KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU DI BADUNG.
LANDASAN KONSEPTUAL PERANCANGAN TUGAS AKHIR
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat
Guna Mencapai Gelar Sarjana Teknik Arsitektur
Periode Februari 2016
KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU
DI BADUNG, BALI
Oleh :
I KADEK SAKA ANGGARIKA SUWIRNA B
1204205108
UNIVERSITAS UDAYANA
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN ARSITEKTUR (REGULER)
2016
LANDASAN KONSEPTUAL PERANCANGAN TUGAS AKHIR
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat
Guna Mencapai Gelar Sarjana Teknik Arsitektur
Periode Februari 2016
KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU
DI BADUNG, BALI
Oleh :
I KADEK SAKA ANGGARIKA SUWIRNA B
1204205108
Dosen Pembimbing:
1. Dr. Ir. Syamsul Alam Paturusi, MSP.
2. I Gusti Agung Bagus Suryada, ST., MT.
UNIVERSITAS UDAYANA
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN ARSITEKTUR (REGULER)
2016
KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI
UNIVERSITAS UDAYANA
FAKULTAS TEKNIK - JURUSAN ARSITEKTUR
Jalan Kampus Bukit Jimbaran - Bali
(0361) 703384, 703320 Fax : 703384
www.ar.unud.ac.id
PERNYATAAN
Judul Tugas Akhir
Nama
NIM
Program Studi
Periode
: Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di
Badung, Bali
: I Kadek Saka Anggarika Suwirna B
: 1204205108
: Arsitektur
: Pebruari 2016
Dengan ini saya menyatakan bahwa Tugas Akhir ini tidak terdapat karya pernah
diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu Perguruan Tinggi. Sepanjang
pengetahuan saya tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau
diterbitkan oleh orang lain, kecuali secara tertulis diacu dalam naskah ini dan
disebutkan di dalam daftar pustaka.
Denpasar, 20 April 2016
I Kadek Saka Anggarika Suwirna B
NIM. 1204205108
ABSTRAK
Seiring dengan pertumbuhan penduduk di suatu wilayah yang selalu
meningkat tiap tahunnya, tentunya menimbulkan beberapa permasalahan,
diantaranya yaitu meningkatnya kebutuhan penduduk, keterbatasan lahan,
kepadatan penduduk, kesemerawutan serta permasalahan sosial lainnya. Dari
sudut pandang arsitektur, untuk mengatasi beberapa permasalahan tersebut dapat
dilakukan dengan beberapa strategi, salah satunya dengan menerapkan konsep
Mixed-use Development. Kabupaten Badung merupakan salah satu kabupaten
dengan pendapatan asli daerah tertinggi di Bali. Perekonomian dari Kabupaten
Badung sebagian besar bertumpu pada sektor kepariwisataan, sehingga hal
tersebut menciptakan lapangan pekerjaan yang cukup besar, urbanisasi serta
beberapa permasalahan yang ditimbulkan dari hal tersebut. Oleh karena itulah,
proyek kompleks komersial dan hunian dengan sistem yang saling mendukung
atau terpadu merupakan salah satu alternatifnya. Desain dari Kompleks Komersial
dan Hunian Terpadu di Badung menerapkan konsep arsitektur bioklimatik dan
menggunakan sistem parkir kendaraan otomatis sebagai terobosan dalam
mengatasi keterbatasan untuk lahan parkir, namun dapat menampung kendaraan
lebih banyak dari parkir kendaraan konvensional.
Kata Kunci : perencanaan, mixed-use development, penduduk, Badung
Along with population growth in the region that always increasing in every
year, certainly raises several problems, such as the growing needs of the
population, limited land, population density, chaotic and the other social
problems. From architectural perspective, to overcome some of these problems
can be done with several strategies, one of them by applying the concept of
Mixed-use Development. Badung regency is one of the regency with the highest
local revenue in Bali. The economy of Badung regency largely on the tourism
sector, so that it creates a large enough of occupation, urbanization, and also
some of the problems arising from it. Therefore, commercial and residential
complex project with a system of mutual support or integrated is one of that
alternative. The design of the Integrated Commercial and Residential Complex in
Seminar Tugas Akhir |
Badung apply the bioclimatic architecture concept and using automatic vehicle
parking system as a breakthrough in overcoming the limitations of the parking lot,
but can accommodate more vehicles than a conventional vehicle parking.
Keywords : planning, mixed-use development, inhabitant, Badung
Seminar Tugas Akhir |
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena
berkat rahmat-Nya Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini
dapat terselesaikan. Tujuan dari penyusunan Landasan Konseptual
Perancangan Tugas Akhir dengan judul “Kompleks Komersial dan
Hunian Terpadu di Badung” ini adalah sebagai salah satu syarat untuk
menyelesaikan Proses Kuliah di Jurusan Arsitektur, Fakultas Teknik,
Universitas Udayana.
Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini berisikan materi
mengenai kompleks komersial dan hunian terpadu yang direncanakan di
Kabupaten Badung. Pada BAB I akan dijabarkan mengenai penjelasanpenjelasan awal termasuk di dalamnya latar belakang mengenai pemilihan
judul terpilih. Pada BAB II akan dijabarkan materi- materi terkait dengan
kompleks komersial dan hunian terpadu. BAB III akan menjelaskan
mengenai studi pengadaan proyek Kompleks Komersial dan Hunian
Terpadu yang direncanakan di Kabupaten Badung. Pada BAB IV akan
dirinci mengenai tema yang ditentukan, program ruang, dan pemilihan
tapak untuk Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung yang
akan dirancang. Pada BAB V dijelaskan mengenai konsep perancangan
yang
digunakan.
Selain
itu,
pada
bagian
akhir
laporan
juga
dilampirkan hasil dari proses Studio Tugas Akhir berupa transformasi
konsep, gambar rancangan tapak, dan gambar rancangan bangunan dari
judul yang telah diambil.
Pada kesempatan ini, penulis menyampaikan terima kasih kepada
semua pihak yang telah membantu secara langsung maupun tidak langsung
di dalam penyusunan laporan ini. Serta pada kesempatan ini ucapan terima
kasih secara khusus penulis sampaikan kepada:
1. Bapak Prof. Ir. Ngakan Putu Gede Suardana, MT., PhD. selaku Dekan
Fakultas Teknik Universitas Udayana.
2. Bapak Prof. Ir. Ngakan Putu Sueca, MT., PhD. selaku Pembantu
Dekan I Fakultas Teknik Universitas Udayana.
Seminar Tugas Akhir | i
3. Ibu Dr. Ir. Anak Agung Ayu Oka Saraswati, MT. selaku Ketua
Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Udayana.
4. Bapak I Wayan Yuda Manik, ST., MT. selaku Pembimbing Akademik
5. Bapak Ir. I Nyoman Surata, MT. selaku dosen koordinator Studio
Tugas Akhir
6. Seluruh Tim Mata Kuliah Seminar Tugas Akhir dan Tim Mata
Kuliah Studio Tugas Akhir.
7. Bapak Dr. Ir. Syamsul Alam Paturusi, MSP. selaku Dosen
Koordinator Mata Kuliah Seminar Tugas Akhir dan Pembimbing I.
8. Bapak I Gusti Agung Bagus Surayada, ST., MT. selaku Dosen
Pembimbing II.
9. Bapak Ir. I Gusti Bagus Budjana, MT. selaku Dosen Penguji I.
10. Bapak I Ketut Mudra, ST., MT. selaku Dosen Penguji II.
11. Bapak I Nyoman Widya Paramadhyaksa ST., MT., PhD. selaku Dosen
Penguji III.
12. Orang tua, saudara, dan seluruh keluarga yang telah membantu
dalam mencari informasi dan memberi dukungan untuk saya.
13. Teman-teman angkatan 2012
dari Jurusan Arsitektur
yang
membantu dan memberi banyak masukan, keitik, saran dan informasi.
14. Para senior dari Jurusan Arsitektur yang telah membantu memberi
masukan dan saran.
Menyadari Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini masih
jauh dari sempurna dan masih banyak terdapat kekurangan, maka dari itu
dengan kerendahan hati penulis mengharapkan saran dan kritik yang
membangun demi penyempurnaan laporan ini. Semoga Landasan
Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi pembaca.
Denpasar,
Mei 2016
I Kadek Saka Anggarika Suwirna B
1204205108
Seminar Tugas Akhir | ii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL
KATA PENGANTAR ..............................................................................
i
DAFTAR ISI .............................................................................................
iii
DAFTAR GAMBAR ...............................................................................
vi
DAFTAR TABEL ....................................................................................
ix
BAB I PENDAHULUAN .........................................................................
1
1.1 Latar Belakang ....................................................................................
1
1.2 Rumusan Masalah ...............................................................................
3
1.3 Tujuan .................................................................................................
3
1.4 Metode Penelitian ...............................................................................
4
1.4.1 Teknik Pengumpulan Data .........................................................
4
1.4.2 Teknik Pengolahan Data .............................................................
5
1.4.3 Teknik Penyimpulan Data .........................................................
5
BAB II PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL
DAN HUNIAN TERPADU ......................................................................
6
2.1 Tinjauan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu .........................
6
2.2 Keunikan Proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu ............
7
2.3 Tinjauan Mixed Use Development .....................................................
7
2.4 Tinjauan Bangunan Komersial ...........................................................
10
2.4.1 Tinjauan Kantor Sewa ...............................................................
11
2.4.2 Tinjauan Toko/retail ..................................................................
16
2.5 Tinjauan Hunian/ Rumah Tinggal ......................................................
19
2.5.1 Pengertian Rumah Tinggal (hunian) ..........................................
19
2.5.2 Jenis-jenis Rumah Tinggal (hunian) ..........................................
21
2.6 Pemahaman Terhadap Regulasi ..........................................................
22
2.6.1 Persyaratan dan Standar Perencanaan Permukiman di Perkotaan 23
2.6.2 Aturan Kepemilikan Properti .....................................................
27
2.7 Tinjauan Fasilitas Sejenis ...................................................................
27
2.7.1 Seminyak Square .......................................................................
28
2.7.2 The Rosebay Graha Family, Surabaya ......................................
29
Seminar Tugas Akhir | iii
2.7.3 Tentrem Apartment, Hotel and Mall, Semarang .......................
31
2.8 Spesifikasi Umum Proyek ...................................................................
35
2.8.1 Hakekat ......................................................................................
35
2.8.2 Wadah ........................................................................................
37
2.8.3 Isi ...............................................................................................
38
BAB III STUDI PENGADAAN KOMPLEKS KOMERSIAL DAN
HUNIAN TERPADU ...............................................................................
39
3.1 Potensi Lokasi ......................................................................................
39
3.1.1
Kondisi Fisik .............................................................................
40
3.1.2
Kondisi Non Fisik ......................................................................
43
3.2 Analisis SWOT ....................................................................................
47
3.3 Simpulan Analisis SWOT ....................................................................
50
3.4 Spesifikasi Khusus Proyek ...................................................................
50
3.4.1
Hakekat .....................................................................................
50
3.4.2
Wadah ........................................................................................
51
3.4.3
Isi ...............................................................................................
53
BAB IV TEMA DAN PEMROGRAMAN .............................................
54
4.1 Tema......................................................................................................
54
4.1.1
Pengertian Tema .........................................................................
54
4.1.2
Dasar Pertimbangan Pemilihan Tema .......................................
55
4.1.3
Pendekatan Tema .......................................................................
55
4.1.4
Penentuan Tema ........................................................................
56
4.1.5
Penerapan Tema ........................................................................
56
4.2 Program Fungsional .............................................................................
57
4.2.1
Fungsi ........................................................................................
58
4.2.2
Identifikasi Pelaku Kegiatan ......................................................
58
4.2.3
Kebutuhan Ruang ......................................................................
59
4.3 Program Performansi ...........................................................................
62
4.4 Program Arsitektural .............................................................................
68
4.4.1
Studi Kapasitas ...........................................................................
68
4.4.2
Besaran Ruang ...........................................................................
70
Seminar Tugas Akhir | iv
4.4.3
Hubungan Ruang .......................................................................
75
4.4.4
Pengelompokan Ruang ..............................................................
77
4.5 Program Tapak .....................................................................................
78
4.5.1
Kebutuhan Luas Tapak .............................................................
