IPO Summary - Urban Jakarta Propertindo IPO Summary

• Proyek perseroan dengan konsep Transit Oriented Development (TOD) yang menghubungkan hunian dengan LRT.
• Proyek perseroan juga akan mengembangkan konsep One Stop Living
• Pertumbuhan ekonomi dan peningkatan pendapatan masyarakat.
• Meningkatnya kebutuhan hunian vertikal.
• Harga properti yang meningkat setiap tahunnya. Risiko Perseroan
• - 50% akan digunakan untuk akuisisi lahan di wilayah Jabodetabek.
• - 30% akan digunakan untuk belanja modal dan pengembangan.
• - 20% akan digunakan untuk modal kerja perseroan.

  Analyst: Aji Setiawan aji@reliancesekuritas.com

  IPO Summary Thursday, 15 th

  November 2018 PT Urban Jakarta Propertindo Tbk

  BUY Creating Residential TOD and One Stop Living Laba bersih tahun berjalan Perseroan untuk periode 6 (enam) bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2018 adalah sebesar Rp17.548.617.249,- meningkat sebesar Rp17.544.267.685,- atau 403.356,93% dibanding laba bersih tahun berjalan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2017. Peningkatan ini dikarenakan Perseroan baru melaksanakan pembangunan

proyek Gateway Park di akhir tahun 2017.

  Berikut ini adalah beberapa tesis investasi yang dapat menjadi peluang pertumbuhan bagi perseroan di masa yang akan datang:

  yang akan memudahkan warga hunian dalam memenuhi kebutuhannya.

  Risiko utama dalam usaha perseroan adalah risiko ketersediaan lahan yang dimiliki perseroan, jika perseroan tidak lagi memiliki lahan yang bisa dikembangkan maka akan berdampak pada pendapatan dan kinerja perseroan.

  Valuasi Berdasarkan IPO Valuation yang kami buat dengan menggunakan P/E ratio untuk menilai harga wajar perseroan dengan membandingkan P/E perusahaan sejenis pada sektornya. EPS perseroan diperkirakan akan berada di level Rp30,92 per lembar dengan P/E 14,92x dari harga terendah yang ditawarkan sebesar Rp1000 per lembar saham. Jika divaluasikan menggunakan P/E sektoral maka kami merekomendasikan ”BUY” dengan target harga Rp1,330 perlembar saham atau upside sebesar

32,97% untuk 12 bulan yang akan datang.

  Harga Penawaran: Rp1000 – Rp1250 Target Price: Rp1330 (12m) Upside Potential: 32,97% Sektor: Property & Real Estate Kegiatan Usaha Bergerak dalam bidang Pengembangan Properti Apartemen dan Pusat Perbelanjaan Penjamin Pelaksanaan Emisi PT RHB Sekuritas Indonesia PT Sinarmas Sekuritas Saham ditawarkan 600,000,000 lembar saham (16,85%) 840,000,000 waran seri I (32,79%) Setiap pemegang 5 saham baru berak mendapakan 7 waran seri I (5:7) Target perolehan dana IPO Rp600 miliar – Rp750 miliar Rencana Penggunaan Dana IPO

  Kebijakan Deviden Sampai dengan 20% laba bersih untuk tahun buku 2019 Perkiraan Jadwal Penawaran Umum Kisaran Harga Rp 1000 - Rp 1250 Penawaran Awal 09 - 19-Nov-18 Tanggal Efektif 30-Nov-18 Penawaran Umum 4-6-Dec-18 Penjatahan 10-Dec-18 Distribusi Saham 11-Dec-18 Pengembalian Uang Pesanan 11-Dec-18 Pencatatan 12-Dec-18

