Studi Kelayakan Proyek Bangunan Komersil (1)

BAB I
PENDAHULUAN

I.1.

LATAR BELAKANG

Lebih dari 5 (lima) tahun perumahan dinas BRI yang berada di Jl. Rs. Fatmawati /Jl. Apel
terbengkalai dan tidak dimanfaatkan dengan baik, sehingga kondisinya tidak layak dan
sebagian besar rusak berat. Pada awalnya diperuntukan untuk perumahan pejabat Bank
Rakyat Indonesia dengan fungsi peruntukan masih berbentuk Wisma Besar (Wbs) dan Wisma
Sedang (Wsd).
Sejalan dengan berjalannya waktu dan berkembangnya zaman disekitar lokasi, tanah BRI
tersebut berkembang berubah fungsi menjadi tempat usaha / niaga terutama disepanjang Jl.
Rs. Fatmawati terdapat berbagai macam jenis usaha sehingga meningkatkan nilai tanah .
Atas dasar tersebut maka PT. LTF , berkeinginan untuk memanfaatkan/ optimalisasi asset
lahan terbengkalai tersebut menjadi suatu Pusat Perdagangan Bisnis Terpadu (One Stop
Shoping) yaitu Pusat Perdangan Material & Bahan Bangunan dan Kanto (Kantor Toko) , yang
nantinya akan mengajukan proposal kepada pihak PT. Bank Rakyat Indonesia untuk rencana
pembangunan “Fatmawati Square “.
Dalam rencana pemberdayaan lokasi tanah, PT. LTF mengajukan investasi dalam bentuk

bangunan, sedangkan PT. Bank Rakyat Indonesia sebagai pemilik lahan. Tanah/lahan yang
direncanakan persis berada disebelah utara dengan ITC Fatmawati dengan luas kurang lebih
9.715 m2.
Untuk mewujudkan rencana pembangunan Fatmawati Square ini, tahap awal yang dilakukan
oleh PT. LTF adalah melakukan studi kelayakan / membuat konsep kajian / proposal yang
memberi gambaran bahwa lokasi tapak tanah tersebut akan memberi keuntungan, baik secara
finansial maupun manajerial serta keuntungan keuntungan lainnya. Sesuai dengan Corporate
Plan 2001 – 2005, dalam rangka diversifikasi usaha dibidang Bisnis Property.
I.2.

Konsep Pemikiran Pemanfaatan lahan.
Dasar dasar pemikiran rencana pembangunan Fatmawati Square tersebut adalah sbb:
1. Kurang lebih 80% jenis usaha yang dilakukan disepanjang Jl. Fatmawati adalah bisnis
interior/furniture, material dan bahan bahan bangunan, dengan kondisi yang tidak layak,
baik fasilitas maupun parkir dengan menyebar dibeberapa tempat.
2. Sisanya 20% adalah pelaku bisnis lainnya yaitu Dealer, Bank, Supermarket , maupun
Pusat Perbelanjaan Umum.
3. Menyerap Access penduduk di Wilayah Jakarta Selatan, untuk tidak membeli di
Wilayah Jakarta lainnya.
4. Disekitar lokasi adalah lingkungan Elite, sehingga kebutuhan akan bahan material dan

bangunan lebih tinggi dengan kwalitas yang baik di lingkungan perdagangan yang layak
serta kebutuhan akan parkir yang memadai.
5. Sistem One Stop Shoping, yaitu segala kebutuhan akan membangun rumah, mulai dari
keramik, cat, kunci, AC, alat alat teknik lainnya tersedia di satu lokasi.

6. Tidak menutup kemungkinan Kontraktor, Konsultan dan Pelaku Bisnis Property (Agent /
Distributor), yang sudah mempunyai tempat dilokasi lain, untuk berkantor atau
menempati Kanto tersebut dalam usaha mereka menyerap para konsumen khusus di
Wilayah Jakarta Selatan.
7. Ditinjau secara Makro, yaitu mulai meningkatnya pertumbuhan ekonomi yang mulai
membaik, dengan ditandai menjamurnya pusat pusat perdagangan diberbagai lokasi di
Wilayah Jakarta dan sekitarnya.
I.3.

Maksud dan Tujuan

Maksud dari studiini adalah memberikan laporan yang lengkap mengenai kelayakan proyek “
Fatmawati Square ” di lokasi Jl. Rs. Fatmawati / Jl. Apel dengan meninjau dari berbagai aspek
terutama :
1.

2.
3.
4.
5.

Aspek Pemasaran.
Aspek Hukum
Aspek Teknis.
Aspek Keuangan
Aspek aspek lainnya.

Masing-masing aspek tersebut akan diuraikan secara lengkap sehingga diperoleh kesimpulan
secara jelas tentang kelayakan dari proyek tersebut.
Dalam laporan ini akan disertakan pula data-data pendukung berupa data pertumbuhan
ekonomi dan kemudian pengaruhnya terhadap pembangunan “Fatmawati Square” tersebut
terhadap usaha-usaha yang telah berkembang disepanjang jalan Rs. Fatmawati. Study juga
diarahkan /penekanannya untuk mengetahui secara jelas Demand daya serap pasar
“Fatmawati Square” yang akan dibangun dalam kaitannya terhadap pemasaran serta
pengembanganya, perkiraan biaya investasi, struktur pembiayaan investasi, tingkat
pengembalian investasi, proyeksi keuangan, hukum maupun teknis/arsitektur.

Tujuan dari studi ini adalah memberikan gambaran yang jelas mengenai proyek pembangunan
“Fatmawati Square” dilihat dari berbagai aspek diatas, yang akan digunakan sebagai bahan
masukan bagi PT Bank Rakyat Indonesia ( Persero ) dalam hal ini sebagai pemilik lahan, untuk
dapat bekerjasama dalam rangka terwujudnya pembangunan proyek tersebut demi
tercapainya keuntungan bagi kedua belah pihak, baik finansial maupun bagi kesejahteraan
karyawannya.
I.3. Metodologi dan Sumber Data
Penelitian akan dilakukan dengan 2 ( dua ) cara yaitu penelitian lapangan dan penelitian
ditempat ( Desk Research / literatur). Penelitian lapangan akan dilakukan dalam kaitannya
dengan pemasaran. Sedangkan desk research dilakukan dalam kaitannya dengan aspek
hukum dan keuangan dan data data pendukung lainnya.
Studi disusun dengan menggunakan data-data dari sumber terkait yaitu Walikotamadya
Jakarta Selatan dan Pemda DKI Jakarta adalah sebagai berikut :
1.
2.
3.
4.
5.

Bagian Kesatuan Bangsa Bapak Drs. James Marpaung.

Bagian Administrasi Wilayah Ibu Herawati
Bagian Hukum dan Ortala dari Kabag didisposisikan ke Bapak Agus.
Bagian Administrasi Perekonomian Dra. Hj. Connie Chairunnisa MM
Bapak Hambali SH Kasubbag Koperasi dan UKM.

6.
7.
8.
9.

Bagian Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Daerah ( BPLHD )
Bapak Drs. Edison Meliala.
Bagian BPN Bapak Dahrizal.
Bagian Sudin Tata Kota Bapak Ir. Adi Bambang Syah didisposisikan ke Bapak
Tobing lalu ke Bapak Drs. Bambang Lesmono.
10. Bagian Sudin Wilayah Jakarta Selatan Bapak Drs. Bambang Lesmono.
11. Bagian P2B dari Kabag didisposisikan ke Bapak J. Mandua.
12. Bagian Pengurusan SIPPT di DKI Bapak Drs. M. Pardede.
Disamping itu secara terpisah juga dilakukan survey ke beberapa lokasi pembangunan
proyek-proyek sejenis, baik yang sudah berjalan maupun yang sedang dalam tahap

pembangunan proyek, dalam rangka mencari informasi tentang harga jual satuan unit
Kanto/Ruko, adalah sebagai berikut :
1.
2.
3.
4.
5.
6.

