Analisis Yuridis Kepemilikan Hak Atas Tanah Sempadan Pantai Daerah Pantai Cerita Pandeglang Banten Oleh PT. Mutiara Hitam Pertiwi
32
BAB II
KEDUDUKAN HAK ATAS TANAH SEMPADAN PANTAI PT. MUTIARA
HITAM PERTIWI YANG DIPEROLEH DARI JUAL BELI
DARI MASYARAKAT
A. Tentang Tanah
Ruang lingkup bumi menurut UUPA adalah permukaan bumi, dan tubuh bumi
dibawahnya serta yang berada di bawah air. Permukaan bumi sebagai bagian dari
bumi juga disebut tanah. Tanah yang dimaksudkan disini bukan mengatur tanah
dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya, yaitu tanah
dalam pengertian yuridis yang disebut hak-hak penguasaan atas tanah.37
PT MUTIARA HITAM PERTIWI adalah badan hukum yang didirikan di
jakarta pada tahun1988 yang dibuat oleh notaris KOESBIONO SARMANHADI SH
yang berkedudukan di jakarta, pada tahun 1991 PT MUTIARA HITAM PERTIWI
melakukan pembebasan lahan tanah milik masyarakat didesa carita kecamatan labuan
Kabupaten Pandeglang seluas 76.306 m2 yang jual belinya dilakukan dicamat ppat
dan alas hak tanah mlik masyarakat tersebut adalah girik atau sk desa.Dalam
melakukan pembebasan tanah milik masyarakat tersebut banyak ditemukan kendala
kendala dilapangan antara lain ditemukannya sk desa ganda ternyata masing masing
ada hubungannya yaitu ahli waris, karena mereka ingin menguasai objek tanah
tersebut. Seiring berjalannya waktu kendala kendala dilapangan dalam pembebasan
tanah milik masyarakat dapat diselesaikan. Setelah 3 (tiga) tahun melakukan
37
Wayan Suhendra, Hukum Pertanahan Indonesia, (Jakarta : PT. Rineka Cipta, 1994), hal. 20
32
Universitas Sumatera Utara
33
pembebasan tanah milik masyarakat maka pada tahun 1994 mengajukan permohonan
ke badan pertanahan nasional untuk diterbitkanya sertifikat hak guna bangunan.Pada
tahun 1995 Badan Pertanahan Nasoinal menerbitkan sertifikat Hak guna bangunan
atas nama PT MUTIARA HITAM PERTIWI .Setelah ada ijin lokasi,peruntukan dan
SK Bupati. Karena lokasinya didesa carita maka PT MUTIARA HITAM PERTIWI
memberikan nama untuk cottagesnya MUTIARA CARITA COTTAGES. Dengan
adanya MUTIARA CARITA COTTAGES didaerah tersebut membuka peluang
pekerjaan dan peluang usaha bagi masyarakat setempat dan masyarakat Kabupaten
Labuan serta menjadikan income pendapatan masyarakat daerah tersebut. MUTIARA
CARITA COTTAGES mempekerjakan karyawan kurang lebih sekitar 100 orang.
Seiring berjalannya waktu. tanah PT MUTIARA HITAM PERTIWI yang posisinya
berada di sepadan pantai mengalami pengikisan (abrasi) kurang lebih 2 meter dari
batas tanah milik PT MUTIARA HITAM PERTIWI karena pengikisan tersebut maka
pihak PT MUTIARA HITAM PERTIWI membuat beton pembatas untuk menahan
derasnya gelombang air laut agar tanah milik PT MUTIARA HITAM PERTIWI
tidak terkikis lagi oleh derasnya gelombang air laut.38
1.
Hak Penguasaan Atas Tanah
Pengertian “Penguasaan” dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam arti
yuridis; juga beraspek privat dan beraspek publik. Penguasaan dalam arti yuridis
adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada
umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik
38
Hasil Wawancara dengan Aryo Nodya P, Residen Manger, tanggal 13 september 2016
Universitas Sumatera Utara
34
tanah yang dihaki. Ada penguasaan yuridis, yang biarpun memberi kewenangan
untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataannya penguasaan
fisiknya dilakukan oleh pihak lain, misalnya yang memiliki tanah tidak
mempergunakan tanahnya sendiri akan tetapi disewakan kepada pihak lain.
Hak penguasaan atas tanah berisi serangkaian wewenang, kewajiban, dan atau
larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki.
Sesuatu yang boleh, wajib, atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak
penguasaan atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah
yang menjadi kriterium atau tolok ukur pembeda diantara hak-hak penguasaan atas
tanah yang diatur dalam Hukum Tanah.39
Pengaturan hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah dibagi
menjadi 2, yaitu :40
1.
Hak Penguasaan atas Tanah sebagai Lembaga Hukum.
Hak penguasaan atas tanah ini belum dihubungkan dengan tanah dan orang
atau badan hukum tertentu sebagai pemegang haknya.
Ketentuan-ketentuan dalam Hak Penguasaan atas Tanah, adalah sebagai berikut:
a. Memberi nama pada hak penguasaan yang bersangkutan;
b. Menetapkan isinya, yaitu mengatur apa saja yang boleh, wajib, dan dilarang
untuk diperbuat oleh pemegang hak nya serta jangka waktu penguasaannya;
39
Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 2008, hal 25
Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak atas Tanah, (Surabaya : Prenada Media Group,
2005), hal. 73-75
40
Universitas Sumatera Utara
35
c. Mengatur hal-hal mengenai subjeknya, siapa yang boleh menjadi pemegang
haknya, dan syarat-syarat bagi penguasaannya;
d. Mengatur hal-hal mengenai tanahnya.
2.
Hak atas tanah sebagai hubungan hukum yang konkret.
Hak Penguasaan atas Tanah ini sudah dihubungkan dengan tanah tertentu
sebagai objeknya dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subjek atau pemegang
haknya.
Ketentuan-ketentuan dalam hak penguasaan atas tanah, adalah sebagai
berikut:
a. Mengatur hal-hal mengenai penciptaannya menjadi suatu hubungan hukum
yang konkret, dengan nama atau sebutan hak penguasaan atas tanah tertentu;
b. Mengatur hal-hal mengenai pembebanannya dengan hak-hak lain;
c. Mengatur hal-hal mengenai pemindahannya kepada pihak lain;
d. Mengatur hal-hal mengenai hapusnya;
e. Mengatur hal-hal mengenai pembuktiannya.
Dasar hukum ketentuan Hak-hak atas Tanah diatur dalam Pasal 4 ayat 1
UUPA, yaitu: “Atas dasar hak menguasai dari Negara atas tanah yang dimaksud
dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik
sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum”.
Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari Negara atas tanah dapat diberikan
kepada: Perseorangan, baik Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing,
sekelompok orang secara bersama-sama; dan Badan Hukum baik badan hukum privat
maupun badan hukum publik.
Universitas Sumatera Utara
36
Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh Pemegang
Hak atas Tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2, yaitu :
1. Wewenang Umum.
Wewenang yang bersifat umum yaitu: pemegang hak atas tanah mempunyai
wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi dan air dan
ruang yang ada diatasnya sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan
peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Pasal 4 ayat (2) UUPA).
2. Wewenang Khusus.
Wewenang yang bersifat khusus yaitu: pemegang hak atas tanah mempunyai
wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya,
misalnya wewenang pada tanah Hak Milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian
dan atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah
menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah
yang bukan miliknya, wewenang pada tanah Hak Guna Usaha adalah menggunakan
tanah hanya untuk kepentingan perusahaan di bidang pertanian, perikanan,
peternakan, atau perkebunan.41
2.
Tata Cara Memperoleh Tanah
Dalam rangka memperoleh tanah harus diperhatikan mengenai Tata Cara
untuk memperoleh Tanah yang tersedia, yang bergantung pada :42
41
Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, (Jakarta : Universitas Terbuka
Karunika, 1998), hal. 45.
42
Sunaryo Basuki, “Landasan Hukum Penguasaan dan Penggunaan Tanah”, Makalah,
(Jakarta : Fakultas Hukum Trisakti, 2005), hal. 2.
Universitas Sumatera Utara
37
1. Status tanah yang tersedia.
Status tanah yang tersedia dapat dibedakan menjadi :
a. Tanah Negara.
Tanah Negara dapat berasal dari bekas tanah partikelir, bekas tanah hak barat,
bekas tanah hak maupun sejak semula merupakan tanah Negara yang tidak
ada hak pihak tertentu selain Negara. Tanah hak juga dikuasai oleh Negara,
tetapi penguasaannya tidak secara langsung, sebab ada terdapat hak pihakpihak tertentu di atasnya. Bila hak pihak-pihak tertentu itu kemudian hapus,
maka tanah itu menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh Negara. Tanah hak
dapat menjadi Tanah Negara karena hak yang ada di atas tanah itu dicabut
oleh yang berwenang, dilepaskan secara sukarela oleh yang berhak, habis
jangka waktunya dan karena pemegang hak bukan subjek hak .43
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah Negara, maka cara untuk
memperoleh tanah adalah melalui permohonan hak.
b. Tanah Ulayat.
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah ulayat, maka cara untuk
memperoleh tanah adalah melalui pembebasan hak yang diikuti dengan
permohonan hak.
c. Tanah Hak Pengelolaan.
43
Effendi Perangin, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi
Hukum, Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1994, hlm. 6.
Universitas Sumatera Utara
38
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah hak pengelolaan, maka cara untuk
memperoleh tanah adalah melalui permohonan hak.
d. Tanah Hak Milik.
Jika status tanah yang tersedia adalah hak milik, maka cara untuk memperoleh
tanah melalui peralihan hak dan pembebasan hak. Pemilik tanah hak milik
juga dapat memberikan hak baru kepada pihak lain (hak atas tanah sekunder).
e. Tanah hak lainnya yaitu HGU, HGB, dan hak pakai. Perolehan hak atas tanah
tersebut dapat dilakukan melalui peralihan hak.
2.
Status dari para pihak.
Status para pihak dalam memperoleh hak atas tanah juga harus diperhatikan
sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam UUPA. Hak milik atas tanah hanya dapat
dimiliki oleh WNI. HGU dan HGB dapat diberikan kepada WNI dan badan hukum
Indonesia. Hak pakai dapat diberikan kepada WNI, WNA, badan hukum Indonesia
dan badan hukum asing. Jika syarat kepemilikan oleh para pihak tersebut tidak
terpenuhi, maka pihak tersebut tidak dapat memperoleh tanah yang tidak sesuai
dengan statusnya.
3.
Ada atau tidaknya kesediaan dari pemilik tanah.
Jika tanah tersebut telah dimiliki oleh pihak tertentu, maka untuk memperoleh
tanah yang telah dimiliki oleh orang lain itu harus ada kesediaan dari pemilik tanah
untuk mengalihkan atau melepaskan hak yang dimilikinya. Jika pihak yang memiliki
hak atas tanah tidak bersedia untuk melepaskan hak atas tanahnya maka perolehan
hak atas tanah tidak dapat dilakukan, karena penguasaan tanah berdasarkan hak
Universitas Sumatera Utara
39
dilindungi oleh hukum terhadap gangguan pihak manapun. Jika pemilik tanah tidak
bersedia
melepaskan
tanah
sedangkan
tanah
tersebut
diperlukan
untuk
penyelenggaraan kepentingan umum dan tidak dapat dipindahkan ke tempat lain
maka oleh pemerintah sebagai pihak yang berwenang dapat melakukan pencabutan
hak atas tanah disertai dengan pemberian ganti rugi.
Dalam hukum tanah nasional terdapat berbagai cara untuk memperoleh tanah
yang diperlukan baik untuk keperluan pribadi maupun untuk keperluan kegiatan
usaha dan pembangunan. Adapun cara yang disediakan oleh hukum tanah nasional
untuk memperoleh tanah, yaitu :44
1. Permohonan hak atas Tanah
Permohonan hak adalah: cara yang harus digunakan bagi perorangan, yaitu
orang sebagai individu atau badan hukum untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah
Negara.
Tata cara untuk memperoleh hak atas tanah melalui permohonan hak atas
tanah digunakan untuk memperoleh hak atas tanah apabila yang tersedia adalah tanah
Negara atau tanah hak pengelolaan. Peraturan yang mengatur tata cara tersebut adalah
Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999
tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan, yang mulai berlaku tanggal 24 Oktober 1999, sebagai pengganti dari
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1973 dan Peraturan Menteri Dalam
44
Irene eka Sihombing, Segi-Segi Hukum Tanah Dalam Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan, (Jakarta, Trisakti, 2005), hal. 48.
Universitas Sumatera Utara
40
Negeri Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian
Pemberian Hak atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya.
Pasal 2 Ayat (1) PMNA / Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 menyatakan
bahwa Permohonan hak atas tanah dilakukan dalam rangka pemberian hak atas tanah
yang primer, yaitu pemberian hak atas tanah yang terdiri dari hak milik, HGU, HGB,
hak pakai dan hak pengelolaan. Pasal 2 Ayat (2) PMNA / Kepala BPN Nomor 9
Tahun 1999 menyatakan bahwa pemberian hak atas tanah sebagaimana dimaksud
pada Ayat (1) dapat dilaksanakan dengan Keputusan pemberian hak secara individual
atau kolektif atau secara umum.
