga, Sepatan, Sepatan Timur, Kosambi dan Sindangjaya
Kawasan permukiman perdesaan dengan kepadatan bangunan rendah meliputi
kecamatan Kronjo, Mekarbaru, Gunungkaler, Kresek, Kemiri, Rajeg, Pakuhaji, Mauk
dan Sukadiri.
6.1.3.5
Perhitungan Kebutuhan Lahan Perumahan
Selanjutnya, setelah diketahuinya kebutuhan rumah pada tahun proyeksi,
ditentukan pula perkiraan kebutuhan lahan untuk perumahan pada tahun-tahun proyeksi.
Untuk menghitung luas lahan permukiman dilakukan pendekatan sebagai berikut :
Dengan diketahuinya kebutuhan unit rumah, kemudian dikonversikan ke dalam
luasan lahan permukiman dengan menggunakan proporsi: 3 kaveling kecil (200
m²) : 2 kaveling sedang (500 m²) : 1 kaveling besar (800 m²). Perhitungan
tersebut didasari oleh pola pembangunan perumahan di Indonesia yang
Hal VI-23
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
menggunakan rumusan 3:2:1 untuk setiap ukuran kaveling perumahan, serta
ukuran standar kavelng rumah hunian di Indonesia.
Ukuran kaveling rumah hasil perhitungan proporsi di atas masih merupakan 70%
dari luasan total lahan perumahan. Perlu diperhitungkan pula luasan 30% total
lahan perumahan yang diperuntukkan bagi infrastruktur dan berbagai sarana
pendukung kegiatan perumahan.
Berdasarkan hal tersebut, maka total kebutuhan lahan perumahan hasil
perhitungan akan dialokasikan sebagai berikut: 30% untuk kebutuhan infrasturktur
penunjang dan 70% untuk kebutuhan kaveling rumah.
Asumsi-asumsi tersebut menjadi landasan dalam menghitung kebutuhan-
kebutuhan perencanaan yang berkaitan dengan penyediaan perumahan dan permukiman,
serta berbagai sarana dan prasarana pendukungnya.
Dari hasil analisis tambahan kebutuhan rumah, didapat bahwa pada tahun
2033, diperkirakan Kawasan Perkotaan Kabupaten Tangerang membutuhkan tambahan
kebutuhan rumah sebanyak 1.446,923 unit rumah terhitung dari awal tahun rencana,
yaitu tahun 2013. Pembangunan unit rumah sejumlah tersebut dimaksudkan untuk
memenuhi kebutuhan 1.956,584 KK di Kabupaten Tangerang pada tahun 2033. Untuk
memenuhi kebutuhan tersebut, diperkirakan hingga tahun 2033, Kawasan Perkotaan
Kabupaten Tangerang membutuhkan tambahan lahan untuk perumahan seluas 34.745
Ha, terhitung dari tahun awal rencana.
Tambahan kebutuhan lahan seluas tersebut
sudah termasuk penggunaan untuk kaveling rumah dan sarana prasarana penunjangnya.
Rincian mengenai tambahan kebutuhan lahan untuk perumahan dapat dilihat
pada tabel di halaman berikutnya. Yang perlu diperhatikan selanjutnya adalah pola alokasi
ruang bagi pembangunan perumahan, karena setiap pembangunan fisik akan diikuti
dampak perkembangan fisik lainnya yang dapat mengubah struktur pemanfaatan lahan
yang sudah ditata sebelumnya.
Hal VI-24
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.6
Tambahan Kebutuhan Lahan untuk Perumahan
di Kabupaten Tangerang Tahun 2033
Luas lahan
Luas lahan
perumahan
perumahan
No
Kecamatan
swadaya
developer/pemerintah
(ha)
(ha)
1 Cisoka
768
512
2 Solear
872
581
3 Tigaraksa
1,524
1,016
4 Jambe
527
352
5 Cikupa
1,463
976
6 Panongan
1,327
885
7 Curug
438
292
8 Kelapa Dua
1,593
1,062
9 Legok
1,834
1,223
10 Pagedangan
877
584
11 Cisauk
2,065
1,377
12 Pasar Kemis
2,181
1,454
13 Sindang Jaya
542
361
14 Balaraja
1,251
834
15 Jayanti
321
214
16 Sukamulya
166
111
17 Sepatan
3,658
2,438
18 Sepatan Timur
579
386
19 Teluknaga
240
160
20 Kosambi
258
172
Total
22.484
14.990
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
6.1.3.6
KEBUTUHAN
PEMBANGUNAN
INFRASTRUKTUR
Luas total
(ha)
1,280
1,453
2,541
879
2,439
2,212
731
2,654
3,057
1,461
3,442
3,635
903
2,085
535
277
6,096
965
400
430
34.745
KAWASAN
PERKOTAAN KABUPATEN TANGERANG
6.1.3.6.1 Kebutuhan Air Minum Permukiman
Standar minimum kebutuhan air minum penduduk perkotaan, khususnya di
lingkungan perumahan, adalah 160-250 liter per hari. Dari ukuran standar tersebut,
ditetapkan beberapa asumsi sebagai berikut:
Kebutuhan air minum untuk kegiatan perumahan / rumah tangga = 200 liter/hari
Tingkat kebocoran = 15%
Dari asumsi tersebut, ditentukan perkiraan kebutuhan air minum di Kabupaten
Tangerang hingga tahun 2033. Perkiraan kebutuhan air minum di masing-masing
kecamatan dapat dilihat pada tabel berikut.
Hal VI-25
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.7
Perkiraan Kebutuhan Air Minum untuk Kegiatan Permukiman
Kabupaten tangerang 2013-2033
Air Bersih
Jumlah
Tahun
Penduduk
Kebutuhan Air
Kebocoran
Proyeksi
Total ltr/hari
(jiwa)
(Ltr/hari)
(15%)
2013
3,371,927
674,385,400
101,157,810
573,227,590
2018
4,416,850
883,370,088
132,505,513
750,864,575
2023
5,857,049
1,171,409,794
175,711,469
995,698,325
2028
7,865,415
1,573,083,062
235,962,459
1,337,120,603
2033
10,700,392
2,140,078,438
321,011,766
1,819,066,672
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
6.1.3.6.2 Kebutuhan Pelayanan Air Limbah Permukiman
Pelayanan air limbah di kawasan permukiman akan menggunakan sistem onsite dengan septic tank, sehingga diperlukan dalam pengelolaannya truk tangki tinja
untuk mengangkut lumpur tinja ke instalasi IPLT. Untuk memperkirakan kebutuhan
pelayanan air limbah ini dipergunakan beberapa standar sebagai berikut :
Volume tinja domestik (perumahan)
= 65
ltr/jiwa/thn
atau
0,000015
ltr/jiwa/hari
Daya tampung 1 unit truk tinja
= 8 m3
Tingkat pelayanan
= 80%
Berdasarkan standar tersebut, maka perkiraan volume lumpur tinja dan
jumlah tangki truk tinja yang diperlukan disajikan dalam tabel 8.8
Tabel 6.8
Perkiraan Kebutuhan Volume Lumpur Tinja
Lumpur Tinja
Jumlah
Tahun
Penduduk
Penduduk Yang
Volume Lumpur
Proyeksi
(jiwa)
Terlayani (Jiwa)
Tinja (m3/hari)
2013
3,371,927
2,697,542
40
2018
4,416,850
4,416,850
53
2023
5,857,049
4,685,639
70
2028
7,865,415
6,292,332
94
2033
10,700,392
8,560,314
128
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
Hal VI-26
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
6.1.3.6.3 Kebutuhan Pelayanan Persampahan
Pola pelayanan persampahan yang cukup sesuai adalah dengan menggunakan
pola pengumpulan dan pengangkutan secara komunal, dengan tingkat pelayanan minimal
75%. Beberapa standar yang digunakan dalam menghitung volume timbulan sampah
akibat berkembangnya kegiatan permukiman antara lain:
Tingkat pelayanan
= 75% - 90%
Timbulan sampah domestik = 2,28 ltr/jiwa/hari
Gambaran kebutuhan air limbah dan volume timbulan sampah sebagai akibat
berkembangnya kegiatan permukiman dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 6.9
Perkiraan Kebutuhan Volume Sampah
Perkiraan Volume Sampah
Jumlah
Tahun
Penduduk
Penduduk yang
Volume Timbulan
Proyeksi
(jiwa)
Terlayani (90 %)
Sampah (ltr/hari)
2013
3,371,927
3,034,734
6,919,194
2018
4,416,850
3,975,165
9,063,377
2023
5,857,049
5,271,344
12,018,664
2028
7,865,415
7,078,874
16,139,832
2033
10,700,392
9,630,353
21,957,205
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
6.1.3.6.4 Kebutuhan Jaringan Jalan Permukiman
Dalam
menghitung
kebutuhan
layanan
jaringan
jalan
permukiman,
pendekatan yang digunakan adalah sebagai berikut:
Berdasarkan standar perencanaan kawasan perumahan, ditetapkan bahwa 30%
dari total lahan suatu kawasan permukiman dialokasikan bagi infrastruktur
penunjang, termasuk jaringan pergerakan.
