PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN JAMINAN KREDIT PERBANKAN.
PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM
PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN
HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN
JAMINAN KREDIT PERBANKAN
PENULISAN HUKUM
(Skripsi)
Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Syarat-Syarat Memperoleh
Derajat Sarjana S-1 dalam Ilmu Hukum
Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh :
Agmona Lisbenk Pestisia
NIM. E0012016
Fakultas Hukum
Universitas Sebelas Maret Surakarta
2016
i
PERSETUJUAN PEMBIMBING
PenulisanHukum (Skripsi)
PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM
PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN
HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN
JAMINAN KREDIT PERBANKAN
Oleh :
Agmona Lisbenk Pestisia
NIM. E0012016
DisetujuiuntukdipertahankandihadapanDewanPengujiPenulisanHukum
(Skripsi) FakultasHukumUniversitasSebelasMaret Surakarta
Surakarta,24 Mei2016
Dosen Pembimbing
Ambar Budhisulistyawati, S.H., M. Hum.
NIP. 195711121983032001
ii
PENGESAHAN PENGUJI
PenulisanHukum (Skripsi)
PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM
PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN
HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN
JAMINAN KREDIT PERBANKAN
Oleh
Agmona Lisbenk Pestisia
NIM. E0012016
TelahditerimadandisahkanolehDewanPengujiPenulisanHukum (Skripsi)
FakultasHukumUniversitasSebelasMaret Surakarta
Pada :
Hari
: Rabu
Tanggal
: 15 Juni 2016
DEWAN PENGUJI
1.
2.
3.
Munawar Kholil, S.H., M.Hum.
NIP. 196810171994031003
Ketua
Pranoto, S.H., M.H.
NIP. 196412191989031002
Sekretaris
Ambar Budhisulistyawati, S.H., M.Hum.
NIP. 195711121983032001
Anggota
Mengetahui
Dekan,
Prof. Supanto,S.H.,M.Hum
NIP. 196011071986011001
iii
(...............................)
(...............................)
(...............................)
PERNYATAAN
Nama
:Agmona Lisbenk Pestisia
NIM
: E0012016
Menyatakandengansesungguhnyabahwapenulisanhukum
(skripsi)berjudul“PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT)
DALAM
PEMBUATANSURAT
TANGGUNGAN
(SKMHT)
KUASAMEMBEBANKAN
DAN
AKTA
PEMBERIAN
HAK
HAK
TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN JAMINAN KREDIT
yang
PERBANKAN”adalahbenar-benarkaryasendiri.Hal-hal
bukankaryasayadalampenulisanhukum
(skripsi)
inidiberitandacitasidanditunjukkandalamdaftarpustaka.Apabiladikemudianhariterb
uktipernyataansayatidakbenar,
makasayabersediamenerimasanksiakademikberupapencabutanpenulisanhukum
(skripsi) dangelar yang saya perolehdaripenulisanhukum (skripsi) ini.
Surakarta,Mei2016
Yang membuatpernyataan,
Agmona Lisbenk Pestisia
NIM. E0012016
iv
MOTTO
Allah SWT burdens no soul beyond what it can bare.
Q.S. Al-Baqarah : 286
Put Allah first, and you will never be last.
NN
Live as if you were to die tomorrow, learn as if you were to live forever.
Mahatma Gandhi
A thousand miles journey begins with one step.
Lao Tsu
v
PERSEMBAHAN
Penulisan ini saya persembahkan kepada :
Allah SWT yang selalu memberikan karunia dan hidayah-Nya kepada
Penulis
Papa dan Mama tercinta Ir. Drs. Bambang Daryadi dan Dra. Endang Y.