Kewenangan pemberian dan pembatalan hak yang disebutkan dalam Pasal 2
PMNA/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 dilakukan oleh Menteri dan dapat
dilimpahkan kewenangannya kepada Kepala Kantor Wilayah BPN, Kepala Kantor
Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk sesuai dengan ketentuan menurut
PMNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan
Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara.
Pengajuan Permohonan Hak atas Tanah oleh pemohon hak disertai dengan
data yuridis dan data fisik sebagai bukti penguasan tanah yang dimohonkan. Data
yuridis adalah bukti-bukti atau dokumen penguasaan tanah, sedangkan data fisik
adalah Surat Ukur dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah atas tanah dimaksud.
Adapun data-data yang diperlukan untuk melakukan permohonan hak atas tanah
adalah :
a. Data mengenai pemohon.
Universitas Sumatera Utara
41
Data mengenai pemohon adalah keterangan mengenai subjek hokum yang
melakukan permohonan hak atas tanah, baik perorangan maupun badan hukum. Jika
pemohon adalah pihak perorangan, maka data yang diberikan dapat berupa fotokopi
identitas (Kartu Tanda Penduduk, Surat Keterangan Domisili, atau Surat Ijin
Mengemudi), Kartu Keluarga, bukti kewarganegaraan atau surat ganti nama. Jika
pemohon badan hukum, maka data pemohonnya berupa Surat Kuasa dan Akta
Pendirian badan hukum yang telah disahkan oleh Menteri Kehakiman. Data pemohon
diperlukan untuk mengetahui status pemohon dalam hubungannya dengan status hak
atas tanah yang dimohon.
b. Data fisik.
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah,
termasuk keterangan mengenai ada atau tidaknya bangunan atau bagian bangunan di
atasnya. Data fisik berupa Surat Ukur atau Kutipan Peta Bidang.
c. Data yuridis.
Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah,
pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Data yuridis dapat bermacam-macam bentuknya tergantung dari status tanahnya.
Untuk tanah Negara, data yuridis yang diperlukan dapat berupa surat keterangan dari
kepala desa atau lurah setempat yang isinya bukan tanah adat, surat keterangan bahwa
tanahnya tidak termasuk dalam buku C desa atau dalam peta rincikan desa riwayat
tanah, bukti perolehan tanah (hubungan hukum sebagai alas hak) dan surat
pernyataan penguasaan fisik oleh pemohon yang disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi
Universitas Sumatera Utara
42
dikertas bermaterai secukup yang isinya menyatakan tanah yang dimohon dikuasai
secara fisik dan tidak dalam keadaan sengketa, apabila terdapat gugatan dari pihak
lain yang menjadi tanggung jawab pemohon ataupun fotokopi sertipikat hak atas
tanah yang pernah diterbitkan atas tanah serta bukti perolehan hak atas tanah.45
d. Data pendukung lainnya.
Data Pendukung untuk melakukan permohonan hak atas tanah berupa surat
keterangan bahwa tanah yang dimohon tidak bersengketa di atas meterai, surat
pernyataan tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon dan surat pernyataan rencana
penggunaan dan pemanfaatan tanah yang dimohon.
Permohonan hak yang diterima oleh Kantor Pertanahan diproses antara lain
dengan penelitian ke lapangan oleh Panitia Pemeriksa Tanah (Panitia A atau B),
kemudian apabila telah memenuhi syarat maka sesuai kewenangannya dan diterbitkan
Surat Keputusan Pemberian Hak atas Tanah (SKPH). Pemohon mendaftarkan haknya
untuk memperoleh sertifikat hak atas tanah setelah membayar uang pemasukan ke
Kas Negara dan/atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Besarnya uang pemasukkan yang harus dibayar sesuai dengan PP Nomor 42 Tahun
2002 tentang Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada
Badan Pertanahan Nasional, sedangkan BPHTB yang harus dibayar mengacu pada
UU Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan,
sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 20 Tahun 2000.
45
Ibid., hal. 55
Universitas Sumatera Utara
43
Pemohon mendaftarkan haknya untuk memperoleh sertipikat hak atas tanah
setelah membayar uang pemasukan ke Kas Negara dan atau BPHTB jika dinyatakan
dalam surat keputusan tersebut. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran Surat
Keputusan Pemberian Hak untuk memperoleh sertifikat tanda bukti hak adalah :
a.
b.
c.
d.
e.
Surat permohonan pendaftaran;
Surat pengantar Surat Keputusan Pemberian Hak;
Surat Keputusan Pemberian Hak untuk keperluan pendaftaran;
Bukti pelunasan uang pemasukan atau BPHTB apabila dipersyaratkan;
Identitas pemohon.
2. Pemberian Hak baru.
Yang dimaksud dengan hak baru adalah: hak atas tanah yang diberikan oleh
pemilik tanah kepada pihak lain atau hak atas tanah sekunder. Dari berbagai jenis hak
atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA, hanya hak milik yang dapat dibebani
dengan hak baru. Dengan demikian sebidang tanah yang dikuasai dengan hak milik
dapat dipergunakan sendiri oleh pemiliknya maupun dapat digunakan oleh pihak lain
dengan dilandasi hak baru atau hak atas tanah yang sekunder.
Hak-hak atas tanah sekunder yang diberikan di atas tanah hak milik yaitu
HGB sebagaimana diatur dalam Pasal 37 UUPA, hak pakai sebagaimana diatur dalam
Pasal 41 UUPA, hak sewa sesuai dengan Pasal 44 UUPA, hak usaha bagi hasil
sebagaimana diatur dalam Pasal 53 UUPA juncto UU Nomor 2 Tahun 1960, hak
sewa atau hak gadai atas tanah pertanian sebagaimana diatur dalam Pasal 53 UUPA
juncto UU Nomor 56 Prp Tahun 1960 dan hak menumpang.46
46
Ibid., hal. 55.
Universitas Sumatera Utara
44
Dalam ketentuan yang diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997, ditetapkan
bahwa HGB dan hak pakai atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian oleh
pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT). Hak sekunder atas tanah berupa HGB dan hak pakai wajib didaftarkan di
Kantor Pertanahan sebagaimana diatur dalam Pasal 24 juncto Pasal 44 PP Nomor 24
Tahun 1997. Pemberian hak sekunder tersebut dicatat pada Buku Tanah dan sertipikat
hak milik, serta kepada pemegang hak sekunder (HGB atau Hak Pakai) dibuatkan
Buku Tanah dan sertifikatnya.
3. Peralihan Hak (pemindahan hak).
Peralihan hak atau pemindahan hak adalah perbuatan hukum yang tujuannya
untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain (penerima hak). Peralihan hak
atas tanah dapat terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum yaitu
pemindahan hak.40 Yang dimaksud dengan Peralihan Hak karena pewarisan tanpa
wasiat adalah peralihan hak atas tanah yang terjadi dikarenakan seseorang yang
mempunyai salah satu hak meninggal dunia maka haknya itu dengan sendirinya
menjadi hak ahli warisnya. Berbeda dengan perbuatan hukum pemindahan hak
dimana peralihan hak dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari
pemegangnya yang semula dan menjadi hak pihak lain.
Perbuatan hukum Peralihan Hak untuk memindahkan hak atas tanah yang
dimiliki kepada orang lain dapat dilakukan dengan cara:
a. Jual beli.
Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa jual
beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan
Universitas Sumatera Utara
45
b.
c.
d.
e.
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk
membayar harga yang telah dijanjikan.
Pemasukkan dalam Perusahaan atau Inbreng.
Tukar-menukar.
Pasal 1541 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa
tukar-menukar ialah suatu perjanjian, dengan mana kedua belah pihak
mengikatkan dirinya untuk saling memberikan suatu barang secara
bertimbal-balik, sebagai gantinya suatu barang lain.
Hibah.
Pasal 1666 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa
hibah adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah, diwaktu
hidupnya, dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali,
menyerahkan sesuatu benda guna keperluan si penerima hibah yang
menerima penyerahan itu.
Hibah wasiat (legaat).
Hibah wasiat adalah suatu pemberian yang dinyatakan ketika yang
memberi itu masih hidup tetapi pelaksanaannya setelah yang memberi itu
meninggal dunia.47
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli mengandung pengertian yaitu
perbuatan hukum pemindahan hak selama-lamanya dari si penjual kepada pembeli
dan pembayaran harga baik selurunya maupun sebagian dari pembeli dilakukan
dengan syarat terang dan tunai. Syarat terang berarti bahwa perjanjian jual beli
tersebut harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang membuat Akta Jual
Belinya yaitu PPAT dan disaksikan oleh dua orang saksi. Syarat tunai berarti adanya
dua perbuatan yang dilakukan secara bersamaan yaitu pemindahan hak dari si penjual
kepada si pembeli dan pembayaran harga baik sebagian maupun seluruhnya dari
pembeli kepada penjual. Pembayaran harga jual beli bisa dibayarkan seluruhnya
maupun sebagian.48
47
48
K. Wantjik Saleh, Hak Atas Tanah, cet. 5, (Jakarta : Ghalia Indonesia, 1985), hal. 35.
Irene eka Sihombing, op.cit., hal. 56.
Universitas Sumatera Utara
46
Konsekuensi dari syarat terang dan tunai mengakibatkan jual beli tanah tidak
dapat dibatalkan, karena jual beli tanah bukan merupakan suatu perjanjian, melainkan
perbuatan hukum pemindahan penguasaan yuridis atas tanahnya yang terjadi secara
langsung dan riil. Apabila baru dibayar sebagian harganya tidak mempengaruhi
selesainya perbuatan jual beli karena telah memenuhi syarat tunai, sedangkan
terhadap sisa harganya yang belum dibayar dianggap sebagai utang-piutang diluar
perbuatan hukum jual beli tanah.
Untuk memperoleh surat bukti yang kuat dan luas daya pembuktiannya,
perbuatan hukum peralihan hak harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk
dicatatkan pada buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan. Dengan dicatatkan
peralihan hak pada sertipikatnya, diperoleh surat tanda bukti yang kuat.
4. Pembebasan Hak (Pelepasan Hak).
Pembebasan hak adalah: setiap perbuatan melepaskan hubungan hukum yang
semula, yang terdapat antara pemegang hak dengan tanahnya disertai dengan
pembayaran ganti kerugian kepada pemegang haknya atau yang berhak atas tanah
yang bersangkutan yang disepakati atas dasar musyawarah.
Pembebasan Hak pada dasarnya mengandung dua unsur, yaitu : 49
a. Adanya kesediaan pemegang hak untuk melepaskan haknya.
b. Ganti kerugian yang diberikan kepada pemegang hak yang ditetapkan atas dasar
musyawarah.
49
Sunaryo Basuki, op.cit., hal. 25.
Universitas Sumatera Utara
47
Pembebasan Hak merupakan salah satu sarana bagi suatu badan hokum untuk
memperoleh tanah yang diperlukan, jika tanah yang tersedia berstatus hak milik,
karena badan hukum tidak boleh mempunyai hak milik dan jika badan hukum
tersebut membeli tanah hak milik, maka jual beli (peralihan hak) batal demi hukum.
Hak miliknya akan menjadi hapus dan tanahnya menjadi tanah milik Negara,
sedangkan harga yang telah dibayarkan kepada penjual tidak dapat dituntut kembali
sesuai dengan ketentuan Pasal 26 Ayat (2) UUPA. Atas dasar ketentuan tersebut, agar
badan hukum dapat memperoleh tanah hak milik yang tersedia tanpa melanggar
hukum, maka disediakan tata cara memperoleh tanah melalui pembebasan hak.
Adapun langkah-langkah untuk melakukan Pembebasan Hak adalah :
a.
Musyawarah antara pemegang hak dengan badan hukum yang melaksanakan
pembebasan untuk memperoleh kesedian pelepasan hak dari pemilik tanah dan
kesepakatan mengenai besarnya ganti kerugian.
b.
Jika terjadi kesepakatan atas dasar musyawarah, maka pemegang hak melakukan
pelepasan hak dan pembayaran ganti kerugian kepada pemegang yang tertuang
dalam Surat Pernyataan Pelepasan Hak (SPPH) yang ditandatangani oleh
pemegang hak dan badan hukum.
c.
Akibat pelepasan hak tersebut, hak milik hapus dan status tanah menjadi tanah
Negara.
d.
Untuk menguasai tanah secara legal, maka badan hukum yang bersangkutan
melakukan permohonan hak baru yang sesuai dengan kerperluannya.
Universitas Sumatera Utara
48
Dengan diperolehnya hak atas tanah yang baru dan dibuktikan dengan
penerbitan sertifikat bagi pemegang hak atas tanah sebagai alat bukti yang kuat,
penguasaan dan penggunaan tanah tersebut akan aman terhadap gangguan maupun
gugatan di kemudian hari yang mungkin dilakukan oleh pihak yang merasa berhak
atas tanah tersebut.
5. Pencabutan Hak.
Pasal 18 UUPA menyatakan bahwa untuk kepentingan umum, termasuk
kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari dan untuk Rakyat,
hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan
menurut cara yang diatur dengan Undang- Undang. Pencabutan Hak adalah:
pengambilan tanah hak kepunyaan orang atau badan hukum oleh pemerintah secara
paksa, untuk penyelenggaraan kepentingan umum disertai pemberian ganti kerugian
yang layak kepada pemilik tanah. Dengan dilakukan pencabutan hak atas tanah milik
seseorang, maka tanah tersebut menjadi tanah Negara.
