PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DENGAN KON
PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DENGAN KONSEP SMART GREEN
INDUSTRIAL DEVELOPMENT
(Studi Kasus: Desa Gemulak, Kecamatan Sayung, Kabupaten Demak)
Kelompok 3b dan 4b
Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro
(weblog: www.industrializm.blogspot.com, www.studiorancang3b.blogspot.com)
Abstrak: Kabupaten Demak termasuk ke dalam salah satu Kawasan Strategis Nasional yaitu kawasan
Kedungsepur. Hal ini berimplikasi pada pertumbuhan sektor industri di Kabupaten Demak yang mengalami
pertumbuhan lebih pesat dibandingkan dengan kabupaten/kota di Provinsi Jawa Tengah lainnya. Harga tanah
yang masih murah dan upah tenaga kerja yang rendah mendorong para investor memilih Kabupaten Demak
untuk didirikan industri. Termasuk pula di dalamnya yaitu Desa Gemulak yang berada pada Kecamatan Sayung.
Bedasarkan RTRW Kabupaten Demak, Desa Gemulak merupakan salah satu desa yang menjadi fokus
perencanaan kawasan industri. Jarak permukiman dengan industri eksisting yang kurang dari 10 km, tergolong
ke dalam kelas kelerengan datar yaitu 0-8%, permukiman Desa Gemulak yang sebagian besar dijadikan tempat
tinggal pegawai industri yang bekerja di pabrik, serta sudah terlayaninya seluruh desa oleh sistem jaringan listrik
dan sistem jaringan telekomunikasi menjadikan Desa Gemulak sangat potensial untuk dibangun kawasan
industri yang terintegrasi dengan kawasan permukiman. Namun, kawasan industri yang ada saat ini belum
memiliki sistem pengolahan limbah yang terpadu, sehingga mengakibatkan tingkat pencemaran udara dan
pencemaran lingkungan yang cukup tinggi. Ditambah lagi dengan keberadaan jalur pantura yang merupakan
jalan nasional dan dilewati oleh kendaraan terutama kendaraan berat seperti truk dan bus juga memberikan efek
terhadap polusi udara yang ada. Ancaman banjir merupakan salah satu permasalahan di Desa Gemulak yang
merupakan salah satu akibat dari tidak tersedianya prasarana yang memadai seperti drainase, dan berdampak
pada kondisi jalan yang rusak. Tidak terdapatnya pedestrian ways, belum adanya sistem transportasi yang
mumpuni dan terintegrasi, hingga ruang terbuka hijau yang tidak dimaksimalkan dengan baik merupakan
permasalahan-permasalahan yang menarik untuk dikaji. Sehingga nantinya dapat diusung konsep perancangan
yang tepat bagi pembangunan kawasan industri di Desa Gemulak dengan menggunakan manajemen pengelolaan
serta pembiayaan yang realistis dan tepat sasaran.
Kata kunci: kawasan industri, permukiman, konsep perancangan, pengelolaan, pembiayaan.
Abstract: Demak. Regency of Demak is one of the National Strategic Areas called Kedungsepur. This case has
an implication for the economic growth in Regency of Demak, which is more rapidly than the other regency or
city in Central Java Province. Cheap land prices and low labor wages encourage investors choose to
established industry in Demak. This also included Village Gemulak in District Sayung. According to the spatial
plans of Demak, Village Gemulak is one of the villages that are focused to be planned as an industrial area. The
distance between settlement and existing industries that are less than 10 km, belong to the class of flat slope
which is 0-8%, Village Gemulak settlements are mostly used as residence by industrial employees that are
working in the factory, and the fact that the entire villages have been served by the electricity grid system and
telecommunication network systems makes the Village Gemulak potential for an industrial area built integrated
with residential areas. However, the existing industrial area not currently have an integrated waste management
system, resulting in air pollution and environmental pollution are high enough. In addition, the presence of
northern coast path which is the national roads and impassable by vehicle, especially heavy vehicles such as
trucks and buses also have an effect on the existing air pollution. The threat of flood is one of the problems in
Village Gemulak which is a result of the unavailability of adequate infrastructure such as drainage, and the
impact is on the condition of the road. The absence of pedestrian ways, lack of qualified and integrated
transportation system, also unmaximized of the green open space are interesting issues to be studied. So that in
the future can be made a proper concept design for the development of industrial area in Village Gemulak using
realistic and right on target management and financing.
Keywords: industrial, residential, concept design, management, financing.
PENDAHULUAN
sebagaimana yang dimaksud terdiri atas industri
Kedungsepur merupakan kawasan strategis
besar, menengah, kecil/ mikro. Total seluruh
nasional di Jawa Tengah yang meliputi 6 (enam)
kawasan industri yang diperuntukkan oleh perda
kabupaten/kota yaitu Kota Semarang, Kota
RTRW Kabupaten Demak memiliki luas kurang
Salatiga,
Kabupaten
lebih 1800 Ha, diantaranya meliputi Kecamatan
Kendal, Kabupaten Demak dan Kabupaten
Sayung, Kecamatan Karangtengah, Kecamatan
Purwodadi. Kawasan ini menjalin berbagai
Demak,
kemitraan salah satu kemitraan yang mengalami
Karanganyar,
pertumbuhan paling pesat terjadi adalah pada
Kecamatan Karangawen. Mengacu pada RTRW
kemitraan bidang perdagangan dan industri. Pada
tersebut Kelompok 3 dan 4 memilih Kecamatan
bidang perdagangan pertumbuhan paling pesat
Sayung sebagai lokasi perancangan kawasan
terjadi di Kota Semarang dan pada bidang
industri.
Kabupaten
Semarang,
Kecamatan
Mijen,
Kecamatan
Kecamatan
Mranggen,
dan
industri pertumbuhan paling pesat berada di
Dari Kecamatan Sayung maka lokasi
Kabupaten Semarang. Sedangkan Kabupaten
perancangan difokuskan pada Desa Gemulak.
Demak pada bidang perdagangan menempati
Karena menurut Permenperind Desa Gemulak
peringkat ke 4 dan pada bidang industri juga
cocok dijadikan kawasan industry. Dikatakan
menempati peringkat ke 4 dari 6 kabupaten / kota
cocok karena jarak kawasan industri ke pusat kota
di Kedungsepur. Pengembangan industri di
tidak lebih dari 20 km sedangkan Desa Gemulak
Kedungsepur terbukti mengalami kemajuan yang
memiliki jarak kurang lebih 13 kilometer menuju
baik. Hal ini dibuktikan dengan meningkatnya
ke pusat kota yakni kota Semarang, jarak
PDRB Kedungsepur yang banyak disumbang
kawasan industri ke pusat permukiman tidak
sektor industri. Meningkatnya pendapatan daerah
lebih dari 10 km sedangkan Desa Gemulak
dalam sektor industri ini juga mengindikasikan
berjarak kurang dari 10 kilometer ke pusat
adanya perkembangan atau tumbuhnya embrio-
permukiman, Desa Gemulak sudah dilayani oleh
embrio industri baru yang mulai berkembang. Hal
Jalan
ini juga dapat menunjukan bahwa wilayah
Lingkungan, Desa Gemulak memiliki prasarana
Kedungsepur cocok untuk dijadikan kawasan
dasar yang lengkap,
industri. Selain itu munculnya kawasan industri
Gemulak berjarak kurang dari 5 kilometer dari
juga akan dibarengi dengan munculnya kawasan
sungai yang berfungsi sebagai pembuangan
perdagangan sebagai penyalur hasil industri dan
limbah pabrik. Namun Desa Gemulak juga
pemenuhan kebutuhan industri tersebut.
mempunyai
arteri,
Jalan
berbagai
Sekunder
dan
Jalan
topografi datar dan Desa
masalah
yang
akan
Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah
mempersulit untu menjadikan Desa Gemulak
(RTRW) Kabupaten Demak dari tahun 2011
sebagai kawasan industry. Masalah tersebut
hingga 2031 salah satunya mengatur peruntukkan
diantaranya belum adanya system transportasi,
kawasan Industri. Aturan tersebut menjadi acuan
belum adanya pedestrian ways, jalan rusak,
wilayah mana saja yang boleh dijadikan kawasan
belum adanya pengeolahan limbah, system
industri dalam perencanaannya. Kawasan industri
drainase yang buruk, belum adanya open space,
public space dan barrier, dan pola permukiman
kemudahan yang diperuntukan bagi arahan
yang tidak teratur.
indutri dan dikelola secara khusus.
