Tinjauan Yuridis Perjanjian Sewa menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan Dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan
TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA
RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL
BINTAN CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT.
(PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
TESIS
Oleh
MUHAMMAD ZAIFAN
097011026/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2012
Universitas Sumatera Utara
TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA
RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL
BINTAN CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT.
(PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar
Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan
pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
MUHAMMAD ZAIFAN
097011026/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2012
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA
MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA
ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN CORPORA
CABANG MEDAN DENGAN PT. (PERSERO)
ANGKASA PURA II MEDAN
: MUHAMMAD ZAIFAN
: 097011026
: Kenotariatan
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. H.T. Syamsul Bahri, SH)
Pembimbing
(Prof. Sanwani Nasution, SH)
Ketua Program Studi,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
(Dr. Faisal Akbar, SH, M.Hum)
Dekan,
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 21 Mei 2012
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 21 Mei 2012
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
:
Prof. H. T. Syamsul Bahri, SH
Anggota
:
1. Prof. Sanwani Nasution, SH
2. Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MH
3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
4. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
: MUHAMMAD ZAIFAN
Nim
: 097011026
Program Studi
: Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
: TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA
RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT.
INDOMOBIL BINTAN CORPORA CABANG MEDAN
DENGAN PT. (PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : MUHAMMAD ZAIFAN
Nim : 097011026
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil
Bintan Corpora Cabang Medan Dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan
merupakan pemanfaatan ruangan dan ijin usaha yang diberikan kepada PT. Indomobil
Bintan Corpora Cabang Medan untuk melakukan kegiatan usaha di lingkungan Bandar
Udara Polonia Medan dengan kewajiban membayar konsesi atau kompensasi setiap
bulannya, sebagaimana telah disepakati bersama oleh kedua pihak dalam kontrak
klausul perjanjian. Hal inilah yang menjadi dasar pemikiran untuk melakukan
penelitian dengan perumusan masalah, Bagaimana bentuk klausula pelaksanaan
perjanjian sewa menyewa ruangan dan konsesi usaha antara PT. Indomobil Bintan
Corpora Cabang Medan dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan, dengan
melihat hak dan kewajiban para pihak, serta Upaya apa yang dilakukan para pihak
dalam penyelesaian perselisihan yang mungkin timbul terhadap pelaksanaan
perjanjian tersebut.
Metode penelitian dalam penelitian ini bersifat deskriptif dengan
menggunakan pendekatan yuridis normatif. Alat pengumpulan data yang digunakan
dalam penelitian ini adalah studi dokumen dan wawancara, yang selanjutnya data
dianalisis secara kualitatif.
Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa PT. (Persero) Angkasa Pura II
Medan telah memberi ijin dan menyetujui PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang
Medan untuk menyewa ruangan dan melakukan kegiatan usaha di lingkungan Bandar
Udara Polonia Medan, dengan ketentuan PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang
Medan menyanggupi pembayaran konsesi yang dikenakan sebesar 7 % (tujuh persen)
dari omzet bruto setiap bulannya, sebagaimana yang tertera dalam surat kontrak
klausul perjanjian pada Pasal 4 tentang Konsesi Usaha. Dalam kontrak klausul
perjanjian yang dibuat secara sepihak oleh PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan telah
memberi kedudukan lebih kuat untuk menentukan klausul-klausul tertentu dalam
perjanjian, sehingga tidak memberi kebebasan bagi PT. Indomobil Bintan Corpora
Cabang Medan untuk menentukan isi perjanjian khususnya, mengenai hak kewajiban
para pihak dalam perjanjian sewa ruangan dan konsesi usaha tersebut. Kedua pihak
sepakat seupaya mungkin mencegah dan menghindari terjadi proses penyelesaian
sengketa yang mungkin timbul dalam pelaksanaan perjanjian sewa ruangan dan
konsesi usaha tersebut diselesaikan melalui upaya hukum pengadilan, namun apabila
tidak tercapai, maka kedua pihak sepakat untuk menyelesaikannya secara musyawarah
dan mufakat, dan apabila tidak dapat diselesaikan secara musyawarah dan mufakat
maka kedua pihak sepakat dan setuju untuk menyelesaikannya melalui lembaga
arbitrase yang setiap keputusannya merupakan keputusan akhir dan mengikat.