Pencabutan hak (Eminent domein atau Expropriation) merupakan suatu upaya
hukum terakhir dalam rangka memperoleh tanah yang diperlukan untuk kepentingan
umum, maupun kepentingan bersama bangsa dan Negara, ketika melalui cara
musyawarah dengan pemegang haknya tidak berhasil atau mencapai kata sepakat,
sedangkan Negara sangat memerlukan tanah tersebut untuk menyelenggarakan
kepentingan umum dan proyeknya tidak dapat dibangun di lokasi lain, selain di atas
Universitas Sumatera Utara
49
bidang tanah yang bersangkutan.50
Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh
Presiden dengan menerbitkan Keputusan Presiden yang berisi tentang pencabutan hak
sekaligus menetapkan bentuk dan besarnya jumlah ganti kerugian.
Pencabutan hak atas tanah dilakukan disertai dengan pemberian ganti
kerugian yang layak dan dilakukan menurut tata cara yang diatur dengan UU Nomor
20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada
Di atasnya jo. PP Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara Penetapan Ganti Rugi oleh
Pengadilan Tinggi Sehubungan Dengan Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda Benda yang Ada Di atasnya. Pencabutan hak atas tanah tidak diperlukan persetujuan
pemegang haknya, artinya: keputusan pencabutan hak tidak dapat diganggu gugat.
Tetapi pemegang hak masih dapat menolak penggantian kerugian yang ditetapkan
oleh Presiden, yang dianggap kurang layak, dengan mengajukan banding pada
Pengadilan Tinggi selambat-lambatnya 30 hari sejak keputusan pencabutan hak.51
Prosedur pencabutan hak dimulai dengan mengajukan permohonan kepada Presiden
RI dengan perantara Menteri Dalam Negeri, melalui Gubernur Kepala Daerah
Provinsi. Presiden akan menerbitkan Keputusan Pencabutan Hak yang setelah
mendapat pertimbangan dari Gubernur Kepala Daerah Provinsi, Menteri Dalam
Negeri, Menteri Kehakiman dan Menteri yang bidangnya meliputi usaha atau proyek
yang memerlukan tanah yang diusulkan untuk pencabutan hak.
50
Soetomo, Pedoman Jual Beli Tanah Peralihan Hak Sertifikat, Universitas Brawijaya,
Malang, 1983, hal. 53
51
Sunaryo Basuki, Hukum Tanah Nasional Landasan Hukum Penguasaan dan Penggunaan
Tanah. Buku Ajar Mata Kuliah Hukum Agraria, Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Indonesia, Depok, 2002/2003, hal. 28
Universitas Sumatera Utara
50
3. Tata Cara Memperoleh Hak Atas Tanah
a. Pengertian Perolehan Hak Atas Tanah
Perolehan hak atas tanah merupakan hasil dari proses peralihan hak. Peralihan
hak dapat tejadi karena dua hal yaitu beralih dan dan dialihkan. Pengertian “beralih”
yaitu suatu perlihan hak yang dikarenakan seseorang yang mempunyai salah satu hak,
meninggal dunia sehingga haknya itu dengan sendirinya beralih kepada ahli warisnya.
Sedangkan yang dimaksud dengan “dialihkan” adalah suatu peralihan hak
yang dilakukan dengan sengaja agar haknya tersebut terlepas dari pemegang hak
semula dan menjadi hal pihak lain. Dengan kata lain bahwa peralihan hak itu terjadi
akibat suatu “perbuatan hukum” tertentu misalnya oleh karena jual beli, tukar
menukar, hibah dan hibah wasiat.
Peralihan hak itu terjadi karena dua hal yang berkaitan dengan hukum, yaitu
peristiwa hukum dan perbuatan hukum. Kedua cara peralihan hak tersebut harus
tunduk pada ketentuan tertentu yang berkaitan denganya.
b. Terjadinya peralihan hak yang dapat mengakibatkan perolehan hak atas tanah.
Peralihan hak yang dimaksud disini adalah peralihan hak yang terjadi akibat
terjadinya suatu perbutan hukum tertentu seperti jual beli, tukar menukar, hibah dan
hibah wasiat.
c. Perolehan hak atas tanah karena jual beli.
Jual beli merupakan cara peralihan hak yang terjadi paling banyak terjadi
didalam masyarakat. Jual beli secara umum dapat diartikan sebagai perjanjian timbal
balik yaitu pihak yang satu sebagai penjual berjanji menyerahkan hak milik atas
Universitas Sumatera Utara
51
suatu barang, sedangkan pihak yang lainya berjanji untuk membayar harga yang
terdiri sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.
Menurut pasal 1457 KUHPerdata, jual beli adalah suatu persetujuan dengan
pihak yang satu yang mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dengan
pihak yang lain yang mengikatkan dirinya untuk membayar harga yang telah
dijanjikan. Perjanjian jual beli terjadi sejak adanya kata “sepakat” Mengenai harga
barang meskipun barang itu diserahkan dan harganya belum dibayar. Dengan lahirnya
kata sepakat maka lahirnya perjanjian itu.
Pembeli baru menjadi pemilik atas barang semenjak diadakannya penyerahan
atau sesudah diadaknnya penyerahan barang tersebut. Dengan demikian, perjanjian
jual beli harus diikuti dengan penyerahan barang agar terjadinya kepemilikan atas
barang yang diperjualbelikan. Pemilik baru berganti setelah adanya pemindahan hak
milik tersebut yang ditandai dengan penyerahan barang yang merupakan hal penting
dalam jual beli.
4.
Perolehan Hak karena Tukar-Menukar
Menurut ketentuan hukum perdata, tukar menukar merupakan suatu
persetujuan yang mana kedua belah pihak mengikatkan diri untuk saling memberikan
suatu barang secara timbal balik sebagai ganti barang lain. Dalam hal tukar menukar
masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban pihak yang lain berhak atas
suatu barang milik pihak lain yang dperjanjikan untuk ditukarkan dan begitu pula
sebaliknya. Disamping itu pihak lain memiliki kewajiban untuk menyerahkan barang
miliknya yang menjadi obyek tukar-menukar kepada pihak lain yang menjadi
Universitas Sumatera Utara
52
mitranya dalam perjanjian tesebut. Tukar-menukar dalam ini disebut sebagai
perjanjian yang bersifat obligator. Yaitu persetujuan yang menimbulkan hak dan
kewajiban. Selain itu tukar menukar juga bersifat konsensula artinya tukar menukar
sudah mencapai kata sepakat diantara para pihak yang bersepakat.
Perjanjian tukar menukar juga dikenal dengan sistem barter yaitu barang
dilawankan dengan barang.
Adapun syarat bahwa masng-masing harus merupakan pemilik barang yang
berlaku pada saat yang bersangkutan menyerahkan hak kepemilikan barang atas
barang.
Tukar menukar tanah dan bangunan harus dilakukan oleh dan dihadapan
PPAT dengan membuat surat akta tukar-menukar dan selanjutnya akta tukar-menukar
tersebut didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk mendapatkan sertifikat tanah.
Dalam Peraturan Menteri Agraria No.11 Tahun 1960, akta tukar menukar
belum ditentukan, oleh karena itu dalam praktek sehari-hari tukar-menukar dibuat
dengan mencontoh jual-beli dengan beberapa perubahan sesuai dengan isi tukarmenukar.
5.
Hibah.
Hibah adalah pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada
pergantian apapun (Cuma-Cuma dan tidak bersyarat) semasa ia hidup. Biasanya
kepada orang yang mempunyai hubungan kekerabatan. Sama hal dengan tukarmenukar, dalam penghibahan hak milik atas tanah harus dilakukan didepan PPAT
dengan suatu akta hibah dan selanjutnya didaftarkan kepada Kantor Pertanahan untuk
Universitas Sumatera Utara
53
mendapat sertifikat hak atas tanah. Selain orang pribadi, hibah juga dapat pula
diberikan kepada badan hukum.
6.
Hibah Wasiat.
Berbeda dengan hibah, hibah wasiat merupakan peralihan hak yang terjadi
secara lansung menurut kehendak dari pemberi wasiat, tetapi dengan syarat sesudah
pemberi wasiat meninggal dunia barulah terjadi peralihan hak. Selama orang yang
memberi masih hidup maka ia dapat menarik kembali pemberianya itu
(membatalkan). Bila pemberi wasiat tidak meninggal maka tidak terjadi hibah wasiat.
Hibah wasiat merupakan perbuatam hukum yang dilakukan dengan membuat surat
hibah wasiat (sering disebut hibah wasiat) baik yang ditulis dan ditandatangani
sendiri oleh pemberi hibah wasiat (surat wasiat di bawah tangan) maupun yang
ditandatangani didepan notaris(surat wasiat autentik).
7. Waris.
Perolehan hak atas tanah karena waris merupakan perolehan hak atas tanah
oleh ahli waris dari ahli waris yang berlaku sejak pewaris meninggal dunia. Perolehan
hak atas tanah waris merupakan akibat dari suatu peristiwa hukum yaitu meninggal
seorang pewaris sehingga hak pewaris atas suatu tanah beralih (secara hukum) kepada
ahli waris yang berhak. Perolehan hak oleh ahli waris terjadi setelah pewaris
meninggal dunia dan biasanya dikuatkan dengan surat keterang waris yang dibuat
oleh pejabat yang berwenang.
Universitas Sumatera Utara
54
Secara hukum perolehan hak atas tanah karena waris harus dilanjutkan dengan
pendaftaran perolehan hak tersebut Kantor Pertanahan setempat untuk mencatat
peralihan hak dari pewaris kepada ahli waris.52
3. Tanah Sempadan.
Wilayah pesisir pantai merupakan daerah peralihan laut dan daratan. Kondisi
tersebut menyebabkan wilayah pesisir mendapatkan tekanan dari berbagai aktivitas
dan fenomena yang terjadi di darat maupun di laut. Fenomena fenomena yang terjadi
di daratan seperti erosi banjir da n aktivitas yang dilakukan seperti pembangunan
pemukiman, pembabatan hutan untuk persawahan, pembangunan tambak
dan
sebagainya pada akhirnya memberi dampak pada ekosistem pantai. Demikian pula
fenomena fenomena di lautan seperti pasang surut air laut, gelombang badai dan
sebagainya.53 Selain dampak pada ekosistem ada pula perubahan konfigurasi pantai
menyatakan bahwa perubahan konfigurasi pantai di wilayah pesisir dapat disebabkan
oleh kegiatan atau proses proses alami dan non alami (kegiatan manusia) baik yang
berasal dari darat maupun dari laut. Proses proses hidrooseanografi dari laut yang
dapat memberikan pengaruh antara lain, hempasan gelombang, perubahan pola arus,
serta fenomena pasang surut yang kadang kadang diperkuat oleh pengaruh perubahan
iklim. Fenomena alami dari darat yang ikut memberikan pengaruh
terjadinya
52
diakses
http://wilysteven.blogspot.co.id/2012/12/tata-cara-pendaftran-tanah-dan.html,
tanggal 8 Agustus 2016, Jam. 21:32 WIB
53
Kurnia Damaywanti, Dampak Abrasi Pantai terhadap Lingkungan Sosial (Studi Kasus di
Desa Bedono, Sayung Demak) Mahasiswa Magister Ilmu Lingkungan UNDIP, Semarang,2013 hal 1
Universitas Sumatera Utara
55
perubahan garis pantai, antara lain erosi dan sedimentasi akibat arus pasang akibat
banjir serta perubahan arus aliran sungai.54
4. Abrasi
Erosi Pantai yang disebut juga abrasi akhir-akhir ini cenderung meningkat di
berbagai daerah. Abrasi merupakan pengikisan atau pengurangan daratan (pantai)
akibat aktivitas gelombang, arus dan pasang surut. Dalam kaitan ini pemadatan
daratan mengakibatkan permukaan tanah turun dan tergenang air laut sehingga garis
pantai berubah
55
. Pantai dikatakan mengalami abrasi bila angkutan sedimen yang
terjadi ke suatu titik lebih besar bila dibandingkan dengan jumlah sedimen yang
terangkut ke luar dari titik tersebut.56 Di pantai utara Jawa Tengah, luasan abrasi
sudah mencapai 5.500 hektar yang tersebar di 10 kabupaten/kota. Salah satu daerah
yang mengalami abrasi cukup parah adalah pantai di Kecamatan Sayung, kab.
Demak. Di daerah.
tersebut permasalahan yang terjadi cukup berat khususnya
menyangkut penurunan fungsi lahan dikarenakan abrasi pantai, dan penggenangan air
laut di kawasan tambak seluas 582,8 ha yang selama lima tahun ini tergenang dan
kemudian hilang.57 Ini berarti Kabupaten Demak adalah salah satu wilayah
kabupaten pesisir di jawa tengah yang terkena dampak
abrasi cukup parah.
Kecamatan Sayung
mengalami dampak abrasi yang mengakibatkan banyak
permasalahan seperti
hilangnya lahan pemukiman, lahan pertambakan dan mata
54
Ibid
Nur,M.Tajudin, 2004. Abrasi Pantai dan Proses Berimigrasi. Desertasi Program Studi
Pendidikan Kependudukan dan Lingkungan Hidup(PKLH). Program Pasca Sarjana Universitas Negeri
Jakarta. hal 32
56
Op.Cit Hal 3
57
Ibid, Kurnia Damaywanti, hal 1
55
Universitas Sumatera Utara
56
pencaharian yang berdampak langsung pada penurunan kualitas hidup masyarakat .
