ANGGA DWI RIANTO 21020112130109 BAB II

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Tinjauan Umum Mall

2.1.1. Sejarah Perkembangan Mall

Bentuk mall yang mula-mula muncul adalah bentuk mall terbuka yang banyak terdapat dinegara-negara Eropa pada abad ke-16. Untuk menaungi pedestrian maka dipakai deretan pepohonan yang ditanam di sepanjang mall dengan bentuk terbuka akan menghadapi masalah karena kondisi cuaca, maka timbul suatu gagasan untuk membuat mall yang tertutup. Sedangkan bahan penutupnya digunakan bahan penutup yang tembus cahaya (transparan) yang ditempatkan sepanjang mall. Sehingga selain berfungsi sebagai penutup juga berfungsi sebagai tingkap cahaya (sky light). Dengan demikian pengunjung lebih terlindung dari kondisi cuaca yang kurang menguntungkan, namu tetap merasakan suasana luar ruangan.

Pemakaian konsep mall pada pusat perbelanjaan sebenarnya untuk menciptakan tingkap kenyamanan suasana perbelanjaan, sehingga menarik konsumen untuk datang. Melihat hal tersebut maka dapat dikatakan bahwa shopping mall pada dasarnya merupakan salah satu bentuk dari pusat perbelanjaan (shoppingcentre) yaitu kegiatan perdagangan ecerean berupa kompleks pertokoan yang terdiri dari kompleks pertokoan yang terdiri dari petak-petak pertokoan yang disewakan atau dijual oleh pihak investor, dan didalamnya para pedagang eceran (retailer) tidak terikat satu sama lain.

2.1.2. Pengertian Shopping Mall

Shopping mall merupakan bentuk pusat perbelanjaan yang sedang berkembang di berbagai negara. Secara umum, masyarakat mengartikan shopping mall

itu sebagai bangunan pertokoan ataupun pusat perbelanjaan. Berikut beberapa pendapat para ahli dalam mendefenisikan Shopping Mall.

 Shopping defined as looking at, pricing or buying merchandising displayed for sale.

Shopping adalah kegiatan mencari, kemudian membeli barang dagangan yang dipajang untuk dijual. (Hornbeck, 1962).

 The world mall has mean an area asually lined with shade trees and used as a public walk or promenade. Shopping Mall dapat di artikan sebagai suatu area yang memanjang, dinaungi pepohonan dan biasanya berfungsi sebagai fasilitas pejalan kaki. (Rubenstein, 1992)

 A shopping mall is a complex of retail store and related facilities planned as unified group to give maximum shopping convenience to the customer and maximum exposure to the merchandise. Suatu pusat perbelanjaan adalah suatu kompleks toko pengecer dari fasilitas pendukungnya yang direncanakan sebagai suatu kesatuan untuk memberikan kenyamanan yang maksimal bagi pengunjung dan promosi maksimal bagi barang-barang yang dijual. (Chiara and Callender, 1969).

Dalam Kamus Arsitektur da Ko struksi kata all adalah a pu li plaza, alk or s ste of alks set ith trees a d desig ed for pedesrtria use , arti a adalah sebuah ruang publik, jalan dengan pepohonan dan didisain untuk pengguna pedestrian.

Dalam perkembangannya, sesuai dengan konteks kota dimana pertumbuhan populasi yang menyebar diluar CBD (Central Building District) dan menyebabkan bermunculannya pusat perbelanjaan di pinggiran kota, dimana akhirnya masing-masing daerah memiliki satu pusat perbelanjaan skala besar dan beberapa dalam skala kecil menyebabkan terjadinya persaingan satu sama lain. Alasan ini yang menyebabkan

Shopping Mall mempunyai tujuan seperti yang dikemukakan oleh Chiara dan Callendar.

The su -urban are becoming megacenter, complete with several departent store, office buildings, motels, amusement and of course parking area. Area sub-urban telah berkembang menjadi pusat perdagangan yang besar (mega center) lengkap dengan department store, perkantoran, motel dan fasilitas hiburan lainnya serta area parkir .

Shopping Mall adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan jalan yang teratur sehingga berada di antara antar toko-toko kecil yang saling berhadapan. Karena bentuk arsitektur bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal memiliki tinggi tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor

tenant) lebih dari satu (banyak). Seperti jenis pusat perbelanjaan lain sepertitoko serba adauntuk masuk di dalamnya (http://id.wikipedia.org/wiki/Mal, diakses 15 April 2014) Di Inggris istilah Shopping Mall digunakan dan tumbuh secara bertahap di kalangan generasi muda. Di Indonesia istilah mall dipakai dan berkembang untuk menyatakan sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup dengan skala besar yang menawarkan tidak hanya fasilitas berbelanja namun juga fasilitas hiburan atau rekreasi serta tempat bersosialisasi dengan unitu-unit retail yang terhubung oleh koridor dan void besar.

Dari beberapa pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa Shopping Mall

adalah sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang terdiri dari berbagai macam jenis unit-unit retail, restoran serta fasilitas rekreasi dan hiburan yang terdapat didalam satu bangunan, dengan unit-unit yang disewakan atau dijual dan dikelola oleh sebuah manajemen terpadu.

2.2.Karakteristik Fisik Mall

2.2.1. Prinsip-Prinsip Mall

Karakteristik fisik sebuah mall antara lain : a. Pintu Masuk : tunggal

b. Atrium : di sepanjang koridor c. Koridor : tunggal

d. Lebar koridor : 3-5 meter e. Lantai : 1-3 lantai

f. Parkir : mengelilingi bangunan mall g. Magnet : di setiap ujung koridor h. Jarak antar magnet : 100-200 meter

Prinsip-prinsip mall yang terdapat dalam Time Saver Standard for Building Types . meliputi:

1. Terdiri dari jalur pejalan kaki utama (pedestrian way) atau koridor utama dengan satu atau lebih tambahan jalur pejalan kaki atau koridor tambahan yang berhubungan dengan koridor utama dan lokasi parkir atau jalan yang berdekatan.

2. Semua toko menghadap dan memiliki pintu masuk kearah koridor baik utama maupun tambahan.

3. Untuk mengatasi masalah parkir karena tingginya harga dan semakin berkurangnya lahan bagi suatu shopping mall, maka dapat disediakan bangunan parkir bertingkat (double decked) atau basement.

1.2.1 Jenis-jenis mall

Menurut Rubenstein dalam Nasution (2007), dalam Central City Mall, jenis mall dikelompokkan sebagai berikut :

a. Mall Terbuka (Open Mall)

Pada mall terbuka semua jalan yang direncanakan mengutamakan kenyamanan pejalan kaki. Mall terbuka ini dapat terletak di pusat kota atau di daerah pinggiran kota. Sistem penghawaan dilakukan secara alami namun kondisi cuaca sagat mempengaruhi kenyamanannya.

b. Mall Terpadu (Integrated Mall)

Merupakan tipe mall yang sebagian terbuka dan bagian yang lainnya tertutup. Pada mall bagian yang tertutup diletakkan di tengah sebagai pusat dan menjadi magnet yang menarik pengunjung untuk masuk ke dalam kawasan mall tersebut. c. Mall Tertutup (Enclosed Mall)

Merupakan bangunan yang lengkap dimana pengunjung dan penjual yang terlindung dalam suatu bangunan yang tertutup sehingga memungkinkan untuk berinteraksi sosial, pameran dan pertunjukan lainnya. Sistem penghawaan dilakukan secara mekanis yang lazim dinamakan dengan EMAC (Enclosed Mall Air Conditioned). Mall semacam ini yang paling banyak diterapkan di daerah tropis. 1.2.2 Pengelompokan Zona Penjualan Dalam Mall

Menurut Parnes, 1948, zona penjualan dalam mall dibagi dalam dua area penjualan barang-barang yaitu :

Area penjualan barang-barang umum (General Sales), memiliki karakteristik :  Ruang berukuran kecil

 Terbuka

 Ruang-ruang yang saling berhubungan dengan jarak berkesinambungan antara pengunjung dengan bagian penjualan barang.

 Ruang-ruang yang tidak dibatasi oleh dinding-dingding atau partisi-partisi Area penjualan barang-barang khusus (Special Sales Area), memiliki karakteristik :

 Ruang yang berukuran lebih kecil  Menjual satu macam barang

seluruh ruang dalam zona penjualan ini berhubungan langsung dengan lainnya tanpa adanya gangguan dari zona lain. Pengunjung dapat berpindah dari satu tempat penjualan ke lainnya dalam segala arah, tanpa perlu membuang tenaga dan tanpa kehilangan arah. Seluruh arus menuju zona penjualan clan jalur jalan harus melalui zona lain yang meliputi, jalan masuk, tangga, elevator dan lain sebagainya. Organisasi pergerakan dalam zona penjualan ini akan lebih mudah apabila pergerakan pengunjung clan barang diatur melalui bermacam-macam lorong yang jalur-jalur yang ada mulai dari memasuki bangunan sampai dengan kluar dari bangunan tersebut.

1.2.3 Dimensi Mall

Pengadaan fasilitas komersial seperti mall merupakan salah satu pendukung kegiatan perdagangan yang tidak lepas dari pengaruh dan fungsi daerah atau kawasan tersebut terhadap lingkup pelayanannya. Mall yang akan dirancang disini harus memperhatikan ketentuan-ketentuan yang mengatur besar luas lantai bangunan yang disediakan berdasarkan pelayanannya.

Menurut buku Pedoman Perencanaan Lingkungan Permukiman Kota yang dikeluarkan oleh Direktorat Pekerjaan Umum, untuk standar kebutuhan luas lantai pusat perbelanjaan dan niaga adalah 0,2m2 _{/ penduduk.}

1.3 Karakter Non Fisik Mall

1.3.1 Ciri-ciri Pusat Perbelanjaan

Tabel 2.1 Ciri-ciri pusat perbelanjaan No Ciri-ciri Utama Neighborhood

Center

Community Center

Regional Center

1 Fungsi Utama Menjual barang kebutuhan

sehari-hari dan

pelaksanaan perorangan

Beberapa fungsi dari neighborhood center ditambah penjualan barang-barang belanja

Beberapa fungsi dari community center ditambah penjualan barang-barang umum 2 Pertokoan

Utama

Supermarket dan toko obat

Berbagai macam

toko dan

departemen store kecil

Satu atau lebih departemen store utama

3 Lokasi Persilangan jalan

kolektor atau jalan sekunder

Persilangan jalan-jalan utama atau jalan jalur cepat

Persilangan jalan jalur cepat atau jalan tol

4 Radius area pelayanan

0,5 mil 2 mil 4 mil

5 Minimal jumlah penduduk yang dilayani

6 Total luas lahan

0,16-0,3 ha 0,4-1,21 ha 1,62-4,46 ha 7 Luas lantai

keseluruhan

2700-6900 m2 6900-23000 m2 23000-36800 m2 8 Jumlah

pertokoan

5-20 15-40 40-80

9 Penyediaan parkir

Rasio area parkir 4:1 (luas area parkir 4 kali luas lantai keseluruhan)

Sumber : de Chiara, Joseph & Lee Koppelman, Planning Design Crietria

International Council of Shopping Center (1999) mengklasifikasikan pusat perbelanjaan menjadi beberapa tipe berdasarkan skala pelayanannya, yaitu:

Tabel 2.2 Tipe Pusat Perbelanjaan

Tipe Pusat Perbelanjaan Karakteristik Contoh di Indonesia

1. Neighborhood Center Terletak disekitar daerah permukiman dengan skala pelayanan lingkungan dan ditujukan untuk melayani kebutuhan sehari-hari (makanan, minuman, obat-obatan, perkakas rumah tangga, dan lain-lain)

Indomaret, Alfamart, Hero Supermarket

2. Community Center Hampir serupa dengan tipe

neighborhood center, namun dengan skala pelayanan yang lebih luas dan dari segi kuantitas lebih banyak jenis barang yang ditawarkan. Biasanya terdapat department store yang banyak menawarkan potongan harga.