Dalam kawasan indsutri, zona industri dan
area industri terbagi 3 (tiga) unsur utama kegiatan
produksi yaitu : (a) modal (investasi); (b) tenaga
kerja (wiraswasta) ; (C) pengusaha (wiraswasta)
di bidang investasi; ketiganya dapat mengubah
struktur ekonomi daerah menjadi lebih industrial
dan produktif. Berdasarkan batasan di atas ada
beberapa hal yang dapat dimanfaatkan dari
kawasan industri, yaitu:
a) Berkaitan deengan besaran dan lokasi
Sumber: Analisis Kelas B, 2014.
Gambar 1
Dari
kendala
yang
Kawasan
dihadapi
untuk
Industri
dampak-dampak
bisa
tertentu
menghasilkan
bagi
wilaya
menjadikan Desa Gemulak sebagai kawasan
sekitarnya, yang bila diinginkan bisa
industry maka perlu dipilih konsep untuk
diarahkan;
b) Bisa menjadi bidang usaha pengadaan dan
menangani permasalahan tersebut. Konsep yang
tepat
adalah
“Smart
Green
pemasaran
Industrial
industri”
menurut
kaidah-kaidah ekonomi pertanahan kota;
c) Bisa menjadi sarana kemudahan usaha
Development”.
yang secara nyata dapat diberikan berbagai
KAJIAN LITERATUR
a.
“lahan
Kawasan Industri
Kawasan menurut Undang-Undang Nomor
b.
bentuk insentif atau subsidi.
Smart Green Industrial Development
24 Tahun 1992 adalah Wilayah dengan fungsi
Teori Smart Green Industrial Development
utama lindung atau budidaya. Kawasan industri
ini terdapat dua kata kunci yakni Smart dan
menurut Keputusan Presiden Nomor 53 Tahun
Green. Kata kunci smart ini diambil dari konsep
1989
1,
Smart City yang memiliki pengertian yakni suatu
merupakan kawasan tempat pemusatan kegiatan
konsep sebagai respon konseptual terhadap
industry
yang
berbagai krisis perkotaan untuk mengembalikan
dilengkapi dengan sarana dan prasarana serta
hubungan antar manusia, ruang binaan dan ruang
fasilitas penunjang lainnya yang disediakan oleh
alami yang lebih harmonis (penataanruang.net).
badan pengelola (pemerintah/swasta), sehingga
Tujuan utama dari konsep Smart City ini yaitu
para investor akan memiliki semangat untuk
melestarikan
memasukkan
industri.
saing, dan membangun masyarakat yang madani.
Menurut Unido (1987:6) kawasan industri dapat
Konsep smar city dapat didefinisikan menjadi 6
didefinisikan sebidang lahan yang dipetak sesuai
dimensi yakni Smart Economy, Smart Mobility,
dengan rancangan, dilengkapi dengan jalan dan
Smart Environment, Smart People, Smart Living,
tentang
Kawasan
pengolahan
modalnya
Industri
Pasal
(manufacture)
disektor
lingkungan,
menigkatkan
daya
dan Smart Governance (www. Smart-cities.eu).
Kata kunci green terilhami dari konsep
Green City, Green city yang bisa dikatakan
sebagai kota ekologis (Nicholas, 2012) memiliki
fokus penelitian. Sedangkan metode kuantitatif
adalah metode penelitian yang sifatnya induktif.
Pada metode penelitian kualitatif, data
pengertian ialah adanya keseimbangan antara
biasanya
dikumpulkan
melalui
pembangunan dan perkembangan kota dengan
wawancara, observasi, pelibatan langsung peneliti
kelestarian lingkungan. Konsep ini menekankan
serta diskusi. Sedangkan data pada metode
pada kebutuhan terhadap rencana pengembangan
penelitian kuantitatif diperoleh dengan cara
kota dan kota-kota baru memperhatikan kondisi
pengisian angket
ekologis lokal dan meminimalisir dampak yang
Sehingga,
merugikan dari pengembangan kota. Konsep
pengumpulan data dilakukan dengan beragam
Green city memiliki 8 atribut yakni Green
cara yaitu observasi, wawancara dan kuisioner
Planning and Design, Green Open Space, dan
yang dilakukan untuk mendapatkan data primer
Green Community, Green Energy, Green Waste,
seperti kondisi air baku, tingkat penurunaan tanah
dan Green Water, Green Transportation, Green
(land subsidence), tingkat kemaikan muka air
Building.
laut, dll. Disamping itu juga ada metode telaah
maupun
dalam
kegiatan
telaah dokumen.
penelitian
ini
metode
Smart Green Industrial Development ini
dokumen yang digunakan untuk mendapatkan
merupakan kumpulan industry dalam satu tempat,
data sekunder seperti data jumlah penduduk, luas
dimana
wilayah administrasi, penggunaan lahan dan lain
pelakunya
mencoba
meningkatkan
performansi, lingkungan, ekonomi, dan sosial.
Konsep ini berusaha mengintegrasikan elemenelemen
fisik
penggunaan
maupun
teknologi
sistemnya,
untuk
sebagainya.
Jenis analisis yang digunakan dalam
melalui
penelitian, untuk menjawab pertanyaan dan
meminimalisir
mencapai tujuan penelitian sesuai dengan sasaran
dampak lingkungan.
penelitian yang akan dicapai yaitu :
Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang.
METODE PENELITIAN
Analisis
Penelitian tentang pengembangan kawasan
aktivitas
kondisi
kawasan.
Development
aktivitas
telah
Desa
Gemulak
akan
untuk
mengetahui kegiatan yang berlangsung pada
industri dengan konsep Smart Green Industrial
di
dilakukan
Apabila
karakteristik
teridentifikasi,
maka
menggunakan pendekatan penelitian kualitatif
selanjutnya dilakukan analisis kebutuhan
dan kuantitatif. Metode kualitatif adalah metode
ruang untuk menampung segala aktivitas
penelitian yang sifatnya deskriptif dan induktif.
yang dilakukan oleh masyarakat.
Pada metode ini, penelitian sebuah fenomena
Analisis Tapak merupakan analisis yang
akan berangkat dari data yang ada, bukan dari
digunakan dalam suatu rencana perancangan
sebuah teori. Jadi fokus penelitian kualitatif
kota
bukan pada pembuktian sebuah teori yang sudah
merumuskan program ruang berdasarkan
ada, adapun landasan teori yang digunakan
karakteristik aktivitas pengguna dan aktivitas
biasanya sekedar digunakan sebagai penopang
ruang.
fisik
dan
digunakan
juga
untuk
Analisis Infrastruktur merupakan analisis
terukur terdiri dari acces, compatibility,
views, identity, sense dan livability.
yang dilakukan untuk mengetahui kondisi
infrastruktur eksisting pada wilayah studi,
serta akan menjadi pedoman pada rencana
HASIL PEMBAHASAN
Kawasan Industri yang akan direncanakan
pembuatan infrastruktur baru.
Analisis Elemen Perancangan Kota yang
berada
di
Desa
Gemulak
dengan
luas
terdiri dari land use, building form and
perancangan sebesar + 50 Ha. Namun di sana
building mass, open space, parking and
masih terdapat beberapa permasalahan yang
circulation,
harus
signage,
pedestrian
ways,
diselesaikan
jika
sebelum
menjadi
kawasan industri. Masalah inti yang ada di
activity support dan preservation.
Analisis Elemen Citra Kota merupakan
wilayah studi yaitu tidak terintegrasinya kawasan
analisis mendasar yang digunakan untuk
industri yang menyebabkan belum tersedianya
membangunan gambaran mental terhadap
infrastruktur dan fasilitas penunjang.
Masalah inti
sebuah kota, yang terdiri dari elemen path,
tersebut
mencul
karena
beberapa isu dan permasalahan yang timbul di
edge, district, nodes, dan landmark.