Luasan jaringan jalan perlu dikonversikan ke dalam perhitungan panjang jalan.
Untuk keperluan pengukuran panjang jalan tersebut, ditetapka
Kabupaten Tangerang 2015-2019
BAB
6.1
ASPEK TEKNIS PER SEKTOR
PENGEMBANGAN PERMUKIMAN
Peningkatan jumlah penduduk perkotaan akan memacu kebutuhan ruang dan
infrastruktur pelayanan perkotaan, sehingga kota akan tumbuh dengan segala potensi
dan tantangan yang dimilikinya. Keadaan tersebut harus dihadapi melalui penyiapan
perencanaan tata ruang Kabupaten/ kota tersebut. Adapun strategi kebijakan dan
program penataan ruang yang diharapkan tercantum dalam dokumen perencanaan tata
ruang kota/kota antara lain adalah strategi arahan kebijakan pemanfaatan ruang yang
terintegrasi dan seimbang sesuai dengan daya dukung yang dimilikinya.
Keadaan yang terjadi saat ini adalah masih lemahnya sinergitas perencanaan
tata ruang (spatial plan) dan perencanaan pembangunan (development plan), terutama
pada pelaksanaan pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan yang
merupakan tuntutan dari pesatnya pertambahan penduduk perkotaan. Hal ini terjadi pada
dasarnya disebabkan oleh beberapa faktor berikut :
Tuntutan yang tinggi terhadap pemenuhan kebutuhan aspek permukiman dan
infrastruktur perkotaan seringkali tidak atau belum didukung dengan suatu
kebijakan dan strategi pembangunan yang memadai, matang, dan berskala kota.
Kebijakan dan strategi pembangunan aspek permukiman dan infrastruktur
perkotaan seringkali bersifat instant, responsif terhadap persoalan yang ada, serta
berorientasi pada ketersediaan program atau proyek pendukung.
Belum
tersedianya
strategi
khusus
pembangunan
aspek
permukiman
dan
infrastruktur perkotaan yang terintegrasi dengan penataan ruang dan perencanaan
pembangunan kota secara keseluruhan.
Masih seringnya terjadi tumpang tindih kebijakan dan strategi penanganan
persoalan pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan pada tingkat
operasional (Kabupaten/ Kota).
Hal VI-1
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Berdasarkan hal tersebut, perlu disiapkan strategi pembangunan permukiman
dan
infrastruktur
perkotaan
yang
berskala
kota
dan
terintegrasi
antar
sektor
pembangunan. Strategi ini merupakan acuan bagi pemerintah daerah dalam menetapkan
prioritas
pembangunan
daerah
perkotaan,
yang
diharapkan
dapat
membantu
mengoptimalkan alokasi dana pembangunan secara akurat dan rasional. Untuk itu,
diperlukan
penyusunan
Strategi
Pembangunan
Permukiman
dan
Infrastruktur
Permukiman Perkotaan (SPPIP) sebagai acuan bagi pemangku kepentingan dan
pelaksanaan pembangunan kota, yang akan mengintegrasikan penyediaan infrastruktur
permukiman
perkotaan
dengan
program
pembangunan
lainnya
yang
terpadu.
Penyusunan tersebut didasarkan pada rencana tata ruang wilayah kota, serta kebijakan
kota bersangkutan.
Untuk melaksanakan kebijakan Direktorat Jenderal Cipta Karya dalam rangka
pemanfaatan dana APBN mendukung pembangunan dalam bidang Cipta Karya di daerah,
maka SPPIP sebagai strategi pembangunan dengan program investasi bidang Cipta Karya
akan menjadi acuan bagi pengalokasian tersebut.
Untuk
mendorong
tersedianya
dokumen
strategi
pembangunan
dan
infrastruktur perkotaan yang disusun dan disepakati pemangku kepentingan kota, maka
Direktorat Jenderal Cipta Karya, Kementerian Pekerjaan Umum bermaksud memberikan
dukungan dalam bentuk pembinaan teknis yang bersifat pendampingan dan peningkatan
serta penguatan kapasitas bagi pemerintah daerah dan pemangku kepentingan untuk
melaksanakan penyusunan Strategi Pembangunan Permukiman dan Infrastruktur
Perkotaan (SPPIP).
6.1.1
ARAHAN KEBIJAKAN DAN LINGKUP KEGIATAN
6.1.1.1
SASARAN
Dalam rangka mencapai tujuan dari kegiatan ini, maka dalam pelaksanaanya
harus dapat melalui beberapa sasaran sebagai berikut:
Tersosialisasikannya konsep penyelenggaraan pembangunan perkotaan dan
peran strategi pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan
Terwujudnya
pemahaman
yang
baik
tentang
strategi
pembangunan
permukiman dan infrastruktur perkotaan, pada semua pemangku kepentingan
kota yang bersangkutan.
Hal VI-2
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Terbangunnya
permukiman
pemahaman
dan
akan
infrastruktur
pentingnya
perkotaan
strategi
sebagai
acuan
pembangunan
pelaksanaan
pembangunan yang terintegrasi berdasarkan rencana tata ruang kotanya.
Terjadinya penguatan kepedulian dan peningkatan kapasitas pemangku
kepentingan kota/kota dalam penyusunan SPPIP sebagai dokumen acuan
dalam pelaksanaan pembangunan kota/kabupaten.
Terjadinya interaksi dan keterlibatan masyarakat dalam proses penyusunan
strategi dan prioritas program pembangunan kota/ kabupaten melalui
penyelenggaraan konsultasi publik.
Terbangunnya koordinasi antar pemangku kepentingan kota dan provinsi,
serta tersusunya sinkronisasi program dan kegiatan pembangunan kota,
sebagai acuan pelaksanaan pembangunan yang optimal sesuai sumber daya
dan sumber dana yang dimilikinya.
6.1.1.2
RUANG LINGKUP
Ruang lingkup pada studi ini terdiri dari ruang lingkup kegiatan dan ruang
lingkup wilayah, dimana kedua-duanya berfungsi untuk membatasi kegiatan dan wilayah
yang akan dikaji. Kabupaten Tangerang terletak di bagian Timur Provinsi Banten pada
koordinat 106°20’-106°44’ Bujur Timur dan 5°58’-6°21’ Lintang Selatan. Kabupaten
Tangerang termasuk salah satu daerah yang menjadi bagian dari wilayah Propinsi Banten.
Kegiatan Penyusunan Strategi Pengembangan Permukiman dan Infrastruktur
Perkotaan (SPPIP) Kabupaten Tangerang pada dasarnya merupakan bagian dari
rangkaian kegiatan besar pembangunan kota yang akan diselenggarakan dalam waktu
dua tahun. Keluaran dari kegiatan yang diselenggarakan pada tahun pertama ini akan
menjadi dasar dalam proses institusionalisasi strategi yang disusun dan upaya uji
terap/implementasi salah satu strategi pada suatu kawasan yang diprioritaskan. Dalam
kerangka waktu satu tahun anggaran ini, lingkup kegiatan ini ditekankan kepada
penyusunan strategi Pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan, dimana
infrastruktur perkotaan yang dibatasi pada infrastruktur keciptakaryaan dalam lingkup
wilayah kota. Pelaksanaan Kegiatan ini dilakukan dengan rangkaian lingkup kegiatan
sebagai berikut :
a. Melakukan sosialisasi program penyusunan SPPIP kepada pemangku kepentingan
daerah terkait kedudukan dan fungsi SPPIP dalam strategi Pembangunan kota.
Hal VI-3
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
b. Melakukan kajian terhadap kebijakan, strategi dan program pembangunan daerah
berdasarkan dokumen kebijakan terkait yang telah dihadapi dan dijadikan acuan
pelaksanaan pembangunan oleh Pemerintah Daerah.
c. Melakukan kajian terhadap isu-isu permukiman dan infrastruktur perkotaan, serta
potensi permasalahan dan tantangan yang akan dihadapi dalam pembangunan
perkotaan dan permukiman perkotaannya.
d. Menghasilkan indikasi arah pengembangan kota serta permbangunan permukiman
dan infrastruktur perkotaan berdasarkan langkah 2 dan 3.
e. Bersama dengan pemangku kepentingan kota menghasilkan rumusan tujuan dan
kebijakan pembangunan permukiman perkotaan.
f.