ITC Fatmawati di Jl. Fatmawati
Kenari Mas di Jl. Kramat Raya
Darmawangsa Square di Jl. Darmawangsa IX
Kelapa Gading Trade Centre di Jl. Boulevard Barat Raya Kelapa Gading.
Mangga Dua Square di Jl. Gunung Sahari
Town Square Cilandak di Jl. TB Simatupang.
(Data-data terlampir)

Dan, sebagai informasi pendukung akan dilakukan pooling pendapa/penyebaran angket untuk
melihat seberapa besar keinginan pelaku-pelaku bisnis atas rencana pembangunan proyek
tersebut.

I. 4. Lokasi Proyek
Rencana Proyek Pembangunan tanah di jalan Rs. Fatmawati di Kelurahan Cipete Utara,
Kecamatan Kebayoran Baru , Kotamadya Jakarta Selatan , dengan batas batas sbb:
Sebelah Utara berbatasan dengan
Sebelah Barat berbatasan dengan
Sebelah Timur berbatasan dengan
Sebelah Selatan berbatasan dengan
Luas tanah

:
:
:
:
:

Tanah ny. Sutinah/Jl, Sawo
Jl. Rs.Fatmawati
ITC Fatmawati
ITC Fatmawati
9.715 m2

Status Lahan/Tapak tanah

: Milik PT. Bank Rakyat Indonesia ( persero ).
Sertifikat Hak Milik No.1109 atas nama
PT.BRI (persero).

BAB II
GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI

II.1. LETAK GEOGRAFIS.
Luas Wilayah Kotamadya Jakarta Selatan adalah 65 km2. Pada umumnya suhu kota Jakarta
memiliki iklim tropis lembab. Karena letaknya berada didaerah katulistiwa, maka Jakarta
dipengaruhi angin muson barat bertiup antara bulan November sampai bulan April dan angin
muson timur bertiup antara bulan bulan Mei sampai Oktober. Sebagai kota pantai, keadaan
cuaca sehari-hari dipengaruhi angin laut dari utara ke selatan. Tinggi curah hujan rata-rata
2.000 mm per tahun . Suhu udara beragam antara 27 - 44,9 C. Jumlah Kecamatan adalah 10
kecamatan dengan 65 Kelurahan/Desa. Luas Wilayah Kodya Jakarta Selatan menurut
Kecamatan adalah sebagai berikut (lihat Tabel II.1).
Ditinjau dari segi topografi , Kotamadya Jakarta Selatan dapat dikategorikan datar , dan

sebagian besar berada pada ketinggian 0 – 10 meter diatas permukaan laut. Seluruh dataran
terdiri dari atas endapan pleistocen.
Sehubungan dengan susunan geologi tersebut , kekuatan tanah di daerah Kotamadya Jakarta
mengikuti pola yang sama, dimana pencapaian lapisan keras terdapat pada kedalaman yang
sedang.
Daerah daerah bagian selatan adalah dari tanah alluvial bogor yang subur. Wilayah
Kotamadya Jakarta Selatan relatif lebih tinggi dari pada bagian utara.
Tabel II – 1
Luas Kecamatan Kotamadya Jakarta Selatan

NO

KECAMATAN

JUMLAH
KELURAHAN

LUAS
( Km 2)

1.

Jagakarsa

6

25,02

2.

Pasar Minggu

7

21,91

3.

Cilandak

5

18,20

4.

Pesanggrahan

5

13,47

5.

Kebayoran Lama

6

19,31

6.

Kebayoran Baru

10

12,91

7.

Mampang Prapatan

5

7,74

8.

Pancoran

6

8,23

9.

Tebet

7

9,53

10.

Setia Budi

8

9,05

Sumber Walikota Madya Jakarta Selatan bagian Administrasi Wilayah
II.2. PRASARANA SECARA GLOBAL
Pembangunan Jakarta didukung oleh pembangunan prasarana yang dilaksanakan baik oleh
Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah maupun swasta. Dibidang prasarana transportasi telah
dibangun berbagai sarana transportasi darat seperti : jalan kereta api, jalan umum, dermaga,
pelabuhan penyebeberangan. Jaringan jalan yang telah dibangun mencapai 4.055 km, antara
lain jalan arteri lingkar Jakarta termasuk jalan Kampung Melayu – Saharjo – Karet. Juga
dibangun jalan tol Tanjung Priuk – Cawang – Grogol, jalan tol Jakarta – Bogor – Ciawi
( Jagorawi ), Jakarta - Cikampek dan Jakarta – Merak dan Jalan tol Taman Mini – Pondok
Indah yang dapat dilalui menuju lokasi proyek.
Untuk transportasi laut DKI Jakarta memiliki 4 pelabuhan laut yaitu : Pelabuhan Samudera
Tanjung Priok yang sekaligus juga merupakan pelabuhan utama termasuk pelabuhan peti
kemas. Pelabuhan lainnya adalah Pelabuhan Sunda Kelapa sebagai Pelabuhan Nusantara,
Pelabuhan Pasar Ikan sebagai ( TPI ), Pelabuhan Merunda sebagai pelabuhan kayu, serta
sejumlah pelabuhan Jetty di Marina Ancol dan Kepulauan Seribu.
Transportasi udara di Jakarta dilayani melalui beberapa Bandar udara yaitu Bandar Udara
Internasional Soekarno – Hatta yang berlokasi di Cengkareng. Disamping itu terdapat juga
beberapa Bandar udara lain yaitu : Bandar Udara Halim Perdana kusuma serta Lapangan
terbang Pondok Cabe yang dioperasikan oleh Pelita Air Service, yang lokasinya termasuk di
wilayah Provinsi Banten.
Menurut catatan Ditlantas Polda Metro Jaya tahun 1999, angkutan umum yang tersedia meliputi
bus kota bus kota 4.822 buah, mobil penumpang 965.058 buah, mobil bebean 300.438 buah,
bemo 867 buah, bajaj 14.612 buah . Terminal bus yang telah dibangun berjumlah 19 buah.

II.3. PENCAPAIAN LOKASI
Lokasi tapak tanah milik PT. BRI yang akan direncanakan dibangun terletak di pinggir Jl. Rs.
Fatmawati, merupakan daerah sentra bisnis yang cukup penting yang ada di wilayah Jakarta
Selatan disamping sentra-sentra bisnis lain di wilayah Jakarta. Sehingga nilai jual dari segi
ekonomi cukup tinggi permintaannya. Apalagi dalam radius 10 km dari
Jl. Rs. Fatmawati
merupakan tempat pemukiman cukup elite dan bergengsi seperti misalnya dari arah Utara
berbatasan dengan Kebayoran Baru, dari arah Barat berbatasan dengan pemukiman Pondok
Indah, dari arah Selatan berbatasan dengan Cilandak dan Cinere, dari arah Timur berbatasan
Kemang, sudah dapat dipastikan daerah ini dari waktu
ke waktu akan berkembang
dengan sangat pesat dan mempunyai nilai ekonomi yang tinggi (daerah komersial).
Dari segi pencapaian lokasi lahan termaksud cukup strategis. Sebagai daerah tujuan dapat
dicapai baik menggunakan kendaraan pribadi maupun angkutan bus, adapun pencapaian dapat
dicapai melalui beberapa akses sebagai berikut :







Utara : melalui jalan Panglima Polim dan Fatmawati.
Barat : dapat melalui jalan Haji Nawi Raya, atau jalan Radio
Dalam tembus ke jalan Pala Raya kemudian Fatmawati.
Timur : melalui jalan Wijaya dan jalan Darmawangsa.
Selatan : melalui jalan TB Simatupang atau jalan Cipete Raya kemudian jalan
Fatmawati.