Analisis Elemen Estetika merupakan salah
wilayah studi. Isu dan masalah yang ada antara
satu elemen dalam perancangan kota, yang
lain Industri yang tidak saling terintegrasi,
terdiri dari proporsi, sumbu, simetri, hirarki,
industri masih berdiri sendiri-sendiri belum
balance, irama, skala, konteks dan kontras
terintegrasi
serta organisasi ruang.
penggunaan infrastruktur. Belum optimalnya
baik
proses
produksi
maupun
Analisis Kriteria Terukur merupakan kriteria
fungsi infrastruktur, hal ini seperti belum adanya
dasar perancangan kota yang dapat diukur
pengolahan limbah, drainase buruk, jalan rusak,
secara
dll.
kuantitatif,
yang
diperoleh dari
fisik
Terjadinya degradasi lingkungan, seperti
faktor
polusi suara, udara, air, dll, karena belum adanya
budaya. Analisis ini meliputi perhitungan
open space dan barrier di kawasan industri.
kepadatan bangunan (building coverage),
Permasalahan lain yaitu pola permukiman yang
ketinggian bangunan, sempadan bangunan
tidak
dan jarak antar bangunan dengan tujuan
transportasi yang terpadu. Isu dan permasalahan
untuk menentukan amplop bangunan.
yang ada secara langsung maupun tidak langsung
pertimbangan-pertimbangan
dasar,
faktor
ekonomi
faktor
maupun
Analisis Kriteria Tak Terukur kriteria yang
tidak dapat diukur secara kuantitatif, tetapi
dapat memberi persepsi yang sama bagi
pengamat yang melihatnya. Oleh karena itu,
kriteria tak terukur lebih menekankan pada
aspek kualitatif di lapangan. Kriteria tak
teratur
serta
belum
adanya
sistem
berdampak pada perkembangan kawasan industri
yang
tidak
terarah,
terpadu
dan
tidak
menghasilkan hasil guna yang optimal bagi
Kabupaten Demak.
Berdasarkan isu dan permasalahan di
wilayah studi yang telah dijelaskan sebelumnya
maka dalam perancangan Kawasan Industri
Gemulak menerapkan konsep “Smart Green
Building, penerapan dengan menggunakan bahan
Industrial
Green
material bangunan yang daur ulang sehingga
Industrial Park terdapat 9 elemen yang dapat
ramah lingkungan. Green Planning and Design,
diterapkan ke dalam perancangan Kawasan
bentuk penerapan dengan perancangan yang
Industri
dapat
mixed use serta ramah terhadap manusia,
menyelesaikan isu permasalahan di wilayah
sehingga menjadi lingkungan yang livable dan
tersebut. 9 elemen tersebut antara lain terdiri dari
dapat mengurangi permasalahan lingkungan.
8 elemen green dan 1 elemen smart, yaitu berupa
Terakhir
Green Open Space, Green Waste, Green
penerapan saling terintegrasi antar industri
Transportation, Green Water, Green Energy,
sehingga dapat meningkatkan efisiensi suatu
Green Community, Green Building, Green
proses produksi.
Park”.
Gemulak
Konsep
dan
Smart
diharapkan
yaitu
Smart
Production,
dengan
Planning and Design, dan Smart Production.
Green Open Space, elemen ini diterapkan
dengan pengadaan barrier, serta penyediaan
RTH 30% (20% RTH aktif dan 10% RTH pasif).
Green
Open
menyelesaikan
Space
ini
digunakan
permasalahan
belum
untuk
adanya
public dan open space yang memadai. Green
Waste, diterapkan dengan pengadaan IPAL
dikawasan industri, hal ini dikarenakan belum
terdapat pengolahan limbah terpadu di wilayah
studi eksisting sehingga dikhawatirkan dapat
Sumber: analisis kelompok 3dan 4b
Gambar 2
mencemari lingkungan.
Green Transportation, digunakan untuk
menyelesaikan masalah transportasi yang belum
terintegrasi
sehingga
penerapannya
berupa
adanya sistem TOD. Green Water, penerapan
berupa pengadaan rain water harvesting yang
Siteplan dan penerapan kosep
Berikur merupakan amplop bangunan yang
diterapkan:
industri
digunakan untuk menyelesaikan masalah sistem
drainase yang buruk dan rawan banjir. Green
Energy, dengan menerapkan solar system (untuk
lampu
jalan,
penggunaan
dll)
energi
sehingga
yang
mengurangi
kurang
ramah
lingkungan.
Green Community, penerapannya dengan
membentuk komunitas hijau yang kreatif dan
proaktif
di
kawasan
permukiman.
Green
permukiman
Sumber: analisis kelompok 3dan 4b
Output di kawasan ini terbagi berdasarkan
Gambar 3
pengaplikasian konsep yang diusung yang
Amplop bangunan
terdiri dari penerapan green building, green
Setelah menetapkan konsep yang dilakukan
kemudian
dilakukan
penyusunan
waste, green transportation, green energy,
Logical
green open space, green community, green
Framework. Logical framework (kerangka kerja
planning,
logis) merupakan sebuah instrumen utama yang
mempunyai metode yang jelas dalam mengelola
kawasan industri Gemulak antara lain perlu
adanya kerjasama pemerintah dan swasta,
dilaksanakan dan dievaluasi. Berikut ini adalah
kerjasama antar lembaga/instansi terkait,
ringkasan dari tabel logical framework dari
dukungan
Kawasan Industri Desa Gemulak.
“Mewujudkan kawasan industri tekstil
yang
mampu
memberikan
kontribusi
terhadap Pendapatan Daerah Kab. Demak
melalui penyerapan tenaga kerja dan
mampu berkontribusi terhadap pelestarian
lingkungan
melalui
konsep
green
manufacture industrial dan konsep green
livable housing.”
sebagai tujuan jangka pendek. Purpose
industri
Gemulak
adalah
“Membuat Lisiba industri dan permukiman
yang terdiri dari jaringan infrastruktur
untuk menunjang kawasan industri seperti
jaringan
jalan,
listrik,
drainase,
telekomunikasi, sanitasi, air bersih, dan
persampahan serta bangunan pabrik dan
rusun pekerja.”
sesudah
dan sumber modal.
Network
analisis
yang
Planning
Analysis
menunjukkan
merupakan
tahapan-tahapan
dalam pembangunan suatu proyek yang berurutan
disertai
waktu/lama
pelaksanaan
sehingga
pelaksanaan proyek dapat berjalan tepat waktu
sesuai yang direncanakan. Critical Path Method
adalah metode untuk menentukan tahapantahapan krusial/kritis yang menjadi tahapan
yang diperlukan dari persiapan, pembangunan
hingga pengelolaan kawasan yaitu selama 20
tahun.
CPM
yang dibuat berdasarkan tahapan
krusial menghubungkan dari tahapan penetapan
lahan,
kontrak
perjanjian,
perizinan,
pembangunan infrastruktur, pembangunan pabrik,
gudang, kantor dan showroom,
pembangunan
hunian perumahan dan sarana penunjang, serta
pengelolaan dan pemeliharaan kawasan industri.
Output: adalah hasil spesifik yang harus
diperoleh
Gemulak
penting dalam suatu proyek.Keseluruhan waktu
Purpose: adalah rincian/bagian dari goals
kawasan
Desa
kerja yang akan ditampung, sumber dana,
tertinggiatau tujuan jangka panjang. Goals
adalah
pemerintah
terkait peruntukan kawasan industri, tenaga
Goals: adalah tingkatan dengan tujuan
Gemulak
smart
disusun untuk memperoleh output. Input di
mengukur bagaimana suatu program dan kegiatan
industri
dan
Input: merupakan masukan yang harus
program. Logical framework memudahkan untuk
kawasan
water,
production.
program serta kemampuan teknis manajemen
green
program
berakhir.
Tahapan NPA yang telah disusun dapat dilihat
pada penjelasan berikut :
Pra konstruksi : terdiri dari tahapandengan
25 tahun, sesuai dengan arahan RTR Kawasan
persiapan
Strategis Nasional dan Rencana Pembangunan
lahan, perencanaan kawasan, penentuan
Jangka Panjang (RPJP) Pemerintah Kabupaten
kontrak perjanjian dan perizinan serta
Demak. Di dalam Kawasan Industri Gemulak,
penentuan AMDAL.
terdapat 2 area yang akan dikerjasamakan
Konstruksi : yang dibagi menjadi 2 bagian
pembangunannya,
yaitu
permukiman.
tahapan
yang
berhubungan
persiapan-persiapan
konstruksi
perumahan.
seperti
untuk
Yang
industri
menjadi
dan
yaitu
area
industri
dan
Dalam kerjasama ini pemerintah memiliki
prioritas
penyelesaian tentu pada bagian konstruksi
peran
industri terlebih dahulu agar kegiatan
pemerintah berhak mendapatkan Pajak Bumi
industri dapat segera dijalankan. Setelah itu
Bangunan (PBB) serta sharing benefit selama
baru
jangka waktu 25 tahun dengan pembagian 5%
dilaksanakan
konstruksi
untuk
dalam
menyediakan
lahan,
namun
untuk pemerintah dan 95% untuk pihak swasta,
perumahan para pekerja industri.