  PT Urban Jakarta Propertindo

Key Statistic 2017 2018E

Assets Growth (%) 516,37% 63,60%

Liabilities Growth (%) 10159,45% 8,29%

Equity Growth (%) 516,37% 63,60%

Revenue Growth (%) -77,38% 42,18%

Net Profit Growth (%) -92,63% 69,06%

Gross Profit Margin (%) 43,83% 55,05%

Operating Profit Margin (%) 28,36% 33,72%

Net Profit Margin (%) 28,36% 33,72%

Return on Assets (%) 3,85% 2,02%

Return on Equity (%) 3,86% 1,97%

Debt to Asset (x) 40,60% 26,87%

Debt to Equity (x) 154,52% 50,40%

Book Value (IDR) 90,70 301,11

Earning Per Share (IDR) 2,91 30,92

Price to Book Value (x) 11,03 3,32

Price to EPS (x) 343,09 32,34

  Source: Reliance Research & Company

• +62 21 5790 5455 ext. 204

  Rekam Jejak Perseroan Prospek Usaha Perseroan Keunggulan Perseroan

• Konsep Kawasan Berorientasi Transit (KBT) atau • Perseroan memiliki kerjasama operasi (KSO)

  

Transit Oriented Development (TOD). dengan ACP yang merupakan salah satu anak

perusahaan kontraktor terbesar di Indonesia

• Berkembangnya Proyek-Proyek Bermoda Transportasi Massal Terutama Light Rapid untuk mengembangkan proyek Perseroan.

  Transport (LRT).

• Perseroan menerapkan konsep one stop living

  disetiap proyeknya, dimana penghuninya dapat

• Prospek Industri Properti yang meningkat ditahun

  

yang akan datang. mendapatkan kemudahan dan kenyamanan

dalam memenuhi kebutuhan pokoknya tanpa harus bepergian jauh.

• Commercial Area Perseroan yang dikembangan di

  dalam stasiun-stasiun LRT berada di dalam high- traffic area dimana hal ini merupakan daya tarik untuk tenant dan konsumen yang berada didalam area tersebut.

• Lokasi proyek-proyek Perseroan yang strategis

  dan memiliki aksesibilitas yang tinggi karena tersambung dengan stasiun-stasiun LRT.

  Strategi Usaha Perseroan

• Pengembangan properti residensial segmen

  menengah di kota-kota dengan pertumbuhan ekonomi dan penduduk yang tinggi.

• Berfokus pada daerah di kawasan pinggiran

  Pengurus & Pengawasan Perseroan Jakarta dan sekitarnya yang pada umumnya Dewan Komisaris menyediakan lahan yang lebih luas.

  Komisaris Utama : Yongky Wijaya

• Selalu berinovasi dan memberikan penawaran

  Komisaris Independen : Dyah Tjahjani Saraswati produk unik dan kreatif berkonsep “Transit Oriented Development” dan “One Stop Living” Dewan Direksi kepada konsumen. Direktur Utama : Paulus Nurwadono • Mengoptimalkan sumber daya keuangan untuk Direktur : Agus Antono Aditomo pengembangan bisnis. Direktur : Jason Chen

• Meningkatkan kontrol manajemen internal yang Direktur Independen : Tri Rachman Batara efektif.

Proyek-proyek Perseoran Gateway Park

  Urban Signature Lokasi : Bekasi, Jawa Barat Lokasi : Ciracas, Jakarta Timur Luas Tanah : 62.239 m2 Luas Tanah : 53.674 m2 Terdiri Dari : - 6 Menara Apartemen (4.365 unit, Terdiri Dari : - 5 Menara Apartemen (4.226 unit, SGA: 142.599 m2)

  SGA: 121.188 m2)

• - 5 Area Komersial (4 Lantai, SGA:
• - 1 Mall & Bioskop (4 Lantai, SGA: 18.671 m2)

  20.201 m2) Tahun Dimulainya Pembangunan : 2018

• - Toko (20 Unit, 4.386 m2) Target Tahun Penyelesaian : 2020 (Tower 1) Tahun Dimulainya Pembangunan : 2017 Target Tahun Penyelesaian : 2019 (Tower 1&Tower 2) Urban Sky

  Urban Suites Lokasi : Cikunir, Bekasi, Jawa Barat Lokasi : Cikunir, Bekasi, Jawa Barat Luas Tanah : 12.650 m2 Luas Tanah : 10.800 m2 Nilai Projek : Rp1.32 triliun Terdiri Dari : - 3 Menara Apartemen (2.106 unit, Terdiri Dari : - 2 Menara Apartemen (3.306 unit SGA: 63.648 m2) tipe studio, SGA: 86.650 m2) - Area Komersial (2 Lantai toko,