Pencapai pada lokasi tapak tanah dapat dilihat pada gambar (Gambar II.3.1) dibawah ini :
Gambar II.3.1 Pencapaian dapat dilakukan melalui berbagai arah seperti terlihat pada gambar.

Gambar II.3.2. Situasi Existing.

II.4. JUMLAH PENDUDUK DAN PERTUMBUHAN EKONOMI
Penduduk Jakarta Selatan dari tahun 1999 ke tahun 2000 mengalami penurunan sekitar 16
persen, yaitu dari 1.966.411. orang penduduk
di tahun 1999 menjadi 1.644.417 orang.
Kepadatan penduduk
sebesar 11.360 orang per kilometer persegi.
Kebijakan pembangunan dan strategi pengembangan Kotamadya Jakarta Selatan diarahkan
bagi pengembangan pemukiman terbatas dengan penerapan koefesien dasar bangunan
rendah untuk mempertahankan fungsinya sebagai daerah resapan air, sedangkan bagian utara
Jakarta Selatan diwujudkan sebagai pusat niaga terpadu seperti pusat niaga Kuningan,
Sudirman dan sebagai pusat perkantoran dan jasa keuangan yang bertaraf internasional di
kawasan Cassablanca.
Dengan terjadinya krisis ekonomi, banyak kawasan-kawasan yang berkembang tidak sesuai
dengan peruntukannnya. Utamanya tumbuhnya dengan pesat sektor-sektor informal yang
menjamur dimana-mana tanpa mengindahkan lokasi peruntukannya.
Pertumbuhan ekonomi Jakarta Selatan pada dekade 1990-an sebelum terjadinya krisis
ekonomi, laju pertumbuhan ekonomi Jakarta Selatan cukup menggembirakan yaitu rata-rata
menunjukkan angka pertumbuhan positif 10 persen dengan tingkat laju inflasi selalu dibawah 10
persen. Namun setelah terjadi krisis ekonomi pada pertengahan tahun 1997 keadaan sungguh
menyedihkan, hal ini terlihat dengan laju pertumbuhan ekonomi rata-rata minus 5,60 persen
selama periode pasca krisis( 1998 – 2000 ) bahkan pada tahun 1998 keadaan ekonomi yang
paling buruk di Kotamadya Jakarta Selatan yaitu minus 19,98 persen dapat dilihat pada Tabel
II.4.1 , Tabel II.4.2 dan Tabel II.4.3, serta
Table II.4.4.
Tabel II.4.1. Jumlah penduduk Jakarta Selatan tahun 1995 – 2000

No

TAHUN

JUMLAH

1.

1995

1.843.399.

2.

1996

1.830.856.

3.

1997

1.818.191.

4.

1998

1.805.409.

5.

1999

1.792.516.

6.

2000

1.792.214.

Tabel II.4.2. Laju pertumbuhan Jakarta Selatan tahun 1995 – 2000

No

TAHUN

NILAI PDRB

PERTUMBUHAN

( Triliun
Rp. )

(%)

1.

1995

11,13

10,36

2.

1996

12,32

10,76

3.

1997

12,88

04,49

4.

1998

10,30

- 19,98

5.

1999

10,46

01,47

6.

2000

10,83

03,59

Sumber : Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag Administrasi
Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM
Tabel II.4.3. Laju inflasi di Wilaya Jakarta Selatan tahun 1995 – 2000

No

TAHUN

INFLASI ( % )

1.

1995

09,54

2.

1996

07,30

3.

1997

11,70

4.

1998

74,42

5.

1999

01,77

6.

2000

10,29

Sumber Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag Administrasi
Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM
Tabel II.4.4. Sarana Perekonomian di sepanjang Jl. Rs. Ibu Fatmawati dan Sekitarnya.

No

SARANA PEREKOMIAN

1.

ITC FATMAWATI

2.

Fatmawati Centre ( d/h Golden
Trully )

3.

Pertokoan ( Ruko ) disepanjang Jl.
Rs. Ibu Fatmawati.

4.

Swalayan D’Best :

5.

Swalayan Super Indo

6.

Swalayan Hari-hari

7.

Swalayan Koko

8.

Pusat Onderdil ITC Fatmawati

9.

Pusat Onderdil Pasar Cipete

10.

PD Pasar Jaya Cipete

11.

PD Pasar Jaya Blok A

12.

PD Pasar Jaya Mede

Sumber Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag Administrasi
Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM.
Tabel II.4.4. Lanjutan,Sarana Perekonomian di sepanjang Jl. Rs. Ibu
Sekitarnya.

No

SARANA PEREKOMIAN

13.

Show Room Mobil

14.

Toko Meubel dan Furniture

15.

Perbankan ( baik Pemerintah
maupun Swasta )

16.

POM Bensin ( SPBU )

17.

Bengkel resmi ( Honda Isuzu , dsb )

18.

Apartemen/ Hotel Crystal.

19.

RS. Setia Mitra

20.

Rumah Makan ( Pittza )

Fatmawati dan

21.

Dunkin Donut

22.

Sekolah

23.

Toko Kunci, Cat dan Peralatan
Rumah Tangga ( Kawasan Blok A )

24.

Apotik

25.

Toko Kaca

26.

Toko Gipsum

27.

Buana Alumunium

28.

Fuji

29.

Davinci Interior

30.

Renaissanse

31.

Toko Marmer

32.

Toko Kunci

33.

Biro Perjalanan

34.

Halmar Sanitary

35.

Adira Mora

36.

Kenari Djaya

37.

Sport Plaza

II. 5. KONDISI FISIK RENCANA TAPAK LOKASI
Kondisi fisik tapak tanah sudah menjadi semak belukar/rusak , karena lebih dari 5 tahun Wisma
tersebut tidak digunakan . Mengingat tidak digunakannya wisma tersebut dan melihat
perkembangan disepanjang jalan Jl. Rs.Fatmawati sudah merupakan tempat usaha yang
berkembang, dengan tingkat kegiatan ekonomi yang cukup tinggi, maka PT. LTF melihat
kesempatan ini merupakan peluang (oppurtunity) yang sangat baik untuk dimanfaatkan secara
optimal.
Untuk mewujudkan rencana pembangunan lahan tersebut, maka dilakukan survey, observasi
dan penelitian yang mendalam berupa pengumpulan data dan informasi yang diperlukan dalam
rangka melakukan konsep dan proses perancangan, sehingga diharapkan produk perancangan
yang dihasilkan akan sesuai dengan tujuan dan sasaran , terutama dapat memberikan nilai
lebih (benefit) yang cukup baik dari segi ekonomi (finansial), mengingat fungsi bangunan adalah
sebagai pusat perdagangan dan bisnis.
Adapun data dan informasi yang diperlukan mencakup hal-hal sebagai berikut :
 Kondisi Fisik Lahan Bentuk Lokasi tapak dan countour/topografi, ketinggian lahan, luas

lahan, dan lain sebagainya.
 Kondisi Fisik Bangunan Terdapat bangunan bekas rumah dinas pejabat BRI yang

sudah lama tidak berfungsi (terbengkalai) dimana kondisI fisik bangunan sudah sangat
memprihatinkan/rusak dan terdapat sebuah sebuah gardu PLN, nantinya area tersebut
akan dibebaskan (dibongkar) .
 Kondisi Lingkungan dan Perkotaan Lingkungan di sekitar lokasi dan perkembangan

perkotaan, baik mengenai master plan pengembangan kota maupun mengenai kondisi
pusat-pusat perdagangan dan bisnis yang sudah berkembang di sepanjang jalan
Fatmawati dan sekitarnya, untuk dijadikan studi perbadingan dalam proses
perancangan.
 Kondisi Utilitas dan Infrastruktur Sistem jaringan utilitas, baik mengenai sumber air
bersih, sumber daya listrik, saluran pembuangan kota, jaringan telekomunikasi dan
kondisi infrastruktur seperti kondisi jalan, trotoar dan lain-lainnya.
 Kondisi Peraturan Daerah Mengingat fungsi peruntukan masih peruntukan Wisma
Besar dan Wisma Sedang maka perubahan fungsi peruntukan harus dilakukan yaitu
perijinan, peraturan yang ditetapkan oleh Pemda setempat terhadap ketentuan
ketentuan bangunan, biaya restribusi yang harus dibayar dan hal-hal lain yang berkaitan
dengan proses pelaksanaan konstruksi fisik bangunan yang diatur oleh pemerintah DKI.
 Lain-lain Mencakup keinginan-keinginan atau usulan bila ada dari pihak pemilik lahan
(BRI) maupun pihak-pihak lain yang berkepentingan dalam proyek pembangunan pusat
bisnis dan perdagangan ini.