Jangka waktu kerja sama dilakukan selama
tahapan
yang kemudian digunakan untuk membayar
pelengkap
cicilan pembelian lahan yang akan di-own-kan.
seperti penanaman hutan kota, pelengkap
Selain mendapatkan sharing benefit 95% pihak
estetika kawasan, yang dilanjutkan dengan
swasta juga akan mendapatkan semua asset pada
mengoperasionalkan
akhir waktu setelah kerjasama. Pada area industri,
Pasca
konstruksi:
pelaksanaan
adalah
pembangunan
kawasan
dan
swasta juga mendapatkan keuntungan dari omset
monitoring evaluasi.
Penyediaan
membutuhkan
nilai
kawasan
investasi
industri
yang
besar,
pabrik, showroom, biaya sewa semua fasilitas
umum dan retribusi fasilitas.
kebutuhan investasi ini pada umumnya sulit
Peran swasta pada kerjasama ini harus
dipenuhi jika menggunakan dana dari APBD.
mampu membangun pabrik dan hunian serta
Oleh karena itu kerjasama antara pemerintah dan
segala fasilitas dan infrastruktur di dalamnya,
swasta
upaya
selain itu swasta juga bertanggungjawab untuk
menyediakan pembangunan kawasan industri
memelihara asset dengan baik sampai akhir
baik dari segi pembiayaan,pembangunan,hingga
waktu kerjasama.
dianggap
penting
dalam
pengelolaan. Banyak skema dan konsep dalam
Analisis
pembiayaan
pembangunan
melakukan kerjasama pemerintah dan swasta,
Kawasan Industri Gemulak terbagi menjadi 2,
konsep BOO (Build Operate Own) adalah salah
yaitu analisis finansial dan analisis sosial
satu alternatifnya sebagai konsep yang yang
ekonomi. Keseluruhan pembiayaan dalam analisis
paling
finansial
menguntungkan
kedua
belah
pihak.
diperuntukan
untuk
tahapan
pra
Manfaat yang didapat selain sharing anggaran,
konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi.
adalah pembangunan yang lebih efisien dan
Pihak yang bertanggung jawab ialah swasta dan
mendorong terjadinya proses alih teknologi.
pemerintah. Pihak swasta wajib membiayai biaya
pengeluaran pembangunan kawasan industri.
Pemerintah sebagai penyedia lahan. Keuntungan
yang
didapatkan
per-tahunnya
perhitungan
pembiayaan
dibagi
antara analisis finansial dan analisis sosial
menjadi 5% untuk pemerintah dan 95% untuk
ekonomi, kedua analisis tersebut dikatakan layak,
swasta. Dan dalam analisis kelayakannya dibagi
shingga proyek pembangunan Kawasan Industri
antara pemerintah dan swasta, sehingga dapat
Gemulak dapat direalisasikan. Analisis kelayakan
dilihat
dalam analisis finansial antara pemerintah dan
kelayakan
dan
akan
Berdasarkan
keuntungan
kedua
stakeholder tersebut.
Analisis
swasta
sosial
ekonomi
diperuntukan
untuk tahapan konstruksi dan pasca kosntruksi
dinyatakan
layak,
sehingga
proyek
pembangunan ini menguntungkan bagi kedua
stakeholder tersebut.
dan yang bertanggung jawab ialah pihak swasta
dan masyarakat di sekitar kawasan industri.
Swasta memberikan kompensasi ke masyarakat
karena
kerugian
Kesimpulan
Perencanaan Kawasan Industri Gemulak
pembangunan kawasan industri. Timbal baliknya,
merupakan suatu bentuk pengembangan wilayah
masyarakat mendapat peluang usaha dengan
di Kabupaten Demak dalam rangka meningkatkan
memproduksi hasil daur ulang sampah plastic,
pendapatan daerah, mengurangi ketergantungan
kain dan benang dari limbah industri dan
terhadap Kota Semarang dan meningkatkan peran
permukiman. Keuntungan per-tahunnya akan
Kabupaten Demak di wilayah Kedungsepur.
dibagi menjadi 30% untuk swasta dan 70% untuk
Potensi wilayah yang ada akan dikembangkan
masyarakat.
dan masalah yang ada akan diselesaikan melalui
ini
ditimbulkan
a.
akibat
Berikut
yang
KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
adalah
hasil
perhitungan
konsep Smart Green Industrial Park.
analisis finansial dan analisis sosial ekonomi :
Tabel 1
Analisis Pembiayaan
Konsep yang diusung menekankan pada
sistem
keberlanjutan
dan
memperhatikan
keseimbangan dengan alam. Konsep kawasan ini
pun akan diturunkan kedua konsep untuk
permukiman, yaitu Green Livable Housing dan
konsep
industri,
yaitu
Green
Manufacture
Industrial. Untuk mewujudkan kawasan industri,
pada perencanaan yang dilakukan menggunakan
konsep pengelolaan Build Operate Own (BOO)
Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2014
Berdasarkan hasil perhitungan analisis
finansial
dan
sosial
ekonomi
dimana terdapat kerjasama pemerintah dan swasta
proyek
selama 25 tahun dan pada akhir kerjasama,
pembangunan Kawasan Industri Gemulak layak
seluruh asset akan dimiliki oleh pihak swasta.
untuk direalisasikan. Analisis kelayakan tersebut
Berdasarkan
dapat dilihat dari nilai Benefit Cost Ratio
perencanaan
melebihi 1, nilai NPV positif dan nilai IRR
pengelolaan tersebut menunjukan bahwa proyek
melebihi nilai Discount Factor 7,5%.
hasil
analisis
pembiayaan
melalui
kelayakan,
konsep
Kawasan Industri Gemulak layak untuk dapat
Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan
dibangun.
RTH
b. Rekomendasi
Butler, David, John W. Davis. 2000. Urban
Kerjasama antara pemerintah dengan pihak
swasta, telah dilakukan pembagian peran antara
keduanya.
Peran
pemerintah
tidak
hanya
mengalokasikan lahan. Di sisi lain, terdapat
Drainage. London: E & FE Spon
De Chiara and Koppelman. 1990. Standar
Perencanaan Tapak. Jakarta: Erlangga
Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor :
fungsi pemerintah sebagai pemangku kebijakan.
648--384
Diharapkan untuk masa yang akan datang,
739//Kpts//1992
pemerintah dapat menetapkan kebijakan terkait
09//Kpts//1992Tentang
perindustrian di Kabupaten Demak yang lebih
Pembangunan Perumahan dan Permukiman
komprehensif sehingga para investor dalam
dengan
pembangunan proyeknya mendapat suatu acuan
Berimbang
demi terciptanya kondisi yang baik dan kondusif,
tidak hanya bagi investor sendiri, namun juga
lingkungan di wilayah Kabupaten Demak. Peran
pengawasan pemerintah pun diharapkan lebih
intensif
dalam
mengontrol
pengembangan
perindustrian di Kabupaten Demak.
DAFTAR PUSTAKA
Alonso, 1972, A Theory of The Urban Land
Market, The City : Program of Planning,
Alonso W. diterjemahkan oleh Endang Titi
Sunarti
Perumahan
dalam
Laporan
Pekerja
di
Penelitian
Lingkungan
Permukiman Sekitar Kawasan Industri,
dengan kasus Wilayah Pemda Tk. II
Surabaya, Lemlit ITS 1989
Amir, Salim, Suparti, 1994, Perumahan Pekerja
Industri antara Teknologi, Kelayakan dan
Keterjangkauan, bulletin berkala ATAP
ITB edisi No. 1, Juli 1994
Arahan Dan Kriteria Penyediaan RTH Menurut
Peraturan
Menteri
Pekerjaan
Nomor
05/PRT/M/2008
Umum
Mengenai
Tahun
1992
Lingkungan
Nomor
Nomor
:
:
Pedoman
Hunian
yang
Zahnd, Markus. 1999. Perancangan Kota Secara
Terpadu. Yogyakarta: Kanisius
INDUSTRIAL DEVELOPMENT
(Studi Kasus: Desa Gemulak, Kecamatan Sayung, Kabupaten Demak)
Kelompok 3b dan 4b
Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro
(weblog: www.industrializm.blogspot.com, www.studiorancang3b.blogspot.com)
Abstrak: Kabupaten Demak termasuk ke dalam salah satu Kawasan Strategis Nasional yaitu kawasan
Kedungsepur. Hal ini berimplikasi pada pertumbuhan sektor industri di Kabupaten Demak yang mengalami
pertumbuhan lebih pesat dibandingkan dengan kabupaten/kota di Provinsi Jawa Tengah lainnya. Harga tanah
yang masih murah dan upah tenaga kerja yang rendah mendorong para investor memilih Kabupaten Demak
untuk didirikan industri. Termasuk pula di dalamnya yaitu Desa Gemulak yang berada pada Kecamatan Sayung.