78
4.5.2
Pemilihan Lokasi Tapak ............................................................
79
4.5.3
Pemilihan Tapak ........................................................................
80
4.5.4
Eksisting Tapak .........................................................................
86
4.5.5
Analisis Site ...............................................................................
86
BAB V KONSEP PERANCANGAN ......................................................
96
5.1 Konsep Perancangan Tapak ..................................................................
96
5.1.1
Konsep Entrance Tapak ..............................................................
98
5.1.2
Konsep Zoning Tapak ...............................................................
98
5.1.3
Konsep Bentuk Massa ...............................................................
100
5.1.4
Konsep Orientasi dan Pola Massa .............................................
102
5.1.5
Konsep Sirkulasi dan Parkir ......................................................
103
5.1.6
Konsep Tata Hijau dan Ruang Terbuka ....................................
104
5.1.7
Konsep Utilitas Tapak ...............................................................
106
5.2 Konsep Perancangan Bangunan ...........................................................
108
5.2.1
Konsep Entrance Bangunan .......................................................
108
5.2.2
Konsep Zoning Bangunan .........................................................
109
5.2.3
Konsep sirkulasi dalam Bangunan ............................................
119
5.2.4
Konsep Tampilan Bangunan .....................................................
112
5.2.5
Konsep Ruang Dalam ................................................................
113
5.2.6
Konsep Struktur Bangunan ........................................................
115
5.2.7
Konsep Utilitas Bangunan .........................................................
116
DAFTAR PUSTAKA ...............................................................................
120
Seminar Tugas Akhir | v
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Blockplan seminyak square ....................................................
28
Gambar 2.2 Entrance menuju Seminyak Square........................................
29
Gambar 2.3 Unit toko di Seminyak Square ................................................
29
Gambar 2.4 Aktivitas di Seminyak Square .................................................
29
Gambar 2.5 Shopping arcade Seminyak Square .........................................
29
Gambar 2.6 Layout The Rosebay................................................................
30
Gambar 2.7 Eksterior The Rosebay Graha Familiy ....................................
30
Gambar 2.8 Denah Ground Floor blok apartment The Rosebay Graha
Family .....................................................................................
31
Gambar 2.9 Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang .......................
32
Gambar 2.10 Layout Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang .........
33
Gambar 2.11 Gambar Potongan Bangunan Tentrem Apartment, Semarang
33
Gambar 2.12 Zona transisi pada Tentrem Apartment, Semarang ...............
33
Gambar 3.1 Peta Administrasi Provinsi Bali .............................................
40
Gambar 3.2 Peta Wilayah Kabupaten Badung ...........................................
40
Gambar 4.1 Arsitektur Bioklimatik.............................................................
56
Gambar 4.2 Hubungan ruang makro ..........................................................
75
Gambar 4.3 Hubungan ruang mikro unit Townhouse ................................
76
Gambar 4.4 Hubungan ruang mikro unit Toko/retail ................................
76
Gambar 4.5 Hubungan ruang mikro unit Restaurant .................................
76
Gambar 4.6 Hubungan ruang mikro unit Kantor sewa ..............................
77
Gambar 4.7 Hubungan ruang mikro unit Pengelola ...................................
77
Gambar 4.8 Pengelompokan Ruang ...........................................................
77
Gambar 4.9 Peta Provinsi Bali ...................................................................
81
Gambar 4.10 Peta Wilayah Kecamatan Kuta. Kuta Selatan, Kuta Utara ..
81
Gambar 4.11 Alternatif Site 1 ....................................................................
82
Gambar 4.12 Alternatif Site 2 ....................................................................
83
Seminar Tugas Akhir | vi
Gambar 4.13 Alternatif Site 3 ....................................................................
85
Gambar 4.14 Eksisting tapak .....................................................................
86
Gambar 4.15 Bentuk, Dimensi tapak, Build Up Area ................................
87
Gambar 4.16 Kondisi iklim setempat pada tapak ......................................
88
Gambar 4.17 Analisis Topografi, geologi dan hidrologi ...........................
89
Gambar 4.18 Lapisan tanah pada site ........................................................
90
Gambar 4.19 Vegetasi pada site .................................................................
90
Gambar 4.20 Tata guna lahan di sekitar tapak ...........................................
91
Gambar 4.21 Traffic dan Akses pada tapak ...............................................
92
Gambar 4.22 Utilitas pada tapak ................................................................
93
Gambar 4.23 Analisis kebisingan pada tapak ............................................
94
Gambar 4.24 Analisis view pada tapak ......................................................
95
Gambar 5.1 Letak main entrance dan side entrance ..................................
97
Gambar 5.2 Bentuk entrance pada area komersial .....................................
98
Gambar 5.3 Denah entrance pada fasilitas hunian .....................................
98
Gambar 5.4 Penzoningan Pada Tapak .......................................................
99
Gambar 5.5 Rekomendasi Zoning Pada Tapak ..........................................
100
Gambar 5.6 Bentuk Dasar Massa Bangunan ..............................................
101
Gambar 5.7 Bentuk Massa Bangunan Kompak ..........................................
101
Gambar 5.8 Orientasi dan Pola Massa .......................................................
102
Gambar 5.9 Sirkulasi kendaraan pada tapak ..............................................
104
Gambar 5.10 Parkir Motor ..........................................................................
104
Gambar 5.11 Parkir Mobil 90o ...................................................................
104
Gambar 5.12 Konsep Tata Hijau ................................................................
105
Gambar 5.13 Elemen softscape dan hardscape .........................................
106
Gambar 5.14 Skema jaringan listrik pada tapak ........................................
107
Gambar 5.15 Skema utilitas air bersih dalam tapak ...................................
107
Gambar 5.16 Skema pengelolaan sampah dalam tapak .............................
108
Seminar Tugas Akhir | vii
Gambar 5.17 Main entrance bangunan ......................................................
109
Gambar 5.18 Zoning ruang vertikal & horizontal ......................................
110
Gambar 5.19 Alur sirkulasi ........................................................................
111
Gambar 5.20 Pola sirkulasi ........................................................................
111
Gambar 5.21 Tampilan Bangunan dengan sun-shading ............................
113
Gambar 5.22 Sketsa suasana interior lobby apartment ...............................
114
Gambar 5.23 Sketsa suasana interior kantor sewa .....................................
114
Gambar 5.24 Upper struktur menggunakan rangka baja ...........................
115
Gambar 5.25 Super struktur menggunakan beton bertulang ......................
116
Gambar 5.26 Diagram sumber tenaga listrik .............................................
117
Gambar 5.27 Jalur pipa pemadam kebakaran pada bangunan ...................
117
Gambar 5.28 Penghawaan buatan dalam bangunan....................................
118
Gambar 5.29 skema sistem pengolahan air hujan dan penghawaan alami
119
Gambar 5.30 Sistem air kotor dan air bekas ..............................................
119
Seminar Tugas Akhir | viii
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Kebutuhan Sarana berdasarkan cakupan pelayanan ...................
26
Tabel 2.2 Perbandingan proyek sejenis ......................................................
34
Tabel 3.1 Statistik Kependudukan Kabupaten Badung, 2013 ...................
43
Tabel 3.2 Penduduk 15 Tahun ke Atas yang Bekerja Menurut
Jenis Pekerjaan/Jabatan dalam Pekerjaan Utama Tahun 2013 ..
44
Tabel 3.3 Tenaga Kerja Asing Pendatang di Kabupaten Badung
Tahun 2009-2013 .......................................................................
45
Tabel 3.4 Gini Ratio dan Distribusi Pendapatan Kabupaten
Badung 2008-2013 ....................................................................
46
Tabel 3.5 Analisis SWOT pengadaan Kompleks Komersial dan
Hunian Terpadu di Badung .......................................................
47
Tabel 4.1 Analisis Kebutuhan Ruang ........................................................
59
Tabel 4.2 Kesimpulan Kebutuhan Ruang ..................................................
61
Tabel 4.3 Sifat dan Persyaratan Ruang ......................................................
62
Tabel 4.4 Studi Kapasitas Pengelola & Servis ...........................................
69
Tabel 4.5 Studi Besaran Ruang ..................................................................
70
Tabel 4.6 Rekapitulasi besaran ruangan .....................................................
74
Tabel 4.7 Kriteria dan Pembobotan Alternatif Lokasi ...............................
80
Tabel 4.8 Pembobotan Kriteria Pemilihan Tapak ......................................
85
Tabel 4.9 Pemilihan Tapak ........................................................................
85
Seminar Tugas Akhir | ix
BAB I
PENDAHULUAN
Bab ini, bertujuan untuk menjelaskan dan menguraikan secara ringkas apa
yang akan diteliti, mengapa, dan untuk apa penelitian ini dilakukan. Secara rinci
bab ini berisi tentang latar belakang mengapa penelitian ini dilakukan, masalah
apa yang akan di cari penyelesaiaannya, apa tujuan penelitian ini, dan beberapa
metode penelitian yang digunakan.
1.1 Latar Belakang
Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang selalu meningkat tiap tahunnya,
tentunya menimbulkan beberapa permasalahan, diantaranya yaitu, meningkatnya
kebutuhan penduduk terhadap sarana dan prasarana dalam menunjang kehidupan
mereka,
keterbatasan
lahan,
kepadatan
penduduk,
kesemerawutan
serta
permasalahan sosial lainnya. Perkembangan pembangunan secara keseluruhan
dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya yaitu, perekonomian, Iptek,
pertumbuhan penduduk, sosial budaya, dan kondisi alam. Perkembangan fisik
kota pada saat ini telah menunjukkan tingkat pertumbuhan yang cukup signifikan,
hal tersebut dapat dilihat dari mulai bertambahnya fasilitas fisik yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan dan aktifitas penduduk.
Seminar Tugas Akhir | 1
Seperti halnya dengan daerah lainnya di Indonesia, Provinsi Bali sendiri
mengalami perkembangan yang cukup pesat. Berdasarkan sensus penduduk yang
pada tahun 2010, laju pertumbuhan penduduk di Bali mencapai 1,49 persen
pertahun. Urbanisasi di Bali dipicu oleh perkembangan industri pariwisata yang
membuat tersedianya lapangan pekerjaan cukup banyak, para pencari kerja tidak
hanya datang dari dalam negeri saja, namun juga datang dari luar negeri.
Ditambah lagi dengan dimulainya MEA (Masyarakat Enonomi Asean), diprediksi
jumlah tenaga kerja asing yang berkerja di Bali akan mengalami peningkatan yang
cukup pesat, sehingga mereka membutuhkan sarana hunian dan fasilitas
penunjang lainnya.
Kabupaten Badung merupakan salah satu kabupaten dengan pendapatan asli
daerah tertinggi di Bali. Kabupaten Badung memiliki luas wilayah sebesar 418,52
km2 dengan jumlah penduduk pada tahun 2013 mencapai 589 ribu jiwa dan dari
hasil proyeksi pertumbuhan penduduk oleh BPS Kabupaten Badung sampai tahun
2020 mencapai 683,20 ribu jiwa. Kepadatan penduduk di kabupaten Badung
terkonsentrasi pada daerah Badung selatan, seperti Kuta, Kuta Utara dan Kuta
Selatan. Perekonomian dari Kabupaten Badung sebagian besar bertumpu pada
sektor kepariwisataan, dan dari hal tersebut menciptakan lapangan pekerjaan yang
cukup besar. Oleh karena itu, penduduk sekitar Badung bahkan hingga luar
daerah dan luar negeri memanfaatkan hal tersebut untuk mencari nafkah dan
menetap disana. Dari hal tersebut, Kabupaten Badung mengalami permasalahan
umum terjadi dari pertambahan penduduk, yaitu keterbatasan lahan dengan
kebutuhan penduduk akan sarana prasarana yang terus meningkat, kesemrawutan,
dan kemacetan di beberapa tempat terutama pada daerah Badung selatan.
Dari sudut pandang arsitektur, untuk mengatasi beberapa permasalahan
tersebut dapat dilakukan dengan beberapa strategi, seperti membangunan sarana
prasarana yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat, melakukan perencanaan
dalam mengatur tata ruang dan zonasi. Hingga dalam lingkup yang lebih kecil
berupa melakukan perencanaan pada suatu area terdiri dari berbagai macam
fungsi di dalamnya atau biasa disebut dengan Mixed-use Development.