• - Area Komersial (1 area mall, SGA: SGA: 4.892 m2) 2.188 m2)

Financial Analysis PT Urban Jakarta Propertindo PT Urban Jakarta Propertindo Dalam Rupiah 2015 2016 2017 2018E Dalam Rupiah 2015 2016 2017 2018E ASET

  LIABILITAS DAN EKUITAS Aset Lancar Liabilitas Jangka Pendek

  Kas dan setara kas 24.110.606.594 269.588.634.472 -

• 869.588.634.472 Utang usaha 56.999.413.148 57.699.354.463 Dana dibatasi peng - - 338.700.000.000 - 367.570.000.000 Utang pajak 4.045.535.000 4.892.745.513 4.882.020.064 Pendapatan diterima dimuka 4.578.127.750 -

  4.616.479.773 - Piutang Usaha Pihak berelasi 11.496.253.008

• - 7.645.878.309 Utang lain-lain 304.226.284 7.671.144.000 -

  7.938.258.400 -

• - - Pihak ketiga 12.857.980.065 9.143.778.072 Beban akrual 2.122.140.050 - 1.834.354.055 -

  Persediaan real estate 25.845.774.300 84.956.235.000 376.692.110.414 409.361.321.455 Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 304.226.284 4.045.535.000 76.301.922.484 76.932.114.732
• Uang
• Biaya dibayar dimuka 165.166.667 131.683.334 Liabilitas Jangka Panjang - - - - Pajak dibayar dimuka 12.851.084.374 9.136.192.811 Utang lembaga keuangan lainnya 338.700.000.000 372.520.000.000
• Jumlah Aset Lancar 49.956.380.894 84.956.235.000 1.022.351.229.000 1.672.577.488.453 Liabilitas imbalan paska kerja Utang pihak berelasi 28.693.600.000 - 47.546.579 2.301.237

  Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 28.693.600.000 338.747.546.579 372.522.301.237 - Aset Tidak Lancar Piutang pihak berealisasi 80.910.700.000 JUMLAH LIABILITAS 28.997.826.284 4.045.535.000 415.049.469.063 449.454.415.969 - - -

• - - Jumlah Aset Tidak Lancar 80.910.700.000 - DANA SYIRKAH TEMPORER
• JUMLAH ASET 49.956.380.894 165.866.935.000 1.022.351.229.000 1.672.577.488.453 Mudharabah 338.700.000.000 331.399.276
• 331.399.276.553 - JUMLAH 338.700.000.000

  

EKUITAS

Modal saham 29.998.800.000 29.998.800.000 29.998.800.000 629.998.800.000

• Uang muka setoran modal 96.400.000.000 105.990.000.000 Selisih penjabaran mata uang asing 6.382.600.000 6.382.600.000 6.382.600.000 6.382.600.000 Saldo laba (15.422.845.390) 125.440.000.000 135.820.359.937 149.352.395.931

  JUMLAH EKUITAS 20.958.554.610 161.821.400.000 268.601.759.937 891.723.795.931 JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS 49.956.380.894 165.866.935.000 1.022.351.229.000 1.672.577.488.453 Source: Reliance Research & Company

  PT Urban Jakarta Propertindo Dalam Rupiah 2015 2016 2017 18 2018E PENDAPATAN - 161.821.400.000 36.601.826.366 156.116.029.788

• BEBAN POKOK PENDAPATAN (25.845.774.300) (20.559.857.660) (31.190.113.543)

  LABA BRUTO 135.975.625.700 16.041.968.706 124.925.916.245 -

• Beban penjualan dan pemasaran (2.239.043.503) (2.282.190.779) Beban umum dan administrasi (488.515.389) (534.656.584) (1.375.704.215) (8.743.519.007) Pajak final (4.045.535.000) (915.045.659) (439.795.408) - Pendapatan bunga 200.178.200 101.440.803 239.530.670 1.973.123.523 Beban keuangan (12.861.330) (2.674.216) (1.371.466.062) (9.840.553.791) Lain-lain- bersih (410.938.177) 9.368.644.687 120.000 4.536.303.208