Kesdu, terimakasih atas segala kasih sayang dan perhatiannya yang
begitu besar pada Mona
Adek-adekku tersayang Pindo Lisbenk Talicia Haq dan Abyan Naufal
Albenk Zain
Sahabat-sahabatku terkasih:
Betty Kusumaningrum
Dewi Ayu Pambudi
Elza Sylvania Pittaloka
Fida Amira
Hanum Hapsari
Narulita Putri Kusmira
Rosalin Inastika
Thea Rizki Asa Perdana
Yesi Puji A
Teman-teman Fakultas Hukum angkatan 2012
vi
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah
melimpahkan rahmat dan karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan
penulisan hukum (skripsi) ini sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Dalam
PEJABAT
penulisan hukum ini penulis mengangkat judul“PERANAN
PEMBUAT
AKTA
TANAH(PPAT)
DALAM
PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
(SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT)
GUNA PENGIKATAN JAMINAN KREDIT PERBANKAN”.Membahas
mengenai peranan PPAT yang meliputi tugas dan kewenangan PPAT dalam
proses pembuatan SKMHT dan APHT dan permasalahan yang dihadapi beserta
penyelesaiannya. PPAT memiliki peranan penting dalam proses pembuatan Hak
Tanggungan, yaitu menjembatani antara kepentingan debitur dengan kepentingan
kreditur sehingga kedua belah pihak sama-sama mendapatkan rasa keadilan,
kemanfaatan, dan kepastian hukum dalam melakukan pengikatan jaminan Hak
Tanggungan.
Penulis menyadari keberhasilan penulisan hukum ini tidak lepas dari
bantuan, saran, bimbingan, dan dorongan dari berbagai pihak. Untuk itu penulis
dengan segala kerendahan hati menyampaikan penghargaan dan ucapan terima
kasih kepada:
1. Allah SWT yang senantiasa menjaga dan melindungi penulis dalam setiap
langkah.
2.
Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas
Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan izin dan kesempatan kepada
penulis untuk menyelesaikan penulisan hukum ini.
3.
Pranoto, S.H.,M.H.selakuKetuaBagianHukum Perdata yang telahmembantu
penulis dalam proses penunjukkandosenpembimbing.
vii
4.
Djuwiyastuti, S.H., M.H. selaku Pembimbing Akademik yang telah
membimbing dan memberikan motivasi agar penulis dapat senantiasa
meningkatkan prestasi akademik.
5.
Ambar Budhisulistyawati, S.H., M.Hum selaku Pembimbing yang telah
memberikan bimbingan, arahan, bantuan dan semangat kepada penulis dalam
proses penyelesaian penulisan hukum ini.
6.
Bapak dan Ibu dosen bagian Hukum Perdata Fakultas Hukum UNS yang
telah memberikan ilmu, wawasan dan pengetahuan kepada penulis, sehingga
penulis memperoleh banyak ilmu, wawasan dan pengetahuan, serta memupuk
minat penulis di bidang Hukum Perdata.
7.
Dosen-dosen Fakultas Hukum UNS atas segala ilmu, wawasan dan pelajaran
yang telah diberikan selama ini kepada penulis.
8.
BapakdanIbu staff karyawan Fakultas Hukum UNS yang telah membantu dan
berperan dalam kelancaran kegiatan mahasiswa di Fakultas Hukum UNS.
9.
Soga Indrani S.H., Siti Rochani, S.H., M.Kn. dan Diah S.H. atas segala
bantuan yang telah diberikan kepada penulis sehubungan dengan bahan
penelitian hukum ini.
10. Papa dan Mama tercinta yang telah senantiasa mencurahkan cinta dan kasih
sayang, dukungan, serta doa yang tidak ada putus-putusnya, sehingga penulis
dapat menyelesaikan penulisan hokum ini dengan lancar.
11. Adik-adik tersayang, Pindo Lisbenk Talicia Haq dan Abyan Naufal Albenk
Zain.
12. Keluarga besar penulis yang senantiasa memberikan doa dan dukungannya
bagi penulis.
13. Sahabat-sahabat penulis Betty Kusumaningrum, Dewi Ayu Pambudi, Elza
Sylvania, Fida Amira, Hanum Hapsari, Narulita Putri, Rosalin Inastika, Thea
Rizki, dan Yesi Puji yang telah mendukung penulis dengan selalu
memberikan semangat, menjadi sumber canda dan tawa penulis, serta
senantiasa mendengarkan keluh kesah penulis selama ini.
viii
14. Seluruh teman-teman angkatan 2012 Fakultas Hukum UNS yang telah
memberikan inspirasi, persahabatan dan pengalaman yang luar biasa dalam
kehidupan penulis selama menempuh pendidikan di Fakultas Hukum UNS.
15. Semua pihak yang telah membantu dan memberikan dorongan kepada penulis
yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu.