Ramayana Department Store

3. Regional Center Pusat perbelanjaan skala wilayah dengan anchor tenant sebagai pusatnya dan toko-toko lain. Dilengkapi dengan fasilitas parkir yang cukup besar.

Pondok Indah Mall dan ITC Kuningan

4. Super-Regional Center Pusat perbelanjaan skala kota yang serupa namun lebih besar dari regional center dengan lebih banyak anchor tenant. Biasanya terletak di pusat kota.

Mega Mall Pluit dan Kelapa Gading Mall

5. Fashion Speciality Center Pusat perbelanjaan dengan sebuah spesialisasi retail-retail fashion, elektronik ataupun unit-unit retail yang sejenis.

ITC Roxy Mas dan Ratu Plaza

6. Power Center Didominasi oleh suatu anchor tenant, menawarkan banyak program diskon dalam skala layanan wilayah.

Carrefour dan Hypermart

7. Theme / Festival Center Pusat perbelanjaan dengan tipikal ataupun tema tertentu, biasanya didominasi berupa unit-unit restoran maupun fasilitas hiburan.

Cilandak Town Square dan FX Mall

8. Outlet Center Biasanya terletak dikawasan rekreasi atau turisme, terdiri dari unit-unit retail yang menjual barang dengan brand sendiri, tersusun berjajar maupun berupa cluster.

Pasar Seni Ancol

Sumber: International Council of Shopping Center (1999) 1.3.2 Pengelompokan Individu

Individu yang melakukan kegiatan dalam mall dapat dikelompokkan sebagai berikut:

1. Pengunjung, merupakan faktor yang paling menentukan dalam aktivitas perbelanjaan. Pengunjung dapat dibedakan menjadi tiga macam:

 Pengunjung yang datang khusus berbelanja

 Pengunjung yang mempunyai tujuan berbelanja dan berekreasi  Pengunjung yang mempunyai tujuan hanya berekreasi

2. Penyewa, merupakan individu atau badan usaha yang menggunakan ruang dan fasilitas yang disediakan untuk usaha komersial, hak untuk menggunakan tersebut dinyatakan dalam system sewa.

3. Pengelola, merupakan individu yang tergabung dalam suatu badan yang mempunyai tugas mengelola, mengatur, dan mengorganisasi mall agar dapat berjalan dengan baik dan sesuai dengan tujuan dari mall itu sendiri.

1.3.3 Pengelompokan Kegiatan

Berdasarkan pengelompokan individu di atas, maka kegiatan yang ada di dalam mall dapat dibagi menjadi :

1. Kelompok Kegiatan Utama, merupakan kelompok aktivitas yang di dalamnya terdapat kegiatan paling pokok dalam mall, yaitu jual beli, individu yang terlibat adalah pengunjung dan penyewa. Aktivitas rekreasi dalam mall dimasukkan pula dalam kelompok aktivitas ini, mengingat dalam mall kegiatan rekreasi juga merupakan unsur yang penting di samping unsur perbelanjaan. Dalam aktivitas

ini tercakup pula aktivitas-aktivitas yang bersifat temporer, seperti pameran dan pertunjukan.

2. Kelompok Aktivitas Pengelola, merupakan kelompok aktivitas yang mendukung fungsi mall sebagai bangunan komersil. Dalam kata lain, kelompok aktivitas inilah yang mengorganisasikan fungsi-fungsi yang terkait dalam mall.

3. Kelompok Aktivitas Pelengkap, merupakan kelompok aktivitas yang mendukung fungsi utama mall yang bersifat pelengkap.

4. Kelompok Aktivitas Pelayanan, merupakan kelompok aktivitas yang berfungsi sebagai servis atau pelayanan kepada individu-individu dalam mall.

5. Kelompok Aktivitas Penunjang, merupakan kelompok aktivitas yang berfungsi mendukung aktivitas yang ada. Kelompok aktivitas ini antara lain mencakup aktivitas parkir, mekanikal elektrikal, bongkar muat barang dan pemeliharaan.

1.3.4 Pengelolaan dan kepemilikan a) Sistem pengelolaan

Sistem bangunan komersial, sistem manajemen yang digunakan dalam pengelolaan shopping mall harus benar-benar baik, karena berhasil tidaknya usaha

Shopping Mall tersebut sedikit banyaknya tergantung oleh manajemen atau pengelolaan yang dilakukan.

Secara umum manajemen Shopping Mall meliputi :

 Divisi Accounting

Yaitu divisi yang mengatur keuangan perusahaan termasuk bertanggung jawab terhadap pengembalian modal perusahaan.

 Divisi Operasional

Yaitu divisi yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan dan perawatan bangunantermasuk juga masalah parkir dan keamanan bangunan

 Divisi Promosi

Yaitu divisi yang bertanggung jawab mengenalkan Shopping Mall tersebut kepada masyarakat, secara tidak langsung mempengaruhi keuntungan penyewa.

 Divisi Merketing

Yaitu divisi yang bertanggung jawab terhadap terisinya toko yang disediakan, dengan melakukan pendekatan kepada pengusaha secara langsung.

b) Sistem Kepemilikan

Ruang atau unit toko yang ada pada Shopping Mall dapat dipergunakan melalui sistem kontrak/sewa. Siapapun berhak menyewa apabila memenuhi persyaratan yang telah ditentukan. Adapun sewa Shopping Mall adalah sewa ruang beserta fasilitas yang disediakan seperti listrik, AC dan sebagainya.

1.3.5 Jenis Penjualan

Terdapat dua jenis penjualan yang berlangsung dalam Shopping Mall yaitu barang dan jasa. Perbandingan antara kedua jenis penjualan tersebut diperkirakan berkisar 70% barang dan 30% jasa.

Sedangkan berdasarkan frekuensi penjualan dan tingkat kebutuhan, barang yang dijual dapat dikelompokkan menjadi tiga, yaitu:

Merupakan barang kebutihan sehari-hari dengan frekuensi penjualan tinggi seperti daging, gula, roti, ikan dan lain-lain.

b. Demonds goods

Merupakan barang yang dibutuhkan dengan frekuensi sedang, seperti pakaian, sepatu, barang elektronika, arloji, dan lain-lain.

c. Impulse goods

Merupakan barang yang memenuhi kebutuhan kenikmatan dan kepuasan, yang merupakan barang-barang yang mewah, seperti perhiasan, berlian dan lain-lain.

1.3.6 Perbandingan Area dalam Mall

Di dalam merencanakan suatu Mall, perlu mengetaui berapa perbandingan antara area lantai penjualan dengan area service dan area operasi, perbandingan yang sudah lazim dan sering digunakan adalah sebagai berikut :

Luas area penjualan (sales area) dengan luasan keseluruhan (gross floor) adalah 50% sampai 70%. Apabila rasio area penjualan adalah 50% maka pembagian area lainnya dapat dilakukan adalah :

Non-Produktive area = 18 % Non-selling area = 32 %

Total proctive area = 50 % + 32 % (sales area + non selling area) Keterangan:

 Area lantai keseluruhan (gross floor area), adalah jumlah total keseluruhan lantai dalam Mall.

 Area produktif (productive area), adalah total area yang digunakan untuk pengoprasian usaha pertokoan yang ada (tidak termasuk tangga, elevator, koridor, lavatory dan sebagainya).

 Area tidak produktif (non produktif area), adalah total lantai keseluruhan dikurangi area produktif (termasuk tangga, elevator koridor, lavatory dan sebagainya).  Area penjualan (sales area), adalah area penghubung langsung dengan

keseluruhan proses (termasuk tangga, elevator koridor, lavatory dan sebagainya).  Area bukan penjualan (non selling area), adalah bagian dari area produktif yang berhubungan tidak langsung dengan penjualan (termasuk gudang, ruang penerimaan barang, ruang istirahat dan sebagainya).

1.3.7 Lingkup Pelayanan

Shopping Mall sebagai salah satu fasilitas komersial dan merupakan fasilitas pendukung perdagangan pada suatu daerah tidak lepas dari letak dan fungsid daerah terhadap lingkup pelayanannya dalam skala kota / regional. Berdasarkan hal tersebut maka dapat ditentukan sampai sejauh mana fasilitas dan sarana yang harus disediakan oleh Shopping Mall.

Didalam evaluasi dan Revisi Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Kota Semarang 2000-2010 memuat standar dari Direktorat Pekerjaan Umum, lingkungan pelayanan dari sarana pembelanjaan dihitung dari standar jumlah pendukung. 1. Skala Kota / Regional

Meliputi dan melayani 120.000 jiwa untuk tiap unit fasilitas dengan luas lantai sebesar 36.000 m2_.

Melingkupi dan melayani 30.000 jiwa untuk tiap unit fasilitas dengan luas lantai sebesar 13.500 m2_.

3. Pasar

Melingkupi dan melayani 10.000 jiwa untuk tiap unit fasilitas dengan luas lantai sebesar 5.000 m2_.

4. Toko dan Warung

5. Melingkupi dan melayani 3.000 jiwa untuk tiap unit fasilitas dengan luas lantai sebesar 1.200 m2_.

1.3.8 Kriteria pemilihan lokasi

Menurut Bednar, 1990, untuk keberhasilan terbentuknya sebuah ruang publik di dalam bangunan, maka harus ada hubungan pergerakan secara langsung antara eksterior dengan interior. Keterkaitan antara karakter lokasi dengan karakter bangunan tidak dapat dipisahkan, misalnya potensi pejalan kaki yang melalui area tersebut akan membuat karakter bangunan lebih hidup dan menarik.

Lokasi shopping mall sebagai bangunan komersial sebaiknya terletak pada zona perdagangan dan bisnis kota, berada dipusat kota (pusat kegiatan masyarakat perkotaan), mempunyai akses langsung dengan sistem transportasi perkotaan dan berdekatan dengan fasilitas – fasilitas penunjang yang dibutuhkan. Hal ini berarti lokasi tapak berada di dalam kawasan Central Business District (CBD).

Adapun beberapa pertimbangan yang perlu dalam pemilihan lokasi shopping mall, antara lain:

1. Lokasi sebuah pusat komersial harus berada di kawasan perdagangan dan jasa, karena kawasan perdagangan sendiri merupakan faktor potensial untuk menarik pengunjung.

2. Lokasi mudah dicapai, pencapaian dengan berjalan kaki, kendaraan pribadi maupun umum. Untuk shopping mall yang berada dalam kawasan CBD pencapaiannya sebaliknya baik ditempuh sekitar 10 – 15 menit., sedangkan yang berada diluar CBD bisa ditempuh dalam waktu 25 menit dari kota. Bagi yang menggunakan kendaraan umum, jarak maksimum dari pemberhentian (halte) maksimal 201 meter.

3. Kondisi topografi pada lokasi harus dapat mendukung perencanaan dari segi konstruksi dan ekonomi.

4. Tersedianya jaringan utilitas yang memadai. 1.3.9 Sirkulasi

Alur sirkulasi e urut Chi g, 1999 dapat diartika se agai tali a g e gikat ruang – ruang suatu bangunan atau suatu deretan ruang – ruang dalam maupun luar, menjadi saling berhubungan. Unsur – unsur sirkulasi menurut Ching, yang meliputi: 1. Pencapaian bangunan, merupakan pandangan dari jauh, terdiri dari tiga macam yaitu

langsung, tersamar, dan berputar.

