Analisis istisna' terhadap penerapan tawar ganti rugi secara sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan.

ANALISIS ISTIS{ N A< TERHADAP PENETAPAN TAWAR
MENAWAR GANTI RUGI SECARA SEPIHAK OLEH
DEVELOPER PT. SAMI KARYA DI PERUMAHAN
GRAHA SAMUDRA KAB. LAMONGAN
Skripsi

Oleh:
Intan Mahdia Izzati
NIM. C72213132

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SUNAN AMPEL
FAKULTAS SYARI’AH DAN HUKUM
JURUSAN HUKUM PERDATA ISLAM
PRODI HUKUM EKONOMI SYARIAH (MUAMALAH)
SURABAYA
2017

ABSTRAK
Dalam penulisan skripsi ini penulis mengambil judul “Analisis Istis}na>’
Terhadap Penetapan Tawar Menawar Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer
PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan”. Penelitian ini

bertujuan untuk mengetahui (1) Bagaimana praktik penetapan tawar menawar
ganti rugi secara sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha
Samudra Kab. Lamongan? (2) Bagaimana analisis Istis}na>’ terhadap penetapan
tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer PT. Sami Karya di
Perumahan Graha Samudra?.
Data yang diperlukan dalam penelitian ini dikumpulkan dengan teknik
wawancara (interview) dan studi pustaka yang kemudian dianalisis dengan
teknik deskriptif dalam menjabarkan data tentang analisis Istis}na>’ terhadap
penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak yang dilakukan oleh
developer PT. Sami Karya. Selanjutnya data tersebut dianalisis dari prespektif
hukum Islam dengan teknik kualitatif dalam pola pikir deduktif, yaitu dengan
meletakkan norma hukum Istis}na>’ sebagai rujukan dalam menilai fakta-fakta
khusus mengenai penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh
developer PT. Sami Karya.
Hasil penelitian menyimpulkan bahwa penetapan tawar menawar ganti rugi
secara sepihak oleh developer terjadi atas kelalaian developer akibat
keterlambatan penyelesaian pembangunan rumah. Pada prosesnya ganti rugi yang
diajukan oleh pemesan (konsumen) sebelumnya yakni pengembalian uang muka
(down payment) dan otomatis membatalkan perjanjian tidak dapat dipenuhi oleh
developer, sehingga pilihan kedua jatuh kepada penambahan waktu untuk

menyelesaikan pembangunan rumah dan membayar denda. Namun, pilihan yang
dijatuhkan oleh developer harus dipenuhi oleh pemesan (konsumen) agar samasama tidak ada pihak yang dirugikan, karenanya pihak konsumen terpaksa
mengikuti kemauan developer tersebut. Menurut analisis istis}na>’, praktik
penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer tidak sesuai
dengan beberapa syarat istis}na>’ yakni dalam hal setelah perjanjian disepakati
maka tidak ada kata tawar menawar dan pemesan (konsumen) memiliki hak
pilihan untuk melanjutkan atau membatalkan pejanjian. Pada praktiknya,
developer menawar ganti rugi secara sepihak agar pemesan (konsumen)
menerima apa yang dipilih oleh developer dengan meminta tambahan waktu juga
pembayaran denda tiap harinya sampai pembangunan rumah selesai. Pada
prosesnya juga pemesan (konsumen) tidak bisa merasakan hak pilihnya untuk
membatalkan perjanjian tersebut.
Dari kesimpulan di atas, saran yang dapat diberikan bagi pihak developer,
diharapkan untuk memenuhi prestasinya yang telah dituangkan dalam isi
kontrak. Selain itu, pihak developer juga lebih memperhatikan konsumennya dan
menghargai keputusan yang diberikan oleh konsumen.



iv

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

DAFTAR ISI
Halaman
SAMPUL DALAM .......................................................................................... i
PERNYATAAN KEASLIAN ......................................................................... ii
PERSETUJUAN PEMBIMBING ................................................................... iii
ABSTRAK ....................................................................................................... iv
KATA PENGANTAR ..................................................................................... v
DAFTAR ISI .................................................................................................... vii
DAFTAR GAMBAR ...................................................................................... x
DAFTAR TRANSLITERASI ......................................................................... xi
BAB I

PENDAHULUAN
A. Latar Belakang............................................................................

1

B. Identifikasi Masalah dan Batasan Masalah ................................

5

C. Rumusan Masalah .......................................................................

6

D. Kajian Pustaka ............................................................................

6

E. Tujuan Penelitian ........................................................................

10

F. Kegunaan Hasil Penelitian .........................................................

10

G. Definisi Operasional ...................................................................

11

H. Metode Penelitian .......................................................................

12

I. Sistematika Pembahasan ...........................................................

16

BAB II KONSEP ISTIS{NA’...................................................................

18

1.

Pengertian Istis}na>’ ...............................................................

18

2.

Landasan Hukum Istis}na>’ ....................................................

21

3.

Rukun dan Syarat Istis}na>’ ...................................................

23

vii

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

4.

Sifat Akad Istis}na>’ ..............................................................

24

5.

Perbandingan Antara Sala>m dan Istis}na>’ ............................

25

B. Uang Muka/Down Payment (Urbu>n).........................................

26

C. Wanprestasi dan Ganti Rugi.......................................................

28

1.

Wanprestasi ........................................................................

28

2.

Ganti Rugi ...........................................................................

30

BAB III PRAKTIK PENETAPAN TAWAR MENAWAR GANTI RUGI
SECARA SEPIHAK OLEH DEVELOPER PT. SAMI KARYA DI
PERUMAHAN GRAHA SAMUDRA KAB. LAMONGAN

A. Gambaran PT. Sami Karya .........................................................

34

1. Profil dan Legalitas PT. Sami Karya .....................................

34

2. Produk ...................................................................................

35

B. Perjanjian Pembelian Rumah dan Praktik Penetapan Ganti
Rugi Oleh Developer ..................................................................

39

1. Perjanjian Pembelian Rumah Melalui Developer PT. Sami
Karya .....................................................................................

39

2. Praktik Penetapan Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh

Developer ...............................................................................

47

BAB IV ANALISIS ISTIS{NA’ Terhadap Praktik Penetapan Tawar Menawar
Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer ............................

63

PENUTUP
A. Kesimpulan .................................................................................