Masyarakat yang hidup di wilayah pesisir seperti nelayan, petani dan petambak
kehidupannya tergantung pada sumberdaya alam. Kondisi lingkungan dan
sumberdaya alam pesisir yang rentan tersebut berdampak pada aspek sosial ekonomi
dan sosial budaya penduduk. Kegiatan kegiatan tersebut misalnya industri
(berpotensi menimbulkan pencemaran, abrasi dan akresi), reklamasi (perubahan pola
arus yang menyebabkan terjadinya abrasi dan akresi), perumahan (limbah padat)
pertanian (sedimentasi, pencemaran) kegiatan transportasi laut dan pelabuhan
(pencemaran). Berbagai kerusakan dan pencemaran lingkungan ini mengancam
kelestarian usaha dan atau mata pencaharian penduduk.58
Pengetahuan tentang dampak lingkungan sosial abrasi menjadi sangat penting
diketahui sebagai salah satu cara untuk dapat menjadi arahan penyusunan kebijakan
dan strategi mitigasi. Karena dari tahun ketahun perambatan abrasi menjadi ancaman
serius dan pasti akan terus merambah ke wilayah daratan. Namun disisi lain
masyarakat disana masih
banyak yang ingin tetap bertahan. Abrasi merupakan
pengikisan atau pengurangan daratan (pantai) akibat aktivitas gelombang, arus dan
pasang surut. Dalam kaitan ini pemadatan daratan mengakibatkan perm ukaan tanah
turun dan tergenang air laut sehingga garis
pantai berubah. 59 Pantai dikatakan
mengalami abrasi bila angkutan sedimen yang terjadi ke suatu titik lebih besar bila
58
Hadi,P.Sudharto,2005. Dimensi Lingkungan dan Proses Bermigrasi. Desertasi Program
Studi Pendidikan Kependidikan Kependudukan dan Lingkungan Hidup (PKlH). Program Pasca
Serjana Universitas Negeri Jakarta. hal 32
59
Ibid, Kurnia Damaywanti, hal 1
Universitas Sumatera Utara
57
dibandingkan dengan jumlah sedimen yang terangkut ke luar dari titik tersebut.60
Secara detail penyebab abrasi berdasarkan Detail Engineering Penanganan Abrasi dan
Rob kab. Demak. dapat diuraikan sebagai berikut: .
1. Penurunan Permukaan Tanah.
a. (Land Subsidence)
Pemompaan Air tanah yang berlebihan untuk keperluan industri dan air
minum di wilayah pesisir akan menyebabkan penurunan tanah terutama
jika kompos
isi tanah pantai sebagian besar terdiri dari lempung/lumpur karena sifatsifat fisik lumpur /lepung yang mudah berubah akibat perubahan kadar
air. Akibat penurunan air tanah adalah berkurangnya tekanan air pori.
Hal ini mengakibatkan penggenangan dan pada gilirannya meningkatkan
erosidan abrasi pantai. Berdasarkan peta hidrogeologi yang dikeluarkan
Direktorat Geologi Tata Lingkungan (tahun 1992) tampak pemanfaatan
air tanah (bebas maupun bertekanan) dengan sumur bor di daerah
Semarang, Demak dan Kudus jumlahnya cukup signifikan serta mampu
menyebabkan penurunan elevasi air tanah yang disertai dengan intrusi air
laut hingga jauh ke daerah perkotaan. Hal ini menunjukkan bahwa
potensi penurunan tanah cukup besar dan memberikan kontribusi
terhadap genangan (rob) pada saat air laut pasang. Berdasarkan
wawancara dengan penduduk Kec.Sayung, Demak diperoleh informasi
bahwa penurunan tanah telah mencapai rata-rata 40cm.
b. Kerusakan Hutan Mangrove Hutan Mangrove merupakan sumberdaya
yang dapat pulih (sustaianable resources) dan pembentuk ekosistem
utama pendukung kehidupan yang penting di wilayah pesisir. Mangrove
memiliki peran penting sebagai pelindung alami pantai karena memiliki
perakaran yang kokoh sehingga dapat meredam gelombang dan menahan
sedimen. Ini artinya dapat bertindak sebagai pembentuk lahan (land
cruiser)
c. Kerusakan akibatgaya-gaya hidrodinamika gelombang Orientasi pantai
demak mengarah sedemikian rupa sehigga relatif tegak lurus atau sejajar
dengan puncak gelombang dominan. Hal ini memberikan informasi
bahwa panta dalam kondisi seimbang dinamik. Kondisi gelombang yang
semula lurus akan membelok akibat proses refrksi/difraksi dan shoaling.
Pantai akan menanggai dengan mengorientasikan dirinya sedemikian
rupa sehingga tegak lurus arah gelombang atau dengan kata lain terjadi
erosi dan deposisi sedimen sa mpai terjadi keseimbangan dan proses
60
Ibid
Universitas Sumatera Utara
58
d.
e.
selanjutnya yang terjadi hanya angkutan tegak lurus pantai (cros shore
transport)
Kerusakan akibat sebab alam lain Perubahan iklim global da kejadian
ekstrim misal terjadi siklon tropis. Faktor lain adalah kenaikan permukaan
air laut akibat pemanasan global (efekrumah kaca) yang mengaki batkan
kenaikan tinggi gelombang
Kerusakan akibat kegiatan manusia yang lain :
- Penambangan Pasir di perairan pantai
- Pembuatan Bangunan yang menjorok ke arah laut
- Pembukaan tambak yang tidak memperhitungkan keadaan kondisi
dan lokasi
Menurut Purba61 Lingkungan sosial didefinisikan sebagai wilayah yang
merupakan tempat berlangsungnya bermacam macam interaksi sosial antara berbagai
kelompok beserta pranatanya dengan simbol dan nilai serta norma yang sudah mapan
serta terkait dengan lingkungan alam dan lingkungan buatan (tata ruang).Sedangakan
Carley dan Bustelo dalam Wulan
62
menjelaskan ruang lingkup aspek sosial paling
tidak mencakup aspek demografi, sosial, ekonomi, institusi, psikologis dan sosial
budaya. Dampak demografis meliputi angkatan kerja dan perubahan struktur
penduduk, kesempatan kerja peminndahan dan relokasi penduduk. Dampak sosial
ekonomi terdiri dari perubahan pendapatan, kesempatan berusaha dan pola tenaga
kerja. Dampak institusi merupakan naiknya permintaan akan fasilitas seperti peru
mahan, sekolah, sarana rekreasi. Dampak psikologis dan sosial budaya meliputi
integrasi sosial, kohesi sosial, keterikatan dengan tempat tinggal.
Tujuan Penelitian ini adalah untuk mengkaji kondisi dampak lingkungan
sosial yang timbul akibat abrasi di Desa Bedono Kec. Sayung Kabupaten Demak
61
62
Purba Jonny,2002, Pengelolaan Lingkungan,Yayasan Obor. Jakarta hal 32
Ibid, Kurnia Damaywanti, hal 1
Universitas Sumatera Utara
59
serta mengkaji faktor faktor yang menyebabkan masyarakat terus bertahan untuk
bertempat tinggal dan hidup di daerah rawan bencana abrasi. Hasil penelitian
diharapkan dapat menjadi
informasi penting dalam usaha penanganan dampak
lingkungan sosial yang tepat dan masyarakat dapat menyikapi dampak abrasi dengan
lebih arif dan cerdas sehingga dapat tetap memiliki ketahanan hidup dan tetap mampu
meningkatkan kualitas kehidupannya meskipun tinggal di daerah rawan bencana
abrasi.63
B. Jual Beli
Apapun dapat menjadi obyek perjanjian jual beli asalkan benda tersebut
bukan benda yang terlarang oleh undang-undang dan ketertiban umum. Salah satu
obyek perjanjian jual beli adalah tanah.
Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 1 Ayat (4) memberikan pengertian
mengenai tanah yang menyebutkan bahwa dalam pengertian bumi, selain permukaan
bumi, termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air.64
Tanah dapat dihaki dengan suatu hak tertentu yang diberikan oleh negara. Hal
tersebut dinyatakan dalam Pasal 4 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria yang
menyebutkan sebagai berikut.
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut
tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik
63
Kurnia Damaywanti, Dampak Abrasi Pantai terhadap Lingkungan Sosial (Studi Kasus di
Desa Bedono, Sayung Demak) Mahasiswa Magister Ilmu Lingkungan UNDIP, Semarang,2013 hal 1
64
UUPA, Pasal 1 ayat (4)
Universitas Sumatera Utara
60
sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan
hukum.65
Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan hukum
selaku pemegang kuasa atas tanah. Hak atas tanah memberi wewenang kepada yang
mempunyainya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan. Seperti yang tertulis
dalam Pasal 4 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria bahwa atas dasar hak
menguasai dari negara ditentukanlah adanya macam-macam hak atas permukaan
bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,
baik sendiri maupun bersama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.
Hak atas tanah yang dimiliki seseorang dalam perkembangannya dapat beralih
atau berpindah kepada pihak lain. Beralih artinya berpindahnya Hak atas tanah dari
pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum. Contohnya adalah
beralihnya hak atas tanah karena pewarisan. Sedangkan pemindahan hak artinya
berpindahnya Hak atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan adanya
suatu perbuatan hukum. Contohnya : jual beli, tukar menukar, pemasukan ke dalam
perusahaan dan lelang. Berpindahnya Hak Milik atas tanah harus dibuktikan dengan
akta yang dibuat oleh atau di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.66
Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria dengan peraturan pelaksananya yakni Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang kini telah diganti dengan Peraturan
65
66
Ibid, Pasal 4 ayat (1)
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Cet. 2, Jakarta: Kencana, 2010,
hal. 134
Universitas Sumatera Utara
61
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka jual beli tanah hanya boleh dilakukan
dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli
hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat
Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan.67 Jadi
perjanjian jual beli tanah hanya boleh dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta
Tanah sebagai buktinya untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanahnya di Kantor
Pertanahan.
Dengan dilakukannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah maka
dipenuhi syarat terang dan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah dan hak-hak lain yang terdaftar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan,
dengan perbuatan tersebut bukan merupakan perbuatan hukum yang gelap yang
dilakukan secara sembunyi-sembunyi. Akta jual beli yang ditandatangani para pihak
membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan
disertai pembayaran harganya. Hal ini telah memenuhi syarat tunai dan juga syarat
riil karena telah menunjukkan secara nyata telah terjadi perbuatan hukum jual beli
yang bersangkutan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan
perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dan pembayaran harganya.
Oleh kerana perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum
67
Ibid, Pasal 37 ayat (1)
Universitas Sumatera Utara
62
pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan bahwa penerima hak (pembeli)
sudah menjadi pemegang haknya yang baru.68
Prosedur jual beli tanah yang sudah terdaftar (bersertipikat) dimulai dengan
datang menghadapnya para pihak baik penjual maupun pembeli kehadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah dan menyatakan maksudnya untuk mengadakan jual beli tanah.
Pejabat Pembuat Akta Tanah harus dengan teliti memastikan bahwa :
a.
Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang akan dijualnya. Dalam
hal ini tentunya ia sebagai pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut
yang disebut pemilik.
b. Dalam hal penjual sudah berkeluarga dan ada persekutuan harta, maka
suami istri harus hadir dan bertindak sebagai penjual; seandainya suami
atau istri tidak dapat hadir, maka harus dibuat surat bukti secara tertulis
dan sah yang menyatakan bahwa suami atau istri menyetujui penjualan
tanah tersebut. Dalam hal penjual berada di bawah perwalian atau
pengampuan maka yang bertindak sebagai penjual adalah wali atau
pengampunya.
c. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual, maka Pejabat
Pembuat Akta Tanah harus memastikan bahwa orang yang hadir di
hadapannya adalah memang benar kuasa si penjual dan berwenang untuk
melakukan seluruh prestasi dan menerima seluruh kontra prestasi dalam
jual beli tanah tersebut.
d. Pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai hak atas tanah yang
dibelinya. Hal ini tergantng pada subyek hukum dan obyek hukumnya.
Subyek hukum adalah status hukum orang yang akan membelinya,
sedangkan obyek hukum adalah hak apa yang ada pada tanahnya.
Misalnya, menurut Undang-Undang Pokok Agraria, yang dapat
mempunyai Hak Milik atas tanah Warga Negara Indonesia tunggal dan
badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.69
e. Tanah yang menjadi obyek jual beli adalah tanah yang boleh
diperjualbelikan atau tidak dalam sengketa. Adapun jenis hak atas tanah
yang dapat diperjualbelikan adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
68
BoediHarsono, “Beberapa Analisis Tentang Hukum Agraria”, Penerbit Esa Studi Klub,
Jakarta, 1978, hal. 298
69
UUPA, Op.Cit, Pasal 21
Universitas Sumatera Utara
63
Selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah meminta sertipikat hak atas tanah
yang akan dijualbelikan, bukti identitas dan berkas kelengkapan lainnya dari para
pihak. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual yang dibuat dalam bentuk
di bawah tangan, serta belum diberi tanggal serta belum ditandatangani, maka surat
kuasa itu kemudian dilegalisasi oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah bersangkutan
selaku notaris dan aslinya dilekatkan pada akta jual beli bersangkutan.