2. Jalan masuk atau pintu ke dalam bangunan, yang terbagi menjadi tiga macam, yaitu rata, menjorok keluar, dan menjorok kedalam.

3. Konfigurasi bentuk jalan atau alur gerak, terdiri dari linear, radial, spiral, grid, network, dan komposit (gabungan).

4. Hubungan ruang dan jalan, jalan dengan ruang – ruang dihubungkan dengan cara – cara seperti melewati ruang – ruang, menembus ruang – ruang, dan berakhir dalam ruang.

Berdasarkan data arsitek jilid I (1991), tempat untuk penerimaan / pengiriman barang terpisah dari sirkulasi pengunjung dan berhubungan dengan gudang penyimpanan. Penerimaan / pengiriman barang dapat dilakukan langsung ke gudang penyimpanan. Area parkir penerimaan / pengiriman barang perlu dibuat khusus agar tidak mengganggu lalu lintas parkir kendaraan lain.

1.4 Tinjauan City Walk

1.4.1 Pengertian

Dalam bahasa baku urban design, city walk dikenal dengan istilah mall atau pedestrian. Pedestrian berasal dari kata latin Pedos, yang artinya kaki. Pejalan kaki sebagai istilah aktif, adalah orang yang bergerak atau berpindah dari suatu tempat titik tolak ke tempat tujuan tanpa menggunakan alat yang bersifat mekanis (kecuali kursi roda). Pedestrian dapat berupa trotoar, alun-alun dan sebagainya. Shivani (1985) dan Lynch (1987) mengemukakan bahwa pedestrian bagian dari public space dan merupakan aspek penting sebuah urban space, baik berupa square (lapangan-open space) maupun street (jalan-koridor).

1.4.2 Citywalk Terkait Ruang Terbuka

Ruang terbuka publik merupakan ruang wadah aktivitas sosial yang melayani dan juga berpengaruh kehidupan masyarakat kota. Ruang terbuka juga merupakan wadah dari kegiatan fungsional maupun aktivitas ritual yang mempertemukan sekelompok masyarakat dalam rutinitas normal kehidupan sehari-hari maupun dalam kehgiatan periodik (Carr, 1992). Dengan adanya pertemuan dan aktivitas bersama antar manusia, kemungkinan akan timbul bermacam-macam aktifitas yang terjadi di ruang tersebut. Dasarnya sehingga pengaruh dari alam misalnya: angin, matahari, dan air hujan masih dapat dirasakan.

1.4.3 Citywalk Sebagai Fungsi Komersial

Kegiatan komersial merupakan wadah kegiatan perniagaan, pembelian atau penjualan barang dan jasa khususnya secara besar-besaran baik nasional maupun internasional (Winardi, kamus ekonomi 1976). Fasilitas Komersial adalah segala yang memudahkan sarana dan prasarana untuk melakukan kegitan perniagaan atau perdagangan baik itu barang ataupun jasa (Poerwadarminta, 1970). Orientas dari fasilitas komersial lebih kepada keuntungan finansial yang akan dhasilkan dengan adanya perdagangan dan kegiatan perekonomian didalamnya, dengan prinsip eko o i pe geluara seke il-kecilmnya untuk memperoleh keuntungan

sebesar-esar a .

Sesuai pengertian diatas fasilitas komersial mempunyai sifat (skripsi pranantyo harmoantono) :

 marketable, yaitu dapat dipasarkan  profitable, yaitu mendapatkan keuntungan  manageable, yaitu mudah dikelola

 adjustable, yaitu mudah disesuaikan dengan kebutuhan  sustainable, yaitu mempunyai keberlangsungan

klasifikasi fasilitas komersial:

1. fasilitas komersial untuk menjual barang, yaitu fasilitas komersial yang menjual barang produk-produk berupa barang.

2. fasilitas komersial yang memberikan pelayanan jasa. 1.4.4 Citywalk Sebagai Tujuan Perbelanjaan

Pusat perbelanjaan merupakan wadah terjadinya kegiatan perbelanjaan dalam suatu lingkup kawasan maupun kota, yang mana tercipta transaksi jual beli dan kegiatan didalamnya. Selain itu dapat juga direncanakan sebagai sebuah kelompok yang menyatu untuk memberikan kenyamanan maksimum dalam berbelanja untuk para pelanggan dan keterbukaan maksimum juga untuk barang dan jasa. Secara umum pusat perbelanjaan mempunyai pengertian sebagai suatu wadah dalam masyarakat uang menghidupkan kota atau lingkungan setempat, selain berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul, berekreasi, atau rileks. Maka sebagai kesimpulan pusat perbelanjaan adalah suatu lingkup kawasan dengan bangunan koersil yang dirancang dan direncanakan beserta fasilitas pendukungnya untuk memberikan kenyaman dan keamanan dalam melakukan aktivitas perdagangan.

1.4.5 Tipe-tipe city walk

Menurut Rubenstein (1992), secara umum terdapat tiga tipe dari pedestrian mall yang menawarkan berbagai variasi desain, tipe-tipenya antara lain :

a. Full Mall

Sebuah full mall terbentuk dari jalan yang ditutup yang tadinya digunakan untuk lalu lintas kendaraan bermotor dan kemudian ditingkatkan kualitasnya dengan menambahkan jalur pejalan kaki atau plaza linear dengan perkerasan yang baru dan berbeda, jalur penghijauan, street furniture, dan pelengkap lingkungan lain seperti sculpture dan fountain. Full mall harus dapat memiliki kontinuitas visual, karakter yang istimewa dan membantu menciptakan sebuah citra dan kesan ruang yang khusus untuk sebuah citra dan kesan ruang yang khusus untuk sebuah kota. b. Semi Mall

Pada semi mall pelebaran bagi fasilitas pejalan kaki yang dipadukan dengan perkerasan baru, jalur hijau, street furnitures, tempat-tempat duduk umum, pencahayaan, penandaan-penandaan dan fasilitas lain yang menyediakan kontinuitas visual, memperkuat karakter linear jalan dan menciptakan citra untuk pusat kota. Semi mall berlokasi pada jalan-jalan primer dan pusat perdagangan di pusat kota.

c. Transit Mall

Sebuah transit mall atau jalur transit dibangun dengan memindahkan jalur lalu lintas kendaraan pribadi dan truk pada jalan dengan retail-retail pada sisi-sisinya dan hanya memperbolehkan transportasi umum seperti bus, taxi, atau trem pada area tersebut. Jalur transit ini berfungsi sebagai koridor retail pada sebuah kota,

Parkir pada tepi jalan tidak diperbolehkan, jalur pejalan kaki diperlebar dan dirancang fasilitas kenyamanan bagi pejalan kaki secar khusuunya yang semuanya disediakan untuk menciptakan suatu citra unik untuk area pusat kota. Transit mall biasanya menghubungkan aktivitas-aktivitas rute termasuk pertokoan, perkantoran, hotel, fasilitas hiburan dan permukiman.

1.4.6 Elemen-elemen City Walk

Element-element pembentuk area city walk dapat mengacu pada elemen-elemen pembentuk sebuah pedestrian mall. Elemen pendukung pedestrian mall menurut Rubenstein (1992), meliputi:

a. Paving

Hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan paving adalah skala, pola, warna, tekstur, dan daya serap air. Material paving meliputi : beton, batu bata, batu dan aspal. Konsep desain paving untuk suatu kawasan perdagangan adalah dalam menentukan ukuran, pola, warna, dan tekstur. Pemilihan ukuran, warna dan tekstur yang tepat akan mendukung keberhasilan sebuah desain suatu jalur pedestrian kawasan perdagangan maupun plaza.

b. Tanaman Peneduh

Tanaman peneduh berfungsi untuk memberi kesan lebih luas pada area pejalan kaki, menjadi media bagi udara dan air untuk dapat mencapai akar tanaman serta dapat memudahkan perawatan pada area di sekelilingnya. Tanaman peneduh juga dapat menambah daya tarik dalam skala, pola, warna, dan tekstur pada lingkungan urban.

c. Lampu / Penerangan

Ada beberapa tipe lampu yang merupakan elemen pendukung perancangan kota, yaitu (Chiarra, 1997):

 Lampu tingkat rendah

- Ketinggian di bawah pandangan mata

- Pola terbatas dcngan kemampuan daya kerja yang rendah  Lampu mall dan lintas jalan pejalan kaki

- Mempunyai ketinggian 1-1,5 m

- Serbaguna, pola pencahayaan dan kemampuan daya kerja cukup  Lampu dengan maksud khusus

- Rata-rata mempunyai ketinggian 2-3 m

- Digunakan untuk daerah rekreasi, komersial, perumahan dan industri  Lampu parkir dan jalan raya

- Rata-rata mempunyai ketinggian 3-5 m

- Digunakan untuk daerah rekreasi, komersial besar, dan jalan raya  Lampu dengan tiang tinggi

- Rata-rata mempunyai ketinggian 6-10 m

- Digunakan untuk daerah yang luas, parkir, rekreasi dan jalan layang d. Sign

Sign diperlukan untuk menunjukkan identitas toko/kantor, rambu lalu lintas, identitas daerah perdagangan dan member informasi atau aktivitas.

e. Sculpture

Sculpture dibuat untuk mempercantik jalur pedestrian atau menarik perhatian mata (focal point), biasanya diletakkan di tengah atau depan plaza. Sculpture biasanya berbentuk patung, air mancur atau abstrak.

f. Fountains

Fountain dan kolam sering menjadi daya tarik utama pada sebuah mall atau plaza. Air merupakan sebuah elemon alami yang memiliki keunikan tersendiri terutama pada saat diaplikasikan dalam bentuk fountain. Efek suara yang terbentuk oleh aliran air memberi kesan menyegarkan dan efek refleksi cahaya dan permukaan air akan menghadirkan estetika ruang yang berbeda.

g. Bollards

Bollards adalah balok (barn) yang berfungsi sebagai barrier (pembatas) jalur pedestrian dengan jalur kendaraan. Biasanya dikombinasikan dengan lampu jalan. h. Bangku

Bangku digunakan untuk mengantisipasi pengguna jalur pedestrian yang ingin beristirahat atau menikmati suasana sekitar. Bangku dapat dibuat dari kayu, besi, beton atau batu. Bangku yang nyaman adalah yang memiliki tinggi dan 15 hingga 18 inchi (38 hingga 46 cm) dari permukaan lantai. Dibutuhkannya tempat duduk atau sitting group di sèpanjang jalur pejalan kaki erat kaitannya dengan kemampuan maksimal orang untuk berjalan kaki sehingga perlu disediakan tempat istirahat berupa sitting group. Pada rentang jalan sepanjang 400 m, setiap 30 – 45 m perlu diberi tempat beristirahat untuk duduk-duduk.

i. Tempat pohon dan pot

Banyak jenis tempat pohon dan pot yang dibuat untuk menanam pepohonan dan bunga. Pot untuk pohon harus memiliki kedalaman minimal 1 meter dan air dapat mengalir dengan baik. Tempat tanaman ini dapat dibuat dengan berbagai material seperti kayu, beton, dan batu. Pot- pot tanaman ini dapat di letakkan dimana saja untuk menambah daya tarik dan warna pada area publik. Pot juga dapat di desain untuk dapat dipindahkan sewaktu-waktu pada saat ada event khusus.

j. Telepon

Telepon umum disediakan bagi pengguna jalur pedestrian jika sewaktu-waktu ingin berkomunikasi. Desain yang kreatif diharapkan mampu mempercantik jalur pedestrian.

k. Kios, Shelter dan Kanopi

Kios dapat memberi petunjuk jalan dan menjadikan jalur tersebut menjadi hidup, tidak monoton. Shelter dibangun untuk melindungi terhadap cuaca, angin, sinar matahari, dan hujan. Kanopi digunakan untuk mempercantik wajah bangunan dan dapat memberi perlindungan terhadap cuaca.

l. Jam dan Tempat Sampah

Penempatan jam sebagai fokus atau landmark, sedangkan tempat sampah untuk menjaga kebersihan jalur pedestrian sehingga pengguna pedestrian merasa nyaman.

