Analisis Yuridis Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Atas Inbreng Pendirian Perseroan Terbatas
BAB II
PROSES HUKUM INBRENG TANAH DAN/ATAU BANGUNAN
KE DALAM PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS
A. Pemasukan Modal (Inbreng) Ke Dalam Pendirian Perseroan Terbatas
Perseroan Terbatas adalah salah satu bentuk usaha yang paling diminati dari
seluruh organisasi usaha yang ada. Di Indonesia, Perseroan Terbatas (PT) merupakan
salah satu bentuk perusahaan atau badan usaha yang berbadan hukum yang banyak
digunakan dalam dunia usaha. Badan hukum merupakan subjek hukum sebagai
pendukung hak dan kewajiban, badan hukum ini sengaja dibuat oleh manusia dengan
maksud dan tujuan tertentu, memiliki kapasitas sebagai pribadi hukum yang dapat
mempunyai harta kekayaan tersendiri yang terpisah dari harta kekayaan pribadi para
pendiri Perseroan, para pemegang saham Perseroan dan para pengurus Perseroan.38
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas
menyatakan di dalam Pasal 1 angka 1 bahwa “Perseroan Terbatas yang selanjutnya
disebut Perseroan, adalah badan hukum yang merupakan persekutuan modal,
didirikan berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar yang
seluruhnya terbagi dalam saham dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam
undang-undang ini serta peraturan pelaksanaannya”. Berarti Perseroan Terbatas
didirikan oleh para pendiri Perseroan berdasarkan perjanjian yang mereka lakukan
diantara mereka. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor
38
Gatot Supramono, Kedudukan Perusahaan Sebagai Subjek dalam Gugatan Perdata di
Pengadilan, (Jakarta : Rineka Cipta, 2007), hal.135-136.
25
Universitas Sumatera Utara
26
40 Tahun 2007 yang menyatakan Perseroan sebagai badan hukum yang merupakan
persekutuan modal, didirikan berdasarkan perjanjian oleh para pendirinya.
Suatu Perseroan Terbatas berdiri semata-mata karena perjanjian oleh 2 (dua)
orang atau lebih dengan akta notaris. Demikian ditentukan dalam Pasal 7 ayat (1)
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, yang
menyatakan bahwa “Perseroan didirikan oleh 2 (dua) orang atau lebih dengan akta
notaris yang dibuat dalam bahasa Indonesia”.39 Undang-Undang Nomor 40 Tahun
2007 tentang Perseroan Terbatas menetapkan bahwa pendirian Perseroan Terbatas
adalah berdasarkan perjanjian. Karena berdasarkan perjanjian, tentunya paling sedikit
harus ada 2 (dua) orang yang melakukan perjanjian.
Disini nampak bahwa Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas tidak membolehkan saham Perseroan berada dalam 1 (satu)
tangan, apabila hal ini dilanggar, konsekuensinya pemegang saham tunggal akan
bertanggung jawab secara pribadi kepada pihak ketiga, meskipun Perseroan telah
berstatus badan hukum. Penetapan pasal ini yang mengandung asas larangan
pemegang saham tunggal secara konseptual mengandung makna menjamin unsur
perjanjian dalam pendirian Perseroan Terbatas tetap tercermin serta pemegang saham
tunggal kurang mencerminkan Perseroan sebagai badan usaha yang modalnya terdiri
dari saham-saham yang dimaksudkan untuk mengikutsertakan pihak lain dengan
sistem pertanggungjawaban terbatas.40
39
Zaeni Asyhadie, Hukum Bisnis : Prinsip & Pelaksanaanya di Indonesia, (Jakarta : Rajawali
Pers, 2009), hal.44-45.
40
Freddy Harris & Teddy Anggoro, Hukum Perseroan Terbatas: Kewajiban Pemberitahuan
oleh Direksi, (Bogor : Penerbit Ghalia Indonesia, 2010), hal 20-.21.
Universitas Sumatera Utara
27
Yang mana dalam Pasal 7 ayat (2) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007
tentang Perseroan Terbatas juga menegaskan bahwa “setiap pendiri Perseroan
Terbatas wajib mengambil bagian saham pada saat Perseroan Terbatas didirikan”.41
Adapun sejak ditandatangani akta pendirian Perseroan oleh para pendirinya, maka
Perseroan telah berdiri dan hubungan antara para pendiri adalah hubungan
kontraktual karena Perseroan belum mempunyai status badan hukum. Agar suatu
kontrak atau perjanjian mengikat para pihak, menurut Pasal 1320 Kitab UndangUndang Hukum Perdata, harus dipenuhi 4 (empat) persyaratan, yakni (i) sepakat
mereka yang mengikatkan dirinya; (ii) kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
(iii) suatu hal tertentu; (iv) suatu sebab yang halal.42
Perikatan yang memenuhi unsur-unsur tersebut diatas secara hukum mengikat
para pihak. Setelah diperolehnya status badan hukum, maka Perseroan adalah badan
yang mandiri dan hubungan antara para pendiri Perseroan tidak lagi merupakan
hubungan kontraktual, pendiri Perseroan sebagai pemegang saham tidak lagi
bertanggung jawab secara pribadi atas perikatan yang dibuat oleh Perseroan dan tidak
bertanggung jawab atas kerugian Perseroan melebihi nilai saham yang diambilnya.43
Dalam mendirikan Perseroan Terbatas diatur pada Pasal 7 ayat (2) UndangUndang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas bahwa setiap pendiri
Perseroan wajib mengambil bagian saham pada saat Perseroan didirikan. Berarti pada
saat para pendiri Perseroan menghadap notaris untuk dibuat akta pendirian Perseroan,
41
Farida Hasyim, Hukum Dagang, (Jakarta : Sinar Grafika, 2009), hal.151.
Suharnoko, Hukum Perjanjian, (Jakarta : Kencana, 2004), hal.1.
43
Rachmadi Usman, Dimensi Hukum Perusahaan Perseroan Terbatas, (Bandung : PT.
Alumni, 2004), hal.49.
42
Universitas Sumatera Utara
28
setiap pendiri Perseroan sudah mengambil bagian saham Perseroan. Agar syarat ini
sah menurut hukum, pengambilan bagian saham itu harus sudah dilakukan setiap
pendiri Perseroan pada saat pendirian Perseroan itu berlangsung.44
Dalam pendiriannya Perseroan haruslah mempunyai harta kekayaan tersendiri
yang terpisah dari harta kekayaan para pendiri Perseroan dan yang didapat dari
pemasukan modal para pendirinya (pemegang saham). Harta kekayaan ini sengaja
diadakan dan memang diperlukan sebagai alat untuk mengejar tujuan Perseroan.
Adapun pendirian Perseroan Terbatas tidak dapat dilakukan tanpa pemenuhan syarat
modal minimun. Pemenuhan syarat modal minimun bertujuan agar pada waktu
Perseroan Terbatas didirikan setidak-tidaknya sudah mempunyai modal, yaitu sebesar
modal dasar (authorized capital), modal ditempatkan (issued capital) dan modal
disetor (paid-up capital) yang akan menjadi jaminan bagi pihak ketiga terhadap
Perseroan Terbatas.45
Kewajiban para pendiri Perseroan Terbatas dalam menyetor modal ke dalam
Perseroan dimaksudkan supaya Perseroan memiliki modal awal dalam melakukan
kegiatan Perseroan dalam rangka mencapai tujuan Perseroan dalam upaya mendapat
keuntungan. Tanpa adanya modal awal Perseroan, maka jelas Perseroan tidak dapat
menjalankan kegiatannya untuk mencari keuntungan. Apa yang diinbrengkan ke
dalam pendirian Perseroan Terbatas merupakan pembayaran atas saham yang diambil
44
Orinton Purba, Petunjuk Praktis Bagi RUPS, Komisaris dan Direksi Perseroan Terbatas
agar Terhindar dari Jerat Hukum, (Jakarta : Raih Asa Sukses, 2012), hal.24.
45
Rudhi Prasetya, Kedudukan Mandiri Perseroan Terbatas, (Bandung : PT. Citra Aditya
Bakti, 1996), hal.185.
Universitas Sumatera Utara
29
pendiri Perseroan dari Perseroan. Pasal 1619 ayat (2) Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata menentukan bahwa para sekutu perdata wajib memasukkan ke dalam kas
persekutuan yang didirikan tersebut. Pemasukan (inbreng, contribution) itu dapat
berupa:46
1. uang;
2. benda-benda atau barang-barang apa saja yang layak bagi pemasukan, seperti
kendaraan bermotor dan alat operasional kantor, tanah dan/atau bangunan;
3. Keahlian atau tenaga kerja, baik fisik maupun pikiran.
Perseroan harus mempunyai harta kekayaan tersendiri yang terpisah dari harta
kekayaan para pendiri Perseroan, para pemegang saham Perseroan serta para
pengurus Perseroan dan didapat dari pemasukan para pendiri Perseroan (pemegang
saham). Harta kekayaan ini sengaja diadakan dan memang diperlukan sebagai alat
untuk mengejar tujuan Perseroan dalam hubungan hukumnya dimasyarakat atau
dengan pihak ketiga. Harta kekayaan itu menjadi jaminan perikatan yang telah dibuat
oleh Perseroan dengan pihak ketiga. Dengan demikian, bila dikemudian hari timbul
tanggung
jawab
hukum
yang
harus
dipenuhi
oleh
Perseroan,
maka
pertanggungjawaban yang timbul tersebut semata-mata dibebankan pada harta yang
terkumpul dalam Perseroan tersebut.47
46
Abdul Muis, Hukum Persekutuan & Perseroan, (Medan : Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, 2006), hal.53-54.