  4.887.219.690 (5.661.608.769) (14.796.632.253) LABA SEBELUM PAJAK PENGHASILAN (712.136.696) 140.862.845.390 10.380.359.937 110.129.283.992 - - - - BEBAN PAJAK PENGHASILAN LABA BERSIH TAHUN BERJALAN (712.136.696) 140.862.845.390 10.380.359.937 110.129.283.992

  Source: Reliance Research & Company

  IPO Valuations Analysis PT Urban Jakarta Propertindo

  IPO Valuations (dalam jutaan) Share outstanding 3.561.410 Share offer 600.000 Share offer (%) 16,85% Price to Earning Avg. Sector (x) 12,77

EPS (IDR) 89,12

  ############# Est. Fair Value 12M (IDR) 1.330 Est Price to Earning Ratio 12M 14,92 Est. Market Cap 12M (in Million IDR) 4.735,68 Price Share offer (IDR) 1.000

  Upside Potential 32,97% Source: Company & Reliance Research

  NB: Property & Real Estate

RESEARCH DIVISION

HEAD OFFICE

  Reliance Building Jl. Pluit Sakti Raya No. 27AB, Pluit Jakarta 14450 T. +62 21 661 7768 F. +62 21 661 9884

  Lanjar Nafi Technical Research Analyst

  lanjar@reliancesekuritas.com

  Aji Setiawan Research Analyst

  aji@reliancesekuritas.com

  Kornelis Wicaksono Research Analyst

  kornelis@reliancesekuritas.com

  Contact Us

EQUITY DIVISION

  Menara Batavia Ground Floor Jl.KH.Mas Mansyur Kav 126 Jakarta 10220 T. +62 21 57905455

  Ruko Bukit Damai Indah Blok I, No. 3, Rt.34 Jl. MT. Haryono, Gunung Bahagia, Balikpapan Selatan 76114 T. +62 542 746313

  Jl. Diponegoro No.26D Surabaya 60261 T. +62 31 567 0388

  F. +62 31 561 0528

  Bali - Denpasar

  Dewata Square Blok A3 Jl. Letda Tantular Renon Denpasar 802361 T. +62 361 225099

  F. +62 361 245099

  Pontianak

  Jl. MT Haryono No. 6 Pontianak 78121 T. +62 561 575674

  F. +62 561 575670

  Balikpapan

  F. +62 542 746317

  F. +62 31 503 3196

  Makassar

  Jl. Boto Lempangan No. 34 J Makassar- Sulawesi Selatan T. +62 411 3632388

  F. +62 411 3614634

  Medan

  Jl. Teuku Amir Hamzah No.40-O Medan 20117 T. +62 61 6638592

  F. +62 61 6638023

  F. +62 21 661 9884

  Jl. Pluit Sakti Raya No. 27AB, Pluit Jakarta 14450 T. +62 21 661 7768

  Jakarta- Pluit

  Surabaya – Diponegoro

  Jl. Bangka No. 22 Surabaya 60281 T. +62 31 501 1128

  F. +62 21 57950728

  Tasikmalaya

  Jakarta – Kebon Jeruk

  Plaza Kebon Jeruk Jl.Raya Perjuangan Blok A/2 Jakarta 11530 T. +62 21 532 4074

  F. +62 21 536 2157

  Tangerang

  Jl. Pahlawan Seribu Ruko BSD Sektor 7 Blok RK kav. 9 Tangerang 15310 T. +62 21 5387495

  F. +62 21 5387494

  Bandung

  Jl.Cisangkuy No.58 Bandung 40115 T. +62 22 721 8200

  F. +62 22 721 9255

  Ruko Tasik Indah Plaza No.21 Jl. KHZ Mustofa No. 345 Tasikmalaya 46121 T. +62 265 345000