1.5 Tinjauan Pusat Perebelanjaan dengan Konsep City Walk 1.5.1 Pengertian

Dari pengertian – pengertian diatas, dapat disimpulkan bahwa Pusat Perebelanjaan dengan konsep citywalk adalah sebuah mall yang lebih mengutamakan tujuannya sebagai area jalan – jalan, refreshing, dimana aktivitas makan lebih mendominasi disamping aktivitas berbelanja, dengan menerapkan konsep ruang terbuka kedalam koridor Pusat Perebelanjaan.

Pada dasarnya Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk adalah tempat bagi pengunjung yang ingin berjalan – jalan, refreshing, sekaligus makan dan mencari hiburan. City walk dalam sebuah Pusat Perebelanjaan hadir berupa koridor ruang terbuka untuk menghubungkan beberapa fungsi komersial dan retail yang ada. Jalan – jalan dan makan merupakan aktivitas utama dalam sebuah mall dengan konsep city walk, maka retail – retail seperti restoran, cafe dan fast food lebih mendominasi daripada retail – retail untuk berbelanja. Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk dapat dikatakan merupakan penerapan pedestrian mall kedalam interior. Jadi, walaupun bangunan berbentuk Pusat Perebelanjaan, namun orang yang berada didalamnya dapat merasa berjalan – jalan ditengah kota (city), karena adanya pengadopsian elemen – elemen kota kedalam Pusat Perebelanjaan.

Aktivitas dalam Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk lebih kearah gaya hidup yang sedang berkembang saat ini, dari aktivitas hang – out di cafe dan restoran, sampai ke toko – toko yang menjual pernak – pernik yang berkaitan dengan gaya hidup, barang teknologi, game center, hingga bioskop.

Pada sebuah Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk biasanya terdapat sebuah plaza (ruang terbuka) yang merupakan bagian dari Pusat Perebelanjaan itu sendiri, dimana tempat tersebut cukup nyaman untuk sekedar duduk – duduk atau mengadakan acara pertunjukan, seperti live band. Aktivitas – aktivitas seperti itu sangat baik untuk membantu mengangkat suasana city walk kedalam Pusat Perebelanjaan.

1.5.2 Fungsi, Tujuan dan Sasaran Pusat Perebelanjaan dengan Konsep City Walk

a. Fungsi

Fungsi Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk adalah: 1. Pusat refreshing, jalan – jalan, dan makan, sekaligus berbelanja 2. Tempat mengadakan pertunjukan untuk menghibur pengunjung

3. Wadah / tempat untuk melayani masyarakat kota yang ingin melepas kepenatan dan mencari alternatif baru dari bentuk – bentuk mall yang ada pada umumnya masif padat.

4. Tempat bagi para pengusaha untuk membuka peluang pasar baru. b. Tujuan

Menjadikan sebuah ruang terbuka yang aman dan nyaman sehingga dapat menciptakan sebuah alternatif ruang komersial yang terbuka pula.

Sasaran pengguna bangunan Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk ini adalah :

1. Pemilik, merupakan pihak swasta yang berbadan hukum

2. Pengelola, merupakan badan usaha yang berdiri sendiri dan Bertanggung jawab kepada pemiliknya

3. Penyewa

a. Department store

b. Pengusaha restaurant, cafe, dan food court c. Pengusaha cineplex

d. Pengusaha di bidang entertainment 4. Perbankan

5. Pengunjung, baik yang berasal dari dalam kota maupun dari luar kota. 1.5.3 Fasilitas

Pusat Perebelanjaan saat ini menjadi sebuah tempat untuk memperbaiki kualitas dan kuantitas kegiatan kota. Mall biasanya menyediakan sejumlah pusat pameran antara lain:

a. Band concerts (konser musik) b. Car shows (pameran mobil) c. Fashion shows (peragaan busana)

d. Arts and crafts festivals (festival seni dan kerajinan) e. Dan event –event lain.

Pusat Perebelanjaan juga menyediakan area – area untuk berteduh dan bersantai, berupa:

a. Sculpture (patung) b. Fontains (air mancur)

c. Childre ’s pla area area er ai a ak

d. Outdoor dining room (area makan di luar ruangan)

e. I teresti g pa i g a d ight’s lighti g effe ts pa i g da efek pe aha aa 1.5.4 Waktu operasional

Waktu operasional suatu pusat perbelanjaan tergantung pada kebiasaan masyarakat kota yang dilayaninya. Sebagian besar aktivitas di dalam sebuah Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk seperti restaturant, cafe dan tempat hiburan biasanya mempunyai waktu operasional antara pukul 09.00 – 24.00, maka waktu operasional juga menyesuaikan dengan retail – retail tersebut.

1.5.5 Kriteria pemilihan lokasi

Menurut Bednar, 1990, untuk keberhasilan terbentuknya sebuah ruang publik di dalam bangunan, maka harus ada hubungan pergerakan secara langsung antara eksterior dengan interior. Keterkaitan antara karakter lokasi dengan karakter bangunan tidak dapat dipisahkan, misalnya potensi pejalan kaki yang melalui area tersebut akan membuat karakter bangunan lebih hidup dan menarik.

Lokasi Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk sebagai bangunan komersial sebaiknya terletak pada zona perdagangan dan bisnis kota, berada dipusat kota (pusat kegiatan masyarakat perkotaan), mempunyai akses langsung dengan sistem transportasi perkotaan dan berdekatan dengan fasilitas – fasilitas penunjang yang dibutuhkan. Hal ini berarti lokasi tapak berada di dalam kawasan Central Business District (CBD).

Adapun beberapa pertimbangan yang perlu dalam pemilihan lokasi Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk, antara lain:

1. Lokasi sebuah pusat komersial harus berada di kawasan perdagangan dan jasa, karena kawasan perdagangan sendiri merupakan faktor potensial untuk menarik pengunjung.

2. Adanya aktivitas yang mendukung keberadaan Pusat Perebelanjaan.

3. Kondisi topografi pada lokasi harus dapat mendukung perencanaan dari segi konstruksi dan ekonomi.

4. Tersedianya jaringan utilitas yang memadai.

1.5.6 Sirkulasi

Alur sirkulasi e urut Chi g, 1999 dapat diartika se agai tali a g mengikat ruang – ruang suatu bangunan atau suatu deretan ruang – ruang dalam maupun luar, menjadi saling berhubungan. Unsur – unsur sirkulasi menurut Ching, yang meliputi:

1. Pencapaian bangunan, merupakan pndangan dari jauh, terdiri dari tiga macam yaitu langsung, tersamar, dan berputar.

2. Jalan masuk atau pintu ke dalam bangunan, yang terbagi menjadi tiga macam, yaitu rata, menjorok keluar, dan menjorok kedalam.

3. Konfigurasi bentuk jalan atau alur gerak, terdiri dari linear, radial, spiral, grid, network, dan komposit (gabungan).

4. Hubungan ruang dan jalan, jalan dengan ruang – ruang dihubungkan dengan cara – cara seperti melewati ruang – ruang, menembus ruang – ruang, dan berakhir dalam ruang.

Berdasarkan data arsitek jilid I (1991), tempat untuk penerimaan / pengiriman barang terpisah dari sirkulasi pengunjung dan berhubungan dengan gudang penyimpanan. Penerimaan / pengiriman barang dapat dilakukan langsung ke gudang penyimpanan. Area parkir penerimaan / pengiriman barang perlu dibuat khusus agar tidak mengganggu lalu lintas parkir kendaraan lain.

1.6 Studi Banding

Agar diperoleh suatu dasar perencanaan dan perancangan sebuah Pusat Perebelanjaan dengan konsep Citywalk yang matang, perlu dilakukan studi banding atau studi komparasi terhadap bangunan mall yang menerapkan konsep serupa. Dalam hal ini penyusun mengambil beberapa objek studi banding yaitu The Breeze BSD City Mall dan Paris Van Java Bandung

1.6.1 Obyek Studi The Breeze BSD Citymall

The Breeze BSD Citymall adalah pusat lifestyle pertama di Indonesia yang dibangun oleh Sinar Mas Land. Mengambil konsep pedestrian mall yang fokus kepada lifestyle yang terletak di kawasan BSD Green Office Park dengan konsep open air lifestyle. The Breeze BSD Citymall menjadi sebuah tempat lifestyle center serta tempat hiburan yang terintegrasi dengan danau pemandangan alami sungai Cisadane.

Sebanyak 5 bangunan di kawasan lifestyle center tersebut, akan diberi nama Gedung Batik, karena arsitekturnya terinspirasi oleh motif batik asli Indonesia dan sekaligus mempromosikan kultur Indonesia.

 Data Obyek

Nama : The Breeze BSD Citymall

Berdiri Pada : Juli 2013

Jumlah Toko dalam Mall : 59 Toko

Anchor Tenant : 8 Retail Besar : 2

Restorant dan Cafe : 35 Retail Sedang : 4 Total Retail : 16 Retail Kecil : 8

Luas Bangunan Mall : nett leaseable 24.300 m2 dan gross floor area seluas 53.000 m2

Luas Lahan Kompleks : 13,5 Ha Jumlah Tingkat Mall : 2 Lantai Kapasitas Parkir Mall : 800 Mobil Jumlah Pengunjung : 6000 Orang/hari  Lokasi Studi Banding

The Breeze BSD Citymall terletak di Jalan Grand Boulevard, BSD Green Office Park BSD City - Tanggerang Selatan.

 Fasilitas dan Sarana Obyek Studi Banding

Tempat ini dilengkapi beragam fasilitas seperti, Gedung Batik, water features, bicycle track, thematic garden, danau seluas 2,5 Hektar, electric commuter train dan buggy car.

Berbagai tenant akan mengisi lokasi mulai dari supermarket, restaurant, toko elektronik, toko buku/ stationery, pusat kebugaran, tempat hiburan, playland indoor & outdoor, spa dan klinik kecantikan.

Gambar 2. 1 Tampilan Depan The Breeze Citymall BSD & Siteplan Sumber: Dokumentasi Pribadi,2016

Gambar 2. 2 Suasana Indoor & Outdoor The Breeze Malam Hari Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2015

Gambar 2.3. Suasana Indoor & Outdoor The Breeze Siang Hari Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016

 Tenant

- 65 unit usaha yang tersedia di The Breeze BSD City, yang akan membuka gerainya adalah Gold’s G Fit ess Ce ter, “ushi Tei Japa ese Resto, Ba Jittlada “eafood

Thai Resto, Ootoya Japanesse Resto, Gubug Makan Mang Engking, Fish & Co Resto, Optik Melawai, Penang Bistro, Coffee Bean and Tea Leaf, Kopi Luwak.