BAB III
ASPEK HUKUM DAN PERIZINAN
Aspek hukum adalah aspek yang sangat penting dalam suatu studi kelayakan, termasuk dalam
bidang bisnis properti, oleh karena itu aspek ini merupakan aspek yang pertama yang perlu
ditinjau sebelum pembahasan aspek aspek lainnya.
Dalam hukum properti, sebagaimana yang dimaksud dalam hukum tanah Anglosaxon adalah
“Real property” atau dalam Buku II KUH Perdata Indonesia, (hukum benda barat) yaitu benda
tak bergerak atau tanah hak (Undang undang Pokok Agraria), dengan kata lain benda yang
tidak bergerak diatas suatu tanah “Land and all attachment to land”. Dalam bisnis properti
aspek aspek yang perlu ditinjau adalah sebagai berikut :
III.1.Aspek Hukum Kepemilikan Tanah.
1. Bukti surat, bukti kepemilikan atas yang terkuat adalah sertifikat tanah, namun tidak
mutlak artinya sertifikat tersebut dianggap sah dan benar sepanjang tidak terdapat
tuntutat pihak lain untuk membatalkan serifikat itu karena adanya cacat hukum. Ketidak
mutlakan tersebut untuk menjamin azas keadlian dan kebenaran oleh karenanya ada
4(empat) hal prinsip yang wajib dipenuhi didalam penerbitan sertifikat hak atas tanah
yaitu :
1. Status /dasar hukum (atas hak kepemilikan).
2. Identitas pemegang hak (kepastian subyektif.
3. Letak dan luas obyek tanah (kepastian oyek).
4. Prosedural penerbitannya (procedural).
2. Bukti Fisik adalah untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar benar
menguasai secara fisik tanah tersebut, agar menghindari terjadi dua penguasaan hak
yang berbeda yaitu hak atas (phisik) dan hak bawah surat.

III.2.Perizinan.
Dari hasil wawancara dengan instansi terkait yaitu bagian Dinas Tata Kota DKI dan Suku
Dinas Tata Kota didapat keterangan bahwa Land Use/lokasi tapak tanah peruntukannya masih
berupa Wbs (Wisma Besar) dan Wsd (Wisma Sedang). Untuk rencana pembangunan
“Fatmawati Square” tersebut harus dilakukan perubahan peruntukan menjadi Wkt (Wisma
Kantor) atau Wdg (Wisma Dagang).
Adapun prosedur yang harus dilakukan secara garis besar adalah sebagai berikut :
1. Pihak pemilik lahan dalam hal ini PT. BRI membuat surat permohonan
2. perubahan peruntukan lahan ditujukan kepada Gubernur DKI Jakarta dengan
tembusan .
1. Sekda propinsi DKI Jakarta
2. Kepala Dinas Tata Kota Propinsi DKI Jakarta
3. Kepala Suku Dinas Tata Kota
4. Biro Administrasi Sarana Perkotaan Propinsi DKI Jakarta
5. Biro Perlengkapan Propinsi DKI Jakarta
6. Walikotamadya Jakarta Selatan.
3. Team Suku Dinas Tata Kota akan melakukan pengukuran kelokasi tapak tanah untuk
menentukan batas-batas lahan tersebut.
4. Gubernur mengadakan rapat beserta jajarannya ( Badan Pengelolahan Lingkungan
Hidup, Dinas Tata Kota dan Pemda ) dalam rangka membahas usulan perubahan
peruntukkan dimaksud dengan syarat-syarat yang sudah dipenuhi oleh pemilik lahan
dalam hal ini PT. BRI.
5. Salah satu syarat pendukung adalah hasil studi kelayakan yang menggambarkan bahwa
disepanjang jalan Ibu Rs. Fatmawati sudah merupakan tempat bisnis/sentra bisnis.
6. Jika syarat-syarat memang sudah lengkap dan diteliti maka dikeluarkan Surat
Keputusan ( SK ) Gubernur yang menjadi dasar diterbitkannya Surat Ijin Penunjukan
Penggunaan Tanah ( SIPPT ).
Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi :
•
•
•
•

Surat Tanah ( Sertifikat tanah )
KTP dalam hal ini pemilik yaitu PT. BRI ( persero )
PBB
Gambar Bestek yang digambar Arsitek yang mempunyai Surat Izin Bekerja
Perencana ( SIBP ) Arsitektur.
• Syarat pendukung Studi Kelayakan lokasi Tapak tanah .
• Dan data data pendukung lain-lain
6.Selanjutnya Kegunaan SIPPT adalah salah syarat pengurusan Site Plan dan IMB ( Ijin
Membangun Bangunan ).
A.Dasar Hukum
 Peraturan Daerah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 1991 tentang

Bangunan dalam Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

 Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1598 Tahun 1992

tentang Tata Cara Memperoleh Izin Mendirikan Bangunan, Izin Penggunaan
Bangunan dan Izin Perpanjangan Penggunaan Bangunan di Daerah Khusus Ibukota
Jakarta.
 Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 823 Tahun 1993
tentang Perubahan atas keputusan Gubernur Kepalah Daerah khusus Ibukota Jakarta
Nomor 1598 Tahun 1992 tentang Tata Cara Memperoleh izin mendirikan Bangunan dan
Izin Perpanjangan Penggunaan Bangunan di Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
 Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 525 Tahun 1989
tentang Pedoman Memperoleh Izin Mendirikan bangunan ( IMB ) dan Izin Penggunaan
Bangunan
( IPB ) bagi Bangunan Gedung yang telah Dibangun Milik Asset
Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
 Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 574 Tahun 1993
tentang Petunjuk Teknis Cara Perhitungan Retribusi Bangunan.

B.Persyaratan
B.1.Permohonan IMB dan IPB diajukan sekaligus dengan persyaratan

sebagai berikut :

1.
2.
3.
4.

Mengisi formulir permohonan yang telah disediakan.
Fotokopi kartu tanda penduduk dalam hal ini pemilik yaitu PT. BRI
Fotocopi surat-surat tanah satu set , dapat berupa sertifikat tanah, surat girik dll.
SIPPT dan Gubernur Kepalah Daerah dengan peta bukti pembebasan tanah, bagi
yang disyaratkan
5. Keterangan Rencana Kota 7 lembar berupa :
 5.1.Keterangan/Peta Rencana Kota atau Rencana Tata Letak Bangunan dari

Dinas/Suku Dinas Tata Kota.
 5.2.Peta kutipan rencana kota dari Dinas/ Suku Dinas untuk bangunan rumah tinggal

pada lokasi yang telah dikeluarkan Rencana Terinci Kota dan untuk bangunan bukan
rumah tinggal hanya yang telah memiliki IMB dan digunakan untuk kegiatan perbaikan
dan atau penambahan bangunan/bangunan-bangunan.
B.2.Selain surat tanah harus dilengkapi juga dengan surat pernyataan dari pemohon yang
bersangkutan bahwa tanah dimaksud tidak dalam sengketa.
B.3.Dalam hal bangunan/bangunan-bangunan terletak pada lokasi yang kondisi lapangannya
belum memungkinkan untuk dilaksanakan sesuai dengan rencana kota, Keterangan Rencana
Kota dapat digunakan peta opname lapangan yang dikeluarkan oleh Dinas/Suku Dinas
sepanjang untuk bangunan rumah tinggal serta untuk kegiatan perbaikan/renovasi pada
bangunan bukan rumah tinggal yang telah berdiri.
B.4.Untuk bangunan/bangunan-bangunan yang perlu penilaian khusus dari segi arsitektur,
selain memenuhi kelengkapan persyaratan juga harus dilengkapi dengan hasil penilaian
/penelitian dari Tim Penasihat Arsitektur Kota ( TPAK ).