Kata Kunci : Perjanjian, Sewa Ruangan, Konsesi Usaha.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Room leasing agreement and business concession between PT. Indomobil
Bintan Corpora Medan Branch and PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan is a room
utilization and business license granted to PT. Indomobil Bintan Corpora Medan
Branch to do a business at Polonia Airport Medan with an obligation of paying
concession or compensation every month as jointly agreed by both parties in the
clause of contract agreement. The purpose of this study was to find out the form of
the clause about the implementation of room leasing agreement and business
concession between PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch and PT. (Persero)
Angkasa Pura II Medan by looking at the rights and responsibilities of both parties,
and the attempt of settlement chosen by both parties in case a dispute may occur
during the implementation of the agreement.
The data for this descriptive study with juridical normative approach were
obtained through documentation study and interview. The data obtained were
qualitatively analyzed.
The result of this study showed that PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan has
agreed and given permission to PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch to
lease room and do business at Polonia Airport Medan with the provision that PT.
Indomobil Bintan Corpora Medan Branch could pay the concession for 7 % (seven
percent) of gross earning every month, as stated in the clause of contract agreement
in Article 4 on Business Concession. The clause of contract agreement unilaterally
made by PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan has provided PT. (Persero) Angkasa
Pura II Medan with a stronger position to determine certain clauses in the agreement
that PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch has no freedom to determine the
content of agreement, especially those related to the rights and responsibilities of
both parties in the room leasing agreement and business concession. Both parties
agree to do their best to prevent and avoid the incident of dispute during the
implementation of the room leasing agreement and business concession, but in case
the dispute occurs, both parties agreed to settle the dispute in a law court. If the court
remedy fails, both parties agree to settle the dispute through deliberation and
consensus. If this also fails, then both parties agree to settle the dispute through an
arbitrary institution whose decision becomes the final and binding decision.
Keywords: Agreement, Room Leasing, Business Concession
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT dan shalawat
serta salam semoga tetap terlimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW berikut
keluarga, para sahabat dan seluruh umat pengikutnya, atas terselesaikannya penulisan
Tesis dengan judul “Tinjauan Yuridis Perjanjian Sewa menyewa Ruangan dan
Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan Dengan
PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan”.
Penyusunan Tesis ini bertujuan untuk melengkapi syarat untuk memperoleh
gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara. Dengan penuh kesadaran bahwa tiada satupun
yang sempurna di muka bumi ini, penulis menyadari bahwa di dalam penyusunan
tesis ini masih terdapat kekurangan dan kelemahan terlebih dengan keterbatasan
kemampuan, baik dari segi penyajian teknik penulisan maupun materi.
Penulisan tesis ini tidaklah mungkin akan menjadi sebuah karya ilmiah tanpa
adanya bimbingan dan dukungan dari berbagai pihak yang telah ikut serta baik
langsung maupun tidak langsung dalam usaha menyelesaikan tesis ini. Untuk itu
penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SpA(K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan yang diberikan untuk dapat
iii
Universitas Sumatera Utara
menjadi mahasiswa Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan atas
kesempatan yang diberikan penulis untuk dapat menjadi mahasiswa Program
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Prof. H. T. Syamsul Bahri, SH., selaku Ketua Komisi Pembimbing yang
telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan
Tesis ini.
5. Bapak Prof. Sanwani Nasution, SH., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang
telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan
Tesis ini.
6. Bapak Dr. Faisal Akbar Nasution, SH., M.Hum., selaku Anggota Komisi
Pembimbing yang telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun
teknik penulisan Tesis ini.
7. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH., CN., M.Hum., selaku Anggota Komisi Penguji
dalam penelitian ini, dan selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,
8. Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn., selaku Anggota Komisi Penguji
dalam penelitian ini.
9. Seluruh Staff Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu kepada Penulis selama
iv
Universitas Sumatera Utara
menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
10. Seluruh Staff Pegawai Adiministrasi Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
11. Kepala Cabang PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan beserta staf, yang telah
mengizinkan Penulis untuk melakukan penelitian Staf Bagian Komersial, dan
seluruh Staff Pegawai Administrasi atas waktu dan kesempatan yang diberikan
kepada Penulis untuk melakukan wawancara.
