Analisis Yuridis Kepemilikan Hak Atas Tanah Sempadan Pantai Daerah Pantai Cerita Pandeglang Banten Oleh PT. Mutiara Hitam Pertiwi
ANALISIS YURIDIS KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH
SEMPADAN PANTAI DAERAH PANTAI CARITA PANDEGLANG
BANTEN OLEH PT. MUTIARA HITAM PERTIWI
TESIS
Oleh
M. DODDY NURHADI
147011165/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH
SEMPADAN PANTAI DAERAH PANTAI CARITA PANDEGLANG
BANTEN OLEH PT. MUTIARA HITAM PERTIWI
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
M. DODDY NURHADI
147011165/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
:
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
:
:
:
ANALISIS YURIDIS KEPEMILIKAN HAK ATAS
TANAH SEMPADAN PANTAI DAERAH PANTAI
CARITA PANDEGLANG BANTEN OLEH PT.
MUTIARA HITAM PERTIWI
M. DODDY NURHADI
147011165
KENOTARIATAN
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
(Prof. Syamsul Arifin, SH, MH)
Ketua Program Studi,
(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN)
Pembimbing
(Dr. Edy Ikhsan, SH, MA)
Dekan,
(Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Tanggal lulus : 08 February 2017
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 08 February 2017
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof. Syamsul Arifin, SH, MH
2. Dr. Edy Ikhsan, SH, MA
3. Dr. Faisal Akbar Nasution SH, MHum
4. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
:
M. DODDY NURHADI
Nim
:
147011165
Program Studi
:
Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
:
ANALISIS YURIDIS KEPEMILIKAN HAK ATAS
TANAH SEMPADAN PANTAI DI DAERAH PANTAI
CARITA PANDEGLANG BANTEN OLEH PT.
MUTIARA HITAM PERTIWI
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : M. DODDY NURHADI
Nim : 147011165
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
PT. Mutiara Hitam Pertiwi di Pandeglang Banten mendirikan cottage dengan
cara membeli tanah dari masyarakat, yang jual belinya dilakukan dihadapan camat.
Dalam jual beli ternyata sering terjadi permasalahan yang timbul dari pemilik tanah.
Tanah tersebut abrasi sehingga menimbulkan objek tanah atau kedudukan nilai jual
cottage menjadi murah/kurang nilai jual, Dalam hal ini ada pemilik cottage membuat
bibir pantai dengan di beton untuk menahan deras air. Beberapa pihak yang tidak mau
menjual tanah tersebut karena tidak sesuai dengan harga yang ditentukan oleh PT.
Mutiara Hitam Pertiwi disebabkan nilai objek berkurang dan tidak sesuai dengan nilai
objek yang lama atau sesuai dengan sertifakat yang lama yang terdahulu 76.306 m2
dan sekarang tidak sesuai dengan sertifikat. Berdasarkan latar belakang tersebut maka
sangat menarik untuk mengkaji permasalahan sebagai berikut : Bagaimana
kedudukan hak atas tanah sempadan pantai PT Mutiara Hitam Pertiwi yang diperoleh
dari jual beli? Bagaimana prosedur pendaftaran hak atas tanah sempadan Pantai di
daerah Pantai Carita Pandeglang Banten oleh PT.Mutiara Hitam Pertiwi? Bagaimana
legalitas sertifikat hak atas tanah yang di miliki oleh PT.Mutiara Hitam Pertiwi yang
luasnya sudah berkurang akibat abrasi? Sifat dari penelitian ini adalah bersifat
deskriftif Jenis penelitian ini adalah yuridis empiris , yaitu suatu penelitian hukum
yang dilakukan dengan cara melihat kepada aspek penerapan hukum itu sendiri
ditengah masyarakat, ataupun suatu kajian mengenai perilaku masyarakat yang
timbul akibat berinteraksi dengan sistem norma yang ada.
Kedudukan tanah sempadan pantai diperoleh dari jual beli dari masyarakat
kabupaten pandeglang, desa cerita, Provinsi Banten, berdasarkan kepemilikan tanah
atas kepemilikan tanah adalah surat keterangan kepala desa atau surat girik, yang
diperoleh dari masyarakat dan di jual kepada PT.Mutiara Hitam Pertiwi, dan
dikelolah menjadi cottages dan memperoleh Hak Guna Bangunan.
