STUDI KELAYAKAN USAHA FOOD COURT PUSAT J
STUDI KELAYAKAN USAHA
FOOD COURT / PUSAT JAJAN ALUMNI2877
UMUM / LATAR BELAKANG
ALUMNI2877 (IKATAN ALUMNI SMAN 28 JAKARTA ANGKATAN 1977) yang bertujuan
menghimpun seluruh Alumni SMAN 28 Jakarta Angkatan/Lulusan Tahun 1977 guna
menyambung tali silaturahim serta memberdayakan Alumni yang saat ini sebagian besar sudah
memasuki masa pensiun. Selain daripada itu, telah sama-sama kita ketahui bahwa garis hidup
dari masing-masing Alumnus berbeda satu dengan yang lainnya. Untuk itu ALUMNI2877
bertekad untuk saling bahu membahu dan bergandeng tangan guna wewujudkan tali silaturahim
ALUMNI2877 yang berdaya guna disisa-sisa usia ini. Salah satu pilihan untuk pemberdayaan
ALUMNI2877 adalah dengan membangun dan mengelola Food Court (FC) / Pusat Jajan yang
berkonsep tumbuh dengan segala fasilitasnya.
Patut disyukuri, ada salah satu alumnus yang memiliki lahan keluarga yang sangat strategis di
Jalan Raya Kebagusan, Pasarminggu dan bersedia untuk melakukan kerjasama dengan
ALUMNI2877 untuk membangun dan mengelola FC secara Syariah.
Sebagaimana kita ketahui bahwa setiap manusia mempunyai selera makanan yang berbeda,
sehingga pengunjung FC yang datang dengan rekan atau keluarga dan ingin makan dapat
memilih makanan sesuai dengan seleranya dan duduk bersama di meja dengan nyaman. Oleh
karena itu konsep FC harus menarik dan mempunyai diferensiasi dengan FC lain.
1. KEPEMILIKAN DAN PENGURUS USAHA
1.1
Pemrakarsa
ALUMNI2877, berdasarkan latar belakang seperti yang diceritakan di atas, merencanakan untuk
membangun dan mengelola usaha FC yang menarik pengunjung dengan makanan yang
memenuhi selera orang banyak. Mengingat keterbatasan dana dalam membangun usaha tersebut,
ALUMNI2877 bermaksud untuk mengajak kerjasama dengan rekan-rekan yang mampu dan
berminat untuk menanamkan/menginvestasikan dananya guna memenuhi kekurangan dana yang
dimiliki ALUMNI2877.
Selain itu, Penyertaan Modal dari Pemilik lahan yang nilainya akan diperhitungkan sesuai
dengan kesepakatan yang disetujui bersama antara Pemilik lahan dan ALUMNI2877.
Perjanjian Kerjasama antara Pemilik lahan dengan ALUMNI2877 akan dibuat dan ditanda
tangani bersama dihadapan Notaris di Jakarta.
1.2
Kepemilikan Usaha
FC ini merupakan usaha Patungan yang berdasarkan kerja sama secara syariah, dimana
pengurusnya adalah sebagai berikut :
Pemrakarsa
Pemilik Lahan
Pimpinan Usaha
Pengurus Harian
Karyawan
1.3
: ALUMNI2877
: KEL. BESAR BAMBANG HENDRO SUSETYO
:
:
: ….. orang
Modal Usaha
Modal dasar usaha dan telah disetorkan sebesar Rp 100.000 (Seratus juta dua ratus rupiah).
1.4
Aspek Legal
Sertifikat dan Surat-surat izin serta referensi yang telah dimiliki adalah:
–
–
–
2.
Sertifikat tanah Hak milik
IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
Kartu tanda penduduk (KTP) / Kartu Keluarga (KK) Pemilik Lahan dan Pengurus
PEMASARAN
2.1. Produk & Segmentasi
Produk usaha ini adalah penyewaan kios-kios yang diperuntukan untuk makanan, minuman dan
cemilan dimana hanya boleh dibangun 1 (satu) jenis makanan/minuman atau merek dalam satu
komplek FC. Hal ini untuk menjaga persaingan yang tidak sehat. Namun, seiring dengan
pertumbuhan dan perkembangan usaha dapat dibangun lebih dari satu jenis makanan/minuman
atau merek tanpa persetujuan penyewa pertama.