13 Kepala Cabang dan seluruh Staff Pegawai Adiministrasi PT. Indomobil Bintan
Corpora Cabang Medan.
14. Seluruh keluarga besar penulis yang tidak bisa disebutkan satu per satu, terima
kasih atas doa dan dukungannya sehingga penulis dapat menyelesaikan
pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
15. Kepada rekan-rekan seperjuangan stambuk 2009 Group C dan seluruh rekanrekan lainnya di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu,
terima kasih atas dukungannya selama ini.
Secara khusus, penulis menghaturkan sembah sujud dan ucapan terima kasih
yang tidak terhingga kepada kedua orangtuaku Ayahanda Muhammad Misdi dan
Ibunda Ujuk Hanum, yang telah membesarkan penulis dan memberikan kasih sayang
v
Universitas Sumatera Utara
yang tak terhingga serta telah memberikan doa restunya sehingga penulis dapat
melanjutkan dan meyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang selama ini selalu memberi
semangat kepada penulis.
Akhirnya tidak lupa penulis mohon maaf atas segala kesalahan baik yang
disengaja maupun tidak sengaja. Penulis hanya bisa mendoakan agar semua pihak
yang telah membantu selama ini dilipatgandakan pahalanya. Dengan iringan doa
semoga
Allah SWT berkenan menerima amal ini menjadi sebuah nilai ibadah
disisi-Nya dan dengan segala kerendahan hati penulis berharap semoga Tesis ini
dapat berguna dan bermanfaat bagi pihak-pihak yang memerlukan. Amiin Yaa
Robbal’alamin
Wasalamu’alaikum Wr. Wb.
Medan, Mei 2012
Penulis
Muhammad Zaifan
NIM: 097011026
vi
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama Lengkap
: Muhammad Zaifan
Tempat Tanggal Lahir
: Medan, 29 Juli 1982
Status
: Lajang
Alamat
: Jl. Karya Jaya Gg. Karya Kasih Meteorologi No. 4
Kecamatan Medan Johor.
II. ORANG TUA
Nama Ayah
: Muhammad Misdi
Nama Ibu
: Ujuk Hanum
III. PENDIDIKAN
1. Sekolah Dasar (SD), Nurul Huda Titi Kuning Medan : Tamat Tahun 1994
2. Madrasah Tsanawiyah (SMP), Raudhatul Hasanah, Medan : Tamat Tahun 1997
3. Sekolah Menengah Umum (SMU), Eria Medan: Tamat Tahun 2000
4. S-1 Fakultas Hukum Universitas Islam Sumatera Utara Medan: Tamat Tahun
2004
5. S-2 Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara Medan: Tamat Tahun 2012
vii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK .....................................................................................................
i
ABSTRACT ....................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ...................................................................................
iii
RIWAYAT HIDUP ........................................................................................ vii
DAFTAR ISI .................................................................................................. viii
BAB I
PENDAHULUAN ...................................................................
1
A. Latar Belakang.....................................................................
1
B. Perumusan Masalah .............................................................
8
C. Tujuan Penelitian .................................................................
8
D. Manfaat Penelitian ...............................................................
9
E. Keaslian Penelitian ..............................................................
9
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ............................................. 11
1. Kerangka Teori ............................................................... 11
2. Kerangka Konsepsi ......................................................... 21
G. Metode Penelitan ................................................................. 24
1. Spesifikasi Penelitian ...................................................... 24
2. Metode Pendekatan ......................................................... 25
3. Sumber Data.................................................................... 25
4. Alat Pengumpulan Data .................................................. 27
5. Analisis Data ................................................................... 28
BAB II
BENTUK KLAUSULA PELAKSANAAN PERJANJIAN
SEWA MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA
ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN CORPORA DENGAN
PT. ANGKASA PURA II PERSERO MEDAN ..................... 29
A. Gambaran Umum PT. Indomobil Bintan Corpora .............. 29
B. Gambaran Umum PT. (Persero) Angkasa Pura Persero Medan .. 33
1. Sejarah Umum PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan ... 33
viii
Universitas Sumatera Utara
2. Struktur Organisasi PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan .... 34
C. Pengertian Umum Hukum Perjanjian .................................. 39
1. Sifat dan Asas Hukum Perjanjian ................................... 40
2. Jenis-Jenis Perjanjian ...................................................... 45
D. Klausula Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan
dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil Bintan Corpora
Cabang Medan dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan ...