Posedur pendaftaran tanah sepadan pantai sesuai dengan yang umum sehingga
fakta mengikuti akan tetapi tanah kepemilikan tidak sesuai dengan luasnya atas tanah
dan kepemilikan harusnya dapat di patok atas kejadian penelitian yang tanah abrasi
sehingga dapat melakukan penimbunan untuk memulihkan tanah seperti semula atau
dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA). Legalitas kepemilikan tanah yang
abrasi secara hukumnya adalah sah secara hukum akan tetapi nilai objek tanah
tersebut berkurang dari luasnya dan nilai jualnya. Analisis tentang objek tanah yang
nilai objek tanah telah berubah dalam hal ini diperlukannya pengukuran ulang objek
tanah.
Kata Kunci : Sempadan Pantai, Kepemilikan, Tanah
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
PT. Mutiara Hitam Pertiwi in Pandeglang, Banten, has set up cottages after
buying a piece of land from the society; its purchase was conducted before the Head
of Subdistrict. In fact, problems due to the land owner are frequently found. There
was abrasion on the land that has decreased the resale value of the land or the
cottage. In this case, one of the previous land owners has built the edge of beach
using concrete for water current control. Some parties who did not agree to sell the
land because they did not concur with the price determined by PT. Mutiara Hitam
Pertiwi. The price was determined so because the object value has been decreased
and it was not in accordance with the old object value. The object value as stated in
its certificate was 76,306 m2, but the present value is no longer the same. Based on
this case, the research problems were how about the position of the land title with
coastal borders that PT. Mutiara Hitam Pertiwi obtained from the buying and
selling? How about the title registration procedures of the land with coastal borders
in Carita Beach, Pandeglang, Banten? And how about the legality of the land title
certificate possessed by PT. Mutiara Hitam Pertiwi which width has been decreased
due to abrasion? This is a descriptive research. The research type is judicial
empirical; a legal research which is done by reviewing the aspects of law
implementation in society, or a study on social behaviors which are caused by the
interactions with the present norms.
The position of the land with coastal borders which was purchased from the
people in Pandeglang Regency, Carita Village, Banten Province, according to the
land entitlement, is the letter of notification by the Village Head or what is also called
a temporary deed of ownership; which was gained from the people, sold to PT.
Mutiara Hitam Pertiwi, managed into cottages and granted HGB (Building Rights).
The title registration of the land with coastal borders has been in accordance
with the general procedures so that the facts are valid. However, the land ownership
is not in accordance with the land width and its borders should have been marked
after the abrasion so that the piling up can be done to be compliant with the original
width or the UUPA (Land Act). The ownership legality of the abraded land according
to the law is legally valid; however, the land value has been decreased due to its
width and resale value. The analysis of land which value has changed shows that the
land requires to be measured again.
Keywords: With Coastal Borders, Ownership, Land
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan Kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas
segala anugrah dan kesempatan yang telah diberikan olehnya mulai dari masa
perkuliahan sampai dengan tahap penyelesaian tesis seperti sekarang ini di Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Tesis ini diberi Judul “ANALISIS YURIDIS
KEPEMILIKAN HAK
ATAS TANAH SEMPADAN PANTAI DI DAERAH PANTAI CARITA
PANDEGLANG BANTEN OLEH PT. MUTIARA HITAM PERTIWI”
Pada kesempatan yang berbahagia ini, penulis tidak lupa ingin mengucapkan
terima kasih atas jasa-jasa dan nama-nama yang disebut dibawah ini. Beliau-beliau
tersebut merupakan penuntun dan juga motivasi yang mendukung penulis dari awal,
masa perkuliahan hingga sekarang sampai selesainya tesis ini. Penulis menghaturkan
terima kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada:
1.
Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H., M.Hum., selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara, atas kesempatan yang berharga yang telah diberikan untuk dapat
menyelesaikan studi strata-II Progam Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
2.
Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
3.
Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H., M.S., C.N., Selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan juga selaku Dosen
iii
Universitas Sumatera Utara
Pembimbing Ke-I penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak
memberikan masukan dan arahan yang berarti serta dengan sabar memberikan
petunjuk dalam penulisan ini.