Bersama dengan pemangku kepentingan menghasilkan :
1. Rumusan kriteria dan indikator penentuan kawasan permukiman prioritas
2. Identifikasi kawasan permukiman prioritas
g. Bersama dengan pemangku kepentingan menghasilkan:
1. Identifikasi
dan
analisa
korelasi
strategi
pembangunan
permukiman
dan
kebutuhan infrastruktur perkotaan dalam skema manajemen pembangunan
perkotaan.
2. Rumusan program strategis pembangunan permukiman perkotaan (dalam skala
kota dan skala Kawasan).
3. Rumusan arahan kebutuhan program investasi pembangunan permukiman dan
infrastruktur perkotaan.
h. Mengikuti kegiatan kolokium yang akan dikoordinasikan oleh tim pusat, dan
memberikan pemaparan dan pembahasan capaian kegiatan pada kolokium SPPIP.
i.
Penyelenggaraan konsultasi publik untuk menjaring masukan terhadap rumusan
strategi, program strategis pembangunan permukiman dan infrastruktur perkotaan,
serta arahan kebutuhan program investasinya.
j.
Melakukan diseminasi hasil kesepakatan perumusan SPPIP kepada dinas/instansi
terkait di Kabupaten Tangerang.
Hal VI-4
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
6.1.2
ISU STRATEGIS, KONDISI EKSISTING, PERMASALAHAN, DAN
TANTANGAN
6.1.2.1
IDENTIFIKASI POTENSI DAN PERMASALAHAN PERMUKIMAN DAN
INFRASTRUKTUR PERKOTAAN KABUPATEN TANGERANG
Kompleksitas permasalahan permukiman dan infrastruktur perkotaan di
Kabupaten Tangerang, tidak terlepas dari fungsi dan peranan Kabupaten Tangerang
dalam konstelasi regional maupun lokal. Fungsi perkotaan yang potensial dikembangkan
antara lain berbagai jenis jasa (pendidikan, kesehatan, keuangan, transportasi, dan lainlain), wisata, industri kreatif, dan lain-lain.
Sebagai bagian dari Kawasan Perbatasan denga DKI Jakarta, Kabupaten
Tangerang menjadi salah satu pusat aktivitas dan permukiman baik bagi warga
Kabupaten Tangerang maupun warga Kota dan Kabupaten yang ada di sekitar kawasankawasan perkotaan kabupaten Tangerang. Beberapa potensi dan masalah strategis
sebagai implikasi dari fungsi dan peranan Kabupaten Tangerang dalam konstelasi regional
maupun lokal.
6.1.2.2
Potensi Dalam Konteks Regional Di Kabupaten Tangerang
Setidaknya ada beberapa potensi pengembangan permukiman yang dihadapi
oleh Kabupaten Tangerang yaitu sebagai berikut :
1. Beberapa kawasan dengan kegiatan utama perdagangan dan jasa, industri,
perumahan, dan pergudangan diantaranya yaitu Kecamatan Balaraja, Curug
dan Teluknaga. Sebagai Pusat Pemerintahan Kecamatan Tigaraksa juga
berpotensi untuk dikembangankan dengan kegiatan utama pemerintahan,
perkantoran, permukiman, perdagangan dan jasa.
2. Geliat pertumbuhan ekonomi DKI yang berbatasan langsung dengan wilayah
Kabupaten Tangerang juga merupakan peluang yang harus “ditangkap”. Oleh
karena itu Kawasan Strategis Perbatasan DKI Jakarta juga patut mendapat
perhatian serius sebagai kawasan pergudangan, industri, perdagangan dan
jasa yang tentu akan turut mendorong perekonomian Kebupaten Tangerang.
3. Persebaran kegiatan perdagangan dan jasa skala kota (modern) yang terjadi
saat ini yaitu disepanjang Jalan Raya Serang, Kecamatan Cikupa, Legok,
Kosambi dan Balaraja, namun sudah ada upaya untuk mendistribusikan
kegiatan perdagangan ke wilayah-wilayah pinggiran terutama ke wilayah
bagian utara. Sedangkan untuk kegiatan perdagangan skala lokal (tradisional)
Hal VI-5
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
seperti toko, warung dan pasar letaknya menyebar mendekati kawasan
permukiman.
4. Adanya
sektor
industri
sebagai
sektor
unggulan,
maka
pada
perkembangannya terdapat pertumbuhan kebutuhan perumahan bagi pekerja
yang terlibat di sektor industri tersebut.
5. Adanya sektor unggulan pariwisata dan nelayan, maka masih banyak ditemui
permukiman perdesaan, terutama ke arah bagian utara dan bagian.
6.1.2.3
Permasalahan Umum Permukiman dan Infrastruktur Perkotaan di
Kabupaten Tangerang
a. Tingginya kebutuhan akan perumahan sedangkan lahan yang tersedia
terbatas.
b. Rendahnya tingkat pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak huni
c. Menurunnya kualitas lingkungan perumahan dan permukiman
d. Muculnya permukiman kumuh perkotaan
e. Belum mantapnya sistem pembiayaan dan pasar perumahan
f.
Pengembangan permukiman yang tidak terkendali pada kawasan lindung dan
rawan bencana
g. Belum terintegrasinya pengembangan kawasan perumahan dan permukiman
dengan pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan
permukiman
h. ketidakseimbangan antara penyediaan infrastruktur dan utilitas kota dengan
dinamika aktivitas kota sehingga tingkat pelayanan menjadi tidak optimal.
6.1.2.4
Potensi dan Masalah Dalam Konteks PKW (PKWp) dan PKL (PKLp) di
Kabupaten Tangerang
Sejalan dengan potensi dan masalah strategis Kabupaten Tangerang pada
skala kecamatan atau kawasan Perkotaan, maka potensi dan masalah strategis pada skala
PKWp/PKL, PKLp, diperoleh bahwa tiap kawasan memiliki karakteristik dan prioritas
tersendiri. Uraian di bawah ini akan menjelaskan potensi dan masalah strategis di tiap
kawasan perkotaan di Kabupaten Tangerang.
Hal VI-6
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
A. Potensi dan Masalah di PKWp Balaraja
Berdasarkan RTRW Kabupaten Tangerang tahun 2011-2031 Kecamatan Balaraja
dijadikan Sebagai sebagai PKWp untuk kegiatan pusat pemerintahan kecamatan,
industri,
permukiman
kepadatan
sedang,
dan
pertanian.
Fungsi
tersebut
menunjukkan bahwa wilayah ini berperan penting dalam membentuk wajah
Kabupaten Tangerang secara keseluruhan. Terkait permukiman dan infrastruktur
pendukungnya, PKWp Balaraja dihadapkan pada isu – isu strategis sebagaimana
berikut.
1. Terdapat beberapa titik jalan rawan banjir (Balaraja, sentul, Tobat)
2. Sering terjadi kemacetan di beberapa titik wilayah seperti pasar Sentiong, pasar
Gembong dan lampu merah Balaraja.
3. Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri, dan
pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi sepenuhnya
oIeh prasarana dan sarana yang ada.
4. Belum memadainya jaringan drainase yang ada (hanya sekitar 30 -40 % jalan
yang ada)
5. Banyaknya Pengolahan air limbah/ air kotor on site dengan konstruksi seadanya
pada daerah dengan kepadatan yang tinggi yang memiliki potensi untuk
mencemari air bersih dan air permukaan.
6. Kawasan permukiman kumuh yang terdapat di PKWp Balaraja diantaranya
terkonsentrasi di kawasan Sentiong, Desa Cangkudu, Cariu dan Kebembem.
Secara umum terbentuknya kawasan kumuh disebabkan oleh :
a. Rendahnya kualitas dan kuantitas prasarana/sarana permukiman yang tidak
menunjang terbentuknya struktur permukiman dan sistem pengelolaan
lingkungan.
b. Adanya kegiatan ekonomi dengan industri skala kecil maupun besar yang
memiliki dampak terhadap lingkungan, membutuhkan pelayanan tambahan
Hal VI-7
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
dari
penyediaan
prasarana
dan
sarana
baik
secara
fisik
maupun
teknologinya.
c. Terkonsentrasinya pemukiman padat beberapa lokasi yang menjadi sentra
kegiatan industri kecil sehingga mengorbankan aspek kebutuhan ruang yang
layak.
d. Rendahnya
tingkat
kepedulian
dan
partisipasi
masyarakat
dalam
pembangunan dan pengelolaan lingkungannya.