Oleh karena itulah, proyek kompleks komersial dan hunian dengan sistem
yang saling mendukung atau terpadu, sekiranya relevan untuk dibangun di
Seminar Tugas Akhir | 2
kabupaten Badung. Desain dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di
Badung menerapkan konsep arsitektur bioklimatik dan menggunakan sistem
parkir kendaraan otomatis sebagai terobosan dalam mengatasi keterbatasan untuk
lahan parkir namun dapat menampung kendaraan lebih banyak dari parkir
kendaraan konvensional.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian mengenai latar belakang masalah yang melandasi dasar
pemikiran
perencanaan
dan
perancangan,
maka
dapat
dirumuskan
permasalahannya. Adapun rumusan masalah dari pembuatan laporan landasan
konsepsual perencanaan dan perancangan ini adalah sebagai berikut :
a Fasilitas apa saja yang diperlukan untuk mewadahi kegiatan di dalamnya?
b Dimana lokasi yang ideal untuk perencanaan fasilitas komersial dan hunian
terpadu ?
c Siapa yang akan disasar dan besaran kapasitas terkait pelayanan yang
direncanakan pada kompleks komersial dan hunian terpadu?
d Bagaimana penerapan dari tema dan konsep yang dibuat pada kompleks
komersial dan hunian terpadu ini?
e Bagaimana konsep perencanaan dan perancangan desain yang yang ideal
untuk fasilitas komersial dan hunian dalam suatu system yang terpadu atau
saling menunjang?
1.3 Tujuan
Adapun tujuan dari pembuatan laporan landasan konsepsual perencanaan dan
perancangan ini adalah sebagai berikut:
a Konsep perancangan fasilitas campuran pada suatu area dapat menjadi
alternatif pengembangan kompleks komersial dan hunian terpadu di
Kabupaten Badung.
b Dapat menerapkan kaidah-kaidah arsitektur yang benar dalam proses
perancangan fasilitas komersial dan hunian dalam sistem yang terpadu/
terintegrasi, baik dari segi penataan ruang, aktivitas maupun pelayanan.
c Menentukan konsep perencanaan dan perancangan desain yang yang tepat
untuk kompleks komersial dan hunian terpadu, seperti memberikan suatu
Seminar Tugas Akhir | 3
contoh rancangan yang ideal dan diharapkan memberikan kontribusi yang
positif lingkungan sekitar.
1.4 Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan dikelompokkan menjadi tiga bagian, yaitu
teknik pengumpulan data, pengolahan data, dan penyimpulan.
1.4.1 Teknik Pengumpulan Data
Data yang dikelompokkan terdiri dari dua jenis data yaitu data primer dan
data sekunder:
1. Data primer, data primer merupakan data yang diperoleh langsung dari
sumbernya serta semua keterangan yang untuk pertama kalinya diamati dan
dicatat oleh peneliti (Marzuki, 2000:50). Data primer ini diperoleh melalui :
a) Interview/wawancara: Mengadakan wawancara dengan pihak-pihak
terkait yaitu pengelola bangunan komersial dan sejenisnya untuk
memperoleh data yang digunakan untuk pendekatan dan penganalisisan
data.
b) Dokumentasi: Melakukan pengumpulan arsip serta foto-foto atau sketsa
yang menunjang penyusunan konsep programatik seperti dokumentasi
mengenai tapak bangunan dan lingkungan disekitarnya.
2. Data sekunder, data sekunder merupakan data yang diperoleh dari pihak lain,
artinya data tersebut tidak diusahakan sendiri pengumpulannya. Data
sekunder diperoleh melalui :
a) Studi literatur: Pengumpulan data penunjang sebagai bahan pertimbangan
proses perencanaan dan perancangan yang terdiri dari buku-buku, jurnal,
koran, internet, dan lain-lain, yang terkait dengan fasilitas komersial dan
hunian.
b) Studi banding: Studi banding dilakukan pada fasilitas sejenis dengan
pengamatan langsung maupun melalui media lainnya (internet) dengan
maksud untuk mendapatkan gambaran mengenai fasilitas-fasilitas apa
saja yang harus ada, penataan ruang dalamnya, pengaturan fungsi-fungsi
Seminar Tugas Akhir | 4
ruangnya dan lainnya yang dianggap perlu untuk menunjang proses
perencanaan dan perancangan nantinya.
1.4.2 Teknik Pengolahan Data
Data yang telah diperoleh kemudian dianalisis untuk mendapatkan suatu
konsep yang nantinya akan digunakan dalam perancangan Teknik pengolahan
data yang dilakukan terdiri dari tiga tahapan yaitu :
a. Kompilasi data, data yang telah dikumpulkan dikelompokkan dengan kriteria
data masing-masing yang kemudian dicari kaitannya antara yang satu dengan
yang lainnya.
b. Analisis data, berdasarkan kompilasi data, dilakukan analisis dengan berbagai
pertimbangan. Teknik analisis dilakukan dengan dua cara yaitu :
1) Kualitatif, yaitu menganalisis data dengan cara mendeskripsikan data dan
membuat digramatik seperti menyimpulkan beberapa studi banding dan
lain-lain.
2) Kuantitatif, yaitu menganalisis data dengan cara perhitungan matematis.
c. Sintesis, mengintegrasikan setiap permasalahan yang ada ke dalam
kelompok-kelompok beserta faktor pengaruhnya sebagai jalan keluar tebaik
untuk memecahkan permasalahan.
1.4.3 Teknik Penyimpulan
Adapun teknik penarikan kesimpulan yang digunakan dalam menyusun
laporan ini adalah sebagai berikut:
a. Deduksi, pengambilan keputusan dilakukan dari hal-hal yang bersifat umum
menuju hal-hal yang bersifat khusus.
b. Induksi, pengambilan keputusan dilakukan dari hal-hal yang bersifat khusus
menuju hal-hal yang bersifat umum
Seminar Tugas Akhir | 5
BAB II
PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL DAN
HUNIAN TERPADU
Pada bab ini akan dilakukan tinjauan terhadap beberapa teori yang relevan
dan mendukung objek rancangan dan tinjauan objek sejenis agar dapat
merumuskan spesifikasi proyek secara umum.
2.1 Tinjauan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu
Jika ditinjau berdasarkan suku kata, terdapat 4 buah kata yang menjadi sebuah
frase judul yaitu kata Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu. Keempat kata ini
memiliki fungsinya masing-masing yang jika diurutkan berfungsi sebagai kata
tempat/lokasi, kata subjek/pelaku dan objek.
Kata kompleks memiliki arti yaitu suatu kesatuan yang terdiri dari sejumlah
bagian, khususnya yang memiliki bagian yang saling berhubungan dan saling
tergantung. Dalam arsitektur, kompleks dapat merujuk kepada gabungan beberapa
bangunan dalam suatu wilayah.
Kata Komersial merupakan kata serapan bahasa Indonesia dari bahasa Inggris
yaitu commercial. Komersial memiliki makna yaitu mendapat keuntungan.
Bangunan komersial merupakan bangunan gedung yang difungsikan untuk
mewadahi aktivitas komersial yang bertujuan mendatangkan keuntungan baik
Seminar Tugas Akhir | 6
dalam jangka pendek maupun jangka panjang. Untuk menunjang keberhasilan
fungsinya, perancangan bangunan komersial perlu mempertimbangkan berbagai
aspek baik dari sisi tampilan bangunan, pertimbangan efisiensi, keamanan,
maupun peluang pengembangan.
Kata hunian (rumah tinggal) merupakan suatu tempat untuk tinggal atau
kediaman. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat
tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia
maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut
sangkar, sarang, atau kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu
pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan
tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur,beraktivitas, dll.
(Wikipedia, 2012).
Kata terpadu berasal dari kata padu yang artinya utuh dan kompak. Maka dari
itu kata terpada memiliki makna yaitu saling berkaitan, kompak dan saling
mendukung.
Setelah mengkaji dari keempat suku kata yang membentuk judul tersebut,
maka dapat ditentukan beberapa teori yang sekiranya relevan dengan objek yang
akan dibangun.
2.2 Keunikan Proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu
Setiap proyek memiliki keunikannya tersendiri, keunikan tersebut bisa berupa
konsep yang diterapkan, fungsi dari bangunan tersebut, fasilitas-fasilitas yang
disediakan, bentuk dan tampilan bangunan, filosofi dan teknologi yang diterapkan
pada bangunan.
Adapun kelebihan dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung,
yaitu penerapan teknologi pada gedung parkir dengan sistem parkir otomatis yang
digerakkan oleh sistem robotic. Dengan hal tersebut, waktu yang diperlukan untuk
memarkir kendaraan dapat dipangkas, selain itu juga dari segi keamanan cukup
aman dan tentunya dengan lahan yang terbatas dapat menampung kendaraan yang
lebih banyak dari sistem parkir konvensional dengan luasan yang sama.
2.3 Tinjauan Mixed Use Development
A. Pengertian Mixed Use Development
Seminar Tugas Akhir | 7
Mixed Use Development adalah suatu area atau lahan yang terdiri dari dua
fungsi atau lebih di dalamnya, seperti perkantoran, hotel, hunian, pusat
perbelanjaan yang dikembangkan menjadi satu kesatuan. Tujuan dari
penerapan konsep mixed use pada dasarnya yaitu untuk pemanfaatan lahan
menjadi lebih efektif dan efisien, dan membuata pelayanan kebutuhan lebih
mudah dan terintegrasi. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu
bangunan atau kompleks bangunan sering disebut dengan istilah superblock
(mixed use building).
Konsep mixed use dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks
(lahan), blok bangunan maupun dalam satu bangunan. Pola mixed use bisa
berupa horizontal maupun vertical, sesuai dengan jenis fungsi yang
diterapkan. Penerapan atau pemilihan jenis-jenis fungsi pada konsep mixed
use, dipengaruhi oleh luas dan bentuk lahan, letak, lokasi dan posisi terhadap
infrastruktur yang tersedia disekitarnya, dan aspek keuntungan dari bisnis
property yang dilakukan pengembang (developer). Selain itu, persyaratan atau
peraturan mengenai tata kota turut mempengaruhi dalam menerapkan konsep
mixed use, sehingga kondisinya bisa berlainan meskipun berada dalam suatu
area/ kawasan yang sama. Isu-isu permasalahan perkotaan yang kerap muncul
dalam hal pengembangan infrastruktur dan properti, yaitu :
1. Keterbatasan Lahan & Nilai Lahan (Sistem Pertanahan & Harga Patokan)
2. Keterbatasan Sumber Daya (Alam, Manusia, Buatan)
3. Peraturan (Pertanahan, Zoning Regulation)
4. Tata Nilai Perkotaan (Keteraturan dan Ketertiban)
5. Urbanisasi
6. Penyediaan Prasarana Dasar (Air, Listrik, rumah)
7. Jumlah Penduduk Yang Besar
Dalam pengembangan konsep mixed use ini sebetulnya ada hal-hal yang
menjadi titik fokus bagi para pengembang (developer), karena dengan
memperhatikan hal-hal tersebut secara langsung akan membuat konsep yang
dikembangkan tersebut menjadi daya tarik dan sangat diminati oleh para
konsumen, beberapa hal tersebut antara lain :
Seminar Tugas Akhir | 8
1. Posisi dan lokasi proyek akan menentukan besarnya profit yang akan
dihasilkan.
2. Keberadaan Infrastuktur harus efisien
3. Adanya akses pedestrian yang ideal antar komponen
4. Adanya amenities dan attractions yang tidak mungkin pada penggunaan
single use.
5. Menciptakan massing untuk memperoleh maximal interest
6. Adanya keterkaitan antara bangunan dengan lingkungan.
7. Adanya Keterkaitan antara proyek sejenis di lingkungan sekitar.
8. Perhatikan dengan seksama pentahapan konstruksi
9. Penggunaan bersama fasilitas
10. Pengelolaan proses perancangan harus efisien dan professional
B. Ciri-ciri Mixed Use Development
Menurut Marlina, Mixe Use Development dapat dibagi menjadi tiga ciriciri umum, yaitu:
1. Mewadahi dua fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail,
perkantoran, hunian, hotel, entertainment, cultural dan rekreasi.
2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional.
3. Terdapat ketergantungan antara masing-masing fungsi bangunan yang
memperkuat integrasi dan sinergi fungsional tersebut.