68

B. Saran ...........................................................................................

69

viii

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN



ix

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Perkembangan perumahan dewasa ini meningkat dengan pesat. Hal
tersebut disebabkan karena tuntutan yang sangat tinggi dan mendesak akan
kebutuhan perumahan sebagai tempat tinggal. Perumahan merupakan salah
satu kebutuhan dasar manusia dan merupakan faktor penting dalam
peningkatan harkat dan martabat manusia. Ini merupakan persoalan yang
sangat dominan dalam kelangsungan hidup manusia untuk menjalankan segala
aktivitasnya.
Dalam

memenuhi

kebutuhan

pembangunan

perumahan,

pasti

memerlukan pihak lain untuk membuatkannya. Hal seperti itu dapat dilakukan
melalui jual beli Istis}na>’, yaitu akad jual beli dalam bentuk pemesanan
pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang
disepakati antara pemesan (pembeli/musta}ni’) dan penjual (pembuat/s}ani’).1
Kedua belah pihak bersepakat atas harga serta sistem pembayaran; apakah
pembayaran dilakukan di muka, melalui cicilan, atau ditangguhkan sampai
suatu waktu pada masa yang akan datang.2
Qur’an Surat Al-Baqarah ayat 282

…!‫ﻩ‬#‫ﺴﻤ"ﻰ ﻓﹶﺎﻛﹾﺘ!ﺒ!ﻮ‬
$ ‫ﻞﹴ &ﻣ‬#‫ﻦﹴ ﹺﺇﻟﹶﻰ ﺃﹶﺟ‬#‫ﻳ‬%‫ﻢ! ﺑﹺﺪ‬#‫ﻨﻮ"ﺍ ﹺﺇﺫﹶﺍ ﺗ&ﺪ&ﺍﻳ&ﻨ!ﺘ‬$‫ﻦ! ﺀَﺍ &ﻣ‬#‫ﻳ‬%‫ﻬ!ﺎﺍﻟﱠﺬ‬,‫ﻳ!ﺄﹶﻳ‬


1

Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 06/DSN-MUI/VI/2000 tentang Jual Beli Istis}na>’
Muhammad Syafi’I Antonio, Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik (Jakarta: Gema Insani Press,
2011), Cet. Ke 1, 113.
2

1
digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

2

“Hai orang-orang yang beriman! Jika kamu bermuamalah tidak secara tunai
sampai waktu tertentu, buatlah secara tertulis…” (QS. Al-Baqarah [2]: 282).3
Qur’an Surat Al-Maidah ayat 1

…!‫ﺩ‬#‫ﻨﻮ"ﺍ ﹶﺃ "ﻭﹸﻓﻮ"ﺍ ﺑﹺﺎﻟﹾﻌ'ﻘﹸﻮ‬$‫ﻦ! ﺁ &ﻣ‬#‫ﻳ‬%‫ﻬ!ﺎﺍﻟﱠﺬ‬,‫ﻳ!ﺄﹶﻳ‬
“Hai orang-orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu…” (QS. Al-Maidah
[5]: 1).4
Pembuatan rumah dalam lingkup perumahan tidak luput dari pihakpihak yang berkaitan dengan perumahan tersebut. Pihak-pihak tersebut
diantaranya developer atau pengembang dan pemesan atau konsumen. Dalam
perkembangannya, developer atau pengembang melakukan penambahan
beberapa sistem pembayaran yakni dikelola sendiri maupun melakukan
kerjasama dengan pihak bank terkait. Produk KPR (Kredit Pemilikan Rumah)
yang ditawarkan oleh bank konvensional maupun bank syariah.
Dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen disebutkan bahwa developer atau pelaku usaha adalah setiap orang
perseorangan atau badan usaha, baik yang berbentuk badan hukum maupun
bukan badan hukum

yang didirikan dan berkedudukan atau melakukan

kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik sendiri
maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha
dalam bidang ekonomi. 5 Pelaku usaha memiliki kewajiban memberikan
informasi yang benar, jelas, dan jujur, karena ketiadaan informasi yang tidak

3

Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahannya, (Bandung: PT. Syaamil Cipta Media,
2004), 48.
4
Ibid, 106.
5
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, 2.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

3

memadai dari pelaku usaha merupakan salah satu cacat produk (cacat
informasi), yang akan sangat merugikan konsumen.6
Pemesanan unit rumah di perumahan yang dikelola sendiri oleh

developer juga tidak lepas dari masalah-masalah seperti adanya suatu
penyimpangan dari salah satu pihak, developer maupun pemesan. Hal tersebut
dikarenakan adanya iktikad buruk dari awal perjanjian yang berujung pada
ingkar janji terhadap kewajiban yang telah tertuang dalam kontrak.
Dalam isi perjanjian biasanya dituangkan akibat apabila salah satu pihak
terbukti melakukan pelanggaran atau tidak memenuhi kewajiban dalam
kontrak, salah satunya adalah ganti rugi. Besaran ganti rugi sebelumnya telah
disepakati para pihak yang bersangkutan. Ganti rugi terdiri atas beberapa
jenis, yaitu:7
a. Ganti rugi biaya;
b. Ganti rugi bunga;
c. Ganti rugi denda;
d. Ganti rugi harta kekayaan melalui penyitaan;
e. Ganti rugi ongkos perkara.
Seperti yang terjadi pada salah satu perumahan di Lamongan tepatnya di
Perumahan Graha Samudra. Dalam pemesanan rumah di Perumahan Graha
Samudra antara pihak developer dengan konsumen, terdapat perjanjian yang
mengikat di dalamnya. Diantaranya identitas masing-masing pihak, tujuan,
bentuk pekerjaan meliputi perencanaan dan pembangunan, system pekerjaan,

6

Elia Wuria Dewi, Hukum Perlindungan Konsumen (Yogyakarta: Graha Ilmu, 2015), 58.
Wawan Muhwan Hariri, Hukum Perikatan: Dilengkapi Hukum Perikatan Dalam Islam
(Bandung: Pustaka Setia, 2011), 113.

7

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

4

biaya, system pembayaran yang termasuk di dalamnya uang Tanda Jadi
(booking fee); Uang Muka (down payment); tahap-tahap pembayaran
(cicilan), jangka waktu pengerjaan, masa pemeliharaan, juga pembebanan
denda kepada pihak developer apabila terjadi keterlambatan pengerjaan
pembangunan dari waktu yang telah ditentukan.
Beberapa poin yang tertuang dalam perjanjian diantaranya dikatakan
bahwa harga rumah tipe 36/72 sebesar Rp 145.000.000,00 (seratus empat
puluh lima juta rupiah). Pengerjaan pembangunan rumah disebutkan bahwa
akan diselesaikan pada kurun waktu 24 (dua puluh empat) bulan terhitung
setelah kontrak ditandatangani. Dalam perjanjian juga disebutkan bahwa
apabila pihak developer tidak menyelesaikan pembangunan rumah tepat
waktu, maka developer harus membayar ganti rugi berupa pengembalian Uang
Muka (down payment) atau membayar denda sebesar Rp 25.000,00 (dua puluh
lima ribu rupiah) per hari dengan tambahan waktu sampai pembangunan
rumah selesai.
Namun ketika ganti rugi diajukan oleh konsumen, pihak developer tidak
mengembalikan Uang Muka (down payment) dan mengambil keputusan
sepihak dengan langsung mengajukan pilihan untuk meminta perpanjangan
waktu penyelesaian pembangunan rumah selama 5 (lima) bulan dan membayar
denda sebesar Rp 25.000,00 (dua puluh lima ribu rupiah) per harinya.8
Berdasarkan dari permasalahan yang diuraikan di atas, maka penulis
tertarik untuk meneliti lebih lanjut tentang “Analisis Istis}na>’ Terhadap

8

Muhartik, Wawancara, 15 Maret 2017.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

5

Penetapan Tawar Menawar Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer PT.
Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan.”