Penulis menyadari bahwa Penulisan Hukum (skripsi) ini masih jauh dari
sempurna baik dari segi subtansi ataupun teknis penulisan. Untuk itu saran dari
berbagai pihak yang bersifat membangun, sangat penulis harapkan demi
perbaikan atau penyempurnaan penulisan hokum selanjutnya. Demikian semoga
penulisan hokum ini dapat memberikan manfaat kepada semua pihak, baik untuk
penulisan, akademisi, praktisi maupun masyarakat umum.
Surakarta, Mei 2016
Penulis
Agmona Lisbenk Pestisia
ix
ABSTRAK
Agmona Lisbenk Pestisia, E0012016, 2016.“PERANAN PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM PEMBUATANSURAT
KUASAMEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA
PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN
JAMINAN KREDIT PERBANKAN”. Fakultas Hukum Universitas Sebelas
Maret Surakarta.
Penelitian hukum ini bertujuan untuk mengetahui peranan PPAT meliputi
tugas dan kewenangan dalam proses pembuatan SKMHT dan APHT guna
pengikatan jaminan kredit perbankan dan permasalahan yang dihadapi oleh PPAT
dalam proses pembuatan SKMHT dan APHT beserta penyelesaiannya.
Penelitian hukum ini merupakan penelitian hukum empiris yang bersifat
deskriptif. Data atau bahan hukum yang digunakan adalah data primer dan data
sekunder. Teknik pengumpulan data yang dilakukan adalah wawancara dan studi
dokumen kemudian dianalisis menggunakan analisis kualitatif dengan interaktif
model.
Salah satu peran PPAT adalah menjembatani antara kepentingan debitur
dengan kepentingan kreditur sehingga kedua belah pihak sama-sama mendapatkan
rasa keadilan, kemanfaatan, dan kepastian hukum dalam melakukan pengikatan
jaminan Hak Tanggungan. PPAT bertugas memeriksa kelengkapan dokumen para
pihak, mempersiapkan SKMHT dan APHT untuk ditandatangani para pihak dan
mendaftarkannya ke Kantor BPN setempat. Kewenangan PPAT yaitu membuat
SKMHT dan APHT yang ditandatangani oleh para pihak dengan dihadiri minimal
2 (dua) orang saksi kemudian membacakannya kepada para pihak. Permasalahan
yang dihadapi PPAT yaitu sertifikat yang akan dijadikan Hak Tanggungan belum
balik nama, identitas yang tercantum dalam sertifikat yang akan dijadikan Hak
Tanggungan tidak sesuai dengan identitas pemberi kuasa, para pihak tidak hadir
saat penandatanganan SKMHT maupun APHT, dan obyek Hak Tanggungan
untuk pembuatan APHT tidak berada pada wilayah kerja PPAT.
Kata kunci : PPAT, Perbankan, Hak Tanggungan.
x
ABSTRACT
Agmona Lisbenk Pestisia, E0012016, 2016. THE ROLE OF PPAT IN
MANUFACTURING A LETTER OF AUTHORIZATION IN CHARGE OF
MORTGAGE RIGHT (SKMHT) AND DEED GRANT OF LIABILITY RIGHT
(APHT) FOR BINDING GUARANTEE OF BANK CREDIT. Law Faculty of
Sebelas Maret University Surakarta.
This research aims to determine the role of PPAT that includes tasks and
authority in the manufacturing process of APHT and SKMHT order to guarantee
a bank loan agreement and the problems faced by PPAT in the manufacturing
process of SKMHT and APHT and its solution.
This research is descriptive empirical law research. Data or law material
used were primary data and secondary data. Data collection technique was an
interview and study of documents were then analyzed using qualitative analysis
with interactive models.
One of the role of PPAT is to bridge between the interests of debtors to the
interest of creditorsso that both sides were equally get a sense of fairness,
expediency, and legal certainty in the binding guarantees mortgage right. PPAT
tasks are checking documents of the parties, preparing SKMHT and APHT to be
signed by the parties and register it to the Land Office. PPAT authority is making
SKMHT and APHT signed by the parties in the presence of at least 2 (two)
witnesses and then read it to the parties. The problems faced by PPAT are a
certificate that will be used as mortgage right has not been titled transfer,
identities listed in the certificate that will be used as mortgage right does not
match with the identity of endorser, the parties did not attend for signing SKMHT
and APHT, object mortgage right to manufacture APHT are not on the working
area of PPAT.