47
Abdul R. Saliman, Hermansyah & Ahmad Jalis, Hukum Bisnis untuk Perusahaan Edisi 2,
Cetakan Ke-1, (Jakarta: Kencana, 2005), hal.96-97.
Universitas Sumatera Utara
30
Modal Perseroan ini berbeda dengan harta kekayaan Perseroan. Modal
Perseroan hanya merupakan sebagian dari harta kekayaan Perseroan. Harta kekayaan
Perseroan itu selalu berubah-ubah sejalan dengan gerak perkembangan usaha
Perseroan, sedangkan modal Perseroan itu bersifat relatif tetap, kalaupun bila modal
Perseroan dikehendaki berubah, perubahan itu harus dibuat dengan akta notariel
tersendiri dan harus dimohonkan persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia. Harta kekayaan Perseroan biasanya akan dapat dibaca dalam neraca dan
perhitungan rugi laba yang dibuat setiap akhir tahun pembukuan.48
Adapun modal dasar Perseroan Terbatas seluruhnya terbagi dalam saham.
Yang mana Undang-Undang Perseroan Terbatas dalam Pasal 7 ayat (2) Undang
Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas mengharuskan para pihak yang
terlibat dalam perjanjian pendirian suatu Perseroan Terbatas mengambil bagian
sahamnya pada saat Perseroan Terbatas didirikan yang merupakan modal awal
Perseroan Terbatas. Yang dimaksud dengan modal Perseroan adalah modal dasar,
modal ditempatkan dan modal disetor.49
Modal dasar (authorized capital) adalah seluruh nilai nominal saham
Perseroan yang disebut dalam anggaran dasar Perseroan. Modal dasar Perseroan
adalah total jumlah saham yang dapat diterbitkan oleh Perseroan. Anggaran dasar
Perseroan yang menentukan berapa banyak jumlah saham yang dijadikan modal
48
Agus Budiarto, Kedudukan Hukum & Tanggung Jawab Pendiri Perseroan Terbatas Edisi
2, Cetakan 2, (Bogor : Penerbit Ghalia Indonesia, 2009), hal.47.
49
Penjelasan Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 106, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 4756.
Universitas Sumatera Utara
31
dasar. Setiap lembar saham mempunyai nilai nominal yang akan menjadi jumlah nilai
nominal modal dasar Perseroan, yang sama nilainya dengan nilai nominal seluruh
saham.
Adapun
batas
minimal
modal
dasar
Perseroan
paling
sedikit
Rp.50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah). Boleh memperbesar atau memperkecil
jumlah modal yang ditetapkan dalam anggaran dasar tetapi harus meminta
persetujuan Menteri Hukum dan HAM dikarenakan perubahan anggaran dasar
mengenai besarnya modal dasar termasuk perubahan anggaran dasar tertentu yang
harus mendapat persetujuan Menteri Hukum dan HAM.50
Modal ditempatkan (issued capital) adalah jumlah saham yang sudah diambil
pendiri Perseroan atau pemegang saham, dan saham yang diambil itu ada yang sudah
dibayar dan ada pula yang belum dibayar. Modal ditempatkan adalah modal yang
disanggupi pendiri Perseroan atau pemegang saham untuk dilunasinya, dan saham itu
telah diserahkan kepadanya untuk dimiliki. Adapun Pasal 33 ayat (1) UndangUndang Perseroan Terbatas mengatur paling sedikit 25% (dua puluh lima persen) dari
modal dasar harus ditempatkan. Modal ditempatkan dibuktikan dengan bukti
penyetoran yang sah yaitu antara lain bukti setoran pemegang saham ke dalam
rekening bank atas nama Perseroan, data dari laporan keuangan yang telah diaudit
oleh akuntan atau neraca Perseroan yang ditandatangani oleh direksi dan dewan
komisaris.51
50
Gunawan Widjaja, Hak Individu & Kolektif Para Pemegang Saham, (Jakarta : Praninta
Offset, 2008), hal.6-7.
51
Faisal Santiago, Pengantar Hukum Bisnis, (Jakarta : Mitra Wacana Media, 2012),hal.37-38.
Universitas Sumatera Utara
32
Modal disetor adalah modal yang sudah dimasukkan pemegang saham
sebagai pelunasan pembayaran saham yang diambilnya atau saham yang telah
dipenuhi kewajiban penyetorannya dan telah dibayar penuh oleh pemegang saham
atau pemiliknya. Adapun Pasal 33 ayat (1) Undang-Undang Perseroan Terbatas
mengatur paling sedikit 25% (dua puluh lima persen) dari modal dasar harus disetor
penuh. Modal disetor penuh dibuktikan dengan bukti penyetoran yang sah yaitu
antara lain bukti setoran pemegang saham ke dalam rekening bank atas nama
Perseroan, data dari laporan keuangan yang telah diaudit oleh akuntan atau neraca
Perseroan yang ditandatangani oleh direksi dan dewan komisaris.52
Penyetoran modal yang dilakukan oleh para pendiri Perseroan dilakukan
dengan maksud untuk mendapatkan saham dalam Perseroan sebagai pembayaran atas
saham yang diambil para pendiri Perseroan pada saat pendirian Perseroan. Saham
adalah sejumlah uang yang diinvestasikan oleh investor dalam suatu Perseroan, yang
mana atas investasi tersebut pada umumnya pemegang saham mendapat keuntungan
dari Perseroan dalam bentuk dividen. Saham adalah kekayaan pribadi pemegang
saham yang bersifat benda bergerak yang tidak dapat diraba tetapi dapat dialihkan. 53
Perseroan hanya diperkenankan mengeluarkan saham atas nama pemiliknya
dan Perseroan tidak boleh mengeluarkan saham atas tunjuk/saham tanpa nama. Oleh
karena saham adalah porsi atau bagian dari harta Perseroan yang dimiliki pemegang
saham dalam saham atas nama maka semua saham yang dimiliki harus tertulis atas
52
Ibid.
Tri Budiyono, Hukum Perusahaan : Telaah Yuridis Terhadap Undang-Undang No. 40
Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas, (Salatiga : Griya Media, 2011), hal.88 & 90.
53
Universitas Sumatera Utara
33
nama. Nilai nominal saham harus dicantumkan pada saham dalam mata uang rupiah.
Saham tanpa nilai nominal tidak dapat dikeluarkan. Pemegang saham diberi bukti
pemilikan saham untuk saham yang dimilikinya yang mana pengaturan bentuk bukti
pemilikan saham ditetapkan dalam anggaran dasar Perseroan sesuai dengan
kebutuhan.54
Agar suatu Perseroan dapat berfungsi dengan baik harus memiliki sejumlah
harta kekayaan tersendiri yang terpisah dari harta kekayaan para pendiri Perseroan,
para pemegang saham dan para pengurusnya. Kekayaan Perseroan ini dimulai dengan
perolehannya dari pemasukan para pendiri Perseroan yang telah mengambil bagian
saham dengan kewajiban untuk menyetor sejumlah uang tunai ataupun penyetoran
modal dalam bentuk lainnya (inbreng), berupa benda atau barang, yang dapat dinilai
dengan uang, sebesar nilai saham yang telah diambilnya itu. Karenanya pada setiap
saham dicantumkan jumlah uang yang merupakan nilai nominal saham tersebut.
Keseluruhan dari jumlah nilai saham tersebut merupakan modal awal Perseroan.
B. Proses Hukum Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalam Pendirian
Perseroan Terbatas
Suatu Perseroan berdiri semata-mata karena perjanjian oleh 2 (dua) orang atau
lebih dengan akta notaris. Dalam pendirian Perseroan harus dibuat secara tertulis
dalam bentuk akta notaris yang dibuat dalam bahasa Indonesia. Akta notaris ini tidak
hanya berfungsi sebagai alat bukti atas perjanjian pendirian Perseroan tetapi juga
sekaligus merupakan keharusan yang sangat penting dikarenakan apabila tidak dibuat
54
Ridwan Khairandy, Pengantar Hukum Dagang, (Yogyakarta : FH UII Press, 2006), hal.45.
Universitas Sumatera Utara
34
dalam akta notaris, akta pendirian Perseroan itu tidak memenuhi syarat, sehingga
terhadapnya tidak dapat diberikan pengesahan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia.55
Syarat lain dalam mendirikan Perseroan diatur juga pada Pasal 7 ayat (2)
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas bahwa setiap
pendiri Perseroan wajib mengambil bagian saham pada saat Perseroan didirikan.
Berarti pada saat para pendiri Perseroan menghadap notaris untuk dibuat akta
pendirian Perseroan, setiap pendiri sudah mengambil bagian saham Perseroan. Agar
syarat ini sah menurut hukum, pengambilan bagian saham itu harus sudah dilakukan
setiap pendiri Perseroan pada saat pendirian Perseroan itu berlangsung.56
Bahwa untuk mendirikan suatu Perseroan haruslah dipenuhi unsur-unsur
sebagai berikut:57
a. Adanya 2 (dua) orang atau lebih untuk mendirikan Perseroan.
b. Ada pernyataan kehendak dari pendiri untuk persetujuan mendirikan
Perseroan dengan mewajibkan setiap pendiri mengambil bagian saham pada
saat Perseroan didirikan.
c. Perjanjian pendirian Perseroan tersebut dinyatakan dihadapan notaris dalam
bentuk akta pendirian berbahasa Indonesia yang sekaligus memuat anggaran
dasar Perseroan.