B. Potensi dan Masalah di PKWp Teluknaga
Dalam RTRW Kabupaten Tangerang Tahun 2011-2031 PKWp Teluknaga Sebagai
pusat pemerintahan kecamatan, pertanian, permukiman kepadatan rendah,
permukiman kepadatan sedang, perikanan, dan kawasan lindung.
Berdasarkan pengamatan terhadap data sekunder, pengamatan lapangan secara
langsung, maupun hasil diskusi dengan pihak Pemerintah Kabupaten Tangerang dan
stake holder terkait, maka diperoleh isu – isu strategis terkait permukiman dan
infrastruktur pendukungnya sebagaimana berikut:
Meningkatnya kawasan permukiman kumuh di sekitar pusat kegiatan sosial
ekonomi sebanyak 39 titik, permukiman kumuh bantaran sungai mencapai
1.115 rumah (Teluknaga, Bojong Renged dan Kp. Melayu timur dan Barat,
Tanjung Pasir, Keboncau, Tegal Angus dan Tanjung Burung).
Rendahnya pelayanan PSU pada kawasan permukiman kumuh dan kawasan
pusat kegiatan.
Rencana Pengembangan areal reklamasi di wilayah utara untuk Permukiman
Meningkatnya harga lahan dan munculnya kegiatan spekulasi tanah/lahan,
Hal VI-8
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Keterbatasan sumber pembiayaan dalam pembangunan dan pengembangan
perumahan dan permukiman.
Menurunnya kemampuan daya beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
dalam memiliki rumah/hunian, khususnya di kawasan pusat kegiatan.
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung kegiatan Industri non
polutan.
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung pusat kegiatan
Perdagangan dan Jasa Skala Kota dan regional seperti di Kp Melayu Barat dan
Timur, Bojong Renged dan Teluknaga).
Terjadinya masalah lingkungan pada kawasan pesisir pantai (Tanjung Pasir,
Tegal Angus dan Tanjung Burung).
Pengelolaan pengangkutan sampah di TPS Sebagai wilayah dengan kepadatan
penduduk sedang, potensi sampah yang ditimbulkan oleh penduduk serta
kegiatan lain cukup tinggi.
Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri,
dan pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi
sepenuhnya oIeh prasarana dan sarana yang ada.
Sistem drainase yang belum terencana dengan baik. Sebagian besar masih
mengikuti pola alamiah, sebagian lagi berupa sistem drainase jalan. Di
sebagian wilayah, pola ini tidak dapat lagi menampung/menyalurkan limpahan
air hujan, sehingga sering terdapat genangan bahkan tidak jarang terjadi
banjir.
Sulitnya pengaturan garis sempadan sungai serta rendahnya tingkat kesadaran
masyarakat terhadap kelestarian sungai serta pengetahuan terhadap dampak
pencemaran limbah industri maupun limbah rumah tangga bagi sungai.
Banyaknya kawasan terbangun di areal pinggiran sungai dan belum tertibnya
penggunaan sempadan sungai termasuk brandgang
menjadi problematika
bagi Pemerintah dalam pengaturan garis sempadan sungai.
C. Potensi dan Masalah di PKL Tigaraksa
PKL Tigaraksa berdasarkan RTRW 2011-2031 Kabupaten Tangerang yaitu Sebagai
pusat pemerintahan Kabupaten, industri, permukiman kepadatan tinggi, dan
permukiman kepadatan sedang.
Hal VI-9
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Berdasarkan pengamatan terhadap data sekunder, pengamatan lapangan secara
langsung, maupun hasil diskusi dengan pihak Pemerintah Kabupaten Tangerang dan
stake holder terkait, maka diperoleh isu – isu strategis terkait permukiman dan
infrastruktur pendukungnya sebagaimana berikut:
Masih terdapat rumah-rumah kumuh pada kawasan permukian legal (10 titik)
dan bantaran sungai (33 rumah) seperti di Desa Pete, Desa Pasirnangka dan
Desa Cileles.
Meningkatnya harga lahan dan munculnya kegiatan spekulasi tanah/lahan,
khususnya di kawasan pusat kegiatan.
Keterbatasan sumber pembiayaan dalam pembangunan dan pengembangan
perumahan dan permukiman.
Menurunnya kemampuan daya beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
dalam memiliki rumah/hunian.
Meningkatnya kebutuhan perumahan pada kawasan Industri Skala Nasional di
kawasan Matagara dan Kaduagung.
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung kegiatan Industri,
Perdagangan dan Jasa skala regional dan Kota.
Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri,
dan pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi
sepenuhnya oIeh prasarana dan sarana yang ada.
Sistem drainase yang belum terencana dengan baik. Sebagian besar masih
mengikuti pola alamiah, sebagian lagi berupa sistem drainase jalan. Di
sebagian wilayah, pola ini tidak dapat lagi menampung/menyalurkan limpahan
air hujan, sehingga sering terdapat genangan bahkan tidak jarang terjadi
banjir.
D. Potensi dan Masalah di PKLp (Curug, Cikupa, Sepatan, Pasar Kemis,
Kalapa Dua dan Kosambi)
Dalam RTRW Kabupaten Tangerang Tahun 2011-2031 Kec. Curug, Cikupa, Sepatan,
Pasar Kemis, Kalapa Dua dan Kosambi dijadikan sebagai PKLp (Pusat Kegiatan Lokal
Promosi) yang berfungsi Sebagai pusat pemerintahan kecamatan, industri,
Pertahanan dan Keamanan, Pertanian, Perikanan, permukiman kepadatan tinggi,
Hal VI-10
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
sedang dan rendah. adapun isu – isu strategis terkait permukiman dan infrastruktur
pendukungnya sebagaimana berikut
Di beberapa tempat masih terdapat permukiman-permukiman kumuh di
kawasan legal (Cikupa, Sepatan, Pasar Kemis, Kalapa dua, Mauk dan Kosambi)
Masih terdapat rumah kumuh pada kawasan ilegal seperti di bantaran sungai
(Cikupa, Kalapa Dua, Sepatan, Mauk dan Kosambi).
Kecenderungan pengembangan perumahan baru di wilayah tengah dan
selatan.
Meningkatnya harga lahan dan munculnya kegiatan spekulasi tanah/lahan,
khususnya di kawasan pusat kegiatan (Cikupa, Pasar Kemis, Curug, Kosambi).
Keterbatasan sumber pembiayaan dalam pembangunan dan pengembangan
perumahan dan permukiman.
Menurunnya kemampuan daya beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
dalam memiliki rumah/hunian.
Meningkatnya kebutuhan perumahan pada kawasan Industri Skala Nasional di
kawasan (Cikupa, Pasar Kemis, Curug, Kosambi).
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung kegiatan Industri,
Perdagangan dan Jasa skala regional dan Kota (Cikupa, Pasar Kemis, Curug,
Kosambi).
Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri,
dan pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi
sepenuhnya oIeh prasarana dan sarana yang ada.
Sistem drainase yang belum terencana dengan baik. Sebagian besar masih
mengikuti pola alamiah, sebagian lagi berupa sistem drainase jalan. Di
sebagian wilayah, pola ini tidak dapat lagi menampung/menyalurkan limpahan
air hujan, sehingga sering terdapat genangan bahkan tidak jarang terjadi
banjir.
E. Potensi dan Masalah di PPK (Cisoka, Solear, Jambe, Panongan, Legok,
Pagedangan, Cisauk, Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya, Sepatan
Timur)
Dalam RTRW Kabupaten Tangerang Tahun 2011-2031 PPK (Pusat Pelayanan
Kawasan) yang terdiri dari Kec. Cisoka, Solear, Jambe, Panongan, Legok,
Hal VI-11
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Pagedangan, Cisauk, Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya dan Sepatan Timur
dijadikan Sebagai pusat pemerintahan kecamatan, industri, Pertanian, permukiman
kepadatan tinggi, sedang dan rendah. adapun isu – isu strategis terkait permukiman
dan infrastruktur pendukungnya sebagaimana berikut:
Di beberapa tempat masih terdapat permukiman kumuh di kawasan
permukiman legal seperti Kec. Cisoka 57 lokasi (900KK), Solear 14 lokasi
(1.107 KK), Jambe 29 lokasi (498 KK), Sindangjaya 8 lokasi (160 KK),
Sukamulya 7 lokasi (242 KK) dan Sepatan Timur 2 Lokasi (10 KK).
Masih terdapat rumah kumuh pada kawasan ilegal seperti di bantaran sungai
terdapat di Kec. Cisoka 5 rumah (7 KK), Solear 85 rumah (92 KK), Jambe 22
rumah (32 KK), Panongan 39 rumah (47 KK), Legok 83 rumah (84 KK),
Pagedangan 70 rumah (70 KK), Sindang Jaya 63 rumah (66 KK), Jayanti 28
rumah (38 KK) dan Sepatan Timur 80 rumah (85 KK).