Pengertian legalisasi adalah pengesahan surat yang dibuat di bawah tangan70
dalam mana semua pihak yang membuat surat tersebut datang di hadapan notaris dan
selanjutnya notaris membacak
BAB II
KEDUDUKAN HAK ATAS TANAH SEMPADAN PANTAI PT. MUTIARA
HITAM PERTIWI YANG DIPEROLEH DARI JUAL BELI
DARI MASYARAKAT
A. Tentang Tanah
Ruang lingkup bumi menurut UUPA adalah permukaan bumi, dan tubuh bumi
dibawahnya serta yang berada di bawah air. Permukaan bumi sebagai bagian dari
bumi juga disebut tanah. Tanah yang dimaksudkan disini bukan mengatur tanah
dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya, yaitu tanah
dalam pengertian yuridis yang disebut hak-hak penguasaan atas tanah.37
PT MUTIARA HITAM PERTIWI adalah badan hukum yang didirikan di
jakarta pada tahun1988 yang dibuat oleh notaris KOESBIONO SARMANHADI SH
yang berkedudukan di jakarta, pada tahun 1991 PT MUTIARA HITAM PERTIWI
melakukan pembebasan lahan tanah milik masyarakat didesa carita kecamatan labuan
Kabupaten Pandeglang seluas 76.306 m2 yang jual belinya dilakukan dicamat ppat
dan alas hak tanah mlik masyarakat tersebut adalah girik atau sk desa.Dalam
melakukan pembebasan tanah milik masyarakat tersebut banyak ditemukan kendala
kendala dilapangan antara lain ditemukannya sk desa ganda ternyata masing masing
ada hubungannya yaitu ahli waris, karena mereka ingin menguasai objek tanah
tersebut. Seiring berjalannya waktu kendala kendala dilapangan dalam pembebasan
tanah milik masyarakat dapat diselesaikan. Setelah 3 (tiga) tahun melakukan
37
Wayan Suhendra, Hukum Pertanahan Indonesia, (Jakarta : PT. Rineka Cipta, 1994), hal. 20
32
Universitas Sumatera Utara
33
pembebasan tanah milik masyarakat maka pada tahun 1994 mengajukan permohonan
ke badan pertanahan nasional untuk diterbitkanya sertifikat hak guna bangunan.Pada
tahun 1995 Badan Pertanahan Nasoinal menerbitkan sertifikat Hak guna bangunan
atas nama PT MUTIARA HITAM PERTIWI .Setelah ada ijin lokasi,peruntukan dan
SK Bupati. Karena lokasinya didesa carita maka PT MUTIARA HITAM PERTIWI
memberikan nama untuk cottagesnya MUTIARA CARITA COTTAGES. Dengan
adanya MUTIARA CARITA COTTAGES didaerah tersebut membuka peluang
pekerjaan dan peluang usaha bagi masyarakat setempat dan masyarakat Kabupaten
Labuan serta menjadikan income pendapatan masyarakat daerah tersebut. MUTIARA
CARITA COTTAGES mempekerjakan karyawan kurang lebih sekitar 100 orang.
Seiring berjalannya waktu. tanah PT MUTIARA HITAM PERTIWI yang posisinya
berada di sepadan pantai mengalami pengikisan (abrasi) kurang lebih 2 meter dari
batas tanah milik PT MUTIARA HITAM PERTIWI karena pengikisan tersebut maka
pihak PT MUTIARA HITAM PERTIWI membuat beton pembatas untuk menahan
derasnya gelombang air laut agar tanah milik PT MUTIARA HITAM PERTIWI
tidak terkikis lagi oleh derasnya gelombang air laut.38
1.
Hak Penguasaan Atas Tanah
Pengertian “Penguasaan” dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam arti
yuridis; juga beraspek privat dan beraspek publik. Penguasaan dalam arti yuridis
adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada
umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik
38
Hasil Wawancara dengan Aryo Nodya P, Residen Manger, tanggal 13 september 2016
Universitas Sumatera Utara
34
tanah yang dihaki. Ada penguasaan yuridis, yang biarpun memberi kewenangan
untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataannya penguasaan
fisiknya dilakukan oleh pihak lain, misalnya yang memiliki tanah tidak
mempergunakan tanahnya sendiri akan tetapi disewakan kepada pihak lain.
Hak penguasaan atas tanah berisi serangkaian wewenang, kewajiban, dan atau
larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki.
Sesuatu yang boleh, wajib, atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak
penguasaan atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah
yang menjadi kriterium atau tolok ukur pembeda diantara hak-hak penguasaan atas
tanah yang diatur dalam Hukum Tanah.39
Pengaturan hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah dibagi
menjadi 2, yaitu :40
1.
Hak Penguasaan atas Tanah sebagai Lembaga Hukum.
Hak penguasaan atas tanah ini belum dihubungkan dengan tanah dan orang
atau badan hukum tertentu sebagai pemegang haknya.
Ketentuan-ketentuan dalam Hak Penguasaan atas Tanah, adalah sebagai berikut:
a. Memberi nama pada hak penguasaan yang bersangkutan;
b. Menetapkan isinya, yaitu mengatur apa saja yang boleh, wajib, dan dilarang
untuk diperbuat oleh pemegang hak nya serta jangka waktu penguasaannya;
39
Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 2008, hal 25
Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak atas Tanah, (Surabaya : Prenada Media Group,
2005), hal. 73-75
40
Universitas Sumatera Utara
35
c. Mengatur hal-hal mengenai subjeknya, siapa yang boleh menjadi pemegang
haknya, dan syarat-syarat bagi penguasaannya;
d. Mengatur hal-hal mengenai tanahnya.
2.
Hak atas tanah sebagai hubungan hukum yang konkret.
Hak Penguasaan atas Tanah ini sudah dihubungkan dengan tanah tertentu
sebagai objeknya dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subjek atau pemegang
haknya.
Ketentuan-ketentuan dalam hak penguasaan atas tanah, adalah sebagai
berikut:
a. Mengatur hal-hal mengenai penciptaannya menjadi suatu hubungan hukum
yang konkret, dengan nama atau sebutan hak penguasaan atas tanah tertentu;
b. Mengatur hal-hal mengenai pembebanannya dengan hak-hak lain;
c. Mengatur hal-hal mengenai pemindahannya kepada pihak lain;
d. Mengatur hal-hal mengenai hapusnya;
e. Mengatur hal-hal mengenai pembuktiannya.
Dasar hukum ketentuan Hak-hak atas Tanah diatur dalam Pasal 4 ayat 1
UUPA, yaitu: “Atas dasar hak menguasai dari Negara atas tanah yang dimaksud
dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik
sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum”.
Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari Negara atas tanah dapat diberikan
kepada: Perseorangan, baik Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing,
sekelompok orang secara bersama-sama; dan Badan Hukum baik badan hukum privat
maupun badan hukum publik.
Universitas Sumatera Utara
36
Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh Pemegang
Hak atas Tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2, yaitu :
1. Wewenang Umum.
Wewenang yang bersifat umum yaitu: pemegang hak atas tanah mempunyai
wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi dan air dan
ruang yang ada diatasnya sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan
peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Pasal 4 ayat (2) UUPA).
2. Wewenang Khusus.
Wewenang yang bersifat khusus yaitu: pemegang hak atas tanah mempunyai
wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya,
misalnya wewenang pada tanah Hak Milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian
dan atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah
menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah
yang bukan miliknya, wewenang pada tanah Hak Guna Usaha adalah menggunakan
tanah hanya untuk kepentingan perusahaan di bidang pertanian, perikanan,
peternakan, atau perkebunan.41
2.
Tata Cara Memperoleh Tanah
Dalam rangka memperoleh tanah harus diperhatikan mengenai Tata Cara
untuk memperoleh Tanah yang tersedia, yang bergantung pada :42
41
Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, (Jakarta : Universitas Terbuka
Karunika, 1998), hal. 45.
42
Sunaryo Basuki, “Landasan Hukum Penguasaan dan Penggunaan Tanah”, Makalah,
(Jakarta : Fakultas Hukum Trisakti, 2005), hal. 2.
Universitas Sumatera Utara
37
1. Status tanah yang tersedia.
Status tanah yang tersedia dapat dibedakan menjadi :
a. Tanah Negara.
Tanah Negara dapat berasal dari bekas tanah partikelir, bekas tanah hak barat,
bekas tanah hak maupun sejak semula merupakan tanah Negara yang tidak
ada hak pihak tertentu selain Negara. Tanah hak juga dikuasai oleh Negara,
tetapi penguasaannya tidak secara langsung, sebab ada terdapat hak pihakpihak tertentu di atasnya. Bila hak pihak-pihak tertentu itu kemudian hapus,
maka tanah itu menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh Negara. Tanah hak
dapat menjadi Tanah Negara karena hak yang ada di atas tanah itu dicabut
oleh yang berwenang, dilepaskan secara sukarela oleh yang berhak, habis
jangka waktunya dan karena pemegang hak bukan subjek hak .43
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah Negara, maka cara untuk
memperoleh tanah adalah melalui permohonan hak.
b. Tanah Ulayat.
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah ulayat, maka cara untuk
memperoleh tanah adalah melalui pembebasan hak yang diikuti dengan
permohonan hak.
c. Tanah Hak Pengelolaan.
43
Effendi Perangin, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi
Hukum, Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1994, hlm. 6.
Universitas Sumatera Utara
38
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah hak pengelolaan, maka cara untuk
memperoleh tanah adalah melalui permohonan hak.
d. Tanah Hak Milik.
Jika status tanah yang tersedia adalah hak milik, maka cara untuk memperoleh
tanah melalui peralihan hak dan pembebasan hak. Pemilik tanah hak milik
juga dapat memberikan hak baru kepada pihak lain (hak atas tanah sekunder).
e. Tanah hak lainnya yaitu HGU, HGB, dan hak pakai. Perolehan hak atas tanah
tersebut dapat dilakukan melalui peralihan hak.
2.
Status dari para pihak.
Status para pihak dalam memperoleh hak atas tanah juga harus diperhatikan
sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam UUPA. Hak milik atas tanah hanya dapat
dimiliki oleh WNI. HGU dan HGB dapat diberikan kepada WNI dan badan hukum
Indonesia. Hak pakai dapat diberikan kepada WNI, WNA, badan hukum Indonesia
dan badan hukum asing. Jika syarat kepemilikan oleh para pihak tersebut tidak
terpenuhi, maka pihak tersebut tidak dapat memperoleh tanah yang tidak sesuai
dengan statusnya.
3.
Ada atau tidaknya kesediaan dari pemilik tanah.
Jika tanah tersebut telah dimiliki oleh pihak tertentu, maka untuk memperoleh
tanah yang telah dimiliki oleh orang lain itu harus ada kesediaan dari pemilik tanah
untuk mengalihkan atau melepaskan hak yang dimilikinya. Jika pihak yang memiliki
hak atas tanah tidak bersedia untuk melepaskan hak atas tanahnya maka perolehan
hak atas tanah tidak dapat dilakukan, karena penguasaan tanah berdasarkan hak
Universitas Sumatera Utara
39
dilindungi oleh hukum terhadap gangguan pihak manapun. Jika pemilik tanah tidak
bersedia
melepaskan
tanah
sedangkan
tanah
tersebut
diperlukan
untuk
penyelenggaraan kepentingan umum dan tidak dapat dipindahkan ke tempat lain
maka oleh pemerintah sebagai pihak yang berwenang dapat melakukan pencabutan
hak atas tanah disertai dengan pemberian ganti rugi.
Dalam hukum tanah nasional terdapat berbagai cara untuk memperoleh tanah
yang diperlukan baik untuk keperluan pribadi maupun untuk keperluan kegiatan
usaha dan pembangunan. Adapun cara yang disediakan oleh hukum tanah nasional
untuk memperoleh tanah, yaitu :44
1. Permohonan hak atas Tanah
Permohonan hak adalah: cara yang harus digunakan bagi perorangan, yaitu
orang sebagai individu atau badan hukum untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah
Negara.
Tata cara untuk memperoleh hak atas tanah melalui permohonan hak atas
tanah digunakan untuk memperoleh hak atas tanah apabila yang tersedia adalah tanah
Negara atau tanah hak pengelolaan. Peraturan yang mengatur tata cara tersebut adalah
Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999
tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan, yang mulai berlaku tanggal 24 Oktober 1999, sebagai pengganti dari
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1973 dan Peraturan Menteri Dalam
44
Irene eka Sihombing, Segi-Segi Hukum Tanah Dalam Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan, (Jakarta, Trisakti, 2005), hal. 48.
Universitas Sumatera Utara
40
Negeri Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian
Pemberian Hak atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya.
Pasal 2 Ayat (1) PMNA / Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 menyatakan
bahwa Permohonan hak atas tanah dilakukan dalam rangka pemberian hak atas tanah
yang primer, yaitu pemberian hak atas tanah yang terdiri dari hak milik, HGU, HGB,
hak pakai dan hak pengelolaan. Pasal 2 Ayat (2) PMNA / Kepala BPN Nomor 9
Tahun 1999 menyatakan bahwa pemberian hak atas tanah sebagaimana dimaksud
pada Ayat (1) dapat dilaksanakan dengan Keputusan pemberian hak secara individual
atau kolektif atau secara umum.
Kewenangan pemberian dan pembatalan hak yang disebutkan dalam Pasal 2
PMNA/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 dilakukan oleh Menteri dan dapat
dilimpahkan kewenangannya kepada Kepala Kantor Wilayah BPN, Kepala Kantor
Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk sesuai dengan ketentuan menurut
PMNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan
Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara.