B. Identifikasi dan Batasan Masalah
Dari

latar

belakang

yang

telah

dipaparkan

di

atas,

penulis

mengidentifikasi permasalahan-permasalahan yang dimungkinkan dapat
muncul dalam penelitian ini. Di antaranya yaitu:
1. Hubungan akad Istis}na>’ dengan praktik penetapan tawar menawar ganti
rugi secara sepihak oleh developer di Perumahan Graha Samudra
2. Praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer
di Perumahan Graha Samudra
3. Perjanjian antara developer dan pemesan (konsumen)
Dari beberapa identifikasi masalah di atas, kiranya perlu penulis
membatasi pembahasan mengenai masalah dalam penelitian ini agar penulisan
penelitian ini lebih terarah pada ruang lingkupnya dan permasalahannya.
1. Praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer
di Perumahan Graha Samudra
2. Anailisis Istis}na>’ terhadap penetapan tawar menawar ganti rugi secara
sepihak oleh developer di Perumahan Graha Samudra

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

6

C. Rumusan Masalah
Berdasarkan dari latar belakang di atas, maka yang menjadi rumusan
masalah yang meliputi hal-hal tersebut adalah:
1. Bagaimana praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak
oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab.
Lamongan?
2. Bagaimana analisis Istis}na>’ terhadap penetapan tawar menawar ganti rugi
secara sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha
Samudra?

D. Kajian Pustaka
Kajian pustaka pada dasarnya untuk mendapatkan gambaran tentang
topik yang diteliti oleh peneliti sebelumnya agar tidak terjadi pengulangan
atau duplikasi dari kajian peneliti atau yang telah ada.9
1. Skripsi yang ditulis oleh Erdi Marduwira pada tahun 2010, Jurusan
Konsentrasi Perbankan Syari’ah, Fakultas Syari’ah dan Hukum UIN Syarif
Hidayatullah Jakarta yang berjudul “Akad Istis}na>’ Dalam Pembiayaan

Rumah Pada Bank Syariah Mandiri (Studi Kasus Pada Bank Syariah
Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere)”. Pada skripsi tersebut
menjelaskan tentang produk pembiayaan bangun rumah yang dilakukan
oleh Bank Syariah Mandiri menggunakan akad Istis}na>’ paralel. Pembiayaan
bangun rumah bagi calon nasabah yang melakukan pembelian secara indent

9

Tim Penyusun Fakultas Syariah dan Hukum UIN Sunan Ampel Surabaya, Petunjuk Teknik
Penulisan Skripsi (Surabaya: Fakultas Syariah dan Hukum UIN Sunan Ampel Surabaya, 2016), 8.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

7

di lingkungan developer dalam bentuk tanah kavling. Konsumen dan bank
lalu membuat kesepakatan serah-terima rumah, harga jual, dan mekanisme
pembayarannya.

Oleh

karena

bank

bukan

merupakan

perusahaan

pengembang, maka bank akan memesan lagi ke pengembang agar
dibuatkan rumah yang sama yang dipesan oleh konsumen. Namun pada
implementasinya, terkadang Bank Syariah Mandiri mengalami pembiayaan
bermasalah. Hal ini disebabkan oleh karakter nasabah dalam situasi dan
kondisi yang berubah-ubah. Bank Syariah Mandiri melakukan upaya
penyelesaian atas pembiayaan rumah bermasalah dan restrukturisasi (upaya
perbaikan), selain itu Bank Syariah Mandiri juga melakukan rescheduling
(penjadwalan ulang) dengan melakukan pembinaan serta yang terakhir
yaitu mengeksekusi jaminan, apabila masih terjadi perselisihan atau
sengketa antara kedua belah pihak maka hendaknya merujuk atau
menyelesaikannya melalui BASYARNAS. Upaya-upaya ini dinilai efektif
oleh pihak Bank Syariah Mandiri.10
2. Skripsi yang ditulis oleh Dwi Damayanti pada tahun 2004, Fakultas
Syari’ah IAIN Sunan Ampel Surabaya yang berjudul “Studi Analisis

Tentang Ketentuan Ganti Rugi Dalam Perjanjian Jual Beli Barang Karena
Wanprestasi Menurut Hukum Perdata dan Hukum Islam.” Pada skripsi
tersebut menyimpulkan bahwa ketentuan ganti rugi dalam perjanjian jual
beli barang karena wanprestasi menurut hukum Perdata dan hukum Islam


10

Erdi Marduwira, “Akad Istis}na>’ Dalam Pembiayaan Rumah Pada Bank Syariah Mandiri (Studi
Kasus Pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere)” (Skripsi—UIN Syarif
Hidayatullah, Jakarta 2010).

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

8

terdapat

perbedaan

dan

persamaan.

Persamaannya

mengenai

diperbolehkannya seorang penjual atau pembeli yang berkedudukan sebagai
kreditur (Pasal 1246) dan ia telah dirugikan oleh pihak lain, menuntut
penggantian kerugian berupa biaya, rugi dan bunga atas rugi yang telah
dideritanya. Sedangkan perbedaan mengenai ketentuan ganti rugi dalam
perjanjian jual beli barang karena wanprestasi terletak pada ketentuan ganti
rugi yang berupa biaya, rugi dan bunga, dalam hukum Perdata (Pasal 1246
KUHPerdata) kewajiban membayar ganti rugi tersebut terdiri dari biaya,
rugi dan bunga, dan pembayaran tersebut berupa sejumlah uang (Pasal 1250
KUHPerdata) dan Islam tidak memperkenankan segala macam transaksi
yang memakai sistem bunga, sehingga di dalamnya terdapat unsur riba.
Yaitu tambahan atas modal dan tambahan tersebut berdasarkan tempo atau
waktu (dalam hukum Perdata 6% setahun).11
3. Skripsi yang ditulis oleh Eva Nur Aini pada tahun 2015, Jurusan Hukum
Perdata Islam, Fakultas Syari’ah dan Hukum UIN Sunan Ampel yang
berjudul “Analisis Hukum Islam Terhadap Penyelesaian Wanprestasi

Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada PT. Bank
Tabungan Negara (PERSERO) Tbk. Kantor Cabang Syari’ah Surabaya.”
Skripsi tersebut menjelaskan tentang pelaksnaan penyelesaian wanprestasi
dalam perjanjian KPR Platinum iB yang menggunakan akad mura>bah}ah di
BTN Syariah Surabaya telah menetapkan cara yang sesuai dengan


11

Dwi Damayanti, “Studi Analisis Tentang Ketentuan Ganti Rugi Dalam Perjanjian Jual Beli
Barang Karena Wanprestasi Menurut Hukum Perdata dan Hukum Islam” (Skripsi—IAIN Sunan
Ampel, Surabaya 2004).