Dalam Pasal 7 ayat (4) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas menyatakan bahwa “Perseroan memperoleh status badan hukum
pada tanggal diterbitkannya Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
55
Farida Hasyim, Hukum Dagang, (Jakarta : Sinar Grafika, 2009), hal.151.
Orinton Purba, op.cit., hal.24.
57
Agus Budiarto, Kedudukan Hukum & Tanggung Jawab Pendiri Perseroan Terbatas Edisi
2, Cetakan 2, (Bogor : Penerbit Ghalia Indonesia, 2009), hal.34.
56
Universitas Sumatera Utara
35
mengenai pengesahan badan hukum Perseroan”.58 Berdasarkan ketentuan Pasal 9 ayat
(1) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas untuk
memperoleh Keputusan Menteri mengenai pengesahan badan hukum Perseroan,
pendiri Perseroan bersama-sama mengajukan permohonan.
Selanjutnya Pasal 9 ayat (3) menyatakan dalam hal pendiri Perseroan tidak
mengajukan sendiri permohonan pengesahan badan hukum Perseroan, pendiri
Perseroan hanya dapat memberikan kuasa kepada notaris. Pengajuan
permohonan
pengesahan badan hukum Perseroan dilakukan oleh notaris sebagai kuasa dari
pendiri. Oleh karena, tidak semua pendiri Perseroan paham serta mengerti sistem
administrasi dan proses pengajuan pengesahan badan hukum sehingga pengajuan
dilakukan oleh orang yang mengerti di bidang tersebut yakni notaris. Notaris
mengajukan permohonan pengesahan badan hukum Perseroan kepada Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia atau pejabat yang ditunjuk yaitu Direktur Jenderal
Administrasi Hukum Umum (Dirjen-AHU).59
Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas mengatur mengenai pengajuan permohonan untuk memperoleh Keputusan
Menteri Hukum dan HAM mengenai pengesahan badan hukum Perseroan tersebut
diatas harus diajukan kepada Menteri Hukum dan HAM atau Direktur Jenderal
58
Habib Adjie, Status Badan Hukum, Prinsip-Prinsip dan Tanggung Jawab Sosial Perseroan
Terbatas, (Bandung : Mandar Maju, 2008), hal.22-23.
59
Frans Satrio Wicaksono, Tanggung Jawab Pemegang Saham, Direksi & Komisaris
Perseroan Terbatas, (Jakarta : Visimedia, 2009), hal.44.
Universitas Sumatera Utara
36
Administrasi Hukum Umum (Dirjen-AHU) paling lambat 60 (enam puluh) hari
terhitung sejak tanggal akta pendirian Perseroan ditandatangani.60
Seperti yang dinyatakan dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 40
Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas bahwa Perseroan Terbatas terbentuk karena
adanya perjanjian. Perseroan Terbatas adalah persekutuan modal dan seluruh
modalnya terbagi dalam saham. Untuk mendapatkan saham Perseroan, para pendiri
Perseroan harus melakukan penyetoran modal kepada Perseroan. Para pendiri
Perseroan yang telah sepakat untuk mendirikan Perseroan Terbatas ini sudah mulai
melakukan perbuatan hukum yang nantinya akan mempunyai akibat pada Perseroan
yang didirikannya dan membawa akibat tersendiri bagi pihak yang bersangkutan
berupa hak dan kewajiban yang timbul akibat dari perbuatan hukum yang telah
dilakukan tersebut.
Kedudukan pendiri Perseroan sebelum Perseroan Terbatas disahkan oleh
Menteri Hukum dan HAM sebagai badan hukum, adalah sebagai pemegang saham
yang pertama kali dalam Perseroan, sebagai pihak yang memberikan modal kepada
Perseroan, modal mana terpisah dari harta kekayaan pribadi para pendiri Perseroan.
Dalam Pasal 7 ayat (2) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas menyatakan setiap pendiri Perseroan wajib mengambil bagian saham pada
saat Perseroan didirikan. Dengan demikian, pengambilan saham adalah pada saat
60
Engga Prayogi & RN Superteam, 233 Tanya Jawab Seputar Hukum Bisnis, (Yogyakarta :
Pustaka Yustisia, 2011), hal.56-57.
Universitas Sumatera Utara
37
pendirian Perseroan bukan pada saat pengesahan Perseroan. Berarti para pendiri
Perseroan adalah juga para pemegang saham dalam Perseroan.61
Kewajiban para pendiri Perseroan di dalam menyetor modal ke dalam
Perseroan sebagai modal awal Perseroan merupakan pembayaran atas saham yang
diambilnya dari Perseroan. Pasal 1619 ayat (2) Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata menentukan bahwa para sekutu perdata wajib memasukkan ke dalam kas
persekutuan yang didirikan tersebut. Pemasukan (inbreng, contribution) itu dapat
berupa:62
1. uang;
2. benda-benda atau barang-barang apa saja yang layak bagi pemasukan, seperti
kendaraan bermotor dan alat perlengkapan kantor, tanah dan/atau bangunan;
3. Keahlian atau tenaga kerja, baik fisik maupun pikiran.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 12 ayat (1) Undang-Undang Nomor 40 Tahun
2007 tentang Perseroan Terbatas menyatakan perbuatan hukum yang berkaitan
dengan kepemilikan saham dan penyetorannya yang dilakukan oleh calon pendiri
sebelum Perseroan didirikan, harus dicantumkan dalam akta pendirian Perseroan.
Adapun cara mencantumkan yang sah menurut hukum atas perbuatan hukum yang
demikian, telah ditentukan dalam Pasal 12 ayat (2) dan (3) Undang-Undang Nomor
40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, yaitu :63
1. Perbuatan hukum dinyatakan dengan akta yang bukan akta otentik
61
Agus Budiarto, op.cit., hal.107-108.
Abdul Muis, op.cit, hal.53-54.
63
Adil Samadani, Dasar-Dasar Hukum Bisnis, (Jakarta : Mitra Wacana, 2013), hal.61-62.
62
Universitas Sumatera Utara
38
Apabila perbuatan hukum yang berkaitan dengan kepemilikan saham dan
penyetorannya itu dinyatakan dengan akta yang bukan akta otentik, yakni akta bawah
tangan, agar perbuatan hukum itu sah dan mengikat, harus diikuti ketentuan Pasal 12
ayat (2) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, yakni :
a. perbuatan hukum kepemilikan saham dan penyetorannya itu harus
dicantumkan dalam akta pendirian Perseroan, dan
b. akta yang menyatakan perbuatan hukum yang bentuknya tidak otentik itu,
dilekatkan pada akta pendirian Perseroan. Yang dimaksud dengan
“dilekatkan” adalah penyatuan dokumen yang dilakukan dengan cara
melekatkan atau menjahitkan dokumen tersebut sebagai satu kesatuan dengan
akta pendirian Perseroan.
2. Perbuatan hukum dinyatakan dengan akta otentik
Sesuai dengan ketentuan pasal 12 ayat (3) Undang-Undang Nomor 40 Tahun
2007 tentang Perseroan Terbatas, apabila perbuatan hukum yang berkaitan dengan
kepemilikan saham dan penyetorannya dinyatakan dengan akta otentik atau akta
notaris, agar perbuatan hukum itu sah dan mengikat :64
a. perbuatan hukum kepemilikan saham dan penyetorannya itu harus
dicantumkan dalam akta pendirian Perseroan, dan
b. selanjutnya nomor akta, tanggal dan nama serta tempat kedudukan notaris
yang membuat akta otentik tersebut, disebutkan dalam akta pendirian
64
M. Yahya Harahap, Hukum Perseroan Terbatas, (Jakarta : Sinar Grafika, 2011), hal.186-187.
Universitas Sumatera Utara
39
Perseroan. Jadi, akta otentiknya tidak perlu dilekatkan pada akta pendirian
Perseroan.
Dalam hal ketentuan mengenai perbuatan hukum yang berkaitan dengan
kepemilikan saham dan penyetorannya yang dilakukan oleh pendiri Perseroan
tersebut diatas tidak dipenuhi, perbuatan hukum tersebut tidak menimbulkan hak dan
kewajiban serta tidak mengikat Perseroan. Dengan demikian, pengambilan saham dan
penyetorannya itu, tidak menimbulkan hak dan kewajiban serta tidak mengikat
Perseroan.