Kecenderungan pengembangan perumahan baru di wilayah tengah dan
selatan.
Meningkatnya harga lahan dan munculnya kegiatan spekulasi tanah/lahan,
khususnya di kawasan pusat kegiatan (Cisoka, Solear, Jambe, Panongan,
Legok, Pagedangan, Cisauk, Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya, Sepatan Timur
).
Keterbatasan sumber pembiayaan dalam pembangunan dan pengembangan
perumahan dan permukiman.
Menurunnya kemampuan daya beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
dalam memiliki rumah/hunian.
Meningkatnya kebutuhan perumahan pada kawasan Industri Skala Nasional di
kawasan (Cisoka, Solear, Jambe, Panongan, Legok, Pagedangan, Cisauk,
Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya, Sepatan Timur).
Meningkatnya kebutuhan perumahan untuk mendukung kegiatan Industri,
Perdagangan dan Jasa skala Kota (Cisoka, Solear, Jambe, Panongan, Legok,
Pagedangan, Cisauk, Sindang Jaya, Jayanti, Sukamulya, Sepatan Timur).
Belum tersedianya IPAL yang khusus melayani PPK ini, sehingga di beberapa
kawasan, air limbah langsung dibuang ke badan air tanpa diolah terlebih
dahulu, padahal konsentrasi kegiatan yang menghasilkan limbah baik limbah
industri maupun limbah rumah tangga di wilayah ini sangat tinggi. Hal ini
berdampak terhadap tingginya tingkat pencemaran sungai.
Hal VI-12
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Masalah persampahan yang terjadi adalah tingginya produksi sampah yang
berasal dari permukiman penduduk, pasar, pusat perdagangan dan industri,
dan pada sisi lain tingginya produksi sampah ini belum dapat diimbangi
sepenuhnya oIeh prasarana dan sarana yang ada.
Sistem drainase yang belum terencana dengan baik. Sebagian besar masih
mengikuti pola alamiah, sebagian lagi berupa sistem drainase jalan. Di
sebagian wilayah, pola ini tidak dapat lagi menampung/menyalurkan limpahan
air hujan, sehingga sering terdapat genangan bahkan tidak jarang terjadi
banjir.
6.1.2.5
WILAYAH
TERLARANG
UNTUK
PEMBANGUNAN
DAN
PENGEMBANGAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN (NEGATIVE LIST):
Kawasan Hutan Lindung
Berdasarkan tingkat perkembangan kawasan lindung yang terjadi dan
kecenderungan perkembangannya, luas kawasan lindung pada tahun 2030
mencakup areal seluas ± 3.841 Ha.
Kawasan Perlindungan Setempat
Kawasan perlindungan setempat ditetapkan dengan luas ± 2.321 ha,
meliputi :
a. Sempadan pantai
Kawasan ini terdapat di pesisir pantai utara Kabupaten Tangerang
meliputi di Kecamatan Pakuhaji, Teluknaga, Kronjo, Kosambi, Mauk,
Kemiri dan Sukadiri yang keseluruhannya mencakup areal seluas +
510,00 Ha.
b. Sempadan sungai
Untuk sempadan sungai di wilayah permukiman berupa daerah sepanjang
sungai yang diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi meliputi 10
sampai 15 meter. Daerah aliran sungai besar yang perlu dilindungi
meliputi Sungai Cisadane, Cidurian, Cipasilian, Cilontar, Cimanceuri,
Cileles, Cilarangan, Cirarab, Pecah, Kali Cigung, dengan luas keseluruhan
sekitar 572,33 Ha.
c. Kawasan sekitar danau atau waduk
Hal VI-13
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Danau/situ di Kabupaten Tangerang tersebar di Kecamatan Pasar Kemis,
Sepatan,
Sepatan Timur, Kronjo, Kresek, Kelapa Dua, Pagedangan,
Pakuhaji, Sindang Jaya, Balaraja dan Mauk. Kawasan ini meliputi areal
seluas sekitar 880,07 Ha yang telah termasuk luas danau/situ didalamnya.
d. Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Kawasan suaka alam dan pelestarian alam
Sesuai dengan RTRW Kabupaten Tangerang Kawasan suaka alam dan
pelestarian alam ditetapkan dengan luas ± 1.500 ha berupa kawasan pantai
berhutan bakau, kawasan ini tersebar di Kecamatan Pakuhaji, Mauk,
Teluknaga, Kronjo, dan Kosambi.
Kawasan Cagar Budaya
Kawasan cagar budaya dengan luas ± 20 ha, meliputi :
o
Cagar budaya makam keramat di Kecamatan Solear
o
Cagar budaya makam Lengkong kyai di Kecamatan Pagedangan
o
Cagar budaya Kelenteng di Kecamatan Mauk
Kawasan Rawan Bencana
Kawasan rawan bencana banjir yang sering terjadi di Kabupaten Tangerang
berada di Kecamatan Teluknaga, Kosambi, Pakuhaji, Kronjo, Kresek,
Tigaraksa dan Jambe. Wilayah rawan kebakaran berada di Kecamatan Pasar
Kemis, Kosambi, Curug, Legok, Cikupa dan Balaraja.
6.1.3
ANALISIS KEBUTUHAN PENGEMBANGAN PERMUKIMAN
6.1.3.1
Identifikasi Kebutuhan Pengembangan Permukiman Kawasan
Perkotaan Kabupaten Tangerang
Kawasan permukiman meliputi bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan.
Kawasan peruntukan permukiman di wilayah Kabupaten Tangerang ditetapkan dengan
kriteria:
1) Berada di luar kawasan yang ditetapkan sebagai kawasan rawan bencana;
2) Memiliki akses menuju pusat kegiatan masyarakat di luar kawasan; dan
3) Memiliki kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas pendukung.
Hal VI-14
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Sejalan dengan penerapan konsep pembangunan Kabupaten Tangerang
sebagai kawasan permukiman, industri dan perdagangan serta jasa, maka untuk
memperoleh kualitas lingkungan yang baik dan nyaman, sebaiknya luas lahan yang
diperuntukan untuk pengembangan kegiatan permukiman pada tahun 2033 maksimal
meliputi 60 % dari luas keseluruhan Kabupaten Tangerang.
Pengembangan permukiman di Kabupaten Tangerang diklasifikasikan menjadi
3 (tiga) tipe permukiman, meliputi :
1.
Permukiman Kepadatan Tinggi dengan asumsi lebih dari 80 rumah/Ha;
2.
Permukiman Kepadatan Sedang dengan asumsi kepadatan rumah antara 40 – 79
rumah/Ha; dan
3.
Permukiman Kepadatan Rendah dengan asumsi kurang dari 40 rumah/Ha.
Dilihat dari jenisnya maka kawasan permukiman ini terbagi atas dua bagian
meliputi :
1.
Kawasan permukiman perkotaan dengan tingkat kepadatan bangunan sedang sampai
tinggi meliputi kecamatan Pagedangan, Cisauk, Legok, Kelapadua, Curug, Cikupa,
Pasarkemis, Balaraja, Sukamulya, Tigaraksa, Panongan, Jambe, Cisoka, Solear,
Jayanti, Teluknaga, Sepatan, Sepatan Timur, Kosambi dan Sindangjaya.
2.
Kawasan permukiman perdesaan dengan kepadatan bangunan rendah meliputi
kecamatan Kronjo, Mekarbaru, Gunungkaler, Kresek, Kemiri, Rajeg, Pakuhaji, Mauk
dan Sukadiri.
Untuk mendukung program pembangunan perumahan dari Pemerintah Pusat
maka kebijakan yang cukup mendasar dalam pembangunan permukiman meliputi adanya
kebijakan untuk mengembangkan permukiman skala vertical di beberapa titik lokasi yang
layak dan memungkinkan seperti di kawasan perbatasan antara Kabupaten Tangerang
dengan DKI Jakarta, Kota Tangerang dan Kota Tangerang Selatan baik dalam bentuk
rumah susun sederhana, apartemen dan lainnya.
Untuk pengembangan permukiman di wilayah-wilayah yang masuk dalam
Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) seperti Kecamatan Kosambi,
Teluknaga, Curug, dan Legok diarahkan secara horizontal.
Pengembangan perumahan selain untuk memenuhi kebutuhan masyarakat
juga sebagai upaya pengaturan penyebaran penduduk di Kabupaten Tangerang sesuai
dengan kemampuan daya dukung dan peruntukannya. Perumusan rencana kawasan
permukiman didasarkan oleh potensi fisik serta ketersediaan lahan yang ada, potensiHal VI-15
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
potensi perkembangan yang terjadi, dan perkiraan-perkiraan kebutuhan yang telah
diidentifikasi dari hasil analisis.