Segment usaha ini adalah ditujukan untuk para pengusaha makanan/minuman baik yang sudah
berpengalaman ataupun yang baru.
2.2. Permintaan
Dalam rencana membuka usahaFC ini, telah dilakukan pendekan kepada para penjual makanan/
minuman yang telah beroperasi lama ataupun calon penjual makanan/minuman baru, baik dari
kalangan ALUMNI2877 ataupun dari luar, dimana sebagian besar mereka setuju untuk membuka
usaha di FC di lokasi yang akan dibangun. Diperkirakan dalam tahun pertama terisi 50-80 % dan
tahun kedua baru akan terisi 100 %.
Total kios yang akan dibangun sebanyak 20 unit, dengan luas 2.5 m x 3 m = 7.5 m2 per unit.
2.3. Pesaing
Lokasi FC yang akan dibangun relative jauh dari FC sejenis, maka pesaing dianggap kurang
signifikan, tambahan lagi FC ini berada pada jangkauan pertama dari Ring Road TB Simatupang
pada arah jalur pulang kerja ke wilayah Depok.
2.4. Analisa SWOT dan Asumsi-asumsi
STRENGTH (KEKUATAN) :
Lokasi strategis disebelah Puskesmas yg ramai dikunjungi masyarakat.
Lahan Luas sekitar 1.500 m2 sehingga leluasa untuk parkir kendaraan pengunjung
Jalan Raya Kebagusan menjadi jalur alternatif favorit untuk pulang ke arah Depok
Kontur tanah memungkinkan untuk konsep FC Taman / FC Hijau
WEAKNESS (KELEMAHAN) :
Lahan masih mentah sehingga perlu infrastruktur yang memadai
Pengunjung siang hari diprediksi hanya kalangan menengah ke bawah
Pengunjung malam hari hanya mengandalkan masyarakat yang singgah pulang kantor
Pengunjung belum familier dengan lokasi usaha yang masih baru
OPPORTUNITY (PELUANG) :
Terbuka peluang untuk diversifikasi usaha misalnya (Lahan Parkir, Laundry, Cucian
Motor, sewa ruang rapat, kamar kost, dll.)
Masih memungkinkan untuk perluasan tempat usaha bila pertumbuhan usaha baik.
Meningkatnya pengguna Jalan Raya Kebagusan
THREAD (ANCAMAN) :
Pertumbuhan FC kecil sepanjang Jalan Raya Kebagusan.
Pedagang yang menggunakan tenda bongkar pasang meningkat
Kontinyuitas tenant/penyewa dalam menjalankan usahanya belum teruji
2.5. Strategi Bisnis/Usaha
Dari Analisa SWOT di atas, maka diperlukan Strategi Bisnis yang memadai dan relevan dengan
kondisi berpedoman pada teori Strategi Pemasaran “4-P” (PRICE, PRODUCT, PLACE,
PROMOTION) yang secara garis besar dijabarkan sebagai berikut :
PRODUCT / PRODUK
Produk yang ditawarkan harus berkualitas baik dan sesuai dengan kebutuhan pelanggan
Desain harus menarik dan spesifikasi sesuai yang diperlukan pelanggan
Dll
PRICE / HARGA
Harga yang ditawarkan harus kompetitif
Disesuaikan dengan daya beli pelanggan
Margin kecil untuk memperoleh pendapatan/omzet yang besar
PLACE / LOKASI / JALUR DISTRIBUSI
Jalur Distribusi
PROMOTION / PROMOSI
Bisa dilakukan melalui Sosmed, Media Cetak dan Televisi
Expo, dll
2.6. Proyeksi Pendapatan/Omzet
Berdasarkan hasil Analisa SWOT dan pesaing, maka proyeksi omset ini dapat dilihat pada Cash
Flow – Lampiran-1
Mengingat usaha baru dibuka, maka omset penjualan pada tahun pertama belum mencapai target,
baru tahun ke-2 terisi penuh.