Pengajuan Permohonan Hak atas Tanah oleh pemohon hak disertai dengan
data yuridis dan data fisik sebagai bukti penguasan tanah yang dimohonkan. Data
yuridis adalah bukti-bukti atau dokumen penguasaan tanah, sedangkan data fisik
adalah Surat Ukur dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah atas tanah dimaksud.
Adapun data-data yang diperlukan untuk melakukan permohonan hak atas tanah
adalah :
a. Data mengenai pemohon.
Universitas Sumatera Utara
41
Data mengenai pemohon adalah keterangan mengenai subjek hokum yang
melakukan permohonan hak atas tanah, baik perorangan maupun badan hukum. Jika
pemohon adalah pihak perorangan, maka data yang diberikan dapat berupa fotokopi
identitas (Kartu Tanda Penduduk, Surat Keterangan Domisili, atau Surat Ijin
Mengemudi), Kartu Keluarga, bukti kewarganegaraan atau surat ganti nama. Jika
pemohon badan hukum, maka data pemohonnya berupa Surat Kuasa dan Akta
Pendirian badan hukum yang telah disahkan oleh Menteri Kehakiman. Data pemohon
diperlukan untuk mengetahui status pemohon dalam hubungannya dengan status hak
atas tanah yang dimohon.
b. Data fisik.
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah,
termasuk keterangan mengenai ada atau tidaknya bangunan atau bagian bangunan di
atasnya. Data fisik berupa Surat Ukur atau Kutipan Peta Bidang.
c. Data yuridis.
Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah,
pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Data yuridis dapat bermacam-macam bentuknya tergantung dari status tanahnya.
Untuk tanah Negara, data yuridis yang diperlukan dapat berupa surat keterangan dari
kepala desa atau lurah setempat yang isinya bukan tanah adat, surat keterangan bahwa
tanahnya tidak termasuk dalam buku C desa atau dalam peta rincikan desa riwayat
tanah, bukti perolehan tanah (hubungan hukum sebagai alas hak) dan surat
pernyataan penguasaan fisik oleh pemohon yang disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi
Universitas Sumatera Utara
42
dikertas bermaterai secukup yang isinya menyatakan tanah yang dimohon dikuasai
secara fisik dan tidak dalam keadaan sengketa, apabila terdapat gugatan dari pihak
lain yang menjadi tanggung jawab pemohon ataupun fotokopi sertipikat hak atas
tanah yang pernah diterbitkan atas tanah serta bukti perolehan hak atas tanah.45
d. Data pendukung lainnya.
Data Pendukung untuk melakukan permohonan hak atas tanah berupa surat
keterangan bahwa tanah yang dimohon tidak bersengketa di atas meterai, surat
pernyataan tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon dan surat pernyataan rencana
penggunaan dan pemanfaatan tanah yang dimohon.
Permohonan hak yang diterima oleh Kantor Pertanahan diproses antara lain
dengan penelitian ke lapangan oleh Panitia Pemeriksa Tanah (Panitia A atau B),
kemudian apabila telah memenuhi syarat maka sesuai kewenangannya dan diterbitkan
Surat Keputusan Pemberian Hak atas Tanah (SKPH). Pemohon mendaftarkan haknya
untuk memperoleh sertifikat hak atas tanah setelah membayar uang pemasukan ke
Kas Negara dan/atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Besarnya uang pemasukkan yang harus dibayar sesuai dengan PP Nomor 42 Tahun
2002 tentang Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada
Badan Pertanahan Nasional, sedangkan BPHTB yang harus dibayar mengacu pada
UU Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan,
sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 20 Tahun 2000.
45
Ibid., hal. 55
Universitas Sumatera Utara
43
Pemohon mendaftarkan haknya untuk memperoleh sertipikat hak atas tanah
setelah membayar uang pemasukan ke Kas Negara dan atau BPHTB jika dinyatakan
dalam surat keputusan tersebut. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran Surat
Keputusan Pemberian Hak untuk memperoleh sertifikat tanda bukti hak adalah :
a.
b.
c.
d.
e.
Surat permohonan pendaftaran;
Surat pengantar Surat Keputusan Pemberian Hak;
Surat Keputusan Pemberian Hak untuk keperluan pendaftaran;
Bukti pelunasan uang pemasukan atau BPHTB apabila dipersyaratkan;
Identitas pemohon.
2. Pemberian Hak baru.
Yang dimaksud dengan hak baru adalah: hak atas tanah yang diberikan oleh
pemilik tanah kepada pihak lain atau hak atas tanah sekunder. Dari berbagai jenis hak
atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA, hanya hak milik yang dapat dibebani
dengan hak baru. Dengan demikian sebidang tanah yang dikuasai dengan hak milik
dapat dipergunakan sendiri oleh pemiliknya maupun dapat digunakan oleh pihak lain
dengan dilandasi hak baru atau hak atas tanah yang sekunder.
Hak-hak atas tanah sekunder yang diberikan di atas tanah hak milik yaitu
HGB sebagaimana diatur dalam Pasal 37 UUPA, hak pakai sebagaimana diatur dalam
Pasal 41 UUPA, hak sewa sesuai dengan Pasal 44 UUPA, hak usaha bagi hasil
sebagaimana diatur dalam Pasal 53 UUPA juncto UU Nomor 2 Tahun 1960, hak
sewa atau hak gadai atas tanah pertanian sebagaimana diatur dalam Pasal 53 UUPA
juncto UU Nomor 56 Prp Tahun 1960 dan hak menumpang.46
46
Ibid., hal. 55.
Universitas Sumatera Utara
44
Dalam ketentuan yang diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997, ditetapkan
bahwa HGB dan hak pakai atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian oleh
pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT). Hak sekunder atas tanah berupa HGB dan hak pakai wajib didaftarkan di
Kantor Pertanahan sebagaimana diatur dalam Pasal 24 juncto Pasal 44 PP Nomor 24
Tahun 1997. Pemberian hak sekunder tersebut dicatat pada Buku Tanah dan sertipikat
hak milik, serta kepada pemegang hak sekunder (HGB atau Hak Pakai) dibuatkan
Buku Tanah dan sertifikatnya.
3. Peralihan Hak (pemindahan hak).
Peralihan hak atau pemindahan hak adalah perbuatan hukum yang tujuannya
untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain (penerima hak). Peralihan hak
atas tanah dapat terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum yaitu
pemindahan hak.40 Yang dimaksud dengan Peralihan Hak karena pewarisan tanpa
wasiat adalah peralihan hak atas tanah yang terjadi dikarenakan seseorang yang
mempunyai salah satu hak meninggal dunia maka haknya itu dengan sendirinya
menjadi hak ahli warisnya. Berbeda dengan perbuatan hukum pemindahan hak
dimana peralihan hak dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari
pemegangnya yang semula dan menjadi hak pihak lain.
Perbuatan hukum Peralihan Hak untuk memindahkan hak atas tanah yang
dimiliki kepada orang lain dapat dilakukan dengan cara:
a. Jual beli.
Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa jual
beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan
Universitas Sumatera Utara
45
b.
c.
d.
e.
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk
membayar harga yang telah dijanjikan.
Pemasukkan dalam Perusahaan atau Inbreng.
Tukar-menukar.
Pasal 1541 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa
tukar-menukar ialah suatu perjanjian, dengan mana kedua belah pihak
mengikatkan dirinya untuk saling memberikan suatu barang secara
bertimbal-balik, sebagai gantinya suatu barang lain.
Hibah.
Pasal 1666 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa
hibah adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah, diwaktu
hidupnya, dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali,
menyerahkan sesuatu benda guna keperluan si penerima hibah yang
menerima penyerahan itu.
Hibah wasiat (legaat).
Hibah wasiat adalah suatu pemberian yang dinyatakan ketika yang
memberi itu masih hidup tetapi pelaksanaannya setelah yang memberi itu
meninggal dunia.47
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli mengandung pengertian yaitu
perbuatan hukum pemindahan hak selama-lamanya dari si penjual kepada pembeli
dan pembayaran harga baik selurunya maupun sebagian dari pembeli dilakukan
dengan syarat terang dan tunai. Syarat terang berarti bahwa perjanjian jual beli
tersebut harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang membuat Akta Jual
Belinya yaitu PPAT dan disaksikan oleh dua orang saksi. Syarat tunai berarti adanya
dua perbuatan yang dilakukan secara bersamaan yaitu pemindahan hak dari si penjual
kepada si pembeli dan pembayaran harga baik sebagian maupun seluruhnya dari
pembeli kepada penjual. Pembayaran harga jual beli bisa dibayarkan seluruhnya
maupun sebagian.48
47
48
K. Wantjik Saleh, Hak Atas Tanah, cet. 5, (Jakarta : Ghalia Indonesia, 1985), hal. 35.
Irene eka Sihombing, op.cit., hal. 56.
Universitas Sumatera Utara
46
Konsekuensi dari syarat terang dan tunai mengakibatkan jual beli tanah tidak
dapat dibatalkan, karena jual beli tanah bukan merupakan suatu perjanjian, melainkan
perbuatan hukum pemindahan penguasaan yuridis atas tanahnya yang terjadi secara
langsung dan riil. Apabila baru dibayar sebagian harganya tidak mempengaruhi
selesainya perbuatan jual beli karena telah memenuhi syarat tunai, sedangkan
terhadap sisa harganya yang belum dibayar dianggap sebagai utang-piutang diluar
perbuatan hukum jual beli tanah.
Untuk memperoleh surat bukti yang kuat dan luas daya pembuktiannya,
perbuatan hukum peralihan hak harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk
dicatatkan pada buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan. Dengan dicatatkan
peralihan hak pada sertipikatnya, diperoleh surat tanda bukti yang kuat.
4. Pembebasan Hak (Pelepasan Hak).
Pembebasan hak adalah: setiap perbuatan melepaskan hubungan hukum yang
semula, yang terdapat antara pemegang hak dengan tanahnya disertai dengan
pembayaran ganti kerugian kepada pemegang haknya atau yang berhak atas tanah
yang bersangkutan yang disepakati atas dasar musyawarah.
Pembebasan Hak pada dasarnya mengandung dua unsur, yaitu : 49
a. Adanya kesediaan pemegang hak untuk melepaskan haknya.
b. Ganti kerugian yang diberikan kepada pemegang hak yang ditetapkan atas dasar
musyawarah.
49
Sunaryo Basuki, op.cit., hal. 25.
Universitas Sumatera Utara
47
Pembebasan Hak merupakan salah satu sarana bagi suatu badan hokum untuk
memperoleh tanah yang diperlukan, jika tanah yang tersedia berstatus hak milik,
karena badan hukum tidak boleh mempunyai hak milik dan jika badan hukum
tersebut membeli tanah hak milik, maka jual beli (peralihan hak) batal demi hukum.
Hak miliknya akan menjadi hapus dan tanahnya menjadi tanah milik Negara,
sedangkan harga yang telah dibayarkan kepada penjual tidak dapat dituntut kembali
sesuai dengan ketentuan Pasal 26 Ayat (2) UUPA. Atas dasar ketentuan tersebut, agar
badan hukum dapat memperoleh tanah hak milik yang tersedia tanpa melanggar
hukum, maka disediakan tata cara memperoleh tanah melalui pembebasan hak.
Adapun langkah-langkah untuk melakukan Pembebasan Hak adalah :
a.
Musyawarah antara pemegang hak dengan badan hukum yang melaksanakan
pembebasan untuk memperoleh kesedian pelepasan hak dari pemilik tanah dan
kesepakatan mengenai besarnya ganti kerugian.
b.
Jika terjadi kesepakatan atas dasar musyawarah, maka pemegang hak melakukan
pelepasan hak dan pembayaran ganti kerugian kepada pemegang yang tertuang
dalam Surat Pernyataan Pelepasan Hak (SPPH) yang ditandatangani oleh
pemegang hak dan badan hukum.
c.
Akibat pelepasan hak tersebut, hak milik hapus dan status tanah menjadi tanah
Negara.
d.
Untuk menguasai tanah secara legal, maka badan hukum yang bersangkutan
melakukan permohonan hak baru yang sesuai dengan kerperluannya.
Universitas Sumatera Utara
48
Dengan diperolehnya hak atas tanah yang baru dan dibuktikan dengan
penerbitan sertifikat bagi pemegang hak atas tanah sebagai alat bukti yang kuat,
penguasaan dan penggunaan tanah tersebut akan aman terhadap gangguan maupun
gugatan di kemudian hari yang mungkin dilakukan oleh pihak yang merasa berhak
atas tanah tersebut.
5. Pencabutan Hak.
Pasal 18 UUPA menyatakan bahwa untuk kepentingan umum, termasuk
kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari dan untuk Rakyat,
hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan
menurut cara yang diatur dengan Undang- Undang. Pencabutan Hak adalah:
pengambilan tanah hak kepunyaan orang atau badan hukum oleh pemerintah secara
paksa, untuk penyelenggaraan kepentingan umum disertai pemberian ganti kerugian
yang layak kepada pemilik tanah. Dengan dilakukan pencabutan hak atas tanah milik
seseorang, maka tanah tersebut menjadi tanah Negara.