Secara umum, penyetoran setiap bagian dari modal saham yang diambil
bagiannya dilakukan dengan uang tunai, tetapi dalam pasal 34 ayat (1) UndangUndang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas terdapat ketentuan bahwa
penyetoran atas modal saham dapat dilakukan dalam bentuk uang dan/atau dalam
bentuk lainnya. Menurut penjelasan pasal ini, pada umumnya penyetoran modal
adalah dalam bentuk uang. Namun, tidak ditutup kemungkinan penyetoran modal
dalam bentuk lain, baik berupa benda atau barang, yang dapat dinilai dengan uang
dan yang secara nyata diterima oleh Perseroan. Penyetoran modal dalam bentuk lain
selain uang harus disertai rincian yang menerangkan nilai atau harga, jenis atau
macam, status, tempat kedudukan, dan lain-lain yang dianggap perlu demi kejelasan
mengenai penyetoran tersebut. Hal ini dilakukan semata-mata dengan tujuan untuk
memberikan modal (harta kekayaan) pada Perseroan dan memisahkannya dari harta
kekayaan pribadi masing-masing para pendiri Perseroan. Bentuk penyetoran modal
Universitas Sumatera Utara
40
bentuk lain, biasa disebut “pemasukan barang” atau “pemasukan modal” atau
“inbreng”.65
Pemberian saham sebesar imbalan pemasukan (inbreng) berupa tanah
dan/atau bangunan harus ada penilaian terhadap tanah dan/atau bangunan itu terlebih
dahulu untuk dikaitkan dengan nilai nominal saham. Dalam hal penyetoran modal
saham dilakukan dalam bentuk lain, penilaian setoran modal saham ditentukan
berdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuai dengan harga pasar berdasar penilaian
oleh ahli penilai (appraisal) yang tidak terafiliasi dengan Perseroan. Nilai wajar
setoran modal saham ditentukan sesuai dengan nilai pasar (market value) atas barang
modal yang dimasukkan sebagai setoran saham. Jika nilai pasar tidak tersedia, nilai
wajar ditentukan berdasarkan teknik penilaian yang paling sesuai dengan karakteristik
setoran, berdasarkan informasi yang relevan dan terbaik.66
Untuk menentukan nilai pasar suatu tanah dan/atau bangunan memerlukan
proses penilaian tertentu. Nilai pasar ditentukan oleh penilai independen yang terlepas
dari berbagai kepentingan atas objek tanah dan/atau bangunan yang dinilai. Dengan
demikian nilai yang dihasilkan oleh penilai independen akan dapat mencerminkan
nilai pasar tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya. Proses penilaian untuk
mendapatkan nilai pasar yang sebenarnya umumnya tidak dapat dilakukan oleh
semua orang, karena memerlukan pengetahuan dan pengalaman tentang tanah,
bangunan dan metode penilaian. Karena itu untuk menentukan nilai pasar tanah
65
Tri Budiyono, Hukum Perusahaan : Telaah Yuridis Terhadap Undang-Undang No. 40
Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas, (Salatiga : Griya Media, 2011), hal.79-80.
66
M. Yahya Harahap,op.cit , hal.239.
Universitas Sumatera Utara
41
dan/atau bangunan biasanya dimintakan bantuan jasa penilai/ahli independen yang
tidak terafiliasi dengan Perseroan yang akan melakukan penilaian. Yang dimaksud
dengan “ahli yang tidak terafiliasi” adalah ahli yang tidak mempunyai:67
a. hubungan keluarga karena perkawinan atau keturunan sampai derajat kedua,
baik secara horizontal maupun vertikal dengan pegawai, anggota direksi,
dewan komisaris, atau pemegang saham dari Perseroan;
b. hubungan dengan Perseroan karena adanya kesamaan satu atau lebih anggota
direksi atau dewan komisaris;
c. hubungan pengendalian dengan Perseroan baik langsung maupun tidak
langsung;
d. saham dalam Perseroan sebesar 20% (dua puluh persen) atau lebih.
Yang mana para pendiri Perseroan juga harus setuju terlebih dahulu secara
bersama-sama atas taksiran penilaian oleh ahli penilai (appraisal) atas penyetoran
modal saham yang dilakukan dalam bentuk lain berupa tanah dan/atau bangunan yang
diinbrengkan tersebut. Persetujuan para pendiri Perseroan secara bersama-sama atas
taksiran penilaian oleh ahli penilai (appraisal) atas penyetoran modal saham dalam
bentuk lain berupa tanah dan/atau bangunan tersebut dilakukan dalam bentuk tertulis
baik dalam bentuk akta otentik maupun akta dibawah tangan yang bermaterai cukup
dan ditandatangani oleh para pendiri Perseroan sebagai bentuk persetujuan mereka
atas taksiran penilaian oleh ahli penilai (appraisal).68
Penyetoran modal dalam bentuk benda tidak bergerak yakni tanah dan/atau
bangunan harus diumumkan dalam 1 (satu) surat kabar atau lebih, dalam jangka
waktu 14 (empat belas) hari setelah akta pendirian Perseroan ditandatangani atau
67
Jamin Ginting, Hukum perseroan terbatas (UU No.40 tahun 2007), (Bandung : Citra
Aditya Bakti, 2007), hal.57-58.
68
Cipto Soenaryo, SH, Notaris/PPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 20 Mei 2014
Universitas Sumatera Utara
42
setelah Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) memutuskan penyetoran modal
tersebut. Maksud diumumkannya penyetoran modal dalam bentuk benda tidak
bergerak dalam surat kabar, adalah agar diketahui umum dan memberikan
kesempatan kepada pihak yang berkepentingan untuk dapat mengajukan keberatan
atas penyerahan benda tersebut sebagai setoran modal saham, misalnya ternyata
diketahui benda tersebut bukan milik penyetor tetapi milik pihak ketiga.69
Setelah Perseroan mendapatkan status badan hukum dari Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia, harus diadakan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) pertama
Perseroan, yang secara tegas menyatakan menerima penyetoran modal berupa tanah
dan/atau bangunan sebagai pembayaran atas saham yang diambil pendiri Perseroan.
RUPS pertama Perseroan tersebut harus diselenggarakan dalam jangka waktu paling
lambat 60 (enam puluh) hari setelah Perseroan memperoleh status badan hukum dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia. Setelah itu, dilanjutkan dengan pembuatan
dan penandatanganan Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan di hadapan PPAT
setempat yang daerah kerjanya meliputi letak lokasi tanah dan/atau bangunan yang
diinbrengkan, yang mana didahului terlebih dahulu dengan pembayaran Pph dan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Setelah itu, terakhir mendaftarkan peralihan haknya (balik nama) pada kantor
pertanahan setempat yang berwenang. PPAT wajib menyampaikan akta PPAT berupa
Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan
69
Sujud Margono, Hukum Perusahaan Indonesia : Catatan atas Undang-Undang Perseroan
Terbatas, (Jakarta : CV. Novindo Pustaka Mandiri, 2008), hal.42.
Universitas Sumatera Utara
43
untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada kantor
pertanahan, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya Akta
Pemasukan ke dalam Perusahaan yang bersangkutan.70
Permohonan pendaftaran peralihan hak karena pemasukan ke dalam
perusahaan (inbreng) pada pendirian Perseroan pada kantor pertanahan dilakukan
dengan pemenuhan persyaratan permohonan dan dokumen sebagai berikut :71
1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau
kuasanya di atas materai cukup. Formulir permohonan memuat :
a. Identitas diri;
b. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon;
c. Pernyataan tanah tidak sengketa;
d. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
2. Surat kuasa apabila permohonannya dikuasakan;
3. Surat pengantar Akta Pemasukan ke dalam Perusahaaan dari Pejabat Pembuat
Akta Tanah;
4. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan;
5. Sertipikat asli hak atas tanah yang dialihkan;
6. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau identitas diri pihak yang
mengalihkan hak atas tanah yang masih berlaku dan dilegalisasi oleh pejabat
yang berwenang yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
7. Fotocopy Akta Pendirian dan Anggaran Dasar Perseroan yang telah disahkan
Menteri Hukum dan HAM serta pengesahan badan hukum Perseroan yang
telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
8. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau identitas diri pemohon yang
masih berlaku dan dilegalisasi oleh pejabat yang berwenang yang telah
dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
9. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau identitas diri penerima kuasa
yang masih berlaku dan dilegalisasi oleh pejabat yang berwenang disertai
surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan
aslinya oleh petugas loket;
10. Izin pemindahan hak jika :
70
Pasal 40 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 3696 & Pasal 103 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
71
Cipto Soenaryo, SH, Notaris/PPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 20 Mei 2014
Universitas Sumatera Utara
44
a.
Pemindahan hak atas tanah atau hak milik atas rumah susun yang didalam
sertipikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut
hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh ijin dari instansi
yang berwenang;
b. Pemindahan hak pakai atas tanah negara;
11. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan
(SPPT-PBB) tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh
petugas loket;
12. Bukti pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan
Pph berupa penyerahan bukti Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan (SSPD-BPHTB) dan bukti Surat Setoran Pajak
(SSP).
Persyaratan permohonan tersebut diatas disampaikan oleh pemohon kepada
kepala kantor pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan
sebagai berikut :72
1. Subjek hak atas tanah merupakan badan hukum yang telah mendapat
pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia.
2. Objek hak atas tanah merupakan hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh
badan hukum yang bersangkutan.
3. Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang
berwenang.
Setelah pendaftaran peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan telah
disampaikan dan didaftarkan kepada kantor pertanahan setempat serta telah
memenuhi syarat dan prosedur yang telah ditentukan maka kantor pertanahan
melakukan pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya
dengan cara nama pemegang hak lama di dalam buku tanah, sertipikat hak dan daftardaftar umum lain dicoret dengan tinta hitam dan dibubuhi paraf kepala kantor
pertanahan atau pejabat yang ditunjuk, kemudian nama pemegang hak yang baru
yaitu Perseroan dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya,
72
Henry Tjong, SH, Notaris/PPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 21 Mei 2014.
Universitas Sumatera Utara
45
sertipikat hak dan daftar-daftar umum lain dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan
ditandatangani oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk dan cap
dinas kantor pertanahan.73
73
Pasal 105 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah.