- The Bodyshop, Blueribs Resto, Meat Me Resto, Excelso, Jade Leaf Health and Wellness Center, Chipmunks Playland, Hall and Lounge, Erafone, Torico Japanese Resto, Hasami Kushi Japanese Style Hair Salon, Opus Café, Sate Khas Senayan Resto, Gula Merah Indonesian Resto, Solaria Resto, Shabu Auce Resto, Oldtown White Coffee.

- TokoPDA.com, Samsung Store, The Vertex by Infinite Apple Store, Guardian Store, Osaka Moo Steak and Grill Resto, Hong Kong Café Resto, Rumah Makan Phi, Georg Peck Café, Soto H. Mamat, Sate Pasar Lama, Bakpao Permata, Baskin Robbins Ice Cream, Daily Fresh, First Love Patisserie Café, Gong Cha Café, dan banyak lagi brand ternama lainnya.

 Analisis Karakter Mall 1. Prinsip-prinsip Mall

Prinsip mall yang diterapkan pada bangunan The Breeze Citymall BSD ini yaitu: a. Terdapat Pedestrian Ways atau koridor

Gambar 2.4. Koridor Pedestrian Ways Sumber: dokumentasi Pribadi,2016

Gambar 2.5. Retail yang Menghadap Kekoridor Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016

c. Mall dan retail merupakan bangunan dua lantai dengan perletakan parkir berada disepanjang koridor pedestrian yang mengarah pintu masuk utama mall ini. Selain itu disediakan juga lahan parkir dibagian belakang mall.

Gambar 2.6. Area Lahan Parkir Motor, Mobil dan Motor Gede Sumber. Dokumentasi Pribadi, 2016

d. Pada bangunan The Breeze BSD Citymall ini menerapkan dua macam koridor, yaitu yang bersifat terbuka dan bersifat tertutup penuh

 Terbuka, dengan perlindungan terhadap cuaca berupa kanopi disepanjang pertokoan.

Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016

 Semi tertutup dengan tambahan atap bentang lebar sehingga tidak membutuhkan sistem pengkondisian udara buatan.

Gambar 2.8. Koridor Semi Tertutup dengan Struktur Bentang Lebar Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016

e. Arah pergerakan pengunjung melalui bagian depan pertokoan. 2. Jenis Mall

Mall ini termasuk jenis mall terpadu (Integrated Mall), terdapat area yang terbuka dan area yang tertutup, dengan penghawaan alami pada area yang terbuka dan sistem pengkondisian udara buatan pada bangunan yang tertutup.

3. Elemen-elemen dalam mall

Didalam bangunan The Breeze BSD Citymall ini terdapat elemen-elemen dimana beberapa diantaranya merupakan transformasi dari elemen-elemen sebuah kota, antara lain:

a. Magnet Primer (Anchor)

Merupakan titik konsentrasi yang dapat pula berperan sebagai landmark. Magnet primer yang terdapat di The Breeze Citymall BSD adalah adalah Ranch Market.

b. Magnet Sekunder

Merupakan 55% retail-retail makanan, restoran , cafe yang terdapat di sepanjang koridor yang menerapkan konsep citywalk.

c. Koridor

Koridor di desain dengan prinsip pedestrian mall sehingga pengunjung merasa lebih aman dan nyaman karena penerapan konsep pedestrian mall pada koridor shopping mall menyediakan sebuat area outdoor untuk berjalan-jalan serta membuat kesan mall lebih luas.

d. Atrium

Terdapat sebuah atrium yang luas di bagian tengah bangunan dimana oada bagian ini sering digunakan untuk kegiatan exhibition maupun even-even khusus yang di adakan oleh pengelola mall.

Gambar 2.9 Atrium Tengah Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016  Karakteristik Non Fisik Mall

1. Latar belakang bangunan objek

 Kecenderungan masyarakat yang lebih menyukai mall sebagai tempat jalan-jalan dan refreshing tidak hanya sekedar berbelanja.

 Ingin menjadi trend setter mall dengan konsep city walk di BSD.

 Menampung kebutuhan masyarakat akan hiburan, khususnya kalangan menengah keatas.

2. Pengelompokkan pelaku dan kegiatan

Tabel 2.3 Kelompok Kegiatan di The Breeze Citymall BSD

No. Pemakai Aktivitas

1 Pengelola 3. Mengatur dan mengelola manajemen gedung

4. Makan 5. Lavatory 2 Penyewa retail, antara lain:

6. Ranch Market

7. Pengusaha Restaurant 8. Pengusaha café

10. Kegiatan jual-beli 11. Kegiatan service 12. Kegiatan hiburan

9. Pengusaha entertainment Pengusaha Perbankan

13. Makan 14. Lavatory 3 Pengunjung 15. Jalan-jalan

16. Makan

17. Kegiatan entertainment 18. Berbelanja

19. Lavatory

Sumber: Analisa Penulis, 2016 2.6.2 Paris Van Java , Bandung

Katagori : Pusat Perbelanjaan Lokasi : Jalan Sukajadi no 131-139 Tahun peresmian : 2006

Jumlah toko dan jasa Anchor Tenant Resto dan Cafe Total Retail Retail Besar Retail Sedang Retail Kecil

: : : : : : :

200 10 63 100 15 30 65 Luas lahan : 3 Ha Luas Pertokoan : 4700 m2 Parkir : 2000 kendaraan Jumlah lantai : 4

Gambar 2. 10 Suasana Paris Van Java

(Sumber: dokumen pribadi 2016)Mall

Paris Van Java merupakan salah satu Pusat Perbelanjaan di kota Bandung dengan konsep semi terbuka. Mal ini terbagi menjadi beberapa bagian yaitu resort level, glamour level, sky level, serta concourse level dengan salah satu department store. Dalam Bangunan Paris Van Java, perencanaan konsep penyatuan dengan alam dicapai dengan koridor lebar dengan skylight. Hampir di seluruh bagian bangunan menggunakan penghawaan alami. Hanya pada bagian toko dan koridor dalam yang menggunakan penghawaan buatan. Oleh karena itu Paris Van Java dapat dikatakan sebagai mal hemat energy pada siang hari. Mal ini berhasil menyuguhkan konsep main street dan alfresco dining yaitu makan di alam terbuka pada restaurant yang ada disana.

1. LG (Concourse Level)

Gambar 2. 11 Peta Concourse Level Paris Van Java Mall (Sumber: http://www.parisvanjava.id/map)

A&W, Advance, ATM Bank Mega, ATM OCBC NISP, Canadian Chiropractic, Carrefour, D'Glace Ice Cream, Daily Fresh, Jurassic, World Kids Playground, Kids Smile, Kid X, Madato, Mister Baso, Mr.Blend, PAXI Barbershop, Pet & Co, Snack Corner, TUSBowl Asian Street Food.

2. UG (Resort Level)

Gambar 2. 12 Peta Resort Level Paris Van Java Mall

(sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

Aigner, Arnon Brook, ATM ANZ, ATM Citibank, ATM HSBC, Auntie Anne's, Azzura, Baby

belle, Bally H.O.B, Bébé Bloom, Beetlebug, Berry Castle, Blitzmegaplex, BMC, Briko, Burger King, By The Sea, Cache & Cache, Cafe Halaman, Calvin Klein, Carla On Stage, Central Watch, Charles & Keith, Chung Gi Wa, Converse, Crackberry, DairyQueen, Day's

& Smoothie, De'ritz, Diamond House, Dorothy Perkins, Duta Suara Musik, Everbest, Evita Peroni, Front Page, Giordano, H&M, Inul Vizta Family Karaoke, J.CO Donuts & Coffee, Javana Bistro, Jeju Ice Cream, KFC, Kenny Rogers Roasters, Kipling, Lacoste, Laya, Le Monde, La Pucci, La Senza, Liebeskind Berlin, Little Tokyo, Logo, Lumière, Manchester United Café & Bar, Mango, Marks & Spencer, Marks & Spencer Food Section, Memang Beda Art Giftshop, Ménél, Mocha Blend, Nike, Nine West, Nixon, One Art, Optik Melawai Gallery, Optik Seis, Optik Tunggal, OXA, Paris Hilton, Pepper Lunch,

Quiksilver, Raffels, Rip Curl, Rollaas Cafe, Roxy, Samaya, Samsonite, Secret Garden, Shin

Men Japanese Resto, Skin Food, Sogo Dept. Store, Sport Station, Stradivarius, Stocking House, Sushigroove, Swatch, Ta Wan Restaurant, The Body Shop, The Face Shop, The

King Duck, The Pancake Parlour, Tissot, Top Man Top Shoes, Travelogue, Urban Icon, Vans, Victoria"s Secret, Watch Club, Watch Zone, Wonderful Batik, Wongbandung, Zara, Zenbu, Zoom, Zuki Suki

3. GF (Glamour Level)

Gambar 2. 13 Peta Glamour Level Paris Van Java Mall (sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

Allamanda, ATM BCA, ATM Mandiri, Bank BJB, Bao Dim Sum, Bellagio, Boeatan Bandung Bagus-Bagus, BreadTalk, Cellini, Charmant, Chocodot, Chocolat, Cold Stone Creamery, Cool Kids, D'Paris, D'Renbellony, Dicken's, Dot Bravo, Dravyena Couture, ELC(Early Learning Center), El Verne, Fisik, Game Master, Global Fortuna, Gramedia, Guardian, Ice Cream Gentóng, Heartwarmer, Icons, Innovation Store, Jonas Photo, Just

Jeans, Kettler, KhakiKakiku, Kimochi, Kinderhaus, Lock n Lock, Loly Poly, M1 Hobby, Marie Kay, Mikkiyo, Miss Selfridge, Missha, Mothercare, Muji Dept. Store, Myrtle, My Size, Naughty, Nautica, New Look, Next, Opera, Ozero, Papa Xous, Papaya Supermarket, Payless Shoesource, Pendopo Anjani, Perfect Health, Pet & Co Resto, Pet Shop, Puma, Purezento, Qua Li, Quinna Molla, Rinnai, Risik, Sagoo Kitchen, Samba, Shaga Fitness & Health, Skechers, Smitten Yoghurt, Soccer Station, Sogo Dept. Store, Sour Sally, SpEx Symbol, Sport Station, Sushi Tomo, Symbolize, Tahu Talaga, Thumb

Thumb Bear, Tifanny's House, Tutti Frutti, Valire, Wahana Kerang, Wakaka Simply Asian Meals, Wellcomm, X8, XOXO, Zona Digital

Gambar 2.14 Peta Soho Building Paris Van Java Mall (sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

Aviary, Daily Foodhall, Telkomsel Grapari, Wall Street English 1 (Sky Level)

Gambar 2. 15 Peta Sky Level Paris Van Java Mall (sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

CGV Blitz, Celebrity Fitness Express, CLCC, DailyFresh, Garden Ice, Ginza Teppanyaki, Lactasari, Optimal Chiropractic, Richeese Factory, Samudera Suki

Gambar 2. 16 Peta P7 Paris Van Java Mall (sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

Analisis Karakter Mall

1. Prinsip-prinsip Mall

Prinsip Mall yang diiterapkan pada bangunan Paris Van Java Mall : a. Terdapat pedestrian ways atau koridor

Gambar 2.17 Koridor Pedestrian Ways (sumber : dokumen pribadi 2016)

b. Retail yang menghadap ke koridor

(sumber : dokumen pribadi 2016)

c. Pada bangunan Paris Van Java menerapkan dua macam koridor, yaitu bersifat terbuka dan bersifat tertutup penuh.