3. LOKASI USAHA DAN BANGUNAN/SPESIFIKASI
3.1
Lokasi Usaha
Lokasi FC di Jalan Raya Kebagusan, Pasarminggu, Jakarta Selatas. Bersebelahan dengan
Puskesmas Kec. Pasarminggu dengan luas lahan 1.500 m2 expandable.
3.2
Bangunan / Spesifikasi
Bangunan FC bernuansa rumah tradisional Jawa berbentuk limasan yang terdiri dari 2 unit
rumah limasan berbahan baku kayu jati. Rumah Limasan akan dibeli dari daerah Jawa Timur dan
merupakan bangunan lama yang akan di bongkar dan di dirikan kembali dengan berbagai
modifikasi sesuai dengan peruntukannya yaitu untuk Food Court.
Luas bangunan Limasan 1 sebagai unit utama adalah ruang terbuka (9 x 14) m2 dengan jurai /
teras ( 2 x 14) m2. Bangunan ini akan dijadikan Ruang Utama tempat meja dan kursi tamu.
Luas bangunan Limasan 2 sebagai unit tambahan mempunyai ruang terbuka agak kecil
berukuran sekitar (8 x 14 ) m2.
Bangunan Kios2 makanan / minuman akan dibuat di sisi kanan dan kiri serta bagian belakang
bangunan.
Skema / Lay out bangunan FC dapat dilihat pada Lampiran-2.
4.
ANALISA KEUANGAN
Total biaya pembangunan FC diperkirakan sebesar Rp 500.000.000,- dengan rincian sebagai
berikut:
Investasi tetap:
Pembelian Rumah Limasan 2 unit
Kios 20 unit & Fasilitasnya
Rp 200.000.000,Rp 100.000.000,-
Biaya Konstruksi & Biaya Lainnya :
Konstruksi dan Biaya operasional
Rp 170.000.000,-
Total Rp.
Rp. 470.000.000,__________________________________________________________________________
Sumber Dana Investasi
Kebutuhan dana dalam pembangunan usaha ini berasal dari dana sendiri dan dana pinjaman dari
bank. Yaitu:
Investor / Modal sendiri :
Investasi Tetap
Rp 300.000.000,- (60 %)
Penyertaan Modal
Konstruksi dll.
Total
Rp 200.000.000,- (40%)
Rp 500.000.000,-
Pembagian Profit Sharing/Pengembalian Investasi
Sedangkan pembayaran kredit akan dimulai dicicil pada tahun kedua operasional, dan berakhir
pada tahun ke-10
Analisa Investasi
1.
Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali investasi
dengan menggunakan keuntungan ditambah penyusutan.
2.
Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat bunga yang akan menjadi nilai sekarang dari
proceeds yang diharapkan yang akan diterima, sama dengan nilai sekarang dari pengeluaran
modal. IRR yang baik jika lebih besar dari tingkat suku bunga bank.
Rasio Keuangan
Metode yang digunakan adalah:
Likuiditas adalah ukuran kemampuan usaha dalam memenuhi kewajiban lancarnya, minimal 1
atau 100%.
Profitabilitas
Kemampuan usaha dalam menghasilkan laba dengan jumlah harta yang telah ditanamkan, dapat
diukur dengan ROI (Rate of return Of Investment) dan ROE (Rate of return On Equity). ROI
dan ROE yang baik lebih besar dari suku bunga bank.
5.
KESIMPULAN
Melihat dari hasil analisa Keuangan dll, maka Pembangunan tempat usaha FC ini layak untuk
dilaksanakan.
6.
PENUTUP
Terima kasih kepada semua pihak yg telah membantu untuk merealisasikan
pembangunan FC ALUMNI2877. Mohon maaf atas segala kesalahan.