  Surabaya - Gubeng

  F. +62 265 345003

  Malang

  Jl. Guntur No. 19 Malang 65112 T. +62 341 347 611

  F. +62 341 347 615

  Pekanbaru

  Jakarta - Sudirman

  F. +62 761 849456

  Solo

  Jl. Slamet Riyadi 330ª Solo 57145 T. +62 271 736599

  F. +62 271 733478

  Jl. Jendral Sudirman No.73 Pekanbaru-Riau T. +62 761 848414 Contact Us

  IDX CORNER & INVESTMENT GALLERY Rating: BUY : Expected total return of 2x Risk Free (SBN) or more within a 12-month period HOLD : Expected total return between -2x and 2x Risk Free (SBN) within a 12-month period SELL : Expected total return of -2x Risk Free (SBN) or more within a 12-month period Disclaimer:

  Kompleks Pp Darul Ulu, Peterongan Jombang, JawaTimur 60281 T. +62 321 873655

STIE AAS

  F. +62 561 766840

  STIE "AUB" Surakarta

  Jl. Mr. Sartono 97, Cengklik Nusukan, Surakarta 57135 T. +62 271 854803

  F. +62 271 853084

  STIESIA Surabaya

  Jl. MenurPumpungan 30 Surabaya T. +62 31 5947505

  F. +62 31 5932218

  Universitas Muhammadiyah Sidoarjo

  Jl. Majapahit 666 B Sidoarjo, JawaTimur T. +62 31 8945444

  F. +62 31 8949333

  Universitas Pesantren Tinggi Darul Ulum

  STIE Tri Bhakti

  F. +62 321 875771

  Universitas Tanjungpura Pontianak

  Jl. Teuku Umar No.24 Cut Meutia Setiakawan, Bekasi T. +62 21 8242 9400, 8242 9500

  F. +62 271 726156

  JL. Raya Puputan No. 86, Renon, Denpasar Timur, kota Denpasar Bali-80234 T. +62 361 244445

  Universitas 17 Agustus 1945 Banyuwangi

  Jl. AdiSucipto 26 Banyuwangi, JawaTimur T. +62 333 419163

  F. +62 333 419163

  IAIN Antasari

  Jl. Ahmad Yani Km. 4,5 Banjarmasin T. +62 511 3267583

  Universitas Islam Kalimantan

  Jl. Adiyaksa No.2, Kayu Tangi, Banjarmasin T. +62 511 3303871

  F. +62 511 3303871

  Jl. Jendral Ahmad Yani Pontianak 78124 T. +62 561 743465

  F. +62 271 726156

STIKOM BALI

  Universitas Siliwangi Tasikmalaya

  STIE Malangkucecwara

  Jl. Terusan Candi Kalasan Malang 65142 T. +62 341 491813

  F. +62 341 495619

  Universitas Muhammadiyah Gresik

  Jl. Sumatra 101 GKB Gresik 61121 T. +62 31 3951414

  F. +62 31 3952585

  Universitas Surabaya

  Jl. Raya Kalirungkut Surabaya 60293 T. +62 31 2981203

  F. +62 31 2981204

  Universitas Muhammadiyah Malang

  Jl. Raya Tlogomas 246 Malang 65144 T. +62 341 464318-9

  F. +62 341 460782

  Information, opinions and recommendations contained in this document are presented by PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. from sources that are considered reliable and dependable. This document is not an offer, invitation or any kind of representations to decide to buy or sell stock. Investment decisions taken based on this document is not the responsibility of PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. PT Reliance Sekuritas Indonesia Tbk. reserves the right to change the contents of this document at any time without prior notice.

  Jalan Slamet Riyadi No 361 Kartasura, Surakarta T. +62 271 726156

  F. +62 265 323534

  Politeknik Kediri

  Jl. Mayor Bismo No. 27 Kediri 64121 T +62 354 683128 F +62 354 683128

  Universitas Negeri Malang

  Jl. Surabaya No. 6 Malang 65145 T. +62 341 585914

  F. +62 341 55288

  Universitas Negeri Makassar

  FakultasEkonomiGedung BT Lt. 2 Jl. A. P. Pettarani, Kampus UNM, Gunungsari Baru Makassar 90222 T. +62 411 889464, 881244

  F. +62 411 887604

  

Universitas Muhammadiyah Pontianak

  Jl. Ahmad Yani, No. 111 Pontianak 78124 T. +62 561 743465

  F. +62 561 766840

  Jl. Siliwangi No. 24 Tasikmalaya 46151 T. +62 265 323685