Keywords: PPAT, Banking, Mortgage Right.
xi
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL........................................................................................... i
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ................................................. ii
HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ........................................................... iii
HALAMAN PERNYATAAN ............................................................................ iv
HALAMAN MOTTO ......................................................................................... v
HALAMAN PERSEMBAHAN ......................................................................... vi
KATA PENGANTAR ........................................................................................ vii
ABSTRAK .......................................................................................................... x
DAFTAR ISI ....................................................................................................... xii
DAFTAR BAGAN ............................................................................................. xv
BAB I. PENDAHULUAN .................................................................................. 1
A. Latar Belakang Masalah .......................................................................... 1
B. Rumusan Masalah ................................................................................... 5
C. Tujuan Penelitian .................................................................................... 6
D. Manfaat Penelitian .................................................................................. 7
E. Metode Penelitian.................................................................................... 7
F. Sistematika Penulisan Hukum ................................................................ 12
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA........................................................................ 14
A. Kerangka Teori........................................................................................ 14
1. Tinjauan tentang PPAT ..................................................................... 14
a. Pengertian PPAT ......................................................................... 14
b. Pihak-pihak yang dapat Diangkat Menjadi PPAT ...................... 15
c. Fungsi, Tugas dan Kewajiban PPAT .......................................... 16
d. Wilayah Hukum PPAT ............................................................... 18
2. Tinjauan Umum tentang Perjanjian .................................................. 18
a. Pengertian Perjanjian .................................................................. 18
xii
b. Syarat Sahnya Perjanjian............................................................. 19
c. Asas-asas Hukum Perjanjian ....................................................... 20
d. Subjek dan Objek Perjanjian ....................................................... 22
3. Tinjauan tentang Pemberian Kuasa ................................................... 23
a. Pengertian Pemberian Kuasa ...................................................... 23
b. Berakhirnya Pemberian Kuasa .................................................... 23
c. Kuasa Mutlak .............................................................................. 23
4. Tinjauan tentang Jaminan ................................................................. 23
a. Pengertian Jaminan ..................................................................... 23
b. Macam-macam Benda Jaminan .................................................. 24
c. Sistem Hukum Jaminan .............................................................. 27
5. Tinjauan tentang Hak Tanggungan ................................................... 30
a. Pengertian Hak Tanggungan ....................................................... 30
b. Dasar Hukum Hak Tanggungan .................................................. 32
c. Subjek dan Objek Hak Tanggungan ........................................... 32
d. Hapusnya Hak Tanggungan ........................................................ 33
6. Tinjauan tentang Perbankan .............................................................. 34
a. Pengertian Bank .......................................................................... 34
b. Jenis Bank ................................................................................... 35
7. Tinjauan tentang Perjanjian Kredit ................................................... 36
a. Pengertian Perjanjian Kredit ....................................................... 36
b. Unsur-unsur Pemberian Kredit ................................................... 38
c. Prinsip-Prinsip Pemberian Kredit ............................................... 39
d. Pihak dalam Kredit ...................................................................... 40
e. Jenis Perjanjian Kredit ................................................................ 40
f. Fungsi Perjanjian Kredit ............................................................. 41
g. Wanprestasi dalam Perjanjian Kredit .......................................... 41
h. Akibat Hukum Perjanjian yang Sah ............................................ 41
B. Kerangka Pemikiran ................................................................................ 42
xiii
BAB III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ................................... 44
A. Peranan PPAT yang Meliputi Tugas dan Kewenangan dalam Proses
Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) guna Pengikatan Jaminan
Kredit Perbankan ..................................................................................... 44
B. Permasalahan yang Dihadapi PPAT dalam Proses Pembuatan Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) dan Penyelesaiannya ............................................ 62
BAB IV. PENUTUP ........................................................................................... 65
A. Simpulan ................................................................................................. 65
B. Saran ........................................................................................................ 65
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 67
LAMPIRAN
xiv
DAFTAR BAGAN
Bagan 1. Bagan Model Analisis Data…………………………………...……12
Bagan 2. Bagan Kerangka Pemikiran………..………………………………..42
xv
PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN
HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN
JAMINAN KREDIT PERBANKAN
PENULISAN HUKUM
(Skripsi)
Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Syarat-Syarat Memperoleh
Derajat Sarjana S-1 dalam Ilmu Hukum
Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh :
Agmona Lisbenk Pestisia
NIM. E0012016
Fakultas Hukum
Universitas Sebelas Maret Surakarta
2016
i
PERSETUJUAN PEMBIMBING
PenulisanHukum (Skripsi)
PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM
PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN
HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN
JAMINAN KREDIT PERBANKAN
Oleh :
Agmona Lisbenk Pestisia
NIM. E0012016
DisetujuiuntukdipertahankandihadapanDewanPengujiPenulisanHukum
(Skripsi) FakultasHukumUniversitasSebelasMaret Surakarta
Surakarta,24 Mei2016
Dosen Pembimbing
Ambar Budhisulistyawati, S.H., M. Hum.