Bedasarkan RTRW Kabupaten Demak, Desa Gemulak merupakan salah satu desa yang menjadi fokus
perencanaan kawasan industri. Jarak permukiman dengan industri eksisting yang kurang dari 10 km, tergolong
ke dalam kelas kelerengan datar yaitu 0-8%, permukiman Desa Gemulak yang sebagian besar dijadikan tempat
tinggal pegawai industri yang bekerja di pabrik, serta sudah terlayaninya seluruh desa oleh sistem jaringan listrik
dan sistem jaringan telekomunikasi menjadikan Desa Gemulak sangat potensial untuk dibangun kawasan
industri yang terintegrasi dengan kawasan permukiman. Namun, kawasan industri yang ada saat ini belum
memiliki sistem pengolahan limbah yang terpadu, sehingga mengakibatkan tingkat pencemaran udara dan
pencemaran lingkungan yang cukup tinggi. Ditambah lagi dengan keberadaan jalur pantura yang merupakan
jalan nasional dan dilewati oleh kendaraan terutama kendaraan berat seperti truk dan bus juga memberikan efek
terhadap polusi udara yang ada. Ancaman banjir merupakan salah satu permasalahan di Desa Gemulak yang
merupakan salah satu akibat dari tidak tersedianya prasarana yang memadai seperti drainase, dan berdampak
pada kondisi jalan yang rusak. Tidak terdapatnya pedestrian ways, belum adanya sistem transportasi yang
mumpuni dan terintegrasi, hingga ruang terbuka hijau yang tidak dimaksimalkan dengan baik merupakan
permasalahan-permasalahan yang menarik untuk dikaji. Sehingga nantinya dapat diusung konsep perancangan
yang tepat bagi pembangunan kawasan industri di Desa Gemulak dengan menggunakan manajemen pengelolaan
serta pembiayaan yang realistis dan tepat sasaran.
Kata kunci: kawasan industri, permukiman, konsep perancangan, pengelolaan, pembiayaan.
Abstract: Demak. Regency of Demak is one of the National Strategic Areas called Kedungsepur. This case has
an implication for the economic growth in Regency of Demak, which is more rapidly than the other regency or
city in Central Java Province. Cheap land prices and low labor wages encourage investors choose to
established industry in Demak. This also included Village Gemulak in District Sayung. According to the spatial
plans of Demak, Village Gemulak is one of the villages that are focused to be planned as an industrial area. The
distance between settlement and existing industries that are less than 10 km, belong to the class of flat slope
which is 0-8%, Village Gemulak settlements are mostly used as residence by industrial employees that are
working in the factory, and the fact that the entire villages have been served by the electricity grid system and
telecommunication network systems makes the Village Gemulak potential for an industrial area built integrated
with residential areas. However, the existing industrial area not currently have an integrated waste management
system, resulting in air pollution and environmental pollution are high enough. In addition, the presence of
northern coast path which is the national roads and impassable by vehicle, especially heavy vehicles such as
trucks and buses also have an effect on the existing air pollution. The threat of flood is one of the problems in
Village Gemulak which is a result of the unavailability of adequate infrastructure such as drainage, and the
impact is on the condition of the road. The absence of pedestrian ways, lack of qualified and integrated
transportation system, also unmaximized of the green open space are interesting issues to be studied. So that in
the future can be made a proper concept design for the development of industrial area in Village Gemulak using
realistic and right on target management and financing.
Keywords: industrial, residential, concept design, management, financing.
PENDAHULUAN
sebagaimana yang dimaksud terdiri atas industri
Kedungsepur merupakan kawasan strategis
besar, menengah, kecil/ mikro. Total seluruh
nasional di Jawa Tengah yang meliputi 6 (enam)
kawasan industri yang diperuntukkan oleh perda
kabupaten/kota yaitu Kota Semarang, Kota
RTRW Kabupaten Demak memiliki luas kurang
Salatiga,
Kabupaten
lebih 1800 Ha, diantaranya meliputi Kecamatan
Kendal, Kabupaten Demak dan Kabupaten
Sayung, Kecamatan Karangtengah, Kecamatan
Purwodadi. Kawasan ini menjalin berbagai
Demak,
kemitraan salah satu kemitraan yang mengalami
Karanganyar,
pertumbuhan paling pesat terjadi adalah pada
Kecamatan Karangawen. Mengacu pada RTRW
kemitraan bidang perdagangan dan industri. Pada
tersebut Kelompok 3 dan 4 memilih Kecamatan
bidang perdagangan pertumbuhan paling pesat
Sayung sebagai lokasi perancangan kawasan
terjadi di Kota Semarang dan pada bidang
industri.
Kabupaten
Semarang,
Kecamatan
Mijen,
Kecamatan
Kecamatan
Mranggen,
dan
industri pertumbuhan paling pesat berada di
Dari Kecamatan Sayung maka lokasi
Kabupaten Semarang. Sedangkan Kabupaten
perancangan difokuskan pada Desa Gemulak.
Demak pada bidang perdagangan menempati
Karena menurut Permenperind Desa Gemulak
peringkat ke 4 dan pada bidang industri juga
cocok dijadikan kawasan industry. Dikatakan
menempati peringkat ke 4 dari 6 kabupaten / kota
cocok karena jarak kawasan industri ke pusat kota
di Kedungsepur. Pengembangan industri di
tidak lebih dari 20 km sedangkan Desa Gemulak
Kedungsepur terbukti mengalami kemajuan yang
memiliki jarak kurang lebih 13 kilometer menuju
baik. Hal ini dibuktikan dengan meningkatnya
ke pusat kota yakni kota Semarang, jarak
PDRB Kedungsepur yang banyak disumbang
kawasan industri ke pusat permukiman tidak
sektor industri. Meningkatnya pendapatan daerah
lebih dari 10 km sedangkan Desa Gemulak
dalam sektor industri ini juga mengindikasikan
berjarak kurang dari 10 kilometer ke pusat
adanya perkembangan atau tumbuhnya embrio-
permukiman, Desa Gemulak sudah dilayani oleh
embrio industri baru yang mulai berkembang. Hal
Jalan
ini juga dapat menunjukan bahwa wilayah
Lingkungan, Desa Gemulak memiliki prasarana
Kedungsepur cocok untuk dijadikan kawasan
dasar yang lengkap,
industri. Selain itu munculnya kawasan industri
Gemulak berjarak kurang dari 5 kilometer dari
juga akan dibarengi dengan munculnya kawasan
sungai yang berfungsi sebagai pembuangan
perdagangan sebagai penyalur hasil industri dan
limbah pabrik. Namun Desa Gemulak juga
pemenuhan kebutuhan industri tersebut.
mempunyai
arteri,
Jalan
berbagai
Sekunder
dan
Jalan
topografi datar dan Desa
masalah
yang
akan
Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah
mempersulit untu menjadikan Desa Gemulak
(RTRW) Kabupaten Demak dari tahun 2011
sebagai kawasan industry. Masalah tersebut
hingga 2031 salah satunya mengatur peruntukkan
diantaranya belum adanya system transportasi,
kawasan Industri. Aturan tersebut menjadi acuan
belum adanya pedestrian ways, jalan rusak,
wilayah mana saja yang boleh dijadikan kawasan
belum adanya pengeolahan limbah, system
industri dalam perencanaannya. Kawasan industri
drainase yang buruk, belum adanya open space,
public space dan barrier, dan pola permukiman
kemudahan yang diperuntukan bagi arahan
yang tidak teratur.
indutri dan dikelola secara khusus.