4.
Bapak Prof. Syamsul Arifin, S.H., M.H., selaku Dosen Pembimbing Ke-II
penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak memberikan masukan dan
arahan yang berarti serta dengan memberikan petunjuk dalam penulisan ini.
5.
Bapak Dr. Edy Ikhsan, S.H., M.A., selaku Dosen Pembimbing Ke-III penulis
dalam penulisan tesis ini yang telah banyak memberikan masukan dan arahan
yang berarti serta dengan memberikan petunjuk dalam penulisan ini.
6.
Bapak Dr. Faisal Akbar Nasution S.H., M.Hum., selaku Dosen Penguji yang
telah dengan sabar memberi masukan yang berarti dalam penulisan tesis ini.
7.
Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, S.H., CN., M.Hum., selaku Dosen Penguji yang
telah dengan sabar memberi masukan yang berarti dalam penulisan tesis ini.
8.
Bapak dan Ibu Guru Besar juga segenap Dosen dan staf pengajar Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, tanpa bisa disebutkan
satu persatu namanya, atas jasa-jasanya dalam memberikan ilmu dan bimbingan
selama masa perkuliahan.
9.
Para Pegawai pada program studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang selalu membantu kelancaran dalam manajemen
administrasi yang diperlukan.
10. Kedua Orang Tua yang saya cintai dan sayangi, yaitu Bapakku IR H Tjipto
Basuki dan Ibuku H Siti Miskaya, adik-adikku.
iv
Universitas Sumatera Utara
11. Buat Istriku H. Sovia Y D, dan anak-anakku Anisa Permata dan Denis Suharto.
12. Rekan-rekan Mahasiswa Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara stambuk 2014.
Tesis yang telah diselesaikan dengan segenap hati dan pemikiran ini tentunya
masih perlu untuk diperbaiki karena di dalamnya masih terdapat kekurangankekurangan untuk itu, dengan tangan terbuka akan menerima segala kritik maupun
saran yang sifatnya membangun demi kemajuan kita bersama.
Akhir kata, atas segala perhatian yang telah diberikan untuk tesis ini, sekali
lagi penulis ucapkan terima kasih. Semoga tesis ini sedikit banyak juga dapat
bermanfaat bagi kita semua.
Medan,
Februari 2017
Hormat Penulis
(M. Doddy Nurhadi)
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama
:
M. Doddy Nurhadi
Tempat/Tanggal lahir
:
Jakarta / 23 April 1969
Jenis Kelamin
:
Laki laki
Status
:
Menikah
Agama
:
Islam
Alamat
:
Jl. Cipinang Cempedak II / 42 A Jakarta Timur
Nama Ayah
:
Ir. H. Tjipto Basuki
Nama Ibu
:
H. Siti Miskayah
Nama Isteri
:
Sovia YD.
II. KELUARGA
III. PENDIDIKAN
1.
SD Yaktapena (1982)
2.
SMP Negeri 76 (1985)
3.
SMA Negeri 22 (1988)
4.
S-1 Fakultas Hukum Universitas Jakarta (2014)
5.
S-2 Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara (2017)
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ........................................................................................................
i
ABSTRACT ........................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ......................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ........................................................................
vi
DAFTAR ISI .....................................................................................................
vii
BAB I
PENDAHULUAN ..........................................................................
1
A.
Latar Belakang .....................................................................
1
B.
Perumusan Masalah ..............................................................
17
C.
Tujuan Penelitian ..................................................................
17
D.
Manfaat Penelitian .................................................................
18
E.
Keaslian Penlitian ...................................................................
19
F.
Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................
20
1.
Kerangka Teori .................................................................
20
2.
Konsepsi. .........................................................................
23
Metode Penelitian ..................................................................
26
1.
Jenis dan Sifat Penelitian ..................................................
27
2.
Sumber Data. ...................................................................
28
3.
Teknik Pengumpulan Data ...............................................
29
4.
Lokasi Penelitian ..............................................................
30
5.
Alat Pengumpulan Data....................................................
30
6.
Analisa Data......................................................................