NIP. 195711121983032001
ii
PENGESAHAN PENGUJI
PenulisanHukum (Skripsi)
PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM
PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN
HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN
JAMINAN KREDIT PERBANKAN
Oleh
Agmona Lisbenk Pestisia
NIM. E0012016
TelahditerimadandisahkanolehDewanPengujiPenulisanHukum (Skripsi)
FakultasHukumUniversitasSebelasMaret Surakarta
Pada :
Hari
: Rabu
Tanggal
: 15 Juni 2016
DEWAN PENGUJI
1.
2.
3.
Munawar Kholil, S.H., M.Hum.
NIP. 196810171994031003
Ketua
Pranoto, S.H., M.H.
NIP. 196412191989031002
Sekretaris
Ambar Budhisulistyawati, S.H., M.Hum.
NIP. 195711121983032001
Anggota
Mengetahui
Dekan,
Prof. Supanto,S.H.,M.Hum
NIP. 196011071986011001
iii
(...............................)
(...............................)
(...............................)
PERNYATAAN
Nama
:Agmona Lisbenk Pestisia
NIM
: E0012016
Menyatakandengansesungguhnyabahwapenulisanhukum
(skripsi)berjudul“PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT)
DALAM
PEMBUATANSURAT
TANGGUNGAN
(SKMHT)
KUASAMEMBEBANKAN
DAN
AKTA
PEMBERIAN
HAK
HAK
TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN JAMINAN KREDIT
yang
PERBANKAN”adalahbenar-benarkaryasendiri.Hal-hal
bukankaryasayadalampenulisanhukum
(skripsi)
inidiberitandacitasidanditunjukkandalamdaftarpustaka.Apabiladikemudianhariterb
uktipernyataansayatidakbenar,
makasayabersediamenerimasanksiakademikberupapencabutanpenulisanhukum
(skripsi) dangelar yang saya perolehdaripenulisanhukum (skripsi) ini.
Surakarta,Mei2016
Yang membuatpernyataan,
Agmona Lisbenk Pestisia
NIM. E0012016
iv
MOTTO
Allah SWT burdens no soul beyond what it can bare.
Q.S. Al-Baqarah : 286
Put Allah first, and you will never be last.
NN
Live as if you were to die tomorrow, learn as if you were to live forever.
Mahatma Gandhi
A thousand miles journey begins with one step.
Lao Tsu
v
PERSEMBAHAN
Penulisan ini saya persembahkan kepada :
Allah SWT yang selalu memberikan karunia dan hidayah-Nya kepada
Penulis
Papa dan Mama tercinta Ir. Drs. Bambang Daryadi dan Dra. Endang Y.