C. Manfaat Mixed Use Development
Menurut Marlina, ada beberapa manfaat dalam penerapan konsep mixed
use development, antara lain:
1. Memberikan kelengkapan dan kemudahan pada bangunan hunian dan
bagi pengunjungnya.
2. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan
aktivitas dalam suatu superblock berarti terdapat efisiensi pergerakan
bagi penggunan bangunan tersebut.
3. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblock pada
salah satu bagian kota berpotensi meningkatkan pertumbuhan
kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi
pengguna bangunan tersebut.
Seminar Tugas Akhir | 9
4. Penghematan pendanaan bangunan. Pembangunan berbagai fasilitas
dalam satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana
pembangunan,
misalnya
dengan
efisiensi
dana
pembangunan
infrastrukutur.
5. Menghambat perluasan kota. Superblok dapat diasumsikan sebagai
pertumbuhan kota secara vertikal, karenanya pembangunan superblok
dapat meminimalkan pertumbuhan kota secara horizontal.
6. Integrasi
sistem-sistem.
Sesuai
persyaratan
superblock,
pengembangan fungsi-fungsi dilamnya dirancang secara terintegrasi,
saling menguntungkan antar fungsi. Integrasi ini dapat merupakan
simbiosis mutualisme antar fungsi.
2.4 Tinjauan Bangunan Komersial
Bangunan komersial merupakan bangunan yang direncanakan untuk
mendatangkan keuntungan bagi pemilik maupun penggunanya, seperti ruko
yang bisa disewakan pemiliknya ataupun sebagai tempat untuk membuka
usaha, perhotelan yang berfungsi sebagai tempat menginap berbayar, rumah
kos atau apartemen yang disewakan sehingga selalu memberikan penghasilan
berkelanjutan. Fungsi komersial meliputi jasa dan barang seperti kantor sewa,
hotel, gudang, pertokoan, supermarket, pusat perbelanjaan dan layanan jasa
seperti service, laundry, dll. Untuk lebih menarik sebaiknya bangunan
komersial memiliki desain arsitektur yang menarik sehingga mempunyai nilai
(niaga) tinggi yang dapat disewakan ataupun diperjualbelikan.
Untuk menunjang keberhasilan fungsinya, perancangan bangunan
komersial perlu mempertimbangkan berbagai aspek yang meliputi :
a. Pencitraan (brand image) dimana bangunan komersial harus mempunyai
citra atau karakter yang kuat sebagai daya tarik untuk menarik konsumen.
b. Nilai ekonomis bangunan dimana bangunan ini mudah perawatannya
sehingga tercapai efisiensi dalam penggunaan dimana erat kaitannya
dengan keuangan.
c. Lokasi strategis, sehingga mudah dilihat, dicari dan dijangkau.
d. Prinsip keamanan bangunan, sebagai persyaratan utama dalam bangunan
komersial karena mewadahi keselamatan publik seperti tangga darurat,
Seminar Tugas Akhir | 10
peralatan keselamatan dari kebakaran maupun antisipasi untuk bencana
alam
lain.
Prinsip
keamanan
bangunan
ini
dibedakan
menjadi safety (keselamatan) dan security (keamanan).
e. Prinsip
kenyamanan
bangunan,
bangunan
komersial
akan
lebih
memberikan keuntungan apabila mampu membuat si penghuni maupun
konsumen betah didalamnya. Beberapa jenis kenyamanan yang perlu
diperhatikan antara lain :
o
Kenyamanan penghawaan
o
Kenyamanan pencahayaan
o
Kenyamanan audio
o
Kenyamanan sirkulasi dalam bangunan
f. Kebutuhan jangka panjang, aspek ini penting untuk mengantisipasi
dinamika perubahan baik dari waktu maupun tuntutan kebutuhan.
g. Kondisi, potensi dan karakter kawasan, aspek ini akan menunjang
lancarnya ekonomi bangunan komersil ini, karenanya harus ada kesesuaian
antara kondisi, potensi dan karakter kawasan dengan fungsi bangunan
komersial yang akan diadakan.
h. Kondisi sosial budaya masyarakat, aspek ini untuk mendukung lancarnya
kegiatan perekonomian dimana bangunan komersial dengan kegiatannya
itu berada. Karenanya bangunan komersial dan kegiatannya ini harus bisa
diterima oleh masyarakat sekitarnya secara sosial, budaya maupun
psikologis.
i. Perkembangan teknologi, dimana diharapkan bangunan komersial ini
mampu menerima atau bahkan dapat menerapkan perkembangan teknologi
yang ada sehingga bisa memberi manfaat lebih bagi sekitarnya.
2.4.1
Tinjauan Kantor Sewa
A. Pengertian Kantor Sewa
Kantor sewa merupakan bangunan yang direncanakan untuk mewadahi
fungsi-fungsi tertentu yang dimiliki secara nonpermanent dengan sistem sewa.
Sistem sewa ini berdampak pada dinamisasi penyewa meskipun bidang usaha
yang sama karena untuk menempati ruang sewanya hanya berlaku dalam jangka
Seminar Tugas Akhir | 11
waktu tertentu. Untuk pengembalian modal dalam pengadaan sebuah kantor sewa
perlu dikembangankan dua fungsi penting dalam kantor sewa, antara lain:
a. Pemasaran
Fungsi ini terkait dengan hakekat kantor sewa sebagai bangunan komersial
yang mempunyai tujuan untuk mendapatkan keuntungan. Agar hal tersebut
dapat dicapai, sebuah kantor sewa harus bersifat “menjual” dalam arti
mampu dan mudah dipasarkan. Salah satu strategi untuk mendapatkan
rancangan yang tepat sesuai permintaan/kebutuhan pasar adalah dengan
melakukan analisis pasar. Sealin melihat tren pergerakan bisnis di
masyarakat, perlu dipertimbangkan usaha-usaha yang sesuai untuk
dikembangkan dalam masyarakat di suatu wilayah, serta kecenderungan
perkembangan di masa yang akan datang.
b. Pengembangan
Pada sebuah kantor sewa diperlukan pengelolaan yang professional karena
usaha sewa-menyewa ruang tersebut merupakan aktivitas yang dilakukan
untuk jangka waktu yang sangat panjang. Selain terkait dengan promosi
ruang sewa itu sendiri, sebuah kantor sewa memerlukan perencanaan
pengembangan lain khususnya berkaitan dengan penyediaan dan
pematangan
tanah,
desain
bangunan
dan
perencanaan
anggaran.
Rancangan bangunan sebuah kantor sewa harus memiliki kemungkinan
pengembangan baik berupa perluasan ruang maupun perbaikan rancangan
ruangan. Sebuah kantor sewa harus memiliki rancanga ruang yang
fleksibel untuk mengantisipasi perubahan dari tuntutan dinamisasi
pergantian penyewa.
B. Penyewaan Kantor Sewa
Sesuai dengan namanya, sistem kepemilikan ruang di dalamnya bersifat
sementara dengan sistem sewa. Harga sewanya disesuaikan dengan kemampuan
penyewa dan fasilitas yang disediakan. Kemampuan penyewa juga disesuaikan
dengan jenis usaha yang direncanakan untuk ditampung pada kantor sewa tersebut.
Dalam perhitungan sewa ruang kantor dikenal dengan istilah-istilah sebagai
berikut;
Seminar Tugas Akhir | 12
a. Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan,
tetapi merupakan layanan untuk penyewa, seperti elevator, tangga, AC
sentral, Fire tower court.
b. Rentabel floor area, dibedakan menjadi dua yaitu;
-
Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga
tertentu.
-
Commont floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet dan lain
sebagainya. Harga sewa/m2 diperhitungkan berdasarkan rentable floor
area.
c. Gross Area System, merupakan sistem sewa dengan memperhitungkan
semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift,
lavatory dan ruang-ruang penunjang lainnya.
d. Net Area System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan luas ruang
yang benar-benar hanya digunakan oleh penywa. Dalam hal ini, lavatory,
ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan.
e. Semi Gross System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua
ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang,
fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat dan
fasilitas umum lainnya. Rancangan bangunan
yang baik selalu
dipertimbangkan berdasarkan pengguna dan kegiatan yang akan diwadahi
dalam bangunan. Pada sebuah kantor sewa, secara umum pengguna
bangunan dapat dibedakan menjadi;
-
Penyewa/ konsumen kantor sewa
-
Pengunjung bangunan/ tamu
-
Pengelola bangunan
C. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolaannya
Selain dari aspek penyewaan, kantor sewa juga diklasifikasikan dari sisi
pengelolaannya, yaitu;
a. Tenant Owned Office Building
Adalah kantor sewa yang dibanguna oleh pemilik yang sekaligus
berperan sebagai penyewa sebagaian besar bangunan. Dalam hal ini,
layout ruang, bentuk bangunan, dan komponen lain disesuaikan
Seminar Tugas Akhir | 13
dengan keinginan pemilik. Oleh karena pemilik sekaligus merupak
penyewa, berarti pengelola bangunan adalah salah satu dari penyewa
yang merangkap sebagai pemilik bangunan. Biasanya image bangunan
dapat menunjukkan corporate image yang sesuai denga pemiliknya.
b. Speculative Office Building
Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi
kebutuhan pasar (market demand) serta spekulatif diharapkan mampu
menyerap penyewa berdasarkan studi kelayakan yang telah dilakukan.
Keberhasilan Speculative Office Building ditentukan oleh income yang
dihailkan oleh pemilik atau sponsor bangunan bukan oleh keberhasilan
memenuhi kebutuhan pemakai.
Prinsip dasar yang diterapkan pada Speculative Office Building yaitu
apabila bangunan tidak efisien maka tidak aka nada penyewa atau
orang yang bersedia membayar biaya sewa. Oleh karena itu, bangunan
tersebut harus dirancang seefisien mungkin untuk memnuhi kebutuhan
pasar yang bervariasi.
c. Investment Type of Office Building
Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara
lain:
-
Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan
disewa oleh satu penyewa saja, sehingga image bangunan dapat
diolah sesuai keinginan penyewa tunggal tersebut, atau terdapat
satu perusahaan yang menyewa sebagian besar ruang kantor
dengan sistem multiple tenancy floor. Biasanya, ruang dalam
kantor didesain secara terbuka tanpa adanya partisi dengan
perletakan transportasi vertikal dan area servis di luar area kantor,
yang memungkinkan kebebasan pembagian layout denah.
-
Seringkali bangunan diadakan pada site dengan nilainya relative
tinggi.
d. Tailor Made Building
Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya
bangunan pemerintahan atau suatu departemen. Kelebihan kantor sewa
Seminar Tugas Akhir | 14
semacam ini menurut Francis Duffy (1978) (dalam Meyer, 1983)
adalah sebagai berikut;
-
Pemilihan lokasi dapat disesuaikan dengan sasaran kegiatan. Hal
ini berdampak pada efisiensi pencapaian, baik dari penyewa
maupun pengunjung bangunan.
-
Dapat dibangun dengan fasilitas khusus sesuai dengan tuntutan
kenyaman bagi fungsi ruang dan aktivitas yang direncanakan.
-
Bangunan dapat dibangun dengan luas yang bervariasi, sesuai pola
kerja pemakai ruang dan dapat diatur untuk mengantisipasi
perkembangan kegiatan.
-
Dapat dirancang lebih kreatif untuk mendapatkan image yang
berbeda-beda.
D. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pembagian Layout Denah
Fungsi, aktivitas dan fasilitas pada suatu kantor sewa akan berdampak
pada tuntutan rancangan kantor sewa yang harus dipenuhi, sekaligus
menjadi ciri spesifik rancangan suatu kantor sewa. Pembagian ruang pada
suatu bangunan kantor dapat dikelomokkan sebagai berikut;
a. Cellular System (sel)
Pada umumnya, bentuk bangunan memanjang dengan koridor
memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini
memungkinkan rancangan ruang-ruang dengan privasi yang tinggi
sehingga sesuai untuk ruang eksekutif, manajer dan sebagainya.
b. Group Space System (Kelompok Ruang)
Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu
menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan pada
bangunan yang mempunyai kedalam 15-20 m dari koridor ke dinding
terluar bangunan. Konfigurasi ini cocok untuk rancangan ruang dengan
karakter semiformal.
c. Lan
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat
Guna Mencapai Gelar Sarjana Teknik Arsitektur
Periode Februari 2016
KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU
DI BADUNG, BALI
Oleh :
I KADEK SAKA ANGGARIKA SUWIRNA B
1204205108
UNIVERSITAS UDAYANA
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN ARSITEKTUR (REGULER)
2016
LANDASAN KONSEPTUAL PERANCANGAN TUGAS AKHIR
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat
Guna Mencapai Gelar Sarjana Teknik Arsitektur
Periode Februari 2016
KOMPLEKS KOMERSIAL DAN HUNIAN TERPADU
DI BADUNG, BALI
Oleh :
I KADEK SAKA ANGGARIKA SUWIRNA B
1204205108
Dosen Pembimbing:
1. Dr. Ir. Syamsul Alam Paturusi, MSP.
2. I Gusti Agung Bagus Suryada, ST., MT.
UNIVERSITAS UDAYANA
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN ARSITEKTUR (REGULER)
2016
KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI
UNIVERSITAS UDAYANA
FAKULTAS TEKNIK - JURUSAN ARSITEKTUR
Jalan Kampus Bukit Jimbaran - Bali
(0361) 703384, 703320 Fax : 703384
www.ar.unud.ac.id
PERNYATAAN
Judul Tugas Akhir
Nama
NIM
Program Studi
Periode
: Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di
Badung, Bali
: I Kadek Saka Anggarika Suwirna B
: 1204205108
: Arsitektur
: Pebruari 2016
Dengan ini saya menyatakan bahwa Tugas Akhir ini tidak terdapat karya pernah
diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu Perguruan Tinggi. Sepanjang
pengetahuan saya tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau
diterbitkan oleh orang lain, kecuali secara tertulis diacu dalam naskah ini dan
disebutkan di dalam daftar pustaka.
Denpasar, 20 April 2016
I Kadek Saka Anggarika Suwirna B
NIM. 1204205108
ABSTRAK
Seiring dengan pertumbuhan penduduk di suatu wilayah yang selalu
meningkat tiap tahunnya, tentunya menimbulkan beberapa permasalahan,
diantaranya yaitu meningkatnya kebutuhan penduduk, keterbatasan lahan,
kepadatan penduduk, kesemerawutan serta permasalahan sosial lainnya. Dari
sudut pandang arsitektur, untuk mengatasi beberapa permasalahan tersebut dapat
dilakukan dengan beberapa strategi, salah satunya dengan menerapkan konsep
Mixed-use Development. Kabupaten Badung merupakan salah satu kabupaten
dengan pendapatan asli daerah tertinggi di Bali. Perekonomian dari Kabupaten
Badung sebagian besar bertumpu pada sektor kepariwisataan, sehingga hal
tersebut menciptakan lapangan pekerjaan yang cukup besar, urbanisasi serta
beberapa permasalahan yang ditimbulkan dari hal tersebut. Oleh karena itulah,
proyek kompleks komersial dan hunian dengan sistem yang saling mendukung
atau terpadu merupakan salah satu alternatifnya. Desain dari Kompleks Komersial
dan Hunian Terpadu di Badung menerapkan konsep arsitektur bioklimatik dan
menggunakan sistem parkir kendaraan otomatis sebagai terobosan dalam
mengatasi keterbatasan untuk lahan parkir, namun dapat menampung kendaraan
lebih banyak dari parkir kendaraan konvensional.
Kata Kunci : perencanaan, mixed-use development, penduduk, Badung
Along with population growth in the region that always increasing in every
year, certainly raises several problems, such as the growing needs of the
population, limited land, population density, chaotic and the other social
problems. From architectural perspective, to overcome some of these problems
can be done with several strategies, one of them by applying the concept of
Mixed-use Development. Badung regency is one of the regency with the highest
local revenue in Bali. The economy of Badung regency largely on the tourism
sector, so that it creates a large enough of occupation, urbanization, and also
some of the problems arising from it. Therefore, commercial and residential
complex project with a system of mutual support or integrated is one of that
alternative. The design of the Integrated Commercial and Residential Complex in
Seminar Tugas Akhir |
Badung apply the bioclimatic architecture concept and using automatic vehicle
parking system as a breakthrough in overcoming the limitations of the parking lot,
but can accommodate more vehicles than a conventional vehicle parking.
Keywords : planning, mixed-use development, inhabitant, Badung
Seminar Tugas Akhir |
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena
berkat rahmat-Nya Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini
dapat terselesaikan. Tujuan dari penyusunan Landasan Konseptual
Perancangan Tugas Akhir dengan judul “Kompleks Komersial dan
Hunian Terpadu di Badung” ini adalah sebagai salah satu syarat untuk
menyelesaikan Proses Kuliah di Jurusan Arsitektur, Fakultas Teknik,
Universitas Udayana.
Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini berisikan materi
mengenai kompleks komersial dan hunian terpadu yang direncanakan di
Kabupaten Badung. Pada BAB I akan dijabarkan mengenai penjelasanpenjelasan awal termasuk di dalamnya latar belakang mengenai pemilihan
judul terpilih. Pada BAB II akan dijabarkan materi- materi terkait dengan
kompleks komersial dan hunian terpadu. BAB III akan menjelaskan
mengenai studi pengadaan proyek Kompleks Komersial dan Hunian
Terpadu yang direncanakan di Kabupaten Badung. Pada BAB IV akan
dirinci mengenai tema yang ditentukan, program ruang, dan pemilihan
tapak untuk Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung yang
akan dirancang. Pada BAB V dijelaskan mengenai konsep perancangan
yang
digunakan.
Selain
itu,
pada
bagian
akhir
laporan
juga
dilampirkan hasil dari proses Studio Tugas Akhir berupa transformasi
konsep, gambar rancangan tapak, dan gambar rancangan bangunan dari
judul yang telah diambil.
Pada kesempatan ini, penulis menyampaikan terima kasih kepada
semua pihak yang telah membantu secara langsung maupun tidak langsung
di dalam penyusunan laporan ini. Serta pada kesempatan ini ucapan terima
kasih secara khusus penulis sampaikan kepada:
1. Bapak Prof. Ir. Ngakan Putu Gede Suardana, MT., PhD. selaku Dekan
Fakultas Teknik Universitas Udayana.
2. Bapak Prof. Ir. Ngakan Putu Sueca, MT., PhD. selaku Pembantu
Dekan I Fakultas Teknik Universitas Udayana.
Seminar Tugas Akhir | i
3. Ibu Dr. Ir. Anak Agung Ayu Oka Saraswati, MT. selaku Ketua
Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Udayana.
4. Bapak I Wayan Yuda Manik, ST., MT. selaku Pembimbing Akademik
5. Bapak Ir. I Nyoman Surata, MT. selaku dosen koordinator Studio
Tugas Akhir
6. Seluruh Tim Mata Kuliah Seminar Tugas Akhir dan Tim Mata
Kuliah Studio Tugas Akhir.
7. Bapak Dr. Ir. Syamsul Alam Paturusi, MSP. selaku Dosen
Koordinator Mata Kuliah Seminar Tugas Akhir dan Pembimbing I.
8. Bapak I Gusti Agung Bagus Surayada, ST., MT. selaku Dosen
Pembimbing II.
9. Bapak Ir. I Gusti Bagus Budjana, MT. selaku Dosen Penguji I.
10. Bapak I Ketut Mudra, ST., MT. selaku Dosen Penguji II.
11. Bapak I Nyoman Widya Paramadhyaksa ST., MT., PhD. selaku Dosen
Penguji III.
12. Orang tua, saudara, dan seluruh keluarga yang telah membantu
dalam mencari informasi dan memberi dukungan untuk saya.
13. Teman-teman angkatan 2012
dari Jurusan Arsitektur
yang
membantu dan memberi banyak masukan, keitik, saran dan informasi.
14. Para senior dari Jurusan Arsitektur yang telah membantu memberi
masukan dan saran.
Menyadari Landasan Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini masih
jauh dari sempurna dan masih banyak terdapat kekurangan, maka dari itu
dengan kerendahan hati penulis mengharapkan saran dan kritik yang
membangun demi penyempurnaan laporan ini. Semoga Landasan
Konseptual Perancangan Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi pembaca.
Denpasar,
Mei 2016
I Kadek Saka Anggarika Suwirna B
1204205108
Seminar Tugas Akhir | ii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL
KATA PENGANTAR ..............................................................................
i
DAFTAR ISI .............................................................................................
iii
DAFTAR GAMBAR ...............................................................................
vi
DAFTAR TABEL ....................................................................................
ix
BAB I PENDAHULUAN .........................................................................
1
1.1 Latar Belakang ....................................................................................
1
1.2 Rumusan Masalah ...............................................................................
3
1.3 Tujuan .................................................................................................
3
1.4 Metode Penelitian ...............................................................................
4
1.4.1 Teknik Pengumpulan Data .........................................................
4
1.4.2 Teknik Pengolahan Data .............................................................
5
1.4.3 Teknik Penyimpulan Data .........................................................
5
BAB II PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL
DAN HUNIAN TERPADU ......................................................................
6
2.1 Tinjauan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu .........................
6
2.2 Keunikan Proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu ............
7
2.3 Tinjauan Mixed Use Development .....................................................
7
2.4 Tinjauan Bangunan Komersial ...........................................................
10
2.4.1 Tinjauan Kantor Sewa ...............................................................
11
2.4.2 Tinjauan Toko/retail ..................................................................
16
2.5 Tinjauan Hunian/ Rumah Tinggal ......................................................
19
2.5.1 Pengertian Rumah Tinggal (hunian) ..........................................
19
2.5.2 Jenis-jenis Rumah Tinggal (hunian) ..........................................
21
2.6 Pemahaman Terhadap Regulasi ..........................................................
22
2.6.1 Persyaratan dan Standar Perencanaan Permukiman di Perkotaan 23
2.6.2 Aturan Kepemilikan Properti .....................................................
27
2.7 Tinjauan Fasilitas Sejenis ...................................................................
27
2.7.1 Seminyak Square .......................................................................
28
2.7.2 The Rosebay Graha Family, Surabaya ......................................
29
Seminar Tugas Akhir | iii
2.7.3 Tentrem Apartment, Hotel and Mall, Semarang .......................
31
2.8 Spesifikasi Umum Proyek ...................................................................
35
2.8.1 Hakekat ......................................................................................
35
2.8.2 Wadah ........................................................................................
37
2.8.3 Isi ...............................................................................................
38
BAB III STUDI PENGADAAN KOMPLEKS KOMERSIAL DAN
HUNIAN TERPADU ...............................................................................
39
3.1 Potensi Lokasi ......................................................................................
39
3.1.1
Kondisi Fisik .............................................................................
40
3.1.2
Kondisi Non Fisik ......................................................................
43
3.2 Analisis SWOT ....................................................................................
47
3.3 Simpulan Analisis SWOT ....................................................................
50
3.4 Spesifikasi Khusus Proyek ...................................................................
50
3.4.1
Hakekat .....................................................................................
50
3.4.2
Wadah ........................................................................................
51
3.4.3
Isi ...............................................................................................
53
BAB IV TEMA DAN PEMROGRAMAN .............................................
54
4.1 Tema......................................................................................................
54
4.1.1
Pengertian Tema .........................................................................
54
4.1.2
Dasar Pertimbangan Pemilihan Tema .......................................
55
4.1.3
Pendekatan Tema .......................................................................
55
4.1.4
Penentuan Tema ........................................................................
56
4.1.5
Penerapan Tema ........................................................................
56
4.2 Program Fungsional .............................................................................
57
4.2.1
Fungsi ........................................................................................
58
4.2.2
Identifikasi Pelaku Kegiatan ......................................................
58
4.2.3
Kebutuhan Ruang ......................................................................
59
4.3 Program Performansi ...........................................................................
62
4.4 Program Arsitektural .............................................................................
68
4.4.1
Studi Kapasitas ...........................................................................
68
4.4.2
Besaran Ruang ...........................................................................
70
Seminar Tugas Akhir | iv
4.4.3
Hubungan Ruang .......................................................................
75
4.4.4
Pengelompokan Ruang ..............................................................
77
4.5 Program Tapak .....................................................................................
78
4.5.1
Kebutuhan Luas Tapak .............................................................