31
KEDUDUKAN HAK ATAS TANAH SEMPADAN PANTAI
PT. MUTIARA HITAM PERTIWI YANG DIPEROLEH
DARI JUAL BELI DARI MASYARAKAT ................................
32
A.
Tentang Tanah .........................................................................
32
1.
33
G.
BAB II
Hak Penguasaan Atas Tanah. ..........................................
vii
Universitas Sumatera Utara
BAB III
2.
Tata Cara Memperoleh Tanah ..........................................
36
3.
Tanah Sempadan...............................................................
54
4.
Abrasi...............................................................................
55
B.
Jual Beli . ................................................................................
59
C.
Kedudukan Hak Atas Tanah Sempadan Pantai. ....................
66
PROSEDUR PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH
SEPADAN PANTAI DI DAERAH PANTAI CARITA
PANDEGLANG BANTEN OLEH PT. MUTIARA HITAM
PERTIWI .......................................................................................
69
A.
Tinjauan Umum .......................................................................
69
1.
Prosedur Pendaftaran Tanah ............................................
69
2.
Legalitas Sertifikat Hak Atas Tanah Secara Umum ........
74
B.
Pemeliharaan data tanah (maintenance) .................................
75
C.
Pendaftaran Tanah Secara Sistematik.....................................
75
D.
Pendaftaran Tanah Secara Sporadik .......................................
77
1.
Macam Pendaftaran Tanah. .............................................
77
2.
Penerbitan Sertifikat ........................................................
81
E.
Syarat-Syarat
Dalam
Permohonan
Hak
Atas
Tanah
Sempadan Pantai......................................................................
84
LEGALITAS SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH YANG
DIMILIKI OLEH PT.MUTIARA HITAM PERTIWI ..............
87
A.
Tinjauan Umum ......................................................................
87
B.
Status Objek Tanah yang Abrasi. ...........................................
91
C.
Legalitas Kepemilikan Tanah yang Abrasi.............................
93
KESIMPULAN DAN SARAN .....................................................
95
A.
Kesimpulan .............................................................................
95
B.
Saran .......................................................................................
96
DAFTAR PUSTAKA . ......................................................................................
97
BAB IV
BAB V
viii
Universitas Sumatera Utara
SEMPADAN PANTAI DAERAH PANTAI CARITA PANDEGLANG
BANTEN OLEH PT. MUTIARA HITAM PERTIWI
TESIS
Oleh
M. DODDY NURHADI
147011165/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH
SEMPADAN PANTAI DAERAH PANTAI CARITA PANDEGLANG
BANTEN OLEH PT. MUTIARA HITAM PERTIWI
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
M. DODDY NURHADI
147011165/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
:
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
:
:
:
ANALISIS YURIDIS KEPEMILIKAN HAK ATAS
TANAH SEMPADAN PANTAI DAERAH PANTAI
CARITA PANDEGLANG BANTEN OLEH PT.
MUTIARA HITAM PERTIWI
M. DODDY NURHADI
147011165
KENOTARIATAN
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
(Prof. Syamsul Arifin, SH, MH)
Ketua Program Studi,
(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN)
Pembimbing
(Dr. Edy Ikhsan, SH, MA)
Dekan,
(Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Tanggal lulus : 08 February 2017
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 08 February 2017
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof. Syamsul Arifin, SH, MH
2. Dr. Edy Ikhsan, SH, MA
3. Dr. Faisal Akbar Nasution SH, MHum
4. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
:
M. DODDY NURHADI
Nim
:
147011165
Program Studi
:
Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
:
ANALISIS YURIDIS KEPEMILIKAN HAK ATAS
TANAH SEMPADAN PANTAI DI DAERAH PANTAI
CARITA PANDEGLANG BANTEN OLEH PT.
MUTIARA HITAM PERTIWI
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : M. DODDY NURHADI
Nim : 147011165
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
PT. Mutiara Hitam Pertiwi di Pandeglang Banten mendirikan cottage dengan
cara membeli tanah dari masyarakat, yang jual belinya dilakukan dihadapan camat.
Dalam jual beli ternyata sering terjadi permasalahan yang timbul dari pemilik tanah.