Dalam kawasan indsutri, zona industri dan
area industri terbagi 3 (tiga) unsur utama kegiatan
produksi yaitu : (a) modal (investasi); (b) tenaga
kerja (wiraswasta) ; (C) pengusaha (wiraswasta)
di bidang investasi; ketiganya dapat mengubah
struktur ekonomi daerah menjadi lebih industrial
dan produktif. Berdasarkan batasan di atas ada
beberapa hal yang dapat dimanfaatkan dari
kawasan industri, yaitu:
a) Berkaitan deengan besaran dan lokasi
Sumber: Analisis Kelas B, 2014.
Gambar 1
Dari
kendala
yang
Kawasan
dihadapi
untuk
Industri
dampak-dampak
bisa
tertentu
menghasilkan
bagi
wilaya
menjadikan Desa Gemulak sebagai kawasan
sekitarnya, yang bila diinginkan bisa
industry maka perlu dipilih konsep untuk
diarahkan;
b) Bisa menjadi bidang usaha pengadaan dan
menangani permasalahan tersebut. Konsep yang
tepat
adalah
“Smart
Green
pemasaran
Industrial
industri”
menurut
kaidah-kaidah ekonomi pertanahan kota;
c) Bisa menjadi sarana kemudahan usaha
Development”.
yang secara nyata dapat diberikan berbagai
KAJIAN LITERATUR
a.
“lahan
Kawasan Industri
Kawasan menurut Undang-Undang Nomor
b.
bentuk insentif atau subsidi.
Smart Green Industrial Development
24 Tahun 1992 adalah Wilayah dengan fungsi
Teori Smart Green Industrial Development
utama lindung atau budidaya. Kawasan industri
ini terdapat dua kata kunci yakni Smart dan
menurut Keputusan Presiden Nomor 53 Tahun
Green. Kata kunci smart ini diambil dari konsep
1989
1,
Smart City yang memiliki pengertian yakni suatu
merupakan kawasan tempat pemusatan kegiatan
konsep sebagai respon konseptual terhadap
industry
yang
berbagai krisis perkotaan untuk mengembalikan
dilengkapi dengan sarana dan prasarana serta
hubungan antar manusia, ruang binaan dan ruang
fasilitas penunjang lainnya yang disediakan oleh
alami yang lebih harmonis (penataanruang.net).
badan pengelola (pemerintah/swasta), sehingga
Tujuan utama dari konsep Smart City ini yaitu
para investor akan memiliki semangat untuk
melestarikan
memasukkan
industri.
saing, dan membangun masyarakat yang madani.
Menurut Unido (1987:6) kawasan industri dapat
Konsep smar city dapat didefinisikan menjadi 6
didefinisikan sebidang lahan yang dipetak sesuai
dimensi yakni Smart Economy, Smart Mobility,
dengan rancangan, dilengkapi dengan jalan dan
Smart Environment, Smart People, Smart Living,
tentang
Kawasan
pengolahan
modalnya
Industri
Pasal
(manufacture)
disektor
lingkungan,
menigkatkan
daya
dan Smart Governance (www. Smart-cities.eu).
Kata kunci green terilhami dari konsep
Green City, Green city yang bisa dikatakan
sebagai kota ekologis (Nicholas, 2012) memiliki
fokus penelitian. Sedangkan metode kuantitatif
adalah metode penelitian yang sifatnya induktif.
Pada metode penelitian kualitatif, data
pengertian ialah adanya keseimbangan antara
biasanya
dikumpulkan
melalui
pembangunan dan perkembangan kota dengan
wawancara, observasi, pelibatan langsung peneliti
kelestarian lingkungan. Konsep ini menekankan
serta diskusi. Sedangkan data pada metode
pada kebutuhan terhadap rencana pengembangan
penelitian kuantitatif diperoleh dengan cara
kota dan kota-kota baru memperhatikan kondisi
pengisian angket
ekologis lokal dan meminimalisir dampak yang
Sehingga,
merugikan dari pengembangan kota. Konsep
pengumpulan data dilakukan dengan beragam
Green city memiliki 8 atribut yakni Green
cara yaitu observasi, wawancara dan kuisioner
Planning and Design, Green Open Space, dan
yang dilakukan untuk mendapatkan data primer
Green Community, Green Energy, Green Waste,
seperti kondisi air baku, tingkat penurunaan tanah
dan Green Water, Green Transportation, Green
(land subsidence), tingkat kemaikan muka air
Building.
laut, dll. Disamping itu juga ada metode telaah
maupun
dalam
kegiatan
telaah dokumen.
penelitian
ini
metode
Smart Green Industrial Development ini
dokumen yang digunakan untuk mendapatkan
merupakan kumpulan industry dalam satu tempat,
data sekunder seperti data jumlah penduduk, luas
dimana
wilayah administrasi, penggunaan lahan dan lain
pelakunya
mencoba
meningkatkan
performansi, lingkungan, ekonomi, dan sosial.
Konsep ini berusaha mengintegrasikan elemenelemen
fisik
penggunaan
maupun
teknologi
sistemnya,
untuk
sebagainya.
Jenis analisis yang digunakan dalam
melalui
penelitian, untuk menjawab pertanyaan dan
meminimalisir
mencapai tujuan penelitian sesuai dengan sasaran
dampak lingkungan.
penelitian yang akan dicapai yaitu :
Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang.
METODE PENELITIAN
Analisis
Penelitian tentang pengembangan kawasan
aktivitas
kondisi
kawasan.
Development
aktivitas
telah
Desa
Gemulak
akan
untuk
mengetahui kegiatan yang berlangsung pada
industri dengan konsep Smart Green Industrial
di
dilakukan
Apabila
karakteristik
teridentifikasi,
maka
menggunakan pendekatan penelitian kualitatif
selanjutnya dilakukan analisis kebutuhan
dan kuantitatif. Metode kualitatif adalah metode
ruang untuk menampung segala aktivitas
penelitian yang sifatnya deskriptif dan induktif.
yang dilakukan oleh masyarakat.
Pada metode ini, penelitian sebuah fenomena
Analisis Tapak merupakan analisis yang
akan berangkat dari data yang ada, bukan dari
digunakan dalam suatu rencana perancangan
sebuah teori. Jadi fokus penelitian kualitatif
kota
bukan pada pembuktian sebuah teori yang sudah
merumuskan program ruang berdasarkan
ada, adapun landasan teori yang digunakan
karakteristik aktivitas pengguna dan aktivitas
biasanya sekedar digunakan sebagai penopang
ruang.
fisik
dan
digunakan
juga
untuk
Analisis Infrastruktur merupakan analisis
terukur terdiri dari acces, compatibility,
views, identity, sense dan livability.
yang dilakukan untuk mengetahui kondisi
infrastruktur eksisting pada wilayah studi,
serta akan menjadi pedoman pada rencana
HASIL PEMBAHASAN
Kawasan Industri yang akan direncanakan
pembuatan infrastruktur baru.
Analisis Elemen Perancangan Kota yang
berada
di
Desa
Gemulak
dengan
luas
terdiri dari land use, building form and
perancangan sebesar + 50 Ha. Namun di sana
building mass, open space, parking and
masih terdapat beberapa permasalahan yang
circulation,
harus
signage,
pedestrian
ways,
diselesaikan
jika
sebelum
menjadi
kawasan industri. Masalah inti yang ada di
activity support dan preservation.
Analisis Elemen Citra Kota merupakan
wilayah studi yaitu tidak terintegrasinya kawasan
analisis mendasar yang digunakan untuk
industri yang menyebabkan belum tersedianya
membangunan gambaran mental terhadap
infrastruktur dan fasilitas penunjang.
Masalah inti
sebuah kota, yang terdiri dari elemen path,
tersebut
mencul
karena
beberapa isu dan permasalahan yang timbul di
edge, district, nodes, dan landmark.