6.1.3.2
Kebutuhan Pembangunan Rumah
Kebutuhan
akan
perumahan
dapat
diukur
berdasarkan
pertumbuhan
penduduk Kabupaten Tangerang, serta faktor lainnya, seperti kebijakan perkotaan,
perkembangan ekonomi wilayah dan kota, dll baik internal maupun eksternal. Namun,
tingkat pertumbuhan penduduk dapat menjadi faktor penting yang mempengaruhi
kebutuhan akan perumahan, karena penduduk itu sendiri yang nantinya merupakan
subjek yang akan menempati rumah.
Berdasarkan hasil analisis terhadap demand perumahan berupa proyeksi
penduduk, selanjutnya dapat diperoleh proyeksi kebutuhan rumah dan kebutuhan lahan
perumahan di Kabupaten Tangerang hingga tahun 2033.
Asumsi-asumsi yang digunakan pada proyeksi kebutuhan rumah adalah:
Dasar perhitungan adalah jumlah penduduk hasil proyeksi (pada tahun ke-x).
Dari jumlah penduduk hasil proyeksi dapat diketahui pertambahan jumlah
penduduknya.
Pertambahan jumlah penduduk tersebut dikonversikan terhadap kebutuhan unit
rumah, dengan asumsi 1 KK memiliki 1 unit rumah.
Setiap satu keluarga menempati 1 unit rumah, sehingga diperlukan data proyeksi
KK hingga tahun 2033. Data tersebut diperoleh dari hasil proyeksi jumlah penduduk
hingga tahun 2033.
Proyeksi jumlah KK didasari pada ukuran standar jumlah jiwa tiap rumah tangga di
Kabupaten Tangerang, yaitu 4-5 jiwa setiap rumah tangga. Asumsi ini juga
didasarkan pada hasil perhitungan, yang disajikan pada tabel berikut.
Hal VI-16
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.1
Hasil Proyeksi Jumlah Penduduk, Rumah Tangga dan
Kepadatan Rumah Tangga di Kabupaten Tangerang
No
Kecamatan
Jumlah
Penduduk
Jumlah Rumah
Tangga (KK)
Kepadatan
Rumah Tangga
(Jiwa/RT)
1
Cisoka
78,854
19,714
4
2
Solear
73,888
18,472
4
3
Tigaraksa
119,245
29,811
4
4
Jambe
40,187
10,047
4
5
Cikupa
224,687
56,172
4
6
Panongan
96,383
24,096
4
7
Curug
165,812
41,453
4
8
Kelapa Dua
178,035
44,509
4
9
Legok
98,171
24,543
4
10
Pagedangan
95,194
23,799
4
11
Cisauk
64,083
16,021
4
12
Pasar Kemis
238,377
59,594
4
13
Sindang Jaya
77,025
19,256
4
14
Balaraja
111,475
27,869
4
15
Jayanti
63,494
15,874
4
16
Sukamulya
59,494
14,874
4
17
Sepatan
92,353
23,088
4
18
Sepatan Timur
81,667
20,417
4
19
Teluknaga
138,330
34,583
4
20
Kosambi
131,011
32,753
4
2.305,364
576.345
80
Total
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
Dengan dasar asumsi-asumsi di atas, maka ditentukan proyeksi jumlah rumah
tangga di Kabupaten Tangerang, yang disajikan pada tabel berikut.
Hal VI-17
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.2
Proyeksi Jumlah Rumah Tangga di Kabupaten Tangerang
No
Kecamatan
Tahun
2013
(KK)
Tahun
2018
(KK)
Jumlah KK
Tahun
2023
(KK)
Tahun
2028
(KK)
Tahun
2033
(KK)
1
Cisoka
23,767
30,863
40,077
52,044
67,583
2
Solear
24,147
32,882
44,776
60,973
83,028
3
Tigaraksa
36,174
49,925
68,905
95,1
131,253
4
Jambe
14,15
19,352
26,466
36,195
49,501
5
Cikupa
61,154
75,877
94,143
116,807
144,927
6
Panongan
26,6
38,272
55,064
79,224
113,984
7
Curug
44,438
54,93
67,899
83,931
103,748
8
Kelapa Dua
46,637
61,165
80,218
105,206
137,979
9
Legok
32,99
47,852
69,411
100,681
146,04
10
Pagedangan
27,245
35,421
46,051
59,872
77,84
11
Cisauk
22,917
38,967
66,257
112,659
191,557
12
Pasar Kemis
68,864
94,033
128,403
175,333
239,418
13
Sindang Jaya
22,117
27,216
33,492
41,214
50,718
14
Balaraja
35,29
46,554
61,414
81,018
106,879
15
Jayanti
17,604
20,886
24,78
29,401
34,882
16
Sukamulya
17,055
19,035
21,244
23,71
26,462
17
Sepatan
36,663
60,49
99,803
164,665
271,681
18
Sepatan Timur
23,607
29,537
36,956
46,239
57,854
19
Teluknaga
33,216
34,268
35,352
36,471
37,626
20
Kosambi
29,882
32,548
35,451
38,613
42,058
1.423,868
1.913.526
Total
543.996
746.195
1.113,860
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
Hasil
proyeksi
jumlah
rumah
tangga
di
atas
menunjukkan
bahwa
perkembangan jumlah rumah tangga di Kabupaten Tangerang akan terus mengalami
peningkatan hingga tahun 2033. Kecamatan yang diperkirakan akan memiliki jumlah
rumah tangga terbesar adalah Kecamatan Pasar Kemis, sedangkan Kecamatan Mekar
Baru akan memiliki jumlah rumah tangga terkecil. Pada tahun 2033. Total keseluruhan
jumlah rumah tangga di Kabupaten Tangerang pada tahun 2033 diperkirakan 1.917,855
KK.
Hal VI-18
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Dari hasil analisis proyeksi jumlah rumah tangga, maka kebutuhan perumahan
pada tahun-tahun proyeksi dapat diperkirakan pula. Sebelum memperkirakan kebutuhan
rumah pada tahun proyeksi, maka perlu diketahui terlebih dahulu kebutuhan rumah yang
harus dipenuhi akibat pertumbuhan penduduk Kabupaten Tangerang. Kebutuhan rumah
akibat pertumbuhan penduduk dapat dihitung dengan cara menghitung selisih antara
jumlah KK eksisting dengan jumlah KK hasil proyeksi.
Setelah diketahuinya kebutuhan rumah akibat pertumbuhan penduduk, maka
dapat dihitung kebutuhan rumah total di Kabupaten Tangerang pada tahun proyeksi.
Kebutuhan rumah total didapat dari penjumlahan backlog eksisting dengan kebutuhan
rumah akibat pertumbuhan penduduk. Kebutuhan rumah total merupakan kebutuhan
rumah tambahan dari tahun awal rencana. Kebutuhan rumah di Kabupaten Tangerang
ditampilkan pada tabel berikut ini.
Tabel 6.3
Perkiraan Tambahan Kebutuhan Rumah di Perkotaan Kabupaten Tangerang
dari Tahun Awal Rencana
No
Kecamatan
KK 2013
Rumah
2013
Back log
2013
KK 2033
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Cisoka
Solear
Tigaraksa
Jambe
Cikupa
Panongan
Curug
Kelapa Dua
Legok
Pagedangan
Cisauk
Pasar Kemis
Sindang Jaya
Balaraja
Jayanti
Sukamulya
Sepatan
Sepatan Timur
Teluknaga
Kosambi
Total
a
23,767
24,147
36,174
14,15
61,154
26,6
44,438
46,637
32,99
27,245
22,917
68,864
22,117
35,29
17,604
17,055
36,663
23,607
33,216
29,882
567.423
b
14,251
22,48
25,391
12,881
43,31
21,804
73,303
27,379
18,677
16,956
48,154
87,952
13,111
19,985
12,603
14,903
17,679
17,645
20,971
24,124
509.661
c=a-b
9,516
1,667
10,783
1,269
17,844
4,796
-28,865
19,258
14,313
10,289
-25,237
-19,088
9,006
15,305
5,001
2,152
18,984
5,962
12,245
5,758
57.762
d
67,583
83,028
131,253
49,501
144,927
113,984
103,748
137,979
146,04
77,84
191,557
239,418
50,718
106,879
34,882
26,462
271,681
57,854
37,626
42,058
1.956,584
DEMAND
RUMAH
PERT KK
DEMAND
RUMAH
2033
e = d-a
43,816
58,881
95,079
35,351
83,773
87,384
59,31
91,342
113,05
50,595
168,64
170,554
28,601
71,589
17,278
9,407
235,018
34,247
4,41
12,176
1.389.161
f = e+c
53,332
60,548
105,862
36,62
101,617
92,18
30,445
110,6
127,363
60,884
143,403
151,466
37,607
86,894
22,279
11,559
254,002
40,209
16,655
17,934
1.446,923
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
Hal VI-19
DEMAND
RUMAH
PER
TAHUN
g=f/22
2,424
2,752
4,812
1,665
4,619
4,190
1,384
5,027
5,789
2,767
6,518
6,885
1,709
3,950
1,013
0,525
11,546
1,828
0,757
0,815
65.769
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Berdasarkan tabel diatas, jumlah total rumah di Kawasan Perkotaan
Kabupaten Tangerang yaitu sebanyak 509.661 unit, sementara jumlah rumah tangga
total sebanyak 567,423 KK yang ada (pada tahun 2013), hal ini dikarenakan kondisi
geografis Kabupaten Tangerang yang berbatasan langsung dengan DKI Jakarta yang
memungkinkan penduduk DKI Jakarta untuk memilih memiliki rumah di kawasan
perkotaan Kabupaten Tangerang sebagai tempat singgah atau tempat tinggal sementara.