Kesdu, terimakasih atas segala kasih sayang dan perhatiannya yang
begitu besar pada Mona
Adek-adekku tersayang Pindo Lisbenk Talicia Haq dan Abyan Naufal
Albenk Zain
Sahabat-sahabatku terkasih:
Betty Kusumaningrum
Dewi Ayu Pambudi
Elza Sylvania Pittaloka
Fida Amira
Hanum Hapsari
Narulita Putri Kusmira
Rosalin Inastika
Thea Rizki Asa Perdana
Yesi Puji A
Teman-teman Fakultas Hukum angkatan 2012
vi
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah
melimpahkan rahmat dan karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan
penulisan hukum (skripsi) ini sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Dalam
PEJABAT
penulisan hukum ini penulis mengangkat judul“PERANAN
PEMBUAT
AKTA
TANAH(PPAT)
DALAM
PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
(SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT)
GUNA PENGIKATAN JAMINAN KREDIT PERBANKAN”.Membahas
mengenai peranan PPAT yang meliputi tugas dan kewenangan PPAT dalam
proses pembuatan SKMHT dan APHT dan permasalahan yang dihadapi beserta
penyelesaiannya. PPAT memiliki peranan penting dalam proses pembuatan Hak
Tanggungan, yaitu menjembatani antara kepentingan debitur dengan kepentingan
kreditur sehingga kedua belah pihak sama-sama mendapatkan rasa keadilan,
kemanfaatan, dan kepastian hukum dalam melakukan pengikatan jaminan Hak
Tanggungan.
Penulis menyadari keberhasilan penulisan hukum ini tidak lepas dari
bantuan, saran, bimbingan, dan dorongan dari berbagai pihak. Untuk itu penulis
dengan segala kerendahan hati menyampaikan penghargaan dan ucapan terima
kasih kepada:
1. Allah SWT yang senantiasa menjaga dan melindungi penulis dalam setiap
langkah.
2.
Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas
Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan izin dan kesempatan kepada
penulis untuk menyelesaikan penulisan hukum ini.
3.
Pranoto, S.H.,M.H.selakuKetuaBagianHukum Perdata yang telahmembantu
penulis dalam proses penunjukkandosenpembimbing.
vii
4.
Djuwiyastuti, S.H., M.H. selaku Pembimbing Akademik yang telah
membimbing dan memberikan motivasi agar penulis dapat senantiasa
meningkatkan prestasi akademik.
5.
Ambar Budhisulistyawati, S.H., M.Hum selaku Pembimbing yang telah
memberikan bimbingan, arahan, bantuan dan semangat kepada penulis dalam
proses penyelesaian penulisan hukum ini.
6.
Bapak dan Ibu dosen bagian Hukum Perdata Fakultas Hukum UNS yang
telah memberikan ilmu, wawasan dan pengetahuan kepada penulis, sehingga
penulis memperoleh banyak ilmu, wawasan dan pengetahuan, serta memupuk
minat penulis di bidang Hukum Perdata.
7.
Dosen-dosen Fakultas Hukum UNS atas segala ilmu, wawasan dan pelajaran
yang telah diberikan selama ini kepada penulis.
8.
BapakdanIbu staff karyawan Fakultas Hukum UNS yang telah membantu dan
berperan dalam kelancaran kegiatan mahasiswa di Fakultas Hukum UNS.
9.
Soga Indrani S.H., Siti Rochani, S.H., M.Kn. dan Diah S.H. atas segala
bantuan yang telah diberikan kepada penulis sehubungan dengan bahan
penelitian hukum ini.
10. Papa dan Mama tercinta yang telah senantiasa mencurahkan cinta dan kasih
sayang, dukungan, serta doa yang tidak ada putus-putusnya, sehingga penulis
dapat menyelesaikan penulisan hokum ini dengan lancar.
11. Adik-adik tersayang, Pindo Lisbenk Talicia Haq dan Abyan Naufal Albenk
Zain.
12. Keluarga besar penulis yang senantiasa memberikan doa dan dukungannya
bagi penulis.
13. Sahabat-sahabat penulis Betty Kusumaningrum, Dewi Ayu Pambudi, Elza
Sylvania, Fida Amira, Hanum Hapsari, Narulita Putri, Rosalin Inastika, Thea
Rizki, dan Yesi Puji yang telah mendukung penulis dengan selalu
memberikan semangat, menjadi sumber canda dan tawa penulis, serta
senantiasa mendengarkan keluh kesah penulis selama ini.
viii
14. Seluruh teman-teman angkatan 2012 Fakultas Hukum UNS yang telah
memberikan inspirasi, persahabatan dan pengalaman yang luar biasa dalam
kehidupan penulis selama menempuh pendidikan di Fakultas Hukum UNS.
15. Semua pihak yang telah membantu dan memberikan dorongan kepada penulis
yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu.