Tanah tersebut abrasi sehingga menimbulkan objek tanah atau kedudukan nilai jual
cottage menjadi murah/kurang nilai jual, Dalam hal ini ada pemilik cottage membuat
bibir pantai dengan di beton untuk menahan deras air. Beberapa pihak yang tidak mau
menjual tanah tersebut karena tidak sesuai dengan harga yang ditentukan oleh PT.
Mutiara Hitam Pertiwi disebabkan nilai objek berkurang dan tidak sesuai dengan nilai
objek yang lama atau sesuai dengan sertifakat yang lama yang terdahulu 76.306 m2
dan sekarang tidak sesuai dengan sertifikat. Berdasarkan latar belakang tersebut maka
sangat menarik untuk mengkaji permasalahan sebagai berikut : Bagaimana
kedudukan hak atas tanah sempadan pantai PT Mutiara Hitam Pertiwi yang diperoleh
dari jual beli? Bagaimana prosedur pendaftaran hak atas tanah sempadan Pantai di
daerah Pantai Carita Pandeglang Banten oleh PT.Mutiara Hitam Pertiwi? Bagaimana
legalitas sertifikat hak atas tanah yang di miliki oleh PT.Mutiara Hitam Pertiwi yang
luasnya sudah berkurang akibat abrasi? Sifat dari penelitian ini adalah bersifat
deskriftif Jenis penelitian ini adalah yuridis empiris , yaitu suatu penelitian hukum
yang dilakukan dengan cara melihat kepada aspek penerapan hukum itu sendiri
ditengah masyarakat, ataupun suatu kajian mengenai perilaku masyarakat yang
timbul akibat berinteraksi dengan sistem norma yang ada.
Kedudukan tanah sempadan pantai diperoleh dari jual beli dari masyarakat
kabupaten pandeglang, desa cerita, Provinsi Banten, berdasarkan kepemilikan tanah
atas kepemilikan tanah adalah surat keterangan kepala desa atau surat girik, yang
diperoleh dari masyarakat dan di jual kepada PT.Mutiara Hitam Pertiwi, dan
dikelolah menjadi cottages dan memperoleh Hak Guna Bangunan.
Posedur pendaftaran tanah sepadan pantai sesuai dengan yang umum sehingga
fakta mengikuti akan tetapi tanah kepemilikan tidak sesuai dengan luasnya atas tanah
dan kepemilikan harusnya dapat di patok atas kejadian penelitian yang tanah abrasi
sehingga dapat melakukan penimbunan untuk memulihkan tanah seperti semula atau
dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA). Legalitas kepemilikan tanah yang
abrasi secara hukumnya adalah sah secara hukum akan tetapi nilai objek tanah
tersebut berkurang dari luasnya dan nilai jualnya. Analisis tentang objek tanah yang
nilai objek tanah telah berubah dalam hal ini diperlukannya pengukuran ulang objek
tanah.
Kata Kunci : Sempadan Pantai, Kepemilikan, Tanah
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
PT. Mutiara Hitam Pertiwi in Pandeglang, Banten, has set up cottages after
buying a piece of land from the society; its purchase was conducted before the Head
of Subdistrict. In fact, problems due to the land owner are frequently found. There
was abrasion on the land that has decreased the resale value of the land or the
cottage. In this case, one of the previous land owners has built the edge of beach
using concrete for water current control. Some parties who did not agree to sell the
land because they did not concur with the price determined by PT. Mutiara Hitam
Pertiwi. The price was determined so because the object value has been decreased
and it was not in accordance with the old object value. The object value as stated in
its certificate was 76,306 m2, but the present value is no longer the same. Based on
this case, the research problems were how about the position of the land title with
coastal borders that PT. Mutiara Hitam Pertiwi obtained from the buying and
selling? How about the title registration procedures of the land with coastal borders
in Carita Beach, Pandeglang, Banten? And how about the legality of the land title
certificate possessed by PT. Mutiara Hitam Pertiwi which width has been decreased
due to abrasion? This is a descriptive research. The research type is judicial
empirical; a legal research which is done by reviewing the aspects of law
implementation in society, or a study on social behaviors which are caused by the
interactions with the present norms.