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

9

pedoman yang ada dalam fatwa DSN bahwa sistem pembayaran dalam
akad mura>bah}ah pada LKS pada umumnya dilakukan secara cicilan dalam
kurun waktu yang telah disepakati antara LKS dengan nasabah. Namun
apabila nasabah melakukan tindakan wanprestasi, maka BTN Syariah
Surabaya menggunakan rescheduling untuk nasabah yang masih beri’tikad
baik yang sesuai dengan fatwa DSN No. 48/DSN-MUI/II/2005. Namun
pada rescheduling yang dilakukan oleh BTN Syariah Surabaya memberikan
denda terhadap nasabah tersebut. Denda yang dimaksud yaitu biaya
tambahan untuk nasabah, karena bank menggunakannya untuk biaya
administrasi. Tetapi jika nasabah tidak mempunyai I’tikad baik untuk
mengangsur sisa utang yang dimiliki nasabah, maka bank akan melakukan
tindakan eksekusi terhadap nasabah tersebut. Dengan produser yang telah
ditetapkan oleh BTN Syariah Surabaya. Melakukan tindakan rescheduling
terhadap nasabah wanprestasi harus sesuai dengan ketentuan fatwa DSN
yang tidak memberikan biaya tambahan, tetapi jika tambahan tersebut
berupa denda yang menyangkut tentang pengurusan administrasi ulang, itu
akibat dari kelalaian nasabah dalam mengangsur.12
Dari uraian kajian yang telah ditulis di atas, perbedaan antara ketiga
sumber kajian dengan skripsi yang akan penulis bahas adalah pemesanan
rumah oleh konsumen dilakukan langsung ke developer terkait, tidak melalui
bank, selain itu dalam penetapan ganti rugi terdapat tawar menawar yang

12

Eva Nur Aini, “Analisis Hukum Islam Terhadap Penyelesaian Wanprestasi Dalam Perjanjian
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada PT. Bank Tabungan Negara (PERSERO) Tbk. Kantor
Cabang Syari’ah Surabaya” (Skripsi—UIN Sunan Ampel, Surabaya 2015).

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

10

dilakukan secara sepihak oleh pihak developer. Penulis mencoba mengkaji
tentang “ Analisis Istis}na>’ Terhadap Penetapan Tawar Menawar Ganti Rugi
Secara Sepihak Oleh Developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha
Samudra Kab. Lamongan.”

E. Tujuan Penelitian
Sesuai dengan rumusan masalah di atas, maka tujuan dari penelitian ini
adalah:
1. Untuk mengetahui praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara
sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra.
2. Untuk mengetahui analisis Istis}na>’ terhadap penetapan tawar menawar
ganti rugi secara sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan
Graha Samudra Kab. Lamongan.

F. Kegunaan Hasil Penelitian
Dari hasil penelitian di atas, semoga dapat berguna baik secara teoritis
maupun praktis.
1. Secara teoritis
Untuk menambah khazanah pengetahuan khususnya yang berkaitan
dengan perlakuan penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak
ditinjau dengan akad Istis}na>’, sehingga dapat dijadikan informasi atau
input bagi pembaca dalam menambah pengetahuan tentang Istis}na>’.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

11

2. Secara praktis
Diharapkan hasil dari skripsi ini sebagai bahan masukan sekaligus
sumbangsih kepada para pemikir hukum Islam untuk dijadikan sebagai
salah satu metode ijthad terhadap peristiwa-peristiwa yang muncul di
permukaan yang belum diketahui status hukumnya. Diharapkan pula ada
pembenahan dalam penetapan ganti rugi yang dilakukan secara sepihak,
sehingga tidak terjadi lagi kejadian seperti ini di masa mendatang.

G. Definisi Operasional
Untuk

mempermudah

pemahaman

terhadap

istilah-istilah

yang

terkandung dalam penelitian yang berjudul “Analisis Istis}na>’ Terhadap
Penerapan Tawar Menawar Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer PT.
Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan” maka perlu
dijelaskan makna dari setiap istilah tersebut yakni sebagai berikut:
1. Istis}na>’

: Jual beli barang atau jasa dalam bentuk pemesanan
dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang
disepakati

antara

pihak

pemesan

dan

pihak

penjual.13
2. Ganti Rugi

: sesuatu yang harus dipenuhi oleh salah satu pihak
karena telah melakukan wanprestasi.14


13

Mardani, Fiqh Ekonomi Syariah: Fiqh Muamalah (Jakarta: Kencana Prenadamedia Group), Cet.
Ke 2, 124.
14
Wawan Muhwan Hariri, Hukum Perikatan: Dilengkapi Hukum Perikatan …, 113.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

12

3. Developer

: Suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang
pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam
jumlah yang besar, di atas suatu areal tanah yang
akan

merupakan

suatu

kesatuan

lingkungan

pemukiman, yang dilengkapi dengan prasaranaprasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial
yang

diperlukan

oleh

masyarakat

yang

menghuninya.15

H. Metode Penelitian
Penelitian ini adalah jenis penelitian deskriptif dengan pendekatan
kualitatif,

yakni

penelitian

yang

tidak

menggunakan

angka

dalam

mengumpulkan data dan dalam memberikan penafsiran terhadap hasilnya.16
1. Data yang Dikumpulkan
Sesuai dengan tujuan yang telah dirumuskan, maka dalam penelitian
ini data yang dikumpulkan sebagai berikut:
a. Data mengenai praktik penetapan ganti rugi oleh developer di
Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan
b. Data mengenai praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara
sepihak oleh developer di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan


15

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan
Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan, Pasal 5, 3.
16
Suharsimi Arikunto, Prosuder Penelitian: Suatu Pendekatan Praktik (Jakarta: PT. Rineka Cipta,
2006), 12.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