Kondisi tersebut berbeda apabila kita lihat backlog rumah pada tiap-tiap
kecamatan, sebanyak 17 kecamatan di kawasan perkotaan Kabupaten Tangerang masih
membutuhkan penambahan rumah pada tahun 2013, oleh karena itu secara garis besar
Kecamatan-kecamatan di Kabupaten Tangerang cenderung masih memiliki backlog
kebutuhan rumah.
A. Estimasi Pembangunan Rumah oleh Masyarakat (Swadaya)
Pembangunan perumahan swadaya oleh masyarakat Kabupaten Tangerang yang
diarahkan pada lahan-lahan yang masih relatif kosong dan berfungsi sebagai
perumahan dan permukiman pada Rencana Tata Ruang. Jumlah unit rumah yang
akan dibangun oleh masyarakat secara swadaya hingga tahun 2033 adalah sekitar
779,716 unit atau sekitar 60% backlog rumah Kabupaten Tangerang.
Kecenderungan
pembangunan
perumahan
secara
swadaya
oleh
masyarakat
Kabupaten Tangerang ini adalah pembangunan rumah baru disekitar pusat kegiatan
Kabupaten dengan luasan kavling yang berbeda-beda dengan asumsi 3 : 2 : 1 sesuai
dengan Draft Rapermenpera tentang Konsep Hunian Berimbang, dengan luas
masing-masing type kecil 200 m², menengah 500 m² dan type besar 800 m².
Hal VI-20
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.4
Jumlah Pemenuhan Rumah secara Swadaya di
Kabupaten Tangerang
No
DEMAND
RUMAH 2033
Kecamatan
RUMAH YG
DIBANGUN SECARA
SWADAYA (60%
BACKLOG)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Cisoka
53,332
Solear
60,548
Tigaraksa
105,862
Jambe
36,620
Cikupa
101,617
Panongan
92,180
Curug
30,445
Kelapa Dua
110,600
Legok
127,363
Pagedangan
60,884
Cisauk
143,403
Pasar Kemis
151,466
Sindang Jaya
37,607
Balaraja
86,894
Jayanti
22,279
Sukamulya
11,559
Sepatan
254,002
Sepatan Timur
40,209
Teluknaga
16,655
Kosambi
17,934
Jumlah Total
1.364,022
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
31,999
36,329
63,517
21,972
60,970
55,308
18,267
66,360
76,418
36,530
86,042
90,879
22,564
52,137
13,367
6,935
152,401
24,126
9,993
10,760
779,716
B. Estimasi Pembangunan Rumah oleh Developer/ Pemerintah
Sedangkan pembangunan perumahan baru oleh developer/ pemerintah Kabupaten
Tangerang diarahkan pada wilayah pengembangan baru Kabupaten Tangerang
berfungsi sebagai perumahan dan permukiman pada Rencana Tata Ruang. Jumlah
unit rumah yang akan dibangun hingga tahun 2033 adalah sekitar 580,345 unit.
Pembangunan
perumahan
pada
kawasan
perkotaan
Kabupaten
Tangerang
merupakan pembangunan dengan skala kecil pada lahan pengembangan perumahanperumahan yang sudah ada.
Hal VI-21
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.5
Jumlah Pemenuhan Rumah oleh Developer/ Pemerintah
Di Perkotaan Kabupaten Tangerang
No
Kecamatan
DEMAND
RUMAH
2033
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
RUMAH YG DIBANGUN
DEVELOPER/PEMERINT
AH (40% BACKLOG)
Cisoka
53,332
Solear
60,548
Tigaraksa
105,862
Jambe
36,620
Cikupa
101,617
Panongan
92,180
Curug
30,445
Kelapa Dua
110,600
Legok
127,363
Pagedangan
60,884
Cisauk
143,403
Pasar Kemis
151,466
Sindang Jaya
37,607
Balaraja
86,894
Jayanti
22,279
Sukamulya
11,559
Sepatan
254,002
Sepatan Timur
40,209
Teluknaga
16,655
Kosambi
17,934
Jumlah Total
1.350.036
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
21,333
24,219
42,345
14,648
40,647
36,872
12,178
44,240
50,945
24,354
57,361
60,586
15,043
34,758
8,912
4,624
101,601
16,084
6,662
7,173
580,345
C. Estimasi Pembangunan Rumah Susun
Pembangunan rumah susun diarahkan pada kawasan padat penduduk dengan
demand rumah yang sangat tinggi serta pengembangan baru Kabupaten Tangerang.
Di Kabupaten Tangerang, berdasarkan kondisi eksisting, hasil analisis dan kebijakan
yang ada, prioritas pembangunan rumah susun baik apartemen, Rusunawa maupun
Rusunami, diarahkan di wilayah yang memiliki kepadatan sedang dan tinggi, meliputi:
Kawasan permukiman perkotaan meliputi Kecamatan Pagedangan, Cisauk, Legok,
Kelapadua, Curug, Cikupa, Pasarkemis, Balaraja, Sukamulya, Tigaraksa, Panongan,
Jambe, Cisoka, Solear, Jayanti, Teluknaga, Sepatan, Sepatan Timur, Kosambi dan
Sindangjaya
Hal VI-22
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
6.1.3.3
Estimasi
Kebutuhan
Peningkatan
Kualitas
Kawasan
Permukiman
Program peningkatan kualitas lingkungan akan difokuskan pada penanganan
perumahan kumuh baik yang berada perkotaan, pesisir pantai maupun bantaran sungai.
Diantaranya meliputi :
1. Wilayah di sekitar lokasi terbangunnya fasilitas atau kawasan industri. terdapat di
Perkotaan Balaraja, Cikupa, Pasar Kemis, dan Sepatan bagian selatan.
2. Permukiman-permukiman nelayan yang relatif besar, tetapi pada saat ini
kekurangan infrastruktur dan sebagian (besar) memiliki kondisi yang kumuh,
khususnya Teluk Naga.
6.1.3.4
Estimasi Kebutuhan Pengembangan Kawasan Permukiman
Khusus
Sejalan dengan penerapan konsep pembangunan Kabupaten Tangerang
sebagai kawasan permukiman, industri dan perdagangan serta jasa. Pengembangan
kawasan permukiman khusus di Kabupaten Tangerang, diantaranya :
Kawasan permukiman perkotaan dengan tingkat kepadatan bangunan sedang
sampai tinggi meliputi kecamatan Pagedangan, Cisauk, Legok, Kelapadua, Curug,
Cikupa, Pasarkemis, Balaraja, Sukamulya, Tigaraksa, Panongan, Jambe, Cisoka,
Solear, Jayanti, Teluknaga, Sepatan, Sepatan Timur, Kosambi dan Sindangjaya
Kawasan permukiman perdesaan dengan kepadatan bangunan rendah meliputi
kecamatan Kronjo, Mekarbaru, Gunungkaler, Kresek, Kemiri, Rajeg, Pakuhaji, Mauk
dan Sukadiri.
6.1.3.5
Perhitungan Kebutuhan Lahan Perumahan
Selanjutnya, setelah diketahuinya kebutuhan rumah pada tahun proyeksi,
ditentukan pula perkiraan kebutuhan lahan untuk perumahan pada tahun-tahun proyeksi.