The position of the land with coastal borders which was purchased from the
people in Pandeglang Regency, Carita Village, Banten Province, according to the
land entitlement, is the letter of notification by the Village Head or what is also called
a temporary deed of ownership; which was gained from the people, sold to PT.
Mutiara Hitam Pertiwi, managed into cottages and granted HGB (Building Rights).
The title registration of the land with coastal borders has been in accordance
with the general procedures so that the facts are valid. However, the land ownership
is not in accordance with the land width and its borders should have been marked
after the abrasion so that the piling up can be done to be compliant with the original
width or the UUPA (Land Act). The ownership legality of the abraded land according
to the law is legally valid; however, the land value has been decreased due to its
width and resale value. The analysis of land which value has changed shows that the
land requires to be measured again.
Keywords: With Coastal Borders, Ownership, Land
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan Kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas
segala anugrah dan kesempatan yang telah diberikan olehnya mulai dari masa
perkuliahan sampai dengan tahap penyelesaian tesis seperti sekarang ini di Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Tesis ini diberi Judul “ANALISIS YURIDIS
KEPEMILIKAN HAK
ATAS TANAH SEMPADAN PANTAI DI DAERAH PANTAI CARITA
PANDEGLANG BANTEN OLEH PT. MUTIARA HITAM PERTIWI”
Pada kesempatan yang berbahagia ini, penulis tidak lupa ingin mengucapkan
terima kasih atas jasa-jasa dan nama-nama yang disebut dibawah ini. Beliau-beliau
tersebut merupakan penuntun dan juga motivasi yang mendukung penulis dari awal,
masa perkuliahan hingga sekarang sampai selesainya tesis ini. Penulis menghaturkan
terima kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada:
1.
Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H., M.Hum., selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara, atas kesempatan yang berharga yang telah diberikan untuk dapat
menyelesaikan studi strata-II Progam Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
2.
Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
3.
Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H., M.S., C.N., Selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan juga selaku Dosen
iii
Universitas Sumatera Utara
Pembimbing Ke-I penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak
memberikan masukan dan arahan yang berarti serta dengan sabar memberikan
petunjuk dalam penulisan ini.
4.
Bapak Prof. Syamsul Arifin, S.H., M.H., selaku Dosen Pembimbing Ke-II
penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak memberikan masukan dan
arahan yang berarti serta dengan memberikan petunjuk dalam penulisan ini.
5.
Bapak Dr. Edy Ikhsan, S.H., M.A., selaku Dosen Pembimbing Ke-III penulis
dalam penulisan tesis ini yang telah banyak memberikan masukan dan arahan
yang berarti serta dengan memberikan petunjuk dalam penulisan ini.
6.
Bapak Dr. Faisal Akbar Nasution S.H., M.Hum., selaku Dosen Penguji yang
telah dengan sabar memberi masukan yang berarti dalam penulisan tesis ini.
7.
Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, S.H., CN., M.Hum., selaku Dosen Penguji yang
telah dengan sabar memberi masukan yang berarti dalam penulisan tesis ini.
8.
Bapak dan Ibu Guru Besar juga segenap Dosen dan staf pengajar Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, tanpa bisa disebutkan
satu persatu namanya, atas jasa-jasanya dalam memberikan ilmu dan bimbingan
selama masa perkuliahan.
9.
Para Pegawai pada program studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang selalu membantu kelancaran dalam manajemen
administrasi yang diperlukan.
10. Kedua Orang Tua yang saya cintai dan sayangi, yaitu Bapakku IR H Tjipto
Basuki dan Ibuku H Siti Miskaya, adik-adikku.
iv
Universitas Sumatera Utara
11. Buat Istriku H. Sovia Y D, dan anak-anakku Anisa Permata dan Denis Suharto.
12. Rekan-rekan Mahasiswa Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara stambuk 2014.
Tesis yang telah diselesaikan dengan segenap hati dan pemikiran ini tentunya
masih perlu untuk diperbaiki karena di dalamnya masih terdapat kekurangankekurangan untuk itu, dengan tangan terbuka akan menerima segala kritik maupun
saran yang sifatnya membangun demi kemajuan kita bersama.