Analisis Elemen Estetika merupakan salah
wilayah studi. Isu dan masalah yang ada antara
satu elemen dalam perancangan kota, yang
lain Industri yang tidak saling terintegrasi,
terdiri dari proporsi, sumbu, simetri, hirarki,
industri masih berdiri sendiri-sendiri belum
balance, irama, skala, konteks dan kontras
terintegrasi
serta organisasi ruang.
penggunaan infrastruktur. Belum optimalnya
baik
proses
produksi
maupun
Analisis Kriteria Terukur merupakan kriteria
fungsi infrastruktur, hal ini seperti belum adanya
dasar perancangan kota yang dapat diukur
pengolahan limbah, drainase buruk, jalan rusak,
secara
dll.
kuantitatif,
yang
diperoleh dari
fisik
Terjadinya degradasi lingkungan, seperti
faktor
polusi suara, udara, air, dll, karena belum adanya
budaya. Analisis ini meliputi perhitungan
open space dan barrier di kawasan industri.
kepadatan bangunan (building coverage),
Permasalahan lain yaitu pola permukiman yang
ketinggian bangunan, sempadan bangunan
tidak
dan jarak antar bangunan dengan tujuan
transportasi yang terpadu. Isu dan permasalahan
untuk menentukan amplop bangunan.
yang ada secara langsung maupun tidak langsung
pertimbangan-pertimbangan
dasar,
faktor
ekonomi
faktor
maupun
Analisis Kriteria Tak Terukur kriteria yang
tidak dapat diukur secara kuantitatif, tetapi
dapat memberi persepsi yang sama bagi
pengamat yang melihatnya. Oleh karena itu,
kriteria tak terukur lebih menekankan pada
aspek kualitatif di lapangan. Kriteria tak
teratur
serta
belum
adanya
sistem
berdampak pada perkembangan kawasan industri
yang
tidak
terarah,
terpadu
dan
tidak
menghasilkan hasil guna yang optimal bagi
Kabupaten Demak.
Berdasarkan isu dan permasalahan di
wilayah studi yang telah dijelaskan sebelumnya
maka dalam perancangan Kawasan Industri
Gemulak menerapkan konsep “Smart Green
Building, penerapan dengan menggunakan bahan
Industrial
Green
material bangunan yang daur ulang sehingga
Industrial Park terdapat 9 elemen yang dapat
ramah lingkungan. Green Planning and Design,
diterapkan ke dalam perancangan Kawasan
bentuk penerapan dengan perancangan yang
Industri
dapat
mixed use serta ramah terhadap manusia,
menyelesaikan isu permasalahan di wilayah
sehingga menjadi lingkungan yang livable dan
tersebut. 9 elemen tersebut antara lain terdiri dari
dapat mengurangi permasalahan lingkungan.
8 elemen green dan 1 elemen smart, yaitu berupa
Terakhir
Green Open Space, Green Waste, Green
penerapan saling terintegrasi antar industri
Transportation, Green Water, Green Energy,
sehingga dapat meningkatkan efisiensi suatu
Green Community, Green Building, Green
proses produksi.
Park”.
Gemulak
Konsep
dan
Smart
diharapkan
yaitu
Smart
Production,
dengan
Planning and Design, dan Smart Production.
Green Open Space, elemen ini diterapkan
dengan pengadaan barrier, serta penyediaan
RTH 30% (20% RTH aktif dan 10% RTH pasif).
Green
Open
menyelesaikan
Space
ini
digunakan
permasalahan
belum
untuk
adanya
public dan open space yang memadai. Green
Waste, diterapkan dengan pengadaan IPAL
dikawasan industri, hal ini dikarenakan belum
terdapat pengolahan limbah terpadu di wilayah
studi eksisting sehingga dikhawatirkan dapat
Sumber: analisis kelompok 3dan 4b
Gambar 2
mencemari lingkungan.
Green Transportation, digunakan untuk
menyelesaikan masalah transportasi yang belum
terintegrasi
sehingga
penerapannya
berupa
adanya sistem TOD. Green Water, penerapan
berupa pengadaan rain water harvesting yang
Siteplan dan penerapan kosep
Berikur merupakan amplop bangunan yang
diterapkan:
industri
digunakan untuk menyelesaikan masalah sistem
drainase yang buruk dan rawan banjir. Green
Energy, dengan menerapkan solar system (untuk
lampu
jalan,
penggunaan
dll)
energi
sehingga
yang
mengurangi
kurang
ramah
lingkungan.
Green Community, penerapannya dengan
membentuk komunitas hijau yang kreatif dan
proaktif
di
kawasan
permukiman.
Green
permukiman
Sumber: analisis kelompok 3dan 4b
Output di kawasan ini terbagi berdasarkan
Gambar 3
pengaplikasian konsep yang diusung yang
Amplop bangunan
terdiri dari penerapan green building, green
Setelah menetapkan konsep yang dilakukan
kemudian
dilakukan
penyusunan
waste, green transportation, green energy,
Logical
green open space, green community, green
Framework. Logical framework (kerangka kerja
planning,
logis) merupakan sebuah instrumen utama yang
mempunyai metode yang jelas dalam mengelola
kawasan industri Gemulak antara lain perlu
adanya kerjasama pemerintah dan swasta,
dilaksanakan dan dievaluasi. Berikut ini adalah
kerjasama antar lembaga/instansi terkait,
ringkasan dari tabel logical framework dari
dukungan
Kawasan Industri Desa Gemulak.
“Mewujudkan kawasan industri tekstil
yang
mampu
memberikan
kontribusi
terhadap Pendapatan Daerah Kab. Demak
melalui penyerapan tenaga kerja dan
mampu berkontribusi terhadap pelestarian
lingkungan
melalui
konsep
green
manufacture industrial dan konsep green
livable housing.”
sebagai tujuan jangka pendek. Purpose
industri
Gemulak
adalah
“Membuat Lisiba industri dan permukiman
yang terdiri dari jaringan infrastruktur
untuk menunjang kawasan industri seperti
jaringan
jalan,
listrik,
drainase,
telekomunikasi, sanitasi, air bersih, dan
persampahan serta bangunan pabrik dan
rusun pekerja.”
sesudah
dan sumber modal.
Network
analisis
yang
Planning
Analysis
menunjukkan
merupakan
tahapan-tahapan
dalam pembangunan suatu proyek yang berurutan
disertai
waktu/lama
pelaksanaan
sehingga
pelaksanaan proyek dapat berjalan tepat waktu
sesuai yang direncanakan. Critical Path Method
adalah metode untuk menentukan tahapantahapan krusial/kritis yang menjadi tahapan
yang diperlukan dari persiapan, pembangunan
hingga pengelolaan kawasan yaitu selama 20
tahun.
CPM
yang dibuat berdasarkan tahapan
krusial menghubungkan dari tahapan penetapan
lahan,
kontrak
perjanjian,
perizinan,
pembangunan infrastruktur, pembangunan pabrik,
gudang, kantor dan showroom,
pembangunan
hunian perumahan dan sarana penunjang, serta
pengelolaan dan pemeliharaan kawasan industri.
Output: adalah hasil spesifik yang harus
diperoleh
Gemulak
penting dalam suatu proyek.Keseluruhan waktu
Purpose: adalah rincian/bagian dari goals
kawasan
Desa
kerja yang akan ditampung, sumber dana,
tertinggiatau tujuan jangka panjang. Goals
adalah
pemerintah
terkait peruntukan kawasan industri, tenaga
Goals: adalah tingkatan dengan tujuan
Gemulak
smart
disusun untuk memperoleh output. Input di
mengukur bagaimana suatu program dan kegiatan
industri
dan
Input: merupakan masukan yang harus
program. Logical framework memudahkan untuk
kawasan
water,
production.
program serta kemampuan teknis manajemen
green
program
berakhir.
Tahapan NPA yang telah disusun dapat dilihat
pada penjelasan berikut :
Pra konstruksi : terdiri dari tahapandengan
25 tahun, sesuai dengan arahan RTR Kawasan
persiapan
Strategis Nasional dan Rencana Pembangunan
lahan, perencanaan kawasan, penentuan
Jangka Panjang (RPJP) Pemerintah Kabupaten
kontrak perjanjian dan perizinan serta
Demak. Di dalam Kawasan Industri Gemulak,
penentuan AMDAL.
terdapat 2 area yang akan dikerjasamakan
Konstruksi : yang dibagi menjadi 2 bagian
pembangunannya,
yaitu
permukiman.
tahapan
yang
berhubungan
persiapan-persiapan
konstruksi
perumahan.
seperti
untuk
Yang
industri
menjadi
dan
yaitu
area
industri
dan
Dalam kerjasama ini pemerintah memiliki
prioritas
penyelesaian tentu pada bagian konstruksi
peran
industri terlebih dahulu agar kegiatan
pemerintah berhak mendapatkan Pajak Bumi
industri dapat segera dijalankan. Setelah itu
Bangunan (PBB) serta sharing benefit selama
baru
jangka waktu 25 tahun dengan pembagian 5%
dilaksanakan
konstruksi
untuk
dalam
menyediakan
lahan,
namun
untuk pemerintah dan 95% untuk pihak swasta,
perumahan para pekerja industri.