Untuk menghitung luas lahan permukiman dilakukan pendekatan sebagai berikut :
Dengan diketahuinya kebutuhan unit rumah, kemudian dikonversikan ke dalam
luasan lahan permukiman dengan menggunakan proporsi: 3 kaveling kecil (200
m²) : 2 kaveling sedang (500 m²) : 1 kaveling besar (800 m²). Perhitungan
tersebut didasari oleh pola pembangunan perumahan di Indonesia yang
Hal VI-23
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
menggunakan rumusan 3:2:1 untuk setiap ukuran kaveling perumahan, serta
ukuran standar kavelng rumah hunian di Indonesia.
Ukuran kaveling rumah hasil perhitungan proporsi di atas masih merupakan 70%
dari luasan total lahan perumahan. Perlu diperhitungkan pula luasan 30% total
lahan perumahan yang diperuntukkan bagi infrastruktur dan berbagai sarana
pendukung kegiatan perumahan.
Berdasarkan hal tersebut, maka total kebutuhan lahan perumahan hasil
perhitungan akan dialokasikan sebagai berikut: 30% untuk kebutuhan infrasturktur
penunjang dan 70% untuk kebutuhan kaveling rumah.
Asumsi-asumsi tersebut menjadi landasan dalam menghitung kebutuhan-
kebutuhan perencanaan yang berkaitan dengan penyediaan perumahan dan permukiman,
serta berbagai sarana dan prasarana pendukungnya.
Dari hasil analisis tambahan kebutuhan rumah, didapat bahwa pada tahun
2033, diperkirakan Kawasan Perkotaan Kabupaten Tangerang membutuhkan tambahan
kebutuhan rumah sebanyak 1.446,923 unit rumah terhitung dari awal tahun rencana,
yaitu tahun 2013. Pembangunan unit rumah sejumlah tersebut dimaksudkan untuk
memenuhi kebutuhan 1.956,584 KK di Kabupaten Tangerang pada tahun 2033. Untuk
memenuhi kebutuhan tersebut, diperkirakan hingga tahun 2033, Kawasan Perkotaan
Kabupaten Tangerang membutuhkan tambahan lahan untuk perumahan seluas 34.745
Ha, terhitung dari tahun awal rencana.
Tambahan kebutuhan lahan seluas tersebut
sudah termasuk penggunaan untuk kaveling rumah dan sarana prasarana penunjangnya.
Rincian mengenai tambahan kebutuhan lahan untuk perumahan dapat dilihat
pada tabel di halaman berikutnya. Yang perlu diperhatikan selanjutnya adalah pola alokasi
ruang bagi pembangunan perumahan, karena setiap pembangunan fisik akan diikuti
dampak perkembangan fisik lainnya yang dapat mengubah struktur pemanfaatan lahan
yang sudah ditata sebelumnya.
Hal VI-24
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.6
Tambahan Kebutuhan Lahan untuk Perumahan
di Kabupaten Tangerang Tahun 2033
Luas lahan
Luas lahan
perumahan
perumahan
No
Kecamatan
swadaya
developer/pemerintah
(ha)
(ha)
1 Cisoka
768
512
2 Solear
872
581
3 Tigaraksa
1,524
1,016
4 Jambe
527
352
5 Cikupa
1,463
976
6 Panongan
1,327
885
7 Curug
438
292
8 Kelapa Dua
1,593
1,062
9 Legok
1,834
1,223
10 Pagedangan
877
584
11 Cisauk
2,065
1,377
12 Pasar Kemis
2,181
1,454
13 Sindang Jaya
542
361
14 Balaraja
1,251
834
15 Jayanti
321
214
16 Sukamulya
166
111
17 Sepatan
3,658
2,438
18 Sepatan Timur
579
386
19 Teluknaga
240
160
20 Kosambi
258
172
Total
22.484
14.990
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
6.1.3.6
KEBUTUHAN
PEMBANGUNAN
INFRASTRUKTUR
Luas total
(ha)
1,280
1,453
2,541
879
2,439
2,212
731
2,654
3,057
1,461
3,442
3,635
903
2,085
535
277
6,096
965
400
430
34.745
KAWASAN
PERKOTAAN KABUPATEN TANGERANG
6.1.3.6.1 Kebutuhan Air Minum Permukiman
Standar minimum kebutuhan air minum penduduk perkotaan, khususnya di
lingkungan perumahan, adalah 160-250 liter per hari. Dari ukuran standar tersebut,
ditetapkan beberapa asumsi sebagai berikut:
Kebutuhan air minum untuk kegiatan perumahan / rumah tangga = 200 liter/hari
Tingkat kebocoran = 15%
Dari asumsi tersebut, ditentukan perkiraan kebutuhan air minum di Kabupaten
Tangerang hingga tahun 2033. Perkiraan kebutuhan air minum di masing-masing
kecamatan dapat dilihat pada tabel berikut.
Hal VI-25
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
Tabel 6.7
Perkiraan Kebutuhan Air Minum untuk Kegiatan Permukiman
Kabupaten tangerang 2013-2033
Air Bersih
Jumlah
Tahun
Penduduk
Kebutuhan Air
Kebocoran
Proyeksi
Total ltr/hari
(jiwa)
(Ltr/hari)
(15%)
2013
3,371,927
674,385,400
101,157,810
573,227,590
2018
4,416,850
883,370,088
132,505,513
750,864,575
2023
5,857,049
1,171,409,794
175,711,469
995,698,325
2028
7,865,415
1,573,083,062
235,962,459
1,337,120,603
2033
10,700,392
2,140,078,438
321,011,766
1,819,066,672
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
6.1.3.6.2 Kebutuhan Pelayanan Air Limbah Permukiman
Pelayanan air limbah di kawasan permukiman akan menggunakan sistem onsite dengan septic tank, sehingga diperlukan dalam pengelolaannya truk tangki tinja
untuk mengangkut lumpur tinja ke instalasi IPLT. Untuk memperkirakan kebutuhan
pelayanan air limbah ini dipergunakan beberapa standar sebagai berikut :
Volume tinja domestik (perumahan)
= 65
ltr/jiwa/thn
atau
0,000015
ltr/jiwa/hari
Daya tampung 1 unit truk tinja
= 8 m3
Tingkat pelayanan
= 80%
Berdasarkan standar tersebut, maka perkiraan volume lumpur tinja dan
jumlah tangki truk tinja yang diperlukan disajikan dalam tabel 8.8
Tabel 6.8
Perkiraan Kebutuhan Volume Lumpur Tinja
Lumpur Tinja
Jumlah
Tahun
Penduduk
Penduduk Yang
Volume Lumpur
Proyeksi
(jiwa)
Terlayani (Jiwa)
Tinja (m3/hari)
2013
3,371,927
2,697,542
40
2018
4,416,850
4,416,850
53
2023
5,857,049
4,685,639
70
2028
7,865,415
6,292,332
94
2033
10,700,392
8,560,314
128
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
Hal VI-26
DOKUMEN RPI2JM BIDANG CIPTA KARYA
Kabupaten Tangerang 2015-2019
6.1.3.6.3 Kebutuhan Pelayanan Persampahan
Pola pelayanan persampahan yang cukup sesuai adalah dengan menggunakan
pola pengumpulan dan pengangkutan secara komunal, dengan tingkat pelayanan minimal
75%. Beberapa standar yang digunakan dalam menghitung volume timbulan sampah
akibat berkembangnya kegiatan permukiman antara lain:
Tingkat pelayanan
= 75% - 90%
Timbulan sampah domestik = 2,28 ltr/jiwa/hari
Gambaran kebutuhan air limbah dan volume timbulan sampah sebagai akibat
berkembangnya kegiatan permukiman dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 6.9
Perkiraan Kebutuhan Volume Sampah
Perkiraan Volume Sampah
Jumlah
Tahun
Penduduk
Penduduk yang
Volume Timbulan
Proyeksi
(jiwa)
Terlayani (90 %)
Sampah (ltr/hari)
2013
3,371,927
3,034,734
6,919,194
2018
4,416,850
3,975,165
9,063,377
2023
5,857,049
5,271,344
12,018,664
2028
7,865,415
7,078,874
16,139,832
2033
10,700,392
9,630,353
21,957,205
Sumber: RP3KP dan hasil kajian konsultan Tahun 2013
6.1.3.6.4 Kebutuhan Jaringan Jalan Permukiman
Dalam
menghitung
kebutuhan
layanan
jaringan
jalan
permukiman,
pendekatan yang digunakan adalah sebagai berikut:
Berdasarkan standar perencanaan kawasan perumahan, ditetapkan bahwa 30%
dari total lahan suatu kawasan permukiman dialokasikan bagi infrastruktur
penunjang, termasuk jaringan pergerakan.
Luasan jaringan jalan perlu dikonversikan ke dalam perhitungan panjang jalan.
Untuk keperluan pengukuran panjang jalan tersebut, ditetapka