Akhir kata, atas segala perhatian yang telah diberikan untuk tesis ini, sekali
lagi penulis ucapkan terima kasih. Semoga tesis ini sedikit banyak juga dapat
bermanfaat bagi kita semua.
Medan,
Februari 2017
Hormat Penulis
(M. Doddy Nurhadi)
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama
:
M. Doddy Nurhadi
Tempat/Tanggal lahir
:
Jakarta / 23 April 1969
Jenis Kelamin
:
Laki laki
Status
:
Menikah
Agama
:
Islam
Alamat
:
Jl. Cipinang Cempedak II / 42 A Jakarta Timur
Nama Ayah
:
Ir. H. Tjipto Basuki
Nama Ibu
:
H. Siti Miskayah
Nama Isteri
:
Sovia YD.
II. KELUARGA
III. PENDIDIKAN
1.
SD Yaktapena (1982)
2.
SMP Negeri 76 (1985)
3.
SMA Negeri 22 (1988)
4.
S-1 Fakultas Hukum Universitas Jakarta (2014)
5.
S-2 Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara (2017)
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ........................................................................................................
i
ABSTRACT ........................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ......................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ........................................................................
vi
DAFTAR ISI .....................................................................................................
vii
BAB I
PENDAHULUAN ..........................................................................
1
A.
Latar Belakang .....................................................................
1
B.
Perumusan Masalah ..............................................................
17
C.
Tujuan Penelitian ..................................................................
17
D.
Manfaat Penelitian .................................................................
18
E.
Keaslian Penlitian ...................................................................
19
F.
Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................
20
1.
Kerangka Teori .................................................................
20
2.
Konsepsi. .........................................................................
23
Metode Penelitian ..................................................................
26
1.
Jenis dan Sifat Penelitian ..................................................
27
2.
Sumber Data. ...................................................................
28
3.
Teknik Pengumpulan Data ...............................................
29
4.
Lokasi Penelitian ..............................................................
30
5.
Alat Pengumpulan Data....................................................
30
6.
Analisa Data......................................................................
31
KEDUDUKAN HAK ATAS TANAH SEMPADAN PANTAI
PT. MUTIARA HITAM PERTIWI YANG DIPEROLEH
DARI JUAL BELI DARI MASYARAKAT ................................
32
A.
Tentang Tanah .........................................................................
32
1.
33
G.
BAB II
Hak Penguasaan Atas Tanah. ..........................................
vii
Universitas Sumatera Utara
BAB III
2.
Tata Cara Memperoleh Tanah ..........................................
36
3.
Tanah Sempadan...............................................................
54
4.
Abrasi...............................................................................
55
B.
Jual Beli . ................................................................................
59
C.
Kedudukan Hak Atas Tanah Sempadan Pantai. ....................
66
PROSEDUR PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH
SEPADAN PANTAI DI DAERAH PANTAI CARITA
PANDEGLANG BANTEN OLEH PT. MUTIARA HITAM
PERTIWI .......................................................................................
69
A.
Tinjauan Umum .......................................................................
69
1.
Prosedur Pendaftaran Tanah ............................................
69
2.
Legalitas Sertifikat Hak Atas Tanah Secara Umum ........
74
B.
Pemeliharaan data tanah (maintenance) .................................
75
C.
Pendaftaran Tanah Secara Sistematik.....................................
75
D.
Pendaftaran Tanah Secara Sporadik .......................................
77
1.
Macam Pendaftaran Tanah. .............................................
77
2.
Penerbitan Sertifikat ........................................................
81
E.
Syarat-Syarat
Dalam
Permohonan
Hak
Atas
Tanah
Sempadan Pantai......................................................................
84
LEGALITAS SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH YANG
DIMILIKI OLEH PT.MUTIARA HITAM PERTIWI ..............
87
A.
Tinjauan Umum ......................................................................
87
B.
Status Objek Tanah yang Abrasi. ...........................................
91
C.
Legalitas Kepemilikan Tanah yang Abrasi.............................
93
KESIMPULAN DAN SARAN .....................................................
95
A.
Kesimpulan .............................................................................
95
B.
Saran .......................................................................................
96
DAFTAR PUSTAKA . ......................................................................................
97
BAB IV
BAB V
viii
Universitas Sumatera Utara