78
4.5.2
Pemilihan Lokasi Tapak ............................................................
79
4.5.3
Pemilihan Tapak ........................................................................
80
4.5.4
Eksisting Tapak .........................................................................
86
4.5.5
Analisis Site ...............................................................................
86
BAB V KONSEP PERANCANGAN ......................................................
96
5.1 Konsep Perancangan Tapak ..................................................................
96
5.1.1
Konsep Entrance Tapak ..............................................................
98
5.1.2
Konsep Zoning Tapak ...............................................................
98
5.1.3
Konsep Bentuk Massa ...............................................................
100
5.1.4
Konsep Orientasi dan Pola Massa .............................................
102
5.1.5
Konsep Sirkulasi dan Parkir ......................................................
103
5.1.6
Konsep Tata Hijau dan Ruang Terbuka ....................................
104
5.1.7
Konsep Utilitas Tapak ...............................................................
106
5.2 Konsep Perancangan Bangunan ...........................................................
108
5.2.1
Konsep Entrance Bangunan .......................................................
108
5.2.2
Konsep Zoning Bangunan .........................................................
109
5.2.3
Konsep sirkulasi dalam Bangunan ............................................
119
5.2.4
Konsep Tampilan Bangunan .....................................................
112
5.2.5
Konsep Ruang Dalam ................................................................
113
5.2.6
Konsep Struktur Bangunan ........................................................
115
5.2.7
Konsep Utilitas Bangunan .........................................................
116
DAFTAR PUSTAKA ...............................................................................
120
Seminar Tugas Akhir | v
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Blockplan seminyak square ....................................................
28
Gambar 2.2 Entrance menuju Seminyak Square........................................
29
Gambar 2.3 Unit toko di Seminyak Square ................................................
29
Gambar 2.4 Aktivitas di Seminyak Square .................................................
29
Gambar 2.5 Shopping arcade Seminyak Square .........................................
29
Gambar 2.6 Layout The Rosebay................................................................
30
Gambar 2.7 Eksterior The Rosebay Graha Familiy ....................................
30
Gambar 2.8 Denah Ground Floor blok apartment The Rosebay Graha
Family .....................................................................................
31
Gambar 2.9 Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang .......................
32
Gambar 2.10 Layout Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang .........
33
Gambar 2.11 Gambar Potongan Bangunan Tentrem Apartment, Semarang
33
Gambar 2.12 Zona transisi pada Tentrem Apartment, Semarang ...............
33
Gambar 3.1 Peta Administrasi Provinsi Bali .............................................
40
Gambar 3.2 Peta Wilayah Kabupaten Badung ...........................................
40
Gambar 4.1 Arsitektur Bioklimatik.............................................................
56
Gambar 4.2 Hubungan ruang makro ..........................................................
75
Gambar 4.3 Hubungan ruang mikro unit Townhouse ................................
76
Gambar 4.4 Hubungan ruang mikro unit Toko/retail ................................
76
Gambar 4.5 Hubungan ruang mikro unit Restaurant .................................
76
Gambar 4.6 Hubungan ruang mikro unit Kantor sewa ..............................
77
Gambar 4.7 Hubungan ruang mikro unit Pengelola ...................................
77
Gambar 4.8 Pengelompokan Ruang ...........................................................
77
Gambar 4.9 Peta Provinsi Bali ...................................................................
81
Gambar 4.10 Peta Wilayah Kecamatan Kuta. Kuta Selatan, Kuta Utara ..
81
Gambar 4.11 Alternatif Site 1 ....................................................................
82
Gambar 4.12 Alternatif Site 2 ....................................................................
83
Seminar Tugas Akhir | vi
Gambar 4.13 Alternatif Site 3 ....................................................................
85
Gambar 4.14 Eksisting tapak .....................................................................
86
Gambar 4.15 Bentuk, Dimensi tapak, Build Up Area ................................
87
Gambar 4.16 Kondisi iklim setempat pada tapak ......................................
88
Gambar 4.17 Analisis Topografi, geologi dan hidrologi ...........................
89
Gambar 4.18 Lapisan tanah pada site ........................................................
90
Gambar 4.19 Vegetasi pada site .................................................................
90
Gambar 4.20 Tata guna lahan di sekitar tapak ...........................................
91
Gambar 4.21 Traffic dan Akses pada tapak ...............................................
92
Gambar 4.22 Utilitas pada tapak ................................................................
93
Gambar 4.23 Analisis kebisingan pada tapak ............................................
94
Gambar 4.24 Analisis view pada tapak ......................................................
95
Gambar 5.1 Letak main entrance dan side entrance ..................................
97
Gambar 5.2 Bentuk entrance pada area komersial .....................................
98
Gambar 5.3 Denah entrance pada fasilitas hunian .....................................
98
Gambar 5.4 Penzoningan Pada Tapak .......................................................
99
Gambar 5.5 Rekomendasi Zoning Pada Tapak ..........................................
100
Gambar 5.6 Bentuk Dasar Massa Bangunan ..............................................
101
Gambar 5.7 Bentuk Massa Bangunan Kompak ..........................................
101
Gambar 5.8 Orientasi dan Pola Massa .......................................................
102
Gambar 5.9 Sirkulasi kendaraan pada tapak ..............................................
104
Gambar 5.10 Parkir Motor ..........................................................................
104
Gambar 5.11 Parkir Mobil 90o ...................................................................
104
Gambar 5.12 Konsep Tata Hijau ................................................................
105
Gambar 5.13 Elemen softscape dan hardscape .........................................
106
Gambar 5.14 Skema jaringan listrik pada tapak ........................................
107
Gambar 5.15 Skema utilitas air bersih dalam tapak ...................................
107
Gambar 5.16 Skema pengelolaan sampah dalam tapak .............................
108
Seminar Tugas Akhir | vii
Gambar 5.17 Main entrance bangunan ......................................................
109
Gambar 5.18 Zoning ruang vertikal & horizontal ......................................
110
Gambar 5.19 Alur sirkulasi ........................................................................
111
Gambar 5.20 Pola sirkulasi ........................................................................
111
Gambar 5.21 Tampilan Bangunan dengan sun-shading ............................
113
Gambar 5.22 Sketsa suasana interior lobby apartment ...............................
114
Gambar 5.23 Sketsa suasana interior kantor sewa .....................................
114
Gambar 5.24 Upper struktur menggunakan rangka baja ...........................
115
Gambar 5.25 Super struktur menggunakan beton bertulang ......................
116
Gambar 5.26 Diagram sumber tenaga listrik .............................................
117
Gambar 5.27 Jalur pipa pemadam kebakaran pada bangunan ...................
117
Gambar 5.28 Penghawaan buatan dalam bangunan....................................
118
Gambar 5.29 skema sistem pengolahan air hujan dan penghawaan alami
119
Gambar 5.30 Sistem air kotor dan air bekas ..............................................
119
Seminar Tugas Akhir | viii
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Kebutuhan Sarana berdasarkan cakupan pelayanan ...................
26
Tabel 2.2 Perbandingan proyek sejenis ......................................................
34
Tabel 3.1 Statistik Kependudukan Kabupaten Badung, 2013 ...................
43
Tabel 3.2 Penduduk 15 Tahun ke Atas yang Bekerja Menurut
Jenis Pekerjaan/Jabatan dalam Pekerjaan Utama Tahun 2013 ..
44
Tabel 3.3 Tenaga Kerja Asing Pendatang di Kabupaten Badung
Tahun 2009-2013 .......................................................................
45
Tabel 3.4 Gini Ratio dan Distribusi Pendapatan Kabupaten
Badung 2008-2013 ....................................................................
46
Tabel 3.5 Analisis SWOT pengadaan Kompleks Komersial dan
Hunian Terpadu di Badung .......................................................
47
Tabel 4.1 Analisis Kebutuhan Ruang ........................................................
59
Tabel 4.2 Kesimpulan Kebutuhan Ruang ..................................................
61
Tabel 4.3 Sifat dan Persyaratan Ruang ......................................................
62
Tabel 4.4 Studi Kapasitas Pengelola & Servis ...........................................
69
Tabel 4.5 Studi Besaran Ruang ..................................................................
70
Tabel 4.6 Rekapitulasi besaran ruangan .....................................................
74
Tabel 4.7 Kriteria dan Pembobotan Alternatif Lokasi ...............................
80
Tabel 4.8 Pembobotan Kriteria Pemilihan Tapak ......................................
85
Tabel 4.9 Pemilihan Tapak ........................................................................
85
Seminar Tugas Akhir | ix
BAB I
PENDAHULUAN
Bab ini, bertujuan untuk menjelaskan dan menguraikan secara ringkas apa
yang akan diteliti, mengapa, dan untuk apa penelitian ini dilakukan. Secara rinci
bab ini berisi tentang latar belakang mengapa penelitian ini dilakukan, masalah
apa yang akan di cari penyelesaiaannya, apa tujuan penelitian ini, dan beberapa
metode penelitian yang digunakan.
1.1 Latar Belakang
Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang selalu meningkat tiap tahunnya,
tentunya menimbulkan beberapa permasalahan, diantaranya yaitu, meningkatnya
kebutuhan penduduk terhadap sarana dan prasarana dalam menunjang kehidupan
mereka,
keterbatasan
lahan,
kepadatan
penduduk,
kesemerawutan
serta
permasalahan sosial lainnya. Perkembangan pembangunan secara keseluruhan
dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya yaitu, perekonomian, Iptek,
pertumbuhan penduduk, sosial budaya, dan kondisi alam. Perkembangan fisik
kota pada saat ini telah menunjukkan tingkat pertumbuhan yang cukup signifikan,
hal tersebut dapat dilihat dari mulai bertambahnya fasilitas fisik yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan dan aktifitas penduduk.
Seminar Tugas Akhir | 1
Seperti halnya dengan daerah lainnya di Indonesia, Provinsi Bali sendiri
mengalami perkembangan yang cukup pesat. Berdasarkan sensus penduduk yang
pada tahun 2010, laju pertumbuhan penduduk di Bali mencapai 1,49 persen
pertahun. Urbanisasi di Bali dipicu oleh perkembangan industri pariwisata yang
membuat tersedianya lapangan pekerjaan cukup banyak, para pencari kerja tidak
hanya datang dari dalam negeri saja, namun juga datang dari luar negeri.
Ditambah lagi dengan dimulainya MEA (Masyarakat Enonomi Asean), diprediksi
jumlah tenaga kerja asing yang berkerja di Bali akan mengalami peningkatan yang
cukup pesat, sehingga mereka membutuhkan sarana hunian dan fasilitas
penunjang lainnya.
Kabupaten Badung merupakan salah satu kabupaten dengan pendapatan asli
daerah tertinggi di Bali. Kabupaten Badung memiliki luas wilayah sebesar 418,52
km2 dengan jumlah penduduk pada tahun 2013 mencapai 589 ribu jiwa dan dari
hasil proyeksi pertumbuhan penduduk oleh BPS Kabupaten Badung sampai tahun
2020 mencapai 683,20 ribu jiwa. Kepadatan penduduk di kabupaten Badung
terkonsentrasi pada daerah Badung selatan, seperti Kuta, Kuta Utara dan Kuta
Selatan. Perekonomian dari Kabupaten Badung sebagian besar bertumpu pada
sektor kepariwisataan, dan dari hal tersebut menciptakan lapangan pekerjaan yang
cukup besar. Oleh karena itu, penduduk sekitar Badung bahkan hingga luar
daerah dan luar negeri memanfaatkan hal tersebut untuk mencari nafkah dan
menetap disana. Dari hal tersebut, Kabupaten Badung mengalami permasalahan
umum terjadi dari pertambahan penduduk, yaitu keterbatasan lahan dengan
kebutuhan penduduk akan sarana prasarana yang terus meningkat, kesemrawutan,
dan kemacetan di beberapa tempat terutama pada daerah Badung selatan.
Dari sudut pandang arsitektur, untuk mengatasi beberapa permasalahan
tersebut dapat dilakukan dengan beberapa strategi, seperti membangunan sarana
prasarana yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat, melakukan perencanaan
dalam mengatur tata ruang dan zonasi. Hingga dalam lingkup yang lebih kecil
berupa melakukan perencanaan pada suatu area terdiri dari berbagai macam
fungsi di dalamnya atau biasa disebut dengan Mixed-use Development.