Pencabutan hak (Eminent domein atau Expropriation) merupakan suatu upaya
hukum terakhir dalam rangka memperoleh tanah yang diperlukan untuk kepentingan
umum, maupun kepentingan bersama bangsa dan Negara, ketika melalui cara
musyawarah dengan pemegang haknya tidak berhasil atau mencapai kata sepakat,
sedangkan Negara sangat memerlukan tanah tersebut untuk menyelenggarakan
kepentingan umum dan proyeknya tidak dapat dibangun di lokasi lain, selain di atas
Universitas Sumatera Utara
49
bidang tanah yang bersangkutan.50
Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh
Presiden dengan menerbitkan Keputusan Presiden yang berisi tentang pencabutan hak
sekaligus menetapkan bentuk dan besarnya jumlah ganti kerugian.
Pencabutan hak atas tanah dilakukan disertai dengan pemberian ganti
kerugian yang layak dan dilakukan menurut tata cara yang diatur dengan UU Nomor
20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada
Di atasnya jo. PP Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara Penetapan Ganti Rugi oleh
Pengadilan Tinggi Sehubungan Dengan Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda Benda yang Ada Di atasnya. Pencabutan hak atas tanah tidak diperlukan persetujuan
pemegang haknya, artinya: keputusan pencabutan hak tidak dapat diganggu gugat.
Tetapi pemegang hak masih dapat menolak penggantian kerugian yang ditetapkan
oleh Presiden, yang dianggap kurang layak, dengan mengajukan banding pada
Pengadilan Tinggi selambat-lambatnya 30 hari sejak keputusan pencabutan hak.51
Prosedur pencabutan hak dimulai dengan mengajukan permohonan kepada Presiden
RI dengan perantara Menteri Dalam Negeri, melalui Gubernur Kepala Daerah
Provinsi. Presiden akan menerbitkan Keputusan Pencabutan Hak yang setelah
mendapat pertimbangan dari Gubernur Kepala Daerah Provinsi, Menteri Dalam
Negeri, Menteri Kehakiman dan Menteri yang bidangnya meliputi usaha atau proyek
yang memerlukan tanah yang diusulkan untuk pencabutan hak.
50
Soetomo, Pedoman Jual Beli Tanah Peralihan Hak Sertifikat, Universitas Brawijaya,
Malang, 1983, hal. 53
51
Sunaryo Basuki, Hukum Tanah Nasional Landasan Hukum Penguasaan dan Penggunaan
Tanah. Buku Ajar Mata Kuliah Hukum Agraria, Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Indonesia, Depok, 2002/2003, hal. 28
Universitas Sumatera Utara
50
3. Tata Cara Memperoleh Hak Atas Tanah
a. Pengertian Perolehan Hak Atas Tanah
Perolehan hak atas tanah merupakan hasil dari proses peralihan hak. Peralihan
hak dapat tejadi karena dua hal yaitu beralih dan dan dialihkan. Pengertian “beralih”
yaitu suatu perlihan hak yang dikarenakan seseorang yang mempunyai salah satu hak,
meninggal dunia sehingga haknya itu dengan sendirinya beralih kepada ahli warisnya.
Sedangkan yang dimaksud dengan “dialihkan” adalah suatu peralihan hak
yang dilakukan dengan sengaja agar haknya tersebut terlepas dari pemegang hak
semula dan menjadi hal pihak lain. Dengan kata lain bahwa peralihan hak itu terjadi
akibat suatu “perbuatan hukum” tertentu misalnya oleh karena jual beli, tukar
menukar, hibah dan hibah wasiat.
Peralihan hak itu terjadi karena dua hal yang berkaitan dengan hukum, yaitu
peristiwa hukum dan perbuatan hukum. Kedua cara peralihan hak tersebut harus
tunduk pada ketentuan tertentu yang berkaitan denganya.
b. Terjadinya peralihan hak yang dapat mengakibatkan perolehan hak atas tanah.
Peralihan hak yang dimaksud disini adalah peralihan hak yang terjadi akibat
terjadinya suatu perbutan hukum tertentu seperti jual beli, tukar menukar, hibah dan
hibah wasiat.
c. Perolehan hak atas tanah karena jual beli.
Jual beli merupakan cara peralihan hak yang terjadi paling banyak terjadi
didalam masyarakat. Jual beli secara umum dapat diartikan sebagai perjanjian timbal
balik yaitu pihak yang satu sebagai penjual berjanji menyerahkan hak milik atas
Universitas Sumatera Utara
51
suatu barang, sedangkan pihak yang lainya berjanji untuk membayar harga yang
terdiri sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.
Menurut pasal 1457 KUHPerdata, jual beli adalah suatu persetujuan dengan
pihak yang satu yang mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dengan
pihak yang lain yang mengikatkan dirinya untuk membayar harga yang telah
dijanjikan. Perjanjian jual beli terjadi sejak adanya kata “sepakat” Mengenai harga
barang meskipun barang itu diserahkan dan harganya belum dibayar. Dengan lahirnya
kata sepakat maka lahirnya perjanjian itu.
Pembeli baru menjadi pemilik atas barang semenjak diadakannya penyerahan
atau sesudah diadaknnya penyerahan barang tersebut. Dengan demikian, perjanjian
jual beli harus diikuti dengan penyerahan barang agar terjadinya kepemilikan atas
barang yang diperjualbelikan. Pemilik baru berganti setelah adanya pemindahan hak
milik tersebut yang ditandai dengan penyerahan barang yang merupakan hal penting
dalam jual beli.
4.
Perolehan Hak karena Tukar-Menukar
Menurut ketentuan hukum perdata, tukar menukar merupakan suatu
persetujuan yang mana kedua belah pihak mengikatkan diri untuk saling memberikan
suatu barang secara timbal balik sebagai ganti barang lain. Dalam hal tukar menukar
masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban pihak yang lain berhak atas
suatu barang milik pihak lain yang dperjanjikan untuk ditukarkan dan begitu pula
sebaliknya. Disamping itu pihak lain memiliki kewajiban untuk menyerahkan barang
miliknya yang menjadi obyek tukar-menukar kepada pihak lain yang menjadi
Universitas Sumatera Utara
52
mitranya dalam perjanjian tesebut. Tukar-menukar dalam ini disebut sebagai
perjanjian yang bersifat obligator. Yaitu persetujuan yang menimbulkan hak dan
kewajiban. Selain itu tukar menukar juga bersifat konsensula artinya tukar menukar
sudah mencapai kata sepakat diantara para pihak yang bersepakat.
Perjanjian tukar menukar juga dikenal dengan sistem barter yaitu barang
dilawankan dengan barang.
Adapun syarat bahwa masng-masing harus merupakan pemilik barang yang
berlaku pada saat yang bersangkutan menyerahkan hak kepemilikan barang atas
barang.
Tukar menukar tanah dan bangunan harus dilakukan oleh dan dihadapan
PPAT dengan membuat surat akta tukar-menukar dan selanjutnya akta tukar-menukar
tersebut didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk mendapatkan sertifikat tanah.
Dalam Peraturan Menteri Agraria No.11 Tahun 1960, akta tukar menukar
belum ditentukan, oleh karena itu dalam praktek sehari-hari tukar-menukar dibuat
dengan mencontoh jual-beli dengan beberapa perubahan sesuai dengan isi tukarmenukar.
5.
Hibah.
Hibah adalah pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada
pergantian apapun (Cuma-Cuma dan tidak bersyarat) semasa ia hidup. Biasanya
kepada orang yang mempunyai hubungan kekerabatan. Sama hal dengan tukarmenukar, dalam penghibahan hak milik atas tanah harus dilakukan didepan PPAT
dengan suatu akta hibah dan selanjutnya didaftarkan kepada Kantor Pertanahan untuk
Universitas Sumatera Utara
53
mendapat sertifikat hak atas tanah. Selain orang pribadi, hibah juga dapat pula
diberikan kepada badan hukum.
6.
Hibah Wasiat.
Berbeda dengan hibah, hibah wasiat merupakan peralihan hak yang terjadi
secara lansung menurut kehendak dari pemberi wasiat, tetapi dengan syarat sesudah
pemberi wasiat meninggal dunia barulah terjadi peralihan hak. Selama orang yang
memberi masih hidup maka ia dapat menarik kembali pemberianya itu
(membatalkan). Bila pemberi wasiat tidak meninggal maka tidak terjadi hibah wasiat.
Hibah wasiat merupakan perbuatam hukum yang dilakukan dengan membuat surat
hibah wasiat (sering disebut hibah wasiat) baik yang ditulis dan ditandatangani
sendiri oleh pemberi hibah wasiat (surat wasiat di bawah tangan) maupun yang
ditandatangani didepan notaris(surat wasiat autentik).
7. Waris.
Perolehan hak atas tanah karena waris merupakan perolehan hak atas tanah
oleh ahli waris dari ahli waris yang berlaku sejak pewaris meninggal dunia. Perolehan
hak atas tanah waris merupakan akibat dari suatu peristiwa hukum yaitu meninggal
seorang pewaris sehingga hak pewaris atas suatu tanah beralih (secara hukum) kepada
ahli waris yang berhak. Perolehan hak oleh ahli waris terjadi setelah pewaris
meninggal dunia dan biasanya dikuatkan dengan surat keterang waris yang dibuat
oleh pejabat yang berwenang.
Universitas Sumatera Utara
54
Secara hukum perolehan hak atas tanah karena waris harus dilanjutkan dengan
pendaftaran perolehan hak tersebut Kantor Pertanahan setempat untuk mencatat
peralihan hak dari pewaris kepada ahli waris.52
3. Tanah Sempadan.
Wilayah pesisir pantai merupakan daerah peralihan laut dan daratan. Kondisi
tersebut menyebabkan wilayah pesisir mendapatkan tekanan dari berbagai aktivitas
dan fenomena yang terjadi di darat maupun di laut. Fenomena fenomena yang terjadi
di daratan seperti erosi banjir da n aktivitas yang dilakukan seperti pembangunan
pemukiman, pembabatan hutan untuk persawahan, pembangunan tambak
dan
sebagainya pada akhirnya memberi dampak pada ekosistem pantai. Demikian pula
fenomena fenomena di lautan seperti pasang surut air laut, gelombang badai dan
sebagainya.53 Selain dampak pada ekosistem ada pula perubahan konfigurasi pantai
menyatakan bahwa perubahan konfigurasi pantai di wilayah pesisir dapat disebabkan
oleh kegiatan atau proses proses alami dan non alami (kegiatan manusia) baik yang
berasal dari darat maupun dari laut. Proses proses hidrooseanografi dari laut yang
dapat memberikan pengaruh antara lain, hempasan gelombang, perubahan pola arus,
serta fenomena pasang surut yang kadang kadang diperkuat oleh pengaruh perubahan
iklim. Fenomena alami dari darat yang ikut memberikan pengaruh
terjadinya
52
diakses
http://wilysteven.blogspot.co.id/2012/12/tata-cara-pendaftran-tanah-dan.html,
tanggal 8 Agustus 2016, Jam. 21:32 WIB
53
Kurnia Damaywanti, Dampak Abrasi Pantai terhadap Lingkungan Sosial (Studi Kasus di
Desa Bedono, Sayung Demak) Mahasiswa Magister Ilmu Lingkungan UNDIP, Semarang,2013 hal 1
Universitas Sumatera Utara
55
perubahan garis pantai, antara lain erosi dan sedimentasi akibat arus pasang akibat
banjir serta perubahan arus aliran sungai.54
4. Abrasi
Erosi Pantai yang disebut juga abrasi akhir-akhir ini cenderung meningkat di
berbagai daerah. Abrasi merupakan pengikisan atau pengurangan daratan (pantai)
akibat aktivitas gelombang, arus dan pasang surut. Dalam kaitan ini pemadatan
daratan mengakibatkan permukaan tanah turun dan tergenang air laut sehingga garis
pantai berubah
55
. Pantai dikatakan mengalami abrasi bila angkutan sedimen yang
terjadi ke suatu titik lebih besar bila dibandingkan dengan jumlah sedimen yang
terangkut ke luar dari titik tersebut.56 Di pantai utara Jawa Tengah, luasan abrasi
sudah mencapai 5.500 hektar yang tersebar di 10 kabupaten/kota. Salah satu daerah
yang mengalami abrasi cukup parah adalah pantai di Kecamatan Sayung, kab.
Demak. Di daerah.
tersebut permasalahan yang terjadi cukup berat khususnya
menyangkut penurunan fungsi lahan dikarenakan abrasi pantai, dan penggenangan air
laut di kawasan tambak seluas 582,8 ha yang selama lima tahun ini tergenang dan
kemudian hilang.57 Ini berarti Kabupaten Demak adalah salah satu wilayah
kabupaten pesisir di jawa tengah yang terkena dampak
abrasi cukup parah.
Kecamatan Sayung
mengalami dampak abrasi yang mengakibatkan banyak
permasalahan seperti
hilangnya lahan pemukiman, lahan pertambakan dan mata
54
Ibid
Nur,M.Tajudin, 2004. Abrasi Pantai dan Proses Berimigrasi. Desertasi Program Studi
Pendidikan Kependudukan dan Lingkungan Hidup(PKLH). Program Pasca Sarjana Universitas Negeri
Jakarta. hal 32
56
Op.Cit Hal 3
57
Ibid, Kurnia Damaywanti, hal 1
55
Universitas Sumatera Utara
56
pencaharian yang berdampak langsung pada penurunan kualitas hidup masyarakat .