Jakarta 17 Januari 2016
TEAM BIDANG USAHA ALUMNI2877
FOOD COURT / PUSAT JAJAN ALUMNI2877
UMUM / LATAR BELAKANG
ALUMNI2877 (IKATAN ALUMNI SMAN 28 JAKARTA ANGKATAN 1977) yang bertujuan
menghimpun seluruh Alumni SMAN 28 Jakarta Angkatan/Lulusan Tahun 1977 guna
menyambung tali silaturahim serta memberdayakan Alumni yang saat ini sebagian besar sudah
memasuki masa pensiun. Selain daripada itu, telah sama-sama kita ketahui bahwa garis hidup
dari masing-masing Alumnus berbeda satu dengan yang lainnya. Untuk itu ALUMNI2877
bertekad untuk saling bahu membahu dan bergandeng tangan guna wewujudkan tali silaturahim
ALUMNI2877 yang berdaya guna disisa-sisa usia ini. Salah satu pilihan untuk pemberdayaan
ALUMNI2877 adalah dengan membangun dan mengelola Food Court (FC) / Pusat Jajan yang
berkonsep tumbuh dengan segala fasilitasnya.
Patut disyukuri, ada salah satu alumnus yang memiliki lahan keluarga yang sangat strategis di
Jalan Raya Kebagusan, Pasarminggu dan bersedia untuk melakukan kerjasama dengan
ALUMNI2877 untuk membangun dan mengelola FC secara Syariah.
Sebagaimana kita ketahui bahwa setiap manusia mempunyai selera makanan yang berbeda,
sehingga pengunjung FC yang datang dengan rekan atau keluarga dan ingin makan dapat
memilih makanan sesuai dengan seleranya dan duduk bersama di meja dengan nyaman. Oleh
karena itu konsep FC harus menarik dan mempunyai diferensiasi dengan FC lain.
1. KEPEMILIKAN DAN PENGURUS USAHA
1.1
Pemrakarsa
ALUMNI2877, berdasarkan latar belakang seperti yang diceritakan di atas, merencanakan untuk
membangun dan mengelola usaha FC yang menarik pengunjung dengan makanan yang
memenuhi selera orang banyak. Mengingat keterbatasan dana dalam membangun usaha tersebut,
ALUMNI2877 bermaksud untuk mengajak kerjasama dengan rekan-rekan yang mampu dan
berminat untuk menanamkan/menginvestasikan dananya guna memenuhi kekurangan dana yang
dimiliki ALUMNI2877.
Selain itu, Penyertaan Modal dari Pemilik lahan yang nilainya akan diperhitungkan sesuai
dengan kesepakatan yang disetujui bersama antara Pemilik lahan dan ALUMNI2877.
Perjanjian Kerjasama antara Pemilik lahan dengan ALUMNI2877 akan dibuat dan ditanda
tangani bersama dihadapan Notaris di Jakarta.
1.2
Kepemilikan Usaha
FC ini merupakan usaha Patungan yang berdasarkan kerja sama secara syariah, dimana
pengurusnya adalah sebagai berikut :
Pemrakarsa
Pemilik Lahan
Pimpinan Usaha
Pengurus Harian
Karyawan
1.3
: ALUMNI2877
: KEL. BESAR BAMBANG HENDRO SUSETYO
:
:
: ….. orang
Modal Usaha
Modal dasar usaha dan telah disetorkan sebesar Rp 100.000 (Seratus juta dua ratus rupiah).
1.4
Aspek Legal
Sertifikat dan Surat-surat izin serta referensi yang telah dimiliki adalah:
–
–
–
2.
Sertifikat tanah Hak milik
IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
Kartu tanda penduduk (KTP) / Kartu Keluarga (KK) Pemilik Lahan dan Pengurus
PEMASARAN
2.1. Produk & Segmentasi
Produk usaha ini adalah penyewaan kios-kios yang diperuntukan untuk makanan, minuman dan
cemilan dimana hanya boleh dibangun 1 (satu) jenis makanan/minuman atau merek dalam satu
komplek FC. Hal ini untuk menjaga persaingan yang tidak sehat. Namun, seiring dengan
pertumbuhan dan perkembangan usaha dapat dibangun lebih dari satu jenis makanan/minuman
atau merek tanpa persetujuan penyewa pertama.