Oleh karena itulah, proyek kompleks komersial dan hunian dengan sistem
yang saling mendukung atau terpadu, sekiranya relevan untuk dibangun di
Seminar Tugas Akhir | 2
kabupaten Badung. Desain dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di
Badung menerapkan konsep arsitektur bioklimatik dan menggunakan sistem
parkir kendaraan otomatis sebagai terobosan dalam mengatasi keterbatasan untuk
lahan parkir namun dapat menampung kendaraan lebih banyak dari parkir
kendaraan konvensional.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian mengenai latar belakang masalah yang melandasi dasar
pemikiran
perencanaan
dan
perancangan,
maka
dapat
dirumuskan
permasalahannya. Adapun rumusan masalah dari pembuatan laporan landasan
konsepsual perencanaan dan perancangan ini adalah sebagai berikut :
a Fasilitas apa saja yang diperlukan untuk mewadahi kegiatan di dalamnya?
b Dimana lokasi yang ideal untuk perencanaan fasilitas komersial dan hunian
terpadu ?
c Siapa yang akan disasar dan besaran kapasitas terkait pelayanan yang
direncanakan pada kompleks komersial dan hunian terpadu?
d Bagaimana penerapan dari tema dan konsep yang dibuat pada kompleks
komersial dan hunian terpadu ini?
e Bagaimana konsep perencanaan dan perancangan desain yang yang ideal
untuk fasilitas komersial dan hunian dalam suatu system yang terpadu atau
saling menunjang?
1.3 Tujuan
Adapun tujuan dari pembuatan laporan landasan konsepsual perencanaan dan
perancangan ini adalah sebagai berikut:
a Konsep perancangan fasilitas campuran pada suatu area dapat menjadi
alternatif pengembangan kompleks komersial dan hunian terpadu di
Kabupaten Badung.
b Dapat menerapkan kaidah-kaidah arsitektur yang benar dalam proses
perancangan fasilitas komersial dan hunian dalam sistem yang terpadu/
terintegrasi, baik dari segi penataan ruang, aktivitas maupun pelayanan.
c Menentukan konsep perencanaan dan perancangan desain yang yang tepat
untuk kompleks komersial dan hunian terpadu, seperti memberikan suatu
Seminar Tugas Akhir | 3
contoh rancangan yang ideal dan diharapkan memberikan kontribusi yang
positif lingkungan sekitar.
1.4 Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan dikelompokkan menjadi tiga bagian, yaitu
teknik pengumpulan data, pengolahan data, dan penyimpulan.
1.4.1 Teknik Pengumpulan Data
Data yang dikelompokkan terdiri dari dua jenis data yaitu data primer dan
data sekunder:
1. Data primer, data primer merupakan data yang diperoleh langsung dari
sumbernya serta semua keterangan yang untuk pertama kalinya diamati dan
dicatat oleh peneliti (Marzuki, 2000:50). Data primer ini diperoleh melalui :
a) Interview/wawancara: Mengadakan wawancara dengan pihak-pihak
terkait yaitu pengelola bangunan komersial dan sejenisnya untuk
memperoleh data yang digunakan untuk pendekatan dan penganalisisan
data.
b) Dokumentasi: Melakukan pengumpulan arsip serta foto-foto atau sketsa
yang menunjang penyusunan konsep programatik seperti dokumentasi
mengenai tapak bangunan dan lingkungan disekitarnya.
2. Data sekunder, data sekunder merupakan data yang diperoleh dari pihak lain,
artinya data tersebut tidak diusahakan sendiri pengumpulannya. Data
sekunder diperoleh melalui :
a) Studi literatur: Pengumpulan data penunjang sebagai bahan pertimbangan
proses perencanaan dan perancangan yang terdiri dari buku-buku, jurnal,
koran, internet, dan lain-lain, yang terkait dengan fasilitas komersial dan
hunian.
b) Studi banding: Studi banding dilakukan pada fasilitas sejenis dengan
pengamatan langsung maupun melalui media lainnya (internet) dengan
maksud untuk mendapatkan gambaran mengenai fasilitas-fasilitas apa
saja yang harus ada, penataan ruang dalamnya, pengaturan fungsi-fungsi
Seminar Tugas Akhir | 4
ruangnya dan lainnya yang dianggap perlu untuk menunjang proses
perencanaan dan perancangan nantinya.
1.4.2 Teknik Pengolahan Data
Data yang telah diperoleh kemudian dianalisis untuk mendapatkan suatu
konsep yang nantinya akan digunakan dalam perancangan Teknik pengolahan
data yang dilakukan terdiri dari tiga tahapan yaitu :
a. Kompilasi data, data yang telah dikumpulkan dikelompokkan dengan kriteria
data masing-masing yang kemudian dicari kaitannya antara yang satu dengan
yang lainnya.
b. Analisis data, berdasarkan kompilasi data, dilakukan analisis dengan berbagai
pertimbangan. Teknik analisis dilakukan dengan dua cara yaitu :
1) Kualitatif, yaitu menganalisis data dengan cara mendeskripsikan data dan
membuat digramatik seperti menyimpulkan beberapa studi banding dan
lain-lain.
2) Kuantitatif, yaitu menganalisis data dengan cara perhitungan matematis.
c. Sintesis, mengintegrasikan setiap permasalahan yang ada ke dalam
kelompok-kelompok beserta faktor pengaruhnya sebagai jalan keluar tebaik
untuk memecahkan permasalahan.
1.4.3 Teknik Penyimpulan
Adapun teknik penarikan kesimpulan yang digunakan dalam menyusun
laporan ini adalah sebagai berikut:
a. Deduksi, pengambilan keputusan dilakukan dari hal-hal yang bersifat umum
menuju hal-hal yang bersifat khusus.
b. Induksi, pengambilan keputusan dilakukan dari hal-hal yang bersifat khusus
menuju hal-hal yang bersifat umum
Seminar Tugas Akhir | 5
BAB II
PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL DAN
HUNIAN TERPADU
Pada bab ini akan dilakukan tinjauan terhadap beberapa teori yang relevan
dan mendukung objek rancangan dan tinjauan objek sejenis agar dapat
merumuskan spesifikasi proyek secara umum.
2.1 Tinjauan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu
Jika ditinjau berdasarkan suku kata, terdapat 4 buah kata yang menjadi sebuah
frase judul yaitu kata Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu. Keempat kata ini
memiliki fungsinya masing-masing yang jika diurutkan berfungsi sebagai kata
tempat/lokasi, kata subjek/pelaku dan objek.
Kata kompleks memiliki arti yaitu suatu kesatuan yang terdiri dari sejumlah
bagian, khususnya yang memiliki bagian yang saling berhubungan dan saling
tergantung. Dalam arsitektur, kompleks dapat merujuk kepada gabungan beberapa
bangunan dalam suatu wilayah.
Kata Komersial merupakan kata serapan bahasa Indonesia dari bahasa Inggris
yaitu commercial. Komersial memiliki makna yaitu mendapat keuntungan.
Bangunan komersial merupakan bangunan gedung yang difungsikan untuk
mewadahi aktivitas komersial yang bertujuan mendatangkan keuntungan baik
Seminar Tugas Akhir | 6
dalam jangka pendek maupun jangka panjang. Untuk menunjang keberhasilan
fungsinya, perancangan bangunan komersial perlu mempertimbangkan berbagai
aspek baik dari sisi tampilan bangunan, pertimbangan efisiensi, keamanan,
maupun peluang pengembangan.
Kata hunian (rumah tinggal) merupakan suatu tempat untuk tinggal atau
kediaman. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat
tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia
maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut
sangkar, sarang, atau kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu
pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan
tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur,beraktivitas, dll.
(Wikipedia, 2012).
Kata terpadu berasal dari kata padu yang artinya utuh dan kompak. Maka dari
itu kata terpada memiliki makna yaitu saling berkaitan, kompak dan saling
mendukung.
Setelah mengkaji dari keempat suku kata yang membentuk judul tersebut,
maka dapat ditentukan beberapa teori yang sekiranya relevan dengan objek yang
akan dibangun.
2.2 Keunikan Proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu
Setiap proyek memiliki keunikannya tersendiri, keunikan tersebut bisa berupa
konsep yang diterapkan, fungsi dari bangunan tersebut, fasilitas-fasilitas yang
disediakan, bentuk dan tampilan bangunan, filosofi dan teknologi yang diterapkan
pada bangunan.
Adapun kelebihan dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung,
yaitu penerapan teknologi pada gedung parkir dengan sistem parkir otomatis yang
digerakkan oleh sistem robotic. Dengan hal tersebut, waktu yang diperlukan untuk
memarkir kendaraan dapat dipangkas, selain itu juga dari segi keamanan cukup
aman dan tentunya dengan lahan yang terbatas dapat menampung kendaraan yang
lebih banyak dari sistem parkir konvensional dengan luasan yang sama.
2.3 Tinjauan Mixed Use Development
A. Pengertian Mixed Use Development
Seminar Tugas Akhir | 7
Mixed Use Development adalah suatu area atau lahan yang terdiri dari dua
fungsi atau lebih di dalamnya, seperti perkantoran, hotel, hunian, pusat
perbelanjaan yang dikembangkan menjadi satu kesatuan. Tujuan dari
penerapan konsep mixed use pada dasarnya yaitu untuk pemanfaatan lahan
menjadi lebih efektif dan efisien, dan membuata pelayanan kebutuhan lebih
mudah dan terintegrasi. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu
bangunan atau kompleks bangunan sering disebut dengan istilah superblock
(mixed use building).
Konsep mixed use dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks
(lahan), blok bangunan maupun dalam satu bangunan. Pola mixed use bisa
berupa horizontal maupun vertical, sesuai dengan jenis fungsi yang
diterapkan. Penerapan atau pemilihan jenis-jenis fungsi pada konsep mixed
use, dipengaruhi oleh luas dan bentuk lahan, letak, lokasi dan posisi terhadap
infrastruktur yang tersedia disekitarnya, dan aspek keuntungan dari bisnis
property yang dilakukan pengembang (developer). Selain itu, persyaratan atau
peraturan mengenai tata kota turut mempengaruhi dalam menerapkan konsep
mixed use, sehingga kondisinya bisa berlainan meskipun berada dalam suatu
area/ kawasan yang sama. Isu-isu permasalahan perkotaan yang kerap muncul
dalam hal pengembangan infrastruktur dan properti, yaitu :
1. Keterbatasan Lahan & Nilai Lahan (Sistem Pertanahan & Harga Patokan)
2. Keterbatasan Sumber Daya (Alam, Manusia, Buatan)
3. Peraturan (Pertanahan, Zoning Regulation)
4. Tata Nilai Perkotaan (Keteraturan dan Ketertiban)
5. Urbanisasi
6. Penyediaan Prasarana Dasar (Air, Listrik, rumah)
7. Jumlah Penduduk Yang Besar
Dalam pengembangan konsep mixed use ini sebetulnya ada hal-hal yang
menjadi titik fokus bagi para pengembang (developer), karena dengan
memperhatikan hal-hal tersebut secara langsung akan membuat konsep yang
dikembangkan tersebut menjadi daya tarik dan sangat diminati oleh para
konsumen, beberapa hal tersebut antara lain :
Seminar Tugas Akhir | 8
1. Posisi dan lokasi proyek akan menentukan besarnya profit yang akan
dihasilkan.
2. Keberadaan Infrastuktur harus efisien
3. Adanya akses pedestrian yang ideal antar komponen
4. Adanya amenities dan attractions yang tidak mungkin pada penggunaan
single use.
5. Menciptakan massing untuk memperoleh maximal interest
6. Adanya keterkaitan antara bangunan dengan lingkungan.
7. Adanya Keterkaitan antara proyek sejenis di lingkungan sekitar.
8. Perhatikan dengan seksama pentahapan konstruksi
9. Penggunaan bersama fasilitas
10. Pengelolaan proses perancangan harus efisien dan professional
B. Ciri-ciri Mixed Use Development
Menurut Marlina, Mixe Use Development dapat dibagi menjadi tiga ciriciri umum, yaitu:
1. Mewadahi dua fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail,
perkantoran, hunian, hotel, entertainment, cultural dan rekreasi.
2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional.
3. Terdapat ketergantungan antara masing-masing fungsi bangunan yang
memperkuat integrasi dan sinergi fungsional tersebut.