Universitas Sumatera Utara
PROSES HUKUM INBRENG TANAH DAN/ATAU BANGUNAN
KE DALAM PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS
A. Pemasukan Modal (Inbreng) Ke Dalam Pendirian Perseroan Terbatas
Perseroan Terbatas adalah salah satu bentuk usaha yang paling diminati dari
seluruh organisasi usaha yang ada. Di Indonesia, Perseroan Terbatas (PT) merupakan
salah satu bentuk perusahaan atau badan usaha yang berbadan hukum yang banyak
digunakan dalam dunia usaha. Badan hukum merupakan subjek hukum sebagai
pendukung hak dan kewajiban, badan hukum ini sengaja dibuat oleh manusia dengan
maksud dan tujuan tertentu, memiliki kapasitas sebagai pribadi hukum yang dapat
mempunyai harta kekayaan tersendiri yang terpisah dari harta kekayaan pribadi para
pendiri Perseroan, para pemegang saham Perseroan dan para pengurus Perseroan.38
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas
menyatakan di dalam Pasal 1 angka 1 bahwa “Perseroan Terbatas yang selanjutnya
disebut Perseroan, adalah badan hukum yang merupakan persekutuan modal,
didirikan berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar yang
seluruhnya terbagi dalam saham dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam
undang-undang ini serta peraturan pelaksanaannya”. Berarti Perseroan Terbatas
didirikan oleh para pendiri Perseroan berdasarkan perjanjian yang mereka lakukan
diantara mereka. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor
38
Gatot Supramono, Kedudukan Perusahaan Sebagai Subjek dalam Gugatan Perdata di
Pengadilan, (Jakarta : Rineka Cipta, 2007), hal.135-136.
25
Universitas Sumatera Utara
26
40 Tahun 2007 yang menyatakan Perseroan sebagai badan hukum yang merupakan
persekutuan modal, didirikan berdasarkan perjanjian oleh para pendirinya.
Suatu Perseroan Terbatas berdiri semata-mata karena perjanjian oleh 2 (dua)
orang atau lebih dengan akta notaris. Demikian ditentukan dalam Pasal 7 ayat (1)
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, yang
menyatakan bahwa “Perseroan didirikan oleh 2 (dua) orang atau lebih dengan akta
notaris yang dibuat dalam bahasa Indonesia”.39 Undang-Undang Nomor 40 Tahun
2007 tentang Perseroan Terbatas menetapkan bahwa pendirian Perseroan Terbatas
adalah berdasarkan perjanjian. Karena berdasarkan perjanjian, tentunya paling sedikit
harus ada 2 (dua) orang yang melakukan perjanjian.
Disini nampak bahwa Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas tidak membolehkan saham Perseroan berada dalam 1 (satu)
tangan, apabila hal ini dilanggar, konsekuensinya pemegang saham tunggal akan
bertanggung jawab secara pribadi kepada pihak ketiga, meskipun Perseroan telah
berstatus badan hukum. Penetapan pasal ini yang mengandung asas larangan
pemegang saham tunggal secara konseptual mengandung makna menjamin unsur
perjanjian dalam pendirian Perseroan Terbatas tetap tercermin serta pemegang saham
tunggal kurang mencerminkan Perseroan sebagai badan usaha yang modalnya terdiri
dari saham-saham yang dimaksudkan untuk mengikutsertakan pihak lain dengan
sistem pertanggungjawaban terbatas.40
39
Zaeni Asyhadie, Hukum Bisnis : Prinsip & Pelaksanaanya di Indonesia, (Jakarta : Rajawali
Pers, 2009), hal.44-45.
40
Freddy Harris & Teddy Anggoro, Hukum Perseroan Terbatas: Kewajiban Pemberitahuan
oleh Direksi, (Bogor : Penerbit Ghalia Indonesia, 2010), hal 20-.21.
Universitas Sumatera Utara
27
Yang mana dalam Pasal 7 ayat (2) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007
tentang Perseroan Terbatas juga menegaskan bahwa “setiap pendiri Perseroan
Terbatas wajib mengambil bagian saham pada saat Perseroan Terbatas didirikan”.41
Adapun sejak ditandatangani akta pendirian Perseroan oleh para pendirinya, maka
Perseroan telah berdiri dan hubungan antara para pendiri adalah hubungan
kontraktual karena Perseroan belum mempunyai status badan hukum. Agar suatu
kontrak atau perjanjian mengikat para pihak, menurut Pasal 1320 Kitab UndangUndang Hukum Perdata, harus dipenuhi 4 (empat) persyaratan, yakni (i) sepakat
mereka yang mengikatkan dirinya; (ii) kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
(iii) suatu hal tertentu; (iv) suatu sebab yang halal.42
Perikatan yang memenuhi unsur-unsur tersebut diatas secara hukum mengikat
para pihak. Setelah diperolehnya status badan hukum, maka Perseroan adalah badan
yang mandiri dan hubungan antara para pendiri Perseroan tidak lagi merupakan
hubungan kontraktual, pendiri Perseroan sebagai pemegang saham tidak lagi
bertanggung jawab secara pribadi atas perikatan yang dibuat oleh Perseroan dan tidak
bertanggung jawab atas kerugian Perseroan melebihi nilai saham yang diambilnya.43
Dalam mendirikan Perseroan Terbatas diatur pada Pasal 7 ayat (2) UndangUndang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas bahwa setiap pendiri
Perseroan wajib mengambil bagian saham pada saat Perseroan didirikan. Berarti pada
saat para pendiri Perseroan menghadap notaris untuk dibuat akta pendirian Perseroan,
41
Farida Hasyim, Hukum Dagang, (Jakarta : Sinar Grafika, 2009), hal.151.
Suharnoko, Hukum Perjanjian, (Jakarta : Kencana, 2004), hal.1.
43
Rachmadi Usman, Dimensi Hukum Perusahaan Perseroan Terbatas, (Bandung : PT.
Alumni, 2004), hal.49.
42
Universitas Sumatera Utara
28
setiap pendiri Perseroan sudah mengambil bagian saham Perseroan. Agar syarat ini
sah menurut hukum, pengambilan bagian saham itu harus sudah dilakukan setiap
pendiri Perseroan pada saat pendirian Perseroan itu berlangsung.44
Dalam pendiriannya Perseroan haruslah mempunyai harta kekayaan tersendiri
yang terpisah dari harta kekayaan para pendiri Perseroan dan yang didapat dari
pemasukan modal para pendirinya (pemegang saham). Harta kekayaan ini sengaja
diadakan dan memang diperlukan sebagai alat untuk mengejar tujuan Perseroan.
Adapun pendirian Perseroan Terbatas tidak dapat dilakukan tanpa pemenuhan syarat
modal minimun. Pemenuhan syarat modal minimun bertujuan agar pada waktu
Perseroan Terbatas didirikan setidak-tidaknya sudah mempunyai modal, yaitu sebesar
modal dasar (authorized capital), modal ditempatkan (issued capital) dan modal
disetor (paid-up capital) yang akan menjadi jaminan bagi pihak ketiga terhadap
Perseroan Terbatas.45
Kewajiban para pendiri Perseroan Terbatas dalam menyetor modal ke dalam
Perseroan dimaksudkan supaya Perseroan memiliki modal awal dalam melakukan
kegiatan Perseroan dalam rangka mencapai tujuan Perseroan dalam upaya mendapat
keuntungan. Tanpa adanya modal awal Perseroan, maka jelas Perseroan tidak dapat
menjalankan kegiatannya untuk mencari keuntungan. Apa yang diinbrengkan ke
dalam pendirian Perseroan Terbatas merupakan pembayaran atas saham yang diambil
44
Orinton Purba, Petunjuk Praktis Bagi RUPS, Komisaris dan Direksi Perseroan Terbatas
agar Terhindar dari Jerat Hukum, (Jakarta : Raih Asa Sukses, 2012), hal.24.
45
Rudhi Prasetya, Kedudukan Mandiri Perseroan Terbatas, (Bandung : PT. Citra Aditya
Bakti, 1996), hal.185.
Universitas Sumatera Utara
29
pendiri Perseroan dari Perseroan. Pasal 1619 ayat (2) Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata menentukan bahwa para sekutu perdata wajib memasukkan ke dalam kas
persekutuan yang didirikan tersebut. Pemasukan (inbreng, contribution) itu dapat
berupa:46
1. uang;
2. benda-benda atau barang-barang apa saja yang layak bagi pemasukan, seperti
kendaraan bermotor dan alat operasional kantor, tanah dan/atau bangunan;
3. Keahlian atau tenaga kerja, baik fisik maupun pikiran.
Perseroan harus mempunyai harta kekayaan tersendiri yang terpisah dari harta
kekayaan para pendiri Perseroan, para pemegang saham Perseroan serta para
pengurus Perseroan dan didapat dari pemasukan para pendiri Perseroan (pemegang
saham). Harta kekayaan ini sengaja diadakan dan memang diperlukan sebagai alat
untuk mengejar tujuan Perseroan dalam hubungan hukumnya dimasyarakat atau
dengan pihak ketiga. Harta kekayaan itu menjadi jaminan perikatan yang telah dibuat
oleh Perseroan dengan pihak ketiga. Dengan demikian, bila dikemudian hari timbul
tanggung
jawab
hukum
yang
harus
dipenuhi
oleh
Perseroan,
maka
pertanggungjawaban yang timbul tersebut semata-mata dibebankan pada harta yang
terkumpul dalam Perseroan tersebut.47
46
Abdul Muis, Hukum Persekutuan & Perseroan, (Medan : Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, 2006), hal.53-54.