46
1. Prosedur Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa
Ruangan dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil
Bintan Corpora Cabang Medan dengan PT. (Persero)
Angkasa Pura II Medan................................................... 46
2. Para Pihak Dalam Perjanjian........................................... 47
3. Bentuk Perjanjian yang Dilakukan ................................. 51
4. Mekanisme Pelaksanaan Konsesi ................................... 56
5. Pembuktian Dalam Klausul Perjanjian Sewa Menyewa
Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan
dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan................ 58
BAB III
HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM
PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUANGAN DAN
KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN
CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT. ANGKASA
PURA II (PERSERO) MEDAN............................................... 62
A. Hak dan Kewajiban Para Pihak ........................................... 62
1. Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan............... 63
2. Hak dan Kewajiban Pihak Penyewa ............................... 64
3. Alasan Hukum PT. (Persero) Angkasa Pura II
Menggunakan Perjanjian Baku Dalam Pelaksanaan
Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha 65
4. Kendala Utama Pihak Penyewa
Dalam Memenuhi kewajibannya ................................... 68
5. Analisis Terhadap Ketentuan
Yang Terdapat Dalam Perjanjian.................................... 70
ix
Universitas Sumatera Utara
BAB IV
PENYELESAIAN PERSELISIHAN DALAM
PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA
MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA .............. 84
A. Upaya Penyelesaian Sengketa ............................................. 85
B. Tinjauan Umum Tentang Arbitrase ..................................... 91
C. Penyelesaian Sengketa Melalui Arbitrase Dalam
Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha
Pada PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan ........................ 99
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN ................................................. 107
A. Kesimpulan ......................................................................... 107
B. Saran ................................................................................... 109
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................... 111
x
Universitas Sumatera Utara
RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL
BINTAN CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT.
(PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
TESIS
Oleh
MUHAMMAD ZAIFAN
097011026/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2012
Universitas Sumatera Utara
TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA
RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL
BINTAN CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT.
(PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar
Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan
pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
MUHAMMAD ZAIFAN
097011026/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2012
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA
MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA
ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN CORPORA
CABANG MEDAN DENGAN PT. (PERSERO)
ANGKASA PURA II MEDAN
: MUHAMMAD ZAIFAN
: 097011026
: Kenotariatan
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. H.T. Syamsul Bahri, SH)
Pembimbing
(Prof. Sanwani Nasution, SH)
Ketua Program Studi,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
(Dr. Faisal Akbar, SH, M.Hum)
Dekan,
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 21 Mei 2012
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 21 Mei 2012
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
:
Prof. H. T. Syamsul Bahri, SH
Anggota
:
1. Prof. Sanwani Nasution, SH
2. Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MH
3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
4. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
: MUHAMMAD ZAIFAN
Nim
: 097011026
Program Studi
: Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
: TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA
RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT.
INDOMOBIL BINTAN CORPORA CABANG MEDAN
DENGAN PT. (PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : MUHAMMAD ZAIFAN
Nim : 097011026
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil
Bintan Corpora Cabang Medan Dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan
merupakan pemanfaatan ruangan dan ijin usaha yang diberikan kepada PT. Indomobil
Bintan Corpora Cabang Medan untuk melakukan kegiatan usaha di lingkungan Bandar
Udara Polonia Medan dengan kewajiban membayar konsesi atau kompensasi setiap
bulannya, sebagaimana telah disepakati bersama oleh kedua pihak dalam kontrak
klausul perjanjian. Hal inilah yang menjadi dasar pemikiran untuk melakukan
penelitian dengan perumusan masalah, Bagaimana bentuk klausula pelaksanaan
perjanjian sewa menyewa ruangan dan konsesi usaha antara PT. Indomobil Bintan
Corpora Cabang Medan dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan, dengan
melihat hak dan kewajiban para pihak, serta Upaya apa yang dilakukan para pihak
dalam penyelesaian perselisihan yang mungkin timbul terhadap pelaksanaan
perjanjian tersebut.