Penulis menyadari bahwa Penulisan Hukum (skripsi) ini masih jauh dari
sempurna baik dari segi subtansi ataupun teknis penulisan. Untuk itu saran dari
berbagai pihak yang bersifat membangun, sangat penulis harapkan demi
perbaikan atau penyempurnaan penulisan hokum selanjutnya. Demikian semoga
penulisan hokum ini dapat memberikan manfaat kepada semua pihak, baik untuk
penulisan, akademisi, praktisi maupun masyarakat umum.
Surakarta, Mei 2016
Penulis
Agmona Lisbenk Pestisia
ix
ABSTRAK
Agmona Lisbenk Pestisia, E0012016, 2016.“PERANAN PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM PEMBUATANSURAT
KUASAMEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA
PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN
JAMINAN KREDIT PERBANKAN”. Fakultas Hukum Universitas Sebelas
Maret Surakarta.
Penelitian hukum ini bertujuan untuk mengetahui peranan PPAT meliputi
tugas dan kewenangan dalam proses pembuatan SKMHT dan APHT guna
pengikatan jaminan kredit perbankan dan permasalahan yang dihadapi oleh PPAT
dalam proses pembuatan SKMHT dan APHT beserta penyelesaiannya.
Penelitian hukum ini merupakan penelitian hukum empiris yang bersifat
deskriptif. Data atau bahan hukum yang digunakan adalah data primer dan data
sekunder. Teknik pengumpulan data yang dilakukan adalah wawancara dan studi
dokumen kemudian dianalisis menggunakan analisis kualitatif dengan interaktif
model.
Salah satu peran PPAT adalah menjembatani antara kepentingan debitur
dengan kepentingan kreditur sehingga kedua belah pihak sama-sama mendapatkan
rasa keadilan, kemanfaatan, dan kepastian hukum dalam melakukan pengikatan
jaminan Hak Tanggungan. PPAT bertugas memeriksa kelengkapan dokumen para
pihak, mempersiapkan SKMHT dan APHT untuk ditandatangani para pihak dan
mendaftarkannya ke Kantor BPN setempat. Kewenangan PPAT yaitu membuat
SKMHT dan APHT yang ditandatangani oleh para pihak dengan dihadiri minimal
2 (dua) orang saksi kemudian membacakannya kepada para pihak. Permasalahan
yang dihadapi PPAT yaitu sertifikat yang akan dijadikan Hak Tanggungan belum
balik nama, identitas yang tercantum dalam sertifikat yang akan dijadikan Hak
Tanggungan tidak sesuai dengan identitas pemberi kuasa, para pihak tidak hadir
saat penandatanganan SKMHT maupun APHT, dan obyek Hak Tanggungan
untuk pembuatan APHT tidak berada pada wilayah kerja PPAT.
Kata kunci : PPAT, Perbankan, Hak Tanggungan.
x
ABSTRACT
Agmona Lisbenk Pestisia, E0012016, 2016. THE ROLE OF PPAT IN
MANUFACTURING A LETTER OF AUTHORIZATION IN CHARGE OF
MORTGAGE RIGHT (SKMHT) AND DEED GRANT OF LIABILITY RIGHT
(APHT) FOR BINDING GUARANTEE OF BANK CREDIT. Law Faculty of
Sebelas Maret University Surakarta.
This research aims to determine the role of PPAT that includes tasks and
authority in the manufacturing process of APHT and SKMHT order to guarantee
a bank loan agreement and the problems faced by PPAT in the manufacturing
process of SKMHT and APHT and its solution.
This research is descriptive empirical law research. Data or law material
used were primary data and secondary data. Data collection technique was an
interview and study of documents were then analyzed using qualitative analysis
with interactive models.
One of the role of PPAT is to bridge between the interests of debtors to the
interest of creditorsso that both sides were equally get a sense of fairness,
expediency, and legal certainty in the binding guarantees mortgage right. PPAT
tasks are checking documents of the parties, preparing SKMHT and APHT to be
signed by the parties and register it to the Land Office. PPAT authority is making
SKMHT and APHT signed by the parties in the presence of at least 2 (two)
witnesses and then read it to the parties. The problems faced by PPAT are a
certificate that will be used as mortgage right has not been titled transfer,
identities listed in the certificate that will be used as mortgage right does not
match with the identity of endorser, the parties did not attend for signing SKMHT
and APHT, object mortgage right to manufacture APHT are not on the working
area of PPAT.