B.5.Permohonan IMB untuk bangunan/bangunan-bangunan yang memerlukan penilaian
konstruksi selain memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi dengan :

 Perhitungan dan gambar kontruksi sekurang-kurangnya 3 set serta 1 lembar fotocopy

Surat Izin Bekerja Perencana ( SIBPP ) Instalasi. Permohonan IMB untuk bangunan
tempat ibadah, selain harus memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi
dengan surat persetujuan Gubernur Kepalah Daerah.
 iLaporan hasil penyelidikan tanah sekurang-kurangnya 1 set asli pada lokasi bangunan/
bangunanbangunan yang memerlukan penelitian instalasi dan perlengkapan bangunan
selain memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi juga dengan surat
persetujuan Gubernur Kepalah daerah.
B.6. Rekomendasi dari instansi lain yang dipergunakan untuk bangunan/bangunan-bangunan
tertentu akan ditetapkan lebih lanjut.
B.7.Permohonan IMB untuk bangunan tambahan dan atau perubahan dari bangunan lama
yang telah memiliki IMB persyaratan dapat mempergunakan dokumen izin yang lama.
Untuk kelengkapan rencana pembangunan lokasi tapak tanah tersebut, Aspek hukum yang
menjadi acuan adalah peraturan daerah dan Peraturan Perundang-undangan.
III.3. PERATURAN DAERAH
Perda sebagai Aspek Hukum yang menjadi acuan terhadap rencana pembangunan:
1. Perda No. & Tahun 1991, keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta
tentang Bangunan Dalam Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
2. Perda Kodya Jakarta Selatan No. 3 Th.1999 tentang Retribusi daerah.
3. Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta
Nomor. 115 Tahun
2001 tentang Sumur Resapan.
4. Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta
Nomor. 189 Tahun
2002 tentang Jenis Usaha Kegiatan yang wajib dilengkapi dengan Upaya Pengelolaan
Lingkungan ( UKL ) dan Upaya Pemantauan Lingkungan ( UPL ) di Propinsi Khusus
Ibukota Jakarta.
5. Peraturan Daerah-Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.5 Tahun 1984 tentang rencana
Umum tata Ruang Daerah-Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta.
III. 4. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Peraturan Perundang-Undangan terkait secarah signifikan menjamin keputusan Daerah :
1. Undang-Undang No.5 Tahun 1974 Tentang pokok-Pokok Pemerintahan Daerah.
2. Undang-Undang No. 4 Tahun 1974 tentang ketentuan Pokok Pengelolaan Lingkungan
Hidup.
3. Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang

4. Keputusan Menteri Lingkungan Hidup Nomor Kep-12/MENLH/94 Tentang Pedoman
Umum Upaya pengelolaan Lingkungan Hidup.
5. Peraturan Menteri dalam Negeri No. 2 Tahun 1987 Tentang Penyusunan Rencana
Kota.
6. Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 84 Tahun 1992 Tentang Petunjuk Pelaksanaan
Penyusunan Perencanaan Daerah Tentang Rencana Kota.
III.5. ASPEK HUKUM DALAM MASA PENJUALAN DAN PENGALIHAN UNIT PROPERTI.
A.Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB).
Transaksi pemesanan oleh konsumen dilakukan dalam bentuk Booking Fee , sepatutnya
pengembang sebaiknya memberikan draft PPJB dalam bentuk komparasi perjajian, premis,
harga jual, tanggal serah terima fisik, denda keterlambatan pembayaran, spesifikasi bangunan
dan lokasi, hak pengembang dan hak konsumen dan perlu diperhatikan beberapa hal,
diantaranya :
1.Syarat syah perjajian, pasal 1320 KUHP
2.Kekuatan hokum suatu perjanjiaan, pasal 1338 KUHP .
3.Pemutusan sepihak (termination), pasal 1266 KUHP.
B.Serah Terima Fisik,
harus dengan berita acara serah terima phisik yang harus memuat hal hal yang merupakan
pengalihan phisik dan tanggung jawab dengan bahasa yang jelas dan tegas untuk menghindari
penafsiran ganda.
C.Akte Jual Beli,
setelah serah terima phisik dan pengembang menerima uang penjualan secara penuh,
selanjutnya dilaksanakan penandatangan Akta Jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT)/Notaris sekaligus pengurusan balik nama sertifikat.
III.6. BENTUK PENGALIHAN HAK UNIT PROPERTI.
1. Sertifikat Hak Milik.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan, yaitu bukti penguasaan/kepemilikan/ pengunaan atas
tanah dan bangunan dengan masa tertentu yang dikeluarkan oleh BPN.
3. Sertifikat/ Strata title yaitu bukti penguasaan bangunan / ruangan tertentu diatas tanah
bersama, yang dikeluarkan oleh BPN.
4. Sertifikat Hak Sewa Pakai/ Perjanjian sewa, antara penyewa dengan pemilik, sertifikat/
surat tersebut dikeluarkan oleh pemilik lahan.
5. Keempat hal ini dapat dilakukan oleh pemilik lahan untuk di over alihkan kepada
konsumen, sesuai dengan kondisi dan permasalahan serta kepentingan yang dihadapi
oleh pemilik lahan, dengan segala kelebihan dan kekurangannya .

BAB 4 . Aspek Teknis

Aspek teknis bertujuan untuk mengevaluasi semua aspek yang berkaitan dengan hal-hal teknis,
baik bersifat umum maupun khusus yang berhubungan dengan rencana pembangunan
Fatmawati Square. Aspek-aspek yang erat kaitannya dengan aspek teknis dan fisik
pembangunan fisik antara lain :
IV. 1.PERENCANAAN TEKNIS
Hal hal yang perlu diperhatikan dalam suatu rencana proyek properti adalah sebagai berikut :
1.
2.
3.
4.
5.

Topografi/Countour tanah.
Penyidikan tapak pendahuluan dan analisis.
Pertimbangan lingkungan pada tapak.
Faktor yang mempengaruhi orientasi dan tata letak bangunan.
Rencana pembangunan.

6.
7.
8.
9.