47
Abdul R. Saliman, Hermansyah & Ahmad Jalis, Hukum Bisnis untuk Perusahaan Edisi 2,
Cetakan Ke-1, (Jakarta: Kencana, 2005), hal.96-97.
Universitas Sumatera Utara
30
Modal Perseroan ini berbeda dengan harta kekayaan Perseroan. Modal
Perseroan hanya merupakan sebagian dari harta kekayaan Perseroan. Harta kekayaan
Perseroan itu selalu berubah-ubah sejalan dengan gerak perkembangan usaha
Perseroan, sedangkan modal Perseroan itu bersifat relatif tetap, kalaupun bila modal
Perseroan dikehendaki berubah, perubahan itu harus dibuat dengan akta notariel
tersendiri dan harus dimohonkan persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia. Harta kekayaan Perseroan biasanya akan dapat dibaca dalam neraca dan
perhitungan rugi laba yang dibuat setiap akhir tahun pembukuan.48
Adapun modal dasar Perseroan Terbatas seluruhnya terbagi dalam saham.
Yang mana Undang-Undang Perseroan Terbatas dalam Pasal 7 ayat (2) Undang
Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas mengharuskan para pihak yang
terlibat dalam perjanjian pendirian suatu Perseroan Terbatas mengambil bagian
sahamnya pada saat Perseroan Terbatas didirikan yang merupakan modal awal
Perseroan Terbatas. Yang dimaksud dengan modal Perseroan adalah modal dasar,
modal ditempatkan dan modal disetor.49
Modal dasar (authorized capital) adalah seluruh nilai nominal saham
Perseroan yang disebut dalam anggaran dasar Perseroan. Modal dasar Perseroan
adalah total jumlah saham yang dapat diterbitkan oleh Perseroan. Anggaran dasar
Perseroan yang menentukan berapa banyak jumlah saham yang dijadikan modal
48
Agus Budiarto, Kedudukan Hukum & Tanggung Jawab Pendiri Perseroan Terbatas Edisi
2, Cetakan 2, (Bogor : Penerbit Ghalia Indonesia, 2009), hal.47.
49
Penjelasan Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 106, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 4756.
Universitas Sumatera Utara
31
dasar. Setiap lembar saham mempunyai nilai nominal yang akan menjadi jumlah nilai
nominal modal dasar Perseroan, yang sama nilainya dengan nilai nominal seluruh
saham.
Adapun
batas
minimal
modal
dasar
Perseroan
paling
sedikit
Rp.50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah). Boleh memperbesar atau memperkecil
jumlah modal yang ditetapkan dalam anggaran dasar tetapi harus meminta
persetujuan Menteri Hukum dan HAM dikarenakan perubahan anggaran dasar
mengenai besarnya modal dasar termasuk perubahan anggaran dasar tertentu yang
harus mendapat persetujuan Menteri Hukum dan HAM.50
Modal ditempatkan (issued capital) adalah jumlah saham yang sudah diambil
pendiri Perseroan atau pemegang saham, dan saham yang diambil itu ada yang sudah
dibayar dan ada pula yang belum dibayar. Modal ditempatkan adalah modal yang
disanggupi pendiri Perseroan atau pemegang saham untuk dilunasinya, dan saham itu
telah diserahkan kepadanya untuk dimiliki. Adapun Pasal 33 ayat (1) UndangUndang Perseroan Terbatas mengatur paling sedikit 25% (dua puluh lima persen) dari
modal dasar harus ditempatkan. Modal ditempatkan dibuktikan dengan bukti
penyetoran yang sah yaitu antara lain bukti setoran pemegang saham ke dalam
rekening bank atas nama Perseroan, data dari laporan keuangan yang telah diaudit
oleh akuntan atau neraca Perseroan yang ditandatangani oleh direksi dan dewan
komisaris.51
50
Gunawan Widjaja, Hak Individu & Kolektif Para Pemegang Saham, (Jakarta : Praninta
Offset, 2008), hal.6-7.
51
Faisal Santiago, Pengantar Hukum Bisnis, (Jakarta : Mitra Wacana Media, 2012),hal.37-38.
Universitas Sumatera Utara
32
Modal disetor adalah modal yang sudah dimasukkan pemegang saham
sebagai pelunasan pembayaran saham yang diambilnya atau saham yang telah
dipenuhi kewajiban penyetorannya dan telah dibayar penuh oleh pemegang saham
atau pemiliknya. Adapun Pasal 33 ayat (1) Undang-Undang Perseroan Terbatas
mengatur paling sedikit 25% (dua puluh lima persen) dari modal dasar harus disetor
penuh. Modal disetor penuh dibuktikan dengan bukti penyetoran yang sah yaitu
antara lain bukti setoran pemegang saham ke dalam rekening bank atas nama
Perseroan, data dari laporan keuangan yang telah diaudit oleh akuntan atau neraca
Perseroan yang ditandatangani oleh direksi dan dewan komisaris.52
Penyetoran modal yang dilakukan oleh para pendiri Perseroan dilakukan
dengan maksud untuk mendapatkan saham dalam Perseroan sebagai pembayaran atas
saham yang diambil para pendiri Perseroan pada saat pendirian Perseroan. Saham
adalah sejumlah uang yang diinvestasikan oleh investor dalam suatu Perseroan, yang
mana atas investasi tersebut pada umumnya pemegang saham mendapat keuntungan
dari Perseroan dalam bentuk dividen. Saham adalah kekayaan pribadi pemegang
saham yang bersifat benda bergerak yang tidak dapat diraba tetapi dapat dialihkan. 53
Perseroan hanya diperkenankan mengeluarkan saham atas nama pemiliknya
dan Perseroan tidak boleh mengeluarkan saham atas tunjuk/saham tanpa nama. Oleh
karena saham adalah porsi atau bagian dari harta Perseroan yang dimiliki pemegang
saham dalam saham atas nama maka semua saham yang dimiliki harus tertulis atas
52
Ibid.
Tri Budiyono, Hukum Perusahaan : Telaah Yuridis Terhadap Undang-Undang No. 40
Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas, (Salatiga : Griya Media, 2011), hal.88 & 90.
53
Universitas Sumatera Utara
33
nama. Nilai nominal saham harus dicantumkan pada saham dalam mata uang rupiah.
Saham tanpa nilai nominal tidak dapat dikeluarkan. Pemegang saham diberi bukti
pemilikan saham untuk saham yang dimilikinya yang mana pengaturan bentuk bukti
pemilikan saham ditetapkan dalam anggaran dasar Perseroan sesuai dengan
kebutuhan.54
Agar suatu Perseroan dapat berfungsi dengan baik harus memiliki sejumlah
harta kekayaan tersendiri yang terpisah dari harta kekayaan para pendiri Perseroan,
para pemegang saham dan para pengurusnya. Kekayaan Perseroan ini dimulai dengan
perolehannya dari pemasukan para pendiri Perseroan yang telah mengambil bagian
saham dengan kewajiban untuk menyetor sejumlah uang tunai ataupun penyetoran
modal dalam bentuk lainnya (inbreng), berupa benda atau barang, yang dapat dinilai
dengan uang, sebesar nilai saham yang telah diambilnya itu. Karenanya pada setiap
saham dicantumkan jumlah uang yang merupakan nilai nominal saham tersebut.
Keseluruhan dari jumlah nilai saham tersebut merupakan modal awal Perseroan.
B. Proses Hukum Inbreng Tanah dan/atau Bangunan ke dalam Pendirian
Perseroan Terbatas
Suatu Perseroan berdiri semata-mata karena perjanjian oleh 2 (dua) orang atau
lebih dengan akta notaris. Dalam pendirian Perseroan harus dibuat secara tertulis
dalam bentuk akta notaris yang dibuat dalam bahasa Indonesia. Akta notaris ini tidak
hanya berfungsi sebagai alat bukti atas perjanjian pendirian Perseroan tetapi juga
sekaligus merupakan keharusan yang sangat penting dikarenakan apabila tidak dibuat
54
Ridwan Khairandy, Pengantar Hukum Dagang, (Yogyakarta : FH UII Press, 2006), hal.45.
Universitas Sumatera Utara
34
dalam akta notaris, akta pendirian Perseroan itu tidak memenuhi syarat, sehingga
terhadapnya tidak dapat diberikan pengesahan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia.55
Syarat lain dalam mendirikan Perseroan diatur juga pada Pasal 7 ayat (2)
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas bahwa setiap
pendiri Perseroan wajib mengambil bagian saham pada saat Perseroan didirikan.
Berarti pada saat para pendiri Perseroan menghadap notaris untuk dibuat akta
pendirian Perseroan, setiap pendiri sudah mengambil bagian saham Perseroan. Agar
syarat ini sah menurut hukum, pengambilan bagian saham itu harus sudah dilakukan
setiap pendiri Perseroan pada saat pendirian Perseroan itu berlangsung.56
Bahwa untuk mendirikan suatu Perseroan haruslah dipenuhi unsur-unsur
sebagai berikut:57
a. Adanya 2 (dua) orang atau lebih untuk mendirikan Perseroan.
b. Ada pernyataan kehendak dari pendiri untuk persetujuan mendirikan
Perseroan dengan mewajibkan setiap pendiri mengambil bagian saham pada
saat Perseroan didirikan.
c. Perjanjian pendirian Perseroan tersebut dinyatakan dihadapan notaris dalam
bentuk akta pendirian berbahasa Indonesia yang sekaligus memuat anggaran
dasar Perseroan.