Metode penelitian dalam penelitian ini bersifat deskriptif dengan
menggunakan pendekatan yuridis normatif. Alat pengumpulan data yang digunakan
dalam penelitian ini adalah studi dokumen dan wawancara, yang selanjutnya data
dianalisis secara kualitatif.
Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa PT. (Persero) Angkasa Pura II
Medan telah memberi ijin dan menyetujui PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang
Medan untuk menyewa ruangan dan melakukan kegiatan usaha di lingkungan Bandar
Udara Polonia Medan, dengan ketentuan PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang
Medan menyanggupi pembayaran konsesi yang dikenakan sebesar 7 % (tujuh persen)
dari omzet bruto setiap bulannya, sebagaimana yang tertera dalam surat kontrak
klausul perjanjian pada Pasal 4 tentang Konsesi Usaha. Dalam kontrak klausul
perjanjian yang dibuat secara sepihak oleh PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan telah
memberi kedudukan lebih kuat untuk menentukan klausul-klausul tertentu dalam
perjanjian, sehingga tidak memberi kebebasan bagi PT. Indomobil Bintan Corpora
Cabang Medan untuk menentukan isi perjanjian khususnya, mengenai hak kewajiban
para pihak dalam perjanjian sewa ruangan dan konsesi usaha tersebut. Kedua pihak
sepakat seupaya mungkin mencegah dan menghindari terjadi proses penyelesaian
sengketa yang mungkin timbul dalam pelaksanaan perjanjian sewa ruangan dan
konsesi usaha tersebut diselesaikan melalui upaya hukum pengadilan, namun apabila
tidak tercapai, maka kedua pihak sepakat untuk menyelesaikannya secara musyawarah
dan mufakat, dan apabila tidak dapat diselesaikan secara musyawarah dan mufakat
maka kedua pihak sepakat dan setuju untuk menyelesaikannya melalui lembaga
arbitrase yang setiap keputusannya merupakan keputusan akhir dan mengikat.
Kata Kunci : Perjanjian, Sewa Ruangan, Konsesi Usaha.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Room leasing agreement and business concession between PT. Indomobil
Bintan Corpora Medan Branch and PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan is a room
utilization and business license granted to PT. Indomobil Bintan Corpora Medan
Branch to do a business at Polonia Airport Medan with an obligation of paying
concession or compensation every month as jointly agreed by both parties in the
clause of contract agreement. The purpose of this study was to find out the form of
the clause about the implementation of room leasing agreement and business
concession between PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch and PT. (Persero)
Angkasa Pura II Medan by looking at the rights and responsibilities of both parties,
and the attempt of settlement chosen by both parties in case a dispute may occur
during the implementation of the agreement.
The data for this descriptive study with juridical normative approach were
obtained through documentation study and interview. The data obtained were
qualitatively analyzed.
The result of this study showed that PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan has
agreed and given permission to PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch to
lease room and do business at Polonia Airport Medan with the provision that PT.
Indomobil Bintan Corpora Medan Branch could pay the concession for 7 % (seven
percent) of gross earning every month, as stated in the clause of contract agreement
in Article 4 on Business Concession. The clause of contract agreement unilaterally
made by PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan has provided PT. (Persero) Angkasa
Pura II Medan with a stronger position to determine certain clauses in the agreement
that PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch has no freedom to determine the
content of agreement, especially those related to the rights and responsibilities of
both parties in the room leasing agreement and business concession. Both parties
agree to do their best to prevent and avoid the incident of dispute during the
implementation of the room leasing agreement and business concession, but in case
the dispute occurs, both parties agreed to settle the dispute in a law court. If the court
remedy fails, both parties agree to settle the dispute through deliberation and
consensus. If this also fails, then both parties agree to settle the dispute through an
arbitrary institution whose decision becomes the final and binding decision.