- Terbuka, dengan perlindungan terhadap cuaca berupa skylight kaca di sepanjang koridor dengan tambahan atap bentang lebar sehingga menggunakan penghawaan dan pencahayaan alami

Gambar 2.19 Koridor Terbuka (sumber : dokumen pribadi 2016)

Gambar 2. 20 Penutup Atap Bentang Lebar (sumber : dokumen pribadi 2016)

- Tertutup, berada di dalam bangunan dengan penghawaan dan pencahayaan buatan

Gambar 2. 21 Mall Tertutup (sumber : dokumen pribadi 2016)

Gambar 2. 22 Koridor Tertutup (sumber : dokumen pribadi 2016)

d. Arah pergerakan pengunjung dari berbagai arah menuju ke pusat

Gambar 2. 23 Persimpangan Koridor sebagai Plaza Penerima (sumber : dokumen pribadi 2016)

e. Terdapat open space pada bagian depan bangunan

Gambar 2. 24 Open Space Bagian Depan Mall (sumber : dokumen pribadi 2016)

Gambar 2. 25 Area Parkir (sumber : dokumen pribadi 2016)

g. Terdapat taman dan area perkebunan di rooftop bangunan

Gamber 2. 26 Rooftop garden (sumber : dokumen pribadi 2016)

2. Jenis-jenis Mall

Mall ini termasuk jenis Mall terpadu (Integrated Mall), terdapat area yang terbuka dan area yang tertutup, dengan penghawaan alami pada area terbuka. Sedangkan pada area tertutup digunakan system penghawaan buatan.

3. Elemen-elemen dalam Mall

Di dalam bangunan Paris Van Java terdapat beberapa elemen yang merupakan transformasi dari elemen-elemen sebuah kota, yaitu : a.Magnet Primer

Open Plaza b. Magnet Sekunder

Merupakan 50 % retail makanan, restoran, café dan tenant yang dihubungkan dengan koridor berkonsep citywalk

c. Koridor

Koridor didesain dengan prinsip pedestrian Mall sehingga pengunjung merasa lebih aman dan nyaman karena penerapan konsep pedestrian Mall pada koridor shopping Mall menyediakan area outdoor untuk berjalan-jalan serta membuat kesan Mall lebih luas

d. Atrium

Terdapat sebuah plaza di bagian depan bangunan. Plaza ini bertujuan sebagai area penerima dan open space.

No. Pelaku Kegiatan

1. Pengelola Mengelola manajeman gedung Makan

Lavatory 2. Penyewa retail :

Shop Dine

Entertainment

Kegiatan jual-beli Kegiatan service Kegiatan Hiburan Makan

Lavatory Gudang 3. Pengunjung Jalan-jalan

Makan

Kegiatan entertainment Berbelanja

Berkumpul Lavatory

2.6.3 Beachwalk Kuta , Bali

Katagori : Pusat Perbelanjaan

Lokasi : Jl. Pantai Kuta, Kuta, Badung, Kabupaten Badung, Bali, Indonesia

Tahun peresmian : 2012 Jumlah toko dan jasa

Anchor Tenant Resto dan Cafe Total Retail Retail Besar

: : : : :

100 7 18 75 12

Retail Sedang Retail Kecil

: :

25 36 Luas lahan : 37,4 Ha Luas Pertokoan : 6200 m2 Parkir : 300 kendaraan Jumlah lantai : 3

Gambar 2. 27 Suasana Beachwalk (Sumber: dokumen pribadi 2016)

Seperti pusat perbelanjaan yang pernah kita kunjungi, kami bukanlah begitu menggemari mall ( meskipun kami menikmati interior ber-AC). Sampai ketika Beachwalk di buka pada pertengahan tahun 2012 yang berseberangan dengan Pantai Kuta yang terkenal.

kompleks rekreasi dan hiburan ini berdiri diatas lahan seluar 3,7 hektar tepat di depan pantai utama. Menjelang akhir kemacetan di Jl. Pantai Kuta. Dengan desain terbuka dan unik merupakan sesuatu yang paling kami cintai, dan mereka pasti mengambil keuntungan dari lokasi dengan menawarkan dimana anda dapat menikmati pemandangan laut yang cantik.

Seperti pusat perbelanjaan yang pernah kita kunjungi, kami bukanlah begitu menggemari mall ( meskipun kami menikmati interior ber-AC). Sampai ketika Beachwalk di buka pada pertengahan tahun 2012 yang berseberangan dengan Pantai Kuta yang terkenal.

kompleks rekreasi dan hiburan ini berdiri diatas lahan seluar 3,7 hektar tepat di depan pantai utama. Menjelang akhir kemacetan di Jl. Pantai Kuta. Dengan desain terbuka dan unik merupakan sesuatu yang paling kami cintai, dan mereka pasti mengambil keuntungan dari lokasi dengan menawarkan dimana anda dapat menikmati pemandangan laut yang cantik.

2.6.3.1 Tenant :

Gambar 2. 28 Peta Lower Ground Beachwalk Malll (Sumber: http://www.maps.google.com)

Century Healthcare, GNC Live Well, Guardian, Waxhaust & Feeto!, Calais artisan Bubble Tea & Coffee, ATM Center, BCA E-Banking Center, Central Kuta Money Changer, CIMB Niaga ATM Center, Foodmart Gourmet, Starlet

2. L1 (Level 1)

Gambar 2. 29 Peta Level 1 Beachwalk Malll (Sumber: http://www.maps.google.com)

Aldo, Armani Jeans, Bath & Body Works, Body and Soul, Boss Sports, Breadlife,, Burger Kin, Cafe Sardinia, Chatime, Coffee, Bean And Tea Leaf, Cold Stone Creamery, Diary Queen, Fish & Co. , Fossil, Furla, GAP, Glow Living Beauty, guess Fashion, Haagen Dazs, Johnny Rockets, Kitchennette, Koi Koi Silver, La Senza, Lacoste, Luna Negra, Make Up For

E er, Ma go, Miss “elfridge, Na ’s Pa illo , Nauti a, Pa dora, Paradise D ast , Pull

and Bear, Quiksilver Group, Rimowa, Starbuck, stradivarius, The Face Shop, Tommy Hilfiger, To Ro a’s, Top a , Topshop, Ur a I o , Bersa e Jea s, Vi toria’s “e ret, Yves Rocher, ZARA

Gambar 2. 30 Peta Level 2 Beachwalk Malll (Sumber: http://www.maps.google.com)

Adidas, Anap, Bamboo Blonde, BNI, Bonchon Chicken, Bushido, Cath Kidston, Cinea XXI, DC Comics, Everbest, Global Teleshop, Hair Creator, I Wear, Kafe Betawi, LEGO,

Le i’s, Martha Tilaar, Ne Look, Ni o , O.P.I Nail “pa, Optik Mela ai, Optik “eis, Opti

Tunggal, Pepper Lunch, Planet Sports, Samba, Staccato, Starbucks, Sushi Tei, Swatch, The Body Shop, THE ONE, Universo, Wakai, Watch World, ZOOM.

2.6.3.2 Analisis Karakter Mall

4. Prinsip-prinsip Mall

Prinsip Mall yang diiterapkan pada bangunan Beachwalk Mall :

a.

Terdapat pedestrian ways atau koridor

Gambar 2.31 Koridor Pedestrian Ways (sumber : dokumen pribadi 2016)

b. Retail yang menghadap ke koridor

Gambar 2. 32 Retail yang Menghadap ke Koridor (sumber : dokumen pribadi 2016)

c. Pada bangunan Beachwalk Mall menerapkan dua macam koridor, yaitu bersifat terbuka dan bersifat tertutup penuh.

i. Terbuka, dengan perlindungan terhadap cuaca berupa skylight kaca di sepanjang koridor dengan tambahan atap bentang lebar sehingga menggunakan penghawaan dan pencahayaan alami

Gambar 2.33 Koridor Terbuka (sumber : dokumen pribadi 2016)

Gambar 2. 34 Penutup Atap Bentang Lebar (sumber : dokumen pribadi 2016)

 Analisis Shopping Center a. Prinsip Shopping Center

Prinsip-Prinsip Shopping Center yang diterapkan di Beachwalk Kuta ini adalah : 1. Terdapat koridor pejalan kaki atau Pedestrian Ways sebagai sirkulasi utama

di mall ini.

2. Semua retail menghadap ke arah koridor 3. Beachwalk Kuta memiliki 2 lantai .

4. Arah pergerakan pengunjung melalui depan pertokoan. 5. Elemen-elemen Mall

Beachwalk Kuta memiliki elemen-elemen mall yang merupakan transformasi dari elemen-elemen sebuah kota. Berikut adalah elemen-elemen yang terdapat di Beachwalk Kuta.

1. Magnet Primer (Main Anchor)

Merupakan titik yang berperan sebagai Landmark sebuah mall. Beachwalk Kuta memiliki magnet primer berupa Ra h Market, Gold’s G , Der aga FoodCourt, Cinema XXI dan Open Plaza.

2. Magnet Sekunder

Merupakan retail-retail di sepanjang koridor mall. Retail-retail di Beachwalk Kuta berupa retail-retail café, gadget dan sebagainya.

3. Koridor

Koridor yang terdapat di Beachwalk Kuta didesain cukup nyaman dengan lebar sekitar 3-4 meter sehingga pengunjung dapat leluasa bergerak. 4. Atrium

Terdapat Atrium di Ground Floor yang biasa digunakan untuk spot pameran atau exhibition.

5. Fasilitas Entertainment

Terdapat beberapa fasilitas entertainment di Beachwalk Kuta. Bahkan fasilitas entertainment ini menjadi Main Anchor dari Beachwalk Kuta, seperti Cinema XXI , Gold’s G dan Funworld Game Center. Di samping itu terdapat pula Dermaga Foodcourt di Ground Floor. Terdapat pula Open Plaza yang menjadi tempat makan di area terbuka.

1.7 Hasil Studi Banding

Dari keempat studi banding yang telah dilakukan baik melalui media internet, literatur maupun survei lokasi, telah didapatkan perbandingan sebagai berikut:

Tabel 2.6 hasil studi banding Kategori The Breeze BSD

Citymall

Paris Van Java Mall Beachwalk Kuta Kajian Studi Banding

Pemilihan Lokasi

Berada di

kawasan Bumi Serpong Damai (BSD), Green Office Sinar Mas Land dan jalan arteri.

Berada di Jl. Sukajadi no. 131-139 Bandung

Berada di dekat permukiman

Lokasi berada dekat dengan wilayan perumahan, jalan raya serta mudah diakses.

Kegiatan 1. Kegiatan jual-beli 2. Kegiatan service 3. Kegiatan hiburan 4. Makan 5. Lavatory

1. Kegiatan jual-beli

2. Kegiatan service

3. Kegiatan hiburan 4. Makan Lavatory 1. Kegiatan hiburan 2. Kegiatan

jual-beli 3. Kegiatan

service 4. Makan 5. Lavatory

6. Kegiatan jual-beli 7. Kegiatan service 8. Kegiatan hiburan 9. Makan

10. Lavatory

Fasilitas 1. Ranch Market 2. Restaurant 3. Café 4. Atrium Utama 5. Perbankan 1. Tenant 2. Restaurant 3. Café 4. Department store 5. Swalayan 6. Bioskop 7. Ladang

dan taman buatan

8. Ice skating rink 9. Open plaza

1. Arena Olahraga Ekstrim 2. Café, Bar dan

Resto 3. Klub Malam 4. Studio Dance

1. Department Store 2. Restaurant 3. Café 4. Atrium 5. Perbankan Perbandingan Area Penjualan

Sales Area:Gross Floor Area

= 67.300 m2 _: 135.000 m2 =0.4968 = 0,49 % (49%)

Luas Lahan = 3 Ha Luas terbangun = 1/3 luas lahan

Sales Area:Gross Floor Area = 37.550m2 _: 53.000m2 = 0.698 = 0,70 (70%)

Pada mall dengan konsep city walk terdapat banyak open space untuk menciptakan suasana kota kedalam mall.