13

2. Sumber Data
a. Sumber Data Primer
Sumber data primer adalah data yang diperoleh secara langsung
dari masyarakat baik melalui wawancara, dokumentasi dan/atau sumber
data primer lainnya.17 Data ini diperoleh peneliti dari hasil wawancara
dan terjun ke lapangan dengan para pihak yang tinggal di Perumahan
Graha Samudra. Adapun yang menjadi sumber data primer dalam
penelitian ini adalah:
1) Pihak manajemen PT. Sami Karya di Lamongan
2) Konsumen yang tinggal di Perumahan Graha Samudra
b. Sumber Data Sekunder
Sumber data sekunder yaitu data yang diperoleh atau dikumpulkan
oleh orang yang telah melakukan penelitian dari sumber-sumber yang
telah ada baik perpustakaan atau dari laporan-laporan terdahulu. 18
Dalam penelitian ini yang menjadi sumber data sekunder adalah literatur
yang berkenaan dengan penelitian yang dilakukan untuk melengkapi dan
memperkuat serta memberikan penjelasan mengenai sumber-sumber
data primer.19 Sumber data yang digunakan diantaranya yaitu:
1) Profil PT. Sami Karya
2) Produk PT. Sami Karya
3) Wahbah} Al-Zuh}ailiy, al-Fiqh al-Isla>miy wa Adillatuh

17

Joko Subagyo, Metode Penelitian: Dalam Teori dan Praktik (Jakarta: Rineka Cipta, 2006, 87.
Masruhan, Metodologi Penelitian Hukum (Surabaya: Hilal Pustaka, 2013), 94.
19
Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D (Bandung: Alfabeta, 2009), Cet.
Ke 8, 137.
18

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

14

4) Sayyid Sabiq, Fiqh Sunnah
5) Mardani, Fiqh Ekonomi Syariah: Fiqh Muamalah, 2013
6) Masruhan, Metodologi Penelitian Hukum, 2013
7) Beberapa bahan pustaka lain yang berhubungan atau mendeskripsikan
landasan teori.
3. Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan data yang diperlukan dalam penelitian ini dilakukan
dengan teknik:
a. Wawancara (Interview), yakni teknik pengumpulan data dengan cara
bertanya langsung kepada pihak yang berkaitan dengan permasalahan
yang akan dibahas. 20 Dalam hal ini, wawancara langsung dilakukan
dengan pihak manajemen PT. Sami Karya di Lamongan dan warga
Perumahan Graha Samudra.
b. Dokumentasi merupakan sebuah cara untuk mengumpulkan data dengan
mencari dokumen. Dokumen adalah catatan peristiwa yang sudah
berlalu, dokumen bisa berbentuk tulisan, gambar, atau karya-karya
monumental dari seseorang.21 Dalam hal ini peneliti mencari dokumen
terkait penetapan ganti rugi berupa perjanjian antara developer dengan
pemesan (konsumen).
4. Teknik Pengolahan Data
Setelah seluruh data terkumpul, maka dilakukan analisis data secara
kualitatif dengan tahapan sebagai berikut:

20
21

Sutrisno Hadi, Metodelogi Research (Yogyakarta: Andi Offset, 1991), 193.
Sugiyono, Memahami Penelitian Kualitatif (Bandung: Alfabeta, 2010), 72.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

15

a. Editing, ialah memeriksa kelengkapan data. Teknik ini digunakan untuk
pemeriksaan kembali data-data yang telah diperoleh.
b. Organizing, yaitu menyusun data-data hasil editing sedemikian rupa
sehingga menghasilkan data yang baik dan mudah dipahami.
c. Analyzing, yaitu dengan menganalisis data yang telah diperoleh dari
penelitian untuk memperoleh kesimpulan mengenai kebenaran fakta
yang ditemukan, yang akhirnya merupakan sebuah jawaban dari
rumusan masalah.22
5. Teknik Analisis Data
Proses analisis data dalam penelitian ini menggunakan metode
analisis data deskriptif dalam menjabarkan data-data tentang perjanjian dan
praktiknya mengenai penetapan ganti rugi antara developer dengan
pemesan (konsumen) di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan.
Kemudian untuk tinjauan hukum Islam-nya menggunakan analisis
kualitatif dengan menggunakan pola pikir deduktif dengan meletakkan
norma hukum Islam sebagai acuan dalam menilai fakta-fakta khusus yang
berkenaan dengan perjanjian dan praktik penetapan ganti rugi di
Perumahan Graha Samudra.


22

Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D…246.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

16

I. Sistematika Pembahasan
Dari hasil penelitian ini akan dituangkan dalam laporan berbentuk karya
ilmiah skripsi yang sistematika pembahasannya terdiri dari lima bab,
sebagaimana berikut:
Bab pertama memuat hal-hal yang berkenaan dengan rencana
pelaksnaan penelitian. Hal-hal tersebut dituangkan dalam sembilan sub bab
yang terdiri dari: latar belakang masalah, identifikasi dan batasan masalah,
rumusan masalah, kajian pustaka, tujuan penelitian, kegunaan hasil penelitian,
definisi operasional, metode penelitian, sistematika pembahasan.
Bab kedua merupakan pembahasan tentang landasan teori akad Istis}na>’
dan ganti rugi. Bab ini menjelaskan tentang (a) Unsur-Unsur Istis}na>’ yang
terdiri dari pengertian Istis}na>’, landasan hukum Istis}na>’, rukun dan syarat

Istis}na>’, perbandingan antara Salam dan Istis}na>’; (b) pengertian ganti rugi
(ta’wid}).
Bab ketiga memuat tentang praktik penetapan tawar menawar ganti rugi
secara sepihak oleh developer di Perumahan Graha Samudra. Bab ini berisi
tentang pemaparan data teoritis dan hasil riset objek berkenaan dengan (a)
gambaran umum mengenai PT. Sami Karya selaku developer dari aspek profil
dan legalitas PT. Sami Karya, macam-macam rumah yang ditawarkan oleh
PT. Sami Karya; (b) deskripsi tentang perjanjian antara developer dengan
pemesan (konsumen) yang meliputi syarat dan ketentuan pemesanan rumah
dan praktik penerapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh

developer di Perumahan Graha Samudra.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

17

Bab keempat memuat tentang analisis dari segi tinjauan akad Istis}na>’
tentang praktik penerapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh

developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra.
Bab kelima, penutup. Bab ini merupakan bab terakhir yang terdiri dari
kesimpulan dan saran.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

BAB II
KONSEP ISTIS{ N A< DALAM ISLAM

A. Unsur-unsur Istis} n a> ’

Istis}na> merupakan macam-macam dari jual beli yang di dalamnya
terdapat beberapa unsur, yaitu :
1. Pengertian Istis} n a> ’
Lafal istis}na>’ berasal dari akar kata s}ana’a (‫ﺻﻨَ َﻊ‬
َ ) ditambah alif, sin,
dan ta’ menjadi istis}na>’a (‫ )اِ ْﺳﺘِ ْﻌﻨَ َﻊ‬yang sinonimnya ُ‫ﺐ ِﻣ ْﻨﮫُ أَ ْن ﯾَﺼْ ﻨَ َﻌﮫُ ﻟَﮫ‬
َ َ‫ طَﻠ‬,
artinya “meminta untuk dibuatkan sesuatu.”1
Adapun istis}na>’ secara terminologis adalah transaksi terhadap barang
dagangan dalam tanggungan yang disyaratkan untuk mengerjakannya.
Objek transaksinya adalah barang yang harus dikerjakan dan pekerjaan
pembuatan barang itu.2
Menurut Sayyid Sabiq, istis}na>’ adalah menjual barang yang dibuat
(seseorang) sesuai dengan pesanan. 3 Wahbah Zuhaili mengemukakan
pengertian istis}na>’ sebagai berikut.4