Keywords: Agreement, Room Leasing, Business Concession
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT dan shalawat
serta salam semoga tetap terlimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW berikut
keluarga, para sahabat dan seluruh umat pengikutnya, atas terselesaikannya penulisan
Tesis dengan judul “Tinjauan Yuridis Perjanjian Sewa menyewa Ruangan dan
Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan Dengan
PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan”.
Penyusunan Tesis ini bertujuan untuk melengkapi syarat untuk memperoleh
gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara. Dengan penuh kesadaran bahwa tiada satupun
yang sempurna di muka bumi ini, penulis menyadari bahwa di dalam penyusunan
tesis ini masih terdapat kekurangan dan kelemahan terlebih dengan keterbatasan
kemampuan, baik dari segi penyajian teknik penulisan maupun materi.
Penulisan tesis ini tidaklah mungkin akan menjadi sebuah karya ilmiah tanpa
adanya bimbingan dan dukungan dari berbagai pihak yang telah ikut serta baik
langsung maupun tidak langsung dalam usaha menyelesaikan tesis ini. Untuk itu
penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SpA(K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan yang diberikan untuk dapat
iii
Universitas Sumatera Utara
menjadi mahasiswa Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan atas
kesempatan yang diberikan penulis untuk dapat menjadi mahasiswa Program
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Prof. H. T. Syamsul Bahri, SH., selaku Ketua Komisi Pembimbing yang
telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan
Tesis ini.
5. Bapak Prof. Sanwani Nasution, SH., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang
telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan
Tesis ini.
6. Bapak Dr. Faisal Akbar Nasution, SH., M.Hum., selaku Anggota Komisi
Pembimbing yang telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun
teknik penulisan Tesis ini.
7. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH., CN., M.Hum., selaku Anggota Komisi Penguji
dalam penelitian ini, dan selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,
8. Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn., selaku Anggota Komisi Penguji
dalam penelitian ini.
9. Seluruh Staff Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu kepada Penulis selama
iv
Universitas Sumatera Utara
menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
10. Seluruh Staff Pegawai Adiministrasi Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
11. Kepala Cabang PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan beserta staf, yang telah
mengizinkan Penulis untuk melakukan penelitian Staf Bagian Komersial, dan
seluruh Staff Pegawai Administrasi atas waktu dan kesempatan yang diberikan
kepada Penulis untuk melakukan wawancara.
13 Kepala Cabang dan seluruh Staff Pegawai Adiministrasi PT. Indomobil Bintan
Corpora Cabang Medan.
14. Seluruh keluarga besar penulis yang tidak bisa disebutkan satu per satu, terima
kasih atas doa dan dukungannya sehingga penulis dapat menyelesaikan
pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
15. Kepada rekan-rekan seperjuangan stambuk 2009 Group C dan seluruh rekanrekan lainnya di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu,
terima kasih atas dukungannya selama ini.
Secara khusus, penulis menghaturkan sembah sujud dan ucapan terima kasih
yang tidak terhingga kepada kedua orangtuaku Ayahanda Muhammad Misdi dan
Ibunda Ujuk Hanum, yang telah membesarkan penulis dan memberikan kasih sayang
v
Universitas Sumatera Utara
yang tak terhingga serta telah memberikan doa restunya sehingga penulis dapat
melanjutkan dan meyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang selama ini selalu memberi
semangat kepada penulis.
Akhirnya tidak lupa penulis mohon maaf atas segala kesalahan baik yang
disengaja maupun tidak sengaja. Penulis hanya bisa mendoakan agar semua pihak
yang telah membantu selama ini dilipatgandakan pahalanya. Dengan iringan doa
semoga
Allah SWT berkenan menerima amal ini menjadi sebuah nilai ibadah
disisi-Nya dan dengan segala kerendahan hati penulis berharap semoga Tesis ini
dapat berguna dan bermanfaat bagi pihak-pihak yang memerlukan. Amiin Yaa
Robbal’alamin
Wasalamu’alaikum Wr. Wb.
Medan, Mei 2012
Penulis
Muhammad Zaifan
NIM: 097011026
vi
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama Lengkap
: Muhammad Zaifan
Tempat Tanggal Lahir
: Medan, 29 Juli 1982
Status
: Lajang
Alamat
: Jl. Karya Jaya Gg. Karya Kasih Meteorologi No. 4
Kecamatan Medan Johor.