Segment usaha ini adalah ditujukan untuk para pengusaha makanan/minuman baik yang sudah
berpengalaman ataupun yang baru.
2.2. Permintaan
Dalam rencana membuka usahaFC ini, telah dilakukan pendekan kepada para penjual makanan/
minuman yang telah beroperasi lama ataupun calon penjual makanan/minuman baru, baik dari
kalangan ALUMNI2877 ataupun dari luar, dimana sebagian besar mereka setuju untuk membuka
usaha di FC di lokasi yang akan dibangun. Diperkirakan dalam tahun pertama terisi 50-80 % dan
tahun kedua baru akan terisi 100 %.
Total kios yang akan dibangun sebanyak 20 unit, dengan luas 2.5 m x 3 m = 7.5 m2 per unit.
2.3. Pesaing
Lokasi FC yang akan dibangun relative jauh dari FC sejenis, maka pesaing dianggap kurang
signifikan, tambahan lagi FC ini berada pada jangkauan pertama dari Ring Road TB Simatupang
pada arah jalur pulang kerja ke wilayah Depok.
2.4. Analisa SWOT dan Asumsi-asumsi
STRENGTH (KEKUATAN) :
Lokasi strategis disebelah Puskesmas yg ramai dikunjungi masyarakat.
Lahan Luas sekitar 1.500 m2 sehingga leluasa untuk parkir kendaraan pengunjung
Jalan Raya Kebagusan menjadi jalur alternatif favorit untuk pulang ke arah Depok
Kontur tanah memungkinkan untuk konsep FC Taman / FC Hijau
WEAKNESS (KELEMAHAN) :
Lahan masih mentah sehingga perlu infrastruktur yang memadai
Pengunjung siang hari diprediksi hanya kalangan menengah ke bawah
Pengunjung malam hari hanya mengandalkan masyarakat yang singgah pulang kantor
Pengunjung belum familier dengan lokasi usaha yang masih baru
OPPORTUNITY (PELUANG) :
Terbuka peluang untuk diversifikasi usaha misalnya (Lahan Parkir, Laundry, Cucian
Motor, sewa ruang rapat, kamar kost, dll.)
Masih memungkinkan untuk perluasan tempat usaha bila pertumbuhan usaha baik.
Meningkatnya pengguna Jalan Raya Kebagusan
THREAD (ANCAMAN) :
Pertumbuhan FC kecil sepanjang Jalan Raya Kebagusan.
Pedagang yang menggunakan tenda bongkar pasang meningkat
Kontinyuitas tenant/penyewa dalam menjalankan usahanya belum teruji
2.5. Strategi Bisnis/Usaha
Dari Analisa SWOT di atas, maka diperlukan Strategi Bisnis yang memadai dan relevan dengan
kondisi berpedoman pada teori Strategi Pemasaran “4-P” (PRICE, PRODUCT, PLACE,
PROMOTION) yang secara garis besar dijabarkan sebagai berikut :
PRODUCT / PRODUK
Produk yang ditawarkan harus berkualitas baik dan sesuai dengan kebutuhan pelanggan
Desain harus menarik dan spesifikasi sesuai yang diperlukan pelanggan
Dll
PRICE / HARGA
Harga yang ditawarkan harus kompetitif
Disesuaikan dengan daya beli pelanggan
Margin kecil untuk memperoleh pendapatan/omzet yang besar
PLACE / LOKASI / JALUR DISTRIBUSI
Jalur Distribusi
PROMOTION / PROMOSI
Bisa dilakukan melalui Sosmed, Media Cetak dan Televisi
Expo, dll
2.6. Proyeksi Pendapatan/Omzet
Berdasarkan hasil Analisa SWOT dan pesaing, maka proyeksi omset ini dapat dilihat pada Cash
Flow – Lampiran-1
Mengingat usaha baru dibuka, maka omset penjualan pada tahun pertama belum mencapai target,
baru tahun ke-2 terisi penuh.