1

Ibrahim Anis, et.al., al-Mu’jam al-Wasith, juz I (Kairo: Dar Ihya>’ at-Turats al-‘Arabiy, 1972),
Cet. Ke-2, 525.
2
Mardani, Fiqh Ekonomi Syariah: Fiqh Muamalah (Jakarta: Kencana Prenadamedia Group,
2013), 124.
3
Sayyid Sabiq, Fiqhus Sunnah, terjemahan H. Kamaliddin A. Marzuki (Bandung: PT. al-Ma’arif,
1987), Cet. Ke-1, Jilid 12, 87.
4
Wahbah Zuhaili, al-Fiqh al-Isla>mi> wa Adillatuh, juz 4 (Damaskus: Dar al-Fikr, 1989), Cet. Ke-3,
631.

18
digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

19

‫ﻨﻌ"ﻪ‬$‫ﺼ‬
& ‫ﻴ‬$‫ﺳ‬$ ‫ﺎ‬$‫ﺍ ِﺀﻣ‬$‫ﺷﺮ‬0 ‫ﻋﻠﹶﻰ‬$ ‫ﺪ‬6 ‫ﻌ ﹾﻘ‬$ ‫ﻱ ﺍﹾﻟ‬
‫ ﹶﺃ ﹺ‬،0‫ﻴ*ﻦﹴ ﻓ&ﻲ ﺍﻟﺬﱢ @ﻣﺔ‬,‫ﻌ‬.‫ﻠﹶﻰ ﻣ‬,‫ﺎﻧﹺﻊﹴ ﻋ‬,‫ ﺻ‬,‫ﻊ‬,‫ ﻣ‬9‫ﻘﹾﺪ‬,‫ ﻋ‬,‫ﻮ‬.‫ﻉ ﻫ‬
‫ﺎ ﹺ‬,‫ﻨ‬A‫&ﺘﺼ‬A‫ﻒ ﺍﹾ ِﻹﺳ‬
! ‫ﻳ‬#‫ﻌ ﹺﺮ‬# ‫(ﺗ‬
‫ﺎﻧﹺﻊﹺ‬%‫ﻦ) ﺍﻟﺼ‬+‫ ﻭ)ﺍﻟﹾﻌ)ﻤ)ﻞﹸ ﻣ‬3‫ﻦ‬4‫ﻥﹶ ﺍﻟﹶﻌ)ﻴ‬4‫ ﻭ)ﺗ)ﻜﹸﻮ‬3‫ﺎﻧﹺﻊ‬%‫ﺍﻟﺼ‬
“Definisi istis}na>’ adalah suatu akad beserta seorang s}a>ni’ (pembuat) untuk
mengerjakan sesuatu yang dinyatakan dalam perjanjian; yakni akad untuk
membeli sesuatu yang akad dibuat oleh seorang s}a>ni’ (pembuat), dan
barang serta pekerjaan dari pihak s}a>ni’ (pembuat) tersebut.”
Dalam fatwa DSN-MUI, istis}na>’ (‫)اﻻ ْﺳﺘِﺼْ ﻨَﺎ ْع‬
ِ yaitu akad jual beli dalam
bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan
persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan (pembeli, mustas}ni’)
dan penjual (pembuat, s}a>ni’).5
Menurut Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, Istis}na>’ adalah jual
beli barang atau jasa dalam bentuk pemesanan dengan kriteria dan
persyaratan tertentu yang disepakati antara pihak pemesan dan pihak
penjual.6
Dari definisi yang dikemukakan di atas, dapat dipahami bahwa akad

istis}na>’ adalah suatu akad antara dua pihak di mana pihak pertama (orang
yang memesan/konsumen/mustas}ni’) meminta kepada pihak kedua (orang
yang membuat/produsen/s}a>ni’) untuk dibuatkan suatu barang yang
bahannya dari pihak kedua (orang yang membuat/produsen/s}a>ni’). Apabila
bahan

yang

dibuat

itu

dari

pihak

pertama

(orang

yang

memesan/konsumen/mustas}ni’), bukan dari pihak kedua (orang yang
membuat/produsen/s}a>ni’), maka akadnya bukan istis}na>’ melainkan ija>rah.

5
6

Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 06/DSN-MUI/IV/2000 tentang Jual Beli Istis}na>’.
Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah Pasal 20 ayat (10).

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

20

Namun demikian, sebagian fuqaha> mengatakan bahwa objek akad istis}na>’
itu hanyalah pekerjaan semata, karena pengertian istis}na>’ adalah
permintaan untuk membuatkan sesuatu, dan itu adalah pekerjaan.7
Menurut jumhur fuqaha>, istis}na>’ merupakan suatu jenis khusus dari
akad sala>m karena bentuknya menjual barang yang belum ada (ma’dum)
dan sesuatu yang akan dibuat itu pada waktu akad ditetapkan dalam
tanggungan pembuat sebagai penjual. Dengan demikian, ketentuan istis}na>’
mengikuti ketentuan dan aturan sala>m. Hanya saja berbeda dengan sala>m,
karena:8
a. Dalam istis}na>’ harga atau alat pembayaran tidak wajib dibayar di muka;
b. Tidak ada ketentuan tentang lamanya pekerjaan dan saat penyerahan;
c. Barang yang dibuat tidak mesti ada di pasar;
d. Biasanya dipergunakan di bidang manufaktur.
Secara umum akad jual-beli istis}na>’ yang dipraktikkan dalam
bermuamalah ada dua macam, yaitu akad jual-beli istis}na>’ dan istis}na>’
paralel. Perbedaan pada keduanya yaitu terletak pada penggunaan subkontraktor, yakni bisa saja pembeli (mustas}ni’) mengijinkan pembuat
(s}ani’) menggunakan sub-kontraktor untuk melaksanakan kontrak tersebut.
Dengan demikian, pembuat (s}ani’) dapat membuat kontrak istis}na>’ kedua
untuk memenuhi kewajibannya pada kontrak pertama. Kontrak baru ini
yang kemudian dikenal sebagai istis}na>’ paralel.9

7

Wahbah Zuhaili, al-Fiqh al-Isla>mi> wa Adillatuh.., 631.
Ibid.
9
Muhammad Syafi’I Antonio, Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik (Jakarta: Gema Insani Press,
2001), Cet. Ke-1, 115.
8