C. Manfaat Mixed Use Development
Menurut Marlina, ada beberapa manfaat dalam penerapan konsep mixed
use development, antara lain:
1. Memberikan kelengkapan dan kemudahan pada bangunan hunian dan
bagi pengunjungnya.
2. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan
aktivitas dalam suatu superblock berarti terdapat efisiensi pergerakan
bagi penggunan bangunan tersebut.
3. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblock pada
salah satu bagian kota berpotensi meningkatkan pertumbuhan
kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi
pengguna bangunan tersebut.
Seminar Tugas Akhir | 9
4. Penghematan pendanaan bangunan. Pembangunan berbagai fasilitas
dalam satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana
pembangunan,
misalnya
dengan
efisiensi
dana
pembangunan
infrastrukutur.
5. Menghambat perluasan kota. Superblok dapat diasumsikan sebagai
pertumbuhan kota secara vertikal, karenanya pembangunan superblok
dapat meminimalkan pertumbuhan kota secara horizontal.
6. Integrasi
sistem-sistem.
Sesuai
persyaratan
superblock,
pengembangan fungsi-fungsi dilamnya dirancang secara terintegrasi,
saling menguntungkan antar fungsi. Integrasi ini dapat merupakan
simbiosis mutualisme antar fungsi.
2.4 Tinjauan Bangunan Komersial
Bangunan komersial merupakan bangunan yang direncanakan untuk
mendatangkan keuntungan bagi pemilik maupun penggunanya, seperti ruko
yang bisa disewakan pemiliknya ataupun sebagai tempat untuk membuka
usaha, perhotelan yang berfungsi sebagai tempat menginap berbayar, rumah
kos atau apartemen yang disewakan sehingga selalu memberikan penghasilan
berkelanjutan. Fungsi komersial meliputi jasa dan barang seperti kantor sewa,
hotel, gudang, pertokoan, supermarket, pusat perbelanjaan dan layanan jasa
seperti service, laundry, dll. Untuk lebih menarik sebaiknya bangunan
komersial memiliki desain arsitektur yang menarik sehingga mempunyai nilai
(niaga) tinggi yang dapat disewakan ataupun diperjualbelikan.
Untuk menunjang keberhasilan fungsinya, perancangan bangunan
komersial perlu mempertimbangkan berbagai aspek yang meliputi :
a. Pencitraan (brand image) dimana bangunan komersial harus mempunyai
citra atau karakter yang kuat sebagai daya tarik untuk menarik konsumen.
b. Nilai ekonomis bangunan dimana bangunan ini mudah perawatannya
sehingga tercapai efisiensi dalam penggunaan dimana erat kaitannya
dengan keuangan.
c. Lokasi strategis, sehingga mudah dilihat, dicari dan dijangkau.
d. Prinsip keamanan bangunan, sebagai persyaratan utama dalam bangunan
komersial karena mewadahi keselamatan publik seperti tangga darurat,
Seminar Tugas Akhir | 10
peralatan keselamatan dari kebakaran maupun antisipasi untuk bencana
alam
lain.
Prinsip
keamanan
bangunan
ini
dibedakan
menjadi safety (keselamatan) dan security (keamanan).
e. Prinsip
kenyamanan
bangunan,
bangunan
komersial
akan
lebih
memberikan keuntungan apabila mampu membuat si penghuni maupun
konsumen betah didalamnya. Beberapa jenis kenyamanan yang perlu
diperhatikan antara lain :
o
Kenyamanan penghawaan
o
Kenyamanan pencahayaan
o
Kenyamanan audio
o
Kenyamanan sirkulasi dalam bangunan
f. Kebutuhan jangka panjang, aspek ini penting untuk mengantisipasi
dinamika perubahan baik dari waktu maupun tuntutan kebutuhan.
g. Kondisi, potensi dan karakter kawasan, aspek ini akan menunjang
lancarnya ekonomi bangunan komersil ini, karenanya harus ada kesesuaian
antara kondisi, potensi dan karakter kawasan dengan fungsi bangunan
komersial yang akan diadakan.
h. Kondisi sosial budaya masyarakat, aspek ini untuk mendukung lancarnya
kegiatan perekonomian dimana bangunan komersial dengan kegiatannya
itu berada. Karenanya bangunan komersial dan kegiatannya ini harus bisa
diterima oleh masyarakat sekitarnya secara sosial, budaya maupun
psikologis.
i. Perkembangan teknologi, dimana diharapkan bangunan komersial ini
mampu menerima atau bahkan dapat menerapkan perkembangan teknologi
yang ada sehingga bisa memberi manfaat lebih bagi sekitarnya.
2.4.1
Tinjauan Kantor Sewa
A. Pengertian Kantor Sewa
Kantor sewa merupakan bangunan yang direncanakan untuk mewadahi
fungsi-fungsi tertentu yang dimiliki secara nonpermanent dengan sistem sewa.
Sistem sewa ini berdampak pada dinamisasi penyewa meskipun bidang usaha
yang sama karena untuk menempati ruang sewanya hanya berlaku dalam jangka
Seminar Tugas Akhir | 11
waktu tertentu. Untuk pengembalian modal dalam pengadaan sebuah kantor sewa
perlu dikembangankan dua fungsi penting dalam kantor sewa, antara lain:
a. Pemasaran
Fungsi ini terkait dengan hakekat kantor sewa sebagai bangunan komersial
yang mempunyai tujuan untuk mendapatkan keuntungan. Agar hal tersebut
dapat dicapai, sebuah kantor sewa harus bersifat “menjual” dalam arti
mampu dan mudah dipasarkan. Salah satu strategi untuk mendapatkan
rancangan yang tepat sesuai permintaan/kebutuhan pasar adalah dengan
melakukan analisis pasar. Sealin melihat tren pergerakan bisnis di
masyarakat, perlu dipertimbangkan usaha-usaha yang sesuai untuk
dikembangkan dalam masyarakat di suatu wilayah, serta kecenderungan
perkembangan di masa yang akan datang.
b. Pengembangan
Pada sebuah kantor sewa diperlukan pengelolaan yang professional karena
usaha sewa-menyewa ruang tersebut merupakan aktivitas yang dilakukan
untuk jangka waktu yang sangat panjang. Selain terkait dengan promosi
ruang sewa itu sendiri, sebuah kantor sewa memerlukan perencanaan
pengembangan lain khususnya berkaitan dengan penyediaan dan
pematangan
tanah,
desain
bangunan
dan
perencanaan
anggaran.
Rancangan bangunan sebuah kantor sewa harus memiliki kemungkinan
pengembangan baik berupa perluasan ruang maupun perbaikan rancangan
ruangan. Sebuah kantor sewa harus memiliki rancanga ruang yang
fleksibel untuk mengantisipasi perubahan dari tuntutan dinamisasi
pergantian penyewa.
B. Penyewaan Kantor Sewa
Sesuai dengan namanya, sistem kepemilikan ruang di dalamnya bersifat
sementara dengan sistem sewa. Harga sewanya disesuaikan dengan kemampuan
penyewa dan fasilitas yang disediakan. Kemampuan penyewa juga disesuaikan
dengan jenis usaha yang direncanakan untuk ditampung pada kantor sewa tersebut.
Dalam perhitungan sewa ruang kantor dikenal dengan istilah-istilah sebagai
berikut;
Seminar Tugas Akhir | 12
a. Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan,
tetapi merupakan layanan untuk penyewa, seperti elevator, tangga, AC
sentral, Fire tower court.
b. Rentabel floor area, dibedakan menjadi dua yaitu;
-
Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga
tertentu.
-
Commont floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet dan lain
sebagainya. Harga sewa/m2 diperhitungkan berdasarkan rentable floor
area.
c. Gross Area System, merupakan sistem sewa dengan memperhitungkan
semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift,
lavatory dan ruang-ruang penunjang lainnya.
d. Net Area System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan luas ruang
yang benar-benar hanya digunakan oleh penywa. Dalam hal ini, lavatory,
ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan.
e. Semi Gross System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua
ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang,
fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat dan
fasilitas umum lainnya. Rancangan bangunan
yang baik selalu
dipertimbangkan berdasarkan pengguna dan kegiatan yang akan diwadahi
dalam bangunan. Pada sebuah kantor sewa, secara umum pengguna
bangunan dapat dibedakan menjadi;
-
Penyewa/ konsumen kantor sewa
-
Pengunjung bangunan/ tamu
-
Pengelola bangunan
C. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolaannya
Selain dari aspek penyewaan, kantor sewa juga diklasifikasikan dari sisi
pengelolaannya, yaitu;
a. Tenant Owned Office Building
Adalah kantor sewa yang dibanguna oleh pemilik yang sekaligus
berperan sebagai penyewa sebagaian besar bangunan. Dalam hal ini,
layout ruang, bentuk bangunan, dan komponen lain disesuaikan
Seminar Tugas Akhir | 13
dengan keinginan pemilik. Oleh karena pemilik sekaligus merupak
penyewa, berarti pengelola bangunan adalah salah satu dari penyewa
yang merangkap sebagai pemilik bangunan. Biasanya image bangunan
dapat menunjukkan corporate image yang sesuai denga pemiliknya.
b. Speculative Office Building
Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi
kebutuhan pasar (market demand) serta spekulatif diharapkan mampu
menyerap penyewa berdasarkan studi kelayakan yang telah dilakukan.
Keberhasilan Speculative Office Building ditentukan oleh income yang
dihailkan oleh pemilik atau sponsor bangunan bukan oleh keberhasilan
memenuhi kebutuhan pemakai.
Prinsip dasar yang diterapkan pada Speculative Office Building yaitu
apabila bangunan tidak efisien maka tidak aka nada penyewa atau
orang yang bersedia membayar biaya sewa. Oleh karena itu, bangunan
tersebut harus dirancang seefisien mungkin untuk memnuhi kebutuhan
pasar yang bervariasi.
c. Investment Type of Office Building
Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara
lain:
-
Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan
disewa oleh satu penyewa saja, sehingga image bangunan dapat
diolah sesuai keinginan penyewa tunggal tersebut, atau terdapat
satu perusahaan yang menyewa sebagian besar ruang kantor
dengan sistem multiple tenancy floor. Biasanya, ruang dalam
kantor didesain secara terbuka tanpa adanya partisi dengan
perletakan transportasi vertikal dan area servis di luar area kantor,
yang memungkinkan kebebasan pembagian layout denah.
-
Seringkali bangunan diadakan pada site dengan nilainya relative
tinggi.
d. Tailor Made Building
Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya
bangunan pemerintahan atau suatu departemen. Kelebihan kantor sewa
Seminar Tugas Akhir | 14
semacam ini menurut Francis Duffy (1978) (dalam Meyer, 1983)
adalah sebagai berikut;
-
Pemilihan lokasi dapat disesuaikan dengan sasaran kegiatan. Hal
ini berdampak pada efisiensi pencapaian, baik dari penyewa
maupun pengunjung bangunan.
-
Dapat dibangun dengan fasilitas khusus sesuai dengan tuntutan
kenyaman bagi fungsi ruang dan aktivitas yang direncanakan.
-
Bangunan dapat dibangun dengan luas yang bervariasi, sesuai pola
kerja pemakai ruang dan dapat diatur untuk mengantisipasi
perkembangan kegiatan.
-
Dapat dirancang lebih kreatif untuk mendapatkan image yang
berbeda-beda.
D. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pembagian Layout Denah
Fungsi, aktivitas dan fasilitas pada suatu kantor sewa akan berdampak
pada tuntutan rancangan kantor sewa yang harus dipenuhi, sekaligus
menjadi ciri spesifik rancangan suatu kantor sewa. Pembagian ruang pada
suatu bangunan kantor dapat dikelomokkan sebagai berikut;
a. Cellular System (sel)
Pada umumnya, bentuk bangunan memanjang dengan koridor
memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini
memungkinkan rancangan ruang-ruang dengan privasi yang tinggi
sehingga sesuai untuk ruang eksekutif, manajer dan sebagainya.
b. Group Space System (Kelompok Ruang)
Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu
menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan pada
bangunan yang mempunyai kedalam 15-20 m dari koridor ke dinding
terluar bangunan. Konfigurasi ini cocok untuk rancangan ruang dengan
karakter semiformal.
c. Lan