3. LOKASI USAHA DAN BANGUNAN/SPESIFIKASI
3.1
Lokasi Usaha
Lokasi FC di Jalan Raya Kebagusan, Pasarminggu, Jakarta Selatas. Bersebelahan dengan
Puskesmas Kec. Pasarminggu dengan luas lahan 1.500 m2 expandable.
3.2
Bangunan / Spesifikasi
Bangunan FC bernuansa rumah tradisional Jawa berbentuk limasan yang terdiri dari 2 unit
rumah limasan berbahan baku kayu jati. Rumah Limasan akan dibeli dari daerah Jawa Timur dan
merupakan bangunan lama yang akan di bongkar dan di dirikan kembali dengan berbagai
modifikasi sesuai dengan peruntukannya yaitu untuk Food Court.
Luas bangunan Limasan 1 sebagai unit utama adalah ruang terbuka (9 x 14) m2 dengan jurai /
teras ( 2 x 14) m2. Bangunan ini akan dijadikan Ruang Utama tempat meja dan kursi tamu.
Luas bangunan Limasan 2 sebagai unit tambahan mempunyai ruang terbuka agak kecil
berukuran sekitar (8 x 14 ) m2.
Bangunan Kios2 makanan / minuman akan dibuat di sisi kanan dan kiri serta bagian belakang
bangunan.
Skema / Lay out bangunan FC dapat dilihat pada Lampiran-2.
4.
ANALISA KEUANGAN
Total biaya pembangunan FC diperkirakan sebesar Rp 500.000.000,- dengan rincian sebagai
berikut:
Investasi tetap:
Pembelian Rumah Limasan 2 unit
Kios 20 unit & Fasilitasnya
Rp 200.000.000,Rp 100.000.000,-
Biaya Konstruksi & Biaya Lainnya :
Konstruksi dan Biaya operasional
Rp 170.000.000,-
Total Rp.
Rp. 470.000.000,__________________________________________________________________________
Sumber Dana Investasi
Kebutuhan dana dalam pembangunan usaha ini berasal dari dana sendiri dan dana pinjaman dari
bank. Yaitu:
Investor / Modal sendiri :
Investasi Tetap
Rp 300.000.000,- (60 %)
Penyertaan Modal
Konstruksi dll.
Total
Rp 200.000.000,- (40%)
Rp 500.000.000,-
Pembagian Profit Sharing/Pengembalian Investasi
Sedangkan pembayaran kredit akan dimulai dicicil pada tahun kedua operasional, dan berakhir
pada tahun ke-10
Analisa Investasi
1.
Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali investasi
dengan menggunakan keuntungan ditambah penyusutan.
2.
Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat bunga yang akan menjadi nilai sekarang dari
proceeds yang diharapkan yang akan diterima, sama dengan nilai sekarang dari pengeluaran
modal. IRR yang baik jika lebih besar dari tingkat suku bunga bank.
Rasio Keuangan
Metode yang digunakan adalah:
Likuiditas adalah ukuran kemampuan usaha dalam memenuhi kewajiban lancarnya, minimal 1
atau 100%.
Profitabilitas
Kemampuan usaha dalam menghasilkan laba dengan jumlah harta yang telah ditanamkan, dapat
diukur dengan ROI (Rate of return Of Investment) dan ROE (Rate of return On Equity). ROI
dan ROE yang baik lebih besar dari suku bunga bank.
5.
KESIMPULAN
Melihat dari hasil analisa Keuangan dll, maka Pembangunan tempat usaha FC ini layak untuk
dilaksanakan.
6.
PENUTUP
Terima kasih kepada semua pihak yg telah membantu untuk merealisasikan
pembangunan FC ALUMNI2877. Mohon maaf atas segala kesalahan.
Jakarta 17 Januari 2016
TEAM BIDANG USAHA ALUMNI2877