Keywords: PPAT, Banking, Mortgage Right.
xi
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL........................................................................................... i
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ................................................. ii
HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ........................................................... iii
HALAMAN PERNYATAAN ............................................................................ iv
HALAMAN MOTTO ......................................................................................... v
HALAMAN PERSEMBAHAN ......................................................................... vi
KATA PENGANTAR ........................................................................................ vii
ABSTRAK .......................................................................................................... x
DAFTAR ISI ....................................................................................................... xii
DAFTAR BAGAN ............................................................................................. xv
BAB I. PENDAHULUAN .................................................................................. 1
A. Latar Belakang Masalah .......................................................................... 1
B. Rumusan Masalah ................................................................................... 5
C. Tujuan Penelitian .................................................................................... 6
D. Manfaat Penelitian .................................................................................. 7
E. Metode Penelitian.................................................................................... 7
F. Sistematika Penulisan Hukum ................................................................ 12
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA........................................................................ 14
A. Kerangka Teori........................................................................................ 14
1. Tinjauan tentang PPAT ..................................................................... 14
a. Pengertian PPAT ......................................................................... 14
b. Pihak-pihak yang dapat Diangkat Menjadi PPAT ...................... 15
c. Fungsi, Tugas dan Kewajiban PPAT .......................................... 16
d. Wilayah Hukum PPAT ............................................................... 18
2. Tinjauan Umum tentang Perjanjian .................................................. 18
a. Pengertian Perjanjian .................................................................. 18
xii
b. Syarat Sahnya Perjanjian............................................................. 19
c. Asas-asas Hukum Perjanjian ....................................................... 20
d. Subjek dan Objek Perjanjian ....................................................... 22
3. Tinjauan tentang Pemberian Kuasa ................................................... 23
a. Pengertian Pemberian Kuasa ...................................................... 23
b. Berakhirnya Pemberian Kuasa .................................................... 23
c. Kuasa Mutlak .............................................................................. 23
4. Tinjauan tentang Jaminan ................................................................. 23
a. Pengertian Jaminan ..................................................................... 23
b. Macam-macam Benda Jaminan .................................................. 24
c. Sistem Hukum Jaminan .............................................................. 27
5. Tinjauan tentang Hak Tanggungan ................................................... 30
a. Pengertian Hak Tanggungan ....................................................... 30
b. Dasar Hukum Hak Tanggungan .................................................. 32
c. Subjek dan Objek Hak Tanggungan ........................................... 32
d. Hapusnya Hak Tanggungan ........................................................ 33
6. Tinjauan tentang Perbankan .............................................................. 34
a. Pengertian Bank .......................................................................... 34
b. Jenis Bank ................................................................................... 35
7. Tinjauan tentang Perjanjian Kredit ................................................... 36
a. Pengertian Perjanjian Kredit ....................................................... 36
b. Unsur-unsur Pemberian Kredit ................................................... 38
c. Prinsip-Prinsip Pemberian Kredit ............................................... 39
d. Pihak dalam Kredit ...................................................................... 40
e. Jenis Perjanjian Kredit ................................................................ 40
f. Fungsi Perjanjian Kredit ............................................................. 41
g. Wanprestasi dalam Perjanjian Kredit .......................................... 41
h. Akibat Hukum Perjanjian yang Sah ............................................ 41
B. Kerangka Pemikiran ................................................................................ 42
xiii
BAB III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ................................... 44
A. Peranan PPAT yang Meliputi Tugas dan Kewenangan dalam Proses
Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) guna Pengikatan Jaminan
Kredit Perbankan ..................................................................................... 44
B. Permasalahan yang Dihadapi PPAT dalam Proses Pembuatan Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) dan Penyelesaiannya ............................................ 62
BAB IV. PENUTUP ........................................................................................... 65
A. Simpulan ................................................................................................. 65
B. Saran ........................................................................................................ 65
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 67
LAMPIRAN
xiv
DAFTAR BAGAN
Bagan 1. Bagan Model Analisis Data…………………………………...……12
Bagan 2. Bagan Kerangka Pemikiran………..………………………………..42
xv