Pencapaian /Sirkulasi
Land Use ( Peruntukan )
Keselarasan dengan bangunan sekitarnya.
KDB dan KLB

Pembahasan dan Evaluasi dari masing-masing aspek tersebut di atas diuraikan secara garis
besar dan ringkas dibawah ini.
IV.1.1.Topografi/Countour.
Dari pengamatan secara visual, kondisi tanah relatif datar dengan kontur yang menanjak ke
arah belakang (Timur), muka tanah tertinggi /perbedaan tinggi terhadap Jl. Rs. Ibu. Fatmawati
kurang lebih 1,5 m.
IV.1.2.Penyelidikan Tapak Pendahuluan
Batas tapak :
Sebelah Utara berbatasan dengan : Tanah ny. Sutinah/Jl, Sawo
Sebelah Barat berbatasan dengan: Jl. Rs.Fatmawati
Sebelah Timur berbatasan dengan: ITC Fatmawati
Sebelah Selatan berbatasan dengan: ITC Fatmawati
Perencanaan pembangunan pada tanah BRI tersebut akan melaksanakan kegiatan yang erat
kaitannya dengan penyelidikan tapak pendahuluan meliputi antara lain :
1.Sumber daya.
Daya listrik yang tersedia untuk kebutuhan sampai dengan tahun 2005 diperkirakan mencapai
200.000 KVA.
Untuk air minum kapasitas pipa PDAM yang ada adalah 26,61 mm perdetik. Pada tahun 2003
kapasitasnya akan mencapai 291,61 mm perdetik. Fasilitas telephone yang tersedia adalah
3.500 satuan
sambungan (ss), sedangkan kebutuhan tahun 2003 akan mencapai 15.000 sst.
2.Survey awal.
Team dari PT.LTF Indonesia yang personilnya terdiri dari ; Ir. M. Ardi Latief, Ir. Ied Rijantoro, Ir.
Dewi Murni Pardede dan Uus Darusman, melakukan survey pendahuluan dan mengadakan
pengukuran secara global serta melaksanakan temu wicara dengan personil-personil yang
berada disekitar lokasi, dalam rangka pengumpulan pengumpulan data data dan informasi
informasi penting. Setelah survey awal ini dilakukan ,serta didapatnya data data kwalitatif, tahap
selanjutnya adalah mencari informasi sebanyak banyaknya yang menyangkut aspek teknis,
aspek hukum, perizinan , aspek pemasaran, aspek financial serta dan gambaran umum
wilayah studi. Mencari data dan informasi juga dilakukan di Dinas Tata Kota DKI Jakarta dan
suku Dinas Tata kota di Kantor Walikota Wilayah Jakarta Selatan, guna mendapatkan informasi
dan data untuk kebutuhan survey lebih lanjut. Disamping itu team PT. LTF INDONESIA secara
terpisah juga melakukan survey ke beberapa lokasi pembangunan proyek-proyek yang sejenis,
sebagai bahan perbandingan rencana pembangunan tapak tanah baik yang sudah berjalan
maupun yang sedang dalam tahap pembangunan proyek sekaligus dalam rangka mencari
informasi tentang harga jual satuan unit kanto dan sejenisnya, adapun lokasi tersebut adalah :








ITC Fatmawati di Jl. Fatmawati.
Kenari Mas di Jl. Kramat Raya
Darmawangsa Square di Jl. Darmawangsa IX .
Kelapa Gading Trade Centre di Jl. Boulevard Barat Raya Kelapa Gading.
Mangga Dua Square di Jl. Gunung Sahari.
Town Square Cilandak di Jl. TB Simatupang.

(Data-data terlampir)
3.Survey dan klasifikasi tanah unifled dan sifat tanah.
4.Penyelidikan geologis termasuk Daya dukung tanah.
5.Ruang bebas untuk utylitas dan factor konversi.
IV.1.3. Pertimbangan Lingkungan Pada Tapak
Dalam pemilihan tapak juga diperhatikan tentang lingkungan sekitarnya baik dalam tinjauan
geografis, keadaan alam dan tinjauan dari segi geologi tanah, muka air tanah, ketinggian dari
muka laut dan lain sebagainya. Kota Jakarta pada umumnya memiliki iklim tropis, dan
dipengaruhi musim hujan dan kemarau, diharapkan mempertimbangkan kondisi dan iklim dalam
pelaksanaan proyek nanti, teutama dalam pelaksanaan pembagunan Basement/ semi
basement, yaitu pelaksanaan dewatering.
IV.1.4. Faktor yang mempengaruhi Orientasi
IV.4.1 . Kriteria Umum
Perencanaan telah memperhatikan kriteria umum bangunan yang disesuaikan berdasarkan
fungsi dan kompleksitas bangunan antara lain :
1. Persyaratan Peruntukan dan Intensitas
a.Bangunan-bangunan yang didirikan telah berdasarkan ketentuan tata
bangunan yang ditetapkan di daerah yang bersangkutan.
b.Bangunan-bangunan dimanfaatkan sesuai fungsinya.
c. Keselamatan pengguna bangunan/masyarakat dan lingkungan.

ruang dan tata

2. Persyaratan Arsitektur dan Lingkungan
1. Bangunan yang didirikan telah berdasarkan karakteristik lingkungan, ketentuan wujud
bangunan dan budaya daerah, sehingga seimbang, serasi dan selaras dengan
lingkungannya ( fisik, sosial, dan budaya ).
2. Tataruanghijau yang memberikan keseimbangan dan keserasian bangunan terhadap
lingkungannya.
3. Bangunan dibangun dan dimanfaatkan dengan tidak menimbulkan dampak negatif
terhadap lingkungan.
3. Syarat Parkir/ Aliran Kendaraan ( arah )

Syarat parkir yang dipakai standart DKI, sehingga pengunjung dapat dengan leluasa untuk
memarkirkan kendaraannya. Demikian halnya
dengan aliran sirkulasi kendaraan diatur sedemikian rupa sehingga tidak menimbulkan banyak
crossing/kemacetan.
4. Persyaratan Instalasi Listrik, Penangkal Petir dan Komunikasi
1. Instalasi listrik secara cukup dan aman dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di
dalam gedung sesuai dengan fungsinya.
2. Keamanan bangunan gedung dan penghuninya dari bahaya petir.
3. Tersedianya sarana komunikasi yang memadai dalam menunjang terselenggaranya
kegiatan di dalam bangunan sesuai fungsinya.
5. Persyaratan Sanitasi dalam Bangunan
1. Tersedianya sarana sanitasi yang memadai dalam menunjang terselenggaranya
kegiatan di dalam lokasi bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.
2. Kebersihan,kesehatan dan memberikan kenyamanan bagi penghuni Fatmawati Square
dan lingkungan.
3. Upaya beroperanya peralatan dan perlengkapan sanitasi secara baik.

6. Persyaratan Ventilasi dan Pengkodisian Udara
1. Kebutuhan udara yang cukup, baik alami maupun buatan dalam menunjang
terselenggaranya kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.
2. Peralatan dan perlengkapan tata udara secara baik.
7. Persyaratan Pencahayaan
1. Terpenuhinya kebutuhan pencahayaan yang cukup, baik alami maupun buatan dalam
menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan
fungsinya.
2. Upaya beroperasinya perlengkapan dan peralatan pencahayaan secara baik.
8.Persyaratan Kebisingan dan Getaran
1. Kehidupan yang nyaman dari gangguan suara dan getaran yang tidak diinginkan.
2. Kepastian bahwa setiap usaha atau kegiatan yang menimbulkan dampak negatif suara
dan getaran perlu melakukan upaya pengendalian pencemaran dan atau mencegah
perusakan lingkungan.

9.Persyaratan Struktur Bangunan
1. Bangunan dapat mendukung beban yang timbul akibat perilaku alam dan manusia.
2. Bangunan kokoh dari bahaya setlemen pondasi akibat sifat-sifat tanah.
3. Keselamatan manusia dari kemungkinan kecelakaan atau luka yang disebabkan oleh
kegagalan struktur bangunan.
4. Kepentingan manusia dari kehilangan atau kerusakan benda yang disebabkan oleh
perilaku struktur.
10. Persyaratan Ketahanan dari Kebakaran
1. Bangunan dapat mendukung beban yang timbul akibat perilaku alam dan manusia.
2. Bangunan yang dibangun sedemikian rupa sehingga mampu secara structural stabil
selama kebakaran sehingga :

 Cukup waktu bagi penghuni melakukan evakuasi secara aman.
 Cukup waktu bagi pemadam kebakaran memasuki lokasi untuk memadamkan api.
 Dapat menghindari kerusakan pada property lainnya.

Faktor yang mempengaruhi orientasi dan Tata Letak Bangunan telah Sesuai dengan tapak
serta orientasi bangunan dibuat menghadap ke area yang menguntungkan agar dapat dilihat
dari semua sudut lingkungan sekitarnya.