Masyarakat yang hidup di wilayah pesisir seperti nelayan, petani dan petambak
kehidupannya tergantung pada sumberdaya alam. Kondisi lingkungan dan
sumberdaya alam pesisir yang rentan tersebut berdampak pada aspek sosial ekonomi
dan sosial budaya penduduk. Kegiatan kegiatan tersebut misalnya industri
(berpotensi menimbulkan pencemaran, abrasi dan akresi), reklamasi (perubahan pola
arus yang menyebabkan terjadinya abrasi dan akresi), perumahan (limbah padat)
pertanian (sedimentasi, pencemaran) kegiatan transportasi laut dan pelabuhan
(pencemaran). Berbagai kerusakan dan pencemaran lingkungan ini mengancam
kelestarian usaha dan atau mata pencaharian penduduk.58
Pengetahuan tentang dampak lingkungan sosial abrasi menjadi sangat penting
diketahui sebagai salah satu cara untuk dapat menjadi arahan penyusunan kebijakan
dan strategi mitigasi. Karena dari tahun ketahun perambatan abrasi menjadi ancaman
serius dan pasti akan terus merambah ke wilayah daratan. Namun disisi lain
masyarakat disana masih
banyak yang ingin tetap bertahan. Abrasi merupakan
pengikisan atau pengurangan daratan (pantai) akibat aktivitas gelombang, arus dan
pasang surut. Dalam kaitan ini pemadatan daratan mengakibatkan perm ukaan tanah
turun dan tergenang air laut sehingga garis
pantai berubah. 59 Pantai dikatakan
mengalami abrasi bila angkutan sedimen yang terjadi ke suatu titik lebih besar bila
58
Hadi,P.Sudharto,2005. Dimensi Lingkungan dan Proses Bermigrasi. Desertasi Program
Studi Pendidikan Kependidikan Kependudukan dan Lingkungan Hidup (PKlH). Program Pasca
Serjana Universitas Negeri Jakarta. hal 32
59
Ibid, Kurnia Damaywanti, hal 1
Universitas Sumatera Utara
57
dibandingkan dengan jumlah sedimen yang terangkut ke luar dari titik tersebut.60
Secara detail penyebab abrasi berdasarkan Detail Engineering Penanganan Abrasi dan
Rob kab. Demak. dapat diuraikan sebagai berikut: .
1. Penurunan Permukaan Tanah.
a. (Land Subsidence)
Pemompaan Air tanah yang berlebihan untuk keperluan industri dan air
minum di wilayah pesisir akan menyebabkan penurunan tanah terutama
jika kompos
isi tanah pantai sebagian besar terdiri dari lempung/lumpur karena sifatsifat fisik lumpur /lepung yang mudah berubah akibat perubahan kadar
air. Akibat penurunan air tanah adalah berkurangnya tekanan air pori.
Hal ini mengakibatkan penggenangan dan pada gilirannya meningkatkan
erosidan abrasi pantai. Berdasarkan peta hidrogeologi yang dikeluarkan
Direktorat Geologi Tata Lingkungan (tahun 1992) tampak pemanfaatan
air tanah (bebas maupun bertekanan) dengan sumur bor di daerah
Semarang, Demak dan Kudus jumlahnya cukup signifikan serta mampu
menyebabkan penurunan elevasi air tanah yang disertai dengan intrusi air
laut hingga jauh ke daerah perkotaan. Hal ini menunjukkan bahwa
potensi penurunan tanah cukup besar dan memberikan kontribusi
terhadap genangan (rob) pada saat air laut pasang. Berdasarkan
wawancara dengan penduduk Kec.Sayung, Demak diperoleh informasi
bahwa penurunan tanah telah mencapai rata-rata 40cm.
b. Kerusakan Hutan Mangrove Hutan Mangrove merupakan sumberdaya
yang dapat pulih (sustaianable resources) dan pembentuk ekosistem
utama pendukung kehidupan yang penting di wilayah pesisir. Mangrove
memiliki peran penting sebagai pelindung alami pantai karena memiliki
perakaran yang kokoh sehingga dapat meredam gelombang dan menahan
sedimen. Ini artinya dapat bertindak sebagai pembentuk lahan (land
cruiser)
c. Kerusakan akibatgaya-gaya hidrodinamika gelombang Orientasi pantai
demak mengarah sedemikian rupa sehigga relatif tegak lurus atau sejajar
dengan puncak gelombang dominan. Hal ini memberikan informasi
bahwa panta dalam kondisi seimbang dinamik. Kondisi gelombang yang
semula lurus akan membelok akibat proses refrksi/difraksi dan shoaling.
Pantai akan menanggai dengan mengorientasikan dirinya sedemikian
rupa sehingga tegak lurus arah gelombang atau dengan kata lain terjadi
erosi dan deposisi sedimen sa mpai terjadi keseimbangan dan proses
60
Ibid
Universitas Sumatera Utara
58
d.
e.
selanjutnya yang terjadi hanya angkutan tegak lurus pantai (cros shore
transport)
Kerusakan akibat sebab alam lain Perubahan iklim global da kejadian
ekstrim misal terjadi siklon tropis. Faktor lain adalah kenaikan permukaan
air laut akibat pemanasan global (efekrumah kaca) yang mengaki batkan
kenaikan tinggi gelombang
Kerusakan akibat kegiatan manusia yang lain :
- Penambangan Pasir di perairan pantai
- Pembuatan Bangunan yang menjorok ke arah laut
- Pembukaan tambak yang tidak memperhitungkan keadaan kondisi
dan lokasi
Menurut Purba61 Lingkungan sosial didefinisikan sebagai wilayah yang
merupakan tempat berlangsungnya bermacam macam interaksi sosial antara berbagai
kelompok beserta pranatanya dengan simbol dan nilai serta norma yang sudah mapan
serta terkait dengan lingkungan alam dan lingkungan buatan (tata ruang).Sedangakan
Carley dan Bustelo dalam Wulan
62
menjelaskan ruang lingkup aspek sosial paling
tidak mencakup aspek demografi, sosial, ekonomi, institusi, psikologis dan sosial
budaya. Dampak demografis meliputi angkatan kerja dan perubahan struktur
penduduk, kesempatan kerja peminndahan dan relokasi penduduk. Dampak sosial
ekonomi terdiri dari perubahan pendapatan, kesempatan berusaha dan pola tenaga
kerja. Dampak institusi merupakan naiknya permintaan akan fasilitas seperti peru
mahan, sekolah, sarana rekreasi. Dampak psikologis dan sosial budaya meliputi
integrasi sosial, kohesi sosial, keterikatan dengan tempat tinggal.
Tujuan Penelitian ini adalah untuk mengkaji kondisi dampak lingkungan
sosial yang timbul akibat abrasi di Desa Bedono Kec. Sayung Kabupaten Demak
61
62
Purba Jonny,2002, Pengelolaan Lingkungan,Yayasan Obor. Jakarta hal 32
Ibid, Kurnia Damaywanti, hal 1
Universitas Sumatera Utara
59
serta mengkaji faktor faktor yang menyebabkan masyarakat terus bertahan untuk
bertempat tinggal dan hidup di daerah rawan bencana abrasi. Hasil penelitian
diharapkan dapat menjadi
informasi penting dalam usaha penanganan dampak
lingkungan sosial yang tepat dan masyarakat dapat menyikapi dampak abrasi dengan
lebih arif dan cerdas sehingga dapat tetap memiliki ketahanan hidup dan tetap mampu
meningkatkan kualitas kehidupannya meskipun tinggal di daerah rawan bencana
abrasi.63
B. Jual Beli
Apapun dapat menjadi obyek perjanjian jual beli asalkan benda tersebut
bukan benda yang terlarang oleh undang-undang dan ketertiban umum. Salah satu
obyek perjanjian jual beli adalah tanah.
Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 1 Ayat (4) memberikan pengertian
mengenai tanah yang menyebutkan bahwa dalam pengertian bumi, selain permukaan
bumi, termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air.64
Tanah dapat dihaki dengan suatu hak tertentu yang diberikan oleh negara. Hal
tersebut dinyatakan dalam Pasal 4 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria yang
menyebutkan sebagai berikut.
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut
tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik
63
Kurnia Damaywanti, Dampak Abrasi Pantai terhadap Lingkungan Sosial (Studi Kasus di
Desa Bedono, Sayung Demak) Mahasiswa Magister Ilmu Lingkungan UNDIP, Semarang,2013 hal 1
64
UUPA, Pasal 1 ayat (4)
Universitas Sumatera Utara
60
sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan
hukum.65
Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan hukum
selaku pemegang kuasa atas tanah. Hak atas tanah memberi wewenang kepada yang
mempunyainya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan. Seperti yang tertulis
dalam Pasal 4 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria bahwa atas dasar hak
menguasai dari negara ditentukanlah adanya macam-macam hak atas permukaan
bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,
baik sendiri maupun bersama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.
Hak atas tanah yang dimiliki seseorang dalam perkembangannya dapat beralih
atau berpindah kepada pihak lain. Beralih artinya berpindahnya Hak atas tanah dari
pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum. Contohnya adalah
beralihnya hak atas tanah karena pewarisan. Sedangkan pemindahan hak artinya
berpindahnya Hak atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan adanya
suatu perbuatan hukum. Contohnya : jual beli, tukar menukar, pemasukan ke dalam
perusahaan dan lelang. Berpindahnya Hak Milik atas tanah harus dibuktikan dengan
akta yang dibuat oleh atau di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.66
Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria dengan peraturan pelaksananya yakni Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang kini telah diganti dengan Peraturan
65
66
Ibid, Pasal 4 ayat (1)
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Cet. 2, Jakarta: Kencana, 2010,
hal. 134
Universitas Sumatera Utara
61
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka jual beli tanah hanya boleh dilakukan
dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli
hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat
Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan.67 Jadi
perjanjian jual beli tanah hanya boleh dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta
Tanah sebagai buktinya untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanahnya di Kantor
Pertanahan.
Dengan dilakukannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah maka
dipenuhi syarat terang dan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah dan hak-hak lain yang terdaftar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan,
dengan perbuatan tersebut bukan merupakan perbuatan hukum yang gelap yang
dilakukan secara sembunyi-sembunyi. Akta jual beli yang ditandatangani para pihak
membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan
disertai pembayaran harganya. Hal ini telah memenuhi syarat tunai dan juga syarat
riil karena telah menunjukkan secara nyata telah terjadi perbuatan hukum jual beli
yang bersangkutan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan
perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dan pembayaran harganya.
Oleh kerana perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum
67
Ibid, Pasal 37 ayat (1)
Universitas Sumatera Utara
62
pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan bahwa penerima hak (pembeli)
sudah menjadi pemegang haknya yang baru.68
Prosedur jual beli tanah yang sudah terdaftar (bersertipikat) dimulai dengan
datang menghadapnya para pihak baik penjual maupun pembeli kehadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah dan menyatakan maksudnya untuk mengadakan jual beli tanah.
Pejabat Pembuat Akta Tanah harus dengan teliti memastikan bahwa :
a.
Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang akan dijualnya. Dalam
hal ini tentunya ia sebagai pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut
yang disebut pemilik.
b. Dalam hal penjual sudah berkeluarga dan ada persekutuan harta, maka
suami istri harus hadir dan bertindak sebagai penjual; seandainya suami
atau istri tidak dapat hadir, maka harus dibuat surat bukti secara tertulis
dan sah yang menyatakan bahwa suami atau istri menyetujui penjualan
tanah tersebut. Dalam hal penjual berada di bawah perwalian atau
pengampuan maka yang bertindak sebagai penjual adalah wali atau
pengampunya.
c. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual, maka Pejabat
Pembuat Akta Tanah harus memastikan bahwa orang yang hadir di
hadapannya adalah memang benar kuasa si penjual dan berwenang untuk
melakukan seluruh prestasi dan menerima seluruh kontra prestasi dalam
jual beli tanah tersebut.
d. Pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai hak atas tanah yang
dibelinya. Hal ini tergantng pada subyek hukum dan obyek hukumnya.
Subyek hukum adalah status hukum orang yang akan membelinya,
sedangkan obyek hukum adalah hak apa yang ada pada tanahnya.
Misalnya, menurut Undang-Undang Pokok Agraria, yang dapat
mempunyai Hak Milik atas tanah Warga Negara Indonesia tunggal dan
badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.69
e. Tanah yang menjadi obyek jual beli adalah tanah yang boleh
diperjualbelikan atau tidak dalam sengketa. Adapun jenis hak atas tanah
yang dapat diperjualbelikan adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
68
BoediHarsono, “Beberapa Analisis Tentang Hukum Agraria”, Penerbit Esa Studi Klub,
Jakarta, 1978, hal. 298
69
UUPA, Op.Cit, Pasal 21
Universitas Sumatera Utara
63
Selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah meminta sertipikat hak atas tanah
yang akan dijualbelikan, bukti identitas dan berkas kelengkapan lainnya dari para
pihak. Bila jual beli tersebut menggunakan kuasa menjual yang dibuat dalam bentuk
di bawah tangan, serta belum diberi tanggal serta belum ditandatangani, maka surat
kuasa itu kemudian dilegalisasi oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah bersangkutan
selaku notaris dan aslinya dilekatkan pada akta jual beli bersangkutan.
Pengertian legalisasi adalah pengesahan surat yang dibuat di bawah tangan70
dalam mana semua pihak yang membuat surat tersebut datang di hadapan notaris dan
selanjutnya notaris membacak