Ruang

Terbuka Pada Mall

Pada The Breeze Citymall BSD seluruh daerah sirkulasi berada pada ruang terbuka dan semi

Pada Paris Van Java Mall terbagi menjadi dua area yaitu area terbuka dan area tertutup.

Pada Beachwalk Mall terbagi menjadi 2 area yg terbuka dan tertutup.

Koridornya tidak

Mall yang berkonsep open air terdapat ruang terbuka yang digunakan sebagai pengunjung berjalan kaki, tidak tertutup kemungkinan ruang terbuka dimanfaatkan

tertutup hanya beberapa retail tertentu yang berada di dalam bangunan

sehingga membutuhkan sistem

pengkondisian udara buatan. Akan tetapi juga banyak retail yang terdapat diluar maupun semi tertutup.

Bentuk retail-retail ini memanjang dan terdapat kanopi dan juga atap bentang lebar semi tertutup untuk melindungi dari cuaca. Tempat ini biasanya sering diadakan acara live music.

Area terbuka berupa koridor jalan berukuran cukup luas dengan retail di sepanjang koridor. Bagian tengah digunakan

untuk area

berjualan berupa kioskios kecil. Terdapat sebuah persimpangan yang menghubungkan beberapa koridor retail. Pada koridor menggunakan pencahayaan dan penghawaan alami. Bentuk retail-retail ini memanjang dan terdapat kanopi dan juga penutup atap bentang lebar semi tertutup untuk melindungi dari cuaca. Ruang terbuka berupa open plaza/plaza penerima terdapat

pada muka

bangunan. Area ini digunakan sebagai tempat duduk pengunjung, dan dapat digunakan pada saat acara tertentu.

berupa koridor lurus namun organik mengikuti bentuk

bangunannya. Mall ini berada dekat pantai dimana memang sudah menjadi magnet bagi para turis, lalu Beachwalk mall ini menjaring para turis yang ingin berbelanja dan merasakan nuansa taman yang viewnya langsung

menghadap pantai.

untuk diselenggarakan acara-acara khusus. Kios atau retail store yang berada di ruang terbuka memiliki kanopi untuk melindungi dari cuaca juga terdapat retail-retail yang indoor.

Elemen-elemen City Walk

- Paving - Lampu - Sign - Bangku

- Tempat pohon

dan pot

tanaman - Kios dan kanopi - Tempat sampah -Paving -Lampu -Sign -Tanaman

hias/ pot tanaman

-Kios -Kanopi

-Kain penutup atap

- Paving

- Lampu

- Sign

- Bangku

- Tempat Pohon

dan pot

tanaman

- Kanopi

- Kursi taman

- Kios

- Paving

- Tanam peneduh

- Lampu

- Sign

- Sculpture

- Fountain

- Bangku

- Pot tanaman

- Kios dan kanopi

- Danau dan Kolam ikan Elemen

Utama Mall

Court

Berfungsi sebagai ruang penerima, menjadi magnet utama, disewakan untuk kegiatan pameran, live music, dan acara khusus lainnya.

Retail Store

Berada di

sepanjang koridor Ruang Sewa Terdapat Main Anchor berupa supermarket dan sejenisnya. Ruang sewa dominan kepada makanan dan minuman berupa restauran,

cafe dan

foodcourt.

Court

Berfungsi sebagai ruang penerima, plaza digunakan sebagai tempat duduk pengunjung,

dan dapat

digunakan pada saat acara tertentu.

Retail Store

Berada di

sepanjang koridor dan di bagian Mall tertutup

Ruang Sewa Terdapat Main Anchor berupa supermarket dan sejenisnya. Court Berfungsi sebagai ruang penerima, menjadi magnet utama, disewakan untuk kegiatan pameran, live music, dan acara khusus lainnya. Retail Store Berada di sepanjang koridor Ruang Sewa Terdapat Main Anchor berupa fasilitas Entertainment. Ruang sewa didominasi oleh

f&b, fashion dan resto.

Koridor dibagi menjadi 2, semi terbuka dan tertutup. Perletakan elemen-elemen utama mall sangat mempengaruhi keberhasilan sales area. Oleh karena itu perletakan court dan anchor harus dapat menjadi magnet, retail area harus dilalui oleh sirkulasi publik. Untuk jumlah retail store, berdasarkan kedua mall berkonsep city walk, retail store dibagi menjadi tiga ukuran dengan perbandingan 1:2:3.

Lingkup Pelayanan

Lingkup

pelayanan untuk masyarakat BSD dan sekitarnya, semua umur dan di khususkan untuk masyarakat menengah keatas.

Lingkup pelayanan untuk masyarakat Kota Bandung semua umur dan di khususkan untuk masyarakat

menengah keatas.

Lingkup

pelayanan bagi masyarakat kota Kuta, Bali dan Turis baik lokal maupun

mancanegara

Lingkup pelayanan untuk semua usia dan masyarakat umum dan masyarakat perekonomian menengah keatas pada khususnya.

Tampilan Bangunan

Arsitektur Green District

Arsitektur Eropa Menghadirkan nuasa open air dengan keindahan di sekitar area Mall.

Arsitektur

Modern – Open Air Green Design

Citra yang ditampilakn oleh ketiga bangunan mall mengambil ciri keunikan masing-masing dengan gaya yang berbeda dengan mall yang sudah ada disekitarnya. Yang menjadi pertimbangan penerapan konsep arsitektur salah satunya yaitu di dalam

mall terdapat berbagai macam penyewa retail dengan ciri khas produknya masing-masing, sebagai kebijaksanaan pengelola agar tidak membatasi tenant dalam menampilkan retailnya. Hal ini dilakukan untuk menciptakan keharmonisan baik interior maupun eksterior.

Tenant Retail Besar: 2 Retail Sedang: 4 Retail Kecil: 8

Retail Besar : 15 Retail Sedang : 30 Retail Kecil : 55

Retail Besar :12 Retail Sedang :25 Retail Kecil :36

Rata-rata pembagian retail besar : retail sedang : retail kecil adalah 1 : 2 : 3

Kesimpulan Kelebihan :

Mall ini

merupakan mall yang eksklusif karena hampir seluruh tenant yang terdapat disana merupakan tenant yang bermerk sehingga

mall ini

merupakan salah satu icon kota Serpong. Dengan pengolahan lansekap

perkotaan yang sangat baik juga memiliki danau yang

menjadikannya memiliki nilai lebih.

Kekurangan : The Breeze Citymall BSD kurang memiliki

Kelebihan :

Mall ini merupakan Mall yang eksklusif karena hampir seluruh tenant yang terdapat disana merupakan tenant dengan hgh quality brand sehingga Mall ini merupakan salah satu icon kota Bandung. Dengan konsep Lifestyle-Resort yang menarik

pengunjung untuk dating.

Kekurangan : Paris Van Java kurang memiliki fasad yang menarik karena tidak ada perpaduan anara konsep masing-masing retail pada bagian fasad depan. Selain itu kurang

Kelebihan : Desain yang unik, dengan pola sirkulasi yang memutari taman dalam mall tersebut dan lokasi berada di pinggir pantai

Kekurangan : -

Perencanaan Mall di Kota Bogor sebaiknya dibangun di daerah dekat dengan permukiman, perumahan dan berada di dekat jalan raya untuk memudahkan akses para pengunjung. Konsep open air yang akan dibuat merupakan konsep baru untuk kawasan Kota Bogor sehingga nantinya mall ini dapat menjadi salah satu icon Kota Kota Bogor.

signed yang baik

pada saat

mencapai ke area pusatnya. Selain itu pengolahan kemiringan lantai untuk sirkulasi koridor terbuka yang kurang. Sehingga ketika hujan datang harus melakukan maintenance khusus.

memiliki signed yang baik pada saat mencapai ke area pusatnya.

Sumber : analisa penyusun, 2016

Berdasarkan hasil studi banding yang dilakukan pada tiga mall pada tabel diatas maka didapatkan kesimpulan sebagai berikut;

1. Pemilihan Lokasi yang ideal untuk sebuah Pusat Perbelanjaan di Kota Bogor dengan konsep city walk adalah berada di dekat jalan raya serta mudah untuk diakses oleh kendaraan umum. Dengan demikian bangunan tersebut dapat terlihat dari jalan serta menarik pengunjung.

2. Pusat perbelanjaan yang akan dibuat merupakan Pusat perbelanjaan dengan konsep berbeda, sehingg Kota Bogor memiliki icon pusat perbelanjaan baru. 3. Pusat perbelanjaan dengan konsep city walk harus menerapkan ruang terbuka

yang lebih banyak.

4. Fasilitas yang terdapat di dalam pusat perbelanjaan tidak lagi merupakan fasilitas-fasilitas yang hanya sekedar untuk berbelanja. Namun terdapat fasilitas-fasilitas-fasilitas-fasilitas tambahan seperti café dan fasilitas hiburan/rekreasi lain.

5. Lingkup pelayanan pusat perbelanjaan di Kota Bogor untuk semua usia dan untuk semua golongan, khususnya golongan masyarakat menengah keatas.

 Analisis Shopping Center a. Prinsip Shopping Center

Prinsip-Prinsip Shopping Center yang diterapkan di Beachwalk Kuta ini adalah : 1. Terdapat koridor pejalan kaki atau Pedestrian Ways sebagai sirkulasi utama

di mall ini.

2. Semua retail menghadap ke arah koridor 3. Beachwalk Kuta memiliki 2 lantai .

4. Arah pergerakan pengunjung melalui depan pertokoan.

5. Elemen-elemen Mall

Beachwalk Kuta memiliki elemen-elemen mall yang merupakan transformasi dari elemen-elemen sebuah kota. Berikut adalah elemen-elemen yang terdapat di Beachwalk Kuta.

1. Magnet Primer (Main Anchor)

Merupakan titik yang berperan sebagai Landmark sebuah mall. Beachwalk Kuta memiliki magnet primer berupa Ra h Market, Gold’s G , Der aga FoodCourt, Cinema XXI dan Open Plaza.

2. Magnet Sekunder

Merupakan retail-retail di sepanjang koridor mall. Retail-retail di Beachwalk Kuta berupa retail-retail café, gadget dan sebagainya.

3. Koridor

Koridor yang terdapat di Beachwalk Kuta didesain cukup nyaman dengan lebar sekitar 3-4 meter sehingga pengunjung dapat leluasa bergerak. 4. Atrium

Terdapat Atrium di Ground Floor yang biasa digunakan untuk spot pameran atau exhibition.

5. Fasilitas Entertainment

Terdapat beberapa fasilitas entertainment di Beachwalk Kuta. Bahkan fasilitas entertainment ini menjadi Main Anchor dari Beachwalk Kuta, seperti Cinema XXI , Gold’s G dan Funworld Game Center. Di samping itu terdapat pula Dermaga Foodcourt di Ground Floor. Terdapat pula Open Plaza yang menjadi tempat makan di area terbuka.