IV.4.2. Kriteria Khusus
Syarat-syarat khusus, spesifik berkaitan dengan bangunan gedung yang akan direncanakan,
baik fungsi khusus bangunan dan segi teknis lainnya antara lain adalah :
1. Telah dikaitkan dengan upaya pelestarian atau konservasi bangunan yang ada.
2. Telah dikaitkan dengan kesatuan perencanaan bangunan dengan lingkungan yang ada
disekitar, seperti dalam rangka implementasi penataan bangunan dan lingkungngan.
3. Solusi dan batasan-batasan kontekstual, seperti factor social budaya setempat, geografi
kliminologi dan lainnya.

IV.1.5. Rencana Bangunan “Fatmawati Square”
IV.1.5.1. KDB dan KLB yang digunakan :






KDB : 60 %
KLB : 2,4
Ketinggian maximum bangunan : 4 Lt.
GSB sisi menghadap Jl. Fatmawati 10 m

IV.1.5.2. Persyaratan Bangunan
1.Sistem Blok .
Mengingat di sepanjang Jl. Fatmawati bangunan yang sudah berdiri masing-masing dibatasi
dengan pagar pembatas, maka ini berlaku juga bagi bangunan pusat perdagangan dan bisnis di
tanah milik BRI tetapi didalam lingkungan pusat bisnis yang akan dibangun diusahakan
menggunakan sistem blok dimana antar blok bangunan dihubungkan dengan pedestrian,
sehingga dalam perencanaan diusahakan adanya konsep kesatuan.
2.Ketinggian Bangunan .
Ketinggian bangunan sesuai dengan peraturan pemerintah untuk wilayah sepanjang Fatmawati
adalah maksimal 4 lapis/lantai.
3.Parkir .
Perbandingan rasio untuk perhitungan parkir kendaraan di dalam kawasan adalah 1 : 50.
4.Retribusi
Mengenai besarnya retribusi yang harus dibayar untuk membuat Surat Ijin Mendirikan
Bangunan , SIPPT (surat Izin Perubahan Peruntukan) dan perizinan perizanan lainnya perlu
mendapat perhatian khusus , karena menyangkut biaya yang besar dan akan mempengaruhi
nilai total investasi.
IV.1.5.3. Rincian Bangunan
1.Perhitungan Luas Bangunan dan Parkir
Standard kebutuhan luas bangunan total untuk pusat perdagangan / perniagaan ini
berdasarkan usulan Team PT. LTF INDONESIAkurang lebih 20.170,96 M2 terdiri dari 2 blok
bangunan yaitu bangunan utama (depan) semacam mall ukuran sedang terdiri dari 4 lantai
dengan luas total bangunan 4.510,96 M2 dan bangunan/komplek Kanto 4 lantai sebanyak 75
unit (bagian belakang) dengan luas total 15.660 M2. Team PT. LTF INDONESIAdalam
memanfaatkan kebutuhan luasan ruang sengaja memaksimalkan perhitungan luasan dengan
tetap mengacu pada peraturan yang ada, mengingat sifat bengunannya adalah bisnis dimana
setiap jengkal ruang diharapkan mempunyai nilai ekonomi / pemanfaatan maksimal lahan
sebagai berikut :
 Luas Lahan ± 9.715 M2

 Luas bangunan total yang direncanakan 20.170,96 M2, dengan luas total lantai dasar :

bangunan main building (depan) 1.127,74 M2, bangunan Ruko 4.218,75 M2 = 5.346,49
M2 sehingga didapat KDB = 55% (masih sesuai persyaratan). KDB = 60 %
 Luas bangunan maksimal yang dapat dibangun adalah = 2,4 x luas lahan (9.715 M2) =
23.316 M2, perhitungan dariKLB = 2,4

 Team PT. LTF INDONESIAadalah 20.170,96 M2 (masih sesuai dengan ketentuan).
 4 lantai + 1 lt. Basement parkir.Ketinggian Bangunan
 Rasio perbandingan kebutuhan parkir adalah setiap 1 : 50 yang berarti setiap 50 M2

lantai bangunan membutuhkan areal parkir untuk 1 mobil, atau = 20.170,96 M2 : 50 M2
= 403,4 mobil, sedangkan usulan team PT. LTF INDONESIA± 500 mobil dengan adanya
parkir di Lt. Basement (melebihi target).
IV.1.5.4. Analisa Tapak
1.Terhadap Lingkungan.
Melihat posisi tanah BRI terhadap lingkungan kawasan sepanjang Jl. Fatmawati, lokasi tersebut
memiliki nilai ekonomi cukup baik mengingat persis di sisi Selatan tapak bersebelahan dengan
ITC Fatmawati yang sudah berkembang, tetapi diusahakan jenis kegiatan perdagangan yang
direncanakan di lahan BRI tidak sama (bersaing) dengan ITC Fatmawati, usulan Team PT. LTF
INDONESIA jenis kegiatan perdagangannya adalah perdagangan dengan jenis barang komoditi
: bahan bangunan (material) dan penunjang bangunan (seperti AC, Pompa air, peralatan ME,
dsb). Sedangkan dengan pusat-pusat perdagangan yang berada di sekitar Jl. Fatmawati dan
sekitarnya masih dalam jarak radius yang wajar, sehingga diharapkan tidak mengganggu pasar
yang direncanakan.
Sirkulasi
Mencakup pola sirkulasi kendaraan dan pejalan kaki sesuai dengan rencana.
IV.1.5.5. Massa Bangunan dan Luasan
1. Massa Bangunan :
Untuk pemilihan blok masa bangunan disesuaikan dengan bentuk tapak yang ada, dan
optimalisasi space wadah kegiatan, sehingga akhirnya terbentuk masa bangunan seperti yang
ada, yaitu 2 masa bangunan yang terdiri dari : bangunan induk / main building (di bagian depan)
dan bangunan Kanto (bagian belakang). Disamping itu pola arus sirkulasi kendaraan & sirkulasi
manusia juga dibuat mudah dan menghindari adanya titik-titik simpul persimpangan/cross,
sehingga susunan penempatan blok masa bangunan dibuat sesimpel mungkin, yaitu dengan
bentuk-bentuk persegi panjang.
2. Luasan Bangunan :
Bangunan main building mempunyai luas maksimum yaitu 4.510,96 M2, dan bangunan Ruko
yaitu 15.660 M2, sedangkan luas area parkir mobil di lantai basement yang posisinya berada
tepat di bawah area bangunan Kanto = 4.218,75 M2. Jumlah lantai bangunan utama 4 lantai,
bangunan/kompleks pertokoan 4 lantai, parkir mobil di Basement
1 lantai.