Dalam Pasal 7 ayat (4) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas menyatakan bahwa “Perseroan memperoleh status badan hukum
pada tanggal diterbitkannya Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
55
Farida Hasyim, Hukum Dagang, (Jakarta : Sinar Grafika, 2009), hal.151.
Orinton Purba, op.cit., hal.24.
57
Agus Budiarto, Kedudukan Hukum & Tanggung Jawab Pendiri Perseroan Terbatas Edisi
2, Cetakan 2, (Bogor : Penerbit Ghalia Indonesia, 2009), hal.34.
56
Universitas Sumatera Utara
35
mengenai pengesahan badan hukum Perseroan”.58 Berdasarkan ketentuan Pasal 9 ayat
(1) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas untuk
memperoleh Keputusan Menteri mengenai pengesahan badan hukum Perseroan,
pendiri Perseroan bersama-sama mengajukan permohonan.
Selanjutnya Pasal 9 ayat (3) menyatakan dalam hal pendiri Perseroan tidak
mengajukan sendiri permohonan pengesahan badan hukum Perseroan, pendiri
Perseroan hanya dapat memberikan kuasa kepada notaris. Pengajuan
permohonan
pengesahan badan hukum Perseroan dilakukan oleh notaris sebagai kuasa dari
pendiri. Oleh karena, tidak semua pendiri Perseroan paham serta mengerti sistem
administrasi dan proses pengajuan pengesahan badan hukum sehingga pengajuan
dilakukan oleh orang yang mengerti di bidang tersebut yakni notaris. Notaris
mengajukan permohonan pengesahan badan hukum Perseroan kepada Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia atau pejabat yang ditunjuk yaitu Direktur Jenderal
Administrasi Hukum Umum (Dirjen-AHU).59
Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas mengatur mengenai pengajuan permohonan untuk memperoleh Keputusan
Menteri Hukum dan HAM mengenai pengesahan badan hukum Perseroan tersebut
diatas harus diajukan kepada Menteri Hukum dan HAM atau Direktur Jenderal
58
Habib Adjie, Status Badan Hukum, Prinsip-Prinsip dan Tanggung Jawab Sosial Perseroan
Terbatas, (Bandung : Mandar Maju, 2008), hal.22-23.
59
Frans Satrio Wicaksono, Tanggung Jawab Pemegang Saham, Direksi & Komisaris
Perseroan Terbatas, (Jakarta : Visimedia, 2009), hal.44.
Universitas Sumatera Utara
36
Administrasi Hukum Umum (Dirjen-AHU) paling lambat 60 (enam puluh) hari
terhitung sejak tanggal akta pendirian Perseroan ditandatangani.60
Seperti yang dinyatakan dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 40
Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas bahwa Perseroan Terbatas terbentuk karena
adanya perjanjian. Perseroan Terbatas adalah persekutuan modal dan seluruh
modalnya terbagi dalam saham. Untuk mendapatkan saham Perseroan, para pendiri
Perseroan harus melakukan penyetoran modal kepada Perseroan. Para pendiri
Perseroan yang telah sepakat untuk mendirikan Perseroan Terbatas ini sudah mulai
melakukan perbuatan hukum yang nantinya akan mempunyai akibat pada Perseroan
yang didirikannya dan membawa akibat tersendiri bagi pihak yang bersangkutan
berupa hak dan kewajiban yang timbul akibat dari perbuatan hukum yang telah
dilakukan tersebut.
Kedudukan pendiri Perseroan sebelum Perseroan Terbatas disahkan oleh
Menteri Hukum dan HAM sebagai badan hukum, adalah sebagai pemegang saham
yang pertama kali dalam Perseroan, sebagai pihak yang memberikan modal kepada
Perseroan, modal mana terpisah dari harta kekayaan pribadi para pendiri Perseroan.
Dalam Pasal 7 ayat (2) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas menyatakan setiap pendiri Perseroan wajib mengambil bagian saham pada
saat Perseroan didirikan. Dengan demikian, pengambilan saham adalah pada saat
60
Engga Prayogi & RN Superteam, 233 Tanya Jawab Seputar Hukum Bisnis, (Yogyakarta :
Pustaka Yustisia, 2011), hal.56-57.
Universitas Sumatera Utara
37
pendirian Perseroan bukan pada saat pengesahan Perseroan. Berarti para pendiri
Perseroan adalah juga para pemegang saham dalam Perseroan.61
Kewajiban para pendiri Perseroan di dalam menyetor modal ke dalam
Perseroan sebagai modal awal Perseroan merupakan pembayaran atas saham yang
diambilnya dari Perseroan. Pasal 1619 ayat (2) Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata menentukan bahwa para sekutu perdata wajib memasukkan ke dalam kas
persekutuan yang didirikan tersebut. Pemasukan (inbreng, contribution) itu dapat
berupa:62
1. uang;
2. benda-benda atau barang-barang apa saja yang layak bagi pemasukan, seperti
kendaraan bermotor dan alat perlengkapan kantor, tanah dan/atau bangunan;
3. Keahlian atau tenaga kerja, baik fisik maupun pikiran.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 12 ayat (1) Undang-Undang Nomor 40 Tahun
2007 tentang Perseroan Terbatas menyatakan perbuatan hukum yang berkaitan
dengan kepemilikan saham dan penyetorannya yang dilakukan oleh calon pendiri
sebelum Perseroan didirikan, harus dicantumkan dalam akta pendirian Perseroan.
Adapun cara mencantumkan yang sah menurut hukum atas perbuatan hukum yang
demikian, telah ditentukan dalam Pasal 12 ayat (2) dan (3) Undang-Undang Nomor
40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, yaitu :63
1. Perbuatan hukum dinyatakan dengan akta yang bukan akta otentik
61
Agus Budiarto, op.cit., hal.107-108.
Abdul Muis, op.cit, hal.53-54.
63
Adil Samadani, Dasar-Dasar Hukum Bisnis, (Jakarta : Mitra Wacana, 2013), hal.61-62.
62
Universitas Sumatera Utara
38
Apabila perbuatan hukum yang berkaitan dengan kepemilikan saham dan
penyetorannya itu dinyatakan dengan akta yang bukan akta otentik, yakni akta bawah
tangan, agar perbuatan hukum itu sah dan mengikat, harus diikuti ketentuan Pasal 12
ayat (2) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, yakni :
a. perbuatan hukum kepemilikan saham dan penyetorannya itu harus
dicantumkan dalam akta pendirian Perseroan, dan
b. akta yang menyatakan perbuatan hukum yang bentuknya tidak otentik itu,
dilekatkan pada akta pendirian Perseroan. Yang dimaksud dengan
“dilekatkan” adalah penyatuan dokumen yang dilakukan dengan cara
melekatkan atau menjahitkan dokumen tersebut sebagai satu kesatuan dengan
akta pendirian Perseroan.
2. Perbuatan hukum dinyatakan dengan akta otentik
Sesuai dengan ketentuan pasal 12 ayat (3) Undang-Undang Nomor 40 Tahun
2007 tentang Perseroan Terbatas, apabila perbuatan hukum yang berkaitan dengan
kepemilikan saham dan penyetorannya dinyatakan dengan akta otentik atau akta
notaris, agar perbuatan hukum itu sah dan mengikat :64
a. perbuatan hukum kepemilikan saham dan penyetorannya itu harus
dicantumkan dalam akta pendirian Perseroan, dan
b. selanjutnya nomor akta, tanggal dan nama serta tempat kedudukan notaris
yang membuat akta otentik tersebut, disebutkan dalam akta pendirian
64
M. Yahya Harahap, Hukum Perseroan Terbatas, (Jakarta : Sinar Grafika, 2011), hal.186-187.
Universitas Sumatera Utara
39
Perseroan. Jadi, akta otentiknya tidak perlu dilekatkan pada akta pendirian
Perseroan.
Dalam hal ketentuan mengenai perbuatan hukum yang berkaitan dengan
kepemilikan saham dan penyetorannya yang dilakukan oleh pendiri Perseroan
tersebut diatas tidak dipenuhi, perbuatan hukum tersebut tidak menimbulkan hak dan
kewajiban serta tidak mengikat Perseroan. Dengan demikian, pengambilan saham dan
penyetorannya itu, tidak menimbulkan hak dan kewajiban serta tidak mengikat
Perseroan.