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

21

2. Landasan Hukum Istis} n a> ’
Mengingat jual-beli istis}na>’ merupakan lanjutan dari jual-beli sala>m
maka secara umum landasan hukum yang berlaku pada jual-beli sala>m juga
berlaku pada jual-beli istis}na>’. Para ulama membahas lebih lanjut
“keabsahan” jual-beli istis}na>’ dengan penjelasan berikut.
Menurut mazhab Hanafi, jual-beli istis}na>’ termasuk akad yang
dilarang karena bertentangan dengan semangat jual-beli istis}na>’ secara

qiyas. Mereka mendasarkan pada argumentasi bahwa pokok kontrak
penjualan harus ada dan dimiliki oleh penjual, sedangkan pada jual-beli

istis}na>’, pokok kontrak itu belum ada atau tidak dimiliki penjual. Meskipun
demikian, mazhab Hanafi menyetujui kontrak istis}na>’ atas dasar istis}an
karena alasan-alasan sebagai berikut:
a. Masyarakat telah mempraktikkan jual-beli istis}na>’ secara luas dan terusmenerus tanpa ada keberatan sama sekali. Hal demikian menjadikan
jual-beli istis}na>’ sebagai kasus ijma atau konsensus umum.
b. Di dalam syariah dimungkinkan adanya penyimpangan terhadap qiyas
berdasarkan ijma ulama.
c. Keberadaan jual-beli istis}na>’ didasarkan atas kebutuhan masyarakat.
d. Jual-beli istis}na>’ sah sesuai dengan aturan umum mengenai kebolehan
kontrak selama tidak bertentangan dengan nas} atau aturan syariah.10
Sebagian fuqaha> kontemporer berpendapat bahwa jual-beli istis}na>’
adalah sah atas dasar qiyas dan aturan umum syariah karena itu memang

10

Ibid, 114.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

22

jual beli biasa dan si penjual akan mampu mengadakan barang tersebut
pada saat penyerahan. Demikian juga kemungkinan terjadi perselisihan atas
jenis dan kualitas barang dapat diminimalkan dengan pencantuman
spesifikasi dan ukuran-ukuran serta bahan material pembuatan barang
tersebut.
Hal ini juga didasarkan pada firman Allah yang terdapat pada
beberapa surat dan kaidah fiqh, yaitu:
a. QS. Al-Baqarah, ayat 282, yang berbunyi:

…!‫ﻩ‬#‫ﺴﻤ"ﻰ ﻓﹶﺎﻛﹾﺘ!ﺒ!ﻮ‬
$ ‫ﻞﹴ &ﻣ‬#‫ﻦﹴ ﹺﺇﻟﹶﻰ ﺃﹶﺟ‬#‫ﻳ‬%‫ﻢ! ﺑﹺﺪ‬#‫ﻨﻮ"ﺍ ﺇﹺﺫﹶﺍﺗ&ﺪ&ﻳ!ﺘ‬$‫ﻦ! ﺁ &ﻣ‬#‫ﻳ‬%‫ﻬ!ﺎﺍﻟﱠﺬ‬,‫ﻳ!ﺎﺃﹶﻳ‬
“Hai orang-orang yang beriman! Jika kamu bermuamalah tidak secara
tunai sampai waktu tertentu, buatlah secara tertulis…” (QS. Al-Baqarah
[2]: 282).11
b. QS. Al-Maidah, ayat 1, yang berbunyi:

...!‫ﻮﺩ‬# ‫ﺍ ﺑﹺﺎﹾﻟ 'ﻌ ﹸﻘ‬#‫ﻭﹸﻓﻮ‬# ‫ﺍ ﹶﺃ‬#‫ﻣ'ﻨﻮ‬4 ‫ﻦ ﺁ‬4 ‫ﻳ‬#‫ﺎﺍﱠﻟ !ﺬ‬4‫ﺎﹶﺃth

‫ﻌﻴﺪ ﺍﻟﹾﺨﺪﺭﻱ‬$‫ﺮ!ﺍﺭ! )رواه ﺍﺑ"ﻦ ﻣ"ﺎﺟ"ﻪ ﻭﺍﻟﹾﺪﺍﺭ ﻗﹸﻄﲏ ﻏﹶﲑﳘﺎ ﻋ"ﻦ ﺃﺑﹺﻲ ﺳ‬%‫ﻻﹶﺿ!ﺮ!ﺭ! ﻭ!ﻻﹶﺿ‬
“Tidak boleh membahayakan diri sendiri maupun orang lain.” (HR. Ibnu
Majah, Daruquthni, dan yang lain dari Abu Sa’id al-Khudri).13
d. Kaidah Fiqh

‫ﻢﹺ‬#‫ﺮﹺﻳ‬#‫ﻋﻠﹶﻰ ﺍﻟﺘ'ﺤ‬$ ‫ﻞﹸ‬#‫ﻴ‬%‫ﻝﱠ ﺍﻟﺪ'ﻟ‬#‫ﺪ‬%‫ﺣﺘ"ﻰ ﻳ‬$ ‫ﺎﺀِ ﺍﻹِﺑ"ﺎﺣ"ﺔ‬$‫ﻞﹸ ﻓ"ﻲ ﺍﻻﹶﺷ&ﻴ‬#‫ﺍﻻﹶﺻ‬


Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahannya, (Bandung: PT. Syaamil Cipta Media,

11

2004), 48.
Ibid, 106.
13
Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor:06/DSN-MUI/IV/2000

12

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

23

“Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada
dalil yang mengharamkannya.”14
3. Rukun dan Syarat Istis} n a> ’
Sahnya jual beli harus memenuhi rukun dan syaratnya. Rukun sendiri
adalah suatu yang harus dipenuhi untuk sahnya suatu pekerjaan. Syarat
adalah sesuatu yang harus terpenuhi dalam rukun tersebut. Dibawah ini
rukun dan syarat, yakni:
Adapun rukun istis}na>’ adalah:15
a. Produsen/pembuat (s}a>ni’)
b. Pemesan/pembeli (mustas}ni’)
c. Proyek/usaha/barang/jasa (mas}nu’)
d. Harga (thaman)
e. S{ighat (i>jab-qabu>l)
Adapun syarat Istis}na>’ adalah:16
a. Barang (Mas}nu’)
Diantaranya adalah agar mas}nu’ atau barang yang menjadi objek
kontrak harus diperinci sedemikian rupa untuk menghilangkan
ketidakjelasan mengenai barang.
b. Harga
Harga harus ditentukan berdasarkan aturan yaitu:
1) Harus diketahui semua pihak;

14

Fajruddin fatwa, dkk, Usu>l Fiqh dan Kaidah Fqhiyah, (Surabaya: IAIN Sunan Ampel Press,
2013), 159.
15
Arcarya, Akad dan Produk Bank Syariah (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007), Cet. Ke1, 97.
16
Ahmad Wardi Muslich, Fiqh Muamalat (Jakarta: Amzah, 2010), Cet. Ke 1, 255.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