Modul untuk 1 (satu) unit Kanto adalah 4,5 m x 12,5 m/lantai (khusus untuk lantai dasar ada
selasar selebar 1,2 m sehingga panjang Kanto di lantai dasar menjadi 11,3 m. Sedangkan
modul / grid (jarak antar kolom struktur) pada bangunan utama (main building) adalah 4,8 m,
pada bangunan utama.
3.Bentuk / Gaya Arsitektur Bangunan.
Team PT. LTF INDONESIA sengaja memilih konsep bentuk bangunan ke arah klasik dengan
sedikit dipadu dengan bentuk modern agar dapat mengikuti perkembangan zaman, untuk itu
kedua aliran itu coba untuk dipadukan sehingga terkesan selaras dan serasi. Pemilihan disain
klasik dimaksudkan karena dapat lebih bertahan terhadap perubahan zaman, karena lebih
cenderung bersifat abadi, sebagaimana contoh bangunan-bangunan peninggalan kolonial
Belanda yang sampai sekarang masih terlihat anggun dan kokoh. Khusus untuk finishing
material dipilih/menggunakan produk-produk yang ada dipasaran saat ini, sehingga kesan
klasik tidak seratus persen seperti aslinya. Untuk lebih memberi kesan mewah dan wah sengaja
unsur-unsur ornamen banyak ditonjolkan dan mendominasi tampak luar bangunan. Untuk
bentuk bangunan sengaja dibuat memberikan ciri khusus yaitu dengan adanya bentuk yang
membulat di sudut depan dan dipertegas dengan aksen atap yang meninggi (tower) sehingga
mudah dikenal ini dimaksudkan sebagai aksen dari komplek pusat perdagangan ini. Untuk
pemilihan warna finishing dipilih warna-warna cerah namun
tidak terlalu kuat (lembut), sehingga kesan klasik dan anggun tetap tercermin. Untuk bangunan
Kanto dipilih warna –warna yang agak teduh supaya kesan klasik tetap terjaga, dipadu dengan
penggunaan unsur ornamen seperti logam cor untuk railing pagar teras.
IV.1.6.Tata Ruang Dalam / Interior
Pada prinsipnya penataan interior tidak berbeda jauh dengan eksterior khususnya pada
bangunan induk yaitu tetap mengacu pada unsur klasik dipadu dengan unsur-unsur modern.
Hal ini terdapat misalnya pada pola lantai, finishing kolom, penggunaan ornamen lampu, dsb.
IV.1.7. Penataan Ruang Luar / Penghijauan.
Dalam penataan ruang luar yang diterjemahkan dengan adanya penghijauan dan taman
dengan memanfaatkan ruang-ruang terbuka yang terbebas dari aktivitas manusia, akan lebih
diabaikan /ditekankan keberadaannya karena dapat memberi nilai tambah bagi keberadaan
bangunan disamping manfaat langsung seperti sebagai peredam suara, keasrian dan
keteduhan.
IV.1.8. Estimasi Biaya.
Berdasarkan usulan-usulan tersebut di atas akan disusun estimasi biaya yang akan dibahas
dalam dalam bab tersendiri dengan tetap berpedoman dengan standard dari SK. Dirjen Cipta
Karya (lihat lampiran).
IV. 2. PELAKSANAAN PROYEK.
Pelaksanaan yang akan dilakukan pada proyek ini , yang meliputi teknis pelaksanaan, schedule
kerja, man power, mutu/kwalitas dan waktu pelaksanaan dan pelaksana proyek.

IV.2.1 Teknis Pelaksanaan.
Adapun teknis pelaksanaan tersebut meliputi sbb:
1. Seluruh konstruksi Kanto
seluas 15.660 m2, sedangkan Mall seluas 4.511 m2 menggunakan beton bertulang (dapat
dilihat Table IV.1. & Tabel IV.2).

2.Land Clearing dan Cut and Fill.
Pembersihan semak semak dan belukar dan berbagai macam jenis pepohonan, dan
pembongkaran bangunan lama , termasuk juga pemindahan gardu PLN yang lama ke lokasi
yang baru. Dari kondisi lapangan dan contour/topografi, diperlukan penanganan dan biaya yang
tidak sedikit. memerlukan cut and fill yang cukup besar, dengan mempergunakan alat berat
/besar , seperti buldozer, loader / excavator, dump truck untuk mengangkut tanah, compactor
untuk pemadatan tanah, serta tes tes laboratorium tanah.
Faktor faktor yang mempengaruhi pelaksanaan Land clearing adalah sebagai berikut :
-Popoh-pohonannya
Disini perlu diteliti tentang kepadatan, ukuran pohon,kekerasan kayu,sistem akarnya,
pertumbuhan tanaman bawah (tanaman merambat).

-Daya dukung tanah:
Untuk ini, hal hal yang perlu diteliti adalah tebal top soil, jenis tanah, kadar air, dan persentase
batuan.
-Topographi.
Untuk hal yang perlu diteliti adalah kelandaian tanah, bentuk permukaan (berbukit, datar atau
rawa).
-Curah hujan dan Iklim.
Hal ini sangat penting untuk diketahui karena akan meyangkut hari kerja dan kerja alat dimana
akibat hujan yang tinggi maka kemungkinan tanah berlumpur dan lain sebagainya.
-Tujuan penggunaan tanah dan spesifikasi pekerjaan.
Untuk tujuan yang berbeda maka cara dan pelaksanaannyapun berbeda, apakah akar dalam
tanah perlu dibuang, apakah top soil perlu dibuang atau justru dipertahankan dan sebagainya.
Hal ini sangat penting dalam land clearing dalam penentuan jenis equipment dan cara cara
pelaksanaannya.
3.Basement.
Pelasanaan pekerjaan basement yang kurang lebih dapat menampung 400 kendaraan, dengan
konstruksi beton bertulang, dinding penahan tanah (Retaining Wall/ shear wall) dari beton
bertulang.
4.Jalan dan perkerasan,
menggunakan lapisan aus hotmix, dengan struktur perkuatan bawah lantai dasar adalah beton
bertulang, tebal 4 cm – 5cm.
5.Saluran.
Merupakan hal yang terpenting , untuk itu dilakukan berupa saluran beton tertutup (saluran
primer) dan saluran pembagi (saluran tertier). Sehingga air pembuangan disalurkan melalui
saluran tersebut dapat diteruskan ke saluran riol kota, serta termasuk pula pembuatan sumur
resapan.
6.Jaringan Listrik.
Jaringan listrik merupakan urat nadinya proyek tersebut, yang dapat dilakukan disini adalah
membuat gardu tersendiri, termasuk pemindahan gardu PLN ke lokasi basement . Untuk
sambungan kabel ke Kanto kanto baru dapat dilakukan setelah pekerjaan fisik tersebut selesai
dilakukan.
7.Jaringan Air minum.
Jaringan air minum diambil dari sumber sumur bor dalam (deep well) dan PDAM, dengan
mengunakan ground tank, dan diditribusikan ke Kanto Kanto/ Mall.
8.Fasilitas Sosial dan Umum.
-Tempat berhenti transportasi umum dibutuhkan
-Tempat penimbunan sampah dibutuhkan.
-Telpon umum, gardu dan pos keamanan dll.

IV.2.2.Schedule Kerja.
Schedule kerja konstruksi fisik bangunan yaitu selama 1 tahun , atau mengikuti cash flow
proyek yang sudah ditetapkan . Untuk penyelesaian pekerjaan tepat waktu , diperlukan Master
Schedule yang betul betul matang termasuk schedule schedule lainnya yaitu
 Schedule Material yaitu schedule yang menyangkut tahap tahap pengiriman material

disesuaikan dengan schedule pelaksanaan dan cash flow proyek bersangkutan.
 Schedule Peralatan yaitu schedule yang menyangkut tahap demi tahap penggunaan

peralatan yang digunakan pada proyek tersebut. Terutama yang dominan disini adalah
pengaturan penggunaan peralatan pada Land Clearing dan Cut-Fill.
 Schedule schedule detail yang lainnya sesuai kebutuhan , misalnya pengaturan blok
mana yang lebih didahulukan, atau pengaturan jalan masuk proyek dan lain sebagainya.
IV.2.3.Spesifikasi teknis bahan bangunan/ fasilitas.
Merupakan yang terpenting terhadap nilai jual Kanto dan kios . Dalam hal ini dibuat suatu
spesifikasi teknis sebagai berikut :
1.Kanto (Kantor Toko), luas lantai 208, 8 m2/ unit.














-Pondasi menggunakan tiang pancang.
-Struktur Rangka seluruhnya beton bertulang.
-Pasangan dinding bata ½ bata diplester, aci, cat tembok
-Kusen terdiri dari Aluminium dan kaca rayben.
-Atap sebagian dak beton bertulang, sebagian atap genteng variasi.
-Plafond menggunakan gysum.
-Lantai menggunakan keramik 40x40 .
-Lantai dan dinding keramik di KM /WC, Bak Mandi,Closet jongkok TOTO.
-Listrik tiap Kanto 6.