1.7 Hasil Studi Banding

Dari keempat studi banding yang telah dilakukan baik melalui media internet, literatur maupun survei lokasi, telah didapatkan perbandingan sebagai berikut:

Tabel 2.6 hasil studi banding Kategori The Breeze BSD

Citymall

Paris Van Java Mall Beachwalk Kuta Kajian Studi Banding

Pemilihan Lokasi

Berada di

kawasan Bumi

Serpong Damai

(BSD), Green

Office Sinar Mas Land dan jalan arteri.

Berada di Jl.

Sukajadi no. 131-139 Bandung

Berada di dekat permukiman

Lokasi berada dekat dengan wilayan perumahan, jalan raya serta mudah diakses.

Kegiatan 1. Kegiatan jual-beli

2. Kegiatan service 3. Kegiatan

hiburan

4. Makan

5. Lavatory

1. Kegiatan jual-beli

2. Kegiatan service 3. Kegiatan

hiburan

4. Makan

Lavatory

1. Kegiatan hiburan 2. Kegiatan

jual-beli 3. Kegiatan

service

4. Makan

5. Lavatory

6. Kegiatan jual-beli 7. Kegiatan service 8. Kegiatan hiburan

9. Makan

10. Lavatory

Fasilitas 1. Ranch Market 2. Restaurant 3. Café 4. Atrium

Utama 5. Perbankan

1. Tenant 2. Restaurant 3. Café

4. Department

store 5. Swalayan 6. Bioskop 7. Ladang

dan taman buatan

8. Ice skating rink 9. Open plaza

1. Arena

Olahraga Ekstrim 2. Café, Bar dan

Resto

3. Klub Malam

4. Studio Dance

1. Department Store 2. Restaurant 3. Café 4. Atrium 5. Perbankan

Perbandingan Area

Penjualan

Sales Area:Gross Floor Area

= 67.300 m2 _: 135.000 m2 =0.4968 = 0,49 % (49%)

Luas Lahan = 3 Ha Luas terbangun = 1/3 luas lahan

Sales Area:Gross Floor Area = 37.550m2 _: 53.000m2 = 0.698 = 0,70 (70%)

Pada mall dengan konsep city walk terdapat banyak open space untuk menciptakan suasana kota kedalam mall.

Ruang

Terbuka Pada Mall

Pada The Breeze

Citymall BSD

seluruh daerah

sirkulasi berada

pada ruang

terbuka dan semi

Pada Paris Van Java

Mall terbagi

menjadi dua area yaitu area terbuka dan area tertutup.

Pada Beachwalk

Mall terbagi

menjadi 2 area yg

terbuka dan

tertutup.

Koridornya tidak

Mall yang berkonsep open air terdapat ruang terbuka yang

digunakan sebagai

pengunjung berjalan kaki, tidak tertutup kemungkinan ruang terbuka dimanfaatkan

tertutup hanya beberapa retail

tertentu yang

berada di dalam bangunan

sehingga membutuhkan sistem

pengkondisian

udara buatan.

Akan tetapi juga banyak retail yang terdapat diluar

maupun semi

tertutup.

Bentuk

retail-retail ini

memanjang dan terdapat kanopi

dan juga atap

bentang lebar

semi tertutup

untuk melindungi

dari cuaca.

Tempat ini

biasanya sering

diadakan acara

live music.

Area terbuka

berupa koridor

jalan berukuran

cukup luas dengan retail di sepanjang

koridor. Bagian

tengah digunakan

untuk area

berjualan berupa

kioskios kecil.

Terdapat sebuah

persimpangan yang menghubungkan beberapa koridor retail. Pada koridor menggunakan

pencahayaan dan

penghawaan alami. Bentuk retail-retail ini memanjang dan

terdapat kanopi

dan juga penutup atap bentang lebar semi tertutup untuk

melindungi dari

cuaca. Ruang

terbuka berupa

open plaza/plaza penerima terdapat

pada muka

bangunan. Area ini digunakan sebagai

tempat duduk

pengunjung, dan

dapat digunakan

pada saat acara tertentu.

berupa koridor

lurus namun

organik mengikuti bentuk

bangunannya. Mall ini berada

dekat pantai

dimana memang

sudah menjadi

magnet bagi para

turis, lalu

Beachwalk mall

ini menjaring para turis yang ingin

berbelanja dan

merasakan

nuansa taman

yang viewnya

langsung menghadap pantai.

untuk diselenggarakan acara-acara khusus. Kios atau retail store yang berada di ruang terbuka memiliki kanopi untuk melindungi dari cuaca juga terdapat retail-retail yang indoor.

Elemen-elemen City Walk

- Paving

- Lampu

- Sign

- Bangku

- Tempat pohon

dan pot

tanaman - Kios dan kanopi

- Tempat

sampah

-Paving -Lampu -Sign -Tanaman

hias/ pot tanaman

-Kios -Kanopi

-Kain penutup atap

- Paving - Lampu - Sign - Bangku

- Tempat Pohon

dan pot

tanaman - Kanopi - Kursi taman - Kios

- Paving

- Tanam peneduh

- Lampu

- Sign - Sculpture - Fountain - Bangku - Pot tanaman - Kios dan kanopi

- Danau dan Kolam ikan Elemen

Utama Mall

Court

Berfungsi sebagai ruang penerima, menjadi magnet utama, disewakan

untuk kegiatan

pameran, live

music, dan acara khusus lainnya.

Retail Store

Berada di

sepanjang koridor Ruang Sewa

Terdapat Main

Anchor berupa

supermarket dan sejenisnya. Ruang

sewa dominan

kepada makanan

dan minuman

berupa restauran,

cafe dan

foodcourt.

Court

Berfungsi sebagai

ruang penerima,

plaza digunakan

sebagai tempat

duduk pengunjung,

dan dapat

digunakan pada

saat acara tertentu.

Retail Store

Berada di

sepanjang koridor dan di bagian Mall tertutup

Ruang Sewa

Terdapat Main

Anchor berupa

supermarket dan

sejenisnya.

Court

Berfungsi sebagai ruang penerima, menjadi magnet utama, disewakan untuk kegiatan pameran, live music, dan acara khusus lainnya.

Retail Store Berada di

sepanjang koridor

Ruang Sewa Terdapat Main Anchor berupa fasilitas

Entertainment. Ruang sewa didominasi oleh f&b, fashion dan resto.

Koridor dibagi menjadi 2, semi terbuka dan tertutup. Perletakan elemen-elemen

utama mall sangat

mempengaruhi keberhasilan sales area. Oleh karena itu perletakan court dan anchor harus dapat menjadi magnet, retail area harus dilalui oleh sirkulasi publik. Untuk jumlah retail store, berdasarkan kedua mall berkonsep city walk, retail store dibagi menjadi tiga ukuran dengan perbandingan 1:2:3.

Lingkup Pelayanan

Lingkup

pelayanan untuk

masyarakat BSD

dan sekitarnya, semua umur dan

di khususkan

untuk masyarakat menengah keatas.

Lingkup pelayanan untuk masyarakat

Kota Bandung

semua umur dan di

khususkan untuk

masyarakat menengah keatas.

Lingkup

pelayanan bagi

masyarakat kota Kuta, Bali dan Turis baik lokal maupun

mancanegara

Lingkup pelayanan untuk semua usia dan masyarakat

umum dan masyarakat

perekonomian menengah

keatas pada khususnya.

Tampilan Bangunan

Arsitektur Green District

Arsitektur Eropa Menghadirkan

nuasa open air

dengan keindahan di sekitar area Mall.

Arsitektur

Modern – Open Air Green Design

Citra yang ditampilakn oleh

ketiga bangunan mall

mengambil ciri keunikan masing-masing dengan gaya yang berbeda dengan mall yang sudah ada disekitarnya. Yang menjadi pertimbangan penerapan konsep arsitektur salah satunya yaitu di dalam

mall terdapat berbagai

macam penyewa retail

dengan ciri khas produknya

masing-masing, sebagai

kebijaksanaan pengelola agar

tidak membatasi tenant

dalam menampilkan

retailnya. Hal ini dilakukan

untuk menciptakan

keharmonisan baik interior maupun eksterior.

Tenant Retail Besar: 2 Retail Sedang: 4 Retail Kecil: 8

Retail Besar : 15 Retail Sedang : 30 Retail Kecil : 55

Retail Besar :12 Retail Sedang :25 Retail Kecil :36

Rata-rata pembagian retail besar : retail sedang : retail kecil adalah 1 : 2 : 3

Kesimpulan Kelebihan :

Mall ini

merupakan mall

yang eksklusif

karena hampir

seluruh tenant

yang terdapat

disana merupakan

tenant yang

bermerk sehingga

mall ini

merupakan salah satu icon kota Serpong. Dengan pengolahan lansekap

perkotaan yang

sangat baik juga

memiliki danau

yang

menjadikannya

memiliki nilai

lebih.

Kekurangan :

The Breeze

Citymall BSD

kurang memiliki

Kelebihan :

Mall ini merupakan Mall yang eksklusif

karena hampir

seluruh tenant yang

terdapat disana

merupakan tenant dengan hgh quality

brand sehingga

Mall ini merupakan salah satu icon kota Bandung. Dengan konsep

Lifestyle-Resort yang

menarik

pengunjung untuk dating.

Kekurangan :

Paris Van Java

kurang memiliki

fasad yang menarik karena tidak ada

perpaduan anara

konsep

masing-masing retail pada bagian fasad depan. Selain itu kurang

Kelebihan : Desain yang unik, dengan pola sirkulasi yang memutari taman dalam mall tersebut dan lokasi berada di pinggir pantai

Kekurangan : -

Perencanaan Mall di Kota Bogor sebaiknya dibangun di

daerah dekat dengan

permukiman, perumahan

dan berada di dekat jalan raya untuk memudahkan

akses para pengunjung.

Konsep open air yang akan dibuat merupakan konsep baru untuk kawasan Kota Bogor sehingga nantinya mall ini dapat menjadi salah satu icon Kota Kota Bogor.

signed yang baik

pada saat

mencapai ke area pusatnya. Selain

itu pengolahan

kemiringan lantai untuk sirkulasi koridor terbuka

yang kurang.

Sehingga ketika

hujan datang

harus melakukan maintenance khusus.

memiliki signed

yang baik pada saat mencapai ke area pusatnya.

Sumber : analisa penyusun, 2016

Berdasarkan hasil studi banding yang dilakukan pada tiga mall pada tabel diatas maka didapatkan kesimpulan sebagai berikut;

1. Pemilihan Lokasi yang ideal untuk sebuah Pusat Perbelanjaan di Kota Bogor dengan konsep city walk adalah berada di dekat jalan raya serta mudah untuk diakses oleh kendaraan umum. Dengan demikian bangunan tersebut dapat terlihat dari jalan serta menarik pengunjung.

2. Pusat perbelanjaan yang akan dibuat merupakan Pusat perbelanjaan dengan konsep berbeda, sehingg Kota Bogor memiliki icon pusat perbelanjaan baru. 3. Pusat perbelanjaan dengan konsep city walk harus menerapkan ruang terbuka

yang lebih banyak.

4. Fasilitas yang terdapat di dalam pusat perbelanjaan tidak lagi merupakan fasilitas-fasilitas yang hanya sekedar untuk berbelanja. Namun terdapat fasilitas-fasilitas-fasilitas-fasilitas tambahan seperti café dan fasilitas hiburan/rekreasi lain.

5. Lingkup pelayanan pusat perbelanjaan di Kota Bogor untuk semua usia dan untuk semua golongan, khususnya golongan masyarakat menengah keatas.