24

2) Bisa dibayarkan pada waktu akad secara cicilan, atau ditangguhkan
pada waktu tertentu pada masa yang akan datang.
Sedangkan syarat istis}na>’ menurut Pasal 104 s/d 108 Kompilasi
Hukum Ekonomi Syariah adalah sebagai berikut:
a. Ba’i istis}na>’ mengikat setelah masing-masing pihak sepakat atas barang
yang dipesan.
b. Ba’i istis}na>’ dapat dilakukan pada barang yang dapat dipesan.
c. Dalam ba’i istis}na>’, identifikasi dan deskripsi barang yang dijual harus
sesuai permintaan pemesan.
d. Pembayaran dalam ba’i istis}na>’ dilakukan pada waktu dan tempat yang
disepakati.
e. Setelah akad jual-beli pesanan mengikat, tidak satu pihak pun boleh
tawar-menawar kembali terhadap isi akad yang sudah disepakati.
f. Jika objek dari barang pesanan tidak sesuai dengan spesifikasinya, maka
pemesan dapat menggunakan hak pilihan (khiyar) untuk melanjutkan
atau membatalkan pesanan.
4. Sifat Akad Istis} n a> ’

Istis}na>’ adalah akad yang ghair lazim, baik sebelum pembuatan
pesanan maupun sesudahnya. Oleh karena itu, bagi masing-masing pihak
ada hak khiyar untuk melangsungkan akad atau membatalkannya, dan
berpaling dari akad sebelum mustas}ni’ (pemesan/konsumen) melihat
barang yang dibuat/dipesan. Apabila s}a>ni’ (pembuat/produsen) menjual
barang yang dibuatnya sebelum dilihat oleh mustas}ni’ (konsumen) maka

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

25

hukum akadnya sah, karena akadnya ghair lazim, dan objek akadnya bukan
benda yang dibuat itu sendiri, melainkan sejenisnya yang masih ada dalam
tanggungan.17
5. Perbandingan antara Salam dan Istis} n a> ’
a. Pokok kontrak. Keduanya, baik sala>m maupun istis}na>’ barang yang
ditangguhkan disertai dengan spesifikasi.
b. Aturan harga. Salam dibayar saat kontrak, sedangkan istis}na>’ bisa saat
kontrak, bisa diangsur, juga bisa dikemudian hari. Hal ini merupakan
perbedaan utama antara salam dan istis}na>’.
c. Sifat kontrak. Pada salam sifat kontrak mengikat secara asli (t}abi’i),
yakni sejak awal dibuat kontrak sifatnya mengikat semua pihak.
Sedangkan pada istis}na>’ sifat kontrak mengikat secara ikutan (t}aba’i),
yakni

kontrak

istis}na>’

menjadi

pengikat

untuk

melindungi

produsen/pembuat/s}ani’ sehingga tidak ditinggalkan begitu saja oleh
konsumen secara tidak bertanggung jawab.
d. Kontrak paralel. Baik salam maupun istis}na>’ paralel sah asalkan kedua
kontrak secara hukum adalah terpisah.


17

Ibid.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

26

B. Uang Muka/ Down Payment ( Urbu> n )
Panjar/uang muka (down payment) dalam bahasa Arab adalah al-‘urbu>n
(‫)اﻟﻌُﺮْ ﺑُﻮْ ن‬. Kata ini memiliki padanan kata (sinonim) al-urba>n (‫)اﻻُرْ ﺑَﺎن‬, al-urba>n
(‫)اﻻُرْ ﺑَﺎن‬, dan al-urbu>n (‫)اﻻُﺑُﻮْ ن‬.18 Adapun arti dasar kata ‘urbu>n (‫ )ﻋُﺮْ ﺑُﻮْ ن‬adalah
meminjamkan dan memajukan. 19 Secara etimologis ‘urbu>n berarti sesuatu
yang digunakan sebagai pengikat jual beli.
Para ulama fiqh berbeda pendapat mengenai hukum jual beli ‘urbu>n.
mayoritas ahli fiqh berpendapat bahwa jual beli ‘urbu>n adalah jual beli yang
dilarang dan tidak sah. Tetapi menurut Hanafi, jual beli ‘urbu>n hukumnya
hanya fasid (cacat terjadi pada harga). Sedangkan ulama selain mazhab Hanafi
mengatakan bahwa jual beli semacam ini adalah jual beli yang batal,
berdasarkan larangan Nabi terhadap jual beli ‘urbu>n.

‫ﻤﺪ‬#‫ )رواه ﺃﺣ‬.‫ﺮﺑﻮﻥ‬%‫ﻴﻊ ﺍﻟﻌ‬#‫ﻬﻲ ﺍﻟﻨ"ﱯ ﻋ"ﻦ ﺑ‬#‫ ﻧ‬: ‫ﻌﻴﺐ ﻋ"ﻦ ﺃﺑﹺﻴﻪ ﻋ"ﻦ ﺟﺪ"ﻩ ﻗﹶﺎﻝ‬$‫ﻤﺮ ﻭﺑ"ﻦ ﺷ‬#‫ﻋ"ﻦ ﻋ‬
(‫ ﻭﻫ"ﻮ ﳌﹶﺎﻟﻚ ﻓ"ﻲ ﺍﳌﻮﻃﹶﺄ‬.‫ﻮﺩﺍﻭﺩ‬%‫ﻭ'ﺍﻟﻨﺴﺎﺉ ﻭﺃﺑ‬
“Dari Amr bin Syu’aib, dari ayahnya, dari kakeknya, ia mengatakan, “Nabi
SAW melarang jual beli dengan cara memberikan uang panjar sebelum barang
diambil.” (HR. Abu Daud dan Malik di dalam al-Muwatha).”20
Dikalangan ahli-ahli hukum Islam pra modern, urbu>n merupakan
institusi yang diperdebatkan apakah sah atau bertentangan dengan hukum
Islam. Jumhur (mayoritas) ahli hukum Islam pra modern berpendapat bahwa

18

https://almanhaj.or.id/2648-hukum-jual-beli-dengan-uang-muka.html, diakses pada tanggal 7
April 2017 pukul 23.56 WIB.
19
Wahbah Zuhaili, al-Fiqh al-Isla>mi>…118.
20
Syaikh Faishal bin Abdul Aziz Alu Mubarok, Ringkasan Nailul Authar, diterjemahkan Amir
Hamzah Fachrudin dan Asep Saefullah (Jakarta: Pustaka Azzam, 2006), Cet. Ke 1, 18.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

27

urbu>n tidak sah menurut hukum Islam. 21 Di lain pihak, mazhab Hanbali
termasuk Imam Ahma