II. ORANG TUA
Nama Ayah
: Muhammad Misdi
Nama Ibu
: Ujuk Hanum
III. PENDIDIKAN
1. Sekolah Dasar (SD), Nurul Huda Titi Kuning Medan : Tamat Tahun 1994
2. Madrasah Tsanawiyah (SMP), Raudhatul Hasanah, Medan : Tamat Tahun 1997
3. Sekolah Menengah Umum (SMU), Eria Medan: Tamat Tahun 2000
4. S-1 Fakultas Hukum Universitas Islam Sumatera Utara Medan: Tamat Tahun
2004
5. S-2 Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara Medan: Tamat Tahun 2012
vii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK .....................................................................................................
i
ABSTRACT ....................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ...................................................................................
iii
RIWAYAT HIDUP ........................................................................................ vii
DAFTAR ISI .................................................................................................. viii
BAB I
PENDAHULUAN ...................................................................
1
A. Latar Belakang.....................................................................
1
B. Perumusan Masalah .............................................................
8
C. Tujuan Penelitian .................................................................
8
D. Manfaat Penelitian ...............................................................
9
E. Keaslian Penelitian ..............................................................
9
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ............................................. 11
1. Kerangka Teori ............................................................... 11
2. Kerangka Konsepsi ......................................................... 21
G. Metode Penelitan ................................................................. 24
1. Spesifikasi Penelitian ...................................................... 24
2. Metode Pendekatan ......................................................... 25
3. Sumber Data.................................................................... 25
4. Alat Pengumpulan Data .................................................. 27
5. Analisis Data ................................................................... 28
BAB II
BENTUK KLAUSULA PELAKSANAAN PERJANJIAN
SEWA MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA
ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN CORPORA DENGAN
PT. ANGKASA PURA II PERSERO MEDAN ..................... 29
A. Gambaran Umum PT. Indomobil Bintan Corpora .............. 29
B. Gambaran Umum PT. (Persero) Angkasa Pura Persero Medan .. 33
1. Sejarah Umum PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan ... 33
viii
Universitas Sumatera Utara
2. Struktur Organisasi PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan .... 34
C. Pengertian Umum Hukum Perjanjian .................................. 39
1. Sifat dan Asas Hukum Perjanjian ................................... 40
2. Jenis-Jenis Perjanjian ...................................................... 45
D. Klausula Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan
dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil Bintan Corpora
Cabang Medan dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan ...
46
1. Prosedur Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa
Ruangan dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil
Bintan Corpora Cabang Medan dengan PT. (Persero)
Angkasa Pura II Medan................................................... 46
2. Para Pihak Dalam Perjanjian........................................... 47
3. Bentuk Perjanjian yang Dilakukan ................................. 51
4. Mekanisme Pelaksanaan Konsesi ................................... 56
5. Pembuktian Dalam Klausul Perjanjian Sewa Menyewa
Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan
dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan................ 58
BAB III
HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM
PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUANGAN DAN
KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN
CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT. ANGKASA
PURA II (PERSERO) MEDAN............................................... 62
A. Hak dan Kewajiban Para Pihak ........................................... 62
1. Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan............... 63
2. Hak dan Kewajiban Pihak Penyewa ............................... 64
3. Alasan Hukum PT. (Persero) Angkasa Pura II
Menggunakan Perjanjian Baku Dalam Pelaksanaan
Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha 65
4. Kendala Utama Pihak Penyewa
Dalam Memenuhi kewajibannya ................................... 68
5. Analisis Terhadap Ketentuan
Yang Terdapat Dalam Perjanjian.................................... 70
ix
Universitas Sumatera Utara
BAB IV
PENYELESAIAN PERSELISIHAN DALAM
PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA
MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA .............. 84
A. Upaya Penyelesaian Sengketa ............................................. 85
B. Tinjauan Umum Tentang Arbitrase ..................................... 91
C. Penyelesaian Sengketa Melalui Arbitrase Dalam
Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha
Pada PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan ........................ 99
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN ................................................. 107
A. Kesimpulan ......................................................................... 107
B. Saran ................................................................................... 109
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................... 111
x
Universitas Sumatera Utara