Jangka waktu kerja sama dilakukan selama
tahapan
yang kemudian digunakan untuk membayar
pelengkap
cicilan pembelian lahan yang akan di-own-kan.
seperti penanaman hutan kota, pelengkap
Selain mendapatkan sharing benefit 95% pihak
estetika kawasan, yang dilanjutkan dengan
swasta juga akan mendapatkan semua asset pada
mengoperasionalkan
akhir waktu setelah kerjasama. Pada area industri,
Pasca
konstruksi:
pelaksanaan
adalah
pembangunan
kawasan
dan
swasta juga mendapatkan keuntungan dari omset
monitoring evaluasi.
Penyediaan
membutuhkan
nilai
kawasan
investasi
industri
yang
besar,
pabrik, showroom, biaya sewa semua fasilitas
umum dan retribusi fasilitas.
kebutuhan investasi ini pada umumnya sulit
Peran swasta pada kerjasama ini harus
dipenuhi jika menggunakan dana dari APBD.
mampu membangun pabrik dan hunian serta
Oleh karena itu kerjasama antara pemerintah dan
segala fasilitas dan infrastruktur di dalamnya,
swasta
upaya
selain itu swasta juga bertanggungjawab untuk
menyediakan pembangunan kawasan industri
memelihara asset dengan baik sampai akhir
baik dari segi pembiayaan,pembangunan,hingga
waktu kerjasama.
dianggap
penting
dalam
pengelolaan. Banyak skema dan konsep dalam
Analisis
pembiayaan
pembangunan
melakukan kerjasama pemerintah dan swasta,
Kawasan Industri Gemulak terbagi menjadi 2,
konsep BOO (Build Operate Own) adalah salah
yaitu analisis finansial dan analisis sosial
satu alternatifnya sebagai konsep yang yang
ekonomi. Keseluruhan pembiayaan dalam analisis
paling
finansial
menguntungkan
kedua
belah
pihak.
diperuntukan
untuk
tahapan
pra
Manfaat yang didapat selain sharing anggaran,
konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi.
adalah pembangunan yang lebih efisien dan
Pihak yang bertanggung jawab ialah swasta dan
mendorong terjadinya proses alih teknologi.
pemerintah. Pihak swasta wajib membiayai biaya
pengeluaran pembangunan kawasan industri.
Pemerintah sebagai penyedia lahan. Keuntungan
yang
didapatkan
per-tahunnya
perhitungan
pembiayaan
dibagi
antara analisis finansial dan analisis sosial
menjadi 5% untuk pemerintah dan 95% untuk
ekonomi, kedua analisis tersebut dikatakan layak,
swasta. Dan dalam analisis kelayakannya dibagi
shingga proyek pembangunan Kawasan Industri
antara pemerintah dan swasta, sehingga dapat
Gemulak dapat direalisasikan. Analisis kelayakan
dilihat
dalam analisis finansial antara pemerintah dan
kelayakan
dan
akan
Berdasarkan
keuntungan
kedua
stakeholder tersebut.
Analisis
swasta
sosial
ekonomi
diperuntukan
untuk tahapan konstruksi dan pasca kosntruksi
dinyatakan
layak,
sehingga
proyek
pembangunan ini menguntungkan bagi kedua
stakeholder tersebut.
dan yang bertanggung jawab ialah pihak swasta
dan masyarakat di sekitar kawasan industri.
Swasta memberikan kompensasi ke masyarakat
karena
kerugian
Kesimpulan
Perencanaan Kawasan Industri Gemulak
pembangunan kawasan industri. Timbal baliknya,
merupakan suatu bentuk pengembangan wilayah
masyarakat mendapat peluang usaha dengan
di Kabupaten Demak dalam rangka meningkatkan
memproduksi hasil daur ulang sampah plastic,
pendapatan daerah, mengurangi ketergantungan
kain dan benang dari limbah industri dan
terhadap Kota Semarang dan meningkatkan peran
permukiman. Keuntungan per-tahunnya akan
Kabupaten Demak di wilayah Kedungsepur.
dibagi menjadi 30% untuk swasta dan 70% untuk
Potensi wilayah yang ada akan dikembangkan
masyarakat.
dan masalah yang ada akan diselesaikan melalui
ini
ditimbulkan
a.
akibat
Berikut
yang
KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
adalah
hasil
perhitungan
konsep Smart Green Industrial Park.
analisis finansial dan analisis sosial ekonomi :
Tabel 1
Analisis Pembiayaan
Konsep yang diusung menekankan pada
sistem
keberlanjutan
dan
memperhatikan
keseimbangan dengan alam. Konsep kawasan ini
pun akan diturunkan kedua konsep untuk
permukiman, yaitu Green Livable Housing dan
konsep
industri,
yaitu
Green
Manufacture
Industrial. Untuk mewujudkan kawasan industri,
pada perencanaan yang dilakukan menggunakan
konsep pengelolaan Build Operate Own (BOO)
Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2014
Berdasarkan hasil perhitungan analisis
finansial
dan
sosial
ekonomi
dimana terdapat kerjasama pemerintah dan swasta
proyek
selama 25 tahun dan pada akhir kerjasama,
pembangunan Kawasan Industri Gemulak layak
seluruh asset akan dimiliki oleh pihak swasta.
untuk direalisasikan. Analisis kelayakan tersebut
Berdasarkan
dapat dilihat dari nilai Benefit Cost Ratio
perencanaan
melebihi 1, nilai NPV positif dan nilai IRR
pengelolaan tersebut menunjukan bahwa proyek
melebihi nilai Discount Factor 7,5%.
hasil
analisis
pembiayaan
melalui
kelayakan,
konsep
Kawasan Industri Gemulak layak untuk dapat
Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan
dibangun.
RTH
b. Rekomendasi
Butler, David, John W. Davis. 2000. Urban
Kerjasama antara pemerintah dengan pihak
swasta, telah dilakukan pembagian peran antara
keduanya.
Peran
pemerintah
tidak
hanya
mengalokasikan lahan. Di sisi lain, terdapat
Drainage. London: E & FE Spon
De Chiara and Koppelman. 1990. Standar
Perencanaan Tapak. Jakarta: Erlangga
Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor :
fungsi pemerintah sebagai pemangku kebijakan.
648--384
Diharapkan untuk masa yang akan datang,
739//Kpts//1992
pemerintah dapat menetapkan kebijakan terkait
09//Kpts//1992Tentang
perindustrian di Kabupaten Demak yang lebih
Pembangunan Perumahan dan Permukiman
komprehensif sehingga para investor dalam
dengan
pembangunan proyeknya mendapat suatu acuan
Berimbang
demi terciptanya kondisi yang baik dan kondusif,
tidak hanya bagi investor sendiri, namun juga
lingkungan di wilayah Kabupaten Demak. Peran
pengawasan pemerintah pun diharapkan lebih
intensif
dalam
mengontrol
pengembangan
perindustrian di Kabupaten Demak.
DAFTAR PUSTAKA
Alonso, 1972, A Theory of The Urban Land
Market, The City : Program of Planning,
Alonso W. diterjemahkan oleh Endang Titi
Sunarti
Perumahan
dalam
Laporan
Pekerja
di
Penelitian
Lingkungan
Permukiman Sekitar Kawasan Industri,
dengan kasus Wilayah Pemda Tk. II
Surabaya, Lemlit ITS 1989
Amir, Salim, Suparti, 1994, Perumahan Pekerja
Industri antara Teknologi, Kelayakan dan
Keterjangkauan, bulletin berkala ATAP
ITB edisi No. 1, Juli 1994
Arahan Dan Kriteria Penyediaan RTH Menurut
Peraturan
Menteri
Pekerjaan
Nomor
05/PRT/M/2008
Umum
Mengenai
Tahun
1992
Lingkungan
Nomor
Nomor
:
:
Pedoman
Hunian
yang
Zahnd, Markus. 1999. Perancangan Kota Secara
Terpadu. Yogyakarta: Kanisius