Secara umum, penyetoran setiap bagian dari modal saham yang diambil
bagiannya dilakukan dengan uang tunai, tetapi dalam pasal 34 ayat (1) UndangUndang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas terdapat ketentuan bahwa
penyetoran atas modal saham dapat dilakukan dalam bentuk uang dan/atau dalam
bentuk lainnya. Menurut penjelasan pasal ini, pada umumnya penyetoran modal
adalah dalam bentuk uang. Namun, tidak ditutup kemungkinan penyetoran modal
dalam bentuk lain, baik berupa benda atau barang, yang dapat dinilai dengan uang
dan yang secara nyata diterima oleh Perseroan. Penyetoran modal dalam bentuk lain
selain uang harus disertai rincian yang menerangkan nilai atau harga, jenis atau
macam, status, tempat kedudukan, dan lain-lain yang dianggap perlu demi kejelasan
mengenai penyetoran tersebut. Hal ini dilakukan semata-mata dengan tujuan untuk
memberikan modal (harta kekayaan) pada Perseroan dan memisahkannya dari harta
kekayaan pribadi masing-masing para pendiri Perseroan. Bentuk penyetoran modal
Universitas Sumatera Utara
40
bentuk lain, biasa disebut “pemasukan barang” atau “pemasukan modal” atau
“inbreng”.65
Pemberian saham sebesar imbalan pemasukan (inbreng) berupa tanah
dan/atau bangunan harus ada penilaian terhadap tanah dan/atau bangunan itu terlebih
dahulu untuk dikaitkan dengan nilai nominal saham. Dalam hal penyetoran modal
saham dilakukan dalam bentuk lain, penilaian setoran modal saham ditentukan
berdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuai dengan harga pasar berdasar penilaian
oleh ahli penilai (appraisal) yang tidak terafiliasi dengan Perseroan. Nilai wajar
setoran modal saham ditentukan sesuai dengan nilai pasar (market value) atas barang
modal yang dimasukkan sebagai setoran saham. Jika nilai pasar tidak tersedia, nilai
wajar ditentukan berdasarkan teknik penilaian yang paling sesuai dengan karakteristik
setoran, berdasarkan informasi yang relevan dan terbaik.66
Untuk menentukan nilai pasar suatu tanah dan/atau bangunan memerlukan
proses penilaian tertentu. Nilai pasar ditentukan oleh penilai independen yang terlepas
dari berbagai kepentingan atas objek tanah dan/atau bangunan yang dinilai. Dengan
demikian nilai yang dihasilkan oleh penilai independen akan dapat mencerminkan
nilai pasar tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya. Proses penilaian untuk
mendapatkan nilai pasar yang sebenarnya umumnya tidak dapat dilakukan oleh
semua orang, karena memerlukan pengetahuan dan pengalaman tentang tanah,
bangunan dan metode penilaian. Karena itu untuk menentukan nilai pasar tanah
65
Tri Budiyono, Hukum Perusahaan : Telaah Yuridis Terhadap Undang-Undang No. 40
Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas, (Salatiga : Griya Media, 2011), hal.79-80.
66
M. Yahya Harahap,op.cit , hal.239.
Universitas Sumatera Utara
41
dan/atau bangunan biasanya dimintakan bantuan jasa penilai/ahli independen yang
tidak terafiliasi dengan Perseroan yang akan melakukan penilaian. Yang dimaksud
dengan “ahli yang tidak terafiliasi” adalah ahli yang tidak mempunyai:67
a. hubungan keluarga karena perkawinan atau keturunan sampai derajat kedua,
baik secara horizontal maupun vertikal dengan pegawai, anggota direksi,
dewan komisaris, atau pemegang saham dari Perseroan;
b. hubungan dengan Perseroan karena adanya kesamaan satu atau lebih anggota
direksi atau dewan komisaris;
c. hubungan pengendalian dengan Perseroan baik langsung maupun tidak
langsung;
d. saham dalam Perseroan sebesar 20% (dua puluh persen) atau lebih.
Yang mana para pendiri Perseroan juga harus setuju terlebih dahulu secara
bersama-sama atas taksiran penilaian oleh ahli penilai (appraisal) atas penyetoran
modal saham yang dilakukan dalam bentuk lain berupa tanah dan/atau bangunan yang
diinbrengkan tersebut. Persetujuan para pendiri Perseroan secara bersama-sama atas
taksiran penilaian oleh ahli penilai (appraisal) atas penyetoran modal saham dalam
bentuk lain berupa tanah dan/atau bangunan tersebut dilakukan dalam bentuk tertulis
baik dalam bentuk akta otentik maupun akta dibawah tangan yang bermaterai cukup
dan ditandatangani oleh para pendiri Perseroan sebagai bentuk persetujuan mereka
atas taksiran penilaian oleh ahli penilai (appraisal).68
Penyetoran modal dalam bentuk benda tidak bergerak yakni tanah dan/atau
bangunan harus diumumkan dalam 1 (satu) surat kabar atau lebih, dalam jangka
waktu 14 (empat belas) hari setelah akta pendirian Perseroan ditandatangani atau
67
Jamin Ginting, Hukum perseroan terbatas (UU No.40 tahun 2007), (Bandung : Citra
Aditya Bakti, 2007), hal.57-58.
68
Cipto Soenaryo, SH, Notaris/PPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 20 Mei 2014
Universitas Sumatera Utara
42
setelah Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) memutuskan penyetoran modal
tersebut. Maksud diumumkannya penyetoran modal dalam bentuk benda tidak
bergerak dalam surat kabar, adalah agar diketahui umum dan memberikan
kesempatan kepada pihak yang berkepentingan untuk dapat mengajukan keberatan
atas penyerahan benda tersebut sebagai setoran modal saham, misalnya ternyata
diketahui benda tersebut bukan milik penyetor tetapi milik pihak ketiga.69
Setelah Perseroan mendapatkan status badan hukum dari Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia, harus diadakan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) pertama
Perseroan, yang secara tegas menyatakan menerima penyetoran modal berupa tanah
dan/atau bangunan sebagai pembayaran atas saham yang diambil pendiri Perseroan.
RUPS pertama Perseroan tersebut harus diselenggarakan dalam jangka waktu paling
lambat 60 (enam puluh) hari setelah Perseroan memperoleh status badan hukum dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia. Setelah itu, dilanjutkan dengan pembuatan
dan penandatanganan Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan di hadapan PPAT
setempat yang daerah kerjanya meliputi letak lokasi tanah dan/atau bangunan yang
diinbrengkan, yang mana didahului terlebih dahulu dengan pembayaran Pph dan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Setelah itu, terakhir mendaftarkan peralihan haknya (balik nama) pada kantor
pertanahan setempat yang berwenang. PPAT wajib menyampaikan akta PPAT berupa
Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan
69
Sujud Margono, Hukum Perusahaan Indonesia : Catatan atas Undang-Undang Perseroan
Terbatas, (Jakarta : CV. Novindo Pustaka Mandiri, 2008), hal.42.
Universitas Sumatera Utara
43
untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada kantor
pertanahan, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya Akta
Pemasukan ke dalam Perusahaan yang bersangkutan.70
Permohonan pendaftaran peralihan hak karena pemasukan ke dalam
perusahaan (inbreng) pada pendirian Perseroan pada kantor pertanahan dilakukan
dengan pemenuhan persyaratan permohonan dan dokumen sebagai berikut :71
1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau
kuasanya di atas materai cukup. Formulir permohonan memuat :
a. Identitas diri;
b. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon;
c. Pernyataan tanah tidak sengketa;
d. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
2. Surat kuasa apabila permohonannya dikuasakan;
3. Surat pengantar Akta Pemasukan ke dalam Perusahaaan dari Pejabat Pembuat
Akta Tanah;
4. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan;
5. Sertipikat asli hak atas tanah yang dialihkan;
6. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau identitas diri pihak yang
mengalihkan hak atas tanah yang masih berlaku dan dilegalisasi oleh pejabat
yang berwenang yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
7. Fotocopy Akta Pendirian dan Anggaran Dasar Perseroan yang telah disahkan
Menteri Hukum dan HAM serta pengesahan badan hukum Perseroan yang
telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
8. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau identitas diri pemohon yang
masih berlaku dan dilegalisasi oleh pejabat yang berwenang yang telah
dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
9. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau identitas diri penerima kuasa
yang masih berlaku dan dilegalisasi oleh pejabat yang berwenang disertai
surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan
aslinya oleh petugas loket;
10. Izin pemindahan hak jika :
70
Pasal 40 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 3696 & Pasal 103 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
71
Cipto Soenaryo, SH, Notaris/PPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 20 Mei 2014
Universitas Sumatera Utara
44
a.
Pemindahan hak atas tanah atau hak milik atas rumah susun yang didalam
sertipikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut
hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh ijin dari instansi
yang berwenang;
b. Pemindahan hak pakai atas tanah negara;
11. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan
(SPPT-PBB) tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh
petugas loket;
12. Bukti pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan
Pph berupa penyerahan bukti Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan (SSPD-BPHTB) dan bukti Surat Setoran Pajak
(SSP).
Persyaratan permohonan tersebut diatas disampaikan oleh pemohon kepada
kepala kantor pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan
sebagai berikut :72
1. Subjek hak atas tanah merupakan badan hukum yang telah mendapat
pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia.
2. Objek hak atas tanah merupakan hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh
badan hukum yang bersangkutan.
3. Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang
berwenang.
Setelah pendaftaran peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan telah
disampaikan dan didaftarkan kepada kantor pertanahan setempat serta telah
memenuhi syarat dan prosedur yang telah ditentukan maka kantor pertanahan
melakukan pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya
dengan cara nama pemegang hak lama di dalam buku tanah, sertipikat hak dan daftardaftar umum lain dicoret dengan tinta hitam dan dibubuhi paraf kepala kantor
pertanahan atau pejabat yang ditunjuk, kemudian nama pemegang hak yang baru
yaitu Perseroan dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya,
72
Henry Tjong, SH, Notaris/PPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 21 Mei 2014.
Universitas Sumatera Utara
45
sertipikat hak dan daftar-daftar umum lain dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan
ditandatangani oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk dan cap
dinas kantor pertanahan.73
73
Pasal 105 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah.
Universitas Sumatera Utara